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名前 杉谷(すぎたに) 健悟(けんご)
出身地 大阪府
資格 宅建士,FP2級,証券外務員一種
仲介業務
開始年月
2018年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Skype,Line,メール

所属情報

株式会社トムスエージェンシー

所在地

東京都渋谷区神宮前2丁目34番17号

住友不動産原宿ビル 16F

URL

https://toms-agency.co.jp/

営業時間

09:00~17:00

定休日

土,日

宅建免許番号

東京都知事免許(1)第107327号

回答の成績

ベストアンサー数

41

ベストアンサー率:

14.70%

ベストアンサー数:

41件

その他の回答:

238件

回答総数:

279件

Q.賃貸の仲介手数料が家賃1.1ヶ月分なのはなぜ?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/03/28

家賃の1.1ヶ月分というのは法律で決まっているのですか?
なぜ1ヶ月ではなく1.1ヶ月なのですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

宅建業法第46条では、仲介手数料は(家賃の1ヶ月分+消費税)を超えてはならないとされています。
1.1ヶ月というのは、消費税分を入れた金額だからです。

実は、仲介手数料は特段の同意がない場合には、貸主及び借主から0.5カ月分というように、同法で定められているのですが、
市場慣行的に、借主から1ヶ月分頂戴している会社が多いです。

Q.緊急時に不動産管理会社が対応してくれない時の手段を教えてください。

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/04

緊急時に不動産管理会社が電話に出ず対応して頂けない場合はどうするのが最善なのでしょうか?

2つの以下の例を教えてください

1 アパートの契約している駐車場に知らない車が停めてあった時

2 鍵を紛失してしまった時

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

1 アパートの契約している駐車場に知らない車が停めてあった時
>力ずくでの移動は法的にもできませんが、停め間違いという可能性が一番高いかと思いますので、私であれば付箋などを車に貼っておき間違いを指摘しておきます。管理会社は土日休みのところも多いので、営業日になったらすぐに確認すべきです。

2 鍵を紛失してしまった時
>24時間駆けつけサービスに加入はしていないでしょうか。保険などに一緒についていることもありますので、確認してみると良いと思います。
なお、駆けつけサービスに連絡がついた後、管理会社にも連絡しておきましょう。

Q.駅前に不動産会社が多数ありますがなぜあんだけあるのに潰れないのでしょうか?

不動産業界 > 不動産会社

2023/01/03

不動産会社は何故駅前にかなりの数店を構えてますが潰れないのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

収益源はそれぞれの会社によって個別に違いますが、
昔からある駅前の不動産屋さんは、主に”管理業務”で食べています。

管理業務とは、投資物件の維持管理等の業務のことで、
物件の近くにある不動産会社の方が迅速で細かいことができるため、
オーナーが物件を買った際には地場の不動産業者に
管理を委託することがほとんどです。

受託した不動産業者は家賃の3~5%程度を毎月管理委託料として受けとりながら、例えばエアコンの故障や原状回復時の業者手配等を行います。

もちろん、しっかり仲介で稼いでいる不動産屋さんもあります。

Q.礼金0円物件のデメリットを教えてください

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/20

礼金0円物件は賃貸人にとって借りやすいメリットがありますが
デメリットは何かありますでしょうか?
また礼金0円物件を検討する際に気をつけた方がいいポイントを教えてください

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

礼金0の物件は、探してみると結構あり、人気です。

一方で、相談者様が危惧されている通り、違う名目でお金を取られる物件があります。

例えば、
ルームクリーニング代、ライフライン代行業者指定、引っ越し業者指定、
火災保険が割高、駆けつけ契約が割高、等々

契約をされる際は、必ず見積もりを取り、最終的な金額で判断するようにしましょう。

Q.外廊下の物件と内廊下の物件、どちらの方が売却しやすい?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/12/17

マンションで外廊下の物件と内廊下の物件ではどちらの方が売却しやすいですか?
今まで携わったお客様で「外廊下の物件は購入NG」とか逆に「内廊下の物件は購入NG」とかリクエストするお客様はいらっしゃいましたか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

内廊下か外廊下かは、売却のしやすさにあまり関係ないように思います。

一般的には高級マンションは内廊下であることが多く、
内廊下≒高級物件となりがちですが、売買は需給や価格感にもよりますので何とも言い難いです。

ちなみに、外廊下NGのお客様には一度だけお会いしたことがあります。
有名なインフルエンサーのようで、
住居にはプライベート性を重視していました。

Q.ペット禁止物件の一般的なラインは何処でしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/13

ペット禁止の物件で
一般的には犬猫を指すと思います
しかしこのペットとは何処までの範囲なのでしょうか?
近年メダカブームでメダカの購入を検討してるのですが金魚やメダカ又はハムスターなど鳴かないペットなど、どの辺が一般的に禁止なラインなのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

契約内容にもよります。

”すべてダメ”のものもあれば、”体長○○センチ、体重○○キロまで”のように
細かく条件が付いているものもありますね。
一度管理会社と話してみることをお勧めします。

一方で、メダカやハムスターなどのケージで飼うタイプで、
かつ泣き声もないような動物は実態としてわからないため、
ペット禁止だけど無断で飼っている方を何人か知ってます。

無断で飼った場合には、
猫やウサギを室内飼いにしていると、原状回復が怖いことだけお伝えしてきます。。

Q.JR中野駅周辺の住み心地について

不動産賃貸 > 住環境・街評判

2022/12/02

20代女です。JR中野駅から徒歩圏内での一人暮らしを検討しています。一人暮らし向けの賃貸物件は多いですか。住み心地はどんな感じでしょうか。選ぶなら北口側と南口側どちらが良さげですか。

そのほか何かアドバイスがあればお願いいたします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

北側は繁華街ですが、南側は落ち着いてますので、
個人的には南側をお勧めします。
特に休日や夜は、北側は騒音が激しいです。

賃貸物件は多いですが、古いものが多い印象です。
一方で駅前の再開発もしている途中ですので、
今後は緑も多くなり、より住みやすい地域になるのではないでしょうか。

中野に関するアドバイスではないですが、一駅いって高円寺なら
家賃が同じ間取りで1万円くらい下がりますので、
可能であればご検討されてはいかがでしょうか。

Q.住宅ローンアドバイザーの資格の取得メリット

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/11/13

この資格は簡単に取得できますか。取得メリットのある資格ですか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

不動産会社の方よりも銀行員やFPが持っているイメージがある資格です。

相談者様のお仕事にもよりますが、
住宅ローンアドバイザーは民間資格ですし、
知名度・難易度共にそれほど高くはなく、
評価されづらい資格だと思います。
(実際、私が住宅ローンアドバイザー資格保有者の名刺をみても、
ふーんという感じです。。)

私のおすすめはファイナンシャルプランニング技能士資格です。
住宅ローンも範囲となっていますし、
他タックスプランニングや金融資産運用、不動産等の
幅広な知識の習得ができます。
また、国家資格ですので一定の知名度もあります。

但し、上記どちらもですが、独占業務がない点だけ、ご留意ください。

Q.敷引特約を賃貸契約書に盛り込むことについて

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/11

関東に住んでいる大家です。参考までに教えていただきたいのですが、賃貸契約書に敷引特約が盛り込まれるケースに出くわしたご経験はありますか?もしくは大家さんから敷引特約を盛り込みたいという相談をされたご経験はありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

敷引は関西特有の商慣習ですが、関東でもたまにあります。

私がみたケースでは、保証金1ヶ月+償却特約、
のような記載だったように思います。

敷引は問題視されることも多いですが、預り金がないため、
大家や管理会社が原状回復費用にマージンを乗せて請求することが少なくなる(というかし辛い)など店子側に利点もあり、客付のしやすさは敷金ありの物件と比べてあまり変わらない印象です。

また、敷引の物件は礼金なしのことが多いです。

Q.不動産のリセールバリューとは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/11/06

不動産のリセールバリューとはどのような指標ですか。
どのような場合に参考にしたら役立つ指標ですか。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

簡単に言うと”不動産を売却した際にいくらで売れるか”、です。

最近、利回り4%台くらいの投資マンションの営業セールスで、
”月々のCFは1~2万円の赤字ですが、数十年後には数千万円のマンションが自分のものになりますよ”
というようなトークをききました。

これが典型的なリセールバリューを無視した投資勧誘で、
数十年後にその購入したマンションが時価でいくらになっているかを全く検討していません。

上記の例では、売却までの月々CFの赤字総額を上回るリセールバリューとなっていなければ投資として失敗ですが、数十年後にそもそもそのマンションは本当に”売れる”のでしょうか。
昨今は”負動産問題”も話題になっています。

実需ですとあまり意識しなくても良いかもしれませんが、
投資を考えられているのであれば必ず検討する必要のある指標です。

Q.不動産屋さんが路線価をチェックする時とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/01

不動産屋さんがお仕事上で必要に迫られて路線価をチェックする時とはどのような時ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

土地を売却したいお客様がいた場合に、想定売却価格として査定を行いますが、その際にあくまで参考として提示したりしてます。

不動産屋の領域ではないですが、
ある法人がバブル時代に買った地方の土地を現在の路線価÷80%=時価として引き直し、関係会社に売却して損だしした会社を知っています。
税務リスク満載で顧問税理士も泣きそうになってましたが、一応その期の決算は税務署を通りました。。

概して、路線価は市場価格とは乖離するので、多用はしない印象です。

Q.ネット銀行住宅ローンの金利が安いのはなぜ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/11/01

ネット銀行住宅ローンの金利が安いのはなぜですか?低金利なのにはそれなりの理由がありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

店舗がないため、地代家賃や人件費のような固定費が少ないためです。
また、他の抱き合わせ商品との販売で金利を下げている銀行もあります。
(イオン銀行の割引や、auじぶん銀行のでんきセットなど)

多くはネットでの申し込み+郵送での書類のやり取り等を行います。
金利は低いですが、店舗のある銀行と比べて対等が画一的で、柔軟性が欠けるところがデメリットです。
事務手続きがご自身で苦にならないのであれば、ネット銀行一択かと思います。

Q.ザ・パークハウス新宿タワーの物件レビューをお願いします

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/31

不動産屋さんの立場から見たこのマンションの魅力や感想をお聞かせください。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1001528610/

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

リンクサイトにもありますが、西新宿駅まで数分ですし、新宿駅も徒歩圏内です。
自転車なら中野の方にも行けます。

周辺はかなり緑を意識した整地がさせていますので、
ファミリーで暮らすのにも良い環境かと思いますが、
ひとによっては多少雑多感を感じるかもしれません。

築10年のわりには綺麗ですし、何より安定のパークハウスブランドですので、
金額が予算圏内ならオススメできる物件です。

Q.大手よりも地場の不動産会社に売却依頼する方がメリットが大きい場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/26

一言に大手と言っても担当につく社員の方の経験スキルによってサービスの質もまちまちだとは思いますが、一般的に不動産売却で大手よりも地場の不動産会社に媒介依頼する方がメリットが大きいと考えられる場合とはどのような場合でしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

以下、私の経験則で恐縮ですが、
①地元の有力者との長くて強い人脈を持っていること
②仲介手数料の個別相談に乗ってくれやすい(≒要は安くしてくれる)
がメリットかと思います。

①に関しては、過去に私の担当した案件で、
地元不動産会社の社長がその地方の大病院の院長や地方議員と小中学校の同級生で、最終的には院長に相場よりやや高めの値段で買い取ってもらったことがありました。

②に関しては、ケースバイケースですが、大手ほど厳格な報酬テーブルではないでしょうから、相談はしやすいだろうと推察します。(実際に私は相談に乗ります。)

Q.先物物件とはどのような物件ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/23

先物物件とは何ですか?これは賃貸と売買のどちらで使われる言葉ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

どちらでも使われます。

端的に言うと、”売りものを直で握っておらずに買いを探す際に、その物件につかわれる表現”です。

例えば、A社が売り物件の媒介を取っているが、買主探しが難航し、
B業者に買い手探しを依頼した場合、B業者からすると対象物件は”先物”となります。
これは賃貸でも同じです。

Q.【フラット35】S(ZEH)は人気商品になりそうですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/23

https://www.flat35.com/loan/flat35s_zeh/merit.html 

上記のページを見ると、【フラット35】S(ZEH)には、
①税制の特例措置が受けられる
②国からの補助金が利用できる

というメリットがあるので利用したい人が多いだろうなと思いました。これから人気に火が付く住宅ローン商品になりそうですか??

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

ZEHの住宅を購入される方には良い金融商品で、人気は高いと思います。

一方で、ZEHは補助金等も豊富ですが、
建物自体の建築金額も高額になりやすいため、
ZEHの住宅を建てられる方自体が少ないです。

ですので、今後多少の増加は見込まれると思いますが、
全体としては大きくはならないと思います。

Q.敷地の一部を駐車場として貸す方法を教えてください

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/10/20

隣人から自宅の敷地の一部を駐車場として貸してほしいと言われました。賃料を貰えるなら断る理由もないので貸す方向で考えていますが、契約書等なしで貸してしまっても大丈夫でしょうか?それとも、知識がないので、どこかの不動産会社にサポートを依頼した方がいいのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

出来れば契約書はあった方が良いですが、隣人との関係次第かと思います。

個人的には「akkipa」や「軒先パーキング」等のシェアリングサービスのご利用をお勧めします。
料金支払い遅延や万一敷地内でぶつけたときの物損の保険も完備されています。
※詳しくは各種のサービスサイトから内容をご確認ください。

https://www.akippa.com/

https://parking.nokisaki.com/

Q.住宅ローンに諸費用を組込みたい場合どうすればいいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/13

住宅ローンの申込をするために下調べ中です。住宅ローンに諸費用を組込みたい場合の手続方法について教えてください。住宅ローン申込書に諸費用組込みを希望するか否かについての記入項目があるのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

金融機関、もしくは不動産会社に相談してみましょう。

基本的には相談者様の仰る通りで、諸費用の記入欄があり、
こちらを借入で賄うかどうかを記載する部分があります。

しかしながら、諸費用までローンに組み込むと、金利などの諸条件がトータルで悪化する可能性があります。
金融機関によっては、諸費用は出しません、というところもあります。
※もちろん積極的に出します、というところもあります。

諸費用は頭金の減額等により調整し、可能な限り諸費用ローンは使わないことをお勧めします。

Q.フラット35の契約時に必要な適合証明書とは何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/11

購入物件の種別次第では、適合証明書の取得をしなくてもフラット35を利用できる場合はありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

適合証明書はどのような物件でもフラット35を利用する場合には、必要になります。

これは、独立行政法人住宅金融支援機構の開示する「技術基準」を満たす物件であるというエビデンスとなるからです。

中古住宅を買う際にも取得が必要となりますが、
ものによっては取れないことも多いです。
なお、住宅の一部を少し改修するだけで
適合証明書を取れるようになった中古物件の例もあるので、
一度具体的な案件を同機構へ相談してみてください。

Q.不動産鑑定会社が宅建業を行うことはありますか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/10/08

不動産鑑定会社が宅建業許可を取得して不動産仲介ビジネスに乗り出す事例はありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

たくさんありますが、最近は減ってきています。

理由としては、個人的な見解になりますが、
不動産鑑定士の高齢化、及び資格者の減少によるものが大きいと思います。

鑑定士は文系三大資格の一つであり、難易度が非常に高い資格ですが、
人気が無さも圧倒的な資格でもあり、
毎年百数名ほどしか合格者のいない資格です。

受験者もついに1000名を割りこみ、令和3年8月の試験では受験者が800名程度だったようです。

しかしながら、国や地公体の仕事も受注できる格の高い資格であり、
宅建士との二刀流は相当にシナジーがありますので、両方を取得して宅建業を開業している不動産鑑定士はまだまだ多いです。

Q.秀和レジデンスは人気の賃貸物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/06

不動産会社の方から見て秀和レジデンスシリーズは今でも人気の賃貸物件ですか?どのような点が魅力ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

一部、根強いがあります。私もまれにですが秀和レジデンスに住みたいという方に会います。

一番の魅力はずばり”立地”だと思います。
秀和レジデンスは日本におけるマンションの先駆けの一つで、
非常に良い立地に立っているものがたくさんあります。

また、デザインもユニークで見に行って気に入る人も多いです。

一方で、築年数はかなり経っているので、お部屋はしっかり内見してください。

Q.新築マンションの販売戦略の裏事情について教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/03

物件によって、一斉に売り出される新築マンションもあれば「第1期」「第2期」などと販売時期を分けて売り出される新築マンションもあるのはなぜですか。

不動産業者の販売戦略上どちらの方法で売り出される物件の方がどうとかの裏事情はありますか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

販売時期を分けて売り出す理由はいくつかありますが、
主な理由としては、応募の少ない物件もバランスよく売り切るためです。

一棟のマンションにも応募の多寡があります。
例えば階数や日照、間取り、広さ、価格等々によって、応募の多い部屋と応募の少ない部屋が分かれます。

全部屋を一斉に販売解放してしまうと、
マンション販売業者は後半に応募の少ない部屋(滞留在庫)のみを抱える可能性があり、困ってしまいます。

「第1期」「第2期」と期別に販売すれば、少なくとも水面下での価格調整等の販売戦略変更を柔軟にすることができ、上記のリスクを軽減することが可能です。

要は応募者に対して、次の抽選がいつ、いくらで行われて、何人が応募して通るかわからない不確実性(競争状態)を何度も作ることで売りやすくしている、ということです。

Q.バルコニーとベランダ、何が違いますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/09/29

バルコニーとベランダの言葉の違いが知りたいです。

不動産屋さんは普段のお仕事で意識して使い分けていますか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

屋根がある方がベランダ
屋根がない方がバルコニーです。

都内でバルコニーといえば、ほぼほぼ戸建ての屋上ルーフバルコニーですので、
特に意識して使い分けているということはありません。

Q.還元利回りの意味と求め方について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/09/27

お世話になります。不動産投資での還元利回りの意味と求め方について教えてください。表面利回りや実質利回りとは何が違うのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

”還元利回り”は年間の収益から資産の価値算定をする際において使われる用語です。

例えば、年間1000万円の利益が見込める物件価値を算定する際に、還元利回り=10%とすると、

(例)物件価値=1000万円÷10%=1億円
となります。

逆に、物件価値と年間利益がわかれば、還元利回りを求めることができます。
上記の例を引用すると、物件価格が1億円、年間利益が1000万円であれば、
(例)還元利回り=1億円÷1000万円=10%

となります。

表面利回りは、年間家賃収入÷物件価格、で計算できます。
実務上では、収益物件のざっくりした利回りを知りたいときに使います。

実質利回りは、(年間家賃収入ー諸経費)÷物件価格で計算でき、
管理費や共益費等を年間家賃収入から控除して算出した利回りです。
こちらを算定するにはいくつかシミュレーションをする必要があり、
不動産屋の力量が試されるところでもあります。

Q.不動産会社経由での住宅ローン事前審査について教えてください

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/09/24

事前審査でも不動産会社の力や営業マンの力で差がつく場面はありますか。

ネット銀行の事前審査と比較して、不動産会社経由での事前審査のメリット(またはデメリット)について教えてください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

結論としてはあります。

特に地銀や信金は、地元の業者とよく提携しており、
提携業者からの案件に関しては、金利条件や審査スピードなどで融通が利くことがあります。

ただやはり、銀行にも得意なエリアや物件がありますので、あいみつを取ることをお勧めします。
特に属性が良い方は、ネット銀行ならかなり低い金利で借りることができます。

Q.ヴィンテージマンションの特徴と代表例を教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/09/20

ヴィンテージマンションとはどのようなマンションですか。特徴や代表例について教えてください。

あと、もしわかるようであれば、将来的にヴィンテージマンションと呼ばれそうなマンション物件の選び方についても教えてください(これこれこういう条件を兼ね備えたマンションを購入しておくと将来的にヴィンテージマンションのオーナー認定される確率が高くなるよ的なことが知りたいです)。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

渋谷で不動産屋をやっている私としては、ヴィンテージマンションといえばやはり広尾ガーデンヒルズです。

立地、デザイン性、敷地の余裕感、良好な管理状況等々、何世代でも使い続けられそうな良いマンションだなと思います。

ヴィンテージマンションになりそうなマンションの選び方ですが、上記の条件と共に「将来の資産性」を考えて購入されると良いでしょう。

Q.借地権よりも地上権の方が資産価値が高いとされるのは何故ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/16

同じ土地であれば、一般的に借地権よりも地上権の方が権利としての資産価値が高いとされる理由について教えてください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

結論としては、地上権は借地権よりも強力な権利だからです。

地上権は物権ですので、地上権者(借主)は地上権設定者(所有者)に対して、借地権と比べ、強い権利を有しています。例えば、第三者への転貸や権利の譲渡等です。※登記必要

借地権は債権ですので、当事者間でのやり取りです。
ですので、原則として第三者への転貸や権利の譲渡等もできません。

一般的にゴルフ場や太陽光パネルのような大規模・長期間・譲渡可能性アリ、のようなものを作る際には地上権設定することはありますが、住宅地等では普通借地権や定期借地権が一般的です。

Q.住宅ローンの事前審査の申込み先、1社に絞るべきですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/09/14

ネットの情報で、事前審査を色々な金融機関に申し込むと保証会社の審査のスコアが落ちるので良くないと書いてあったのですが、実際のところどうなのでしょうか。ネットの情報を信じて1社に絞って事前審査を受けた方がよいのでしょうか。

セカンドオピニオンを頂戴できましたら幸いです。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

20社~30社出すとなれば話は別ですが、3~5社に審査を出すことは一般的に行われています。
金融機関によってみるところが違い、金利等の条件が変わってくるためです。

メガバンク、地銀、信金、ネット系等に一社ずつ出してみてはいかがでしょうか。

Q.建ぺい率の「角地緩和」とはどんなルールですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/11

角地の購入を予定しています。建ぺい率の角地緩和とはどんなルールですか。角地緩和の要件に該当するか否かの確認は誰に相談すればいいですか。よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

検討しているハウスメーカーや不動産会社の方に相談してみましょう。
不動産契約時の重要事項説明書に、角地緩和(建蔽率の緩和)の記載があるはずです。

建ぺい率の角地緩和とは、
街区の角地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの場合、建ぺい率の上限が緩和されること
を言います。

容積率に変化はないので、特段、通常の敷地と比べて総延床面積が広い住宅を建てられるわけではないことにご注意ください。

Q.高収益の賃貸アパート物件の生前贈与は相続税対策として有効ですか?

不動産相続 > 生前贈与・相続税対策

2022/09/06

駅近くのマンションを所有しており、比較的収益がある物件の相続対策を考えています。

アパート1棟で月収入40万(満室)の利回り6%の約8000万円の物件です。これ以外に手持ちの資産は約8000万円あり、子が2人います。

相続税がかかるのであれば生前贈与したいと思っていますが、この場合は生前贈与の効果はあるのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

こちらの相談内容は、実際には非常に丁寧に対応しなければならない内容ですので、必ず資産税・相続税に詳しい税理士に相談してください。

まず、相談内容ですが、生前贈与の(節税)効果は一定程度あると思います。

収益アパートの生前贈与は、
①被相続人の名義のままだと家賃収入が相続財産にストックされていき、将来的に相続税課税の対象資産になってしまう
②高額な相続税納税資金を相続人が手元に用意できない

の大きく2点が解消される点で積極的に検討すべきものです。

一方で、時価評価となってしまう負担付き(借金付き)贈与としないことや、専門家報酬・登録免許税・不動産取得税が相続に比べ高額となるなど、論点が非常に多く、シミュレーションを多数組む必要があるので、早めに取り組まれることをお勧めいたします。

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杉谷(すぎたに) 健悟(けんご) 宅建士

株式会社トムスエージェンシー

東京都渋谷区神宮前2丁目34番17号住友不動産原宿ビル 16F

Q.賃貸の仲介手数料が家賃1.1ヶ月分なのはなぜ?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/03/28

家賃の1.1ヶ月分というのは法律で決まっているのですか?
なぜ1ヶ月ではなく1.1ヶ月なのですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

宅建業法第46条では、仲介手数料は(家賃の1ヶ月分+消費税)を超えてはならないとされています。
1.1ヶ月というのは、消費税分を入れた金額だからです。

実は、仲介手数料は特段の同意がない場合には、貸主及び借主から0.5カ月分というように、同法で定められているのですが、
市場慣行的に、借主から1ヶ月分頂戴している会社が多いです。

Q.緊急時に不動産管理会社が対応してくれない時の手段を教えてください。

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/04

緊急時に不動産管理会社が電話に出ず対応して頂けない場合はどうするのが最善なのでしょうか?

2つの以下の例を教えてください

1 アパートの契約している駐車場に知らない車が停めてあった時

2 鍵を紛失してしまった時

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

1 アパートの契約している駐車場に知らない車が停めてあった時
>力ずくでの移動は法的にもできませんが、停め間違いという可能性が一番高いかと思いますので、私であれば付箋などを車に貼っておき間違いを指摘しておきます。管理会社は土日休みのところも多いので、営業日になったらすぐに確認すべきです。

2 鍵を紛失してしまった時
>24時間駆けつけサービスに加入はしていないでしょうか。保険などに一緒についていることもありますので、確認してみると良いと思います。
なお、駆けつけサービスに連絡がついた後、管理会社にも連絡しておきましょう。

Q.駅前に不動産会社が多数ありますがなぜあんだけあるのに潰れないのでしょうか?

不動産業界 > 不動産会社

2023/01/03

不動産会社は何故駅前にかなりの数店を構えてますが潰れないのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

収益源はそれぞれの会社によって個別に違いますが、
昔からある駅前の不動産屋さんは、主に”管理業務”で食べています。

管理業務とは、投資物件の維持管理等の業務のことで、
物件の近くにある不動産会社の方が迅速で細かいことができるため、
オーナーが物件を買った際には地場の不動産業者に
管理を委託することがほとんどです。

受託した不動産業者は家賃の3~5%程度を毎月管理委託料として受けとりながら、例えばエアコンの故障や原状回復時の業者手配等を行います。

もちろん、しっかり仲介で稼いでいる不動産屋さんもあります。

Q.礼金0円物件のデメリットを教えてください

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/20

礼金0円物件は賃貸人にとって借りやすいメリットがありますが
デメリットは何かありますでしょうか?
また礼金0円物件を検討する際に気をつけた方がいいポイントを教えてください

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

礼金0の物件は、探してみると結構あり、人気です。

一方で、相談者様が危惧されている通り、違う名目でお金を取られる物件があります。

例えば、
ルームクリーニング代、ライフライン代行業者指定、引っ越し業者指定、
火災保険が割高、駆けつけ契約が割高、等々

契約をされる際は、必ず見積もりを取り、最終的な金額で判断するようにしましょう。

Q.外廊下の物件と内廊下の物件、どちらの方が売却しやすい?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/12/17

マンションで外廊下の物件と内廊下の物件ではどちらの方が売却しやすいですか?
今まで携わったお客様で「外廊下の物件は購入NG」とか逆に「内廊下の物件は購入NG」とかリクエストするお客様はいらっしゃいましたか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

内廊下か外廊下かは、売却のしやすさにあまり関係ないように思います。

一般的には高級マンションは内廊下であることが多く、
内廊下≒高級物件となりがちですが、売買は需給や価格感にもよりますので何とも言い難いです。

ちなみに、外廊下NGのお客様には一度だけお会いしたことがあります。
有名なインフルエンサーのようで、
住居にはプライベート性を重視していました。

Q.ペット禁止物件の一般的なラインは何処でしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/12/13

ペット禁止の物件で
一般的には犬猫を指すと思います
しかしこのペットとは何処までの範囲なのでしょうか?
近年メダカブームでメダカの購入を検討してるのですが金魚やメダカ又はハムスターなど鳴かないペットなど、どの辺が一般的に禁止なラインなのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

契約内容にもよります。

”すべてダメ”のものもあれば、”体長○○センチ、体重○○キロまで”のように
細かく条件が付いているものもありますね。
一度管理会社と話してみることをお勧めします。

一方で、メダカやハムスターなどのケージで飼うタイプで、
かつ泣き声もないような動物は実態としてわからないため、
ペット禁止だけど無断で飼っている方を何人か知ってます。

無断で飼った場合には、
猫やウサギを室内飼いにしていると、原状回復が怖いことだけお伝えしてきます。。

Q.JR中野駅周辺の住み心地について

不動産賃貸 > 住環境・街評判

2022/12/02

20代女です。JR中野駅から徒歩圏内での一人暮らしを検討しています。一人暮らし向けの賃貸物件は多いですか。住み心地はどんな感じでしょうか。選ぶなら北口側と南口側どちらが良さげですか。

そのほか何かアドバイスがあればお願いいたします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

北側は繁華街ですが、南側は落ち着いてますので、
個人的には南側をお勧めします。
特に休日や夜は、北側は騒音が激しいです。

賃貸物件は多いですが、古いものが多い印象です。
一方で駅前の再開発もしている途中ですので、
今後は緑も多くなり、より住みやすい地域になるのではないでしょうか。

中野に関するアドバイスではないですが、一駅いって高円寺なら
家賃が同じ間取りで1万円くらい下がりますので、
可能であればご検討されてはいかがでしょうか。

Q.住宅ローンアドバイザーの資格の取得メリット

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/11/13

この資格は簡単に取得できますか。取得メリットのある資格ですか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

不動産会社の方よりも銀行員やFPが持っているイメージがある資格です。

相談者様のお仕事にもよりますが、
住宅ローンアドバイザーは民間資格ですし、
知名度・難易度共にそれほど高くはなく、
評価されづらい資格だと思います。
(実際、私が住宅ローンアドバイザー資格保有者の名刺をみても、
ふーんという感じです。。)

私のおすすめはファイナンシャルプランニング技能士資格です。
住宅ローンも範囲となっていますし、
他タックスプランニングや金融資産運用、不動産等の
幅広な知識の習得ができます。
また、国家資格ですので一定の知名度もあります。

但し、上記どちらもですが、独占業務がない点だけ、ご留意ください。

Q.敷引特約を賃貸契約書に盛り込むことについて

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/11/11

関東に住んでいる大家です。参考までに教えていただきたいのですが、賃貸契約書に敷引特約が盛り込まれるケースに出くわしたご経験はありますか?もしくは大家さんから敷引特約を盛り込みたいという相談をされたご経験はありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

敷引は関西特有の商慣習ですが、関東でもたまにあります。

私がみたケースでは、保証金1ヶ月+償却特約、
のような記載だったように思います。

敷引は問題視されることも多いですが、預り金がないため、
大家や管理会社が原状回復費用にマージンを乗せて請求することが少なくなる(というかし辛い)など店子側に利点もあり、客付のしやすさは敷金ありの物件と比べてあまり変わらない印象です。

また、敷引の物件は礼金なしのことが多いです。

Q.不動産のリセールバリューとは?

不動産業界 > 不動産用語

2022/11/06

不動産のリセールバリューとはどのような指標ですか。
どのような場合に参考にしたら役立つ指標ですか。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

簡単に言うと”不動産を売却した際にいくらで売れるか”、です。

最近、利回り4%台くらいの投資マンションの営業セールスで、
”月々のCFは1~2万円の赤字ですが、数十年後には数千万円のマンションが自分のものになりますよ”
というようなトークをききました。

これが典型的なリセールバリューを無視した投資勧誘で、
数十年後にその購入したマンションが時価でいくらになっているかを全く検討していません。

上記の例では、売却までの月々CFの赤字総額を上回るリセールバリューとなっていなければ投資として失敗ですが、数十年後にそもそもそのマンションは本当に”売れる”のでしょうか。
昨今は”負動産問題”も話題になっています。

実需ですとあまり意識しなくても良いかもしれませんが、
投資を考えられているのであれば必ず検討する必要のある指標です。

Q.不動産屋さんが路線価をチェックする時とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/11/01

不動産屋さんがお仕事上で必要に迫られて路線価をチェックする時とはどのような時ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

土地を売却したいお客様がいた場合に、想定売却価格として査定を行いますが、その際にあくまで参考として提示したりしてます。

不動産屋の領域ではないですが、
ある法人がバブル時代に買った地方の土地を現在の路線価÷80%=時価として引き直し、関係会社に売却して損だしした会社を知っています。
税務リスク満載で顧問税理士も泣きそうになってましたが、一応その期の決算は税務署を通りました。。

概して、路線価は市場価格とは乖離するので、多用はしない印象です。

Q.ネット銀行住宅ローンの金利が安いのはなぜ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/11/01

ネット銀行住宅ローンの金利が安いのはなぜですか?低金利なのにはそれなりの理由がありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

店舗がないため、地代家賃や人件費のような固定費が少ないためです。
また、他の抱き合わせ商品との販売で金利を下げている銀行もあります。
(イオン銀行の割引や、auじぶん銀行のでんきセットなど)

多くはネットでの申し込み+郵送での書類のやり取り等を行います。
金利は低いですが、店舗のある銀行と比べて対等が画一的で、柔軟性が欠けるところがデメリットです。
事務手続きがご自身で苦にならないのであれば、ネット銀行一択かと思います。

Q.ザ・パークハウス新宿タワーの物件レビューをお願いします

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/31

不動産屋さんの立場から見たこのマンションの魅力や感想をお聞かせください。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1001528610/

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

リンクサイトにもありますが、西新宿駅まで数分ですし、新宿駅も徒歩圏内です。
自転車なら中野の方にも行けます。

周辺はかなり緑を意識した整地がさせていますので、
ファミリーで暮らすのにも良い環境かと思いますが、
ひとによっては多少雑多感を感じるかもしれません。

築10年のわりには綺麗ですし、何より安定のパークハウスブランドですので、
金額が予算圏内ならオススメできる物件です。

Q.大手よりも地場の不動産会社に売却依頼する方がメリットが大きい場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/26

一言に大手と言っても担当につく社員の方の経験スキルによってサービスの質もまちまちだとは思いますが、一般的に不動産売却で大手よりも地場の不動産会社に媒介依頼する方がメリットが大きいと考えられる場合とはどのような場合でしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

以下、私の経験則で恐縮ですが、
①地元の有力者との長くて強い人脈を持っていること
②仲介手数料の個別相談に乗ってくれやすい(≒要は安くしてくれる)
がメリットかと思います。

①に関しては、過去に私の担当した案件で、
地元不動産会社の社長がその地方の大病院の院長や地方議員と小中学校の同級生で、最終的には院長に相場よりやや高めの値段で買い取ってもらったことがありました。

②に関しては、ケースバイケースですが、大手ほど厳格な報酬テーブルではないでしょうから、相談はしやすいだろうと推察します。(実際に私は相談に乗ります。)

Q.先物物件とはどのような物件ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/23

先物物件とは何ですか?これは賃貸と売買のどちらで使われる言葉ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

どちらでも使われます。

端的に言うと、”売りものを直で握っておらずに買いを探す際に、その物件につかわれる表現”です。

例えば、A社が売り物件の媒介を取っているが、買主探しが難航し、
B業者に買い手探しを依頼した場合、B業者からすると対象物件は”先物”となります。
これは賃貸でも同じです。

Q.【フラット35】S(ZEH)は人気商品になりそうですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/23

https://www.flat35.com/loan/flat35s_zeh/merit.html 

上記のページを見ると、【フラット35】S(ZEH)には、
①税制の特例措置が受けられる
②国からの補助金が利用できる

というメリットがあるので利用したい人が多いだろうなと思いました。これから人気に火が付く住宅ローン商品になりそうですか??

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

ZEHの住宅を購入される方には良い金融商品で、人気は高いと思います。

一方で、ZEHは補助金等も豊富ですが、
建物自体の建築金額も高額になりやすいため、
ZEHの住宅を建てられる方自体が少ないです。

ですので、今後多少の増加は見込まれると思いますが、
全体としては大きくはならないと思います。

Q.敷地の一部を駐車場として貸す方法を教えてください

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/10/20

隣人から自宅の敷地の一部を駐車場として貸してほしいと言われました。賃料を貰えるなら断る理由もないので貸す方向で考えていますが、契約書等なしで貸してしまっても大丈夫でしょうか?それとも、知識がないので、どこかの不動産会社にサポートを依頼した方がいいのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

出来れば契約書はあった方が良いですが、隣人との関係次第かと思います。

個人的には「akkipa」や「軒先パーキング」等のシェアリングサービスのご利用をお勧めします。
料金支払い遅延や万一敷地内でぶつけたときの物損の保険も完備されています。
※詳しくは各種のサービスサイトから内容をご確認ください。

https://www.akippa.com/

https://parking.nokisaki.com/

Q.住宅ローンに諸費用を組込みたい場合どうすればいいですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/13

住宅ローンの申込をするために下調べ中です。住宅ローンに諸費用を組込みたい場合の手続方法について教えてください。住宅ローン申込書に諸費用組込みを希望するか否かについての記入項目があるのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

金融機関、もしくは不動産会社に相談してみましょう。

基本的には相談者様の仰る通りで、諸費用の記入欄があり、
こちらを借入で賄うかどうかを記載する部分があります。

しかしながら、諸費用までローンに組み込むと、金利などの諸条件がトータルで悪化する可能性があります。
金融機関によっては、諸費用は出しません、というところもあります。
※もちろん積極的に出します、というところもあります。

諸費用は頭金の減額等により調整し、可能な限り諸費用ローンは使わないことをお勧めします。

Q.フラット35の契約時に必要な適合証明書とは何ですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/11

購入物件の種別次第では、適合証明書の取得をしなくてもフラット35を利用できる場合はありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

適合証明書はどのような物件でもフラット35を利用する場合には、必要になります。

これは、独立行政法人住宅金融支援機構の開示する「技術基準」を満たす物件であるというエビデンスとなるからです。

中古住宅を買う際にも取得が必要となりますが、
ものによっては取れないことも多いです。
なお、住宅の一部を少し改修するだけで
適合証明書を取れるようになった中古物件の例もあるので、
一度具体的な案件を同機構へ相談してみてください。

Q.不動産鑑定会社が宅建業を行うことはありますか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/10/08

不動産鑑定会社が宅建業許可を取得して不動産仲介ビジネスに乗り出す事例はありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

たくさんありますが、最近は減ってきています。

理由としては、個人的な見解になりますが、
不動産鑑定士の高齢化、及び資格者の減少によるものが大きいと思います。

鑑定士は文系三大資格の一つであり、難易度が非常に高い資格ですが、
人気が無さも圧倒的な資格でもあり、
毎年百数名ほどしか合格者のいない資格です。

受験者もついに1000名を割りこみ、令和3年8月の試験では受験者が800名程度だったようです。

しかしながら、国や地公体の仕事も受注できる格の高い資格であり、
宅建士との二刀流は相当にシナジーがありますので、両方を取得して宅建業を開業している不動産鑑定士はまだまだ多いです。

Q.秀和レジデンスは人気の賃貸物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/06

不動産会社の方から見て秀和レジデンスシリーズは今でも人気の賃貸物件ですか?どのような点が魅力ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

一部、根強いがあります。私もまれにですが秀和レジデンスに住みたいという方に会います。

一番の魅力はずばり”立地”だと思います。
秀和レジデンスは日本におけるマンションの先駆けの一つで、
非常に良い立地に立っているものがたくさんあります。

また、デザインもユニークで見に行って気に入る人も多いです。

一方で、築年数はかなり経っているので、お部屋はしっかり内見してください。

Q.新築マンションの販売戦略の裏事情について教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/03

物件によって、一斉に売り出される新築マンションもあれば「第1期」「第2期」などと販売時期を分けて売り出される新築マンションもあるのはなぜですか。

不動産業者の販売戦略上どちらの方法で売り出される物件の方がどうとかの裏事情はありますか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

販売時期を分けて売り出す理由はいくつかありますが、
主な理由としては、応募の少ない物件もバランスよく売り切るためです。

一棟のマンションにも応募の多寡があります。
例えば階数や日照、間取り、広さ、価格等々によって、応募の多い部屋と応募の少ない部屋が分かれます。

全部屋を一斉に販売解放してしまうと、
マンション販売業者は後半に応募の少ない部屋(滞留在庫)のみを抱える可能性があり、困ってしまいます。

「第1期」「第2期」と期別に販売すれば、少なくとも水面下での価格調整等の販売戦略変更を柔軟にすることができ、上記のリスクを軽減することが可能です。

要は応募者に対して、次の抽選がいつ、いくらで行われて、何人が応募して通るかわからない不確実性(競争状態)を何度も作ることで売りやすくしている、ということです。

Q.バルコニーとベランダ、何が違いますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/09/29

バルコニーとベランダの言葉の違いが知りたいです。

不動産屋さんは普段のお仕事で意識して使い分けていますか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

屋根がある方がベランダ
屋根がない方がバルコニーです。

都内でバルコニーといえば、ほぼほぼ戸建ての屋上ルーフバルコニーですので、
特に意識して使い分けているということはありません。

Q.還元利回りの意味と求め方について教えてください

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/09/27

お世話になります。不動産投資での還元利回りの意味と求め方について教えてください。表面利回りや実質利回りとは何が違うのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

”還元利回り”は年間の収益から資産の価値算定をする際において使われる用語です。

例えば、年間1000万円の利益が見込める物件価値を算定する際に、還元利回り=10%とすると、

(例)物件価値=1000万円÷10%=1億円
となります。

逆に、物件価値と年間利益がわかれば、還元利回りを求めることができます。
上記の例を引用すると、物件価格が1億円、年間利益が1000万円であれば、
(例)還元利回り=1億円÷1000万円=10%

となります。

表面利回りは、年間家賃収入÷物件価格、で計算できます。
実務上では、収益物件のざっくりした利回りを知りたいときに使います。

実質利回りは、(年間家賃収入ー諸経費)÷物件価格で計算でき、
管理費や共益費等を年間家賃収入から控除して算出した利回りです。
こちらを算定するにはいくつかシミュレーションをする必要があり、
不動産屋の力量が試されるところでもあります。

Q.不動産会社経由での住宅ローン事前審査について教えてください

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/09/24

事前審査でも不動産会社の力や営業マンの力で差がつく場面はありますか。

ネット銀行の事前審査と比較して、不動産会社経由での事前審査のメリット(またはデメリット)について教えてください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

結論としてはあります。

特に地銀や信金は、地元の業者とよく提携しており、
提携業者からの案件に関しては、金利条件や審査スピードなどで融通が利くことがあります。

ただやはり、銀行にも得意なエリアや物件がありますので、あいみつを取ることをお勧めします。
特に属性が良い方は、ネット銀行ならかなり低い金利で借りることができます。

Q.ヴィンテージマンションの特徴と代表例を教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/09/20

ヴィンテージマンションとはどのようなマンションですか。特徴や代表例について教えてください。

あと、もしわかるようであれば、将来的にヴィンテージマンションと呼ばれそうなマンション物件の選び方についても教えてください(これこれこういう条件を兼ね備えたマンションを購入しておくと将来的にヴィンテージマンションのオーナー認定される確率が高くなるよ的なことが知りたいです)。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

渋谷で不動産屋をやっている私としては、ヴィンテージマンションといえばやはり広尾ガーデンヒルズです。

立地、デザイン性、敷地の余裕感、良好な管理状況等々、何世代でも使い続けられそうな良いマンションだなと思います。

ヴィンテージマンションになりそうなマンションの選び方ですが、上記の条件と共に「将来の資産性」を考えて購入されると良いでしょう。

Q.借地権よりも地上権の方が資産価値が高いとされるのは何故ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/16

同じ土地であれば、一般的に借地権よりも地上権の方が権利としての資産価値が高いとされる理由について教えてください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

結論としては、地上権は借地権よりも強力な権利だからです。

地上権は物権ですので、地上権者(借主)は地上権設定者(所有者)に対して、借地権と比べ、強い権利を有しています。例えば、第三者への転貸や権利の譲渡等です。※登記必要

借地権は債権ですので、当事者間でのやり取りです。
ですので、原則として第三者への転貸や権利の譲渡等もできません。

一般的にゴルフ場や太陽光パネルのような大規模・長期間・譲渡可能性アリ、のようなものを作る際には地上権設定することはありますが、住宅地等では普通借地権や定期借地権が一般的です。

Q.住宅ローンの事前審査の申込み先、1社に絞るべきですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/09/14

ネットの情報で、事前審査を色々な金融機関に申し込むと保証会社の審査のスコアが落ちるので良くないと書いてあったのですが、実際のところどうなのでしょうか。ネットの情報を信じて1社に絞って事前審査を受けた方がよいのでしょうか。

セカンドオピニオンを頂戴できましたら幸いです。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

20社~30社出すとなれば話は別ですが、3~5社に審査を出すことは一般的に行われています。
金融機関によってみるところが違い、金利等の条件が変わってくるためです。

メガバンク、地銀、信金、ネット系等に一社ずつ出してみてはいかがでしょうか。

Q.建ぺい率の「角地緩和」とはどんなルールですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/11

角地の購入を予定しています。建ぺい率の角地緩和とはどんなルールですか。角地緩和の要件に該当するか否かの確認は誰に相談すればいいですか。よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

検討しているハウスメーカーや不動産会社の方に相談してみましょう。
不動産契約時の重要事項説明書に、角地緩和(建蔽率の緩和)の記載があるはずです。

建ぺい率の角地緩和とは、
街区の角地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの場合、建ぺい率の上限が緩和されること
を言います。

容積率に変化はないので、特段、通常の敷地と比べて総延床面積が広い住宅を建てられるわけではないことにご注意ください。

Q.高収益の賃貸アパート物件の生前贈与は相続税対策として有効ですか?

不動産相続 > 生前贈与・相続税対策

2022/09/06

駅近くのマンションを所有しており、比較的収益がある物件の相続対策を考えています。

アパート1棟で月収入40万(満室)の利回り6%の約8000万円の物件です。これ以外に手持ちの資産は約8000万円あり、子が2人います。

相続税がかかるのであれば生前贈与したいと思っていますが、この場合は生前贈与の効果はあるのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

杉谷 健悟

ベストアンサー

こちらの相談内容は、実際には非常に丁寧に対応しなければならない内容ですので、必ず資産税・相続税に詳しい税理士に相談してください。

まず、相談内容ですが、生前贈与の(節税)効果は一定程度あると思います。

収益アパートの生前贈与は、
①被相続人の名義のままだと家賃収入が相続財産にストックされていき、将来的に相続税課税の対象資産になってしまう
②高額な相続税納税資金を相続人が手元に用意できない

の大きく2点が解消される点で積極的に検討すべきものです。

一方で、時価評価となってしまう負担付き(借金付き)贈与としないことや、専門家報酬・登録免許税・不動産取得税が相続に比べ高額となるなど、論点が非常に多く、シミュレーションを多数組む必要があるので、早めに取り組まれることをお勧めいたします。

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