コンサルタントの杉谷と申します。

不動産取得税が規定する「取得」に「相続」は含まれていないので、
今回に関しては不動産取得税は課税されないと思われます。

なお、不動産取得税は下記の計算式で計算されます。
取得した不動産の価格（課税標準）×税率＝税額

コンサルタントの杉谷と申します。

仰るように、地方にはいわゆる地主といわれる方がいらっしゃいますね。

私が過去取り扱ったお客様は、
保険や種々の税制特例等々を使ってお子さんにうまく資産を継承させていました。

話を聞いていると、その地域で資産税や相続に精通している税理士先生と懇意にしていて、
色々教えてもらっているようでした。

地主の方達だけが知る特殊な税理士先生はいらっしゃるのかもしれません。

建物譲渡特約付借地権は、借地権契約締結から30年以上が経過した時点で、借地上建物を地主に売り渡すことで契約終了する特約を、契約当初に取り決めておくものです。

実務上ですが、私は見たことがないですね。
かなりレアな契約になると思います。

コンサルタントの杉谷と申します。

相談者様のご友人のような方が実際問題かなり多く、社会問題化していることを鑑みて、
国も法規制に乗り出しています。

具体的には不動産登記法が改正され、令和6年4月1日より、
改正の主要点のみを書くと下記のようになります。

①相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記をしなくてはならない
②違反した場合は10万円以下の過料か課される可能性がある

過料は科料と違い、金銭的行政罰なので前科にはなりません。
しかしながら、後々の手間や金銭的なリスクを考えると、
司法書士にあらかじめ相談しておいた方がよいと思います。

コンサルタントの杉谷と申します。

ペットの種類ですが、こちらは大家さんによります。

犬猫だけが可能な物件もありますし、
騒音に配慮して爬虫類やハムスターのようなペットだけ可能、という物件もあります。

コンサルタントの杉谷と申します。

【LTVの意味】
LTVとはローン・トゥー・バリュー（Loan to Value）の略で
LTV＝負債額÷物件価格×100
で計算されます。

LTVは、ローン審査の際に銀行が確認する指標で、LTVが大きければ大きいほど不動産購入の際に銀行借入を使った比率が高いことを示しています。

（例）
・5000万円のマンションを購入する際に、頭金として600万円、銀行から4400万円を借入して購入した。

LTV＝4400万円÷5000万円×100＝88%

となります。

コンサルタントの杉谷と申します。

3階建ての住宅を考えられているのですね。

理論上はどのような用途地域にも3階建て住宅は建てられますが、
実質的には、第一種低層住居専用地域、及び第二種低層住居専用地域には
2階建てまでしか建てられないと考えて良いと思います。

これは相談者様の指摘されているいくつかの規制のうち、北側斜線制限の要件が厳しく、
道路付け等が特段恵まれていない限りは、3階建てを建てられないのです。

他の用途地域なら比較的自由に作れると思いますが、
特に商業系の地域（商業地域、近隣商業地域）であれば容積が緩いので、
広さもしっかり確保しながら3階建てを建てられるでしょう。

コンサルタントの杉谷と申します。

中古マンション購入時の内覧で見落としがちなポイントとしては、
どのような居住者がいるか、ですかね。居住者の質とマンションの質は比例します。

なお、新築から一定の期間が経っているマンションは、新築当時から所有者の変更が相当すすんでいると思われるため、注意が必要です。

【内覧の際に見るべき見落としがちなポイント（例）】
・共用部分
＞駐車場：ファミリーカー、高級車、そもそもどれくらい埋まっているか
＞駐輪場：チャイルドシートの有無、折り畳み式、電動、等々
＞ゴミ置き場：清潔に保たれているか

・室内
＞ベランダ：隣家、上下階の音、におい、等々

コンサルタントの杉谷と申します。

必ず最終的な判断は貴社顧問税理士に確認してください。

まず、返還の必要が本当になくなったのかどうかを確認しましょう。
買主から書面で同意をもらっているならばよいですが、
そうでない場合は後々問題になる可能性が高いです。
早めに買主様に相談してみてください。

現契約書の記載にもよりますが、敷金の返還義務があったならば、
相談者様の会社の貸借対照表には、
「預り敷金及び保証金」として負債の部に160万円が計上されているはずです。

返還義務がなくなったのなら、この160万円は債務免除されたことになりますので、債務免除益として160万円の益金算入（収益として計上）となるかと思います。