宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
誰もが注意するところ以外で私が注意しているのは、
●壁・床の水平（傾き）
●水圧（階数によっては弱くなる）
●窓ガラス（ワイヤー入りのものはヒビが入りやすい）
●カビの状況（結露の起こりやすさ）
●バルコニーの水はけ（施工不良あると水がたまる）
●金属製ホースの劣化（浴室・洗面台）
●天井の壁紙の変色（過去の漏水など）
●外壁に面した壁紙の変色

これらには気を付けています。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談者さんの意見（意思）だけで全ての土地の持分を売却することはできません。
しかし相談者さんの持分のみを売却することはできます。
（ただし買ってくれる人は限られた方となり、かつ、価格は相場よりも低廉な額となります）

この場合、お兄様に買っていただくのが一番現実的だと思います。

兄妹でよく話し合ってみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
更新料の不払いが
「当事者の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足る程度の著しい背信行為」
と認められれば契約を解除し、退去させることが可能になると思います。

判例では2年9ヵ月更新料を支払わなかった賃借人に、明け渡しの命令が出されております。

しかし更新の態様が、
●合意による更新なのか
●法定更新なのか
で結論が変わる事がありますので、信頼できる弁護士の先生に相談してみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
実務上の賃貸入居申込金には、「冷やかし的な申込を防ぐ」という意味合いが強いと思います。

どこかに消えてしまうお金ではありませんので、ご安心ください。

しかし、賃貸に限っては口頭のみで賃貸借契約が成立してしまうことがあり、この場合は気軽な気持ちで差入れた入居申込金が返却されなくなることがあります。

お金を支払う場合は、説明を受け納得した上で行ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞中古の戸建てを購入した場合には上物部分にのみ消費税がかかるということになりますか？

その通りです。

＞その場合、消費税を少なくするために上物の購入費用を適当に安く見積もってその分を土地の方の購入費用に価格転嫁してしまうみたいな節税テクニックは実務上ありですか？

土地・建物の価格については合理的な区分が求められ、極端な操作はできませんから、「なし」と回答します。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
3000万円の特別控除の適用を受ける条件として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、とあります。

相続してから3年とのことですが、空き家になってからどのくらいの期間が経過していますか？

その他にも要件があります。

国税庁のリンクを付けておきますので、参考になさってください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
店頭金利 ー 優遇金利 ＝ 適用金利という関係です。

全期間引き下げは借入期間中は一律に金利優遇が受けられるのに対し、当初期間引き下げは当初設定した固定期間中のみ大幅な金利優遇をする、というものです。

優遇金利（引下幅）は、当初期間引下げプランの方が大きくなります。

両プランとも、それぞれメリットデメリットがあります。

退職金等の活用で、確実に短期間で返済できる見込みがあるのであれば、当初期間引下げプランが有利ですが、長期でご利用を検討されている方には全期間優遇の方がおすすめです。

皆様のご希望に沿ってご提案している宅建士もおりますので、相談してみてください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借主という相手がある事ですから、サービス提供に自信が持てるようになるまでは経験ある方に相談しながらすすめたらいかがでしょうか
※そのような大家さん同士が情報共有するような催しもあるようですよ

【説明】
賃貸管理では、
●賃料設定
●家賃滞納の処理
●不具合・近隣トラブル対応
●退去立会、退去時精算
●原状回復工事

これらが付いて回ります。大家業に資格は要りませんが、上記の知識は必要です。

分譲マンションですと管理組合の管理部分が多く、比較的取組みやすいとは思います。
しかし、専有部分内のトラブルは全て相談者さんが対応しなければなりません。

ちなみにトラブルの対応に緊急性を要するのが給排水関係です。
万が一の時これらに緊急で対応できるような職人さんと事前に繋がっておくか、自ら技術を身に付けることをおすすめします。

私の経験では、クレーム対応に失敗している例が多いように感じました。
クレーム対応についてはサービス業的な感覚がないと、さらなるクレームに発展することがあります。
オーナーにとっては些細だと思うことも、借主にとっては重大なことなのかもしれません。

その点もご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談内容だけでは判断が難しいですが、財産分与と慰謝料の額として相当であれば可能だと思います。
しかし、解決が必要な問題があります。

【説明】
大変でしたね。
これから離婚協議でしょうか。

有責配偶者への慰謝料請求の額ですが、判例などにより目安となる基準があります。その基準と照らして妥当な額であるのかを検討してみましょう。

また協議の内容が守られなかった場合の措置も考えておく必要があります。

その他検討すべき事項があります。これは弁護士などに相談してください。

宅建士で行政書士の佐野友美と申します。

【回答】
両方に意見を求めましょう

【説明】
土地からマイホームを検討する場合、アシストに得意・不得意があります。

・土地取引の流れ（資金計画少し複雑になる）、土地代金や土地取引の諸経費、土地取引の注意点などは不動産会社に相談

・その土地にどのような建物が建築可能か、建築の注意点、建築費や建築の諸経費、全体的な資金計画の提案は住宅会社に相談

このように分かれることが多いと思います。

第一種低層住居専用地域は陽当りが良い傾向がありますね。

しかし、建ぺい率、容積率、高さ制限などが厳しい地域でもありますから、不動産会社の担当さんと、住宅会社さんの担当さん、それぞれの意見を参考にしましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住まいのご購入、おめでとうございます。

固定資産税の軽減を受けるには手続きが必要です。
購入された物件が「認定長期優良住宅」にかかわるものか否かで準備する資料が変わります。
詳しくは購入先の不動産会社に確認してみてください。

新築した年の翌年の１月 31 日まで（１月１日新築の場合はその年の１月 31 日まで）に所管の財務事務所に減額の申告を行ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
民法第395条を読んでください
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC395%E6%9D%A1


【説明】
代金納付後にいつ立退きを要求しても構いませんが、居住者は6か月間、立退きを拒否できると解釈していただいた方が正確だと思います。

その間賃料を受領できるのは当然です。

収益化（？）は可能ですが、6か月のみのことなのか、それ以降もなのかによって締結する契約が異なりますのでご注意ください。

普通借家契約・・・収益運用には適すも貸主側からの契約解除が困難
定期借家契約・・・1年未満の賃貸借が可能

最初のうちは競売を得意としている不動産会社さんなどにアシストをお願いしながら進めた方が安全だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
事実関係を正しく把握し、弁護士に相談してみましょう。

【説明】
大変でしたね。
お父様は認知症の診断を受けているのですね。
お父様の具合はいかがでしょうか。

民法では法律行為をするのに、
権利能力
意思能力
行為能力
を必要としています。

今回のご相談ではお父様の「意思能力」の有無がポイントになると思います。

なお意思能力のない者の法律行為は無効です。
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC3%E6%9D%A1%E3%81%AE2

お父様は軽い認知症ということですが、認知症の症状も様々です。

不動産会社が関与する取引の実務での売主様の意思能力の確認は、
●媒介契約時（売買担当者が判断）
●売買契約時（売買担当者が判断）
●決済時（売買担当者及び司法書士が判断）
このような段階で確認します。

お父様に意思能力が問題ないと判断されれば取引は続行されますが、そうでなければ取引は中断されます。
（上記民法の規定により無効な行為となり、買主側から責任追及されるため）

不動産会社が関与せず、登記も自己申請などの場合はチェック機能が働きませんので、不適切な取引であった可能性も否定できません。

どちらにしても、当時の状況を正しく把握した上で、弁護士に相談するのが適切です。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
疎遠とはいえお父様を亡くされたのですね。
ご愁傷様です。

相談者さんは相続人としての権利をお持ちでしょうから、ご質問の内容通り、認められた権利を普通に行使したらよいと思いますよ。

大変だと思いますが、頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
不動産会社を通して金融機関に相談してみましょう。
抵当権付きでも売却活動はできますが、買主様への引渡し時には抵当権等が抹消できなければいけません。
（先に抵当権の一部を抹消する行為は金融機関に利益がないので、残額が非常に少ない等、特別の理由がないと難しいと思います）

【説明】
A、B、Cの不動産が共同担保に入っていたとして、質問者さんが仮にAの売却を希望するとします。

このときB＋Cのみの価値が借金の残額を上回っていれば、一応、相談者さんのやりたいことが金融機関に相談できる状況になると思います。

このとき注意すべきは、
「A・B・Cが繋がっている不動産である場合、Aを売却したときのBとCの価値」
です。

A・B・Cのそれぞれの形や配置により、Aを売却する事で、BとCの価値が下がる事があります。
計画の際には金融機関に相談する前に、先に不動産会社に相談することをおすすめします。

交渉するならば、相手（金融機関）のメリットも考えないといけません。

効果的な売却計画を検証した上で、金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
その費用が事業遂行上必要な経費であるかどうかで異なります。

【説明】
税理士の先生に確認してみてはいかがでしょうか。
（税理士の先生が決められるものでもありませんが・・・）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
そもそもですが、変動金利と固定金利の2択で考えるのはギャンブルです。
他の方法も検討しましょう。

【説明】
変動金利にはメリットとデメリットがあります。
固定金利も同様です。

変動金利のメリットは固定金利のデメリット
（金利：変動金利は低い、固定金利は高い）

固定金利のメリットは変動金利のデメリット
（安定性：固定金利は金利変わらず安定、変動金利は2回/年の見直しにより不安定）

という関係性があるので、

固定金利指定型
固定金利期間選択型
固定変動ミックス型など、

金融機関ごとに呼び名は変わりますが、返済途中で固定と変動が選択できるタイプのものがおすすめです。

または、固定金利と変動金利のリスクを半減させる（メリットも半減になる）組み方として、半分ずつ組む方法もあります。
（5,000万円の借入なら、2,500万円を変動金利、2,500万円を固定とするなど）


その他、FPの勉強などをしている担当者さんがいればいろいろ相談できると思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
お父様に遺言をしてもらってください

【説明】
お父様に相続が発生した場合、お父様の持分について、質問者さんが当然に相続できるわけではありません。

相談者さんがお父様の持分をスムーズに相続するには、お父様に遺言をしてもらうのが良い方法です。加えてその遺言中に、質問者さんを遺言執行者に指定する旨の文言を入れてもらうとさらに良いです。

ご注意の点は、お父様が他の財産を持っていない場合、他の相続人の遺留分を侵害してしまう可能性がありますから、お父様の生命保険などを上手に活用して、計画すると宜しいかと思います。

具体的には業として相続の手続ができる、弁護士、司法書士、行政書士、お金の相談ができるFPなどに相談してみると良いかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談者さんの希望の強さと金銭的な状況によります。
先に購入申込をした方が良いこともあります。

【説明】
相談者さんにとって、良さそうな物件が目の前に現れたのですね。
まずは買える方法を一緒に考えてみましょう。

条件は、現在の住居を売ったお金で支払いたい、ということですね。

●一時的にローンを組んで購入を進め、現在の住まいを売却したお金でローンを繰上げ返済する
　→タイミングが難しい買替えの流れの中で、比較的気に入った物件を購入しやすい方法です
　→結果的に自宅売却資金で購入する事になりますが、希望額で売れなかった場合はリスクとなります

現在の住まいの人気の程度、売却価格などに無理がなければこの方法を検討しても良いかもしれません。
売却が苦戦することが予想されるのであれば、おすすめしません。


●売主様に代金支払いと引渡しを待ってもらう交渉
　→通常ですと引渡し時期が遅くなると売主様にリスクが高く、応じてくれる可能性は低いのですが、次の行き先が決まっていないなどの事情があれば、応じてくれる可能性があるかもしれません。
（売主様が戸建注文建築建築中の場合などは交渉しやすい）
　→期限を決めた解除条件or停止条件付契約が望ましい（条件：自宅の売却など）


●売主様に事情を話し、まずは賃貸で居住開始、現住居が売却でき次第売買に切り替え
　→売主様のご事情次第ですが、当事者間で合意できればこのような進め方もできます。
　契約書の作成に検討課題（万が一の原状回復）が多いのですが、無理なく、皆様の希望が叶えられるのであれば、宅建士として挑む価値は十分にあると思います。


もう少し情報をいただければ別のご提案もできるかもしれません。
一度、現在の住まいの価格査定を含め、信頼できそうな不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住み替えローンは普通の住宅ローンとは異なります。
特徴は
●金利が高め（前住宅ローンの残債分について）
●審査が厳しい（新物件の担保価値を超える融資となる）
です。

気を付ける点は、
●計画初期に金融機関の事前審査を受けておく
　不動産会社にきちんと売却予想額と売却諸経費を査定してもらい、どのくらいの残債がありそうかの把握した上で行ってください

●借り入れ後は優先的に返済する意識を
　通常の住宅ローンのように金利優遇もローン控除もが受けられないので、早めに返済した方が良いですね

●あと一般的に買い替えの場合は、売る方・買う方の引き渡しの時期に注意してください
　現住居の退去後の荷物の移転場所について、特別な検討が必要です

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住まいとは別に、団信付きのローンを組むことはできます。

私も住まい以外の不動産を所有しておりますが、団信に加入してローンを組みました。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
マンションの建て替え周期はなかなか難しいのですが、
日本最古といわれたマンションの建て替えが築63年だったようです。

SUUMO 宮益坂ビルディング
https://suumo.jp/journal/2016/05/25/111556/

この建物は1953年に東京都が分譲した建物です。

検討しているマンションが築40年ということは、1980年代に建てられた建物ということですね。
上記マンションが建築してから30年近く経過し、その間に建物の劣化軽減の技術が進んでいると思われるので、63年以上は持つのではないでしょうか。

もちろんこれまでの修繕の状況や、建物の階数、立地状況の影響を受けるものと思います。

ちなみに現在の耐震基準の元が定められたのが1981年（昭和56年）ですから、設計時期により、設計上求められる強度が異なります。購入にあたっては新耐震基準なのか、そうでないのかも確認しておきましょう（重要事項説明書記載事項）。


マンションが建替えされた場合、所有権を含めた各権利は、新たな建物に変換されますのでご安心下さい。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
可能ですが、物件の状況次第では取引の条件が厳しいものになる場合があります


【説明】
より良い条件で販売する為には「広く」買主様を探す必要がありますが、ご相談の条件ではそれができません。

となると、主な買主様の候補は
①過去のお客様（自社のみ）※他社含めると情報が洩れる
②他物件でお問い合わせ頂いたお客様（自社のみ）
③買取業者
このような感じです。

そして、①と②のお客様は、
「別の物件で問い合わせるもその時は購入しなかった」
という、物件選択に厳しい目をお持ちのお客様です。

相談者さんの建物がよく手入れされていて、立地等の条件も申し分ないような場合は、すんなり①、②のお客様で決まるかもしれません。

しかしそうでなければ、
●価格等の条件を下げる
●ひたすら時間をかけて買主様を探す
このようにしないと厳しくなります。

③買取業者さんは話が早く、多くは現金決済＋売主の契約不適合責任免責など、売主様（相談者さん）にとって安心できる条件を提示してくれる会社さんが多いのですが、価格は厳しいものがあります。

いずれにしても、不動産会社は相談者さんのご意向を考えて販売の方針を提案しますから、信頼できそうな不動産会社に、内緒にしたいご事情含めて相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入の上、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要があります。


あと別荘地に規約等がある場合、民泊としての利用が禁止されていないかを確認する必要があります。
那須高原について詳しく調べていませんが、軽井沢町では禁止している地域もあるようです。

今は良くても、今後禁止されることもあるかもしれませんので、ご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
特に入札資格は必要ありませんが、しいて言えば、
●競売のきっかけとなった債務の債務者でない人
　（入札・落札できても最終的に不許可になる）
●暴力団員等に該当しない人
●不動産の売却基準価額の20パーセント相当額の保証金を用意できる人
これらの人が入札可能となります。

あと友人の方と共同して入札ですが、事前に執行官の許可を受ければ可能です。


質問者さんは競売について初心者とのことですね。

最初のうちは信頼できる宅建士さんや不動産会社さんにサポートしてもらいながら進めた方が、安全だと思います。
（残置物の処理など、落札後も大変なことがあります）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私のおすすめの書籍は、司法書士と税理士のダブルライセンスをもつ渡邊浩滋さん著の「大家さんのための節税の教科書」です。

この書籍は「キャッシュを増やす」ことに重点が置かれ、初心者の方でもとっつきやすい内容だと思います。


そして最初に手を付けるべきは、先輩大家さんと積極的に交流することではないでしょうか。
成功例を聞く、というよりは失敗例を聞き、先輩方と同じ失敗をしないようにすると良いと思います。

頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
例外として、大事そうなもの郵送物の場合は管理会社に連絡して、全入居者に取り次いでもらった方が宜しいですね。

原則は、法で手続が定められています。

郵便法
（誤配達郵便物の処理）　
第四十二条　郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。


●「誤配送である」と張り紙等をしてポストに投函する
●郵便局に連絡

いずれかの方法が正解です。
そして再び受け取らないよう、ポストに張り紙をしておくのも効果的です。

前の人がきちんと手続きしてくれていたら、このようなことはないと思います。

しばらくは大変ですね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
おおむね合っています

【説明】
住宅ローンの審査の基準を、大きく分けると下記の2つです。
①本人に関する事
②物件に関する事（担保価値）

先に事前審査を行っておくと、①については先にクリアできますので、今後その点で躓く確率は低くなりますので、スムーズと言えばスムーズです。

ただし、②の担保価値について
●購入する物件の価値
●借りる金額
この２つの釣り合いが取れないと、融資をしてくれない金融機関が多数です。

このため、実際には物件が決まったら再審査をしますから、時間自体はあまり変わりません。

物件を決める前に事前審査を受けるメリットは、スムーズにすすめるためというより安心して物件選びができることにあるのではないかと、私は思います。
（金融機関によっては事前審査の精度が変わります。金融機関の担当者さんレベルのものは要注意）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷地権である旨の登記は「敷地」の主登記で実行されるもので、「敷地権の表示の登記」は「建物」の表題部に記録されるものです。

先人たちの知恵の結晶ですが、すこし紛らわしいですよね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
フラット35は普通の住宅ローンとは少し違います。
一番の特徴は長期の固定金利のローンであることです。

ですから35年後の返済額を、借りた時点でわかります。
※他のローンは変動金利がベースなので、その時々の景気動向により、金利（返済額）が変わります。

加えて市中銀行よりも、借入の条件が緩和されていることもあります。

例えば
●非正規雇用の方
●ご自営の方
●勤続年数の短い方
●健康上の理由で「団体信用生命保険」に加入できない方
●60歳以上の方
でも検討できる場合があります。

他の変動金利の商品と比べると高めの金利設定ですが、長期固定の金利は概ねそうなります。

返済額を景気に左右されたくない、低金利の今のうちに金利を固めてしまいたい、という方にはお勧めのローンです。