Q.公示価格と実勢価格の違いとは？

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

lolさん、はじめまして。

公示価格と実勢価格の違いについてお答えします。

ちなみに、不動産は「一物四価」と言われるように、1つの不動産に対して4つの価格があります。
税金をかけるため、また、公正な不動産取引の参考にするために、国や地方自治体などがそれぞれ違った視点や基準から評価をしています。
4つの価格には、①実勢価格、②公示価格、③固定資産税評価額、④相続税評価額
、があります。

それでは、ご質問の実勢価格と公示価格について、お答えします。

実勢価格とは、不動産を実際に売買するときの価格で「時価」とも呼ばれています。この実勢価格は売主と買主の合意によって決まる価格になります。
不動産取引の特殊な要因（近隣の取引事例や接道状況、売主の希望価格や時期など）加味されたり、減価されたりします。

公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格です。
公示価格は一般の土地取引に指標を与える役割があり、公共事業用地を取得する際には公示価格が基準となります。個人同士の取引では売主、買主の合意によって価格が決まりますが、公示価格は個別の事情は考慮していません。あくまでも自由な取引が行われることを前提に、売買が成立すると考えられる価格です。

公示価格は、標準地1地点につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価します。不動産鑑定士が、周辺の取引事例や収益還元法などによって、評価しますので、理論上は、同一の条件の土地であれば、両者に乖離はありません。

しかし、前述の通り、実勢価格には、特殊な要因が加味されたり、減価されますので、されますので、±10％程度の乖離は発生するものと思います。

国土交通省の土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
にて、実勢価格、公示価格を調べることができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

lolさん、はじめまして。

公示価格と実勢価格はどちらも土地の価格を表す指標ですが、それぞれ異なる意味合いがあり、様々な点で違いがあります。

1. 意味
公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点における標準地の価格を調査（定点観測）し、公表する価格です。
一方、実勢価格は実際の取引における売買価格を指します。
公示価格は固定資産税評価額の算定基準となるなど、公的な目的で使用される指標です。
一方、実勢価格は土地の売買において売主・買主が合意した価格であり、個々の取引の要因により変動します。

2. 調査方法
公示価格は国土交通省の「土地総合情報システム」や都道府県のホームページなどで調べることができます。
一方、実勢価格も「土地総合情報システム」で過去の取引事例を確認することができます。
但し、個別の不動産価格を知りたい場合は不動産会社に査定を依頼したりすることで確認することができます。
公示価格は標準地の価格を調査するため、個々の土地の特性は反映されていません。
一方、実勢価格は個々の土地の形状や広さ、立地条件などを考慮した価格となります。

3. 使用用途
公示価格は固定資産税評価額の算定基準となるほか、不動産会社の査定や不動産鑑定士の鑑定評価の算出にも利用されています。
一方、実勢価格は公示価格や路線価、近隣成約事例、近隣売り出し価格を総合的に考慮し、個別の土地要因と比較し、査定価格（実勢価格）を決定しています。
公示価格は公的な目的で使用される指標であるため、必ずしも実勢価格と一致するわけではありません。
一方、実勢価格は、実際の取引に基づいた価格であるため、より実情に近い価格と言えます。

4. 乖離差
公示価格と実勢価格の乖離差は、地域や土地の条件によって異なりますが、一般的には公示価格の方が実勢価格よりも低い傾向があります。
公示価格は標準地の価格を調査するため、個々の土地の特性は反映されていません。
一方、実勢価格は個々の土地の形状や広さ、立地条件などを考慮した価格となります。
そのため、都市部や人気エリアの土地では公示価格と実勢価格の乖離差が大きくなる傾向があります。

以上のように公示価格と実勢価格は、それぞれ異なる意味合いを持ち、様々な点で違いがあります。
土地の売買を検討する際には両者の違いを理解した上で、それぞれの用途に合った価格を参考にすることが重要です。