Q.住宅ローンの3年固定が終わったら他行に借り換えすべき？

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ガニメデさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの3年固定が終わったら他行に借り換えすべき？』の回答をします。

　3年固定金利の住宅ローンはいくつかの金融機関が実施しているようです。また、これを利用するのであれば、変動金利より金利が低くなければメリットはありせんので、比較表で確認されたことでしょう。

　3年固定のメリットは3年間は決まった金利がそのまま実行されることになります。借入される時に、この期間が終了したら、変動金利に切り替わって、店頭金利より
－1.85％とかー1％優遇になる等の説明は受けておられると思います。

　変動金利の場合は半年ごとに金利の見直しがあり、5年間は支払額は変わりませんが支払い内容は変わっているかもしれません。つまり金利が上昇していましたら、元金部分が少なく、利息部分を多めに支払っているかもしれません。また5年経過しても、金利が上昇していれば現在の返済額の125％までとされております。これは日本経済が良い循環で回り始めた場合に起こりうるシナリオです。

　先ほど3年経過後は、店頭金利よりー1.85％やー1％優遇と話しましたが、現在の変動金利の店頭金利は2.475％ですが、2009年から変わっておりません。以前はもっと高い金利の時期もありましたので、店頭金利も変わる可能性があります。

　一般に借り換えのメリットといわれておりますのは、残債額1000万円以上、金利差１％以上、借入期間の残り10年以上とされております。ただし団信は年齢が上がってきますと、病気のリスクもあり、難しい場合もあります。審査もやり直しになります。転職等をされてなければ問題はありませんが。決済時に保証料を一括で支払った場合は、残存期間分は一度戻ってまたかけることになりますが、金利を抑えるために借入額の2％の手数料を支払た場合は戻ってきません。また、印紙代や抵当権抹消登記や新たな抵当権設定登記費用が発生します。

　ですので3年経過後の変動金利の店頭金利からの優遇金利がいくらであるのかはとても大切になります。35年の借入ですと、最初の10年間に総利息の４８％弱を支払うとされております。総額でのシミュレーションは実施されたのでしょうか。総支払額も問題なく、借換の方が計算上メリットがあれば考えてもよいのではないでしょうか。もともとの変動金利との差があまりない場合は、そのままで続け将来金利上昇に向けて蓄えておき、繰り上げ返済ができるような備えは大切だと思います。
　考え方はさまざまですので、ご自身にあった方法を選択されればよろしいのではないでしょうか。

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

サウザンドハンズ株式会社の寺田と申します。

住宅ローンを当初3年間固定金利の条件で借りた後、その固定期間終了後にどうすれば良さそうなのかについて解説します。

まず、先に結論を言ってしまうと、「具体的にコストメリットが一番良いと思われる選択肢は、どこの金融機関にて、どういった金利条件で3年固定の住宅ローンを借りているかによって変わる」となります。
また、もしこれから3年固定のローンを組んで、3年後にどうすべきかということであれば、「3年後の各銀行の金利条件が不明のため、現時点でははっきりとわからない」という答えになってしまいます。

一般論として、当初固定期間終了後に、借り換えをおこなった方がメリットが生まれるケースは、当初固定期間中に大幅な金利引き下げ（金利優遇）を受けられる代わりに、固定期間終了後には、金利引き下げ幅が小さくなり、結果的に適用される金利が、1％以上など大きく上昇するケースです。
その上昇後の金利と比較して、他の銀行に借り換えようとした際に、新たに利用できる貸出金利との差が大きければ大きいほど、残りの借入期間が長ければ長いほど、借り換えるメリットが大きくなります。

なお、当初固定期間終了後でも適用される金利の引き下げ幅が変わらない条件で借りている場合もあります。
そのケースでは、借り換えのコストメリットは発生しにくいです。

いずれにしても、借入額、適用金利、返済期間など具体的な数値をもとにシミュレーションしてみる必要があります。

借り換えをおこなうと必ず一定の手数料が発生します。
それを加味した上で、借り換えをする場合と借り換えをしない場合でどのくらいコストに差が出るのかを確認してください。

コストメリットの観点だけで言えば、特にメリットがなければそのまま借り換えない、メリットがあれば借り換えるという選択肢となります。

少しでも参考になれば幸いです。