Q.信託受益権と所有権の違いは何ですか？

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

侍スピリッツさん、はじめまして。

信託受益権と現物不動産の所有権は、法的な概念として異なる性質を持っています。
それぞれの違いを解説します。

現物不動産の所有権

定義
現物不動産の所有権とは、特定の不動産（土地や建物など）に対する完全な権利を意味します。
この権利にはその不動産を使用、収益、処分（売却、贈与、相続など）する権利が含まれます。
特徴
所有者は直接不動産に関する全ての決定を行うことができます。
また法律上の保護を受け、所有権を第三者に対して主張することができます。
登記
不動産の所有権は、不動産登記簿に記載され、公的な証明として機能します。

信託受益権

定義
信託受益権とは、信託財産（この場合は不動産）を管理・運用する信託会社等（受託者）に対して、信託契約に基づく権利・利益を持つ受益者の権利を指します。
受益者は、信託財産から生じる収益や信託契約に基づくその他の権利を持ちますが、直接不動産を所有するわけではありません。
特徴
信託受益権は、不動産そのものではなく、不動産によって生じる収益や利益への権利です。受益者は信託契約の条件に従って収益を受け取ることができますが、不動産の直接的な管理や運用、処分の決定権は持ちません。
登記
信託受益権は不動産登記簿には記載されませんが、信託契約に基づく権利関係は、信託受益権の登録やその他の方法で証明されます。

主な違い

1.所有権の性質
不動産の所有権は、直接その不動産に対する権利ですが、信託受益権は信託財産（不動産）に関連する利益に対する権利です。
2. 管理と運用
不動産の所有者は自ら不動産を管理・運用できますが、信託受益権の場合は受託者が管理・運用を行います。
3.法的構造
所有権は単純明快な構造ですが、信託受益権は信託という法的構造を介して間接的に不動産に関連する権利を行使します。

これらの違いにより投資や資産管理の目的に応じて、現物不動産の所有権または信託受益権が選択されます。
信託受益権は特に複数の投資家が不動産投資に参加する際の法的枠組みとして利用されることが多いです。

信託受益権を利用する主な目的は、不動産投資をより柔軟かつ効率的に行うためです。
具体的に以下のような目的があります。

不動産投資商品として流通性を高める
信託受益権によって不動産を直接所有する代わりに不動産に関連する権利を証券化し、より手軽に売買することが可能になります。
これにより、不動産市場における流動性が向上し、小規模投資家でも不動産投資に参加しやすくなります。
信託受益権を通じて不動産は細分化され、より多くの投資家にとって投資しやすい資産額となります。

投資商品の宅建業法の回避
宅地建物取引業法（宅建業法）は、不動産の売買や仲介に関わる業者に対して厳格な規制を設けています。
信託受益権を利用することで、不動産そのものの売買ではなく、不動産に基づく権利の売買という形を取ることができ、宅建業法の対象となる一部の制約から逃れることが可能です。これにより投資家が宅建業法のリスクを負うことなく、不動産投資をより柔軟に行うことができ、宅建業法で要求される資格や手続きの負担を軽減できます。

相続対策
不動産を信託によって管理することで、相続時の財産分配をスムーズに行うことができます。
信託受益権は、相続人に対して細かく分割して渡すことが可能で、不動産そのものを分割するよりも柔軟な対応が可能です。
また信託を利用することで、不動産の管理責任を受託者に委ねることができ、相続人間での紛争を避けることもできます。
さらに、信託財産は信託契約に基づいて管理・運用されるため、財産の保全と効率的な運用が期待できます。

これらの目的を通じて信託受益権は不動産投資の柔軟性を高め、法的制約の回避、相続対策といった利点を提供します。
これにより不動産投資市場の活性化に貢献し、投資家にとって魅力的な選択肢の一つとなっています。

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

信託受益権と現物不動産の所有権の違いですが、信託受益権は金融商品（みなし有価証券）として扱われますので、金融商品取引法、信託法、信託業法、金融商品の販売等に関する法律などの規制を受けます。信託受益権の売買や媒介を行うためには、原則として第二種金融商品取引業の登録が必要です。

一般的な所有権移転を伴う不動産売買取引は、宅地建物取引業の免許を受けた事業者が売買・媒介を行い、宅地建物取引業法の規制を受けます。

近年、不動産証券化市場が急激に拡大しており、エリアによっては一棟もので大型の投資用不動産のほとんどが、現物不動産の所有権から信託受益権に置き換わるといったことが起きています。

不動産の売却によって売主から買主に所有権が譲渡されるのが現物不動産取引ですが、信託受益権売買の取引では、売主は信託銀行等に所有権を移転し運用益を受け取ります（信託受益権）。
買主には信託受益権を売却しますが、所有権は信託銀行等のままとなり、運用管理は信託銀行等が行います。

現物不動産と異なり、信託受益権であれば一棟ものでも不動産を小口化することができるため、相続対策や生前贈与目的で活用されるケースが増えています。信託受益権では不動産管理の手間がほぼありません。

現物不動産の家賃収入と同様に、信託受益権の分配金は不動産所得として受け取れ、相続・贈与時の評価は相続税評価額になります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。