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2022/07/29
ネットで不動産売却について調べていると囲い込みに関する記事を見かけます。囲い込みをすることで両手取引がしやすくなるという業者メリットは理解できるのですが、逆に、売主側からすればどのようなデメリットやリスクがあるでしょうか?
また、売主が仲介業者の囲い込みに気づくにはどうすればいいかについても教えてください。
よろしくお願いいたします。
すずらん さん
佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級
不動産コンサルタント | 静岡県
宅建士で行政書士の佐野と申します。
【回答】
まずは囲い込みによる、売主様へのデメリットとリスクについて回答します。
懸念されるのは、
・販売活動が抑制され商談が不調となる結果、価格が下落して売主様が損することがある
ということです。
そして相手との信頼関係を崩さず、囲い込みをされているか否かを調べる方法は難しいです。しかし、ある程度予防する方法はあります。
【説明】
■囲い込みにより、売主様が損するかもしれない理由
囲い込みにより、買主様の候補が減るので、商談の機会は減ります。商談の機会が減れば売れません。売れなければ宅建業者より、条件(販売価格)の引き下げを要請される事があります。売主様がこれに応じれば、価格は下がり売主様が損をしてしまう、ということです。
また囲い込みが行われた場合、その宅建業者との信頼関係にも亀裂を生じさせます。
理由は、囲い込みを成立させるためには、他の宅建業者が売主様に直接関与ができない、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
のいずれかを締結する事になります。
これら2つの契約では、定期的に業務の処置状況を報告する義務がありますが、囲い込みが行われている場合は、問い合わせなどの反響数が改ざんされる可能性が高いです。
(問い合わせが多いのに契約に至らない=販売能力が低い、ということになる)
そもそも囲い込みとは、国土交通省の標準媒介契約約款(当事者間での約束事)における、「契約成立に向けて積極的に努力する義務」に違反する行為です。自らの利益のために約束を守らない業者は、様々な場面で不正を考えるかもしれませんから、注意が必要です。
■囲い込みを防ぐ方法
他の不動産会社への架空の問い合わせをして試すようなことは、発覚時にトラブルになることがありますので避けましょう。
囲い込みは発見が難しいので、予防を考える方が現実的です。その方法は、
・複数の宅建業者と期限付きで、一般媒介(囲い込みできない)で売却を依頼する
・一般媒介の期間内で売れない場合、それまでの宅建業者の動きを見て、専任媒介や専属専任媒介契約に移行する
このような流れで囲い込みを防ぎ、最終的に信頼できる業者にたどり着けたら安心できる取引が実現できると思います。
また複数の宅建業者に囲い込みのヒアリングをする事で、ある程度の状況の把握ができます。複数の会社から「囲い込みをしている」と指摘された会社は要注意です。
専任媒介・専属専任媒介と、一般媒介では、宅建業者の力の入り方は確かに変わります。
ご事情などで短期間で売却を希望される場合は、信頼できる宅建業者に最初から専任媒介・専属専任媒介を締結する方が効果的な場合もあります。
囲い込みのリスクと、宅建業者の信頼度について、十分な理解と調査の上、適切な方法をお選びいただければと思います。
2022/07/29 22:42
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> 住替え
自宅を売却して住み替えする場合、売却と購入どちらが先でしょうか。ちなみに残債はありません。
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2024/01/07
> その他不動産売却一般
不動産の売買契約書に貼る印紙代を負担するのは売主買主どちらですか?
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2023/09/24
> その他不動産売却一般
一般媒介契約で3ヶ月の契約期間内に不動産が売れないまま契約終了となった場合、広告費や内覧のための人件費といった販売活動に関わる費用を負担するのは、売主と不動産会社のどちらですか?理由についても教えてください。
回答 : 1
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2022/08/24
> その他不動産売却一般
相続した戸建ての売却先が決まり依頼していた仲介業者から物件状況報告書という書類の記入を求められたのですが、自分が住んでいた家ではないので雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、リフォーム履歴など昔のことまで分かりません。
そもそもこれは法的に作成義務のある書類なのですか。
いい加減なことを記入して買主さんに後から責任追及されるようなリスクは負いたくないので、記入を断ってしまってもよろしいでしょうか。
回答 : 2
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2022/09/13
> その他不動産売却一般
一言に大手と言っても担当につく社員の方の経験スキルによってサービスの質もまちまちだとは思いますが、一般的に不動産売却で大手よりも地場の不動産会社に媒介依頼する方がメリットが大きいと考えられる場合とはどのような場合でしょうか。
回答 : 2
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2022/10/26
> その他不動産売却一般
父名義の実家の土地があるのですが、その父は現在軽い認知症を患い施設に入っており、母は他界しています。子である私(長男)と長女は結婚して実家をでています。
先日、長女にそそのかされて父がハンコをつき、その書類をもって長女が勝手に実家の土地を売却してしまいました。
長女が勝手に売却してしまったことが許せません。この土地を取り返すことは可能でしょうか?
回答 : 1
2022/08/11
> その他不動産売却一般
山の麓付近の傾斜地を保有しています。土地売却後に軟弱地盤と発覚した場合には売主が責任を追及されることがあると聞きました。
売却に出す前に軟弱地盤の土地かどうかの確認判断を業者に依頼すべきですか。
その際、依頼する業者によって判断基準が異なることはありますか。
また、軟弱地盤の土地かどうかの確認判断をせずに土地売却をしてもその後責任追及をされないような売却方法はあるかについても知りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/09/07
> その他不動産売却一般
500万円で土地を売却した時の税金はいくらかについてご解説お願いいたします。
回答 : 2
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2023/10/04