Q.特定居住用財産の買換え特例と住宅ローン控除、どちらを選ぶべき？

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

ネイル猫さん、はじめまして。

住宅ローン控除と特定居住用財産の買換え特例の選択ですが、譲渡所得がおよそ2250万円以上になるのであれば特定居住用財産の買換え特例を利用する方がお得かと思われます。
購入物件にもよりますが、住宅ローン控除は0.7%、13年間、最大455万円受けられます。
一方、譲渡所得が2250万円の場合、課税額は復興税も含めて約457万円です。
住宅ローン控除は収入やローン借入残高、購入物件の種類により最大140万円から455万円とかなりの差がありますので、詳細は税理士または仲介会社にご確認下さい。

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ネイル猫さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『特定居住用財産の買換え特例と住宅ローン控除、どちらを選ぶべき？』回答します。

　税金は個別のアドバイスにかかわりますので、詳細は税理士にご相談ください。あくまで一般的な考えで参考にしてください。

　まず住宅ローン控除について
１．住宅ローン控除は２０２２年に大きく変わりました。２０２３年と２０２４年に引き渡しを受けた場合の借り入れ限度額が変わります。
また、住宅種別によっても借入限度額が変わります。

　現在が２０２３年なので、本年に引き渡しがあった場合の借入限度額が一番大きい「認定住宅」で考えてみましょう。

　借入限度額５，０００万円の場合は、最大控除額４５５万円とされております。その年の年末残高が控除対象金額になりますので、１０月に引き渡しを受けていれば年末残高は少し減っていることをご理解ください。

　新築では住宅ローン控除期間は１３年間なので１年間では、所得税年間３５万円となります。年末にいただく源泉徴収票でご自分の所得税をいくら支払っているかをご確認ください。所得税から減税しきれなかった部分は住民税から最大９７，５００円ひかれる場合もございます。

　２．買換え特例２パターン
　この特例を使うメリットは、購入した時の取得費（土地部分はそのまま継続ですが、建物は減価償却により減少します）と、その物件を売却した時の差益が大きい場合です。
　（ア）３，０００万円控除
　適応条件がありますが、現在お住まいなら問題ないでしょう。ただし、親族への売却は不可となっております。３年に一度しか適応がありません。

　（イ）居住用の買換え特例
　こちらは譲渡時点まで通算して１０年以上住んでいることが条件と、譲渡対価が１億円までとなっております。

　このタイプは、譲渡した価格以上のマイホームに買換える場合には、譲渡価格を、譲渡価格以下の買換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べと言って、買換え資産取得分には譲渡税がかかってこないわけです。

　取得費は昔の金額を引き継ぐので、再度買換えたり、今より低い価格の買換えをするなら損をする場合があります。

参考（売却差益が大きい例）税金の書籍の数字参照
売却する資産の取得費を１，０００万円とします。
買換えする際の売却価格が１億円とします。

１億円ー１，０００万円－３００万円＝８，７００万円
　　（マイホーム取得費）（仲介手数料）
８，７００万円ー３，０００万円＝５，７００万円（居住用の特別控除）
　　　　　　（３，０００万円控除）
５，７００万円×１４．２１％（所得税１０％・住民税４％・復興特別所得税０．２１％）＝８０９万９，７００円（譲渡税）

譲渡価格と取得費の差益が大きい場合は、税理士にご相談することをお勧めします。バブル前に購入されていた物件や都心のマンションの場合は差益が大きい場合がありますが、一般的には差益が３，０００万円以上は限られるように思いますが。

参考にしてください。