IRISさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野でございます。

宅建従業者証明書についてのご質問ですね。

まず有効期限ですが、５年間となっています。私が現在所持している宅建従業者証明書には

証明書有効期限：２０２１年７月２５日から　２０２６年７月２４日までと記載されています。
写真付きの身分証明書のようになっており、（不動産会社に勤務すると）会社で発行してもらいます。

宅建士証は、宅建試験に合格し、（要件を満たしていなければ講習などを受け）登録し、発行されるものですが、
宅建従業者証明書は、会社から発行されるものとなります。

どのような時に宅建従業者証明書を使うかというと、私の場合には
お客様からご売却案件を頂き、物件の販売を行う際に、役所にて固定資産税公課証明書を取得しに行きます。

この取得をするためにはお客様より媒介契約書（売るのをお願いします、という契約書）の中に特約事項として
　・固定資産評価証明書及び固定資産公課証明書の取得を委任する。
　・建築確認済証明願及び検査済証明願又は建築確認・検査済台帳記載事項証明書の写しの取得を委任する。

というような文言を入れてありまして、お客様の代わりに役所へ行き、証明書等を取得するのですが、
その時に役所のほうで媒介契約書のコピーの提出と、その会社に従事しているか確認するために宅建従業者証明書の提示を求めてきます。

宅地建物取引業法の中にある条項で（証明書の携帯等）
第四十八条　宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
２　従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。

と記載されており、役所で提示を求められたらこの「２」が該当しますので、提示しなければなりません。

提示をすることにより、お客様の代わりに取得することが出来ます。
私が不動産業に従事して以来、宅建従業者証明書を提示しているのは、この場合がほとんどです。

・宅建従業者証明書は、会社の従業員であることを証明するもの（在籍していれば発行されます）
・宅建士証は個人が取得して登録して発行されるものです。（宅建士証は、宅地建物取引士（宅建士）の身分を証明書するもので、これがないと宅建士として業務を行うことができません）

なお、宅建士証は身分証明書として使用できる場合が多いですが（役所で身分証明書として私は利用しています）、宅建従業者証明書は身分証明書としては使用できたことはありません。

ちゅうさんさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

住宅の買い替えをするか、賃貸にするかを迷っているとのこと。

賃貸物件も1棟お持ちとのことなので、賃貸のリスクがどういうものかはお分かりかと思いますし、文章からもそのことがうかがえます。

賃貸物件（1棟600万円の収支）を除外して、単純に年収800万円でできる借り入れは、固定金利は1.5%、元利均等の住宅ローンを組むことを想定して計算すると

25年だと6000万円で、返済比率が35.9％となりますので、恐らく6000万円借り入れができないと思われます。

6900万円から自己資金1000万円を引いたとしても、ぎりぎり通るかどうか、です。

ご希望の借入期間25年だと、賃貸物件の収入も足して計算することになりますが、現在の残債のあるマンションのローンも返済比率の計算に加えることになりますので、かなり厳しいのではないかと思います。（賃貸物件1棟は、ローンはないのでしょうか？ここも引っかかってくる場所です）

更に、これはお借り入れしている銀行によって変わってくると思いますが、ほぼ完済が近いとはいえ、完済していない分の残債が、今の金利のままなのか、それとも賃貸物件としての金利に変わるのか、です。

6900万円＋諸費用-1000万円＝6500万円と想定してお話しますが、
6500万円を銀行の固定金利で1.3％位と想定するし、25年借入期間とすると
月々の支払額は259,958円となります。
この金額にマンションのローンがありますから、両方のローンを足すと
毎月の支払額はかなりの額になると伺えます。

賃貸にする場合には、それなりのリスクもあり、空室の期間の間はWローンにもなりますから、そのWローンになった場合に耐えられるだけの資金が手元にあるのか、
今は築10年ですが、築20年になった場合にどれだけの資産価値があるのか（近隣の事例がどうなのか）なども考えていかないといけないと思います。

残債がおいくらあるのかによって、返答も難しいところがありますが、

①銀行ローンがまずはおりるのか、銀行に相談する。
②空室の期間にWローンに耐えられるのか（どのくらいの期間耐えられるのか）。
③予想しているよりも賃料が下がっても大丈夫なのか、賃貸中に付帯物が壊れたときの修理代などを捻出できるのか。

上記3点がクリア出来るのであれば、私は賃貸物件として所有した方がいいと思います。

先日私のお客様も同じ悩みを抱えており、銀行に相談に行った時点で、保証会社の審査が下りずに売却する方向なりました。

そのマンションを保有しながら保証会社は通らなかったので、新築物件の購入は信用金庫のプロパー融資（変動金利）となり、金利も保証会社を通した普通のローンよりも高くなった、という事例もあります。

まずは、銀行の融資が下りるかどうかがカギだと思います。

ご自身でも仰っていましたが
賃貸はいろいろと考えるとリスクは多いですが、資産を残しつつローン返済が出来る点は魅力だと、私も思います。

リスクは大きいですが、資産運用にはどんなものでもリスクはついてきます。
不動産投資は投資の中でも安定していると思いますし、資金面で余裕があるのであればオススメです。

以上、希望されている回答になっているかはわかりませんが、参考になれば幸いです。

歴史鑑定さん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

土地の歴史（地歴）を調べたいということですよね。
私達不動産業者も、お客様から土地をお預かりするとき、販売する前に必ずと言っていいほど地歴を調べます。
この時にどのようなものを活用するかをお伝えしますね。

地歴は個人の方でも簡単に調べることができます。
インターネットで「国土地理院」を検索してみてください。地理空間情報ライブラリーというのがあるのですが、そちらでその当時の空中写真や古い地図などを閲覧することが可能です。

昔、何が建っていたかなどを、航空写真などで調べることもできます。

私達不動産業者は、この国土地理院の地形図などから自然災害のリスクはどうか、昔の地図上にある川や池、山などを見ながら、自然災害のリスクを予見していきます。

主に見る場所は
地形図上の
・等高線：地表の起伏
・等高線の間隔：傾斜の程度から斜面崩壊・土砂流の予想
・標高：津波・洪水の予想
・地図記号：堤防、ダム、水準点、標高点、水制、自然災害伝承碑の有無など

特に自然災害伝承碑がある場合には、どんな自然災害が過去に起こったのかが記されているので、危険な土地であったかどうか、どのような災害があったのかなどを知ることができるので、大きなポイントとなります。

また、今昔マップというものもあり、今と昔の写真を見比べることができるサイトもあります。
今昔マップは地理院地図と昔の地図などを左右で見比べることができるサイトです。
当時の航空写真などがあれば、地図と見比べて見れるので、地理院地図よりも分かりやすいかもしれません。

昔は山だった、昔は川が流れている場所だった、海抜０メートル地点だった、など昔の情報を知ることにより、災害から逃れるすべになることもあります。

上記のほかにも、市町村（役所）にあるハザードマップや活断層がないかどうかなど、危険がないかを調べたほうがよろしいかと思います。

購入を仲介している業者さんへ、聞いてみるというのも一つの手です。

以上、参考になればよいのですが。

柴原阪大前さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

買主が宅建資格保有者個人の取引でも重要事項の説明は省けるのでしょうか？とのご質問にお答えします。

私は宅建士になってからマンションを1部屋購入しております。
その時のことを例にしてお話したいと思います。

マンションの購入時、売主は個人の方でしたので、売主側の業者がおり、私は売主様の業者さんに購入を申込しました。

仲介業者に入ってもらい、個人間売買ということですね。

私は宅建士ですし、不動産業者に勤務しております。
もちろん、重要事項説明書を作成していただいた後にインターネットにて送付していただき、自分自身で重要事項説明書の中に記載されていることが間違いがないかどうかなど、すべてチェックをさせて頂きましたが、
契約日には重要事項説明書の説明を省くことができませんので、すべて仲介業者の宅建士さんに一通り読んでいただきました。

私たち宅建士は日ごろから重要事項説明をお客様にさせて頂いている立場で、お客様にはわからないところがないよう、重要事項説明書を読みながら、かみ砕いてご説明をしていきます。

その、かみ砕いた説明は省略し、読んでいただいた内容がきちんと間違いなく記載されているか、チェックをする、といったイメージで進めて頂きました。

勤務先が宅建業者であろうとなかろうと、宅建士であろうとなかろうと、重要事項の説明は省けません。

以上、ご参考になさってください。

麦茶さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

中古住宅と中古再販住宅どちらが買い？というご質問ですが、
どちらにもメリットデメリットがあります。

自己資金がある程度ある方には中古住宅を購入して自分でお好きに間取り変更やお好みの壁紙などにリフォームすることをお勧めしますが、
自己資金がない方には、中古再販住宅をお勧めしています。

なぜ？と思うかもしれませんが、自己資金がない状態でご自身でリフォームを行う際には、リフォーム代金を銀行の借り入れが出来なかったり、出来たとしても「つなぎ融資」と呼ばれる融資になったりと、
少々文章でお伝えする事が難しい事象が出てくることがあります。

要するに、融資に関してリフォームの融資部分が金利が高くなったりする可能性もある、ということです。
これは銀行さんによって違いますので、利用する銀行に確認する必要があります。

中古再販住宅の場合には、すべて綺麗に出来上がっていますから、リフォームをすることはありませんので、かかる費用は売買代金＋諸費用等となりますよね。

普通に銀行へ融資をお願いし、審査が通れば無事に購入できる、というわけです。

中古再販住宅の場合には、リフォーム業者がその物件を買い取り、リフォームをして、そこに売り上げが出るように計算して金額を乗せるわけですから、ご自身でリフォームするよりも割高です。

しかし、割高にはなりますが、ご自身でリフォームをすると、どんどん欲しいものが増えていって結局高額な費用が掛かってしまうこともありますね。

中古再販住宅を購入する場合には、外壁塗装や屋根塗装がしてあることなども、ポイントとしてみておきましょう。外壁や屋根塗装は意外と高額な金額がかかります。しっかりと確認しておく必要があるでしょう。

再販住宅は綺麗とは言え、築年数は経過しています。
もし購入後10年ほど住んで売却したいと思ったときには、かなりの築年数と計算されてしまい、値段がかなり下がってしまう可能性もございます。

これは、中古住宅だとしても中古再販住宅でも同じことが言えますね。

ご自身の自己資金やライフスタイル、今後のことなど、総合的に考えてどのような住宅を購入するのが良いか、考えて頂くとよいかと思います。

次のページさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

既に建っている戸建が違法建築物の場合、何か不具合はありますか？とのご質問ですが、
この建っている違法建築物の戸建てが次のページさんのご所有の建物と仮定してお話したいと思います。

ご質問の内容から、すでにお持ちの戸建てが違法建築物とお分かりになっていると思うのですが、違法建築物というのは下記のリスクがあります。

①売却したいと考えたときに銀行の融資がおりづらい（売却が困難になる）
②役所（行政）指導が入る場合がある
③賃貸したいと考えたときに事故があった場合には所有者責任を問われる可能性がある

などが該当します。

特に売却などを考えておらず、居住していたとしても、行政から指導が入ってしまうと、
「壊してください」「移動してください（コンテナを設置している場合など）などと言われてしまうことがあります。
行政指導が入った後にそのまま放置しておくと、行政側で取り壊しが行われて、費用を請求されてしまうこともあるようです。

もし売却をご検討されるようですと、私が担当であれば、壊せるのであれば壊してから売却しましょう、とアドバイスをすることもございます。

ローンが通りにくい（ほぼ通らないと思って頂いた方が良いかと思います）ため、購入できる方が一定の方（現金購入の方のみ）に限定されてしまうため売却価格が下がってしまうからです。

先日も、数十年前に新築した際に2階建てを建築後に屋根裏部分に屋根裏から降ろせる階段を設け、子屋根裏を増築してしまい、建蔽率オーバーになっている戸建てのご売却のお手伝いをいたしましたが、
銀行ローンが通らなくなってしまうのでとお客様にお話をし、天井部分にベニヤを貼り、壁紙を貼り、3階部分を塞ぎました。

基本的に家の中なので、行政が家の中に入って見に来るということはありませんが、
宅建業者として、違法建築物と解っている物件をそのまま売却することはできませんので、
売主様にお話をし、適切な売却ができるようにと是正して頂いております。

次に購入するお客様が違法建築物と知らずにご購入してしまい、売却するときに困らないようにすることも、宅建業者の務めとなります。

いくつかのリスクがある状態でドキドキしながらお住まいになるよりも、気分良く毎日を過ごせるお家にすみたいですよね。

「もう建ってるのに」とおもうかもしれませんが、改善することをお勧めしたいと思います。

葡萄フロマージュさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

情報サイトに掲載されているマンションなどの価格は税込み価格となります。

価格表示に関する業界のルール、ということですが

基本的に個人間売買の場合（売主も買主も個人の場合）には、税金の額は特に表示しませんが、
売主が宅建業者や法人（株式会社・合同会社や合資会社など）の場合には、必ずと言っていいほど税金の額を契約書や重要事項説明書に明記し、説明します。

法人が所有者の場合には、税金を納めるので税金の額を明記する必要があるからです。

マンションで敷地権の場合でも、固定資産税の評価額は土地と建物に分かれています。

土地には税金はかかりませんが、建物には税金がかかるので、建物の消費税額を明記するのです。

この計算は固定資産税評価証明書か、公課証明書を役所にて取得し、土地と建物の価格を按分して金額を導き出すのが一般的です。

ご参考になさってください

ぽこにゃんさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

被補助人の方が不動産を売却する場合の注意点ですね。

まず、「意思能力がない者がした法律行為は無効」というのが原則です。

では、どのような状態が「意思能力がない」ということなのか、が問題になってきます。

法律には様々な論点がありますが、難しいことをここに書いても分からないと思いますので、私が「意思能力に欠けるかもしれない」と思ったときにご本人やご家族の方にお伝えする事を書きたいと思います。

まず、意思能力があるかどうかの判断をどのようにするか、というのは、司法書士の先生の判断にゆだねます。

要は、司法書士の先生と被補助人の方に面談をしていただく、ということです。

契約する時点で意思能力がない場合には、売却は難しいのが現実的なお話です。
売却時の登記の書き換えは司法書士の先生にお願いすることになりますので、司法書士の先生が面談をし、意思能力の有無を判断します。

この時に、もし司法書士の先生が「意思能力があるかどうか判断するのは極めて難しい」と判断した場合には、
病院にて医師の判断を仰ぐことになります。

病院できちんと検査をしていただいて、判断能力があるのか、意思能力があるのかを診断書を書いていただくことになります。

意思能力あり、と診断書が出れば、売却は可能です。ただし、この診断が出てから売却までに1年経過している、などの場合には、再度契約前に医師の診断書を取っていただく必要性が出てきます。

被補助人に、家庭裁判所が選任する補助人がいる場合には（補助人に一定の代理権を付与する審判が認められていますので）補助人を代理人として売買契約を締結できる場合もあります。

全ての方に当てはまる、とは言いにくいのが現実的でケースバイケースになりますので、専門家に相談するか、司法書士の先生や、お近くの不動産屋に相談してみることをお勧めします。

太郎さん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

相続のご相談というのは不動産業者に勤めていると沢山いらっしゃいます。

始めてご相談に来られる方もいらっしゃいますし、何社にも相談されている方もいらっしゃいます。

何社も相談に行かれている方は、色々な仲介業者で色々な話を聞きすぎて、かえって混乱されている方が多いように思います。

沢山の不動産業者が、ご相続のご相談もどうぞ、と看板を掲げていますので、どこに行けばよいのか悩んでしまいますよね。

相続のご相談をきちんと対応できる不動産業者がどこなのか、ご不安になると思います。

当社にお越しになる方は、司法書士や行政書士の先生、税理士の先生方からのご紹介が多いです。

ご相続となると、様々な人間関係や親族関係などが入り組んでいる内容になりますので、
不動産業者だけでなく、法律や相続に関する内容に強い先生にもご相談されることになるかと思います。

不動産の売却にしても、法律家の先生と連携しながらご相続について進めていくことが多いのです。

一度　司法書士や行政書士、税理士の先生方の無料相談などを受けに行き、相続に強い信頼できる仲介業者を紹介していただくというのも一つの手だと思います。

また、インターネットなどで、法律に強そうな仲介業者を探す方法もあるかと思います。
そのような場合には、ホームページがきちんとしているか、相続に強そうな業者なのか、などに視点を置き、探されるのもよいかと思います。

このサイトのように直接相談できるシステムで宅建士を探し、回答をされている方の会社がご自宅のお近くになるようでしたら、ダイレクトメールなどでご相談されてみるのもよろしいかと思います。

エヴァンゲリオンさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ご結婚なさるのですね。おめでとうございます。

婚約者の方とお二人で住宅ローンを申し込みたい、とのご質問ですね。

今回はご結婚されることが前提なので、ご結婚される場合、のご質問に対してのご返答になります。

結論から申し上げますと、ご結婚前でも住宅ローンの「お申込み」は可能です。

ただし、基本的には住宅ローンを「借りる日」（実行日と言います）までには入籍を済ませる、ということが条件となります。

要するに、「（実行日までに）入籍を済ませなかった場合には、ローンは貸せませんよ」という制約が付きます。

更に詳しく言うと、ローンを実行するためには、金銭貸借消費契約を実行日の数日前までに行う必要があるのですが、金銭貸借消費契約までに入籍が必要です。

きちんと入籍をすることが前提であれば、お申し込みは可能ということになります。

入籍をしない場合、というのも選択肢としてあるとはおもいますが、
入籍をしなくても申し込める場合もございます。

近年、事実婚や同性婚なども認められつつありますから、お申し込みができる場合（銀行によって異なりますのでご注意ください）もありますが、
そろえる書類なども多く、ハードルはまだまだ高いです。

ご参考になさってください。

蝶々サンバさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野でございます。

共済組合の住宅ローンが優れている点というのは、正直、思い浮かびません。（共済組合を選んだ方が今まで公務員の方でいらっしゃらないため）

私のお客様に公務員の方は沢山いらっしゃいますが、ご本人が共済組合の住宅ローンを利用したいと仰らないと、共済組合の住宅ローンをお勧めしたことは私はありません。

金利が少しでもお安い銀行を選びたい、とのご要望が多いため、共済組合よりも金利が安い銀行を紹介してください、という方が多いのです。

実際に事前審査を２～３社受けて頂き、その中に共済組合も入れて審査しますが、公務員の方は職業の属性がいいため、他銀行さんも、金利が安くなるケースが多いです。

ご参考までに。

みちのくエールさん、はじめまして。
掘削承諾がもらえない土地のご購入に関してのご質問ですね。

基本的には、掘削承諾書のない土地は買わないほうがいい、というのが答えにはなります。

水道管が埋設できなければ、せっかっく土地を購入しても、家を建てることができないかもしれません。

もちろん、不動産業者の担当はそのことを分かっていますので、重要事項説明書にも明記するはずです。

掘削承諾が取れない可能性があることを明記したうえで、売却金額を安くします、などの文言が入る可能性もおおきいです。

土地を購入して新たに家を建てる場合に隣地に私道がある場合、みちのくエールさんがご心配されている掘削承諾書がもらえない場合には、裁判所に訴訟を提起するという方法もあります。
あくまでも裁判所に提起するのは最終手段ではありますが、
私道の所有者が複数名いる場合、一人でも拒否をした場合には、交渉、民事調停などになり、それでもダメな場合には裁判、という流れです。

簡単に時系列を並べると、以下のようになります。


掘削承諾を隣地私道所有者全員に貰いに行く
　　　↓
１人でもイヤだと言う
　　　↓
金銭を渡すということで承諾を貰えないか交渉する
　　　↓
金額で交渉決裂する
　　　↓
民事訴訟を提起する
　　　↓
調停案に合意してもらえない
　　　↓
訴訟手続きとなる（裁判）

上記のような流れです。どのくらいの時間と労力がかかるか、想像できますでしょうか？

トラブルを抱える事、裁判や弁護士の費用でお金がかかり、なおかつ時間もかかることを考慮すると、

そこまでしてでもその土地でなければいけない必要がありますか？と
私が担当であればお聞きするかと思います。

どうしてもご購入されたい、ということであれば、
売主側仲介の不動産業者に
「私道通行及び掘削の承諾を貰ってきてほしい。もらえるなら購入したい」と伝えてみてはいかがでしょうか。

現状　売買前に承諾書がもらえない土地なのであれば、購入は見送ったほうがよろしいのではないでしょうか？

以上　参考になればよいのですが。

千里丘さん、はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

ベランダが共有部分な理由についてですが、
消防法の規定でマンションのベランダは住民の避難通路として利用することとなっているからです。

マンションのベランダに出てみると、隣の部屋との境目には簡単に破ることができる設計になっていることがわかると思います。

お部屋によっては、下の階へ降りる非常用階段が設置されているお部屋もあります。

隣との境目をぶち破って非常階段がある部屋のベランダやバルコニーへ逃げていき、そこから避難できるようになっているのでベランダは避難通路でもある、という認識を持っていただければと思います。

ただし、通常の場合には「専用使用権」というものが設けられており、非常のとき以外は使ってもいいですよ、という規定になっています。

ただし、基本的にバルコニーやベランダに植物を置いたり、机や椅子を置いたりするのは好ましくはありません。

万が一の災害が発生した時、ベランダやバルコニーに置いてある物で経路がふさがれていては困るからです。

避難経路に避難の邪魔になるような物を置くのは消防法で禁止されているということを覚えておきましょう。

置くことはﾀﾞﾒですよ、とは言われてはいませんが非常時の場合に邪魔になるように置くのは避けたほうがいいと思います。

二メートルさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

土地の間口が２メートルない部分に住宅を建てることはできないか？とのご質問ですが

結論から言ってしまうと、現在の建築基準法では２メートル以下の間口の土地に建築は不可能です。

この規定になったのは、災害が起きたときや、救急の場合に救急車や消防車が入ることのできる間口を確保する、という観点から生まれたものです。

救急車や消防車は２ｍ以上の幅がないと入っていくことが不可能なのです。（実際には２ｍ以上ないと厳しいそうですが）

「現在建っている土地のものは仕方ないけど、次に新しく建て替えるときは２ｍ以上の間口がないとダメだよ。」と決まっています。

この２ｍが確保できない状態で住宅を建てたい、どうにかならないか？とのことですが
方法はたった一つです。

間口が２mになるように、隣地から土地を購入するか、借りれば良いのです。

購入できれば一番良いのですが、隣地所有者から土地を借りる承諾書、あるいは契約書（借地）を貰うことができれば建築基準法上問題がなくなりますので、建築確認が下りるようになります。

ただし、隣地の土地を借りる＝金銭が発生する（発生しない場合もあります）可能性が高いので、隣地の方との話し合いが必要になりますのでご注意くださいね。

ご参考になさってください。

ミクさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

残念ながら団信特約は生命保険料控除の対象にはなりません。

通常の生命保険に加入されている場合には年末近くなってくると生命保険料控除証明書が送られてくると思います。
この証明書が確定申告などで控除を受けるためには必要になってきます。

団信特約については、この生命保険料控除証明書が送られてきません。

通常の生命保険は、ケガをしたときや万が一死亡した時にご家族が受け取るものですが、
団信は、住宅ローン専門の保険で、受取人は債権者（ローンを貸し付けた銀行）になります。

団信の保険金で住宅ローンを弁済するためのものなのです。

一般団信と呼ばれているものは、通常金利に含まれていて、ローンの債務者（ローンを支払っている人）には金銭の負担がないのが一般的です。

（※ただし、ガン団信やその他銀行によって金利を上乗せすることによって受けられる特約が付加されているものもあります）

解りやすい言い方をするならば、銀行が保険契約者となり、団体信用生命保険の保険料を支払っている。だから団信に入っている個人には証券は発行されない、ということです。

以上、イメージ湧きますでしょうか。

ろっくさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

早速ですが、ご質問が２つあるようですね。

まずは、住宅ローンを申し込める年齢は決まっていますか？とのことですが、銀行によって違いますが、私が普段利用させて頂いている銀行さんは、７０歳を超えている、と伝えると断られるケースがほとんどです。

では、６９歳なら大丈夫？と思うかと思いますが、その方の就業状況によって異なってきます。
銀行さんも、定年後にどのように返済していけるのか？と考えるわけですね。

ご年齢が上の方だと、お客様のご職業や年収などをお聞きしてからお客様の代わりに私が銀行に電話をし、借り入れ可能かどうかをお聞きするようにしています。

ご職業や年収、定年の時期などによって個別案件となってしまうので、一概に借りれますとも、借りれませんとも言えないのです。


二つ目の７０歳を超えても住宅ローンを新たに組める場合はありますか？についてですが、
過去に数名、ご相談があり銀行さんに私から問い合わせをし、借り入れ可能かどうか聞いたことがありますが、
７０歳以上の方で借り入れが出来たことは、私のお客様では１度もない、というのが現実です。

ろっくさんのご質問にお答えになっているかどうかは解りませんが
住宅ローンを組んで住宅を購入したいと思っていらっしゃるのであれば早めにご購入をご検討されたほうがよろしいかと思います。

以上、参考になればよいのですが。

阪急大阪さん、はじめまして。

今賃貸しているお部屋のエアコンにカビが生えてしまった！とのこと。

まずは管理会社にその事実を伝えることが大切です。
事実を伝え、管理会社の判断を仰ぎましょう。

ハウスクリーニング等をしてもらえるかどうかは、お部屋を借りたときにどのような契約になっているかによって違います。

基本的に　「エアコンは残置物」となっている場合と「エアコンは貸主負担」となっている場合の２種類が多く

「残置物」となっている場合には、阪急大阪さんが、ご自分でクリーニングしてくださいね、と言われる可能性は高いです。

残置物というのは、「前の入居者さんが取り付けておいて言ったものなので、無償でつかっていいですよ。でも、壊れたときには借主さんで対処してくださいね」という意味合いで定義づけている業者さんが多いです。

「貸主負担」となっている場合には、エアコンクリーニングや、新品に取り換えるなどの対処をしてもらえると思います。

まずは、エアコンがどういった扱いになっているのか、
クリーニングは借主、貸主　どちらの負担なのかを管理会社さんに聞いてみる事です。

それ以外にも、仮にエアコンが残置物扱いだとしても入居してからどれくらいの年月が経過しているのかにもよって変わってくるときもあります。

入居してまだ１か月、とかなのであればオーナーさんが負担してくれる時もあります。
入居し手からの経過年月などによっても変わってきますよね。

ダメでもともと、言うのはタダです。（笑）
クリーニングしてもらえませんか？と聞いてみたらいかがでしょうか？

Breatheさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

サブリースの際のマスターリース契約の重要事項説明は宅建士が行う必要があるかどうか、とのご質問にお答えします。

令和２年１２月１５日に管理業法が施工されたことにより、サブリース契約にも重要事項説明が義務付けられることになりました。

ただし、重要事項説明をする人を宅建士と限定する規定はありません。
サブリース業者の従業員であれば、だれが説明してもよい、ということになっています。

オーナー様に契約内容を理解してもらう必要があるという観点から、専門的な知識や経験がある人物が望ましいとされていますが、規定はありません。

現在、賃貸住宅管理業者には事務所ごとに業務主任者を一人設置することが義務付けられています。
この業務主任者とは、賃貸不動産経営管理士であったり、宅建士で一定の条件を満たした人物のことを指しています。

特に賃貸不動産経営管理士はそのエキスパートとされておりますのが、あくまでも事務所に一人設置すればいいだけなので、重要事項説明を業務管理者がしなければいけないという規定はない、ということになります。

伊藤園さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

海が好き、ということは海の近くに住みたい、という事でしょうか？それとも、海が見える物件に住みたい、という事でしょうか？

逗子も鎌倉も海が見えるお部屋は賃料は高めになります。
どちらかというと、鎌倉のほうが高いと思います。

逗子エリアで海が見える物件や海の近くの物件は、駅から遠く、ほとんどがバスになります。
土日はバスが通る134号線（特に土日）は大渋滞でバスが動きません。

土日は仕事も休みで遠出をしない、という事であれば良いかもしれませんが、バスでの移動はかなり大変です。
ただし、場所によっては、江の島の向こうに富士山が見え、その後ろに太陽が沈んでいく様子が見える場所など、風景は圧巻です。

鎌倉エリアは少々賃料が高くなりますが、バス便以外にも江ノ電がありますので、江ノ電周辺であれば渋滞に巻き込まれることはありません。（ただし、観光客で江ノ電が混んでいる、というのは致し方ありません）

なおかつ、鎌倉駅周辺では、お買い物などもスーパーが点在するため便利です。

逗子と鎌倉では鎌倉のほうがスーパーなども高いと思った方が良いでしょう。

賃料や物価の安さは逗子のほうがお薦めですが、鎌倉に住んでいる、というネームブランドがありますので、どちらを伊藤園さんが優先したいのか、によるでしょう。

是非お気に入りの物件を見つけて新しい生活を充実させてくださいね

洋梨さん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

家のトイレの換気扇をつけっぱなしにした方がいいかどうか？ということですが、
お住いがマンションやアパートの場合で、基本的に窓がないトイレの場合には、つけっぱなしの方が良いと思われます。

マンションやアパートのトイレなどの下水管は、他の部屋ともつながっています。

トイレは使用している状態ですので、匂いが上がってくることは少ないかとは思いますが、やはり清潔な場所ではない、と言うことを念頭に置きましょう。

ご自身でお使いになった後でも、汚れがついていて匂いを発生する、なおかつ水回りですので、菌が発生する可能性もあります。
カビなども生えやすい場所でもあるのです。

トイレは狭い空間です。
常に換気扇をまわしておくことで
空気汚染の防止にもつながります。

一戸建ての場合にはトイレに窓がついており、窓を開けることによって新鮮な空気を一気にトイレの中に取り入れることができますが、マンションなどの場合には窓があるケースの方が少ないので、常に新鮮な空気と入れ替えられるように、換気扇をつけっぱなしにする方がよろしいかと思います。

ビックポイントさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

お持ちの公衆用道路が売れるか売れないか、ですが

売れるかもしれないですし、売れないかもしれないです。
行き止まりに公園があるとのことですので、市に寄付ができるかもしれません。

その道路がないと再建築ができない、道路に出ることができない、などの家があればその家に売却することができます。

そういった家がない場合には市役所への寄付が考えられますが、
市役所への寄付の場合は、その道路が整備されていないと寄付は受け付けない、など制約がある場合が多いです。

少しでもお金にしたいと思うのであれば、近所の不動産屋に相談してみるのが良いかと思いますし
寄附でもいい、と思うのであれば、先に市役所へ相談してみるのもいいでしょう。

スイカさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

SUUMOやアットホームなど、個人の方がご覧になるサイトで不動産業者が「天井が高いので広々して見えます」などと記載している時は
私の感覚では　2.7ｍ位の天井高の家が多い印象です。

天井が高いと空間が大きく見えるので、「わ～、広いな」と感じるのです。

現在の新築では一般的には2.4ｍくらいの家が多いと思いますが、最近の新築では「折り上げ天井」と呼ばれる施工も多く
リビングやキッチンを「折り上げ天井」にすることによって、奥行きを持たせている場合も多く見受ける気がします。
折り上げ天井施工がされていると、間接照明などがその天井に施工されている場合もあり、雰囲気が良いお部屋作りもできるのです。

ただし、天井が高くなるということは、お部屋の空気を温めるのに時間がかかるというデメリットもあるため、一戸建ての場合には寝室部分は部屋を暖める機能を考慮して2.2ｍになっていることが多いようです。

中古の築50年以上のおうちの場合には、特に和室は天井が低い印象です。
恐らく2.2ｍ位かと思います。

最近　天井の高さが変わってきたのは恐らく日本人の平均身長が伸びてきた、という事なのでしょうね。

カラダファインさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

消防点検や排水溝設備掃除など、賃貸マンションにお住いだと半年に１回とか、１年に１回位の感覚で通知が来ると思います。

賃貸管理会社などから
「もしご不在なのであれば、管理会社の方で立ち会いますよ」といったようなお手紙が来ることもあるかと思います。

「やらないでほしい」
「部屋には入らないで欲しい」と伝えれば、勝手にお部屋に入って点検をすることはありません。

ご安心くださいね。


ただ、覚えておいていただきたいのは
マンションは消防点検を行うのが義務ですし、消防点検の記録をきちんと部屋ごとに残しています。

消防点検や排水溝掃除（高圧洗浄など）に関しては、オーナーさん（持ち主）にしてみれば、受けてほしい検査です。

消防点検に関しては５分ほどで終わる作業です。
この５分で命を救われることもあります。

消防点検をしないと、火災報知機がきちんと作動しない可能性もあり、もし火災などが起きた場合に被害が大きくなってしまう可能性もあるからです。

排水溝設備に関しても、きちんと清掃していないと排水溝が詰まり、悪臭や詰まりなど被害が出てしまう場合もあります。

賃貸だし、めんどくさいな・・と思うかもしれませんが、特に消防点検はご自身の安全のためにもできるだけ受けたほうがいいでしょう。

どうしてもご在宅することが不可能で、立ち会えず、管理会社にお願いする場合には
「女性社員に限定してください」など、要望を伝えることも可能です。

安心して快適に毎日を過ごせるようにできるだけ、消防点検は受けるようにしましょう。

GNUさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

今回のご相談の内容、カーポート設置に建築確認申請は必要かどうか、についてお答えします。

原則、カーポートを設置する場合には建築確認申請が必要、と思った方がいいと思います。

・用途地域
・建蔽率
・都市計画区域内か、外か。
・防火地域・準防火地域でないか

など、様々な制約があります。

この制約に違反してしまうと、もし将来その物件を売却したいと思ったときには、建蔽率オーバーになったり、違反建築物となってしまいます。

建築基準法違反になり、行政指導の対象になったりと、後々トラブルになることが多いのです。

特に建蔽率オーバーになってしまうと、違反建築物と売却のための販売図面に記載することになり、買いたい！という人が現れても、銀行の融資が受けられないことがほとんどになりますので、現金で購入できる方のみへの販売となり、物件の価値が下がってしまうことも多々あります。

不動産屋さんにはバレないんじゃないか？と思うかもしれませんが
私達はそのあたりはしっかりと調べてご売却させていただくため、必ずバレてしまいます。

また、銀行などへも、販売図面を審査時には提供しますので、銀行も図面を見ながら（写真なども掲載されているため）建蔽率オーバーなどはしっかりと調べると思います。

手続きや、建築確認申請が必要かどうかを調べるのが面倒なことはわかりますが、ご自身の物件の価値を下げてしまうかもしれないので
市役所でご自身で調べる、あるいはカーポートを設置する業者に建築確認が必要かどうか、必ず確認されたほうがいいでしょう。

滝井さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

「昔田んぼだった荒地に家を建てたい」とのご質問へお答えします。

土地には名前がついています。
「昔田んぼだった」ということ、
「今も荒地である」ということを鑑みますと
現在もその土地の地目が【農地】である可能性があります。

基本的には農地に家を建てることはできません。
地目を「宅地」に変更する必要があります。
これを【農地転用】といいます。

簡単に言うと
この農地転用は、その地域の農業委員会で手続きをし、法務局へ書類を提出すれば行うことが可能です。

言葉で言うと簡単に聞こえますが、これは大変な作業です。
基本的には行政書士さんにお願いする内容になるかと思います。

この費用については行政書士さんによって違うので、費用をお伝えするのは難しいのですが、１５～３０万円位ではないかと思います。

ただし、例外として地目を農地のままでも建築できる場合もあります。
この例外に該当するかどうかは、都市計画法でその土地がどのように定められているかによります。

このあたりは素人の方では判断がつかないと思いますので、不動産屋さん、行政書士さんなどに相談されるとよいでしょう。

どうしてもご自身でお調べになりたいのであれば、土地を管轄している行政（役所など）へご相談に行ってみてください。

また、家を建築するための工事など、についてですが、昔田んぼだったということは、土地に水を引き込み農業をされていた土地かと思いますので、地盤が緩い可能性が高いです。

その場合には土地改良工事なども必要になることもあり、土地改良工事が必要となると土地の広さにもよりますが、土地の地盤調査及び土地改良（基礎杭を打つ、など）１５０万円以上（土地の広さにより金額が異なるため、正確な金額はだせません）の金額が必要になるかもしれません。

また、農地には上下水などが引き込まれていないことが多いので、もし引き込まれていなければ、ライフラインの新設工事も必要になります。

土地改良工事やライフラインについては、家を建てたい建築業者さんのほうでやってくれるかと思いますが、こちらに関しても、もしご自身でお調べになりたい場合には行政に行けば教えてくれます。

ライフラインの新設工事は行政が補助を行ってくれる場合もありますが、補助がない場合にはかなりの高額になります。
このくらいかかりますよ、とお伝えしたいところではありますが、新設する上下水の距離やその土地の環境によって値段が変わってしまうので、〇〇万円です、とは言えないのが現状です。

どうしても金額が知りたい、とのことであれば、依頼する予定の建築会社さんへ直接行き、見積もりを取ってもらうのが良いでしょう。

【予想される費用】
・地盤調査費用
・地盤改良費用
・ライフライン工事費用
・地目変更のための費用

ベイブさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

昔は自営業の方は住宅ローンが組みにくい、無理だ！とよく言われていましたが、
最近の私のお客様の事例で、自営業の方でも2000万円の借り入れができた方がいらっしゃいます。
（ただし、この方は投資家の方ではありませんので、ご参考程度に・・）

その方も、500万円ほど自己資金があったため、地方銀行も信用金庫も仮審査は通っています。
実際に本審査も問題なく通り、２LDKのマンションを無事ご購入となりました。

ただ、銀行さんからの条件が非常に厳しかったのは確かです。

銀行さんに提出するため、そろえて頂かないといけない書類が非常に多い事、確定申告をしっかりと行っていること
特に確定申告に関しては、すべての確定申告のページを3年分　提出してくださいと言われました。

確定申告もそうですが、税務署で取得していただく納税証明書（その１およびその２両方必要です）の金額と、確定申告の額があっている必要性があり（修正などしていると修正がしてあるものを提出する必要があります）

確定申告をきちんとして、しっかりと納税しているかなどの審査も恐らくあるのだと思います。

3年間の確定申告の額が、あまりに大きく差がありすぎると（特に減っている場合）
審査に影響が出る可能性もあります。
このあたりは、私共不動産屋には関与できる部分ではなく、銀行さんにしかわからない内容です。

ベイブさんも頭金が500万円あるとのことですし、悩んでいるよりも購入したいエリアの不動産屋さんにまずは状況を伝え、銀行の仮審査を受けてみることをお勧めします。

無事にご購入できるとよいですね！

ひめかさん、はじめまして。
三協ハウジング鷹野と申します。

ひめかさんが、その土地を購入した時にいくらで購入したのか。
購入した時の『領収証』などをきちんと保管しているか。
もしご相続なのであれば、購入された方が買ったときの『領収証』がひめかさんの手元にあるか、が重要です。

今回のご相談では、単純に500万円での売却をした、という事だけの記載なので、「税金はいくらなのか」というご質問にはお答えすることができかねてしまいます。

不動産を売却した時にかかる税金を「不動産譲渡所得税」というのですが、
今回　土地を売却した【利益の部分】に税金が課税されます。

譲渡所得税のお話だけであれば、
ご自身で購入している場合には購入してから5年以下の場合の税率は約40％
5年を超える場合の税率は約20％です。

ご相続の場合には約20％となります。

ただし、不動産の売買には様々な特例があり、その土地に住んでいた家があった時や、相続時に仕える特例などがあります。

特に相続の場合には非常に複雑で、所定の条件を満たすことによって特例が適用されると譲渡所得税が抑えられる、ということもあります。

特に今回は土地なので、「空き家の特例」などが使える可能性もあります。

ひめかさんが、どのような経緯で土地を売却したのか。
もう少し詳しい内容を教えて頂けますとご質問の内容にも対応できるかと思います。
具体的にもっと内容が知りたい、という事であれば是非ご連絡いただけましたら幸いです。

ポプラさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

私のお仕事させていただいている地域では、20代の方が買う新築戸建てのお値段が大体3500万円くらいです。
200万円は頭金へ、とのことですが、
3500万円の物件をご購入なのであれば、300万円ほどは諸費用（不動産仲介手数料や火災保険、銀行融資保証料など）です。

なので、3400万円の物件をご購入、と仮定してお話を進めます。

3400万円の物件をご購入される場合で、諸費用を100万円足して
合計で3500万円を銀行での借り入れ、本日2023年11月現在で変動金利であれば8％で計算をさせて頂いています。

3500万円
金利　8%
返済期間　35年

この計算の場合には、月々の返済額は95,571円です。

この金額に　駐車場代（戸建ての場合には3500万円台であれば、都内などでなければ1台は無料で敷地についているかと仮定しますので駐車場代がかかりません）

管理費（マンションはかかりますが、戸建てはかかりません）

火災保険料（5年で30万円前後です。マンションの場合はもう少し安いです）
固定資産税（年間20万円前後と仮定します）

上記の内容を鑑みますと、若干新築戸建てを購入するほうが年間にかかる費用はお安いかと思います。

ここで、私がお客様の物件を一緒に探す前にいくつかするご質問をさせて頂きたいと思います。

①今の賃料はおいくらですか？
（今の賃料よりもいくら払う金額が増えますか？）

②奥様はパートなどに出なくてはならなくなった時、お仕事をするつもりはありますか？お仕事に出ることはイヤではありませんか？
（お子様が高校生位になると、考えているよりも出費が増えます）

③ご主人の会社は昇給などがありますか？

④今は少しづつでも貯金ができていますか？

この4点です。

今も賃貸という事であれば、駐車場代や賃料は払っているわけですから、その金額がどれくらい住宅ローンの支払額が違うのか、その差額を払うことができるのか。

紙に書きだしていただき、一緒に検討していきます。

年収600万円で3500万円の住宅ローンを組まれる方は非常に多いです。

借り入れ後の生活水準は苦しくなるかもしれません。

どうしても苦しくなるのがイヤだと思われるのであれば
もう少しお値段の安い中古マンションなどのご購入をお勧めいたします。

以上　参考になればよいのですが。

しすこーよさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

これから不動産業界に就職しよう、と考えたとき
どの職種がいいか、ですね。

不動産業界にはたくさんの職種があります。
正直、どんな業種があるのかもわからないのではないでしょうか。

自分が何をやりたいのか、どんな仕事をしたいのかによって、職種は変わってきます。

私自身は賃貸から入りました。賃貸に携わって、お客様が喜ぶ顔がみたい、お客様に寄り添いたいと思うようになり、
賃貸よりもさらにお客様の深いところに寄り添える、長くお付き合いをしていく売買に携わりたいと思うようになったので、売買に移りました。

売買をするようになって、色々な買取再販業者さんの物件を見るようになって、
「お部屋を再生するのもいいなー」って思うようになりました。

売主（当社では建売も販売するので）になり、近所にお住まいの方への配慮や業者さんとのやり取りも大変だと、思いました。

土地の売買では、色々なハウスメーカーさんと取引もするようになり、ハウスメーカーの営業さんのすごさも知りました。
でも自分にできるかな？とおもうと　難しいのかな・・とか考えたりもしました。

不動産にまず何でもいいから携わってみるのが、自分が何をしたいのかが分かるようになる第一歩かなと思います。

もし、どうしたらいいのか、わからない、という状態なのであれば
一度大手の賃貸などから初めてみるのが良いのではないか？と思います。

賃貸に関しては、もしいずれ売買や不動産コンサルで不動産投資物件に携わるとしても、賃貸のことを知っているのと知らないのでは大きな差が出るかと思います。

参考になればよいのですが。

かなりあみさん　はじめまして。
登録実務講習の修了試験についての疑問についてお答えします。

通常、不動産業者に通算して２年以上勤務していない場合に宅建士証を交付してもらう時には、「登録実務講習」を受けることが義務付けられています。

私が宅建士になった時には私自身、まだ１年しか実務経験がなかったため、この登録実務講習を受けに行っています。

登録実務講習を開催している各学校さんによって内容は違うとは思いますが、私が２日間通ったところでは、重要事項説明書の書き方や、謄本の読み方、契約書作成や、重説、契約書を二人一組になって読んだり、ディスカッションなどをしました。

私はすでに重説の作成業務をしていたり、契約書の読み合わせなどは経験していたため、難しいとは感じませんでしたが、私以外の方たちは苦戦されていた様子でした。

２日目の最後の試験は、私が通った２日間クラスでは脱落者もなく、全員終了証を頂いて帰りました。

居眠りをしていたり、授業を聞いていなかったりすると修了試験に落ちることはあるのかもしれませんが、きちんと授業を受けていれば、無事に終了証をお持ち帰りになれると思います。

難しい試験に合格された方であれば、勉強癖も付いていると思いますので、合格できると思います。

受講されるのであれば、頑張ってきてください！