頼朝さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

賃貸マンションの床材がどのようなものを使用しているかによって使っていいものと使ってはいけないものがあります。

使ってはいけない洗剤等を使って掃除しようとした場合には、床に塗布してあるものがあったりすると塗布してあるものがはげ落ちて余計汚くなってしまったり
傷をつけてしまったりする可能性もあります。

もしハゲてしまったり傷をつけてしまったりすると床自体を交換するハメになり、かえって退去時の原状回復のための費用がかさむ場合もあります。

もしどうしても自分で少しでもきれいにしたいという場合には
アルカリ電解水などのようなもので雑巾で吹く程度が良いのではないかと思います。

こすったり、メラニンスポンジのようなものは使用しないほうが良いかと思います。

退去時には基本的にハウスクリーニングが入ると思いますので、お金はかかってしまいますがそのままにして、原状回復費用をお支払いすることをお勧めします。

フレンチトーストさんはじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ご自身が住んでいた時に使っていた家電を残して賃貸に回すのは、家電が付いていることによって高く貸せますか？というご質問について。

家電をお持ちでない方には需要があるとは思いますが、家電をすでにお持ちの方には縁がない物件ということになってしまいます。

家電をお持ちの方の場合には家電は撤去いたします、という注釈をつけて賃貸に出すことができるのであれば良いかもしれませんね。

ただし、家電が付いていることによって同じマンションの部屋の賃貸の金額よりも高くなってしまったりすると、やはり需要が難しくなってくるとは思います。

オーナー様が入居時に設置したものが故障した場合（エアコンなども含めて）には、その家電利用分の家賃を上乗せしているわけですから、基本はオーナー様のご負担で直す、あるいは新しいものを買いなおす必要性も出てきます。
その時に同じランクのものを買いなおす必要性は出てきてしまうと思いますので、果たしてそれが良いのかどうか、というところもあります。

総合的に加味すると、家電をつけて賃貸をするというのはあまりお勧めできません。

参考になさってください。

Kokoroさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

２年後位に都内でマンションをご購入するのが現実的であるかどうか、ということですね。

まず、単純に計算しますと、1.5億のマンションを購入した場合、金利を0.8％で計算したとして

35年ローンで　月々の支払額が約41万円です。
40年ローンという商品が出てきていますが、40年だとしても月365000円ほどかかります。



ここに固定資産税や修繕積立金・管理費・火災保険などがかかります。
固定資産税額と修繕積立・管理費が月5万円位としても、年間で60万円ほど　火災保険などもろもろ。

単純に考えると35年ローンで考えると現在のご主人の年収分から所得税などもろもろを引いた手取り額位（550万円位）がマンションで消えていくという計算になるかと思います。

そうなると、奥様のお給料で生活をしていくという計算になってきます。

30歳ごろにはご夫婦ともに見込みで1000万円ずつくらいになっているとのこと。
見込み通りに行けば、現実的にはアリかもしれませんが、その後　お子様を二人、中学高校大学と私立にいくとなると、その分貯金もしていかなければなりません。

28歳の時点で1億5000万円のローンを組むのは、お勧めできないかな、とは思います。

現時点で貯金＋投資資産が2000万円とのことですが、
1億5000万円の物件を購入するには、恐らく手付金も最低でも1000万～1500万円位は契約時に現金で必要になるかと思われます。

決済時に手付金が戻ってくるようにローンを組むことは可能ですが、一時的にでも多くの現金が必要になるため、投資などを切り崩すのか、それともこの2年間で1000万円近い額を貯金、又は投資などで資産を増やすか、という選択肢になってきますよね。

ちなみに1億円を金利0.8％で35年ローンであれば、
月々の返済額は273,000ですので現実的かな、とは思います。

ご夫婦合算で年収2000万円であれば、お子様の私立学校費などを考えたとしても、余裕に確保できるのではないかと思います。

お子様の学費も思っている以上にかかります。お二人分、となればなおさらです。
（中学高校の学費が一人　年間100万円位、それ以外に交通費、お小遣いなどもかかりますし、大学は学部により違いはありますが、入学初年度は入学金も含めての授業用だけで200万円ほど、その後　年間150万円位の授業料は、かかるかも知れません）

育休中にはお給料の減額もあるかもしれませんし、もし、どちらか一人が働けなくなってしまうようなことがあった場合に、一人分のお給料で払えるローン額に抑えるのが現実的ではあります。

現在は最長で50年ローンもありますが、金利が割高ですし、変動金利だと、返済途中で金利が上がることも考えられます。
今は特に金利があがるのではないか、と不動産業界でも話が出てきています。

28歳で50年ローンを組むと、完済は78歳です。
50年にすることで、月々の返済額は抑えることはできますが、この間に、子ども二人分の教育費がかかり、自分の老後資金も貯めていかなければならないということも忘れずに。

今すぐにご購入という事でもないようですし、時間をかけて無理のない住宅ローンを組むことを考えてみてはいかがでしょうか。

上を見ればキリがなく、現在は不動産の価格も上昇傾向にありますから、少し待てるのであれば少し価格が下がってくるのを待ちながら、出来るだけ頭金を多く現金で払えるように資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。

今は色々な場所に資金計画の相談に乗ってくれるFPが在中している銀行や、会社などがあります。

Kokoroさんのご要望をお伝えし、（現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたい、など）
資金計画書を作成してもらってみると、どのくらいの金額を住宅ローンに充てることができるかなど、一目瞭然でわかるようになります。

大きな金額ですので、一度ご相談に行かれてみることをお勧めします。

ランドセルさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

最近ではリフォームを施されたマンションが売却に出ているのをよく見かけますが、
基本的にリフォームされているマンションは買取業者がマンションを買い取りリフォームしているものが多いです。
個人の方でフルリフォームをして売却するのは費用面で高くついてしまうと思います。

リフォーム会社は抱えている業者がいるので、安価にリフォームを行えるため、です。

売却に際しては、気持ちよく内見をしていただくために清掃は行った方が良いとは思いますが、リフォームはせずに売却するのがよろしいかと思います。

購入する方が使いやすくご自身でリフォームができるというメリットもございます。

リフォームに費用をかけずにその分少しでも安いお値段でマンションを売却するほうが、売却もしやすいと思います。

ご参考になさってください。

トイプーさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

マンション自体がペット可だからといって、賃貸に出すときにペット可にしなければいけない、という規定はございません。

入居されている方のペットの粗相などが不安、お部屋をきれいに使って欲しい、ペットを飼っている方が入居し、退去するときが不安、という事であれば
ペット不可として賃貸に出すのはいかがでしょうか？

もちろん、ペット可のほうが物件としては少ないので需要はあると思いますが、匂いや汚れはどうしても避けられません。

匂いなどは退去後に専門の業者に依頼すれば、匂いを取ってくれたりもしますが、１００％消えるわけではありません。

特に今までペットを飼っていなかったお部屋だと、なおさら、匂いなどは気になってしまうでしょう。

ペット可の場合には敷金を２か月分にする・お家賃を少しだけ高くする、などの方法もあるかとは思いますが、不安を残した状態で賃貸に出すのは、あまり精神的に良くない気がします。

ペット不可とされるのがベストではないでしょうか。

ご参考になればよいのですが。

あすなろさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ワイド団信は、少し金利を上乗せするという条件のもと、一般団信では加入が難しい持病をお持ちの方でも入れるように、枠を広げたものです。

しかし、難病指定を受けている、などの持病をお持ちの方の場合、ワイド団信でもお断りされる場合があります。

私の経験談ですが、
「昔は難病指定されていたが、今は薬で直るようになっている。なんとか団信は通らないか？」というお客様がいらっしゃいました。

銀行何社も電話をし、保険会社に確認をしてもらいましたが、そのほとんどが

「難病指定を受けているので、ダメでした」
「今は直ると言っても、前にお断りした経緯があるので通りません」

などの返答でした。

お客様がインターネットでその難病名とワイド団信というキーワードで検索をし、
「この銀行で通ったという人がいる！」という情報をくださったので、その銀行へお願いに行き、話をし、
ワイド団信で事前審査をしたところ

病院の診断書やご本人の告知書に記載（現在の病状や現在服用している薬、実際のご体調など）をし、
手続きは普通の場合より大変でしたが、無事にワイド団信を利用し、ローンを組めた！
というようなことがありました。

病気の種類によっては、断られてしまうこともございますが、諦めずネットなどで探してみるのもよいかと思います。

ご参考までに。

鏡餅さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションの修繕積立金の相場とのことですが、基本的にマンションの修繕積立金の相場というのは、金額で出せるものでは、ありません。

修繕積立金というのは、マンションを安全に維持していくために住民が積み立てていくものです。
新築計画時に立てる修繕計画を鑑みながら決定されます。

通常　新築のマンションの時には安く、年月が経つにつれてどんどん値段が上がっていきます。新築時には直すところがないので安いわけです。

年月が経つにつれて修繕計画に沿って修繕をしていくのですが、思いがけない修繕も出てきますので、思いがけない出費があったりすると、次の修繕を修繕計画通りにできなくなってしまう可能性が出てきます。

金額が足りない、となると理事会などで修繕積立金の値上げをしないと修繕ができない、ということになり、値上げの話が出てくる、というような感じです。

決してマンションが値上げをしたくてしているわけではない、ということです。
臨時の出費の額によって修繕積立金の値上がりが決まったりするので、マンションを正常な状態で維持していくために必要な値上げだということです。

マンションの規模や世帯数、臨時の出費などで修繕積立金の額は変わります。

参考になさってください。

別所さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

ローンの形がペアローンであっても、ローンの審査は個人個人で別々にされます。

奥様が消費者金融から借金をしている場合で、滞納がある場合には落ちてしまう可能性があります。


また、借金の金額をどのように返済しているかによっても、ローンが通らないこともあります。

要は1か月に返済している金額が収入に対して返済比率がどのくらいあるのか、
返済比率が各銀行の定める金額を超えない場合であれば、借り入れは可能です。

返済比率の計算方法は「年間返済額÷年収×100です。

ただし、年間返済額には住宅ローン（住宅の購入を目的とした借入）以外の「住宅取得以外」の借入も合算するのです。

「住宅取得以外」の借り入れとは下記のような1回払いではないものの支払いです。

①マイカーローン
②リボ払いのクレジットカード
③カードローンの支払
④奨学金

「ご主人は通りましたが奥様は通りませんでした」
というようなことは、実際にあります。

上記のような場合にはご注意ください。
ご参考になればよいのですが。

チョータさん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

ベッドや机、テレビ、ソファーなど、部屋に設置する家具によって十分な広さは変わります。

人それぞれ、広さを十分に感じる感覚は違いますが、大体　賃貸で一人暮らしのワンルームというと、キッチン部分やトイレ、ロフトがある物件などで8帖～10帖くらいが最近のワンルームでは一般的になってきているのかな、とは思います。

一般的ではありますが、8帖は少々狭い気もします。

やはり広ければ広いほど、居心地もよく住みやすい部屋になりますよね。

快適に過ごせる、となるとやはり10帖は欲しいのではないかな、とは個人的に思います。

ご参考になればよいのですが。

新浜駅さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

スーモやホームズは確かにタイムラグがあります。
正確なラグは私も覚えていないのですが、
夕方の3時位までに掲載を落とすと、次の日の朝かお昼くらいまでには掲載がなくなっているというイメージです。

ホームズはスーモよりもう少し反映が早かったように思います。

タイムラグは最大で24時間みれば十分かとは思います。

掲載を落とすことをうっかり忘れてしまうということはあるかと思いますが、伝えてから24時間以上経過してもまだ掲載が残っている場合には、意図的な部分があるかもしれません。

その日から数日経過してもまだ掲載されている、などの場合にはおとり広告を疑ってもよいかもしれませんね。

ご参考までに。

理事見習いさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションの設備の更新のの予防保守とのことですが、マンションの共有部分の保守点検及び設備の更新という前提でお話をします。

メーカーが設定している寿命というのは、安全にその設備を使うことができる期間、ということだとお考え下さい。

共用部分の設備の寿命が来た場合には、危険が伴うものが多いかと思います。
例えば、立体駐車場の設備・エレベーターなど。

寿命が来る前に取り換えるのはもったいないと思われるかもしれませんが、何か事故が起きてからでは遅いのです。

寿命が来てからでは事故が起きてしまう可能性もあるため、設備は保守的に更新されることをお勧めします。

ご参考になさってください。

手持ち物件上がれさん　はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

売却時の手数料、との内容からすると、手持ち物件上がれさんは売主様と推測されますが、お間違いないでしょうか。

まず宅建を持っていない、とのことですが、宅建士（宅地建物取引士）の独占業務は「不動産取引における重要事項の説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約書への記名・押印」のみですので、契約時に宅建士ではない個人事業主が物件を紹介することは可能ですし、決済などをすることも可能です。また、不動産会社に在籍をしているとのことなので、無免許には該当しないと思いますので、こちらも問題ないかと思います。

まず、売主様という事なのであれば、売却の依頼をするときに

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上記のいずれかを締結されていらっしゃるかと思いますが、その媒介契約の中の約款に報酬に関する事項（手数料の支払い時期）が明記されているかと思います。

それと、現時点で既に契約は完了しているのでしょうか？

「売却が成立していない時点」
と記載がありますが、「売却」という単語の捉え方で変わってきてしまうのですが、
手持ち物件上がれさんの記載されている「売却」とは

①売買契約を意味しているのか
②決済（引き渡し時）を意味しているのか

どちらかで意味合いが違ってくると思われます。

不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するのは、合意による売買契約が成立した時点で初めて発生するとされています。
そのため、売買契約前に仲介手数料を請求されることはありませんので、売買契約が成立する前に請求された、ということであれば法律違反となる可能性があります。

①の売買契約はすでに終わっており、②の決済前に、という事なのであれば、法律違反には恐らくならないのではないか、と思われます。

仲介手数料の支払いは、一般的に売買契約時、物件引き渡し時の2回に分けることが多いです。ただ、これはあくまでも「多い」ということであって、契約時に全額支払う、ということもあり得ないわけではないようです。（当社では契約時と決済時で2回に分けるか、決済時に全額頂いております）




相談者様の状況によって変わってしまう内容だと思いますので、ネットで検索をしてあれこれ悩んでしまうより、直接相談窓口にお電話などをしてご相談されるのが一番だと思います。

まずは、媒介契約書をお手元に用意したうえで、

国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

上記に記載の窓口（不動産会社のある地域の電話番号）へお電話をして今回のご相談をするなどが適切ではないでしょうか。

こちらでご相談窓口などがどこになるのかなど、色々と情報を提供してくださると思います。

以上、ご参考になればよいのですが。

カヌレさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

クイーンベッドとダブルベッドのどちらを選ぶべきかの判断基準についてのご質問にお答えします。

ますは、シングルベッドのマットレスの幅は一般的には97cmです。

ダブルベッドのマットレス幅は140cm
クイーンサイズマットレス幅は160cm
となっています。

シングルベッドは一人の人間がゆったりと寝ることができるサイズとなっています。

単純に二人で使用する場合には約１８０㎝の幅がゆったりと寝ることができるサイズ、ということになりますね。

１人でゆったりと寝るためのダブルベッドであれば、かなりの余裕があると思いますが、お二人だと少し狭い気もします。
クイーンサイズであれば、ゆったりと寝れるのかな、という印象です。

ただし、住居環境から考えると　まずはベッドを置くのが何階なのか、ということを考えなければいけません。

一戸建てで２階の場合には、階段をマットレスが通ることができるのか考えなければならなくなりますね。
クイーンサイズになればなおさら大きくなります。
業者によっては、２階の窓から釣り上げて搬入することになりますので、搬入のコストが高くなります。

賃貸であれば、玄関先のドアの幅でマットレスが入らない、なんてこともあるかもしれません。

ベッドの大きさを選ぶには、ご自身の寝室にどのように搬入するかを考えて選ぶことも必要かと思います。

また、現在はマットレスが２つに分かれていて搬入しやすい、などの工夫がされているものもありますので、搬入を考えるとそのようなセパレートタイプのものを選ぶのもよいでしょう。

せっかく購入したけれど家の中に運び込むことができない、ということにならないようにサイズは選ばれたほうが良いかと思います。

また、お部屋の大きさや形でベッドが入ったら歩くスペースがなくなってしまった、購入したベッドが入らなかった、というようなこともあり得ますので、お部屋の一番狭い場所（お部屋が真四角とも限りませんので）を測ってから購入するのが良いでしょう。

参考になさってください。

エビすくいさん　はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

戸建て賃貸特有の住んだ時にめんどくさい点やデメリットについてお話をします。

箇条書きにしてデメリット部分を挙げてみますと

【めんどくさい部分】
・庭がある場合には、ある程度自分で草刈りなどをしなければならない
・ガレージ（車庫部分）や前面道路などの掃除
・ゴミは近隣で決められた場所へ出す必要があり、マンションのように24時間出せるわけではない
・近隣住民とのお付き合いや町内会のお付き合いもある程度必要

【デメリット部分】
・セキュリティ面はご自身で気を付けなければならない
・築古物件が多い
・駅までの距離が遠いことが多い（バス利用や、安い物件だと階段が多い、など）

上記のような部分でしょうか。

マンションのメリット部分がそのまま戸建てのデメリットになることが多い印象ですね。

その代わりと言っては何ですが、上下の生活音が気になることもなく
小さなお子様がいらっしゃる場合には、お子様が伸び伸びと暮らせるでしょう。

生活スタイルに合った物件選びのお役に立てば幸いです。

日吉津さん　こんにちは。
三協ハウジング鷹野です。

最近多くなってきたサービスルーム（S）の表記ですが建築基準法上にはサービスルームというものはなく、不動産業界で「居室扱いができないが、部屋としての利用は可能」という意味合いで利用されています。

基本的には「納戸」や「書斎」「サービスルーム」は同じものと考えてよいでしょう。
建築者（売主）や設計士などが、どのようなイメージでその部屋をセッティングしたかの違いです。

「納戸」と記載してしまうと、物置のようなイメージですよね。
「書斎」とすると、書斎としてしか利用できないのではないかというイメージ
「サービスルーム」と記載されていると収納にも書斎にも趣味のお部屋にもそして普通の部屋としても利用できるイメージにつながるので、一番使いやすい単語なのだと思います。

もちろん、人によって使い方は様々で、居室として利用できないということでは、ありません。

ただし、居室と記載ができないお部屋という事だけはご理解頂ければと思います。

建築基準法上で窓の大きさや採光に一定基準を満たしていないと「居室」扱いとすることができないため、
その基準を満たしていないお部屋ですよ、ということです。

採光が十分に取れていないお部屋にはなりますので、光の当たり方が少なかったり、湿気が多かったり、冬ですと寒い、というマイナス点があるお部屋です。

広さがあるサービスルームもありますが、居室よりも快適に過ごせない可能性があるお部屋なので、注意は必要です。

図面上で見るだけでなく、現地の内覧をして、どのくらい日当たりが悪いのか、どの程度　暗いのか、などはしっかりとご自身の目で確かめてくださいね。

ご参考になさってください。

札幌さん　初めまして。
三協ハウジング鷹野です。

住宅ローンの事前審査についてですが、事前審査については、不動産の売買営業ごとに考え方が違うと思うので、一概には言えないのですが、あくまでも私個人の見解としてお答えしたいと思います。

住宅ローンを一円でも金利を安く借りたいとお考えの場合には、複数の銀行に事前審査を出すのはいいと思います。

一般的に私のお客様には２社～３社ご提案しています。

お客様の自己資金額や購入する物件の金額、お客様の年収、他からの借り入れ、勤続年数、勤務先などをお聞きした上で、事前審査を出す銀行をお客様と話し合い、決めていきます。

今までに、携帯電話の支払いが滞ったことがあるか、車のローンの支払いが遅れたことがないか、クレジットカードの滞納などがないか、などのヒアリングも含めて行い、それらに身に覚えがあります、というときには、とりあえず１社だけ出してみましょう、と今まで当社でお取引のある銀行さんを選んで事前審査を出してみる、ということもあります。

滞納履歴などがあると、事前審査が通らないこともあり、何社出しても通らないことが多いですので、時間の無駄になってしまうこともあるためです。

複数の銀行に事前審査を出すデメリットといえば、用紙に記入したり、インターネットで事前審査をする場合には各銀行にコンピューターや携帯から情報をうち込まなければならなかったりするので、思ったより時間がかかる、ということでしょうか。

また、資料（源泉徴収や身分証）を添付しなければならないことも多いので、めんどくさい、と思うかもしれません。

まずは担当の不動産営業にどうするのがいいのかを相談して、不動産業者がよく利用する銀行で事前審査を通してもらってみるのも一つの手です。

事前審査は１社通っていれば契約することは可能なので、契約後に本審査を金利の安い銀行で行うこともできます。

事前審査も本審査も、審査をしたからと言って必ずその銀行で借りなければならない、という事ではありません。

不動産屋に勤務している売買の営業マンは、様々な情報を持っています。どの銀行が通りやすいのか、どの銀行の金利が安いのか、どの銀行がお客様の属性で通りやすいのか、など考慮してアドバイスしてくれると思います。
まずは購入したい物件、条件などを不動産売買の営業マンと話をし、銀行の相談をしてみるのが一番良いかと思います。

購入する物件が決まっていなくても事前審査を受けることも可能です。
その辺りについても詳しく教えてもらえると思います。

SMBCさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

建ぺい率、容積率をオーバーしている物件は

◎既存不適格建築物
◎違反建築物

のいずれかになります。

既存不適格建築物の場合には、
「建てた当時には違法ではなかった」という認識なので、銀行も通る可能性がありますが、
違反建築物の場合には、違反していることを分かっていて建築している、ということになりますので、銀行のローンはまず通らないと思った方がいいでしょう。

私の経験談ですが

もともと２階建てとして建築をし、あとから屋根裏を改造して３階部分を作ってしまった違反建築物の建物を売却するお手伝いをしたことがありますが、
この建物は登記も３階建てになっており、完全に容積率オーバーでした。

やはり銀行が通らないので、３階部分に上がる階段を撤去し、３階部分を閉めて壁紙も貼り替えて頂いて
３階部分に上がれないようにしたうえで、登記も２階建てに変更をして、無事に銀行ローンが通るようになったという経験があります。

後付けでサンルームを作ってしまい違法建築物になってしまった建物の時は、サンルームを撤去していただいたということもあります。

建蔽率・容積率オーバーは違法建築物の場合には、違法の部分を直して適法にすれば銀行ローンは通ります。

直せない場合には、銀行のローンは組めないと思った方が良いかと思います。
基本的には現金で購入できる方のみ、ということになってしまいますので、残念ですが売却時にはお安い金額になってしまうかと思います。

ご参考までに。

マンション欲しいさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野でございます。

中古マンションのご購入に関してのチェックポイントというところですね。

私がチェックしていただきたいというポイントをいくつか挙げていきたいと思います。
挙げてしまえばキリがないのですが、ご自身でマンションを購入しようという時には見ておきたいポイントです。
ご参考になさってください。

【駐車場料金】
マンションによっては、駐車場が無料で付帯している場合もありますが、ほとんどは月々の料金が発生します。

【世帯数】
世帯数が少ないと修繕積立金が追い付かず、修繕計画通りに修繕ができない場合があります。
世帯数が少ないマンションの場合には、人間関係のわずらわしさがない分、金銭的な負担が大きくなる場合があります。注意しましょう。

【管理費・修繕積立金】
築年数がまだ新しい場合には修繕積立金はそんなに高くない場合もあります。
修繕が増えてくると修繕積立金は年々　高くなっていく傾向にあります。

【マンション全体の借入金】
修繕積立金が追いついておらず、パイプやマンションの修繕に莫大な費用が掛かった場合、マンションで銀行から借り入れを行っている場合があります。

【新耐震基準であるかどうか】
昭和56年5月31日以前に建てられたものは、旧耐震となっており、震度6以上の地震を想定して建築されていません。
もちろん、診断によって旧耐震でも耐震基準を満たしている建物もありますので、仲介業者にこのことを確認しましょう。

【立地条件】
駅から近い、住環境（買い物や病院）が整っている、マンションのあるエリアが発展している、などの場合には、マンションの価格が下がりにくいと考えられます。もしかしたらいずれ売却をする場合には、このあたりが価格に影響してきます。

【マンションの管理】
マンションの共用施設が充実している、マンションの管理状況（清掃など）が良い
管理人が日勤や常勤であることなども、重要なポイントです。

【お部屋の中の設備】
お風呂などは「追いだき機能が付いているか」など見ておくとよいですね。マンション全体で追いだき機能をつけることができない設備を使っていることなどもあります。あってほしい設備がその部屋にあるかどうかをきちんと見ておきましょう。

インフラさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

土地で購入する場合のインフラについてですが、
整備がされた状態でご購入されたい場合には
【分譲地】をご購入されるのがよろしいかと思います。

開発をされた土地などの場合には、建築業者などがきれいに整備し、上下水道やガスが整備された状態で販売されていることが多いです。

スーモやアットホームなどで不動産仲介で売られている土地は、更地での販売の場合には上下水などは前面道路までの場合もあります。

前面道路までの管があるかどうか、が必要なだけで
土地の中にまで私設管が引かれていることまでは求められていません。

また、古い管がある可能性はありますが、鉛管のばあいもあり、行政によっては鉛管ではなく、新築する場合には新しい管に取り換えてくださいと言われる場合もあるようです。

上記のような場合には、新築を建てる際には別途金額がかかるので、注意が必要です。

開発されて販売されている分譲地の場合には、新しい管が入っていることが多いので、あまり心配はないとは思いますが、新設管の使用料がかかる（ご購入時に一括でかかったり、月々の支払いであったり、場所によって様々です）場合もありますので、購入しようとしている土地がある場合には、使用料などがかかるのかどうか、いつ新設された管なのかを確認することをお勧めします。

以上、ご参考になさってください。

グリーンオリーブさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

住宅ローンを組んで自宅を購入するときに銀行や信用金庫などに融資をお願いする場合には団体信用生命に加入できない場合には住宅ローンは断られてしまいます。

住宅ローンは長く組むものですし、金額も大きいことから団体信用生命保険に加入が必須の条件となります。

銀行さんも、途中でローンが滞ってしまうと困るからなんですね。

団体信用生命保険は一定の定められた病気の診断を受けたことがある場合には断られてしまいます。病気の内容によって、各銀行で違いますので、１か所断られても別の銀行で通ることもあります。（私のお客様で５つの銀行から断られ、６つ目の銀行でやっと通る団信が見つかった、という事例がございますので、諦めずに探してみることをお勧めします）

団体信用生命保険は一般的な団信であれば、金利の中に保険料金が含まれています。
ガン団信や疾病特約付きの団信を選んだ場合には少し金利に上乗せがかかります。

私のお客様には、身内の方でガンでお亡くなりになっていらっしゃるかと必ずお聞きし、
いらっしゃる場合には私は出来るだけ少し金利が上乗せにはなりますが、ガン団信だけは入っておいた方がいいですよ、とアドバイスをしています。

ガンになり入院が長期になったり、復職できないとなった場合に
（私が生命保険を見比べてみての感想ですが）
一般の生命保険だけでは、住宅ローンをカバーできるだけの生命保険がほとんどないからです。

よく考えてみてください。
ガンになり、長期入院になり、仕事にもなかなか復帰はできない、でも毎月住宅ローンは支払わなければならない。
住宅ローンが払えなくなった場合、ご家族はガンの治療費と住宅ローンに苦しまなくてはならないのです。

団信は住宅ローン借入時に一度決めたら変更することは不可能ですので、必要以上のものに入る必要はないと思いますが、よく考えて選んでいただきたいと思っています。

私が知っているローン借り入れで団体信用生命保険（団信）に入らなくても購入できるのはフラット３５です。
どうしても入りたくない、という事であればフラット３５にお申込みしてみてはいかがでしょうか？

以上、経験からの私の考えになりますがご参考になれば幸いです。

GAPさん　はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

土地には古く昔から、地番という番号が付いています。
そして建物には家屋番号と住居表示が付いています。

住居表示というのは建物に番号をつけて、住所を分かりやすくするものです。
建物を新築した際に役所から発行される番号です。
運転免許証などに記載されている住所というのは住居表示になっています。

古いお家が建っていて、その家が存在している間は住居表示がありますが、解体するときに滅失届という書類を役所に提出することにより、住居表示はなくなります。

空き地や駐車場はその後、所在地として地番がついておりますので、解体後はその地番で表すことになります。

建物がない土地には住居表示はつけられません。

地番については、その土地を管轄する法務局にて「公図」（土地の売却時などに不動産業者などが使う地図のようなものです）を取得することによって調べることができます。

公図はどなたでも取得可能です。

WAYAN01さん はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

北側斜線制限についてのご質問ですね。

斜線制限には3種類あり、

①道路斜線制限
②隣地斜線制限
③北側斜線制限

の3種類となります。
それぞれの制限は、日照や通風などを妨げないように、という理由で置かれています。

そもそも北側斜線とは何か。
建物の北側の道路側または北側の隣地側に面した建物部分の高さの制限のことを指しています。
要は住宅地でお隣の家同士、日照や通風を妨げないように、住宅地として良好な環境を維持するための制限となっています。

お隣のおうちが近くにあって、ギリギリに建築されていたら、日当たりが良くないお家になってしまいますよね。
日当たりが良いお家を確保するための制限なので、基本は住宅地に多い規制で、商業地域（駅前や大きな道路沿い）などには適用されません。

日本の土地には用途制限というものがあります。
その中でも下記の５つの住居地域に対して適用されています。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・田園住居地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域

ただし、北側斜線制限よりも厳しい「日影規制」という規制があり、この日影規制がある場合には、第1種・第2種中高層住居専用地域に北側斜線制限は適用されないという事も覚えておきましょう。

より、厳しい規制に合わせる、ということですね。

以上ご参考になさってください。

DOZEさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

DOZEさんのご質問の中で、「他の人に購入されたくないがために安易に買付証明を提出」と書かれていますが、

買付証明書を提出＝この物件を真剣に購入する意思を示す
というものになります。

「すごく気に入ったけど、他にも出てくるかもしれない」
「もう少し探したいけど、他の人に取られてしまうかもしれない」
という心理が働くこともよくわかります。
しかし、だからといって気軽に買付証明を入れることはやめて頂きたいのです。

私が自分のお客様と内覧をし、物件を気に入っていただき買付証明書に記入いただくときには
「この物件には売主様もいらっしゃいます。買付証明書は売主様にも提出されます。
売主様はこの金額で購入したいと言ってくださる方がいる、と思うようになります。
相手方もいる事ですから、買付証明を書くときには、この物件を購入する気持ちをしっかり固めてからご記入いただきたいです」とお話をしています。

もちろん、買付証明書を提出したから絶対にこの物件を購入しなければならない、という事ではありませんし、キャンセルしても違約金や損害賠償が発生することはありません。

購入の契約書に記名押印してはじめてその時が契約となりますので、契約以降は違約金や損害賠償が発生するようになります。

諸事情で、どうしてもキャンセルしなければならなくなる時もあるかと思います。
どうしても、の時は致し方ありませんが、買付証明書を提示する場合には、安易な気持ちでするのではなく、しっかりとよく考えて頂きたいのです。

ご自身が売主様の立場だったら、ぬか喜びしてしまいますよね。
キャンセルになったらガッカリしてしまいますよね。
不動産取引は対人間の取引ですし、高額な取引になりますから、しっかりと考え、よく検討したうえで買付証明書に記載するようにしていただきたいと思います。

なお、買付証明書の有効期限は証明書に記載されていることが多く、おおむね2週間～1か月くらいとなっています。

買付証明を入れた後、1週間～2週間後くらいには契約をすることになるので、その契約までの間、物件を他の方に売却しないで欲しい、準備期間（銀行の審査や契約書の作成に時間を頂くための準備期間）をください、という意味合いだとお考え下さい。

以上、ご参考になさってください。

地主さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

平穏公然善意無過失の要件を満たして短期取得時効が成立する具体例についてのご質問、及び認められた判例とのことですね。

平穏公然善意無過失というのは

「占有」を「始めた」ときに「所有の意思」をもって「平穏に、かつ、公然と」他人の物を占有したという意味を持っています。

具体例として

自分の家の畑がありました。隣も畑でほかの人の畑です。
その畑を耕して、一生懸命で農作物を作って暮らしていました。
「自分の畑」でつくった農作物は美味しいな、とおもいながら。
隣の畑の人とも仲良くなり、よく話もしていました。

10年後
この土地を他の人に売却したいと考えるようになり、測量を行ったところ、お隣の人の土地だったことが発覚しました。
でも僕は自分の土地だと思ってずっと畑を耕してきていたよ。毎日畑を耕していたけど、誰も何も言わなかったよ。
僕のものでいいよね？

「占有」を「始めた」ときに「所有の意思」をもって「平穏に、かつ、公然と」他人の物を占有していたので、時効取得できる、ということになります。

民法162条2項の短期取得時効が成立するには、所有を始めたときに「善意無過失」（善意でかつ過失がない）であれば、短期取得の10年になります、という意味になります。

判例でいうと最高裁判例の　
・昭41（オ）837号
・昭46（オ）660号
・昭52 (オ) 658号

などが、該当するかと思います。

以上、ご参考になさってください。

吉田さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

不動産流通実務検定のご質問ですね。

不動産流通実務検定というのは、恐らく「スコア」と呼ばれているものだと思うので、その前提でお話をします。

不動産流通実務検定「スコア」というのは、資格ではなく、今の自分の知識がどれくらいあるのかを測るためのテストです。
レベルを測るためのテストですので、受験資格に制限はなく、受験料を支払えば誰でも受けることができます。

大手の不動産会社では全員に受験をすることを義務付けているところもあるような、実務者向けのテストとなっています。

宅建マイスター（民間資格）や不動産コンサルティングマスター（民間資格）を育成している不動産流通推進センターが主催しているテストで、１００問を１２０分で解くというテストです。

宅建マイスターは、宅地建物取引士を取得してから５年以上経過（あるいは一定条件をクリア）していないと受験する資格がないという実務に特化した試験で、宅建士よりさらに高度な知識を要求される試験です。

①宅建士で５年以上の実務経験がある人
②「スコア」で６００点以上をとれた人
③１年間　不動産流通推進センターで行われている講座を受講し、単位を取得した人

上記のどれかをクリアした人しか受験できず、身分証明書は全員有効期限内の宅建士証を提示できる人のみ。
会場内ほぼ全員が、宅建士になって５年以上の猛者ばかりですが、その会場で受験した５０％前後しか宅建マイスターにはなれません。
それくらい、宅建マイスターの試験は難しいとお考え下さい。

この宅建マイスターの試験を受験したい場合に、「スコア」で６００点以上を獲得すると、５年以上の実務者と同等の知識があるとみなされ、宅建マイスターの受験資格とすることができます。

私はまだ宅建士になって３年なので、③をクリアして宅建マイスターにチャレンジしました。

「スコア」と「宅建マイスター」を受験してみての感想ですが、実務の内容に特化しているので、自分自身の勉強になったこと、知らない知識の穴埋めができたことが大きな実りとなったと感じることができています。
スコアのテキストや宅建マイスターのテキストは実務に沿った内容も充実していて、そのテキストを手に入れるための受験でも十分に価値はあると思います。

宅建試験に合格した、だけのレベルだとスコアでは恐らく４００点も取れない難しい試験です。
宅建マイスターに合格するレベルの人でも、６００点越えは難しいのではないかと思います。

取得メリットは

・実務でのトラブルなどに強くなる
・宅建士より、より高度な知識を身に着けることができる
・不動産取引によるトラブルを事前に察知する知識と能力が身に付く

といったようなところでしょうか。
不動産業者に就職を考えていらっしゃるようであれば、ぜひ受けて頂きたいテストです。

以上、私の体験談になってしまいましたが、ご参考になさってください。

SUSHIさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

建築基準法上の道路かどうかの調べ方について
のご質問ですが、
お調べになりたい市町村の建築指導課（市区町村により呼び方は変わる場合があります）の窓口で、道路に関する図面を閲覧いただくことにより確認することができます。
市区町村によってはホームページ上で確認できるようになっている場合もあります。

道路法の道路は公道か私道かを確認するために、道路管理課（こちらも市区町村によって名称が違う場合もあります）で確認できます。
道路管理課では、道路台帳平面図や土地境界図などを取得することができます。

道路法の道路とは、国や都道府県、市町村が道路として認めたもので、主に国道、県道、市道などのことです。

道路法の道路は「人や車が通行するための道路」
建築基準法の道路は「建物を建てたり利用したりするために、安全を確保するための道路」

と考えて頂くとわかりやすいかもしれません。

道路法の道路は「人や車が通行するための道路」なわけですから、建物を建築するための条件ではありません。建築基準法の道路でなければ、建物を建てることができないのです。

参考になれば幸いです。

サマードレスさん　はじめまして。
権利証をなくされてしまったとのことですね。

権利証をなくしてしまっても土地を売却することは可能です。

まずは売却をお願いする不動産屋には、権利証をなくしてしまったことを伝えてください。

売却時に司法書士の先生にお願いし、権利証がなくても売却ができるように手配をしていただくことができます。

ただし、司法書士の先生に書類を作ってもらうため、書類作成費用が別途かかってしまいます。

この書類作成費用は無くしてしまった権利証の枚数（土地が何筆あるか、枚数などによって変わってきます）や、お願いする司法書士事務所によって金額は変わりますので、ハッキリとした金額がわかるためには資料等が必要になりますので、売却をお願いする不動産屋さんに聞いてみるとよいでしょう。

権利証がなくてもご売却は可能ですのでご安心くださいね。

野江さん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

境界杭が抜けてしまったとのことですね。
どうしたらいいんだろうって思いますよね。

ご質問に対しての答えですが、現在野江さんがお持ちの土地を売却するおつもりがないのであれば、そのままにしていて大丈夫です。

境界杭は、素人には戻すことはできません。
専門の知識を持った測量会社に依頼しないと戻すことはできないのです。
測量会社に依頼するとなれば、当然に費用も発生します。

境界杭の紛失はよくある事象です。
「何故抜けてしまった」か、「私は抜いていないのに」ということは関係ないのです。

境界杭とは、隣地との境目を明確にするための杭なのですが、その杭が打ち込まれたのが何時ごろか、によってもいろいろと違いが出てきます。

土地、地盤は地殻変動や地震などによってずれてしまうこともありますし、測量の方法によってはそもそもズレている、ということも稀にあったりします。

平成初期ごろからは、機械を使ってより精密に境界を測るようになりましたが、昭和の時代の測量などは、「縄のび」と呼ばれる人間がロープを持って測る方法などがとられていました。

人間がロープを持って測っているわけですから、ズレなども生じている可能性が高いわけです。ですから、現在測りなおすと結構ズレているということも多々あります。

土地を売却することになった場合などには、売却を依頼した不動産会社から、境界の測量のやり直しが必要です、と言われたり、境界杭が紛失しているので、境界杭の復元が必要です、など指示が出ます。


境界杭の復元については、不動産売却時などに測量をすることが「必要な人が費用を負担して行う」ということになります。
隣人と折半する、ということはよほどの事情がない限り、ほぼないと思います。


ですので、野江さんが今すぐに復元することを必要とはしないということです。
どうしても復元をしたいという事であれば、野江さんが費用負担をして復元をすることは測量会社に依頼をすれば可能です。

以上、参考になさってください。

エクセルさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

マンションをご売却予定とのこと。
①仲介手数料の計算方法
②仲介手数料を下げる工夫とのご質問ですね。

不動産を購入・売却するときには不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。

売却の場合には不動産業者は色々と営業活動や、書類作成などの代行業務を行います。
契約が成立すると、不動産業者への成功報酬という意味合いで支払われるのが「仲介手数料」です。

仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額がありますので、上限額以上の仲介手数料を請求することは法律違反となります。
上限金額以下であれば、法律には違反しません。

まずは上限額の計算の方法ですが、（①のご質問への回答となります）

①200万円以下：物件価格×5％＋消費税
②200万円超～400万円以下：物件価格×4％＋2万円＋消費税
③400万円超：物件価格×3％＋6万円＋消費税

です。
仲介手数料には消費税がかかりますのでご注意くださいね。

そして、②仲介手数料を下げる工夫とのことですが、
・お知り合いの不動産業者に手数料を安くしてもらえないか聞いてみる。
・手数料は割引できますか？と不動産業者に聞いてみる

位しか思いつきません。

ただし、先述したように、不動産仲介手数料というのは営業活動や代行業務への報酬となっています。

手数料の割引をお願いすると、売却活動をしっかりやってもらえなくなったり、最悪の場合には売却を断られてしまうケースもございます。

やはり不動産業者への販売活動などの報酬として、売却に力を入れてもらえなくなると売れるものも売れなくなったりすることもございますので、提示されている金額を下げることはあまり考えないほうがよろしいかとは思います。

仲介手数料は気持ちよくお支払いしていただければと思います。

青じそさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

青じそさんのように収入が減ってしまい、ローンの支払いが厳しくなりお持ちのご自宅を売却する方は一定数いらっしゃいます。

住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、問題は売却する金額でローン残債が全額返済できるかどうか、です。

まずは、現在お持ちの物件がいくらで売却できそうなのか、売却をお願いしようと思っていらっしゃる不動産屋に聞いてみることが大切です。

その売却可能金額が、残っている住宅ローンの残債よりも多くなるかどうか、です。

残債の方が多く残るようですと、売却の際に銀行の抵当権が外すことができないため、自己資金を使って完済する事になります。

物件の売却は、抵当権を外さないと出来ませんので、足りない分は自己資金で補い
抵当権を外してから売却する、ということになります。

売却の時にも不動産業者への仲介手数料や、お引越し後の売却となると司法書士への手数料などもかかってくるため、注意が必要です。

まずは、物件の過去の売却事例などから、ご自身の所有物件がいくらくらいで売れそうなのかを不動産業者などに聞いてみましょう。

１点注意していただきたいのは、最近はインターネットなどで簡単に査定などできると思いますが、インターネット査定は通常よりも高めのお値段で査定されているのを見受けます。

高めのお値段でいくらで売れるのかを知ることもよいのですが、実際に売却できる金額をしっかりと見定めてくれる業者選びが大切です。

以上、ご参考になさってください。