安くしたいよさん、こんにちは。

仲介手数料、確かに高いですよね。
他業種で手数料がこれほど高いのは私も見たことはありません。
ただし、手数料率でみるとそんなには高くないと思いますが、販売する商品が高額になるので手数料も高くなりますね。
無料にすると仲介業者は収入がゼロになり、ボランティアになってしまいますのでさすがに難しいですね。

仲介手数料を削減したいのであれば、探せば大家さんと直接取引できるサイトや手数料割引をしている業者も多数存在しています。

ちなみに弊社でもお客様に必要な業務負担に応じて手数料を割引してますよ。

マラソンさん、はじめまして。

事故物件は告知義務がありますので備考欄等に「心理的瑕疵あり」などの記載がされているかと思います。
しかし記載していない会社もありますので「大島てる」のサイトや住所検索をすると事故や事件の記事が出てくることがありますので、ご確認ください。
その他の見分け方は近隣の同様の物件より明らかに家賃が安い物件はその可能性が高いです。

エージージーさん、はじめまして。

木造住宅を建てる際にシロアリのリスクを心配するのは自然なことです。
住友林業のような信頼性の高い建築業者でも木造建築にはいくつかの特有のリスクがあります。

・シロアリ予防対策の実施
住友林業を含む多くの建築業者は、建築中にシロアリ予防対策を施します。
これには、木材の予防処理や建物の基礎部分に防蟻処理を施すことが含まれます。

・定期的なメンテナンス
シロアリのリスクを低減するためには、定期的な建物の点検が重要です。
住友林業のような大手企業は、アフターサービスとしてこのような点検を提供することがあります。

・建材の選択
現代の木造建築では、シロアリに強い材料を使用することが一般的です。
耐久性のある木材やシロアリ予防処理を施した木材の使用は、リスクを軽減します。

・建築技術の進歩
現代の建築技術では、建物の設計段階からシロアリのリスクを考慮に入れています。適切な通気と排水の確保は、シロアリの発生を防ぐのに役立ちます。

住友林業のような大手企業は、このような問題への対処についての経験と知識を持っていますので、具体的な対策について相談することをお勧めします。

愛媛ゆうこさん、はじめまして。

関東に住みながら出来る行動は、近隣で探すのと同様に四国の物件を探すことは可能です。
スーモ等の不動産サイトに四国の売物件も掲載されています。
ただし、現地確認は出来ませんので掲載している不動産会社に連絡し、気になる点を質問したり、写真を送ってもらうなどで、ある程度情報は入るかと思います。
また、オンライン相談に対応できる不動産会社であれば説明を受けることも可能です。

最終的には現地に赴き、必ずご自身で確認して下さい。

かがみさん、はじめまして。

入居がなかなか決まらない時はその原因を究明することが重要です。
決まらない原因が認知がされていないのであれば多くの不動産会社に依頼したり、広告料を増額する。
建物に問題があり、決まらないのであれば家賃を下げる。
近隣に競合が多く、差別化できていないのであれば競合にない付加価値をつける。
簡単にできることとしては以上のようになりますが、賃貸経営を長期的に考えると賃料を安易に下げるのはおすすめ致しません。
家賃を得ることが賃貸経営の目的ですので、一度下げると簡単に値上げすることはできなくなり、経営悪化を招きます。
原因を根本から解決し、賃料を維持しながら入居者が住みたくなるような対策をご検討ください。

わかめたまごさん、はじめまして。

投資用不動産の売買で賃貸人の地位継承を行う場合、賃貸借契約書を新たに締結する必要はありません。
契約書を新たに締結すると、形式的にはこれまでの契約を一度解除する手続きも必要になり、賃借人との余計なトラブルが発生するかも知れません。

弊社では当事者（旧所有者及び新所有者）連名で署名・押印した「所有者変更通知書」等で既存の契約内容を引き継ぐ旨を記載し、賃借人にお渡して説明しております。

旧所有者につきましては、「所有者変更通知書」に押印する印鑑は、賃貸借契約書に押印した印鑑と同じものを使用しておくと賃借人が見比べて同一であることを確認できますのでお勧めします。

カラーコーンさん、はじめまして。

不動産会社の事務所等以外で契約を締結した場合はクーリングオフの対象になります。
喫茶店などのクーリングオフの対象になる場所で契約締結を行い、クーリングオフの説明がなかった場合は、契約締結後20日以内はクーリングオフを行うことができます。
クーリングオフの説明を行った場合は8日以内はクーリングオフが可能です。

アルテミスさん、はじめまして。

設計監理業務委託契約についてのご質問ですが、注文住宅で希望の間取りを作成してもらい、確定した間取り図を基に構造計算や各種規制に適応した建築概要書を役所に提出し、建築確認許可まで取得するのが設計業務です。

監理とは、その建築許可された図面や工程どおり建築工事が行われているか確認していく業務のことを指します。

設計と監理を全て委託する契約が設計監理業務委託契約です。
設計と監理を分けて依頼するとダブルチェックになり安心ですが、その分コストもかかるため一括で依頼することが多いです。

McGriddlesさん、はじめまして。

管理費等を滞納している区分所有者に対し、支払を求めることができるのは管理組合です。
この場合、管理組合の理事会に対応を求めることが必要です。
総会などで滞納者に対する具体的な回収策の説明を求めるなど、理事会を動かすことが重要です。
現状の理事会では滞納金を回収することができなければ自ら理事長に立候補し、率先して動くしかないかと思います。
具体的な回収策としては、内容証明や区分所有建物の差押え登記を行うことです。

ジャミラさん、はじめまして。

共有物分割による競売と通常の競売の違いですが、通常の競売は住宅ローン等滞納により債権者が担保不動産の売却による債権回収を目的とし、競売の申し立ては債権者が行います。
一方、共有物分割での競売は裁判所により判決が下され、共有者が申し立てを行います。
手続きは提出書類が一部違う程度で、その後の流れも費用等も変わりません。

ヤンガスさん、はじめまして。

木造のマンションが増えている背景は、ESG投資の影響です。
世界中でESGの流れがあり、対応していなければ投資対象としないファンドが増えてきています。
そのためESGを投資対象とするファンドから投資を受けたい不動産会社や不動産リート等のファンドを中心にESGに対応した不動産への投資を行っており、木造を取り入れたマンションやビルが建築されてきています。
現時点では他の素材と比べ優れている点があるとは言えず、購入者のメリットは、デザイン性で目を引く位ではないでしょうか。

デニム好きさん、はじめまして。

信託銀行系不動産会社の特徴は銀行傘下ですので、金融庁などの影響もあり、調査などの基準も厳しいのが特徴です。
銀行同様にＦＡＸやメール対応に制限があり、業務効率より個人情報の漏洩対策を重要視しています。
重要事項の調査項目も300以上と、過去に遡って非常に細かなところまで調査されています。
強みは信託銀行からの紹介顧客との取引が多いため、相続関連や資産家の不動産情報が多い点です。

デニム好きさん、はじめまして。

共有持分を買い取った業者さんは、その他の共有持分所有者に売買を持ちかけ、残りの所有権を買い取ったり、逆に共有持分を売却して利益を得ます。
また、共同で売却をしたり賃貸に出すことで利益を得ることも可能です。

ラドクリフさん、はじめまして。

投資物件の売却に3000万円の特別控除をこのようなスキームで利用する事はあまりお勧めできません。
その理由として、
①利用できる可能性が低い。
②利用できたとしても1棟物件の一室であれば、その部屋にしか適用できませんので効果が少ない。
③基本的に一度しか利用できないため、自宅を売却するようなことがあれば、その際は利用できない。
買換えを前提の売却であれば事業用資産の買換え特例を利用ください。
投資物件の詳細は分かりませんが、要件を満たせば有効です。

マホカンタさん、はじめまして。

日本に居住・非居住にかかわらず不動産投資を目的に購入した場合は、確定申告は必要になります。
非居住者の場合、賃料収入について借主が法人の場合は借主が賃料から20.42%源泉徴収し、翌月10日までに納税する義務があります。
この場合、確定申告により納める税額は日本国内での所得を合算し、源泉徴収額を控除した金額です。
個人が借主の場合は源泉徴収はありませんので、日本国内の所得を合算した税額を納めなければなりません。
なお、外国人が日本の不動産を購入する場合は納税義務者として、日本に在住する者を専任しなければなりません。
専任しましたら不動産の所在する管轄税務署に申請する必要があります。

ニンニクマシマシさん、はじめまして。

各会社により副業の定義は違いますが、私が取引した投資家のほとんどは不動産投資は資産運用ですので副業に該当しない会社に勤務されていました。
知人で過去に不動産投資で退職に追い込まれた方は地方公務員でした。
理由は父親が設立した資産管理会社の代表者に就任したためです。
個人名義で不動産投資をする限りは副業規定に抵触しないと思いますが、事前に会社に確認したほうが宜しいかと思います。
奥様名義で行う場合は、収入がなければ融資は難しいと思います。
法人を設立し、奥様を代表者にする場合でも実績のない会社ですので、すぐに融資を受けることは容易ではありません。

ピノコさん、はじめまして。

マンションの修繕積立基金は、一般的に専有面積に応じて金額が決まります。
修繕積立基金は新築マンションの引き渡し時にのみ支払いますが、各マンションの分譲会社及び管理会社が国土交通省のガイドラインを基に長期修繕計画を策定し、修繕積立基金と修繕積立金の割合を定め、金額を決定しています。
同じマンション内でも専有面積が違えば金額も違うということになります。

バンブーアトラスさん、はじめまして。

レンタブル比とは、建物の延べ床面積のうち、賃貸に利用できる面積です。
レンタブル比が高くなるほど賃料が増えますので、賃貸物件を建設する際には建築基準法の範囲内で可能な限り比率を上げるよう一番意識します。
既存の建物であればレンタブル比が高いという事は家賃収入が増えますので、レンタブル比はそれほど考えなくても家賃収入を考慮しておけば宜しいかと思います。

Azuさん、はじめまして。

大規模マンションのメリットは以下のようなものがあります。
・管理費、積立金が安い。
・共有スペースが充実している。
・防災設備が充実している。
・エントランスやロビーが豪華。
・管理体制が充実している。

伊予柑さん、はじめまして。

私が新築マンションの販売をしていた頃、お墓の横のマンションを販売したことがありました。
その際、中国人のお客様が来場し、リビングからお墓が見える部屋を即決で購入して貰いました。
理由を聞くと、お墓に面していると財産が守られるとおっしゃってました。
私は根拠もないのであまり信じてませんが、このような経験はあります。

KOIZUMIさん、はじめまして。

ペアローンは各自住宅ローンを借り入れ、互いに連帯保証人になる仕組みです。
片方が自己破産した場合は、もう片方の連帯保証人が残債を一括で返済しなければなりません。
破産していない方が一括返済は難しいが、分割での返済が可能であれば個人民事再生を利用することも検討できると思います。
以上の方法が難しければ自宅売却後の残債を分割で払っていく、もしくは自己破産という選択肢になります。
詳しくは弁護士にご相談下さい。

転売ヤーさん、はじめまして。

相続土地国庫帰属制度を利用するメリットは、不動産会社が買取できないほど価値がない土地で、管理負担や固定資産税がかかるような土地を所有されている方です。
再建築ができない土地で、以上のような費用がかかる場合は検討する価値はあるかも知れません。
なお、建物がある場合は解体をする必要があります。

Sky Highさん、はじめまして。

自己破産後の任意売却はできません。
自己破産とは経済的に困難で借金を返済することが難しく、返済を免れるために自ら行う法的手続きです。
そのため自己破産が認められれば借金を免れると同時に換金価値のある所有物についても所有権はなくなます。
自己破産後は裁判所が指名した破産管財人が代わりに不動産や動産を換金処分をし、債権者への返済に充てます。

ジングルベルさん、はじめまして。

マンション管理適正評価制度が普及すると所有者や購入者にとってはメリットがあります。
この制度はマンションの管理や財務状況、建物の状態、防災体制などを専門家が調査結果を評価する制度です。
所有者にとって制度を利用することで、近隣の同様なマンションと比較した際、管理や建物状況でプラス評価になると考えられますし、資産価値を維持する指標にもなります。
買主にとっては購入前に情報が開示されていますので、安心材料になります。
またマンション管理計画認定制度との違いは、評価・認定する団体が一般社団法人マンション管理業協会と地方自治体の違いです。
調査及び評価内容は大差はありません。

マイルド777さん、はじめまして。

不動産投資においてのイールドギャップとは、投資純利回りと融資金利の差のことです。
例えば投資純利回り８％、融資金利２％であればイールドギャップは６％です。
それがマイナスになるということは、投資純利回り２％、融資金利３％の場合、マイナス１％のイールドギャップになるということです。
逆ザヤと概ね同じ意味合いと思って頂いて良いと思います。

不動産投資でこのような状況に陥らないよう投資利回りだけで判断するのではなく、経費を差し引いた純収益、長期修繕計画、入居率が落ちないように周辺の需給バランスなど、多角的視点から長期的な投資判断が必要ですね。

まいんさん、はじめまして。

ネット銀行における住宅ローンの金利が一般的に低い理由はいくつかあります。

1. 運営コストの削減
ネット銀行は実店舗を持たないか、または非常に限られているため、伝統的な銀行に比べて運営コストが低く抑えられます。
節約されたコストにより低金利で顧客に還元することが可能です。

2. 効率的なオペレーション
ネット銀行はネット上でのオペレーションの効率化を図っています。
これにより人件費やその他の管理コストを削減し、それを金利に反映させることができます。

3. 競争力の強化
ネット銀行は既存市場に新規参入するため、より良い条件で顧客を引きつける必要があります。
低金利はそのための重要な戦略の一つです。

4. ターゲット顧客
ネット銀行は技術に精通し、オンラインでの取引に慣れている顧客層をターゲットにしています。
これらの顧客は比較的リスクが低いと見なされ、それが低金利に結びつくことがあります。

5．本業への顧客誘導
ネット銀行に参入している企業には本業があり、住宅ローンと本業のサービスやプロダクトを組合わせることで本業の顧客流入を見込んでいます。
例えば通信業が本業の場合、スマホの契約継続による優遇金利の適用、小売店の場合はスーパーでの購入代金の割引を組み合わせています。

しかし、低金利にはいくつかのデメリットや留意点もあります。
例えば店舗がないために対面での相談が難しい、あるいはオンラインシステムに依存することによるリスクなどが考えられます。
住宅ローンを選ぶ際には、金利だけでなく、総返済額、返済方法、サービスの質なども顧客のニーズに応じて考慮することが重要です。

iijimaさん、はじめまして。

この場合、債権者と話し合いで任意売却か競売になります。
債権者としては貸付金の早期回収を図りますので任意売却を勧めてくると思いますが、iijimaさんの同意が必要です。
任意売却になりますと通常の売却のように不動産会社に売却を依頼し、購入者が決まれば債権者の同意後、所有権を移転します。
所有権移転までには引っ越しをしておく必要があります。
iijimaさんの同意が得られなければ直ちに競売に移行します。
競売には申立て費用も掛かりますので、申し立て以降は任意売却はかなり難しく思います。
競売落札後は落札者との話し合いにより引っ越しをしなければなりませんが、それまでは無料で住み続けることができます。

大喜幸運さん、はじめまして。

高く売却するための解体の判断ですが、対象不動産の個別状況（面積や地形、接道等）により違いが出てきます。
更地にしてエンドユーザーが購入する場合は、購入後に建築を行うため、入居までに時間や手間がかかりますのでその市場により需要が少ない場合もあります。
もし需要が少なく、売却に時間がかかるような地域であれば不動産会社に古家つきのまま売却するほうが時間や手間を考慮すると良い条件が出ることもあります。
不動産会社の直接買い取りの場合は仲介手数料も不要ですので、一度査定を依頼してみて判断してはいかがでしょうか。

明けの明星さん、はじめまして。

競売代金を回収後の残債権は他の債権者(サービサー）に売却されることが多いです。
サービサーの要望する返済が不可能な場合は破産を選択するしかありません。
破産をせず、返済をしなければ月給の4分の1を差押えされることもあります。
またサービサー（主に信販や消費者金融系以外）によっては毎月の返済管理コストが必要になるので
一部返済で債務免除に応じて貰えることもあります。
そして競売後の賃貸契約にも制限があります。
信用情報に事故歴（滞納歴）が記載されますので、家賃保証会社が金融機関系を利用すると審査が通らない可能性が高いです。
独立系の家賃保証会社であれば審査に通る可能性は高くなりますので、不動産会社に相談してください。
なお、自己破産を申し立てると申立て費用と弁護士費用で50万円前後の費用が必要になります。

オイスターさん、はじめまして。

通常の任意売却では所有者がローン返済を3カ月以上滞納後に債権者との話し合いにより始めます。
話し合いで任意売却を進めるにあたって、不動産会社の査定に基づき売却価格を債権者と合意し、販売を行いますので、債務超過でも債権者は売却に応じてくれます。
最終的には買主の購入希望価格で社内稟議の上、決定します。
査定額と大幅な乖離がなければ通常は応じてくれますが、他の債権者（税金滞納による自治体など）の差押えなどがあれば競売に移行される可能性もあります。