サモエドさん、はじめまして。

入居者が家賃を滞納したまま退去し、行方不明の場合、対処法は保証人に連絡を取る必要があります。
その理由は以下の通りです。

・保証人は入居者の債務を保証していますので、代わりに請求することができます。
・入居者の行方や連絡先を把握している可能性があります。
・部屋に残置物がある場合、保証人に引き取りを催促できます。
・部屋に入居者の責任による修繕が必要な場合、その費用を保証人に請求できます。

以上のような理由により保証人に連絡を取り、入居者に代わって対応してもらう事が重要です。
もし保証人がいない場合は入居者の引っ越し先や連絡先を特定する必要があります。
その際は探偵などに依頼する費用が発生します。
また、入居者の居所が特定できても滞納金を回収するのは容易ではありません。

このような事項を未然に防ぐためにも家賃保証の加入をお勧めします。

グリーンチップさん、はじめまして。

築40年のマンション購入する際は慎重に検討する必要があります。
購入後に後悔する可能性や20年後の売却について詳しく解説します。

購入後に後悔する可能性のある原因

・建物の老朽化と修繕費用
　築40年のマンションは配管や設備などの老朽化が進んでいる可能性があります。
　大規模修繕が必要になる場合、多額の費用がかかることがあります。

・耐震性
　1981年以前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準で建てられている可能　
　性があります。
　現在の耐震基準が満たされていないため耐震診断や耐震補強工事が必要になるかも
　しれません。

・住宅ローンの審査
　金融機関によっては、築年数の古いマンションは住宅ローンの審査が厳しくなる場
　合があります。

・管理費・修繕積立金
　築年数が古いマンションは、修繕積立金が高額に設定されていることがあります。　
　また、将来の修繕計画によっては不足額が生じ、追加で多額の徴収が行われる可能
　性もあります。

・資産価値の低下
　一般的に年数の経過に伴い、建物の価値が低下しています。
　売却時に希望価格で売れない可能性があります。

・建て替え問題
　築年数が古いマンションでは、所有者の高齢化や意見の対立などにより建て替え
　が進まないケースもあります。

20年後の売却について
20年後のマンションの売却は建物の状態や立地条件、市場の動向によって大きく左右されます。
築60年となるため売却が難しい可能性も考えられます。

購入前に確認すべきこと
・長期修繕計画
　現在の修繕積立金額と将来の大規模修繕や修繕積立金の値上げなどについて確認し
　ましょう。

・管理状況
　管理組合の運営状況や修繕履歴などを確認しましょう。

・売却事例
　同じマンションや周辺の築年数が近いマンションの売却事例を参考にしましょう。

築40年のマンション購入は、慎重な判断が必要です。
売却には購入者が快適に居住できる状況である必要があります。
そのためには適切な修繕を行い、それを維持・管理することが重要です。
この維持・管理を行うためにも修繕積立金が余力が非常に重要になっています。

mai pen raiさん、はじめまして。

宅地建物取引士が重要事項説明を行わなかった場合、以下のような影響があります。

1. 行政処分

宅建士:業務停止処分（最大1年）
不動産会社:業務停止処分（最大1年）

2. 損害賠償責任

重要事項説明の不備により、契約当事者が損害を被った場合、宅建士と不動産会社は連帯して損害賠償責任を負う可能性があります。

3. 契約の無効

重要事項説明が不十分な場合、契約が無効になる可能性があります。
処罰を受けるのは宅建士と不動産会社の両者が処罰の対象となります。
宅建士は個人として、不動産会社は使用者としての責任を問われます。

また、売買と賃貸で重要事項説明の項目や内容に違いはありますが、説明を怠った場合の処罰内容は同様に行われます。
どちらの場合も上記のような行政処分や損害賠償責任を負う可能性があります。

重要事項説明は、不動産取引において非常に重要な業務です。
宅建士は契約当事者双方が安心して取引できるよう誠実かつ正確に説明する義務を負います。
説明を怠ると購入者が重大な損害を負う可能性があるため、十分に注意が必要です。

花は咲いたかさん、はじめまして。

事故物件の売買における告知義務は基本的に消滅しません。
民法上、契約不適合責任に基づいて売主は買主に対して建物の構造や設備に関する瑕疵について告知する義務を負っており、事故物件の心理的瑕疵もこの対象となります。

つまり売買契約においては、たとえ事故から何年経過していても売主は買主に対して事故物件であることを告知する必要があります。
賃貸の場合は事故後3年間で告知義務はなくなります。
売買の場合は大きな買い物となるため、期間の定めは購入者のデメリットとなり、期限設定されていないものと考えられます。

また、事故物件として告知が必要な事項は以下の通りです。
・他殺
・自殺
・事故死
・その他原因不明な死
・自然死や不慮の事故死でも特殊清掃が行われた場合

一般的な老衰や転倒死は告知の必要はありませんが、孤独死で長期間発見がされなかった場合は特殊清掃が必要になり、告知義務が必要になります。

このように事故物件の売買における告知義務は、単純に経過年数だけで判断できるものではありません。
個々の事情によって判断が異なってきますので、詳しくは宅建士に相談することをおすすめします。

カリカリ梅さん、はじめまして。

住宅ローンの5年ルールとは、変動金利型住宅ローンの金利が見直されても5年間は返済額が変わらないという仕組みです。

5年ルールの詳細
金利は半年ごとに見直されますが、5年ルールが適用されている場合、仮に借入当初から金利が上昇しても、それが適用されるのは6年目以降になります。
しかし、5年ルールにより返済額は変わらなくても元利割合は見直されています。
例えば当初の返済額が10万円で内訳が元金返済4万円、利息6万円でも金利上昇により元金返済1万円、利息9万円のように変更される可能性があります。
このようになった場合、元金返済が予定より遅れることになります。
つまり返済額は5年間固定になりますが、金利次第では当初の返済期間が終了しても債務が残っている可能性があります。

5年ルールのメリット
金利が上昇しても毎月の返済額の急激な上昇を抑えられることがメリットです。


5年ルールのデメリット
金利が下がっても返済額が下がらない可能性があります。
また総返済額が増え、返済期間終了後も債務が残る可能性があります。

5年ルールと125％ルール
5年ルールとセットで適用されることが多いのが「125％ルール」です。
125％ルールとは、金利上昇によって返済額が増える際、その上昇幅が前回の返済額の125％を超えないようにする仕組みです。
例えば返済額が10万円の場合、6年目以降125,000円を超えない範囲で返済額が決まります。

5年ルールは、変動金利型住宅ローンの金利上昇リスクを軽減できる仕組みですが、デメリットもあります。
借り入れ前に5年ルールの内容と自身の状況に合っているかどうかをよく検討することが重要です。

5年ルールは、金融機関や商品によって適用条件が異なります。
詳しくは各金融機関にお問い合わせください。

侍スピリッツさん、はじめまして。

レントロールとは、賃貸不動産の賃貸条件を一覧表にしたものです。

レントロールには各部屋・テナントごとの以下の情報が記載されています。
・号室・区画名:部屋やテナントの名称
・面積: 契約面積
・用途:居住用、店舗用など
・契約状況: 入居中、空室など
・属性: 入居者の属性（個人・法人など）
・間取:部屋の間取り
・賃料: 契約賃料
・共益費:駐車場代、管理費など
・返還債務：保証金などの退去時に返還する金銭の合計
・契約期間:契約開始日、終了日
・更新状況:更新回数、次回更新時期など
・その他:特記事項（オプション、原状回復費用など）


レントロールの作成者

レントロールは、主に以下の3者によって作成されます。
・不動産管理会社
賃貸物件の管理を受託している場合、オーナー向けにレントロールを作成すること
　があります。

・所有者
投資対象となる賃貸物件を分析するために自らレントロールを作成することがあり
　ます。

・不動産仲介業者
　投資家向けの物件情報として、レントロールを作成することがあります。


レントロールの用途
レントロールは、主に以下の用途で使用されます。

・賃貸物件の収益性を分析する
　 レントロールから年間家賃収入や空室リスクなどを算出することができます。

・投資物件の評価を行う
　投資対象となる物件の価値を分析し、判断するためにレントロールを参考にしま
　す。

・賃貸管理業務を行う
　家賃請求や更新手続き業務を効率的に行うためにレントロールを活用します。

・入居者募集を行う
　空室になった部屋の募集条件を検討するためにレントロールを参考にします。


レントロールの重要性

レントロールは賃貸不動産にかかわる様々な場面で重要な役割を果たします。
投資家にとっては、物件の収益性やリスクを判断するための重要な資料となります。また、不動産管理会社にとっては業務効率化や入居者募集に役立つツールとなります。

宝宝さん、はじめまして。

内縁の妻が特別縁故者として相続権を得るには、被相続人に法定相続人がいなければ可能です。
但し、内縁の妻が特別縁故者として認められるには以下のような要件があります。

・看護・介護を行った
　被相続人が生前時に献身的に看護や介護を行ったと認められる。

・事実婚状態
　被相続人と同棲し、生計を共にしていた。

以上のような要件を満たせば特別縁故者として相続者となります。
但し、この判断は裁判所で決定しますので、必要書類と費用を用意し、裁判所に申し立て手続きが必要になります。

DMさん、はじめまして。

不動産ジャパンとレインズは、一見同じように見えて、実は全く異なるシステムです。

1. 運営主体

・不動産ジャパン:公益財団法人不動産流通推進センター
・レインズ:国土交通省が指定を受けた流通機構（東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ）

2. 利用者

・不動産ジャパン: 一般消費者向け
・レインズ:不動産業者向け

3. 掲載物件

・不動産ジャパン:レインズに掲載されている物件に加え、未公開物件も掲載
・レインズ:専属専任・専任媒介契約を締結した物件を掲載
　　　　　 一般媒介契約を締結した任意で掲載してる物件

4. その他機能

・不動産ジャパン
物件情報、相場動向、不動産基礎知識など、レインズにはない情報も提供
・レインズ:成約事例、市場動向データ

レインズに掲載されている物件は、一般消費者は閲覧することができません。
不動産会社間の情報交換を主目的としています。

一方、不動産ジャパンは一般消費者向けにレインズに公開されていない未公開物件も掲載されているため、より多くの物件情報を見たい場合は、不動産ジャパンを利用するのがおすすめです。

HUMANさん、はじめまして。

離婚後に養育費の減額又は相殺として住宅ローンが残っている夫名義の家に妻と子が住むことは夫婦間で合意できれば可能ですが、以下の点を考慮することが重要です。

・住宅ローン
住宅ローンは自己居住を目的とした不動産に融資をしています。
そのため今回のような状況では住宅ローンを借入れている夫の居住実態がなく、金融機関としては認められません。
事前に金融機関に相談し、了承を得ることが必要になります。

・住宅ローン控除
住宅ローン控除についても自己居住が要件となっていますので、居住実態がなくなると控除を受けることができなくなります。

・固定資産税
これも上記と同様に自己居住の軽減税率の適用が受けることができないため、税額の上昇の可能性があります。

以上のようなデメリットを理解し、合意できれば夫名義の住宅に居住を継続することは可能です。

また、このようなデメリットを回避するために稀に夫の住所変更を行わない方もいらっしゃいます。
このような場合、偽装離婚を疑われ、各種手当や助成制度の適用が受けることができない可能性があります。

パチョレックさん、はじめまして。

養子が死後離縁の手続きを行った場合でも相続発生時点で養親の子であれば法定相続人としての地位を保ち、相続権を持つことができます。

死後離縁は養親または養子の死亡後に行う手続きであり、過去に遡及して養子縁組を解消するものではありません。
そのため、相続発生時点において養親の子であればたとえ死後離縁が行われていたとしても相続人としての権利は失われません。

以下、死後離縁と相続権に関する詳細を説明します。

死後離縁とは何か？
死後離縁とは、養親または養子のどちらかが死亡した後に行う養子縁組の解消手続きです。

死後離縁には、以下の2つの効果があります。
・相続に関する効果
　相続発生時点において養親の子であれば、たとえ死後離縁が行われていたとしても
　相続人としての権利は失われません。

・親族関係の消滅
　死後離縁が成立すると、養親と養子間の親族関係は消滅します。
　具体的には、祖父母等の扶養義務がなくなったり、親戚関係がなくなったりしま　
　す。

養子が死後離縁の手続きを行った場合でも、相続発生時点（被相続人の死亡日）において養親の子であれば法定相続人の地位を保ち、相続権を持つことができます。

死後離縁と相続に関することは、弁護士に相談することをおすすめします。

小倉トーストさん、はじめまして。

階高と天井高はどちらも高さについての用語ですが、以下の相違点があります。

階高
・定義
1階の床から2階の床までの高さ、または最上階の床から屋根までの高さのこと。

・特徴
・構造的な要素であり、建物の骨格を決める。
・設計段階で決めると、後から変更することは難しい（増築・改築を除く）。

・例
・一般的な2階建て住宅の場合、階高は約2.7m～2.85m程度。
・マンションの場合、階高は3m程度が多い。

天井高
定義: 床面から天井までの高さのこと。

特徴
建築基準法では、居室の天井高は2.1m以上と定められています。

例
・一般的な住宅の場合、天井高は約2.5mで、これより高ければ広く感じ、低けれ
　　ば窮屈に感じる。
・梁やダクトなどの構造物がある場合は、天井高が低くなる場合がある。

階高はスラブ厚などの建物の骨格を決める高さであり、設計段階で決める必要があり、天井高は空間的な広がりや開放感を左右する高さであり、後からある程度調整することができる。

また、天井が高ければ空間にゆとりを感じられますが、光熱費は上昇します。

ATOMさん、はじめまして。

住宅ローン審査において、一般的には前年分の所得証明の提出が求められます。
具体的には以下の通りです。
・会社員：源泉徴収票or市県民税決定通知書
・自営業・確定申告者：確定申告書（直近3期分）

会社員につきましては、通常前年の収入が確認できる書類のみで問題ありませんが、自営業や会社員でも確定申告を行っている場合は、確定申告書を直近3期分提出する必要があります。

自営業者が確定申告書を3期分提出する必要がある理由は、主に以下の2つです。

1. 青色申告の特別控除を受けているかの確認
青色申告者は、事業欠損繰越控除などの所得を計算する際に青色申告特別控除を受けることができます。
これらの詳細を確認するため3期分の提出を求められます。

2. 所得状況を正確に把握するため
自営業者の所得はサラリーマンと異なり、源泉徴収票で一括的に把握することができません。
そのため確定申告書で過去3年間の所得状況を正確に把握し、事業の安定性を確認する必要があります。

なお、会社員であっても複数年の収入証明の提出を求められる場合もありますので、金融機関にご確認ください。

理事見習いさん、はじめまして。

第三者管理方式とは、マンション管理の専門家である管理会社やマンション管理士などが区分所有法上の「管理者」となり、理事会の一部または全部の業務を委託する方式です。
従来の理事会による運営とは異なり、専門性の高い運営が期待できますが、メリットとデメリットを理解した上で導入を検討することが重要です。

メリット

・専門家による運営
管理業務に精通した専門家が携わることで、安定かつ効率的な管理運営が期待できます。
特に煩雑な事務作業を担ってもらえるため役員の負担軽減につながります。

・透明性の向上
第三者管理方式では管理状況を外部の専門家が監査することで、不正や不透明な会計処理などのリスクを軽減できます。
また住民への情報公開も徹底しやすくなり、住民満足度の向上にもつながります。

・安定した運営
理事のなり手不足や高齢化といった課題を解消し、長期的な視点に立った安定した運営を実現できます。
特に規模の小さいマンションや専門知識を持つ住民が少ないマンションにおいて効果的です。

・紛争の防止
専門家が中立的な立場から意見を述べ、住民間の対立の予防・解決に役立ちます。
特に修繕工事や駐車場利用などのトラブルが多いマンションにおいて効果を発揮します。

デメリット

・費用負担
専門家への委託費用が発生するため、従来の理事会運営よりも管理費が高くなる可能性があります。
導入前に十分な検討とコスト削減対策が必要となります。

・住民とのコミュニケーション不足
専門家が日常的な管理業務を行うため、住民との密接なコミュニケーションが図りにくい場合があるという課題があります。
定期的な情報公開や住民が関われる場を設けることが重要です。

・意思決定の迅速性の低下
すべての決定事項を専門家に委託してしまうと住民の意見が反映されにくくなり、意思決定の迅速性が低下する恐れがあります。
全部委託ではなく、住民参加型の運営体制を構築することが重要です。

専門家選びの難しさ
信頼できる専門家を選ぶことが重要ですが、悪徳業者も存在するため十分な調査と検討が必要です。

成功のためのポイント

・導入前に十分な検討
メリットとデメリットを理解した上で、区分所有者の合意を得て導入することが重要です。
また、導入後の体制や運営方法についても事前に検討しておく必要があります。

・専門家選び
信頼できる専門家を選ぶことが重要です。国土交通省のマンション管理業登録業者等検索システムなどの活用や実績や口コミの評判などを確認しましょう。

・住民とのコミュニケーション
定期的な情報公開や区分所有者との意見交換の場を設け、透明性の高い運営を心がけましょう。
また、住民が積極的に管理に参加できる体制を構築することが重要です。

・適正な委託範囲
専門家に委託する業務範囲を明確に定め、定期的にチェックを行いましょう。
必要に応じて住民自らが担う業務を増やすことも検討できます。

規約の見直し
第三者管理方式を導入に合わせて管理規約を見直す必要が生じる場合があります。
専門家の意見を取り入れながら適切な規約を策定しましょう。

ドラゴラムさん、はじめまして。

違法建築物件のリフォームは可能ですが、慎重に検討する必要があります。
必ずしも不可能ではありません。

違法建築物件のリフォーム可否を左右する要素

・既存不適格建築物or違法建築
・リフォーム内容
・行政の対応

既存不適格建築物とは、建築基準法施行後に建てられた時点で法規に適合していたものの、その後法規改正により適合しなくなった建築物です。
一方、違法建築とは建築基準法に違反して建てられた建築物です。

リフォーム内容によっても可否は異なります。
増築や改築などで、建築確認が必要なリフォームは原則として既存不適格建築物であっても違法建築であっても許可されません。
一方、内装や設備の修繕など、建築確認が不要なリフォームは既存不適格建築物であれば許可される可能性があります。

行政の対応も重要です。
行政が違法建築に対して是正指導を行っている場合、リフォーム許可を得るのは困難です。

違法建築物件のリフォームを検討する場合

・建築士に相談し、既存不適格建築物か違法建築かを判断してもらいましょう。
・リフォーム内容が建築確認が必要かどうか確認しましょう。

違法建築物件のリフォームには、以下のようなリスクがあります。

・リフォーム許可を得られない可能性がある
・許可を得られたとしても、費用が高額になる可能性がある
・将来的に是正指導を受ける可能性がある

これらのリスクを十分に理解した上で、慎重に検討する必要があります。
また、違法建築物件のリフォーム工事を行うことにより、請け負った業者が行政指導を受ける可能性もあり、リフォームを請負う工務店や建設会社が見つからない可能性があります。
なお、適法に是正するリフォーム工事につきましては、行政も積極的に対応してくれます。

EA7さん、はじめまして。

占有者のいない競売物件を見分ける方法はいくつかあります。

1. 物件情報を確認する
　競売には裁判所が物件の状況をまとめた3点セット（現況調査報告書、評価書、物
　件明細書）が備えられており、その中に占有者の有無が記載されています。
　物件情報の入手方法は、裁判所や裁判所の競売情報サイト、競売専門の不動産業
　者を通じて情報を取得することができます。

2. 現地確認を行う
　実際に現地に足を運び、占有者の有無を確認することができます。
　例えば、電気や水道メーターが動いている場合や夜間室内に明かりが点いている
　場合は占有の可能性があります。

3. 競売専門の不動産業者に相談する
　不動産業者の中には、競売物件に精通している専門業者があります。
　経験豊富な業者に相談すれば、占有者の有無に関する情報を得られる可能性があ
　ります。

占有者のいる競売物件を購入する場合には、以下の点に注意が必要です。
・占有者との立ち退き交渉が必要となる場合があります。
・占有者による物件の毀損や賃料滞納などのリスクがあります。

競売物件を購入する前に物件情報や現地確認を行い、リスクを理解し、慎重に検討することが大切です。

スカパラさん、はじめまして。

一般的にアパートローンの金利は住宅ローン金利よりも２％程度高く設定されています。

どちらのローンも提供している滋賀銀行で比較すると以下の通りです。
2024年4月現在の住宅ローン金利

・変動金利（最優遇金利）：約0.35％～

なのに対し、アパートローンの金利は、

・変動金利：1.95～4.0％

となっています。

金利差が生じる理由は、以下のとおりです。

・利用目的の違い
住宅ローンは自己居住用の住宅購入資金を融資するもので、生活必需品であること　
　から低金利で設定されています。
一方、アパートローンは投資目的の物件購入資金を融資するもので、収益性やリス　
　クを考慮して金利が設定されます。

・担保の違い
住宅ローンは個人審査を重視し、不動産の担保評価をあまり重視していません。
一方、アパートローンは投資物件を担保とするため、空室リスクや家賃下落
　リスクなど、収益還元法を重視します。
　
金利以外にも、住宅ローンとアパートローンには以下のような違いがあります。

・借入期間
住宅ローンは最長50年（完済年齢80歳）なのに対し、アパートローンは一般的に
　20～30年と短くなっています。
これはアパートローンが事業用融資であるため、資産性や収益性を重視し、建物の
　耐用年数を考慮するためです。

・返済方法
住宅ローンは、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」が一般的です。
一方、アパートローンは返済当初1年程度の元金据え置き期間を設定する場合もあ
　ります。
これは、アパートローンは投資目的であるため、初期の資金負担を抑え、収益が出
　始めてから返済額を増やすという考え方によるものです。

アパートローンを利用する場合は、金利だけでなく、借入期間や返済方法なども考慮して、慎重に検討することが重要です。

レジスタントスターチさん、はじめまして。

ペアローンで住宅を購入し、所有権の共有持分登記をする際の持分割合の決め方に法律で定められた明確なルールはありません。

一般的な考え方

・「自己資金＋借入額」の割合
頭金や住宅ローン返済額の支払い割合に基づいて、それぞれの所有権の割合を決定する方法です。
夫婦間で資金負担が異なる場合は、この方法が最も公平と言えます。

・将来の収入見込み
将来の収入見込みに基づいて、それぞれの所有権の割合を決定する方法です。
収入が多い方がより多くの持分を持つように設定します。

・その他
家事育児の分担や将来のライフプランなどを考慮して、話し合いで決める方法です。
上記2つの方法に当てはまらない場合や夫婦間で話し合いで決めたい場合に用いられます。

注意点

贈与税の課税
持分割合が実際の資金負担と大きく乖離している場合、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
贈与税につきましては、税理士に事前確認することをお勧めします。

持分割合を決める際には夫婦間で十分に話し合い、双方が納得できる割合を設定することが重要です。
また、自己資金や借入額に比例していない持ち分割合に設定しても互いに連帯保証人となり、持ち分に関係なく責任を負うことになります。

メグミルクさん、はじめまして。

住宅ローン貸付金融機関に物件を賃貸していることが発覚するよくある事例は以下の通りです。

・郵便物の差出人返送
　住宅ローン貸付金融機関からの郵便物を受け取らない場合、差出人返送されること
　により発覚する場合があります。
　郵便局に転送届をしていても金融機関からの郵便物は、書留での送付される場合も
　あり、転送されない場合があります。

・賃貸募集
　賃貸募集サイトに掲載することのより発覚する場合があります。
　金融機関は担保評価などでこのようなサイトを閲覧することがあります。

・住所変更
　転勤などにより住所変更を手続きすると発覚する場合があります。

転勤など、やむを得ない理由により賃貸にする場合は、事前に金融機関に相談することで理解をしてくれる場合があります。
その際は、賃貸契約条件なども相談した上で募集を始めることでトラブルを未然に防ぐことができます。

最近では投資用マンションの購入に住宅ローンを利用して購入を勧めてくる不動産会社もありますが、ご注意ください。
住宅ローンは居住目的の不動産に購入資金を貸し付ける契約となっており、それ以外での利用は契約違反となります。

もし金融機関に発見されると一括返済を請求され、場合によっては詐欺で告発される可能性もあります。
　

トーキング・ヘッドさん、はじめまして。

全保連とは、正式名称を全保連株式会社と言い、賃貸住宅の家賃保証サービスを提供する会社であり、不動産会社や宅建士にとっては賃貸仲介業務において提携関係にあります。
主な概要は以下の通りです。

主な事業内容
・家賃保証サービス
・賃貸借契約における賃料等の支払いを保証
・入居審査のサポート
・滞納家賃の回収
・ 退去後の原状回復費用等の立替払い

特徴
1．業界最大級の実績
全国で約300万件の賃貸住宅に保証を提供
2．充実した保証内容
毎月の賃料だけでなく、退去精算費用も保証
3．安心のサポート体制
24時間365日対応のコールセンター

利用方法
・賃貸住宅の入居時に、不動産会社から全保連の家賃保証サービスを勧められる
・ 全保連のウェブサイトから直接申し込みをする

公式サイト

https://www.zenhoren.jp/

クリスさん、はじめまして。

一戸建て住宅の地下室が容積率に含まれるかどうかは、いくつかの条件によって異なります。

基本的には以下の条件を満たす地下室は容積率に含まれません。

・床面積が延べ床面積の3分の1以下であること
・天井高さが1.4m以下であること
・地盤面から天井高が1m以下にあること
・換気設備、採光設備、防火設備を備えていること
・住宅用途で使用すること

上記条件を満たさない地下室は、容積率に含まれる可能性があります。

詳細はお住まいの自治体の建築指導課に確認することをおすすめします。

容積率に含まれない地下室は建物の延べ床面積を増やすことなく、空間を有効活用できます。

収納スペースや趣味の部屋、ゲストルームなど、さまざまな用途に活用できます。

地下室を検討する際は、以下の点にも注意が必要です。

・建築費用が地上部分よりも高額になる場合がある
・湿気や防水対策が必要
・採光や換気、消防設備などの設置が必要

地下室は、メリットとデメリットをよく理解した上で検討することが大切です。
また近年豪雨も多く、浸水対策を考量することが重要です。
建築費の目安としては坪当たり100万円程度かかりますので、ご注意ください。
建築士と相談し、適切な防災対策検討することも重要です。

売れっ子漫画家さん、はじめまして。

建物の「竣工」と「定礎」の意味の違い

竣工と定礎は建物の建設に関わる用語ですが、それぞれ意味が異なります。

竣工とは、建物の建設工事が完了し、使用可能な状態になったことを指します。
具体的には、以下の条件を満たす必要があります。

・建築工事の完了
・工事完了検査の合格
・使用許可の取得

一方定礎とは、建物の建設工事を始める際に礎石（建物の基礎となる石）を埋める儀式のことを指します。
この儀式には、工事の安全祈願や建物の完成への祝願などの意味合いがあります。
しかし近年の建築において、礎石を使用することもなくなり、御影石などを利用した定礎が一般的になっています。

最近では定礎式を行わない場合や竣工直前に行われるケースも増えています。
定礎石の中には、タイムカプセルが埋め込むような細工をしていることもあります。

時計仕掛けのパイナップルさん、はじめまして。

仮登記義務者と仮登記権利者は、不動産の仮登記に関わる重要な役割があります。
それぞれ異なる立場と責任を持ち、登記申請や抹消手続きにも影響を与えます。

1. 役割と責任

・仮登記義務者
登記簿上の権利名義人です。
具体的には、所有権移転の場合、売主が仮登記義務者となります。
仮登記申請には原則として義務者の承諾が必要であり、登記識別情報などの提供義務も負います。

・仮登記権利者
将来の登記権利者となるべき者であり、仮登記によってその権利を保全する者です。所有権移転の場合、買主が仮登記権利者となります。

2. 登記申請と抹消手続き

・登記申請
仮登記は原則として登記権利者と登記義務者の共同申請が必要です。
ただし、例外として以下のいずれかに該当する場合、仮登記権利者が単独で申請できます。
・登記義務者の承諾を証する書面を提出できる場合
・仮登記を命ずる裁判所の決定書正本を提出できる場合

・抹消手続き
仮登記の抹消は登記権利者単独で申請できます。
これは仮登記が権利の保全のための仮の登記であるため、登記名義人の変更手続きとは異なり、登記義務者の同意が不要とされているためです。

仮登記義務者と仮登記権利者は、仮登記における重要な役割を担いますが、異なる立場です。
それぞれの立場と責任を理解し、登記申請や抹消手続きをスムーズに進める必要があります。

アラレさん、はじめまして。

SDS試験はスクリュードライバー・サウンディング試験の略称で、従来のSWS試験（スウェーデン式サウンディング試験）を改良したもので、地盤の土質をより詳細に判定することができます。

主な目的

SDS試験は、主に以下の目的で行われます。

目的

・新築建物の地盤調査
・増改築時の地盤調査
・地盤沈下や不同沈下などの調査
・地盤改良工事の設計

費用

SDS試験の費用は、調査範囲や調査方法によって異なりますが、約８万円～１０万円が目安です。
従来のボーリング調査に比べて半額以下で、短納期で結果を得られることがメリットです。

SDS試験の特徴
SDS試験は、以下の特徴を持つ試験です。

・高精度な土質判定
　従来のSWS試験では判別が難しかった過圧密粘性土や腐植土なども判定できます。

・低コスト
　ボーリング調査に比べて安価で、調査費用を抑えられます。

・短納期
　２～3日程度で調査が完了します。

SDS試験の注意点
SDS試験は、以下の点に注意する必要があります。

・調査範囲が限定される：調査範囲は、地盤の状況によって制限されます。
・調査精度に限界がある：ボーリング調査に比べ、調査精度はやや劣ります。

SDS試験は、地盤調査の一種として、多くの利点を持つ試験です。
しかし、注意点も理解した上で、調査計画に組み込むことが重要です。

長距離ランナーさん、はじめまして。

介護リフォームとは、高齢者や障害者が自宅で安全かつ快適に生活できるようにバリアフリー化や介護しやすい設備の設置などのリフォームのことを指します。

主に以下の目的で利用されます。
・高齢者・障害者の転倒予防
・介護者の負担軽減
・高齢者・障害者の自立支援
・自宅での生活継続

介護リフォームは所有権のあるマンションと戸建てどちらでも行うことができます。
賃貸の場合は家主の承諾が必要になります。

マンションの場合は専有部分のみの改修となるため、戸建てに比べて費用を抑えられる可能性があります。
ただし、規約や構造上の制限もあり、事前に管理組合に確認する必要があります。

戸建ての場合はより自由な設計が可能です。
しかし、マンションに比べて費用が高くなる傾向があります。

工事内容
介護リフォームの工事内容は、住居の間取りや構造、介護者のニーズによって異なりますが、主な例としては以下のものがあります。

・段差解消
・滑りにくい床材への変更
・手すりの設置
・トイレ・浴室の改修
・玄関の改修
・昇降機の設置
・スペース拡大のための改修

費用相場
介護リフォームの費用相場は、工事内容や使用する材料、建物の構造によって大きく異なりますが、数十万円から数百万円程度が目安です。

例
・段差解消：数万円～
・手すりの設置：数万円～
・トイレの改修：数十万円～
・浴室の改修：数十万円～
・エレベーターの設置：１００万円～

助成金
介護リフォームには介護保険や自治体からの助成金を利用できる場合があります。

介護保険
介護保険の住宅改修費の支給制度を利用することで、最大20万円の助成金を受けることができます。

自治体
各自治体により介護リフォームに関する独自の助成制度を設けています。
詳しくは居住市区町村役場担当課にてご相談ください。

介護リフォームは、高齢者や介護者が安心して暮らすために重要です。
リフォームを検討する際は、ケアマネージャーや専門業者に相談しながら最適なプランを検討してください。

シュガードーナツさん、はじめまして。

リスケとは、英語の「リスケジュール（reschedule）」を略した言葉で、予定を変更する、計画を組み直すという意味です。

金融機関では、主に融資の返済条件の見直しを意味します。
何らかの事情により、当初の返済条件では継続して返済することが困難な場合にリスケが検討されますが、容易にリスケすることはできません。
リスケが可能な場合、債権者・債務者間で調整を行い、新たな返済計画を決定します。

リスケを行う際の注意点

・金融機関への丁寧な事情説明
・新たなスケジュールや計画の提示
・リスクの把握

リスケは、余程の事情がない限り認められることはありません。
金融機関の承認を得るためには丁寧な説明と納得させる計画が重要です。
また、リスケ後のリスクも大きくなる可能性がありますので、よく理解しておく必要があります。

夢二さん、はじめまして。

ペアローンで夫婦の一方が死去した場合、一般的には故人の残債務については団体信用生命保険の死亡保険金で返済され、債務はなくなります。

但し、団体信用生命保険に加入していな場合は債務は残り、相続を承認することにより相続者に引き継がれることになります。
この場合、以下の選択肢により返済をする必要があります。

1．売却
　故人から引き継いだ残債務とご自身の残債務の合計額を上回る価格で自宅の売却が可能な場合は売却してすべての債務を返済する。

2．継続返済
　借入金融機関と協議し、故人の残債務の分割返済が可能な場合は継続して返済をすることによりそのまま居住を継続することが可能です。

相続を承認の判断には遺産内容（資本と負債）を精査し、負債が上回る場合は自宅を売却して返済が完了しないため、相続放棄を検討することも重要です。
但し相続放棄を行うと、故人の自宅持ち分は売却され、他人の所有となりますので、最終的には自宅売却が必要になります。

ハミルトンさん、はじめまして。

アパートローンの返済比率70％の場合、アパートの運営費を考慮すると一般的には毎月の持ち出し金が必要になり、アパート経営は赤字になる可能性があります。
このような状況で購入する場合、今後以下のようなリスクが発生した際の対策を検討しておく必要があります。

1. 空室リスク
返済比率が高いと、空室が発生した際に収入が減少し、返済が困難になる可能性があります。

2. 金利上昇リスク
現在は金利が低いですが、将来的に金利が上昇すると返済負担が大きく増加する可能性があります。

3. 修繕費リスク
築年数が経過するにつれて、設備の修繕や交換が必要になる場合があります。
修繕費は高額になる可能性もあり、返済計画に影響を与える可能性があります。

4. 売却リスク
将来、アパートを売却したい場合、購入価格よりも低い価格でしか売却できない可能性があります。

これらのリスクを軽減するためには、以下の対策を検討することをおすすめします。

・空室リスク対策：立地条件や家賃設定などを慎重に検討する。
・金利上昇リスク対策：金利固定期間を長く設定する。
・修繕費リスク対策：修繕積立金を十分に確保する。
・売却リスク対策：購入前に査定を行い、将来的な売却価格を想定する。

購入目的は様々ですが、最終的にはご自身の資金状況やリスク許容度などを考慮して、慎重に判断することをおすすめします。

天秤さん、はじめまして。

離婚後にご自身所有のマンションと住宅ローンをそれぞれ妻名義に名義変更する場合、負担付贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。

贈与税は財産を無償で他人へ譲渡した場合に課税される税金です。
今回のケースではマンションという財産を妻に贈与する一方で、住宅ローンという債務も同時に引き受けてもらうことになります。
これは妻にマンションの所有権を与える一方で、その対価として住宅ローンの支払義務を負わせるという交換契約とみなされます。

贈与税の課税対象となる価額は通常、贈与された財産の時価から贈与を受けた側が負担する債務の額を控除した金額となります。
つまり今回のケースでは、マンションの時価から住宅ローン残高を控除した金額が、贈与税の課税対象となります。

贈与税の計算方法は複雑なため、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。
また、住宅ローンの債務者を妻に変更する場合、債権者の承諾を要します。
一般的には債務者変更は非常にハードルが高く、金融機関は応じません。
事前に住宅ローンの借入先に相談の上、合意を得てから贈与を行ってください。

チョコレートディスコさん、はじめまして。

インナーバルコニーとは、建物の一部が屋外になっており、屋根を備えたスペースで、主に2階以上に設置されることが多いです。
インナーバルコニーとベランダ、ルーフバルコニーの特徴や違いは以下の通りです。

インナーバルコニーの特徴
・屋根があるため、天候に左右されにくい
・プライバシーが確保しやすい
・部屋の延長線上のように配置できるため、室内空間と一体化が可能
・様々な用途に利用できる

ベランダの特徴
・部屋の外部に設置され、主に洗濯物を干すのに利用
・室外のため、プライバシーはほとんどない
・スペースがあまりなく、洗濯物を干すとそれ以外の利用は困難
・管理規約で用途の制限もある

ルーフバルコニーの特徴
・最上階に設置され、開放感がある
・管理規約で制限がなければバーベキューなども可能
・屋根がないため、天候の影響を受けやすい
・スペースが広く、同時に複数の用途に利用可能

続いてインナーバルコニーのメリット・デメリットは以下の通りです。
メリット

・天候に関係なく洗濯物を干せる
・プライバシーが確保できるため、外部からの視線や騒音を気にせずくつろげる
・部屋の延長線上のように配置できるため、リビング等と繋げた空間として利用可能
・ガーデニングや読書、ペット施設など、様々な用途に利用可能

デメリット

・室内の日当たりが悪くなる恐れがある
・掃除が面倒になる可能性がある
・建築コストがかかる

用途

* 洗濯物干し
* ガーデニング
* 読書
* ペットの遊び場
* セカンドリビング
* 子供の遊び場

以上のようなメリット・デメリットがあります。
QOLを高められる場合は、設置を検討する価値があります。

lolさん、はじめまして。

公示価格と実勢価格はどちらも土地の価格を表す指標ですが、それぞれ異なる意味合いがあり、様々な点で違いがあります。

1. 意味
公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点における標準地の価格を調査（定点観測）し、公表する価格です。
一方、実勢価格は実際の取引における売買価格を指します。
公示価格は固定資産税評価額の算定基準となるなど、公的な目的で使用される指標です。
一方、実勢価格は土地の売買において売主・買主が合意した価格であり、個々の取引の要因により変動します。

2. 調査方法
公示価格は国土交通省の「土地総合情報システム」や都道府県のホームページなどで調べることができます。
一方、実勢価格も「土地総合情報システム」で過去の取引事例を確認することができます。
但し、個別の不動産価格を知りたい場合は不動産会社に査定を依頼したりすることで確認することができます。
公示価格は標準地の価格を調査するため、個々の土地の特性は反映されていません。
一方、実勢価格は個々の土地の形状や広さ、立地条件などを考慮した価格となります。

3. 使用用途
公示価格は固定資産税評価額の算定基準となるほか、不動産会社の査定や不動産鑑定士の鑑定評価の算出にも利用されています。
一方、実勢価格は公示価格や路線価、近隣成約事例、近隣売り出し価格を総合的に考慮し、個別の土地要因と比較し、査定価格（実勢価格）を決定しています。
公示価格は公的な目的で使用される指標であるため、必ずしも実勢価格と一致するわけではありません。
一方、実勢価格は、実際の取引に基づいた価格であるため、より実情に近い価格と言えます。

4. 乖離差
公示価格と実勢価格の乖離差は、地域や土地の条件によって異なりますが、一般的には公示価格の方が実勢価格よりも低い傾向があります。
公示価格は標準地の価格を調査するため、個々の土地の特性は反映されていません。
一方、実勢価格は個々の土地の形状や広さ、立地条件などを考慮した価格となります。
そのため、都市部や人気エリアの土地では公示価格と実勢価格の乖離差が大きくなる傾向があります。

以上のように公示価格と実勢価格は、それぞれ異なる意味合いを持ち、様々な点で違いがあります。
土地の売買を検討する際には両者の違いを理解した上で、それぞれの用途に合った価格を参考にすることが重要です。