Vivid Voiceさん、はじめまして。

エスアール・パートナーズ(株)の阪口です。

計画が中止された都市計画道路予定地の今後の取り扱いについて解説します。
都市計画の見直し後の予定地の取り扱いは、近隣と同様の用途規制になる場合が多いようです。

実際にあった事例として山口県防府市では、「防府都市計画道路見直し方針」を公表しています。
都市計画道路の区域内には、建築などの制限が存在しますが、この見直し方針で廃止予定とされた区間については、都市計画道路区域外と同様に取り扱われることとなります。
つまり、廃止予定の区間では、都市計画道路としての制限がなくなり、一般の土地と同じように利用することができるようになります。
ただし、建築などの許可申請は引き続き必要となります。

都市計画道路は少子高齢化に伴い、適切な見直しが行われることが望まれています。
特に地方では、人口減少を考慮したインフラ整備の対応が必要とされています。
都市計画道路の未着手区間の中には、都市計画決定から長期間が経過しているものもあり、これらの路線については再検証が求められており、今後中止される事例が増加すると考えられます。

3番DHさん、はじめまして。

ご家族にマンションの部屋を貸す際の税務上の注意点について説明します。

1. 賃料を設定しない場合
・税務上の影響
家賃を徴収しない場合、税務上の収入は発生しません。
しかし、これが「市場価値より著しく低い賃料での貸出」と見なされると、税務当局から「見かけ上の取引」として扱われ、本来受け取るべき家賃相当額に対して所得税や払うべき相当家賃に対して贈与税が課される可能性があります。

・相続税の観点
相続税の計算において、不動産の評価額が影響を受ける可能性があります。
無償で貸し出すことで、借地借家割合が適用されず、不動産の価値が高く評価されることがあります。

2. 想定賃料を設定する場合
・税務上の扱い
想定でも賃料を設定することで、税務上の収入として扱われます。
その場合、賃料収入に対して所得税や住民税が課されることになります。

・経費の控除
賃料収入がある場合、物件の維持管理費や減価償却費などの経費を所得から控除できる可能性があります。

3. その他の注意点
・契約書の作成
家族間であっても、正式な賃貸契約を結ぶことが推奨されます。
これにより、双方の権利と責任が明確になります。
・保険
賃貸用の保険（家主賠償責任保険など）を検討することも重要です。

最終的な決定をする前に、税理士に相談することをお勧めします。
専門家の助言により、税務上の問題を避け、適切な取り決めを行うことができます。

豚骨ヌードルさん、はじめまして。

賃貸経営の法人化のメリット・デメリットについてご説明致します。
非所有型法人とはおそらく個人で不動産を所有し、管理を法人に委託する形態だと思われます。
非所有型法人のメリットは管理やサブリースを委託することによる節税効果です。
法人の役員を家族にすることにより役員報酬を分散できるメリットがあります。
一方デメリットは、管理費やサブリース賃料は高額ではないため分散効果が小さい点です。
もし相場から大きく乖離した管理費・サブリース賃料に設定すると税務署から指摘を受ける可能性がありますので、税理士と相談の上、金額設定を行って下さい。
次に所有型法人のメリットは、個人と違い融資の上限がなくなり、規模を拡大できる点です。
賃貸経営の規模拡大を検討されるなら法人化が必要になります。
デメリットは特にありませんが、どちらのタイプでも法人化することにより社会保険料を支払う義務があることくらいでしょうか。

かみなりさん、はじめまして。

差押え登記がされていても不動産を相続し、所有権を移転することは可能です。
ただし差押えをされているということは、債権者から競売を起こされることが考えられます。
そうなりますとせっかく相続した不動産が他人の所有になりますので、やはり差押えを解除して貰うために返済する必要があります。
相続は負債も含めて相続財産です。
ただ、負債を引き継ぐのは避けたいですよね。
相続財産の内容を確認し、負債を引き継いでもプラスの財産があるならば問題ないと思います。
特に不動産は、相続評価額と実勢価格が乖離していますので、不動産会社に査定を依頼し、判断材料にして下さい。

ルパンさん、はじめまして。

実物不動産投資のメリットは、自己資金の10倍ほどの借入ができ、投資額を増やせるレバレッジ効果です。
借入することで投資額も大きくなり、リターンも大きくなります。
もちろん年収など個別要件を審査し、借入可能額は決まりますので個人差はあります。

借入が可能であれば最初は一棟マンションや一棟アパートがおすすめです。
区分所有や一戸建て投資は立地によって良い物件もありますが、空室リスクが大きいです。一棟物件であれば、空室が出たとしても家賃収入がゼロになる可能性は低いです。
最初に一棟物件を購入し、その後区分や戸建投資を行う方がおすすめです。

実物不動産投資のデメリットは、すぐに現金化することが難しい点と管理や修繕等の維持コストが必要になります。

現在の市況では、自己資金だけで投資するのなら不動産リートへの投資の方が安全でリターンも大きいと思いますし、実物不動産のようなデメリットはありません。
これらを考慮して不動産投資を成功させて下さい。

あかがいさん、はじめまして。

ブラックリストであっても賃貸を借りる方法はいくつかあります。
金融機関のグループの保証会社でなければ問題ないと思います。
ブラックリストは個人信用情報機関に調査を行わなければ確認できません。
この場合、個人信用調査の同意が必要になりますので、そのような書類に署名を求めない保証会社であれば賃貸は借りれると思います。
その他には地方自治体が行っているあんしん賃貸事業というものもあります。
こちらはブラックリストだけでなく、シングルマザーや老人、外国人等も借りる事ができるようサポートしています。
ただし、物件は市場に出ているものよりかなり少ないため、選択肢は狭まります。

参考になれば幸いです。

ガメラさん、はじめまして。

意匠権を取得するメリットとして考えられるのは、ブランド価値の創出ではないでしょうか。
同業他社とデザイン性で差別化したいと考えた場合、独自でデザインした建築物に意匠権を取得することにより、真似されることもなくなります。
シャネルやエルメスのようにブランド価値を高められれば、同業他社とコストで争うこともなく、顧客を集めることも可能です。

㈱アスコットは不動産開発がメイン事業ですので、独自性のある建築物で差別化し、不動産価値を上げたいと考えているのではないでしょうか。
あくまでも私の主観ですので、参考になれば幸いです。

SOYさん、はじめまして。

法律上の違いですが、囲繞地通行権は、袋地で公道に接していない土地に他の土地を通行する権利を主張する権利であり、通行地役権は、公道には接しているが、遠回りで不便なため、土地の所有者が他人に通行を許可する義務を負う権利です。
囲繞地通行権は、通行する権利を主張できる代わりに通行による損害に対し、相応の金銭を支払う義務があります。
通行地役権は、金銭を支払う契約も可能ですが、無償とすることも可能であり、登記を行うこともできます。
このように土地の状況が違いますので、どちらの使い勝手が良いかという選択はできないのです。

マスカットさん、はじめまして。

自宅で宅建免許を取得するということですが、私の周りでもいらっしゃいます。
自宅部分とセパレートし、必要な設備を設置できれば免許取得は可能です。
不動産業でも業務内容によっては問題なく営業できると思います。
ただし、集客を要する事業を行う場合は難しいかも知れませんね。
自宅に来場することになりますからお客様にとっては居心地が悪く、マスカットさんにとっても不都合な面が出てくるかと思います。
初期投資や固定費削減にもなりますから開業当初はいい方法かも知れません。

コスモスさん、はじめまして。

空き家を取り壊さない理由はいくつかあります。
まず税制が原因です。
建物があると土地の固定資産税が減額になるため、古家を放置したままになっている土地が増加しました。
次に権利関係の問題です。
相続で所有者が複数になり、また新たな相続が発生し、所有者が細分化されています。
これまで登記義務がなかったこともあり、所有者全員を特定することが出来ず、解体を促すこともできませんでした。

これらの問題解決のため2015年から地方自治体が特定空き家に指定し、行政代執行できるようになりました。
これは、特定空き家に指定されると固定資産税の減税対象外になり、建物が近隣に危害を及ぼす恐れがあれば所有者全員の同意がなくても行政代執行で建物解体が可能になりました。

今後益々空き家は増加していきますので、更なる規制ができていくと思われます。

かみのすさん、はじめまして。

木造ハイブリッドは、今までの鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの建築工法の中で耐震性、耐火性が落ちない部分に木材を取り入れる工法です。
これは国連でSDGｓ（持続可能な開発目標）が採択されたことにより、環境に配慮した社会形成が求められています。
不動産業界においても必要に迫られており、ESGに対応した企業や不動産リートでないと投資を受けることが難しくなってきています。
そのため長谷工もこのようなESG投資に適応した建築を行っています。
木材も技術の進化により、耐震性・耐火性も向上しており、今後このような建築物が増加すると思われます。

かぼちゃさん、はじめまして。

二世帯住宅をご検討との事ですが、金銭的なメリットは以下の通りです。
１．親子ローンの利用が可能
　　親子ローンは当初は親が返済し、親の退職後に子供が返済を引継ぎ　
　　ます。
　　住宅の購入当初は、子供の収入も少ないため借入も思うようにでき
　　なかったり、支払う余裕がない等の点を親に頼れるメリットがあり
　　ます。
２．生活費の削減
　　同居することにより食費や光熱費の他、様々な生活費の負担軽減に
　　もつながります。
　　また、お孫さんが出来た場合は両親がサポートしてくれることもあ
　　り、保育所代など子育て費用の負担も抑える事が可能です。
３．スペース共有
　　間取りによってはリビングやキッチンを共有することで建築費の負
　　担軽減になります。
４．将来の資産運用
　　建築方法によっては相続後、両親の住居スペースを賃貸に利用する
　　と賃料収入を得ることも可能です。
　　また、方法によっては相続対策にもなります。

続きましてデメリットは以下の通りです。
１．売却が難しい
　　二世帯住宅の需要は少ないため、建築方法によって売却が困難にな
　　ることがあります。
２．建築コスト
　　完全にセパレートされた建築にすると設備が二重にかかりますの
　　で、建築費が高額になる恐れがあります。

建築方法によって金銭面でメリットにもデメリットにもなり得ますので、専門家と相談の上、素敵な二世帯住宅を建築して下さい。

観光地さん、はじめまして。

5年先の購入のために是非今から見学に行ってください。
住宅展示場やモデルルームを見に行くことで土地や建物、税などの知識を得ることができ、将来購入するときに失敗するリスクは低くなります。
ただし、住宅展示場やモデルルームは最大限に見栄え良くしていますので、当然多額の費用を掛けたインテリアや設備になっていることが多いです。
そのような建物を見ていると目が肥えて、予算オーバーになってしまい、購入後の生活に影響してしまう事もありますのでお気を付けください。

ラムネさん、はじめまして。

ご自宅の売却査定費用ですが、大多数の不動産会社が無料で行ってます。
不動産会社は査定を行い、売却の依頼を受けるきっかけにしたいと考えていますので、査定は無料で行っています。
ここで気を付けて頂きたいのは、査定額が適正価格なのかという点です。
不動産会社は売却依頼を受け、媒介契約を受託するために市場価格より高めに査定金額を提示する会社もあります。
複数社に依頼して査定価格の算出根拠を確認したり、不動産ポータルサイトで近隣の類似物件等を比較して判断して頂いた方が宜しいかと思います。

ちなみに不動産鑑定士に不動産の鑑定評価を依頼する場合は有料になります。

すみっこぐらしさん、はじめまして。

空地に糸を張っているのは、おそらくこれから建築するための準備です。
具体的には建物の基礎を造るのに糸を張り、場所を確定しています。
そして糸に沿って地面を掘り、型枠を設置し、コンクリートで建物の基礎を造っていくと思います。

かぼすさん、はじめまして。

騒音の苦情は警察に連絡してください。
直接苦情を伝えて、トラブルが大きくなると住みづらくなることもありますので控えた方が宜しいかと思います。

この場合、緊急性はありませんので「#9110」に通報して頂くことをお勧め致します。

脱毛が趣味さん、はじめまして。

管理費は主に以下の項目に支出します。
１．管理会社への委託費用
２．光熱費
３．定期清掃費
４．受水槽清掃費
５．エレベーター点検費
６．火災報知機の点検費
７．大規模清掃費
８．ポンプのメンテナンス費

賃貸マンションやアパートの場合は修繕積立金などもありませんので、修繕費に充当していることもあります。

マヨネーズさん、はじめまして。

私が受験した時は過去問題集だけを繰り返しやりました。
過去問を分析すると傾向が分かってきます。
文章パターンが見えてきます。
試験で悩む問題があってもいくつかはパターンが分かっていれば解けます。
問題から入ることで必要な部分だけテキストで学習すればいいので、効率よく勉強できます。
そして試験直前で税制改正や法改正のあった項目を丸暗記してました。
こちらは過去問にはありませんので直前に勉強するようにしてました。

過去問以外のテキスト選びは、マヨネーズさんが読みやすい事が大事だと思います。
法律用語は中々理解しにくいので読みやすいテキストを見つけて下さい。

火が怖いさん、はじめまして。

火災報知器の機能は主に煙検知機能と熱検知機能があります。
これは火災が大きくなる前に煙や熱を感知し、ブザーで知らせるためにあります。
その他にも一酸化炭素を感知する機能がある報知器もあります。
マンションなどの人が多く集まる建物に設置されているものには、自動で消防署に通報する機能もついています。

わだちさん、はじめまして。

不動産投資について、止める方がどのような点で仰っているのかは分かりませんが、近年サブリースやワンルーム投資、シェアハウス融資などの問題が発生していますので、不動産投資は危険と思われる方がいらっしゃるのは確かです。
しかし、投資リスクは不動産投資に限りません。
株式やFX、その他あらゆる投資でトラブルは発生しています。

投資を行う以上、リスクは付き物です。
そのリスクを正しく理解し、出来る限りのリスクヘッジを行える知識が、どの投資にも必要になります。
災害でのリスクは建物損壊などの場合、不動産投資に影響を及ぼしますが、これは不動産を保有している企業が上場している株式市場にも同時に影響します。

わだちさんが不動産投資をお考えであれば、ご自身で不動産の勉強をされる必要があります。
それだけでご不安であればセカンドオピニオン的な役割をしてくれる不動産の専門家にご相談下さい。

不動産投資会社のセミナーは集客を目的としていますので、先方の都合の良いストーリーが出来上がってますのでお気を付けください。

冬は寒いよどこまでもさん、はじめまして。

木の床の音がするのは、新築の場合よくあることです。
建築して間もないため、建材が馴染んでいなかったり、気温や湿度の変化によって起こります。
床が沈むなどの状態であれば欠陥住宅の可能性もあるかも知れませんが、木の音くらいであれば問題ないかと思われます。
どうしてもご不安であれば専門家にご相談下さい。

あがりさん、はじめまして。

新築マンションであれば特段気にする必要はないと思います。
中古マンションの場合は、築年数により修繕費や取替などのコストがかかります。
エレベーターだけでなく、その他の管理状態もこれから長く住む上で非常に重要になってきます。
検討するマンションの修繕計画や履歴、修繕積立金の状況が積立不足でないかなど、確認・検討する必要があります。

ソーソーさん、はじめまして。

相続についてですが、親子であっても遺産を貰うわけですから相続税はかかります。
土地を貰わない方法についてですが、相続放棄をすれば引き継ぐ必要はありません。
相続が発生して3か月以内に放棄の手続きを行えば全ての遺産を単独で放棄できます。
ただし土地以外（現金等）にも資産があり、土地だけを放棄したいとなれば限定承認の手続きが必要になります。
こちらは相続人全員で共同して行う必要があります。

ソーソーさんの相談内容からすると土地を貰うと相続税がかかるとの事ですので、おそらく資産価値のある土地だと思います。
不動産の価値があるならば、相続をして土地を売却し、その代金で相続税を支払うことが出来ると思います。
相続税の納税期限は10か月以内ですので、売却活動に早期に取り掛かられることをお勧め致します。

かなあみさん、はじてまして。

賃貸退去時の修繕費ですが、日常生活で起こる摩耗などの経年劣化程度であれば、特段修繕費を支払う必要はありません。
万一、請求された場合に備えて、入居前に部屋内の写真を撮っておくことをおすすめします。

贅沢絞りさん、はじめまして。

日銀の新総裁が決定しましたね。
住宅ローンの影響についてですが、私も影響が出ると考えています。
ただし、贅沢絞りさんのお考えと同じで、しばらくは多少の影響だと思われます。

日銀の金融政策は物価上昇率２％と、その継続的維持を目標として２０１４年頃から長短金利の操作や国債、上場投資信託などに異次元の買い入れを行っています。
固定金利が上昇したのは、長期金利（国債１０年物利回り）をこれまでの0.25%から0.5%を超えない範囲で日銀が国債買い入れを行うよう政策変更したからです。
これは日米金利差の拡大による大幅な円安を抑制し、原油や天然ガスの急激な高騰を阻止するためではないかと思われます。
現在においては円相場や原油、天然ガスの価格も落ち着いてきていますので、金融政策が大きく転換する可能性は低いのではないでしょうか。

ただし、物価上昇率２％が安定してくれば、長らく低金利時代が続いてますので、徐々に政策変更してくると思われます。
年末は長期金利の政策変更でしたが、短期金利への政策変更となると住宅ローンの変動金利にも影響してきますので、その時は固定金利への変更も検討した方が良いかと思います。

モンブランさん、はじめまして。

火災保険ですが、買主さんに引き継ぐことはできないです。
契約時期により現在の火災保険料より安いとは思いますので、買主さんとしては引き継ぎたいでしょうね。
売主さんとしては解約申請して、残存期間の解約返戻金を返還して貰う方がお得ですよ。

鍛冶屋さん、はじめまして。

強制退去の流れですが、以下の通りです。
1.家賃が3ヶ月以上滞納
2.賃借人に催促状を送付
3.連帯保証人に請求
4.内容証明を送付
5.賃貸契約解除
6.建物明け渡し請求の裁判を起こす
7.判決を根拠に強制執行申立て

強制退去まで発展するのは時間やコストも掛かり、出来れば避けたいですね。
穏便に退去交渉が出来る良い管理会社を選んで下さい。

イヤホンさん、はじめまして。

中古住宅（マンション・一戸建て）の仲介業務をされるならインテリアコーディネーターはいかがでしょうか。
中古住宅の場合、リフォームやリノベーションが伴いますのでアドバイス出来る知識も得ることが出来ますし、リフォーム業務もするのであれば仲介手数料以外の報酬を得ることも可能です。

不動産業は金融政策や政府の政策、建設業界の影響を受けますので、この分野の知識や情報を活用する能力が必要になります。
不動産業務を幅広く行うならこのような知識を学べる公認不動産コンサルティングマスターをお勧めします。

流行りのパラレルさん、はじめまして。

宅地建物取引士の資格取得を考えられているんですね。
宅地建物取引士は試験に合格しても登録には実務経験が2年以上必要になります。
今まで不動産業の経験がないのであれば、一旦不動産会社に勤務する必要があります。

また、宅地建物取引士の登録ができたとしても宅地建物取引業の免許がなければ業務は行えません。
在宅ワークでの不動産業務を考えられているのならば、次のどちらかになります。
①在宅ワークに対応した不動産会社に勤務する。
②宅地建物取引業の免許を取得する。

②の場合、在宅ワークで免許を取得するとなると自宅を事務所として登録する必要があり、事務所としての設備設置等の要件を満たす必要があります。

パクチー大好きさん、はじめまして。

売買契約書の作成やレビューについて商売をしても良いのかと言う事ですが、売買契約書の作成は弁護士や行政書士の業務です。

宅地建物取引業法では以下の事を業として行うものを言います。
宅地・建物の売買、交換
宅地・建物の売買、交換又は貸借の代理
宅地・建物の売買、交換又は貸借の媒介

この業務規制の中では業務の一部として37条書面の作成・交付は認められていますが、厳密には売買契約書の作成については記載されていません。
実質内容は同等だと思いますが、37条書面と売買契約書に分別しています。

パクチー大好きさんの質問の売買契約書の作成だけで報酬を貰うのは明らかに違法ですね。
レビューについて報酬を貰うのに必要な資格はありませんので問題ないと思います。

ちなみに私もパクチー大好きです。