Sky Highさん、はじめまして。

自己破産後の任意売却はできません。
自己破産とは経済的に困難で借金を返済することが難しく、返済を免れるために自ら行う法的手続きです。
そのため自己破産が認められれば借金を免れると同時に換金価値のある所有物についても所有権はなくなます。
自己破産後は裁判所が指名した破産管財人が代わりに不動産や動産を換金処分をし、債権者への返済に充てます。

ジングルベルさん、はじめまして。

マンション管理適正評価制度が普及すると所有者や購入者にとってはメリットがあります。
この制度はマンションの管理や財務状況、建物の状態、防災体制などを専門家が調査結果を評価する制度です。
所有者にとって制度を利用することで、近隣の同様なマンションと比較した際、管理や建物状況でプラス評価になると考えられますし、資産価値を維持する指標にもなります。
買主にとっては購入前に情報が開示されていますので、安心材料になります。
またマンション管理計画認定制度との違いは、評価・認定する団体が一般社団法人マンション管理業協会と地方自治体の違いです。
調査及び評価内容は大差はありません。

マイルド777さん、はじめまして。

不動産投資においてのイールドギャップとは、投資純利回りと融資金利の差のことです。
例えば投資純利回り８％、融資金利２％であればイールドギャップは６％です。
それがマイナスになるということは、投資純利回り２％、融資金利３％の場合、マイナス１％のイールドギャップになるということです。
逆ザヤと概ね同じ意味合いと思って頂いて良いと思います。

不動産投資でこのような状況に陥らないよう投資利回りだけで判断するのではなく、経費を差し引いた純収益、長期修繕計画、入居率が落ちないように周辺の需給バランスなど、多角的視点から長期的な投資判断が必要ですね。

まいんさん、はじめまして。

ネット銀行における住宅ローンの金利が一般的に低い理由はいくつかあります。

1. 運営コストの削減
ネット銀行は実店舗を持たないか、または非常に限られているため、伝統的な銀行に比べて運営コストが低く抑えられます。
節約されたコストにより低金利で顧客に還元することが可能です。

2. 効率的なオペレーション
ネット銀行はネット上でのオペレーションの効率化を図っています。
これにより人件費やその他の管理コストを削減し、それを金利に反映させることができます。

3. 競争力の強化
ネット銀行は既存市場に新規参入するため、より良い条件で顧客を引きつける必要があります。
低金利はそのための重要な戦略の一つです。

4. ターゲット顧客
ネット銀行は技術に精通し、オンラインでの取引に慣れている顧客層をターゲットにしています。
これらの顧客は比較的リスクが低いと見なされ、それが低金利に結びつくことがあります。

5．本業への顧客誘導
ネット銀行に参入している企業には本業があり、住宅ローンと本業のサービスやプロダクトを組合わせることで本業の顧客流入を見込んでいます。
例えば通信業が本業の場合、スマホの契約継続による優遇金利の適用、小売店の場合はスーパーでの購入代金の割引を組み合わせています。

しかし、低金利にはいくつかのデメリットや留意点もあります。
例えば店舗がないために対面での相談が難しい、あるいはオンラインシステムに依存することによるリスクなどが考えられます。
住宅ローンを選ぶ際には、金利だけでなく、総返済額、返済方法、サービスの質なども顧客のニーズに応じて考慮することが重要です。

iijimaさん、はじめまして。

この場合、債権者と話し合いで任意売却か競売になります。
債権者としては貸付金の早期回収を図りますので任意売却を勧めてくると思いますが、iijimaさんの同意が必要です。
任意売却になりますと通常の売却のように不動産会社に売却を依頼し、購入者が決まれば債権者の同意後、所有権を移転します。
所有権移転までには引っ越しをしておく必要があります。
iijimaさんの同意が得られなければ直ちに競売に移行します。
競売には申立て費用も掛かりますので、申し立て以降は任意売却はかなり難しく思います。
競売落札後は落札者との話し合いにより引っ越しをしなければなりませんが、それまでは無料で住み続けることができます。

大喜幸運さん、はじめまして。

高く売却するための解体の判断ですが、対象不動産の個別状況（面積や地形、接道等）により違いが出てきます。
更地にしてエンドユーザーが購入する場合は、購入後に建築を行うため、入居までに時間や手間がかかりますのでその市場により需要が少ない場合もあります。
もし需要が少なく、売却に時間がかかるような地域であれば不動産会社に古家つきのまま売却するほうが時間や手間を考慮すると良い条件が出ることもあります。
不動産会社の直接買い取りの場合は仲介手数料も不要ですので、一度査定を依頼してみて判断してはいかがでしょうか。

明けの明星さん、はじめまして。

競売代金を回収後の残債権は他の債権者(サービサー）に売却されることが多いです。
サービサーの要望する返済が不可能な場合は破産を選択するしかありません。
破産をせず、返済をしなければ月給の4分の1を差押えされることもあります。
またサービサー（主に信販や消費者金融系以外）によっては毎月の返済管理コストが必要になるので
一部返済で債務免除に応じて貰えることもあります。
そして競売後の賃貸契約にも制限があります。
信用情報に事故歴（滞納歴）が記載されますので、家賃保証会社が金融機関系を利用すると審査が通らない可能性が高いです。
独立系の家賃保証会社であれば審査に通る可能性は高くなりますので、不動産会社に相談してください。
なお、自己破産を申し立てると申立て費用と弁護士費用で50万円前後の費用が必要になります。

オイスターさん、はじめまして。

通常の任意売却では所有者がローン返済を3カ月以上滞納後に債権者との話し合いにより始めます。
話し合いで任意売却を進めるにあたって、不動産会社の査定に基づき売却価格を債権者と合意し、販売を行いますので、債務超過でも債権者は売却に応じてくれます。
最終的には買主の購入希望価格で社内稟議の上、決定します。
査定額と大幅な乖離がなければ通常は応じてくれますが、他の債権者（税金滞納による自治体など）の差押えなどがあれば競売に移行される可能性もあります。

BEHIND THE MASKさん、はじめまして。

土地の境界線上にあるブロック塀に関して、取り壊しを考える前にいくつかの順序を踏むことが重要です。

1. 所有者の確認
まず、そのブロック塀が誰の所有物かを確認する必要があります。
隣地の所有者が所有している可能性があります。

2. 境界線の確認
境界線がどこにあるか正確に把握するために測量を行うことをお勧めします。
これにより塀があなたの土地内にあるか、隣地にあるか、または境界線上にあるかが明確になります。

3. 協議と合意
もし塀が隣地の所有物である場合、または境界線上にある場合は、隣の土地の所有者と協議し、取り壊しや修理について合意する必要があります。

4. 法的アドバイスの取得
自己の判断で取り壊す前に不動産や法律の専門家に相談し、適切な法的手続きを確認することが賢明です。
勝手に取り壊すと器物損壊罪等の法的なトラブルに巻き込まれる可能性があります。

5. 安全の確保
倒壊のおそれがある場合は、専門家による安全診断を受けることも重要です。
安全が確保されていない場合は、速やかに措置を講じる必要があります。

これらの順序を踏むことで問題を適切に解決し、隣地との将来のトラブルを避けることができます。
また、地域の条例や規制も確認するとなお宜しいかと思います。

赤兎馬カンフーさん、はじめまして。

ソーシャルアパートメントは規模の大きい高級シェアハウスという位置づけです。
私の知人の会社でも企画運営していましたが、シェアハウスより共有スペースの規模が大きく、設備が充実しており、個室スペースも高級感がある仕様にしていました。
またイベントも開催するなど、住民や住民の知人との交流を重要視した運営を行っていました。
シェアハウスのように共同生活を望まれ、より多くの方と交流したい方には良いかも知れません。

nao0516さん、はじめまして。

家賃の滞納は大家さんや管理会社により対応が違いますので、明確な期間はわかりません。
強制退去までには3カ月以上かかりますので、すぐ追い出されることはありません。
滞納に伴う利息は一般的には１４％程度ですが、詳細は賃貸契約書に記載があると思いますので、ご確認ください。
また、保証会社を利用している場合は延滞手数料を請求されます。
この場合も管理会社により差異はありますが、私が取引している保証会社では１０００円程度かと思います。
滞納する前に支払いは遅れる理由を連絡すれば猶予してくれる大家さんもいらっしゃいますので、できるだけ早くご連絡ください。

ひとり咲きさん、はじめまして。

このスキームを実行するにあたって注意点が2点あります。
1つ目は、金銭消費貸借契約書を締結することです。
親子間は信頼関係があり、契約書の締結がなくても問題ありませんが、税務署には贈与と誤解される恐れがありますので、金額や期間、金利、返済日等を明記し、返済口座の管理も行っておくほうが宜しいかと思います。
2つ目は、息子さんとの返済期間中に相続が発生しても税務上は借金は相続財産として計算されます。
相続人が息子さんだけの場合、親子間の返済義務はなくなりますが、借金残高額にも相続税が加算されます。
不動産を相続する場合は路線価などが基準になりますが、このスキームでは借金の残高が相続財産になりますので、場合によっては通常の相続より税額が増える恐れもあります。
シミュレーションをし、本当に効果があるスキームなのかは検証しておいたほうが宜しいかと思います。
このような複雑な節税スキームの場合は、相続税・贈与税に関わることですので税理士にご相談されるほうが適切だと思います。

チャウチャウさん、はじめまして。

未払い利息が発生する原因は、急激な金利上昇です。
変動金利・元利均等返済で住宅ローンを組んでいる場合、月々返済額は5年間一定です。
この間に急激な金利上昇が起こった時、月々返済額を上回るような金利負担が未払い利息になります。

5年ごとに月々返済額が見直され、その時に未払い利息を含む返済額の内訳（元金と利息の割り振り）を変更します。
月々返済額の上限は１２５％以内に設定されます。
例えば、現在の月々返済額が10万円であれば見直し後の月々返済額は125,000円が上限となります。
金利上昇が収まると返済額の内訳も変わり、未払い利息の問題も解決してくると思いますが、返済期間内に解消できない場合は、期間終了後に未払い元利金を一括請求されるリスクはあります。
現在低金利が長く続いてますが、日銀の金融政策によって金利上昇を抑制しています。
日銀新総裁就任により春からの金融政策によっては金利上昇の可能性は高いと思われますので、固定金利も検討してみて下さい。

長万部さん、はじめまして。

私も何度か遠方からの売却依頼を受託していますが、現地に出向かなくても取引を行うことは可能です。
最近はZOOMも普及し、オンライン相談や契約も可能になりましたので、問題なくできると思います。
ただし、対応できていない不動産会社が今でも多く、事前確認は必要です。
ホームページからメールを送っても中々返信がないような会社は対応できないと思います。

長宗我部元親さん、はじめまして。

両社の特徴は以下の通りです。
三菱ＵＦＪ不動産販売：銀行傘下の不動産会社。
　　　　　　　　　　　売買が中心で相続を得意とし、個人富裕層の顧客が多い。
　　　　　　　　　　　銀行系ですので審査基準が銀行と同様ですので、厳しく、重　　　　
　　　　　　　　　　　要事項調査も細かく作成されます。
三菱地所ハウスネット：三菱地所傘下の不動産会社。
　　　　　　　　　　　賃貸・売買で個人向け中古住宅の仲介が中心。
　　　　　　　　　　　

SATOさん、はじめまして。

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。
①一社のみに依頼するので業者対応が楽
②レインズ登録が義務ですので、複数の宅建業者に情報拡散できる。
③2週間に一度業務活動報告があるので、販売状況を把握できる。

①につきましては、複数社に依頼すると価格変更する場合や内見のスケジュール調整を売主ご自身で依頼業者に連絡を行わなくてはなりません。
専任であればすべて任すことができます。

またデメリットは以下の通りです。
③囲い込みをされる。
④競争心がなくなる。

③につきましては、両手取引がしやすくなるため、一定期間（売却受託初期や価格変更初期）情報公開を制限されることがあります。
またレインズ登録はしますが、実際申し込みがないにも関わらず購入申し込みありなど誤情報を登録する宅建業者（特に一部大手）がいます。
④につきましては、複数社に依頼すると競争力が働きますので営業活動にも影響が出ますが、専任の場合は競争相手がいないため、宅建業者の裁量が大きくなります。
そのため安易に価格を下げる交渉をされたりすることが見受けられます。

Lanikaiさん、はじめまして。

大手物件ポータルサイトには仲介手数料を記入することができません。
不動産会社が登録する物件情報の入力欄に仲介手数料の記入欄が用意されていません。
この春よりSUUMOで仲介手数料を自由に設定できるような話はありましたが、現在のところなっていないようです。

NITORIさん、はじめまして。

賃貸不動産の場合、オーナーさんから承諾を貰えれば学習塾としてテナント契約することは可能です。
区分所有マンションを賃貸にしている場合は、管理規約に制限の規定がなければテナント契約は可能です。
ただし、どちらの場合も通常は住居として利用されてますので、建物内の住人や近隣に迷惑が掛からないよう塾生にも細心の注意を払って貰う必要はあります。
特に自転車で通う場合は、別途駐輪場を借りるなどの対策は考えておきましょう。

特攻野郎さん、はじめまして。

市街化調整区域にある不動産に投資をお考えとの事ですが、金融機関の融資を受けることは非常に難しいです。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で指定された地域ですので、今後発展は見込めませんので銀行としては担保評価がゼロに近くなります。
しかし市街化調整区域であっても再建築が可能な地域もありますので、そのような地域にある地方銀行であれば融資を受けることも可能かも知れません。
最近私が扱った物件は奈良県大和郡山市で市街化調整区域内でしたが、県知事の再建築許可が取得できましたので、融資対応可能な物件でした。

麦わら帽子さん、はじめまして。

分譲マンションの自主管理は初心者でも問題なくできると思います。
賃貸募集を不動産会社に依頼すれば家賃保証会社や火災保険の加入もしてくれますし、事務手続きもありませんので、麦わら帽子さんが行う作業は契約書に署名のみです。
分譲マンションの場合は共用部分が多く、修繕は管理組合しかできないことが多いです。
ご自身で緊急対応する部分は室内の水回りが中心になりますので、近隣で対応してもらえる専門業者を見つけておく必要はあります。
また、入退去時の対応は重要ですので国土交通省ガイドラインを確認しておくほうが宜しいかと思います。

フェリペ2世さん、はじめまして。

任意売却はローンの返済に一定期間滞納があり、金融機関より期限の利益が喪失した旨の通知や保証会社が一括弁済した後、債務の返済のために担保不動産を債権者同意の上、売却を行うことです。
この場合ですと、共同担保が設定されいている不動産の一部を売却したいとのことですが、債権者に事前確認し、売却金額等の条件が合意できれば売却を行うことは可能です。
ただし、一部の不動産の売却で全額返済できない場合は共同担保が設定されている他の不動産も売却を求められます。
なお、担保設定がなされた状態での売却は一般的にも行われており問題ありませんが、停止条件で債権者の同意が必要である旨は記載しておくほうが宜しいかと思います。

フランチェスカさん、はじめまして。

視察費に関するご質問ですが、不動産の所有状況により経費計上できる範囲が決まります。
法人や自営業として申告している場合、ご家族が役員や社員として会社に関与しているならば経費で認められる可能性はあります。
しかし旦那様のみで経営している場合は、旦那様の経費は一部認められると思います。
旦那様の新幹線代、レンタカー代は経費計上しても問題ないと思います。
飲食代は交際費にはなりませんので難しく、宿泊費も近隣のビジネスホテルと比較して高額であれば難しいと思います。