悠々自適さん、はじめまして。

建蔽率や容積率は、建築基準法で上限が定められています。
建物を建てる際は、用途地域ごとに定められている建蔽率、容積率の基準は守らなければなりません。

そもそも建蔽率や容積率が守られてない建物は建築確認が下りず、建物を建築することはできません（違法な手段で建築確認を下すことができなくはないですが…）。
よって、建物登記もすることはできません。

違法建築の設計をした建築士、施工する建設業者には、罰則や行政処分が課されます可能性があります。

誰も得しませんので、建築基準法の定める最低限の基準は遵守しましょう。

以上、参考にしていただければ幸いです。

てやんでえさん、はじめまして。

結論から言いますと、固定資産税額が分かっても、固定資産税評価額を算出することはできません。

土地の固定資産税は、負担調整がかかっており、単純に固定資産税評価額に税率がかけられているわけではないからです（負担調整後の固定資産税課税標準額に税率がかけられる仕組みになっています）。
また、土地に住宅用地の特例を受けているケース、建物に新築住宅の軽減の特例を受けているケースなど、そのマンションの固定資産税がどのように算出されたかの根拠がわからないと、固定資産税評価額を出すことはできません。

固定資産税評価額を知る方法としては、物件の所在する市町村役場（東京23区は都税事務所）から固定資産税評価証明書を取得する方法があります。
所有者の方か、所有者の代理人の方であれば、申請し取得できます。

ちなみに、土地の㎡当たりの単価を知りたいのであれば、路線価から算出することは可能です。
路線価＝時価×0.8
固定資産税評価額＝時価×0.7
を目安に設定されていますので、
固定資産税評価額＝路線価×0.875
で概算の数字をはじくことはできます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

FACEさん、はじめまして。

シングルマザーの方でも住宅を取得される方は多くいらっしゃいますが、私が知る限りシングルの方が特別に有利な条件でお借入できるような住宅ローンの商品があるということは申し訳ございませんが、聞いたことはございません。

どの金融機関も、やはり、借入される方の返済能力によって住宅ローンの審査がなされます。ですので、現在のご年収の状況と自己資金の額（返済比率に影響）によって融資の可否が決まってきます。

シングルの場合は、収入合算ができないので、借入できる額が低くなってしまうことが多いです。

一方で、賃貸の場合は、自治体によってはシングルマザーへの家賃補助などの有利な制度が利用できるケースがあります。

お住まいの自治体のシングルマザーへの優遇制度などを一度調べてみて、持ち家がいいのか、賃貸がいいのか、再度検討してみてはいかがでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

神様が居るのなら我儘言わせてさん、はじめまして。

不動産営業の特徴について私が思うところをお答えします。
①高額商品を扱う、人によっては一生のうちで一度しかないような高額商品を扱う仕事。
②生活の本拠となる住まいを提供する責任のある仕事。
③決まったお客様にところに営業するルートセールスとことなり、日々、色々なお客様へ営業する仕事。
④不動産のことだけではなく、税金や法律、FPなどの周辺知識が必要になる仕事。

以上、不動産営業は、責任があり、場合によっては、お客様の人生を左右するような商品（不動産）を売ったり、仲介したりする仕事です。
どの仕事でも一緒だと思いますすが、遵法精神をもち、常に誠実でなければならないと思います。
お客様にいいご提案ができるように自分の知識を高めて、努力することも求められます。

不動産営業は、大変な部分もありますが、感謝されることも多い仕事で、お客様と一生のお付合いができるおうな仕事でもあります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

この街に懐かしい風が吹くさん、はじめまして。

4,000万円、40年返済の月々返済額、返済総額をお答えします。

1.50％　月々110,869円　総額53,217,120円
1.75％　月々115,934円　総額55,648,320円
2.00％　月々121,130円　総額58,142,400円
2.25％　月々126,457円　総額60,699,360円
2.50％　月々131,911円　総額63,317,280円


ちなみに、一般的な住宅の返済期間上限である35年返済の場合の月々返済額、返済総額もお示ししておきます。

1.50％　月々122,474円　総額51,439,080円
1.75％　月々127,431円　総額53,521,020円
2.00％　月々132,505円　総額55,652,100円
2.25％　月々137,695円　総額57,831,900円
2.50％　月々142,998円　総額60,059,160円

40年返済はかなりイレギュラーな商品なので、金利も高めです。
一般的な35年返済であれば競争の原理も働き、金利も低く借りれる可能性もあります。
返済総額も頭に入れながらら、35年返済がいいのか、40年返済がいいのか、検討してみてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

グラシャスさん、はじめまして。

盛土と切土についてお答えします。
盛土と切土とは、周りの土地と高低差が有る土地を平らにしたり、傾斜面のある土地を平らにするように際に用いられる土木工事のことをいいます。

回りより低い土地に土を入れて盛り上げて平らな土地にする工事を盛土といいます。
回りより高い土地や傾斜のある土地を切り取って平らな土地にする工事を切土といいます。

盛土や切土のある土地は、段差ができることで擁壁の工事が必要になったり、盛土をした地盤面が周囲の土地より軟弱になったりと、費用面が高くなったり、災害のリスクが高まった入りする問題点があるので、高低差の少ない土地を購入するよりも慎重に調査することが重要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

新時代は坂本さん、はじめまして。

政府の調査を見ると、戸建て住宅の建て方の9割程度が木造といわれています。
そのことから、木造住宅の耐用年数はどの程度なのかという視点でお答えさせていただきます。

今の木造住宅は、外壁材や防水のためのコーキング材の性能が上がり、木造住宅の天敵である湿気をうまく逃がす工法や資材等も復旧しているので、数十年前の木造住宅に比べ、耐用年数は格段に向上しています。

住宅ローンが35年で組むことができることでもわかるように、適切なメンテナンスを行っていれば、今の木造住宅は30年以上快適に住んでいくことができます。

ただし、これは適切なメンテナンス（15年程度経過後の外壁の防水工事や窓周りのコーキング工事など）を行うことが条件です。

質問者さんのご指摘のように修繕などを行わなかった場合には、外壁や窓枠からの雨水の侵入により、20年程度で思わぬ不具合が発生し、大規模に修繕する必要が出てくることも考えられます。

人間の身体と一緒で、定期的に建物の検査をして、悪いところは悪くなる前に手直しをしていく方が、結果的には、費用をかけずに、長く住み続けることができます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

天狗さん、はじめまして。

都内の夫婦2人暮らしの理想の間取りについてお答えします。

そのご夫婦の暮らし方（寝室は夫婦一緒か、書斎などは必要かなど）や家具や荷物の量などによっても、理想的な広さは変わってきますので、明確な正解はありませんが、一般論でお答えします。

一般的に、収納は、最低でも床面積の10～15％（ご夫婦2人暮らしだと3坪程度）は必要といわれています。
また、LDKで6坪（12帖）、寝室などの個室で6坪（12帖）、浴室・洗面所・トイレで2坪、玄関や廊下で3坪程度が標準的な広さになると思います。

以上、合計すると20坪（＝66㎡）となりました。

その点から考えて、夫婦2人暮らしで、一般的な広さとしては、20坪くらいではないかと思います。

この基準を目安に、あとは、ご希望に立地でのご予算などを加味してご検討していただけれよろしいかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

昭和のプリンさん、はじめまして。

分譲マンション購入時の火災保険の加入についてお答えします。

住宅ローンで購入する場合は、融資の条件として火災保険の加入が必須になります。現金で購入する場合は、購入される方の任意となります。

では、私が、マンションを購入される方に、火災保険に加入するかどうかの相談を受けた場合の答えは、「加入すべきです」の一択です。

その理由をお答えします。

理由①火災保険は火災だけではなく、台風などの風害や落雷、漏水、盗難などの事故にも対応します。マンションに暮らしていると様々なリスクがあります。そのリスクをカバーすることはとても重要です。
理由②耐火構造のマンションの火災保険は、戸建ての木造に比べ保険料は割安です。
理由③日本の法律に「失火責任法」というものがあります。これは、失火したとしても、失火した方に重大な過失がなければ賠償責任を負う必要はない、という法律です。つまり、マンションの他の住人が火事を出したとしても、その火事を出した住人に重大な過失がなければ、その被害を賠償してもらうことができないということです。自分で復旧しなければならないということです。そのような法律がある日本においては、ご自身で火災保険を加入しておく必要があります。
理由④火災保険に加入しないと、地震保険に加入できません。地震大国の日本においては、やはり万が一のために地震保険に加入すべきだと思います。

以上の理由から、火災保険には必ず加入された方がいいと私はアドバイスしています。
購入のご予算を多少落としたとしても、火災保険に加入するゆとりを持つべきだというお話をします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

台風無くなれさん、はじめまして。

所有者不明土地が増加するのは、日本の登記制度が原因です。
今までは、相続が発生して土地の所有権を相続したとしても、登記するかどうかは義務ではなく、相続人の任意とされていました。

その結果、あまり価値がないような土地やすぐに利用したり売却したりすることがない土地を相続した相続人は、登記するのに手間がかかったり、多額の費用がかかったりするので、登記をせずに前の所有者のままにしているケースが多くあったようです。
そして、相続が何代も続いていった結果、所有者が誰だか分からず、所有者を確定できないような土地が、全国にどんどんと増えていってしまい社会問題となっていきまました。

そのような問題を解決するために、令和6年4月より相続した際に登記することが義務化されることになり、土地を相続した相続人は相続登記をしないとペナルティを課せられるようになりました。
今回の法改正により、今後は、所有者が不明な土地は徐々に少なくなっていくのではないかと考えられています。

以上、参考にしていただければ幸いです。

専門家に興味深々さん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

たくさんの国家資格がありますが、資格を持っている者でなければ携わることができない業務というものがあります。このような業務のことを独占業務と呼びます。独占業務の代表的なものと言えば、医師や弁護士です。

不動産取引や建築分野では、宅建士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、建築士、税理士などが独占業務をもっています。

宅建士は、不動産の取引業務を行う上で、その取引を円滑に進めていくために、様々な知識（法的な知識、登記の知識、税務の知識、建築の知識など）を身につけており、必要に応じて一般論としてお客様の相談に乗ったり、アドバイスを差し上げながら業務を進めていきます。

しかし、実際の業務（登記申請、税務相談や税務申告、設計業務など）となると、資格を持っている者しかすることができない業務（独占業務）となってしまいますので、資格を持った専門家にその業務をバトンタッチして、協力を仰ぐ形になります。

ですので、残念ながら、宅建士だけでは不動産にかかわるすべての業務をすることは困難です。様々な資格を持った専門職のの方と一緒になって一つの仕事を完成させていくのが一般的です。
色々な専門職の話が出てきたのはこのような理由からではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

空飛ぶ自電車さん、はじめまして。

木造、RC造のリフォームにおいて、それぞれにメリット、デメリットがございます。

木造の方が、当初の建設費はRC造に比べ安価でできますが、間取りの変更などのリフォームする際には、構造的に制約を受けてしまいます。

また、RC造の方が木造に比べ耐用年数は長く、リフォームをして長く建物を使いたいのであれば、RC造の方が都合がいいと思います。

しかし、この答えは、コスト面を考慮しておりません。

RC造の場合は、当初の建設費が木造に比べ高いうえ、建物を解体する際の解体費、維持していく上での固定資産税や修繕費なども、木造よりはるかに高いです。

木造がいいのか、RC造がいいのかについては、長期的な視点から、コスト面やリフォームの頻度、どんなリフォームをしたいのかなど、総合的に判断して検討する必要があると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

甘味大島さん、はじめまして。

購入しようとする新築戸建てを「どの情報源によって購入するか」によって、仲介手数料を支払う必要があるかどうかが決まってきます。

新築戸建てを販売している不動産会社や建設会社（売主）から直接情報を得て購入する場合は仲介手数料はかかりません。
また、販売代理といって、新築戸建てを販売している会社（売主）が、別の会社に販売をお願いするケースがあります。この場合は、売主が販売代理をする会社に手数料を支払うことになっているので、買主は仲介手数料を支払う必要はありません。

一方、その新築戸建てを、売主ではない不動産業者を通じて情報を得た場合、その物件を購入する際には紹介してくれた不動産業者に仲介手数料を支払う必要が出てきます。

甘味大島さんが、どの情報源からその物件情報を入手したかによって、仲介手数料を支払うか支払わないかが決まってくるわけです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

右手左手さん、はじめまして。

「両手」「片手」についてお答えします。
この言葉は、不動産業者が、不動産取引の際の仲介手数料を語る上でよく使う言葉です。

不動産業者が、不動産を仲介する際、売主からも買主からも両方から仲介手数料をいただく場合は「両手」、売主または買主のいずれか一方から仲介手数料をいただく場合は「片手」という言い方をします。

「片手」ということは、取引の相手方にも仲介をする不動産業者が存在するということを意味します。

「両手」の場合は、一回の取引で、倍の仲介手数料が取れることになります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ミンミンダさん、はじめまして。

住宅ローンを組まれる方が、35年返済を組める前提の年齢ということでお答えします。

①借入金3,000万円、金利1.5％（元利均等）、35年返済とすると、年間の返済額は110万円です。

②住宅購入に伴う固定資産税や管理費、修繕費として50万円ほど予算をみておきます。

③生活費ですが、総務省の「家計調査」によると平均的な家庭の平均消費支出は、住居費を除いて年間約300万円程度です。

④自動車のローンや将来のための保険や貯蓄を年間80万円とします。

①～④を合計すると、540万円となります。

税金、社会保険料が年収の30％かかると仮定すると、540万円（可処分所得）÷70％＝770万円（税引前の年収）

以上の結果から、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、750万円以上の世帯年収があれば、きついと感じることなく生活できるのではないかと思います。

借りれる年収（金融機関から融資を受けられる年収）と無理なく生活しけいける年収は違いますので、ご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

住み隊さん、はじめまして。

住みたい街ランキングの上位の常連は、
首都圏では、「横浜」「吉祥寺」「大宮」「恵比寿」「新宿」「目黒」「池袋」など。
関西圏では、「梅田」「西宮北口」「神戸三宮」「なんば」「天王寺」「夙川」などです。

ターミナル駅など交通の利便性が非常に高く、商業施設が充実していたり、おしゃれなお店やカフェなどがあったり、観光施設なども充実していたります。

新しいものがどんどんと生まれていくような元気な街ですので、刺激を得たい、流行の先端をいきたいと思っている方に大きなメリットがあると思います。

一方で、地価や家賃が高かったり、人が多すぎて休日には行列や渋滞などが発生するのなど、落ち着いた環境を求める方にはデメリットになるかと思います。

住みたい街ランキングの常連の街の近くに、まだ、知られてないけどとても素敵な街があったりすることもあります。

住む街には、その方の個性が出ますので、ランキングにとらわれず、住み隊さん感覚で、引っ越し先を選んでみることが重要だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ロールモデルさん、はじめまして。

それぞれの年収から適正な住宅ローンの返済額を考えてみようと思います。

一般的な世帯の生活費は、総務省の「家計調査」によると、住居費を除き年間約327万円といわれています（2022年調査、全国の2人以上の標準的な世帯）。
貯蓄や投資への支出も考慮しなければなりません。

そのように考えた場合の、世帯年収ごとの住宅ローンの返済額（年）の上限は以下の通りだと私は考えております。

世帯年収500万円→年間70万円（借入上限2,000万円）
世帯年収700万円→年間150万円（借入上限4,280万円）
世帯年収900万円→年間200万円（借入上限5,700万円）
いずれも、35年返済、金利1.2％として試算。

上記の年収からいうと、住宅ローンの借入先金融機関は、もっと多くの金額を借りれるということをおっしゃると思いますが、将来首を絞めることなく、返済していける金額と思ってください。

将来の金利の上昇や家族構成の変化などの状況の変化に対応していくうえでも、すこし余裕をもった返済計画を組んでいくことが重要だと考えております。

以上、参考にしていただければ幸いです。

針ネズミさん、はじめまして。

針ネズミさんが、見つけられた7階建ての針のようなものは、おそらく「避雷針」ではないでしょうか。

建築基準法では、高さ20mを超える建物に「避雷針」の設置義務があります。

7階建ての高さはちょうど20m位にななるはずです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

モクモクさん、はじめまして。

法律的には、お隣の住人から、樹木が侵入していることに関して、切ってほしいといった申し出がないようであれば、今の状況のままにしておいても構わず、こちらから進んで切る必要はないとされています。

民法233条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC233%E6%9D%A1

ただし、法律はあくまで原則論ですので、実際は、お隣との関係性、侵入している樹木の状況、樹木の生長への影響などを考えて決めていくべきだと思います。

落葉樹などであれば、少なからず落ち葉などでお隣の方も困っているのではなかいと想像できます。

ここで切っておいた方が、後々隣人とのトラブルが避けられると考えるのであれば、お隣の方と相談した上で対処していかれればどうでしょう。
後々、こちらがお隣の方にお願いしなければならないこともあるかもしれませんので。

以上、参考にしていただければ幸いです。





苦情があり、処理するか民法上はお隣さんから申出があった場合越境物の解決法についてお答えします。

越境物があったとしても、所有者は隣の方のものですので、勝手に壊したり、除去したりできません。

そこで、今回のケースではどのように解決するのがいいか回答させていただきます。
これから、長く生活していくわけですので、隣人の方とはトラブルなく生活していきたいものです。
妥協してあげるところは妥協しながら、しかし、将来の禍根を残すことなく解決していくことが大切です。

隣の方にとっても、雨樋がなければ住宅の機能を果たすことができません。
ですので、越境しているからといって、すぐに隣の方から雨樋を撤去してもらうよう要求するののは、隣の方とのトラブルを助長してしまいます。

一般的には、越境物に関しては、以下の手順をとって解決していきます。
①越境物があることの事実や将来撤去することを定めた覚書を作成する。
②証拠となるような図面や写真を添付する。
③越境している部分について、費用負担（賃貸料等）を求めるか、求めないかは話し合いによる。
④相続などで代がかわっても覚書の内容を引き継ぐように取り決める。

なお、越境にも時効があり、そのままにしていると時効取得されてしまうケースがありますので、その点は注意が必要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

乾パンさん、はじめまして。

60坪の敷地に建つ2階建ての空き家ということですが、その建物はどのくらいの延床面積はどのくらいでしょうか。

地域によっても違いますが、一般的に、木造の場合、建物の延べ床面積×3万円～5万円程度です。

また、以下の状況によっては費用はアップします。
①庭の状況（庭石・庭木の状況、擁壁やブロック塀の有無）
②室内の残置物の状況（家具家電や布団などが残されているか）
③アスベストの有無（軒天や外壁にアスベスト素材があるかどうか）
④土地の状況（どのような重機をいれられるか、近隣への配慮がどの程度必要か、隣の家との距離は近いか）

次に、業者選選びですが、重要なのは次の2点です。
①近隣への配慮できるか
②廃棄物処理法などの法律をきちんと守っているか

解体をすると大量の廃棄物が発生します。その廃棄物を適切に処理しているかどうかという点がとても重要です。
不法投棄などをするような悪質な業者の場合、発注者自身も法的な責任を問われるケースもありますの注意が必要です。

悪質な業者につかまらないためにも、その業者の実績の確認、建設業や解体工事業の許可を得ているか、工事保険には加入しているか、などのチェックは怠ってはいけません。

以上、参考にしていただければ幸いです。

450機さん、はじめまして。

家主からの退去の要求についてお答えします。

建物は、借主の生活の基盤として利用するものですので、借主の権利は法律で強く守られています。

ですので、家主から一方的な解約（退去の要求）をする場合には、「正当な理由」が必要となります（借主が家賃の滞納や用法違反などの契約違反をしていないことが前提）。
逆をいうと、「正当な理由」がなければ、家主から一方的に解約することはできません。

家主からの退去の要求に「正当な理由」があるのか、「正当な理由」を補填するための立退料などの支払いはあるのかなど、家主から事業を聞く必要があります。
「正当な理由」がなく、借主側に何の落ち度がないようであれば、退去に応じるこことはないですし、修繕費用を支払う必要もありません。

今回は、原則論でお答えしました。
家主から一方的な退去要求があるということは、家主側に何らかの意図（建物の建て替えをしたいなど…）があると思います。
実務的には、家主側と十分な話し合いを行い、双方が納得する形で結論を導き出していくといいと思われます（次の住居を見つけるための十分な期間の確保や立退料の支払いなど）。

以上、参考にしていただければ幸いです。

苺ジャムさん、はじめまして。

不動産において「スケルトン」というと、透けているという意味で使います。

つまり、構造体まで透けて見えている状態ということで、構造体だけ残っていて、内装や設備が空っぽになった物件のことをいいます。

メリットは、（既存の内装や設備に左右されずに）一から自分好みの間取りや設備を作り上げていくことができる点です。

デメリットは、（既存の内装や設備を利用できず）一から作らなければならないので、工事費用が多額になる点です。

自分好みの内装や設備を一から作り上げたいという考えをお持ちであれば、スケルトン物件はとても魅力的だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ロンリーさん、はじめまして。

住宅ローン金利の動向についてお答えします。

住宅ローンには大きく分けると、市中の金利動向によって適用金利が変わる変動金利型と、一定期間あるいは完済まで金利が変わらない固定金利型とがあります。

変動金利は短期金利に連動し、固定金利は長期金利に連動します。

近頃、金利が上がっているのは、長期金利に連動する固定金利型の住宅ローンです。世界的な金利引き上げの動きを受けてわが国でも長期金利が上昇したからです。

一方で、短期金利型の住宅ローンは据え置かれたままです。
変動金利の指標となる「短期プライムレート」は、2009年1月から現在にいたるまで1.475％で変わっていません。
日銀の大規模な金融緩和策は当面継続されそうですので、しばらくは変動金利型の住宅ローンの金利は据え置かれると思われます。

参考までに、固定金利型と変動金利型の金利動向を調べましたので、お示ししておきます。

固定金利型（フラット35、楽天銀行、返済期間21年以上35年以下）
2021年1月　1.29％　→　2023年5月1.83％　（2年5ヶ月で0.54％上昇）

変動金利型（楽天銀行）
2021年1月　1.187％　→　2023年5月1.20％　（ほとんど変動なし）

以上、参考にしていただければ幸いです。

スペースさん、はじめまして。

今、日本全国で空き家が急増しています。
空き家を管理をせずにそのまま放置していると、近隣の迷惑になったり、土地の固定資産税の軽減がなくなったりと、空き家の所有者にとって不利益になることが多くあります。

ですので、中古住宅として販売されたり、賃貸住宅として貸し出されるケースも増えてきています。

最近は、新築物件の購入費が非常に高くなっていますので、築年数が浅くリフォームをほとんどしなくてもいいような、空き家が見つかれば、新築物件を購入するよりも格段に安く住むことができます。
ただし、そのような物件はみんな探していますので、小まめに不動産ポータルサイトなどをチェックしてみてください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

無糖LATTEさん、はじめまして。

世帯年収900万円で、7,000万円の住宅を買うのは現実的かどうかにお答えします。
私の第一印象では、世帯年収900万円で、7,000万円の住宅は少し厳しいのではないかとの印象を受けますが、実際に計算してみます。

まず、可処分所得を計算します。
世帯年収900万円ということは、おそらく手取りとしては650万円前後かと思います。

次に、返済計画を計算します。
30代前半だということですので、返済期間を35年と想定します。
借入金6,500万円、将来の金利上昇も見込んで金利を1.5％で試算します。
その結果、年間の返済額は239万円となります（ボーナス払いを併用しない場合）。
※返済額を試算する場合は、ある程度のストレスをかけた金利で計算してください。
住宅を購入すると、住宅に関連する支出として、新たに固定資産税や修繕費などが発生します。その費用として、年間60万円程度の支出を見込みます。
結果、7,000万円の住宅を購入すると、年間300万円ほどの支出となります。

最後に、生活費を出してみます。
総務省の「家計調査」によると平均的な3人家族の平均消費支出は、住居費を除くと年間約342万円といわれています（2019年調査、全国の標準的な家庭）。

住宅関連費用300万円＋生活費342万円＝642万円

可処分所得が650万円でしたので、計算上は、ぎりぎり購入することは可能だと思います（金融機関も融資してくれると思います）。

しかし、ここまで大きな買い物をしてしまうと、購入後には、ゆとりの資金が不足し十分な貯蓄をしていくことは厳しいと思います。
また、都心に住んでいるのか地方に住んでいるのかによっても生活費は変わってきます。一般的に都心の方が物価が高いです。

今後、世帯年収が大幅に上がることが確実である場合は別ですが、現状の世帯年収ですと、購入後がとても厳しい生活になってしまうのではないかと危惧します。

私が考えるに、もしもの際に備える貯蓄や教育費への蓄え、生命保険への加入などの支出に対しての資金は残せるように、返済額を年間50万円程度減らしたいところです。

ご両親からの資金的な援助を受けるか、ご予算を下げるなどして、借入額を1,300万円ほど下げることができれば、年間50万円ほど返済を減らすことができます。

夢のマイホーム購入ですので、積極的な意見と慎重な意見とに分かれところだと思いますが、私の慎重な意見も参考にしていただければ幸いです。

らくださん、はじめまして。

ローン控除のためだけに返済期間を長くすることが得策なのか、試算してみました。

【返済期間35年】
借入金3,000万円、金利1.5％、返済期間35年
返済総額　38,579,100円
ローン控除額　2,699,000円

【返済期間25年】
借入金3,000万円、金利1.5％、返済期間25年
返済総額　35,994,300円
ローン控除額　2,674,000円

借入で支払う金利を低くするには、できるだけ少ない額で、できるだけ短い期間で、できるだけ低い金利で、とうのが大原則です。

ローン控除を3万円弱多く受けるためだけに、借入期間を長くするのは、理にかなっていないと思います。
25年で返済が可能なのであれば、25年返済を選択すべきではないでしょうか。

以上、参考にしていただければ幸いです。

マキハラなん、はじめました。

不可抗力による損害についての費用負担についてお答えします。

その損害費用を誰が負担するかについては、施工業者と結ぶ工事請負契約書の内容によります。
なぜなら、当事者間の合意の方が、民法に優先するからです。

四会連合などの一般的な工事請負契約においては、次の通り記載されています。

（1）天災その他自然的または人為的な事象であって、発注者・請負者いずれにもその責を帰することのできない事由（以下「不可抗力」という。）によって、工事の出来形部分、工事仮設物、工事現場に搬入した工事材料・建築設備の機器・有償支給材料を含む。）または施工用機器について損害が生じたときは、請負者は、事実発生後すみやかにその状況を発注者に通知する。

（2） 本条（1）の損害について、発注者・受注者・監理者が協議して重大なものと認め、かつ、受注者が善良な管理者としての注意をしたと認められるものは、受注者がこれを負担する。

（3） 火災保険・建設工事保険その他損害をてん補するものがあるときは、それらの額を本条（2）の受注者の負担額から控除する。

以上、地震の自然災害などで注文住宅が被災し、損害を被った場合には、ほとんどの場合で、発注者（施主様）が費用を負担しなければならない契約になっています。

そこで大切になってくるのが、契約しようと思っている施工業者さんが「建設工事保険」に加入しているかどうかという点です。

ほとんどの施工業者さんが、火災保険には加入していると思います。
しかし、地震・洪水などの自然災害までカバーしている保険に加入しているかどうかは、施工業者さんによってまちまちです。
一度、施工業者さんに確認してみるとよいと思います。

その施工業者さんが、地震保険に加入しておらず、自然災害へのご心配があれば、追加の費用を負担して、個別に地震保険に入ってもらうように交渉してみられたらいかがでしょうか（金額は数万円程度だと思います）。

以上、参考にしていただければ幸いです。

掛川茶さん、はじめまして。

不動産を担保にする融資において、金融機関によって、融資額が変わってくることは十分あり得えます。

金融機関によって、不動産の担保価値の出し方（金融機関独自に算出、不動産鑑定士に依頼など）が違う上、担保掛目（6割～8割程度）の考え方も様々です。

金融機関は、担保評価だけにたよって融資するわけではないので、物件の収益性や借入される方の属性によっては、担保価値が割れていても融資することもあります。
担保割れの部分を金利を高くすることでで補うような金融機関もあります。

そのような点からも、物件を購入するにあたっては、複数の金融機関の話を聞き、融資額、金利の条件などをしっかりと比較していくことはとても重要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

エドガーさん、はじめまして。

坂道の途中にある家の売却についてお答えします。

長さ80m、高低差8mというと、勾配が10％の坂道ということですね。

勾配が10％というと一般的には急坂と呼ばれる道です。

傾斜地のに建つ住宅は、日当たりや景色が良くなったり、傾斜を活かした設計をすることができるなど、個性を活かせる住まいづくりができる反面、

①擁壁の手入れに費用が掛かる
②歩行や自転車での走行が不便
③車の駐車がしずらい
④地盤沈下などの災害のリスクが高い
などのデメリットがあるので、土地の売却価格が安くなってしまう傾向にあります。

傾斜地に建つ家の場合、後々、売却を希望されるのであれば、不利に働くことが多くなると思われます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

回復力さん、はじめまして。

抵当権の順位変更登記についてお答えします。

一つの不動産に複数の抵当権が設定されている場合、その抵当権が実行された際に弁済を受ける順位づけがされています。

例えば、ある一人の債務者に対して、債権者Ａ（債権額1,500万円）が第一順位の抵当権者、債権者Ｂ（債権額1,000万円）が第二順位の抵当権者、債権者Ｃ（債権額500万円）が第三順位の抵当権者として、登記している物件があったとします。

その債務者が、借金を返済できなくなり抵当権が実行されて「競売」されることになり、その不動産が2,000万円で落札されたとします。

その結果、各順位の抵当権者はどれほどの弁済を受けることができるのかというと、
①第一順位の抵当権者の債権者Ａは、債務額の満額である1,500万円の弁済を受けることができます。
②第二順位の抵当権者の債務者Ｂは。残りの2,000万円から1,500万円を引いた残りの500万円しか弁済されません。
③第三順位の抵当権者の債務者Ｃは、第一、第二順位の抵当権者にすべて弁済されてしまっているので、一切弁済を受けることができまんせん。

このように、順位によって、弁済額に大きな違いが出てきますので、金融機関などの債権者は、抵当権の順位が重要視されています。

本題の抵当権の順位変更の登記ですが、各抵当権者の合意があれば、順位を変更することができます。
利害関係者（被担保債権の差押債権者等）がいるときはその承諾も必要となります。

また、順位を変更した場合には、登記をしなければ効力が生じない点にも注意が必要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。