Q.抵当権の順位変更の登記とはどのような登記？

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

回復力さん、はじめまして。

抵当権の順位変更登記についてお答えします。

一つの不動産に複数の抵当権が設定されている場合、その抵当権が実行された際に弁済を受ける順位づけがされています。

例えば、ある一人の債務者に対して、債権者Ａ（債権額1,500万円）が第一順位の抵当権者、債権者Ｂ（債権額1,000万円）が第二順位の抵当権者、債権者Ｃ（債権額500万円）が第三順位の抵当権者として、登記している物件があったとします。

その債務者が、借金を返済できなくなり抵当権が実行されて「競売」されることになり、その不動産が2,000万円で落札されたとします。

その結果、各順位の抵当権者はどれほどの弁済を受けることができるのかというと、
①第一順位の抵当権者の債権者Ａは、債務額の満額である1,500万円の弁済を受けることができます。
②第二順位の抵当権者の債務者Ｂは。残りの2,000万円から1,500万円を引いた残りの500万円しか弁済されません。
③第三順位の抵当権者の債務者Ｃは、第一、第二順位の抵当権者にすべて弁済されてしまっているので、一切弁済を受けることができまんせん。

このように、順位によって、弁済額に大きな違いが出てきますので、金融機関などの債権者は、抵当権の順位が重要視されています。

本題の抵当権の順位変更の登記ですが、各抵当権者の合意があれば、順位を変更することができます。
利害関係者（被担保債権の差押債権者等）がいるときはその承諾も必要となります。

また、順位を変更した場合には、登記をしなければ効力が生じない点にも注意が必要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

「抵当権の順位変更」とは、抵当権の順位を当事者間で変更することをいいます。

仮に、抵当権を設定されている土地が競売にかけられ売れたとしましょう。
複数の抵当権者が存在する場合、弁済を受けられる順番は抵当権の順位通りになります。

ただし「抵当権の順位変更」は、登記をして初めて効力が発生します。

最高裁の判例では、登記されていない抵当権も当事者間では有効に成立するとありますので、順位変更の登記は可能と考えられます。

詳しくは、弁護士や専門家に相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。