まるさんがくしかくさん、はじめまして。

マンションやビルの赤い逆三角形のマークは「消防隊進入口マーク」といい、建物の高さが31m以下の部分にある3階以上の窓に設置するように建築基準法で定められてるマークです。
火災などの災害が起こった時に、人命救助も目的として窓を破って進入する目印となるものです。
このマークがついている窓は、ついていない窓よりも壊しやすい構造であったり、外側に取っ手がついていたします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

時計が気になるさん、はじめまして。

不動産管理会社のAM、PMについてお答えします。

不動産管理には、AM、PM、BMといった業務があります。

AMとは、アセットマネジメントのことをいい、投資家から委託を受けて資産全体の運用管理をすることをいいます。

PMとは、プロパティマネジメントのことをいい、「賃貸経営」するための運営管理をすることをいいます。
入居者募集者、契約、退去業務、滞納督促など、不動産業者が行う賃貸物件の管理業務というとイメージが付きやすいと思います。

BMとは、ビルマネジメントのことをいい、建物のハード面の管理業務のことをいいます。
建物の掃除や設備の管理、警備などの業務になります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ぽたぽた焼きさん、はじめまして。

家賃のクレジットカード払いについてお答えします。

毎月支払う家賃をクレジットカード払いにして、ポイントを貯めたいと考える入居希望者は多くいます。
私は、今後は、賃貸住宅の家賃の支払いも、クレジットカード払いや電子マネー払いが当たり前になっていくと思っています。
税金や生命保険、携帯料金など毎月の固定費をクレジットカードで支払うのが当たり前の時代となりました。
大手の管理会社はすでにクレジットカード払いも選択できるようになっています。

現在の入居率を改善させるためには、物件の魅力を高めることが一番大切ですが、クレジットカード払いにすることも、近隣の他の物件との競争力を上げる一つの手段になると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

あばばばばさん、はじめまして。

社会人3年目ということは、25、6歳ということでしょうか。

定年までに住宅ローンを完済するということを考えると、最低でも10年後には、
住宅を購入したいところですね。

東雲周辺のタワマンの価格を調べますと、中古で坪単価が300万円～350万円程度となっておりました。
仮に20坪の2LDKタイプですと、7,000万円程度の購入費となります。

次に、住宅ローンを組んだときの返済額を確認してみます。
諸経費は自己資金を準備したとして、借入金7,000万円、35年ローン、金利1％での返済額を計算してみると、年間返済額は、約237万円となります。

東京商工リサーチの調査では、2021年の上場企業の平均年収は約605万円となっておりました。
平均年収で支払額を割り返すと、返済比率は40％となります。

マンションを購入すると、返済額のほかに、管理費や修繕積立金、固定資産税など様々な費用がかかってきます。
維持費も含めて、検討する必要があります。

現状のままでは、購入は厳しいと思われます。
では、今からどのようなことをしていけばいいかですが、私が考える可能な手段をお示しします。

①まずは、自己資金を貯める（または、ご親族からの支援をうける）
⇒購入時までに1,500万円の自己資金を貯めて、借入金が5,500万円まで圧縮できれば、同条件で、年間返済額は約186万円程度まで下げられます（返済比率は30％）。
毎月10万円を年利3％で10年積み立てると、15年後には約1,400円まで貯められます。
夢のマイホームを実現するための第一歩として、生活費を見直して、毎月10万円程度の積み立てにチャレンジしてみてください。

②年収を上げる努力をする
⇒まずは、今、お勤めの会社で努力され、その会社での年収を上げていく努力をすることが大切だと思います。また、お勤めの会社が副業など可能な会社かどうかはわかりませんが、今は、働き方も多様な時代です。何かスキルを磨かれて、副収入を得ることも、夢のマイホームを近づける手段だと思います。

③将来の奥さんと共働きで世帯収入を上げる
⇒今は、夫婦共働きが当たり前の時代ですので、奥さんとの共働きで世帯収入を上げていくことです。
収入合算できれば、購入する際の住宅ローンの審査も有利に働きます。

湾岸エリアのタワマンを購入して、ゆとりある生活を維持していくには、世帯年収で最低でも1,200万円程度は必要ではないかと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ペットボトル開かないさん、はじめまして。

孫に不動産を相続させる方法についてお答えします。

孫は、法定相続人ではありませんので、通常では、不動産などの財産を孫に直接相続させることはできません。

しかし、一定の手続きをすることで、孫に不動産を相続させる方法はいくつかございます。ただし、本来の法定相続人に相続するときよりも多くの税金がかかることがあるので注意が必要です。

以下、孫に不動産を引き継がせるための方法です。

①孫と養子縁組する
孫と養子縁組すれば、法律上は子どもとなるので、不動産の相続は可能となります。
しかし、孫を養子にすると、孫が相続した相続税が2割加算されるというデメリットがあります。

②特定の不動産を孫に遺贈する旨の遺言書を作成する
遺言書を作成しておけば、法定相続人以外にも財産を引き継がせることは可能です。しかし、この場合も、相続税が2割加算されます。
加えて、不動産取得税が課せられたり、登録免許税が、相続が0.4％に対し、遺贈の場合は2％となるなど、負担が大きくなります。

③生前に孫に贈与する
贈与税は、相続税よりも税率が高いため、税金のことだけ考えればあまりお勧めできませんが、自分の目の黒いうちに確実に孫に不動産を引き継ぎたいという方にはメリットがあります。

以上、不動産を孫に引き継ぐ方法を解説してきましたが、どのような方法をとるのが自分にとってベストなのかについては、個別な事情もあると思いますので、税理士などの専門家を入れて、協議することをお勧めします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

君に、胸キュンさん、はじめまして。

用途地域の変更についてお答えします。

市町村の「都市計画マスタープラン」に沿って、都市計画区域内には、13種類の用途地域がそれぞれ定められています。

しかし、時代の変化で用途地域が、現在の街の実情に合わなくなったり、街の発展を阻害していたりすることがあります。
また、利便性を高めるための特定の施設を建設するためには、現在の用途地域では不都合だったりすることもあり得ます。

そのような場合に、用途地域を定めている市町村が、用途地域の見直すことできます。

ただし、用途地域を変更することで、不利益を得る方もいるかもしれないので、かなり丁寧な手続き（該当地域の説明会や、都市計画審議会など）を経て変更されます。

私の知る限りでは、用途地域の変更はそれほど頻発するものではなく、5年から10年程度を目途に見直しをかけているようです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

コネチカットさん、はじめまして。

薄型軽量型鋼造についてお答えします。
薄型軽量型鋼造とは、いわゆるスチールハウスのことです。

スチールハウスとは、木造ツーバイフォーの枠材をスチールという薄い形鋼に置き換えたものです。
ですので、耐震性や断熱性、耐火性などの性能は木造ツーバイフォーと同様か、それ以上の性能をもっていると言われます。
しかし、高層の建物がつくれなかったり、RC造に比べ遮音性が劣ったりということで、集合住宅の工法としてなかなか広まっておらず、ここ数年は、全国でも年間200～300棟程度の着工実績のようです（個人住宅含む、スチールハウス協会HP参照）。

木造とは、木造軸組工法と木造ツーバイフォーで、木材を構造体に使用している建物です。
木造は、日本の建築では一番多い工法ですが、木材ならではのデメリット（水触れると弱くなる、シロアリに食われる可能性がある、遮音性に劣るなど）がありますので、それをしっかりと克服している工法なのかを見極める必要があります。

RC造は、鉄筋コンクリート造で、高層ビルや高層マンションに採用されている工法です。鉄筋の周りに型枠を組みそこにコンクリートを流し込んで固めて建物をつくります。
鉄筋とコンクリートのメリットを併せ持った工法で、耐震性、耐火性、遮音性など様々な点から優れており、建物の寿命も長いとても優れた工法です。
しかし、一方で、RC造は、建設費が高い（販売価格や賃料が高くなる）のと、部屋に太い柱や梁が突き出してしまうとうというデメリットがあります。

その他にも、鉄骨造やハウスメーカーが建築する軽量鉄骨造など様々な工法がございます。
建築の構造によって、様々なメリット、デメリットがございますので、コネチカットさんが、どの点を重視されるを一度よく考えて、工法選びをされるといいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

generativeさん、はじめまして。

借換えするためには諸経費がかかってきますので、それなりの金利差がなければ、メリットがでてきません。
では、どの程度の金利差が必要かお答えします。

【返済が15年以上残っており、金利差が0.7％以上ある場合】

これが、借換えでメリットがでる基準だと思ってください。

借換えには、抵当権設定費用、保証料、印紙代、金融機関の手数料などの新たに経費がかかります。
その経費を上乗せして借り変えてたとしても、同じ返済期間で返済額が減らなければメリットが出たとは言えません。

【例】残高2,000万円、金利1.5％、残り返済期間15年
　　　　→月々返済額　123,900円
　　　借り換え金額2,050万円（諸費用50万円）、金利0.8％、返済期間15年
　　　　→月々返済額　120,897円

諸経費を含めると、金利が0.7％下がって初めて同等の返済額となります。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ラム酒さん、はじめまして。

初めて不動産投資の利回りについてお答えします。

投資される方の資産背景や年齢、ほかの所得などによって、どのくらいの価格で、どのくらいの利回りの物件がおすすめできるか変わってきます。
ですので、一概にどの程度の利回りがおすすめであるといえないのが、正直なところです。

一般的に、利回りが高い＝リスクも高い、利回りが低い＝リスクも低い、といわれています（たまに、リスクが低いうえに利回りの高い超お買い得な物件も出てくることもありますが…）いうことです。

ですので、東京都などの都会の一等地のオフィスビルなどは、需要が落ちるということがほぼなく、価格が下落するリスクも少ないということで、利回りは低くなります。
一方で、地方の築古物件などは、需要があるかどうかの予測が難しかったり、価格が極端に下落してしまうリスクが高くなってしまうので、利回りは必然的に高くなります。

利回りとは、年間でどの程度の割合で投資した資金を回収できるかという指標ですので、該当する物件が、現在の賃料収入をその後何年くらいで維持できそうか、ということを検討することも重要です。
将来、売却するにしても、賃料が維持されていなければ、売却価格は安くなってしまいます。

あと、大切なこととして、表面利回りで判断せず、実質利回りをみていくことです。実質利回りとは、家賃収入からその家賃を得るために必要な経費を差し引いた実際の収入を物件価格で割った数字です。
表面利回りだけで検討すると、一見利回りが高く表記されていても、経費がとてもかかってしまい、想定していた利回りが挙げられないという事態になってしまいます。

ラム酒さんの「満室想定表面利回りはどれくらいの物件がおすすめか」というご質問への回答にはなっておらず大変申し訳ございませんが、私は、不動産投資は、様々な要素がからみあっている大変難易度の高い投資だと思ってます。

立地や築年数、構造、周辺環境などによって、同じ利回りでも、とても優良な物件であったり、最悪の物件であったりします。

ですので、利回りが高いことだけに執着せず、できれば、不動産投資に詳しい方に相談しながら、様々な要素を踏まえて物件を選んでいくことが、初めて投資される方には重要だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

今こそ海外さん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

住宅ローンの担保評価に関しては、各金融機関の独自の評価方法があると思われ、はっきりとしたお答えができませんが、

一つの考え方として、流通性が高い物件なのか低い物件なのかによって、担保評価の算定に影響が出ると思われます。
そのような点から考えて、担保評価が低くなる可能性のある物件の例をいくつかあげてみたいと思います。
①前面道路が狭い物件
②利便性が低い物件
③日当たりの悪い物件
④高低差がありすぎる物件
⑤土砂災害などの警戒区域内の物件
⑥袋小路の物件
⑧旗竿地の物件
⑨土地の地形が悪い物件（不整形な土地）
⑩セットバックが必要な物件
⑪隣地と係争中の物件（境界がはっきりしないなど）
など、将来、売却する際に流通性が悪い、買手が付きにくい物件は、担保評価が低く算定される可能性が高いと思われます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

チェンマイ式さん、はじめまして。

自宅を貸家にすると、土地は貸家建付地評価となり、建物は貸家評価の扱いとなり、相続税評価額は軽減されます。

では、どの程度評価が下がるかですが、

【土地】
貸家建付地評価＝自用地評価×[1－借地権割合×借家権割合]
で評価されます。
借地権割合は、30％～90％で路線ごとに決められています（路線価図を見ると確認できます）。
借家権割合は、全国一律30％です。
例えば、借地権割合が60％の地域であれば、[1－60％×30％＝82％]の評価となります。

【建物】
貸家評価＝固定資産税評価額×[1－借家権割合]
で評価されます。
[1－30％＝70％]の評価となります。

親族間での賃貸ですが、他人に貸す程度の家賃が発生していれば、自宅は貸家扱いとして、相続税評価を下げることができます。
しかし、無償、または、大変安い家賃で貸している場合は、使用貸借という扱いとなり、相続税評価を下げることができませんので、ご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

毎日ハニーミルクラテさん、はじめまして。

仲介手数料についてお答えします。
賃貸の仲介手数料は、対象となる土地や建物の賃料の1か月分が上限として定められています。
仲介手数料には、消費税が課税されますので、消費税も併せて1.1か月分と表記されています。

ちなみに、宅建業者は、仲介手数料を、貸主、借主のどちらか一方から1.1か月分を上限として受け取ることができますが、借主が全額支払うことが多いようです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ガラスさん、はじめまして。

ご質問に回答させていただきます。

退去時の原状回復の費用負担についてのトラブルを未然に防ぐ目的で国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定められています。

ガイドラインの中では、借りている方が、故意・過失、その他通常の使用の範囲を超えるような損耗や毀損をした場合に、原状回復義務があると示されています。

では、壁やクロスの原状回復において、通常の使用の範囲を超えるような損耗や毀損とは、どのような状態なのでしょうか。
ガイドラインでは、『クロスの下地のボードの張り替えが必要か否か』で判断するとされています。
そうしますと、画鋲はセーフですが、釘はアウトという感じでしょうか。

これはあくまでガイドライン上での話です。
賃貸借契約書に特約などで、借主に不利な原状回復の義務が記載されているかもしれませんので、改めてどのような決め事になっているのか、契約書を見直してみる必要があります。
また、判断が微妙なものに関しては、事前に管理会社に確認することでトラブルを回避できると思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

油揚げさん、はじめまして。

不動産投資によって得た収入は、不動産所得として課税されます。

不動産所得は、確定申告によって、給与所得や配当所得など他の所得と合算され、また、様々の控除を経て、最終的に課税される所得が確定します。
その確定した所得に対して、その所得に応じた税率の税金が課せられます（所得がマイナスになれば源泉徴収されている税金が還付される場合もあります）。

不動産所得は、家賃などの不動産の収入から、借入金の金利や修繕費、火災保険料、固定資産税などの税金、減価償却費などの必要経費を差し引いた金額になります。

不動産で家賃収入などを得た場合は、収入と支出（経費）の記録をしっかりとつけておかなければなりません。
この記録こそが、不動産所得を計算する基になり、確定申告に必要となりますので、とても重要です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

カンサイさん、はじめまして。

不動産投資の資金調達について、お答えします。
個人の投資家であれば、不動産投資の資金調達としては、①金融機関からの借入れ、②自己資金の2通りが考えられます。

それぞれのメリット・デメリットを解説します。

①金融機関からの借りれ
【メリット】
自己資金だけでは実現できないような大きな投資をすることができ、より大きい利益を得られる可能性がある（これを「レバレッジ効果」といい、不動産投資特有のメリットです）。
【デメリット】
返済金があるのでキャッシュフローが出にくい（金利が上昇するとキャッシュフローがマイナスになる場合もある）。

②自己資金
【メリット】
返済金がないので、キャッシュフローが安定する。
良い投資案件があった場合に、融資の審査がないので、スムーズに購入できる。融資に関連する経費が掛からず初期投資が低くすむ。
【デメリット】
「レバレッジ効果」が発揮できない。

不動産投資は、金融機関から借入れをすることにより、自己資金だけでは投資できないような物件にも投資できるメリットがありますが、一方で、借入れへの依存度が高すぎると、キャッシュフローがマイナスになるという最悪の事態を招く場合があります。
物件の収益性を考慮した上で、自己資金と借入金のバランスを慎重に検討して資金調達するようにお願いします。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ジュニアさん、はじめまして。

電気代でいいますと、エコキュートの方が断然お安いです。

電気温水器は電気の力のみでお湯を沸かすのに対し、エコキュートはヒートポンプというシステムを使い、大気の熱をコンプレッサーで圧縮することで熱を作りお湯を作り出しています。
大気の熱を利用するという点で、エコキュートの方が少ない電気でお湯を沸かしています。
オール電化は、安い深夜電力を利用することで、光熱費を抑えられるという触れ込みで大手電力会社が積極的に拡販していましたが、昨今の電気代の高騰により、深夜電力料金も高くなっており、オール電化のメリットが薄れてしまっています。

オール電化の物件を選ぶ際は、なるべくエコキュートの物件を選ばれた方がいいと思います。

えあこんさん、はじめまして。

ワンルームマンション投資についてお答えします。

首都圏でのワンルームマンションは、2000年以降、年によってまちまちですが、だいたい6,000～9,000戸の間でずっと供給され続けています。
累計で、首都圏だけで350万戸のワンルームマンションがあると言われています。
一方、販売価格は急騰しています。
2000年は1戸当たりの平均が2,060万円だったのに対し、直近の2022年では3,220万円と、約1.6倍の価格に跳ね上がっています。
2000年から家賃はそれほど上がっていないのに、物件価格だけ大きく値上がりをしており、今の家賃相場では、首都圏のワンルームマンションに投資しても、利益を上げられる見込みが少ないと言わざるを得ません。

それなのに、ワンルームマンション投資というワードを耳にする機会が増えたのは一体どういう理由でしょうか。

私なりの見解ですが、10年ほど前までは、ワンルームマンション投資というと、一部の富裕層などが手持ちの余裕資金で投資していたものでした。
しかし、近年では、低金利と投資ブームによって一般のサラリーマンの方でも借り入れをして、ワンルームマンションに投資するようになりました。
そのため、身近な投資として、一般の人の耳に入りやすくなったなりやすくなったからだと思われます。

まーきーさん、はじめまして。

空室率を低く保つ戦略についてお答えします。

総務省統計局が発表している平成30年の「住宅土地統計調査」では、現在日本全国には、約2,600万戸の賃貸住宅があり、そのうち430万戸あまりが空き室だという結果がでています。
空室率は、16％を超えています。5年ほど前の調査ですので、今はもっと空室率は上がっているものと思います。

その環境下で、安易に家賃を下げることなく、空室率を低く保つためには、工夫や戦略が必要です。

それでは、私がこれまでの経験で学んだ賃貸住宅の空室率を低く保つための戦略をご紹介します。

①エリア分析をしっかり行う
賃貸住宅経営においては全国一律の戦略というものはありません。まずは、自分の物件のあるエリアがどのようなエリアなのかを把握する必要があります。

②ターゲットを明確にする
市場調査によってどんな入居者をターゲットにするかを明確にする。そして、その入居者の好む設備に的を絞って効率的に設備投資する。

③必要最低限の設備を導入する
入居者が物件を探すときに、最低限の設備が備わっていないと、第一段階の物件検索の段階ではじかれてしまいます。
ですので、ほかの周辺の物件で当然設置してあるであろう設備は必ず導入しておく必要があります。
「エアコン」「室内洗濯機置き場」「バストイレ別」「TVインターホン」「温水洗浄便座」は、必要最低限の設備といえます。

④そのうえで、差別化できる特徴を物件に取り入れる
以下、物件の特徴になりえる差別化の一例をご紹介します
（1）ペット可（ただし、好きな人もいる反面、苦手な人もいるので、既存物件への導入は慎重に）
（2）入居者が求めているが、他ではまだ設置率が低い設備を導入する
具体的には、「宅配ボックス」「インターネット無料」「追い焚き式給湯器」など
（3）募集方法を工夫する
具体的には、「写真を多く掲載する」「動画などを取り入れる」「SNSなどで物件を積極的に発信する」など
（4）お金をかけずに印象をよくするプチリフォームをする
具体的には、「便利な棚を設置」「アクセントクロス」「おしゃれな照明」など

物件のエリアや周辺の入居状況によって戦略や工夫は異なります。
首都圏の物件と地方の物件では、全く異なる戦略になると思いますので、まずは、エリア分析をしっかり行うことが第一歩だど思います。

よろしくお願いいたします。

まーぶるさん、はじめました。

不動産投資における利回りについてお答えします。

利回りとは、投資したお金に対して、1年間に得られる収益の割合のことを言います。
計算式は、
年利回り（％）＝1年間に得られる収益÷投資金額×100
で表されます。

不動産投資の場合の利回りには、表面利回り（単純利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類の利回りがあります。
表面利回りは、単純に、年間の賃料を物件価格で割った数字です。
実質利回りは、年間の賃料から年間にかかる経費を引いて、物件価格で割った数字です。
それでは、それぞれについて説明します。

表面利回り（％）＝1年間に得られる賃料÷物件価格×100
例えば、物件価格が5,000万円で、1年間に得られる賃料が500万円だとすると
500万円÷5,000万円×100＝10％
ということになります。

実質利回り（％）＝（1年間に得られる賃料－その賃料を得るため要した経費）÷物件価格×100
例えば、物件価格が5,000万円で、1年間に得られる賃料が500万円、その賃料を得るための経費（固定資産税、各種保険、管理費等）が100万円だとすると、
（500万円ｰ100万円）÷5,000万円×100＝8％
となります。

投資物件の広告などでは、表面利回りのみが表記され、実質利回りがあいまいになっているケースをよく見かけますが、物件の良し悪しを判断するには、実質利回りがより重要です。

不動産経営をしていく上では、様々な経費がかかるため、表面利回りだけ飛びつくと、想定外の経費が過大にかかり、こんなはずではなかったということがよく起こりますのでご注意ください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

NO DOUBTさん、はじめまして。

採草牧草地についてお答えします。

採草牧草地は、農地法で「農地以外の土地で、主として耕作又は養畜のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの」という定義されています。

採草牧草地も農地法の規制を受けるので、誰かに農地のまま権利を移動させる場合（農地法3条）や農地を転用して誰かに権利を移動させる場合（農地法5条）には、農地と同じように許可や届出が必要になります。

登記簿に記載できる地目には21種類ありますが、採草牧草地は、牧場や原野で登記されると思います。

以上、参考になれば幸いです。

金網様さん、はじめまして。

契約の成立についておこたえしまう。

宅建業法には契約の成立時期や条件の記載はありません。

民法では、売買契約は当事者の口頭での合意だけで契約が成立するとされており、書面の作成や手付金の入金などは必要とされていません。

しかし、実際の現場では、不動産の売買は、大変高額なものを扱いますので、後々のトラブルを回避するために細かい点まで協議を重ねて条件を詰めていき、双方が納得した時点で不動産売買契約書を作成します。

そして、双方が、契約書の内容を確認の上、契約書に双方が署名捺印し、買主から手付金の支払いがなされます。実務的には、この瞬間が、契約の成立のタイミングとすることが多いです。

以上、参考にしていただければ幸いです。

キングダムさん、はじめまして。

それぞれの方の考え方があると思いますので、とても難しい質問ですが、私なりにお答えさせていただきます。

お隣を気にせずのびのびと暮らしたい、大きなペットを飼ってみたい、庭でバーベキューなどを楽しみたい、車で色々なところに出かけたいなど、「暮らし方の自由度」を求めるなら戸建て住宅の方がいいと思います。。

一方で、マンションは、駅や様々な商業施設が近くにあり日々の生活はとても便利です。また、防犯面が優れていたり、共用施設が充実していたりします。
「立地や利便性」を重視されるようであれば、マンションの方がいいでしょう。

まずは、自分たちが、「購入したそのマイホームでどんな暮らしをしたいのか」「日々の生活はどのようにしていきたいのか」ご家族で話し合って、重視していきたい点を書き出してみてください。

今後の生活で、重視していきたい点が多く実現できる方を選ばれるといいと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

すき焼きさん、はじめまして。

増築した際の表題登記についてお答えします。

建物を増築したなどして、建物の状況が変更された時には、その変更があった日から1ヶ月以内に、建物表題部の変更登記の申請をすることが法律で定められています。
申請を怠ると10万円以下の過料に処せられるといった罰則規定もあります。

建物を増築した時以外にも、家の一部を取り壊した時、物置や車庫などを作った時、改築して屋根の種類や構造が変わった時、建物の種類を変更した時などにも、変更の申請をすることが必要です。

では、なぜ表題登記をする必要があるのでしょうか。
表題登記は「不動産の物理的状況」を登録するもので、「権利に関する登記」である保存登記の前提となる登記です。
つまり、表題登記をしないと、保存登記ができないということになります。
保存登記ができないということは、所有権などの権利が自分にあるということを、第三者に主張できないということです。

表題部の変更登記をしないままでいると法律違反として罰金を支払う必要がある上に、その不動産に抵当権を設定できずリフォームローンを組むことができなかったり、将来的にスムーズに売却することができなくなったりするといった不具合が生じます。お気をつけ下さい。

以上、参考にしていただければ幸いです。

ティンバーさん、はじめまして。

不動産の物件へのコンタクトの取り方についてお答えします。

コンタクトする手段とし以下の3通りが考えられます。

①直接、不動産会社へ連絡や訪問をして問い合わせする
②ポータルサイト（アットホームやスーモなど）から問い合わせする
③現地の看板を確認しその連絡先へ問い合わせする

物件の問い合わせると、物件所有者（不動産会社や建設会社）や物件を管理している不動産業者から、物件の価格（家賃）や間取り、設備などの詳しい物件資料をいただけると思います。
その物件を見てみたいと思ったら、問い合わせ先と連絡を取り合い物件の案内してもらいましょう。
案内してもらった物件が気に入った場合には、具体的に購入（賃貸）を検討し、契約の条件を確認することになります。
気に入った物件に出会えるまでは、その繰り返しです。

今は、ネット社会ですし、ポータルサイトなどの機能が非常に優れていて、物件の掲載率は格段に向上しています。
その点からも②の方法でコンタクトを取られるのが一般的ですし、効率的だと思います。

以上、参考にしていただければ幸いです。

EITAさん、はじめまして。

住宅ローンの借り換えについてお答えします。

手間と費用をかけて住宅ローンを借り換える訳ですから、きちんと目に見えるメリットがなければ、借り換えする意味がありません。
プロの視点から、どのようなケースの場合に借り換えがメリットになるのかお答えします。

①返済が15年以上残っており、金利差が0.7％以上ある場合。
借り換えするには、抵当権設定費用、保証料、印紙代、金融機関の手数料などの新たに経費がかかります。
その経費を上乗せして借り変えてたとしても、同じ返済期間で返済額が減らなければメリットが出たとは言えません。
そのようなメリットが出てくるには、金利差が0.7％以上あり、返済が15年以上残っていることが目安といわれます。
【例】残高2,000万円、金利1.5％、残り返済期間15年
　　　　→月々返済額　123,900円
　　　借り換え金額2,050万円（諸費用50万円）、金利0.8％、返済期間15年
　　　　→月々返済額　120,897円
　　　　　　
②借り換えることによって新たな付加価値が付く場合。
具体的には、団体信用生命保険などの保障がより充実する場合などです。
今は、数年前の住宅ローンにはなかった、三大疾病保障特約が付いた団体信用生命保険もあります。そのような保障を新たに付保したい場合には借り換えする必要があります。
ただし、健康状態によっては新たに保険に加入できない場合もあります。
事前に審査してもらい、保険に加入できることが確定して借り換えを進めてください。

何はともあれ、借り換えの一番のメリットは、毎月の返済の負担を減らすことです。
今後の金利の動向などにも注視しながら、ご自身にメリットが出るかどうかを確認し、慎重に借り換えの検討をなさってください。

以上、参考にしていただければ幸いです。

機動マサルさん、はじめまして。

低層階に住むのメリット・デメリットについて、お答えします。

低層階のメリットは、
①停電時や災害時に、エレベーターが停まってしまった際にも、階段での移動が楽であり、荷物を持ち運んだり、避難するのが容易にできること
②日常的に長時間のエレベーター待ちがあるマンションでは、階段での移動もできること
③高層階に比べ、物件の価格が安く、不動産取得税や固定資産税の税負担も低いこと

一方、低層階のデメリットは、
①高層階のような眺望が望めないこと
②周囲に高い建物がある場合には日当たりが悪くなってしまうこと
③外部からの侵入などのリスクが多少高まること

低層階にも多くのメリットがあります。デメリットが気にならない方であれば、低層階という選択肢は十分アリだと思います。

くまっきーさん、こんにちは。

40代で住宅ローンを組む場合の留意点についてお答えします。

20代や30代で住宅ローンを組む場合は、30年から35年程度の返済期間を設定し、だいたいの場合、定年退職するまでの間で住宅ローンの返済が終わる計画をたてます。
長期の返済計画が組めますので、自己資金が少額で済んだり、毎月の返済額を低く抑えていくことも可能です。

では、40代で住宅ローンを組む場合はどうでしょうか。
ほとんどの銀行は、ローンの完済年齢を80歳前後に設定しておりますので、40代でも返済期間が30年以上の住宅ローンを組むことができます。
しかし、ローンが組めるということと、定年退職後にも返済していけるということは別の話になりますので、以下の点に留意して慎重に計画をすすめてください。
①自分は何歳まで働くことができるのか、何歳まで働くつもりか
②退職金はどの程度期待できるのか、繰り上げ返済にどの程度の資金を入れることができるか
③退職後にもらえる年金額から住宅ローンを支払っていけるか
④退職後に年金以外の収入源を見込むことはできるか
以上です。

定年退職時までに、住宅ローンが完済されている返済計画がベストですが、40代で住宅ローンを組む場合、かなりの自己資金が必要であったり、毎月の返済額が多額なってしまいます。

事前に定年退職時に住宅ローンがどの程度残る計画になっているかを計算し、定年退職時の繰り上げ返済で完済できるのか？または、できない場合はどの程度の残債が残りるのか？をチェックすることがとても重要です。

一般的に金利は、金利上昇局面では固定金利を、金利下降局面では変動金利を選択されるべきといわれています。
40代で住宅ローンを組む場合は、大きな金利変動が起こった際にリカバリーする期間も短くなってしまうので、金利リスクが少ない固定金利型を中心に検討していった方がいいと思います。

40代で住宅ローンを組まれる方は、以上のことを留意しながら慎重に計画を進めてください。

さくらんぼスマイルさん、はじめまして。

工事手付金についてお答えします。
手付金は、請負契約締結時に、契約の証として建築を請け負う建設会社に注文者が支払う金銭のことをいます。手付金は工事代金に充当されます。
金額としては、工事金額の5％～15％の金額であることが多いです。

契約の解除を申し出たときに返金できるかどうかについてですが、建設会社がどの程度まで、工事の準備をすすめていたかによって、返金される金額が変わってきます。
民法において請負契約は、仕事が完成する前であれば、請負人（建設会社）が被る損害を注文者が賠償することによって、契約を取りやめることができるとされています。
ですので、支払った手付金の額より多くの損害を請負人（建設会社）が被った損害額が手付金の額より少なければ、その損害額を差し引いた額が戻ってくる可能性があります。
逆に、請負人の損害額の方が手付金の額より大きければ、手付金が戻らない上に、損害額の分を補償しなければならなくなります。

通常は、工事請負契約書の約款に、解約した際の違約金に関する条項があるとおもいますので、そちらを確認してみてください。

あまのじゃくさん、はじめまして。

お答えします。

「住宅用の建物」として借りる場合は、消費税がかからないように決められています。
ですので、「住宅用の建物」を借りる場合の家賃、礼金はには消費税はかかりません。

一方で、「住宅用の建物」でない「事業用の建物」、つまり事務所や店舗、駐車場などを借りる場合の家賃、礼金には消費税がかかります。

ちなみに、敷金は、「住宅用」でも「事業用」でも、消費税がかからない決まりになっています。

バンテリンさん、こんにちは。

建物の滅失登記がなされていない更地の購入についてお答えします。

まずは、滅失登記されていないことが、事前にわかって良かったですね。
本来であれば、建物を壊した1か月以内に建物の所有者が、建物の滅失登記をしなければならないルールがあるのですが、申請を忘れていたのでしょう。

存在しない建物の登記が残っていると、新たに建物を建てたとしても、建物を登記することができません。
借入で建物を新築するような場合、新築した建物に登記ができなければ、融資先は、抵当権を設定できないので融資を実行できません。
その結果、建主は、建設会社に建物代金の支払いができず、ずっと建物の引渡しを受けられないという事態に陥ってしまいます。

そのような事態にならないために、まずは、建物の所有者の方から速やかに滅失登記の申請をしてもらう必要があります。
しかし、建物の所有者の方がすでに亡くなっていたり、行方不明で所在が分からないような場合は、現在の土地所有者が法務局に申出書という書類を提出して、登記官の職権で滅失登記をすることもできます。

建物の所有者の方が協力的であればいいのですが、非協力的だったりすると、とても気苦労の多い大変な作業となりまし、費用も掛かってしまいます。

土地を購入してから動くのではリスクもありますので、仲介業者や司法書士などの専門家に相談しながら、滅失登記が速やかにできるのか、よく調べてもらってから、その更地の購入の決断をされた方がいいと思います。