Q.住宅ローン審査で担保価値が低い物件の特徴は？

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

今こそ海外さん、はじめまして。

ご質問にお答えします。

住宅ローンの担保評価に関しては、各金融機関の独自の評価方法があると思われ、はっきりとしたお答えができませんが、

一つの考え方として、流通性が高い物件なのか低い物件なのかによって、担保評価の算定に影響が出ると思われます。
そのような点から考えて、担保評価が低くなる可能性のある物件の例をいくつかあげてみたいと思います。
①前面道路が狭い物件
②利便性が低い物件
③日当たりの悪い物件
④高低差がありすぎる物件
⑤土砂災害などの警戒区域内の物件
⑥袋小路の物件
⑧旗竿地の物件
⑨土地の地形が悪い物件（不整形な土地）
⑩セットバックが必要な物件
⑪隣地と係争中の物件（境界がはっきりしないなど）
など、将来、売却する際に流通性が悪い、買手が付きにくい物件は、担保評価が低く算定される可能性が高いと思われます。

以上、参考にしていただければ幸いです。

水野 崇 宅建士,FP1級,CFP®️,証券外務員一種

水野総合FP事務所 | 東京都

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産の担保価値は、基本的には「市場価格×掛目」で決まります。土地の評価は、主に路線価や基準地価を使って算出されますが、立地や土地形状などから「プラス評価」「マイナス評価」それぞれのポイントも加味されます。建物の評価は、再調達原価や法定耐用年数などを考慮した積算法が一般的です。（投資物件であれば収益還元法も）
「掛目」に使われる数値も重要ですが、ローンの種類や金融機関によっても異なります。よって担保価値が低くなるケースの代表例としては、土地が所有権ではなく「借地権」、中古建物で「既存不適格」の場合などが考えられます。いずれにしましても、住宅ローン審査においては「個人の属性」も重要です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。