甘味大島さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『新築の一戸建てを購入した時仲介手数料がかかるものなんでしょうか？』の回答をします。

　購入検討者からすると、｛物件価格（建物の消費税は除く）×３％＋６万円｝に消費税１０％が加算される仲介手数料が必要か不要かは大きな問題です。

　仲介手数料が不要の場合は、販売チラシに必ず記載されています。また仲介手数料がかかる場合も記載されています。

　大きく分けますと、売主が直接販売している物件は、仲介手数料がかからないということになります。仲介した不動産会社は物件を紹介して契約したのに、売主から仲介手数料をいただけないのであれば、買主から仲介手数料をいただくことになるわけです。

　大手売主は、直接の販売部門又は系列の販売会社を持っており、仲介手数料は不要とされる場合が多いようです。

　一時期（コロナ禍）物件数が少なく、現地に出向いて販売チラシがあり、連絡されも仲介手数料が必要と言われたこともあったのではないでしょうか。

　購入検討者には分かりずらいのですが、販売部門を持たないまたは系列の販売会社がない売主が、いつもタッグを組んでいる不動産会社でも仲介手数料が必要な場合があるようです。私が紹介した物件で、お客様もその物件をご存じで、仲介手数料がかかると言われたらしく私を通して購入していただいたことがありました。

　大手でない売主でも、仲介手数料不要とチラシに記載している場合もあります。売主側で販売も手掛けているようです。最近、仲介手数料不要と記載されている物件を目にするようになりましたので、増えているのかもしれません。

　甘味大島さんが仲介手数料を支払いたくないと思うのでしたら、仲介手数料不要物件を販売チラシで確認されるか、興味のある物件があれば問い合わせをした際、仲介手数料について確認されるとよいのではないでしょうか。

　不動産購入には、登録免許税、司法書士手数料、建物の表示登記等さまざまな費用が必要です。予算に入れていなかったのに、仲介手数料がかかることになると、資金計画に支障をきたします。事前に確認しておくと安心できるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。　

南の帝王さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『東京都の宅建業者名簿はどこで閲覧できますか？』の回答をします。

　登録番号や業者名、業者情報等であれば、ネットで検索できます。

　「東京都住宅政策本部宅地建物取引業者免許情報提供サービス」で検索し、「宅地建物取引業者検索」をタップします。

　免許証番号の欄へ東京都知事又は国土交通大臣のどちらかを選択し、検索するをタップすると、現在登録されている業者が一覧で確認できます。

　免許番号若しくは商号を入れて検索も可能です。個別の業者の詳細は事務所一覧か業者情報をタップすると表示されます。

　もし、もっと登録した細かい情報の閲覧を希望されるようでしたら、東京都庁第二庁舎３階不動産業課へ予約をして閲覧可能のようです。この場合、１件につき３００円の費用がかかるようです。

　参考になるとよいですが。

ファイト１００万発さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『重要事項説明書の説明の仕方は決まっていますか？』の回答をします。

　宅建業者によっては、最低限説明すべき項目等のマニュアルを作成しているチェーン店等もあるかもしれませんが、一般にはないようです。

　宅建業者は、売買、賃貸の契約が成立するまでの間に書面を交付し、買主、借主に対し宅建士をして一定の重要な事項の説明をさせなければならないと、宅建業法３５条に明記されております。

　買主や借主が正しい情報を把握せず、誤解した状態で契約することを未然に防ぐために、契約の前までに行うこととされています。

　記載しなければいけない項目については明記されておりますので、その項目を説明して、買主や借主に理解していただければ、特に問題とされないようです。

　心配であれば、重要事項に記載されている内容を全て説明すれば、安心なのではないでしょうか。

　私も説明する時、お客様からの質問がよくある項目や勘違いされそうな項目はあえて分かりやすく説明していた印象です。

　よろしくお願いいたします。

ごーやちゃんぷるさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売り出し価格と成約価格の乖離率はどのくらい？』の回答をします。

　端数（１００万円未満）を交渉されることが多いようです。
東京都の中古マンションの価格乖離率を確認すると、２０２１年上期と下期の平均で４％台となっており、平均で３カ月以内で成約できるようになっているようです。ただし、9カ月以内では１０％超えてしまっているようです。期間が長くなれば、価格乖離率も上がるようです。
東京カンテイ
https://www.kantei.ne.jp/report/108kairi_shuto.pdf

価格乖離率＝（取引価格ー売り出し価格）÷売り出し価格×１００％で求めることができます。

　まず査定依頼をいただき、その後売却の依頼を受けりことになります。売り出し価格の決定には、その物件の条件によってかなり違ってきます。エリアによっても、条件は変わってきます。

　たとえば、東京都２３区以外で土地の広さが３０～３５坪、駅からの徒歩１０分以内、築年数は２５年以内（以前は住宅ローン控除は新築後２０年以内でしたが、現在では昭和５７年１月１日以降へと変更されております）の条件ですと、希望者が多いとされています。（コロナ禍以降条件が変わっているようで、狭く高くなっているようです）

　成約事例、土地の広さは条件に合っていても間取りはポピュラーなのか等。
独特の間取り物件の場合、購入者が限られてしまいます。

　不動産会社は、専任媒介契約をいただくと、レインズという不動産会社専門のサイトへ登録を義務付けられております。登録をして、しばらくは問い合わせも多くいただきますが、その後は条件に合う方がいらっしゃれば案内という程度へ変わってきます。

　つまり登録をして、長い時間経過すると、売れ残り物件という印象を与えてしまいます。長い時間レインズに掲載されている物件は、価格交渉されやすくなります。

　ですので、よほど人気のエリアで数も限られている物件の場合は、売り出し価格を高めに設定して交渉もあり得るかもしれませんが、一般的には売れる価格に設定することが極めて重要です。そのためには、売主様へ理解いただくことになります。売り出し価格、これ以下だったら売らない価格等。

　ここをしっかり見極めて売り出しても、時間がかかってしまったり、早くに決まったりとこちらの予想と違ってくるのが現実です。

　結論を言うと「縁」という言葉でしか回答できません。売り出し物件に条件の合う方がいらっしゃれば早く、売り出し価格で売却できる可能性もございます。
条件に合う方がいらっしゃらなければ、時間がかかり、思った価格で売れず、価格交渉されることになってしまうかもしれません。

　今では、ＡＩを導入して価格査定する不動産会社が増えておりますので、客観性のある資料で、売主様にも了承いただきやすいのではないでしょうか。売り出し価格と成約価格の差も少なくなるかもしれません。

　参考になればよいのですが。

朝からダッシュさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ファミリー向けの部屋が沢山ある物件に1人ですんでもいいのか？』の回答をします。

　ファミリー向けに１人で住むことは、契約上問題はありません。現実にファミリータイプの物件に１人で入居されている方もいらっしゃいました。

　ただし、以下のことを確認ください。
①ファミリータイプ物件には、小さいお子さんがいらっしゃる家庭もあります。朝早くから子供の泣き声などするかもしれませんが、気になりませんか。

②老夫婦がお住いされている場合もあります。どちらかというと朝型中心の生活スタイルになりますので、朝早くから行動され、夜は比較的はやく就寝される傾向がありますが、生活時間に問題はありませんか。

③「朝からダッシュさん」の生活スタイルは、朝早くて夜は早いですか。もし夜遅くまでの生活スタイルですと、ご自身は問題ないかもしれませんが、他の入居者からクレームがくる可能性がありますが、問題ありませんか。

④現在は小さいお子さん家庭がお住いでなくても、空室になって新しい方が入居される場合に現在と状況が変化するかもしれませんが、問題ありませんか。

　ファミリータイプの物件で、１人暮らしの方からも、ファミリーの方からもクレームの対応を経験しました。生活スタイルの違いは、考え方も異なる場合もあります。お互いが許容できる範囲内であればそう問題はないでしょう。

　今では生活スタイルはさまざまで、ゆとりのある広さ、ゆったりした生活はしたいが、生活感あふれる環境は望まないという考え方をされる方も多くおられます。

　以前ファミリーでお住いも可能な間取り物件の募集で、あえて２人入居可（子ども不可）として募集しておりました。また、あえて単身者のみとして募集した物件もありました。生活時間の違いによるトラブルを避けたかったからです。この物件を契約された方は、生活感あふれる環境は希望されていなかったのでこの物件を選択したと話されておりました。

　「朝からダッシュさん」の考えも大切ですが、同じ賃貸物件に住まわれる方の立場も尊重し、時間帯や生活スタイルなど、特に支障がないと判断されれば検討しもよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

さんしょうの粉さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『中古住宅でも消費税はかかるでしょうか？』の回答をします。

　売り主によって消費税がかかる場合とかからない場合があります。

　土地は消費しないので非課税です。

　建物は課税対象となりますが、物件が個人の居住用住宅だった場合の売却は、
非課税となります。１９８２年１月１日以降の家屋の場合は、住宅ローン控除が０.７％で１０年間利用できます。（床面積５０㎡以上等の条件あり）

　建物が課税されるのは下記の①～③の場合です。この場合は、建物に１０％の消費税が課税されます。

①所有者が個人であっても、事業用住宅の場合

②宅地建物取引業者が個人から買い取り、そのままで売却した場合
　
③宅地建物取引業者が個人の居住用住宅を購入し、リフォームして販売する場合
　（買取再販住宅と言います）

　非課税物件の購入では、建物本体が１，５００万円の場合、１，５００万円のみの支払いになります。
　①～③の場合ですと、１，５００万円に消費税が１５０万円プラスで支払うことになります。１５０万円の違いは大きいですね。

　又、①と②の場合で、１９８２年１月１日以降の家屋の場合、住宅ローン控除が0.7％で10年間となりますが、③の場合は、2023年12月末までの引渡しであれば、住宅ローン控除が0.7%で１３年間とされております。利用できる、買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅をその宅地建物取引業者の取得の日から２年以内に取得した場合の既存住宅（その取得の時点において、その既存住宅新築された日から起算して１０年を経過したものに限ります）を言いますと国税庁に記載されておりますので、参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm

　分かりにくくなったようですが、中古物件の場合でも建物が非課税物件もあれば、１０％課税物件もあり、その中でも住宅ローン控除が１０年間と１３年間利用できる物件があることをご理解ください。

　よろしくお願いいたします。

２０時乾杯！さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『事故部屋、事故物件どこまでるフォームすれば通知しなくても良い？』の回答をします。

　事故の状況によって、リフォームしても建て替えしても告知は必要のように感じます。

　国土交通省のガイドラインにも記載されておりますが、次の①～③は告げなくてよいとされております。

①取引の対象物件で発生した自然死・日常生活の中での不慮の事故（転倒事故、誤嚥など）

②取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部で発生した①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生から概ね３年経過したその物件の共用部

③取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死の隣接住戸

　告知について
①～③以外は取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要ありとされております。

②③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要ありと記載されております。

　心理的瑕疵は個人差が出やすいところです。建て替えしたので、問題ないと思える方もいらっしゃるかもしれませんが、気にされる方もいらっしゃるかもしれません。

　ですので、詳細まですべて話すことまで要求されておりませんが、事実関係を説明されますと、あとは検討者が判断されることと思います。

　事実関係を知らせずに、入居されてからトラブルに発展するほうが貸主にも痛手になるのではないでしょうか。

国交省ガイドライン
　001427709.pdf (mlit.go.jp)

　よろしくお願いいたします。

カッパまき！！！さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ワンルームマンションにある備え付けの冷蔵庫が壊れた、修理しないといけない？』の回答します。

　備品とされていれば、管理会社へ連絡して対応いただくことになります。入居者へ修理費用は求めません。

　入居時から備え付けられている冷蔵庫と記載されておりますが、その物件を契約される時に、重要事項説明書で説明を受けておられると思いますが、備品として記載されておりましたでしょうか。

　賃貸物件ではトラブルを避けるため、前入居者の残置物に関しては、極力撤去していただいております。まれに、次の入居者に便利と思われるものを残置物として認める場合があります。

　備品とされていれば問題なく、管理会社へ連絡して修理や買い換えをお願いできます。

　備品とされていない場合は、管理会社へ連絡して撤去していただきます。壊れた冷蔵庫は、備品としては利用できないからです。

　重要事項説明書にはその物件についての詳細が記載されております。物件を内見した時の備品について記載されていなければ、残置物の可能性がありますので、確認しておくことが大切です。

　よろしくお願いいたします。

顔晴れ！さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『頭金何パーセントあればローンは通りやすい？』の回答をします。

　一般に住宅ローンの頭金は購入金額の２割を目安に準備するとよいといわれています。

　旧住宅金融公庫の融資が、購入価格の８割しか借りられなかったことも関係しているかもしれませんし、借り入れ先の金融機関が、物件の担保価値を物件価格の８割程度とみていることも関係しているかもしれません。

　２割以上の頭金をお持ちの方の借入では、優遇金利がかなりよかった印象です。

　たとえば
物件価格を４,０００万円とし、固定金利１.７３％（２０２３年７月のフラット３５の金利）、３５年返済をフルローンとして借りた場合

　毎月の返済額は約１２７,０３０円、総返済額約５,３３５万円、利息だけで
約１,３３５万円です。

　その点２割の頭金があれば借入金額は３,２００万円、同条件で借り入れした場合

　毎月の返済額は約１０１,６２４円、総返済額約４,２６８万円、利息だけで約１,０６８万円となります。

　総返済額を比べてみると、約２６７万円もの利息負担を減らすことができます。

　毎月の返済額も約２５,０００円減ることになりますので、差額を繰り上げ返済に積み立てることもできるでしょう。

　頭金の重要性を理解いただけたでしょうか。諸費用もかかりますので、２割を貯めることも中々難しいものですが。

　参考になるとよいのですが。
　

1日5食さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『入居者が「ゴミ出しルールを守ってくれない、なにか方法は？』の回答をします。

　アパートの管理でよく起こる問題の一つです。
分別方法はお住いの自治体によって異なる場合があります。根気よく、入居者に向き合って育てていくイメージで見守る気持ちが必要のようです。駅近の物件の場合、通りすがりに他の方が捨てる場合がありますので、注意したいところです。

　最近では、ゴミ回収業者が回収しないゴミ袋にチェック項目をいれたシールを貼っており、分かりやすくなっております。

　例として
○燃やすゴミ袋の中に、「燃やさないゴミが混ざっている」
○プラスチックゴミ袋の中に、「燃えるゴミが混ざっている」
○　　〃　　　　　　　　　「燃やさないゴミが混ざっている」
　　等です。

　ゴミボックスへ回収されないゴミ袋がたまっていくので、引き上げて分別することがあります。プラスチックの弁当に食べ残しがあり、ケチャップ等べったりついたままプラスチックゴミ袋に入っていました。この場合は、このまま処分するなら燃やすゴミ扱いとなります。残飯を別に処分し、プラスチックを綺麗に洗えばプラスチックゴミ扱いとなります。化粧品の使いかけがそのまま　や、アクセサリーがプラスチックごみに混ざっていることもあります。

　解決策として
①自治体が発行しているゴミ分別冊子を各部屋ごとに再度配布す
　る。
②間違ったゴミ出しがあれば、具体的に事例をあげ、解決策を示
　す書面を配布する。
③入居者を特定できるゴミが入っている場合は、直接本人へ連絡
　する。

　分別方法を理解していないケースも多いようです。
特定の人が同じ間違いをしているので、その方が引っ越しされると問題がなくなるケースもあるようです。

　万全の方法は見当たりませんので、根気よく見守っていくしかないでしょう。

　よろしくお願いいたします。　

つくつく法師さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは？』の回答をします。

　入居者がいる状態での契約なので、空室リスクがない点はメリットですが、何故オーナーチェンジするのかの売却理由を聞きたいところです。

　間取りは募集図面で確認できますが、区分所有なので設備の点検を把握するのは現所有者に確認するしかないようです。

デメリットとしては
①契約書に記載されていると思ますが、現所有者が預かっている敷金を購入者が引　
　き継ぐことになります。入居者が退去する場合の敷金は購入者が対応することを
　理解ください。

②いつどのタイミングで設備が故障や交換が必要になるか把握できません。入居
　者から修理依頼があれば写真をメール等で送信いただき、判断するしかないよう
　です。また、民法が変わった関係で入居者に使用できなかった日数の賃料減額保
　証する場合もあることを理解ください。

③入居者がどんな方か性格が分からないことです。

物件購入前の注意点として
①現入居者の賃貸契約書の写しをいただくことになると思いますが、預かった敷
　金の扱いをどのように取り決められているか確認する。敷金からクリーニング
　費用を差し引けるのか、1ヶ月の償却になっているのか等。

②オーナーチェンジだけで管理会社はそのままでしたら問題はありません。購入　
　者側がお願いしている管理会社へ変更する場合は、管理会社同士の連携をしっ
　かりとっていただくことです。貸主変更に加えて振込口座も変更されることを入
　居者へ連絡することになります。不審がられることになりかねません。

③オーナーチェンジだけではないですが、分譲マンションの購入になりますので、
　管理組合の資金状況を把握しておく。未払いはないのか等。管理規則や使用細則
　も確認しておきましょう。

④入居者の把握状況。支払いは遅れていないか、近隣住民とのトラブルはないか等

⑤設備面の購入時期や修理履歴を教えていただく。

不動産投資未経験者なら、なおさら最初が肝心です。

　よろしくお願いいたします。

ラーメン1日３食さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『フローリングにタイルカーペットを敷いていたら跡がついた修繕費どれくらい？』の回答をします。

　まずクリーニング業者に確認していただきます。業者で対応できるようでしたら、通常のクリーニング費用に追加料金の見積書をいただき、退去者へ連絡し承諾をいただきましたら、原状回復の作業に入る手順で進めさせていただくようになると思います。

　私が対応した場合は、カーペットを敷きっぱなしで退去の際カーペットを片づけたところ、フローリングが部分的にはがれた状態になっていました。カーペット上で接着剤を使用したのが下に漏れてしまったのでしょうか。

　この場合は、フローリングの張り替えが必要でした。最近のフローリング材でしたら、同じものがあれば部分的な張り替えで済みますが、同じフローリング材がない場合はすべて張り替えが必要です。１Ｋでキッチンと居室に扉があれば、居室部分のみの張り替えで済みますが、キッチンも一体型の場合は、すべて張り替えが必要となります。業者から見積書をいただき、全体の面積からはがれた部分のしめる割合を按分します。按分した見積書を退去者にご提示してご了承いただき、原状回復に進む方法をとりました。

　ラーメン１日３食さんの場合、状況を見ての判断となります。クリーニング費用の追加料金で済むのか、他の方法が必要なのか確認してみないと判断できないことをご理解ください。

　管理会社としてもどんな方法が適切か検討します。クリーニングの追加で済むのか、他業者に依頼しなくてはいけないか等。原状回復費用で通常料金以外にかかる場合は、退去者へ連絡し了承いただいて原状回復にとりかかる業者が多いのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ピースと笑顔さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸物件と大家物件の違いは何？』の回答をします。

　賃貸物件の中には、不動産会社や法人が所有している物件もありますが、多くのアパートや戸建て賃貸は個人の所有者つまり大家物件です。大家物件にもさまざまな募集があります。

①物件の募集、契約、修繕等、入金管理、退去の立ち合いまですべて大家が実施し　
　ている。

②修繕や入金管理、退去の立ち合いは大家が実施しているが、物件の募集、契約、　
　更新契約を不動産会社に依頼している。

③大家は建物は所有しているが、物件の募集、契約、入金管理、修繕、退去の立ち
　合い等はすべて管理会社に依頼している。

④大家は建物を所有しているが、管理会社へサブリースというまた貸しをしている

①の場合は学生中心の募集で、シーズンになると大学に募集コーナーがあり、内見
　希望があれば、連絡をいただき大家が立ち合いして対応する方法です。この募集　　
　は最近使用されないところが多いようです。大学側で対応できなくなり、募集一
　括を特定業者を挟んで対応するようになったようです。

②の場合は、退去の立ち合いをする不動産会社もあるようです。

　大きな違いは、入居者が大家へ連絡して対応いただくか、管理会社へ連絡して対　　
　応いただくかです。

①②に関しては、長く賃貸経営をされている大家であれば対応が早いかもしれませんし、多少時間がかかるかもしれません。

③④の場合の良いところは、入居者は直接大家と話をしなくても、管理会社が間に
入っていますので、聞きやすさや修理依頼、クレームが言いやすい利点はあるようです。

　ピースと笑顔さんの性格にもよると思います。違いを踏まえ、自分だったらどちらが連絡しやすいかで判断されるといいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

牛乳は毎日飲もう！さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『最近1番リフォームする人が多い場所はどこ？』の回答をします。

　リフォームを実施した方のアンケートを確認すると、１位がトイレ、２位が浴室、３位がキッチンとなっているようです。

　年齢を重ねるごとに段差がないものへ変更したい気持ちと、設備が充実しているものへとリフォームしたい気持ちの表れかもしれませんね。

　知り合いのリフォーム業者に確認すると、室内のフローリング等で傷みやすい場所として、洗面所から浴室に入るバスマットが敷いてある箇所、キッチンの前、玄関の上り口等、人が良く利用する箇所のようです。玄関の手すりの需要も増えているようです。

　他は、バルコニーの防水、屋根の塗装、外壁の塗装等１０年から１５年にかけて足場を伴うリフォームも意識したいところです。

　家を購入しても、メンテナンスに費用はつきものです。計画的に少しずつリフォーム代を積み立てておくといざという時に困らないのではないでしょうか。定期的にメンテナンスしていけば、家も長持ちしてくれると思います。

　よろしくお願いいたします。

おいしい煎茶さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『庭や花壇に石灰をまくとどうなりますか？』の回答をします。

　うまく使用すれば、苦土石灰は植物の成長を促してくれる効果はありそうですが、混ぜて使用したり、使用の間隔を空けたりの工夫は必要のようです。

　園芸用としても使用されている石灰ですが、その種類は、水を加えると高温になる生石灰、目に入ると失明する恐れのある消石灰、土をアルカリ性に傾ける効果のある苦土石灰、牡蠣殻や貝殻を焼いて粉砕した有機石灰などがあるようです。

　家庭菜園初級者には、有機石灰がオススメではあるようですが、使用量や使い方に気を付ければ、苦土石灰も効果がありそうです。

　苦土石灰は、ドロマイドと呼ばれる岩石を使いやすいように粉状にした肥料で、主成分は炭酸マグネシウムと酸化マグネシウムです。

　苦土石灰は、土壌をアルカリ性に近づける性質を持っています。日本は降雨量が多いため土壌が酸性に偏っているため、苦土石灰を使用することで土壌を中和させる効果があるようです。

　カルシウムは根の成長に欠かせなく、マグネシウムは葉緑素の生成に必要とされていますので、苦土石灰を使用することで、補給にも使用されます。ただ、極端に酸性、アルカリ性に偏ると、植物自体が育成しにくくなるようです。

　デメリットとしては、苦土石灰と肥料は同時に使用してしまうと、化学反応を起こしてしまい、植物をからしてしまう場合もあるようです。

　除草効果はあまりないようですが、酸性を好みアルカリ土壌に生えにくい、スギナ、ヒマシバ、ドクダミ等は生えにくくなる可能性はあるようです。

　商品に記載されている注意書きを参考に、少量ずつ使用して植物の観察を忘れず、極端な使用で土壌に負担をかけない程度で利用してみるのは、効果がありそうです。

　よろしくお願いいたします。

気分上々さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『宅建業免許番号で不動産会社の信頼度が分かる？』の回答をします。

　宅地建物取引業免許のことですね。
１９９６年（平成８年）以前は、３年に一度の間隔で更新していました。１９９７年から５年に一度の更新に変更されています。

　私が以前勤務していた会社も、10回以上の更新をしており、地元からも高い信頼をいただいておりました。違反もなく、長く継続していくことは大変なことと思います。

　国土交通大臣
　　　　　　　　（　　）　第〇〇〇〇〇号
　都道府県知事

　の（　）内の数字が大きいほど更新が多い企業という証になります。更新回数は
一つの信頼の目安にはなりますが、更新回数は少なくても信頼できる会社もたくさ
んございます。

　会社によっても担当者によってもスキルの違いが出やすい職種です。

　気分上々さんとの相性もございます。相談者に親身になって対応し、意向を理解していただける担当者に出会えるといいのですが。

　参考にしてください。

チョー奪取！さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『最近の新しい家は屋根上にアンテナ無いけど何故？』の回答をします。

　屋根上にアンテナ設置をすると、野暮ったく感じたり、自然災害が増えておりますので、隣家へ被害を与えたりを考えると、他の方法はないかと考えている方も多いのではないでしょうか。

　屋根でなくアンテナ利用できる方法は以下の４通りが考えられます。

１．ケーブルテレビに切り替える。
　月々の費用が発生しますが、受信は確実に可能となります。

２．壁にアンテナを取り付ける方法
　大きさは、縦６０～７０㎝、横２０～３０㎝の縦型長方形のボックスをテレビ
　塔の方向の壁に取り付ける。

３．小屋裏に地デジアンテナを入れる方法
　壁自体が障害になりますので、アンテナは大きめ（長さ３ｍ程度）タイプを利用
　し、部屋数がある場合は、ブースターも必要のようです。

４．ベランダに設置する方法
　ここには、ＢＳ・ＣＳアンテナを設置するケースが多いようです。

　　近くに高層マンションあると、電波障害の影響を受けやすいので、電気屋さん　
　に相談されて対応することをお勧めいたします。

　　立地条件によって、電波状況はかなり違ってきます。屋根の上で大きめの
　アンテナに取り替えても電波が入らなかったケースもあります。

　　以前管理していた物件のアンテナが台風の影響で隣家側へ倒れ被害が及びまし
　た。保険会社へ確認すると、加害者側の保険では対応できず、被害者側の保険で
　あれば対応できるとの話でした。隣家のことを考えますと、中々お願いしずらい
　ものです。

　　まず電波が入りやすいエリアかどうかは、素人では把握できないものです。電
　気屋さんは電波状況を確認する機材を所有されております。事前に状況を確認し
　何を選択できるかを把握して、決めることが大切です。

　　リスクを回避したいと思っている方が多いのでしょうか。

　参考になるといいのですが。

　

日本一元気さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸の名義貸しは違法行為ですか？』の回答をします。

　ご質問のケースでは、Aが契約者となっているがBが入居者ということでよろしいでしょうか。このケースで説明いたします。

　AとBが親子の場合は問題ありません。Bが就職していないので、Aが契約者になるケースはよくございます。恋人の場合は、難しい場合が多いようです。AとBが異なっていても契約の際、事情を正しく話して貸主に了承されているのでしたら、問題ありません。

　そうでない場合でしたら、契約違反していることになります。
契約書の条文にある”禁止又は制限される行為”のなかで「借主は貸主の書面による承諾を得ることなく、本物件の全部または一部につき、賃借権を譲渡し又は転貸してはならない」という条項に違反しているということです。

　また”契約の解除”のなかで「借主が本契約の各条項に規定する義務に違反したとき」とされておりますので、この条項にあたり、契約の解除に該当すると思われます。

　賃貸借契約においては、正しく申し込みをして入居されているので、貸主も修繕を負う義務があるとう信頼関係で成り立っております。申し込み時点で、虚偽の申告をしたことになりますので、信頼関係が破綻することにもなり兼ねません。

　契約書に違反して入居してもいいことはありません。事情を説明して、受け入れていただける物件に入居されたほうが安心できるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ダービー人形さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『自分の土地の１部だけを売り出したいが可能ですか？またその手順は？』の回答をします。

　売却は可能かと聞かれれば可能ですし、狭い土地でも問題ありません。
家を建てるには、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。

　隣人から隣の土地の１部を売ってもらえないかという話は時々あります。再建築不可の土地をお持ちの方は、接道要件の２ｍにあと2ｃｍや10ｃｍ不足しているなどの場合は、となりの土地を購入できれば売りやすい土地に生まれ変わるので欲しいところです。現実的には難しい場合が多いようです。

　1部を売却したのでしたら、お知り合いの不動産会社へ相談されるといいでしょう。購入を検討されている方がいるのでしたら、その話も含めてお話してみるのもいいのではないでしょうか。

　土地は売りやすい広さがあります。中途半端な広さを売却することで、残った土地の価値を下げるようでは困りものです。1部を売却することによって、自宅が建蔽率や容積率違反になってしまったら、自宅を売却する場合購入者の借入ができなく購入者層が限られてしまう場合があります。

　またお住いのエリアで売り出しをして、購入検討者が見つかりやすいエリアか広さに問題がないかも確認したほうがいいでしょう。

　接道要件も問題なく、広さも問題ないようでしたら、土地家屋調査士に依頼して測量と分筆をしていただくことになります。分筆も隣接地が多かったり、市や区の道路や都や県の道路との立ち合いがあると費用は高額になる場合もあります。少なくても40万円は準備する必要があるでしょうが、事前に見積もりをいただくと安心でしょう。

　分筆することが決まれば、不動産会社と売り出しに関して話し合い、価格や条件を決めて売り出します。引き渡しまでに問題なく分筆ができるようでしたら、その計画に沿った引渡しを設定して売り出し、申し込みが入って、借り入れも問題なければ契約へと進むことになります。

　後は引き渡しで終了ですが、売主は引き渡し後３か月は土地の責任を負うことになります。たとえば、土地の中にガラや異物がある場合です。ほとんど問題がない場合が多いのですが、たまに問題が起きる場合があります。

　普通との違いは、分筆をするということでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

エスプレッソ命さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で途中解約すると違約金はいくらくらいかかるのが通常ですか？』の回答をします。

　違約金が発生する可能性が高い状態は、契約期間の初期段階（1年未満）の解約の場合と更新までに解約する場合ではないでしょうか。いずれの場合も契約書に記載されておりますので、契約書を確認することが必要です。

　通常の賃貸契約は２年間となっており、２年毎の更新で募集されているケースが多いと思われます。

　何らかの事情があって、１年未満で退去しなくてはいけなくなった場合、このケースで記載されているとすれば特約事項なので、特約事項を確認ください。「１年未満で退去の場合は、１ヶ月分の賃料相当分を支払うこと」等と記載されていたとすれば、１ヶ月分賃料相当分の支払いが必要になります。

　更新料が発生する前に引っ越しをしたい場合、こちらは契約書の条文に記載されていると思います。１ヶ月前に解約予告とされている場合が多いのですが、物件によって、２か月前、事業用によっては３～6ヶ月前とされている場合があります。この場合、記載日より遅れて連絡をされると違約金が発生する可能性が高いと思われます。

　ただし、両方とも契約書に記載がなければ、違約金は発生いたしませんので、解約を意識し始めたら必ず契約書で確認をし、記載場所が分からない場合は、管理会社へ確認してみても良いのではないでしょうか。

　以前の会社でも、はっきりしていないが解約する場合はどうすればよいかの確認をしたいと連絡をいただいたことがありました。

　参考になれば良いのですが。

ラーズヌードルさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『アクセントクロスどの色が人気？』の回答をします。

　ワンルームとファミリータイプでは、好みがわかれるかもしれません。

　以前ワンルームでリノベーションを実施し、床を白のクッションフロアにし、アクセントクロスとしてパステルのブルーとイエローを選択しました。
　イエローにしたのは、男性、女性両方から選んでいただきやすい色として選択しました。

　結果男性、女性ともブルーを選択され、イエローの人気はいまひとつでした。これを見て、もう一部屋学生に色を選択させたところ、パステルの黄緑でした。実施してみて、意外と部屋とマッチしており、良い色でことらも問題ありませんでした。

　入居者が冊子の中から、花柄の大ぶりなデザイン（黄色が中心）を選択しましたが、その人が退去され空室になった際の評判はいまいちでした。大柄は個性が強い印象なので、好みがわかれやすいのかもしれません。

　ファミリータイプでは、床は白や明るめのフローリングが多いのですが、ダークブラウンを採用しましたが無難なようです。落ち着いた印象になるので、万人受けするような気がします。

　アクセントカラーを採用する場合、はっきりした色を選択しないと効果が表れません。あまり派手にならないようにとうすいピンクを採用しましたが、日当たりの良い部屋で白とあまり変化がみられませんでした。

　なかなか難しいかもしれませんが、色見本帳の小さいクロスから選ぶことになりますので、事前にお手本となる色を採用している部屋の写真があると業者に伝わりやすいかもしれません。

　よろしくお願いいたします。

あかむらさきさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ベランダとバルコニーの違いは何？基準や定義を教えて欲しい』の回答をします。

　普段、バルコニーとベランダは同じような意味で使用していますが、共通点は外壁から突き出している屋外スペース部分で、違いとしてはバルコニーには屋根がなく、ベランダには屋根があると明記されている資料も多くあるようです。

　建築基準法１２６条：屋外広場等に関しては、「屋上広場又は２階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には安全上必要な高さが１．１ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない」と、バルコニーについてしか記載されておりません。

　東京くらし　ＷＥＢ　：消費生活に関わる東京都の情報サイトの「法令・企画・基準等事故防止の取組等」に関しては、「共同住宅のバルコニー（ベランダ）に手すりが必要とあるが、長屋住宅、戸建住宅のベランダ適用外となる」と記載されており、低層階住宅用バルコニーをベランダと表記されているのかと思っていました。しかし、事故防止の取組にいたっては、ベランダと明記されている部分が多く、一部バルコニー（避難路としての使用を想定）も明記されておりました。

　東京消防庁の安全・安心情報には、「住宅等の窓・ベランダから子どもが墜落する事故に注意！」と記載されております。

また、総務省消防庁：特定共同住宅等の構造類型を定める件では、
住戸等の外気に面する部分にバルコニーその他これに類するものと明記され避難経路を階段室以外有効に設けられていることとあり、避難経路として記載される場合にバルコニーを使用しております。

　明確に使い分けている資料も多いようですが、違いが分からない使用もあるようなので、資料で確認する限り、バルコニーとベランダの違いは断定できないように感じますが。

　東京くらしWEB
https://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.lg.jp/anzen/kyougikai/h29/documents/29kyogikai-1_handout04.pdf
　消防署
https://www.tfd.metro.tokyo.lg.jp/lfe/topics/children/veranda/index.html

　よろしくお願いいたします。

ローラさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『狭小住宅の基準や定義は？』の回答をします。

　明確な定義はないようですが、15坪、５０㎡以下の土地に建てられる住宅をいうようです。

　この広さでも、用途地域によって広い間取りが取れる場合があります。都市部で近隣商業地域ですと、建蔽率８０％、容積率２００～３００％となります。

　つまり敷地５０㎡に対して、１階部分が４０㎡で２階～３階と６０㎡以上の広さを取ることもできるわけです。上下階の往来は必要ですが。

　第一種住居地域でみましても、建蔽率６０％、容積率２００％となりますので、５０㎡の敷地に対して、１階部分が３０㎡、２～３階をスキップフロアにして空間を仕切らない方法等で７０㎡近くを工夫したいところです。地下室を音楽鑑賞の部屋としてもよいでしょう。

　都市部の地価が高いエリアでも、この広さで一戸建てが建設できるのでしたら、都心に住みたい方はいらっしゃるかもしれません。

　しかし、建築費は割高になってしまいます。土地が狭く大型の車がつけられないので、人力に頼る部分が多くなるからです。

　小さく区切ってしまうと、圧迫感が出てきますので、吹き抜けを使うことで広さを感じる等の工夫がほしいものです。

　特徴をつけることで個性的な家づくりができ、使用しないものを貯めこまない、シンプルライフを手に入れることができるのではないでしょうか。

　また、３０坪の敷地でも建蔽率３０％～４０％、容積率６０％～８０％になってしまいますと、そう大きな家は建てられないことになります。用途地域の違いは大きいようです。

　参考になればよいのですが。

ライザッパーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『固定資産税精算金の計算方法について教えてください』の回答をします。

　土地と建物では、別々に計算する必要があります。
また、新築と中古物件では、計算方法に違いがあります。

　固定資産税はその年の１月１日現在の所有者に５月ころ支払票が届く仕組みになっております。不動産仲介業者が公租公課証明書を取得して、物件引き渡し日から１２月３１日（関西では３月３１日とされているところもあるようです）までの日割り分を買主が支払うことが慣例となっております。

　しかし、新築の場合は１月１日現在建物があったとしても、建売業者が解体して新しい家を建設しておりますので、新しい建物には固定資産税は発生しておりません。

　ただし、新しい建物がその年に売却できなくて、次の年の１月１日を迎えた場合は、固定資産税が発生いたします。この場合は、中古物件と同じく引き渡し日から日割り計算をすることになります。

　１月１日現在の意味が重要になってくるのですね。
　
　よろしくお願いいたします。

おじゃまじょさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で保証会社の利用は必須なのはなぜですか？』の回答をします。

　まだまだ、不動産会社（貸主様）によって、又は物件によって連帯保証人を優先して採用している場合もございます。

　保証会社のメリットは、賃料回収が保証されるということです。保証会社は、いつまでも滞納を野放しにしないので、弁護士等に依頼して１０カ月くらいで支払わない入居者を退去させ、その間の賃料を保証します。

　しかし、保証会社の場合は、入居者のトラブル、具体的にお隣との騒音で問題になっても、何も対応してくれません。

　いっぽう、連帯保証人をつけていれば、入居者に連絡しても対応してくれない場合、連帯保証人を窓口として連絡を取り、情報把握が可能です。

　つまり、保証会社は金銭面での保証はしていただけますが、人的保証はないということです。

　２年分賃料を一括で前払いいただいたとしても、２年で更新することになりますので、更新後の保証はないということです。

　２年契約の定期借家のように、２年で退去が確実で、賃料先払いならば、賃料の問題はないかもしれません。

　先のことは誰も分からないので、そのための保証の意味合いが強く、貸主様に安心して物件を提供していただくためとお考えいただきたいところです。特に法律で決まっている訳ではございません。

　よろしくお願いいたします。

キムにさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションアパートの廊下ってなんで電気がついているんですか？』の回答をします。

　階数3階以上で延床面積が５００㎡超の共同住宅には、非常用照明が必要な建築物とされており、設置場所として居室から屋外出口にいたる通路（廊下・階段）とされています。

　非常用照明はとは、災害による停電など非常時に点灯する照明です。

　非常用照明が免除される部分もあるようですが、２階建てでも共用廊下の照明が非常用照明を兼ねていた物件もありました。

　非常用照明ではなくても、照明がないと共用廊下に面した玄関扉を開閉する際の鍵の差込口が探しずらい点や、電球が切れて夜間に取替にアパートに行った際、真っ暗で人が隠れていても分からない程暗かったので、防犯上の意味も大きいと実感したことがありました。

　共用廊下の照明は、夜間に自動的に点灯する自動点滅器を付けている場合が多いようです。

　建物近くに落雷があった場合に、共用部の電源ブレーカーが落ちてしまう場合がまれにございます。

　インターネットが利用できなかったり、共用部の照明がつかなかったりし、入居者から連絡をいただき、ブレーカーの電源が落ちていたと初めて気がつく場合がございました。

　共用部の照明は、入居者の安全を守っているのだと思っております。

　よろしくお願いいたします。

バッファローさんこんにちは

不動産FP橋本です。

　相談者様のおっしゃるとおり、通常の賃貸物件ですと、2年毎に更新するタイプの契約が主流です。

　契約によっては、１年未満の入居だと違約金が発生する場合がございますので、注意が必要です。。賃料１ヵ月相当分とされていることが多いようです。

　まず不動産会社で物件を探される場合に、事情を話して１年未満の入居になる可能性がある旨お伝えして探していただくのが無難です。契約の条文に違約金の表示があった場合に、確認することも可能になります。

また、物件を契約する場合に、火災保険にも加入することになると存じます。１年契約もあれば２年契約もございます。明らかに１年以内で退去できるのでしたら、１年契約を結ばれれば費用は抑えられますが、１年を少しでも超える可能性があるのでしたら、２年契約を選択し退去の際連絡をされますと、残りの期間によってはご返金いただける場合がございます。

　たまに建て換え専用の物件を持っている不動産会社もございますので、事情を話して相談されればよろしいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

読売より海さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『自宅を売却して利益が出た時いくらから税金がかかる？』の回答をします。

　自宅ということで、現在お住いの家の売却についてご案内します。

　大きく分けて2つの方法があります。

　一つは買い換えをする場合の特例
譲渡した価格以上のマイホームに買い換える場合には譲渡税全額を、譲渡価格以下の買い換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べと言って買い換え物件に住み続ける限り買い換え資産については、譲渡税はかからない仕組みです。しかし、最初の取得費を引き継ぎますので、次に売却される場合は、最初の取得費を使用することになりますので、かえって損をする場合があり注意が必要です。


　もう一つは、買い換えでも利用できますし、買い換えしなくても利用できる特例です。

　売却される物件を購入された際の取得費を差し引いて利益があった場合３,０００万円の控除が利用できます。
　３,０００万円控除は３年に一度しか適用できないことと、現在お住いであれば問題ありませんが、住まなくなってから３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの譲渡が条件になります。（売却する相手の条件あり）

　それでも利益があった場合は、
譲渡した年の１月１日時点の所有期間
５年以下の場合　　課税所得に対して30.65％の所得税と９％の住民税
5年超～10年以下 　課税所得に対して15.315％の所得税と５％の住民税

10年超　 課税所得6,000万円以下の部分10.21％の所得税と4％の住民税
　　　　　　　　　課税所得6,000万円超の部分15.315％の所得税５％の住民税

10年超の場合は、買換え特例の場合のみで使用。住宅の土地・建物の譲渡対価の上限は1億円までとなっております。　
今のところ2023年12月31日までとなっております。　　

3,000万円控除を利用すると、住宅ローン控除が利用できませんので、どちらがお得か試算してから利用されると良いのではないでしょうか。

よろしくお願いいたします。
　　　　　　　　　　

カーボチートさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『間取り図のアルファベットDENとは何？』の回答をします。

　間取り図に使用されているDENは主に書斎を指します。大きな部屋でなく、趣味の部屋と捉えることが多いようです。

　居室とするためには、建築基準法上の部屋の広さに合わせた採光が必要です。開口部が床面積の１/7以上、換気に必要な開口部が床面積の１/20以上の条件をクリアしなくてなりません。

　この条件をクリアできていなくても、LDKに続いて、扉で仕切ることもできるスペースを作り、以前の間取りでは和室にされていたこともありました。親戚が遊びに来た時の来客部屋とのイメージだったようです。

　現在では、畳よりフローリングのニーズが高く、家事をしながらのお子さんの勉強を見たり、趣味作りをしたりと意外と集中できる空間でもあるようです。

　DENという表記をマンションの間取り図で使用されはじめたころは、かっこいい印象持ったものです。現在社会では、生活習慣が各家庭においても違ってきたり、子どもの成長によっても違てきたりしますので、変化に対応できる空間は必要なように感じます。

　よろしくお願いいたします。

スムースさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『トイレの詰まりについて、うっかり小物を落としてしまった』の回答をします。

　落とされた小物の素材にもよると思いますが、自覚があり、もし賃貸物件にお住いなら、早めに管理会社へ連絡して専門業者を手配してもらうことをお勧めいたします。

　以前入居者よりトイレが詰まったとの連絡があり、専門業者に確認していただいたところ、便器内にスマートフォンを落としたようでした。

　契約した際、発行している国交省に定められている「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」における建物価値の減少の考え方の①ーB「賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）」を確認し、誤って落としたものによる詰まりの場合に該当したため、入居者に修理費用を支払っていただきました。

　ご質問のように、今回においてはまだトイレが詰まっていないとしても、それが引き金となって後日トイレが詰まった段階で業者を手配し、事実が発覚するより、早い段階で確認していていただき、安心されたほうがいいように思います。

　契約書にも、「契約者は、本物件を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う」と記載されていますように、契約期間中は、問題が起きなければ、勝手に物件内に管理者が入ることはできませんので、入居者しか分かりえない状態にあることを理解いただきたいところです。故障すれば困るのは入居者です。

　早めに連絡して対応いただき、問題がなければ安心できるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。