神様が居るのなら我儘言わせてさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産営業の特色は？他業界営業と大きく違う点はありますか？』の回答をします。


　他業界の営業の経験がないので、比較しての話は難しいと考えておりますので、私なりの見解について述べさせていただきます。

　不動産の売買は、一生に一度経験するかどうかの高い買い物と考えています。物件購入を決めていただくまでに、物件についての調査、お客様が不安をもち問題がある内容かの調査、資金計画に無理はないか等を調べなくてはなりません。お客様に寄り添いながら、買いたい物件でしたら、売主の業者との交渉も詰めていかなければなりません。かなり神経を使うところです。ただし、物件の引き渡しの際のお客様の笑顔をみると契約できてよかったという気持ちになります。

　賃貸に関しては、お客様が希望する物件が勤務している不動産会社になくても、仲介という形で他の不動産会社の物件をご紹介できるのは利点と考えます。一部の会社で他業者を紹介できない場合もありますが、紹介可能な物件が多くありますので、なるべくお客様の希望に近い物件をご紹介したいという姿勢で臨んでいます。

　売買に関しては、エリア近くの問題点があれば把握するよう心掛けております。マンションでは道路に関して左程問題はないかもしれませんが、一戸建ての場合は道路付けの問題が多くあります。住宅ローンが通らなかったり、掘削通行権の取得が難しかったりするからです。

　賃貸に関しては、エリアに近い範囲の物件の特徴を把握するよう心掛けておりました。希望条件を伺った際、ご案内物件を絞ることができるからです。

　どの業界であっても、お客様の立場にたって一番いい方法を考えるのが営業の基本と思いますが、如何でしょうか。

　よろしくお願いいたします。

　RIZINさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建ての違法建築で取り壊し命令はあるのか？』の回答をします。

　最近では、除去命令も出ているようです。
公共性が高く、不特定多数の第三者が利用するもの、その建物が倒壊などした場合に所有者以外にも害が及びやすい、市街化調整区域内で都市計画法の許可を得ずに建てた建物など、限定的のようです。

　一般の違法建築にまで広げるのは、難しいのではないでしょうか。

　違法建築物として
①検査済証を発行しないで建築された建物
②検査済証を取得後、増改築で違法となった建物
　があげられるでしょう。

　以前建物を建築する際、建築確認申請を提出後、建築確認済証は発行されておりましたが、建物完成後検査済証を発行されていない建物が多くありました。

　１９９８年では、検査済証の取得は３８％
　２００９年には、検査済証の取得は９１％と向上しています。

　２００２年～２００４年に、国や自治体が違法建築物の取り締まりを強化したことと、２００３年に国土交通省が金融機関に対して検査済証のない建築物への融資を控えるよう要請したことの影響が大きいようです。

　近隣からのクレームにより、違法建築が発覚した場合、行政に改築、撤廃など勧告される場合もあるようです。この場合は、是正措置の命令に対する責任は、その物件を建てた施工業者にも及ぶようです。

　なかなか難しい問題ですね。

　よろしくお願いいたします。

この街に懐かしい風が吹くさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『４０００万円の住宅ローンを４０年返済だと月々の返済額はいくら？』の回答をします。

　住宅ローンの借入期間は３５年以下が一般的となっておりますので、借入期間が４０年となりますと取り扱っている金融機関が一部であること、または住宅金融支援機構と民間金融機関が提携したフラット５０がございますので、そのどちらかに相談していただくことになります。

　３５年以下のものでも、借入期間が短いと、金利が低いようです。また、自己資金の比率によっても金利は変わってくるようです。

　２０２３年９月のフラット５０の融資金額９０％以下の場合
　　３６年～５０年で金利２．０５％～２．５２％となっておりました。

　４０００万円を４０年間の借入の場合
　　　返済金利２．０５％のケース
　　　　月々の支払　１２２,１８５円　　総返済額５８,６４８,９１８円
　　　返済金利２．５２％のケース
　　　　月々の支払　１３２,３５３円　　総返済額６３,５２９,４８５円

　参考に
　４０００万円を３５年間の借入の場合
　　　返済金利１．３２％のケース
　　　　月々の支払　１１８,９７７円　　総返済額４９,９７０,５７０円

　月々の支払い額の差に比べて、総支払額がぐっと上昇しています。
　返済期間を長期にする利用は、借入時の年齢が若いか親子リレーが考えられますが、慎重に検討していただきたいものです

　参考になるとよいのですが。

マインドアゲインさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『普通に生活しているとよく見ないと分からない傷とかついたりするがそれも退去費用請求される？』の回答をします。

　新築物件に入居した場合は、傷や凹みが意外と目立つものでが、年数が経過した物件ですと、左程問題にならない内容と考えています。直近に退去された方がつけた傷なのか、それ以前に退去された方の傷なのかが判別しにくいからです。

　国土交通省の「原状回復をめぐるガイドライン（再改定版）」においても、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損と記載されている通り、よく見ないと分からない傷は通常生活をしていても起こりうる内容と考えます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf

　例えば、玄関廻りのクロスの汚れも時間経過とともに汚れが目立ってしまう場所ですが、経年変化の考え方が導入される部分です。クロスは6年で残存価値1円となるような負担割合となります。クロスの破れは、別扱いとなります。

　フローリングでは、家具の移動をするのに引きずってしまい、傷がついてしまう、カーペットを敷いており、その上で水やボンドをこぼしてしまい、フローリングの表面がはがれたり、カビが生えたりした場合は原状回復の対象としました。

　あくまで通常使用で起こりうる内容は、基本的には原状回復の対象外としておりましたが、ケースバイケースで考える部分もあります。

　ご心配な方は、入居された時の写真を保存されている場合もあるようです。
入居時に「ご入居時室内確認書」（名称は不動産会社によって違う場合あり）に記載いただき、管理会社へ提出いただきますと安心ではないでしょうか。

　長い年月が経過しますと、分からなくなる内容ですので、契約書と一緒に保管しておくとよいようです。

　参考になるとよいのですが。

　

　

テキスト３ページさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『敷金を返してくれない！何故？』の回答をします。

　３ヶ月も何の連絡もないのは、心配な気持ちになりますようね。

　「明渡しまでに生じた本契約から生じる借主の一切の債務を敷金から充当し、なお残額がある場合には、本物件の明渡し後、遅滞なくその残額を無利息で返還しなければならない」旨、契約書の条文に記載されることが多いようです。

　退去が続く２月～３月はクリーニング業者のスケジュールがつまっており、実施していただくまでに時間がかかる場合もあります。

　ただし3ヶ月経っても、連絡がこない場合は確認してみてはいかがでしょうか。

　以前、退去者から「敷金はいつ返してもらえますか？」との連絡をいただいたことがありました。こちらとしてもなるべく迅速に敷金を精算したいと思っておりますが、クリーニング業者以外に、手直し工事があると、職人を手配するのに日数がかかる場合があり、事情を話して現在の状況を説明して納得いただいたことがありました。

　待っている立場に立つと、時間は長く感じられるものです。

　まずは、管理会社へ連絡してみて下さい。

　よろしくお願いいたします。

ツンデレさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『金利と利子と利息の違い』の回答をします。

　「金利」で表された割合を元金にかけて支払う場合を「利息」といい、受け取場合を「利子」として使用することが一般的のようです。

　「利子」と「利息」は基本的には同じ意味で使用されます。明確な使い分けの基準はないようですが、カードローン等の借入に対して発生する場合は「利息」が使用されているようです。

　一方金融機関の預金等に発生する場合は「利子」が使われることが多いようです。

　つまり、支払額を増やすものとして「利息」が使われ、受け取れるものとして「利子」が使われているのが一般的で、お金を指しています。

　それでは、「金利」はどうでしょう。
「金利」とは、借入金に対してどのくらいの割合で「利息」が発生するかとを現した言葉です。金融機関のリーフレットに記載がある「金利」は、多くの場合1年間の「利息」の割合をいう場合が多いようです。

　「金利」としては、
長期金利：金融機関が1年以上のお金を貸し出す際に適用するする「金利」

短期金利：日本銀行の金融政策によってコントロールされる「金利」

　つまり、住宅ローンの変動金利は、「短期金利」に、固定金利は「長期金利」に連動すると言われています。

　微妙な使い分けがあるようです。

　参考になるとよいのですが。

おおさかたいがーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『中古住宅買う、大手とベンチャーどちらが良いとかありますか？メリット・デメリットそれぞれ教えてください』の回答をします。

　何に関してもそうかもしれませんが、不動産につきましては知識についての個人差が大きいので、大手だから安心とは言い切れないところがあります。ただ、平均的な力を持っているのは大手なので、来店して比較してみると違いが見えてくるかもしれません。

　会社という組織は、先輩から後輩へとつないでいくことで成り立ってきたところがあり、事務処理に関しては他の方へも影響しますので補い合っていることは感じます。

　しかし不動産の売買に関する知識は、歩合に直結する内容ですのでスムーズに伝承されているかは疑問符が残ります。経験値から学習して身につく内容が不動産には多いからです。

　大手の強みは、研修システムが構築されていることでしょう。一般的な知識に関しては、研修で取得できる機会に恵まれていることです。ここは、大手のメリットです。また、先輩も多いので、気軽に聞くことができることです。

　しかし、不動産の売買に関しては、物件による問題点が個々違っているものですので、直面して学習していくことになります。ここは、売買実績を多くあげている人の強みでもあります。

　ベンチャー企業ですと、意欲の強い方が中心になって、大手から独立して結成されていますので、実績づくりに意欲的なのは、メリットでしょう。

　ある方が来店され話を伺い、私道についての問題点を指摘したところ、大手にも行ったが、特に指摘されなかったと仰っていました。大手であっても、個別性の違いを裏付けた結果でした。

　今回の中古住宅の購入に関しては、まず大手に行って、情報収集をされたらいかがでしょうか。大手のほうが専任媒介物件を多く抱えている可能性が高いからです。売主と直結している物件を多く持っているほうが購入に向けた交渉を円滑に進めることができるからです。

　あまり効果が出ない場合は、他の違ったタイプ、ベンチャー企業や地場の不動産会社へ相談されるとよいのではないでしょうか。違った目線のアドバイスがあるかもしれません。

　納得のいく購入を目指したいものです。

　よろしくお願いいたします。

カイナッツォさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションを等価交換したら税金は発生しますか？』の回答をします。

　「固定資産の交換の特例」で考えます。この場合は、取得費を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途であれば所有期間１年以上で、これらの価格のうちいずれか多い価格の２０％以下であれば、当該譲渡資産の譲渡はなかったものとみなされるとあります。交換差金を受け取った場合は、所得税の課税対象となります。

　今回のカイナッツォさんの場合ですと、同じマンションなので同一の用途は適合していますが、土地と建物は別々に評価されたという判断にしても、評価価格に差がありすぎますので、適用されません。


　ご心配であればお知り合いの税理士に相談されるとよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

はなまるさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『一筆の土地の一部でも時効取得できる？』の回答をします。

　他人の土地に物置を建てること自体問題だと思いませんか。逆の立場だったら、はなまるさんは、問題に思わないでしょうか。

　民法第１６２条に「２０年間所有の意思をもって平穏にかつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」や、「占有を開始した時に、占有者が善意無過失であれば、１０年間で継続して占有していること」の条文もあるようですが、立証することはなかなか難しいようです。

　気を付けなければならないことがあります。土地については建物を建築するために、接道義務といって敷地が建築基準法上の道路に２ｍ接していなければいけません。

　所有する土地は近隣の方の土地や道路と接しております。時効取得できたとして、いざ建物を建築しようとして、接道義務を満たしていないなどの問題が起きた場合、以前の土地の所有者が協力してくれるでしょうか。

　以前、オーナーから他人の建物が建っている敷地の庭部分の一部を所有していると聞いておりました。その他人の家の所有者は、接道義務を満たしておりませんでした。親から相続した際に、庭についての話は聞いていなかったようです。

　知り合いだったこともあり話をして、庭の一部買取と私道部分の持ち分を共有する方向で話がまとまりました。

　もし庭部分をそのままの状態で時効取得できたとして、はたして私道部分の持ち分を共有にしてくれたでしょうか。

　人間は感情の生き物です。本来の土地の所有者や相続人は事情をご存知の場合が多いようです。本来の土地の所有者は他人が承諾もなく土地の一部を使用しているとすると、あまり良い印象は持たれていないかもしれません。もし取得したい気持ちがあれば、土地の持ち主に話をしてみるか、直接話してトラブルになることを懸念されるのであれば、不動産会社か弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

　その部分を売却することによって、残った土地の地形が悪くなり、価値が下がることは多くございます。人とのかかわりはあとあと問題となることも多いので、注意したいところです。
　
　その土地に長くお住いになる予定でしたら、ご近所とのトラブルは避けたいものです。

　よろしくお願いいたします。
　

プライスレスさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家の売却で値下げのタイミングは？』の回答をします。

　一般媒介でも契約期間は3ヶ月となっておりますので、３～４ヶ月経っても買い手が見つからない場合、値下げを検討してもいいでしょう。

　不動産会社では一般に売却までの期間として、中古マンションは4ヶ月、中古戸建は6ヶ月と言われております。

　価格査定を作成する際、エリアでの成約価格、一般の方に好まれる間取りか、公示価格、売り出している物件価格等を参考にしています。

　売り出す時期や買いやすい価格帯か日当たりは良いか、駅からの距離、使用状況等も売り出し価格に反映されてきます。

　購入される方の立場から考えると、良い物件を安く購入したいと考えておられます。

　1年あるからまだ大丈夫と思わず、買っていただけそうで、プライスレスさんも納得できる売り出し価格にしてからの売却を検討すると良いでしょう。無理な売り出し価格にし、1年かかっても売れない場合、売れ残り物件扱いされてしまうと、必要以上の値引き交渉の対象とされてしまいます。

　売却も出会いなので、タイミングよく買主が現れれば良いのですが、1年かかっても売れない場合も考えられます。

　よろしくお願いいたします。

新時代さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『日本の一般的な戸建て住宅って耐用年数どのくらいなんですか？』の回答をします。

　税務署で不動産所得用の参考資料として発行している「主な減価償却資産の耐用年数表」を参考にすると、構造として木造・合成樹脂造の分類で住宅用とされているものは、２２年となっております。

　実際のところ、建設された立地条件や使い方によっても建物のもちは違ってくるものです。１０年～２０年にかけて、外壁のクラック（ひび割れ）が出てきたり、サッシと外壁のつなぎ目のコーキングに隙間が出てきたり、屋根の塗装をしないと雨漏りする場合も考えられます。バルコニーの防水が弱くなってくると、建物に雨水が侵入している場合もあるようです。

　２０年も何もしないでいると、気が付かないうちに不具合が出ている場合も多いようです。室内で考えても、浴室、キッチン、トイレと水廻りは排水管がありますので、どこかしら水漏れを起こす場合も出てくるようです。

　修繕費用もまとめて実施することになりますと高額になりますので、少しずつ積立ておき、修繕が必要になった時に備えたいものです。

　よろしくお願いいたします。

7人のヒーローさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『退去費用納得がいかない！訴訟されるのを待つべき？』の回答をします。

　7人のヒーローさんは高額と仰っていますが、見積書や請求書の明細書を事前にいただいたのでしょうか。また預託した敷金で不足する場合は、再度不足金を振り込んでいただくことになりますが、原状回復はもう実行されたのでしょうか。

　そもそも敷金の預かりがなく、クリーニング費用としてお預けしているお金の範囲できるのでしょうか。

　不満に感じておられるのであれば、支払ってしまっては相談もできません。ですので、支払いをいったん保留して、見積書や請求書の明細を出してもらうように依頼しましょう。

　場合によっては、オーナーに原状回復費用の交渉をしてみてもいいのではないでしょうか。

　「賃貸住宅紛争条例に基づく説明書」は、契約した際の退去の費用について記載された書面です。通常のクリーニング費用の目安とそれ以外に損耗があった場合の取り決めが書かれています。

　「契約書」にも条文内で敷金を預託した場合の借主の債務額を差し引くときは、貸主は敷金の返還とあわせて債務の額の内訳を明示する旨記載され、参考資料として貸主と借主の負担となる原因も入れているものも多くあるようです。

　私が勤務していた時は、通常のクリーニング費用のみの場合は、そのままクリーニングを実行して、敷金との差額を振り込み明細書と領収証を郵送しておりました。

　通常のクリーニング以外に費用をいただく際は、汚損部分については退去の立ち合いで指摘し、借主負担となる旨お話しし、業者から見積書をいただき、借主の了解を取ってから原状回復を実行しておりました。

　使用状況によっては、敷金を上回る原状回復費を支払う必要も発生しておりました。

　もう一度、契約書や賃貸住宅ガイドラインの「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を確認してみましょう。

よろしくお願いいたします。

クリスタルダイヤさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ハウスクリーニング代として取られるけれどどの程度の事をするの？』の「回答をします。

　管理会社として、必要以上に退去者からクリーニング費用をいただいているわけではありません。ただし、敷金の預かりがない物件では、先にクリーニング費用を預かっているかと思いますので、業者に確認してほしいところです。

　私が対応していた際は、1年未満で退去される場合、クリーニング業者に立ち合っていただき、確認していただいてから仕事の依頼をしておりました。

　業者が注意する場所として
①キッチン換気扇
②浴槽及び浴室排水口
③トイレ
④エアコンのフィルターの汚れ
⑤フローリング

　上記が意外と見えないところなのですが、汚れが出やすいところです。

　特にフローリングですと、ワックスを仕上げにかけているのですが、そのワックスの定着状態を確認されます。ほぼワックスが取れているようですと、残り部分をはがして新しくワックスをかけなおします。ほとんど問題がなければ、ワックスがけを省略する場合もあるようです。フローリングの汚れを取りやすくしてくれる効果があるようです。

　キッチンの換気扇は油汚れが付いた状態のところがほとんどです。料理をほぼしない方でも、クリーニング対象となっています。

　１年未満での退去ですと、使用状況による違いもありますが、一般より費用は安かった印象です。

　業者としましても、クリーニングをしないでお金だけいただくことは業法上やってはいけないことだと認識されていることと思いますが。

　よろしくお願いいたします。

昭和のプリンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『分譲マンション購入時に火災保険に入らない選択肢はアリ？』の回答をします。

　今でも金融機関から借り入れして住宅購入される場合、一戸建てでもマンションでも引き渡しまでに火災保険に入ったか確認されるのではないかと思います。

　借入しないで、即金で購入された場合は、特に保険についての加入の話はないようです。イザという時が火災保険の強みなので、火災等に巻き込まれた場合予期せぬことが置きる可能性があることが懸念されます。

　一昔前までは、金融機関で住宅ローンを契約する場合、「執権設定」といって火災等で住宅が損害した際に、住宅ローンを契約している金融機関から直接火災保険を契約している損害保険会社に対して保険金を請求できる設定をしていた機関が多数だったようですが、現在は少なくなってきているようです。

　ですので住宅ローンを借入する場合は、金融機関のお勧めする保険会社に加入することが一般的でした。

　火災保険に関しては、昔は住宅ローンの借入期間と同じ契約期間を設定することができましたが、２０２２年１０月から長くても５年へと期間が改正されました。
更新するたびに金融機関の同意が関係するのは問題もあったのでしょうか。

　もう一つ加入が必要とされるのは、「失火責任法」ではないでしょうか。賃貸物件では、貸主に対しての「借家人賠償責任保険」で対応します。分譲住宅やマンションでは重過失を除いて、他人からの被害であっても、火災等が発生した場合は自宅は自身の加入している保険でカバーしなくてはなりません。

　分譲マンションですと、他の所有者との共有所有の部分も多く、ご自身に過失がなくても、他の所有者からの被害にあう可能性は十分考えられます。共用部であれば、管理組合で対応できるかもしれませんが、専有部分に関しては所有者で対応しなくてはいけないからです。

　保険はイザという時に強みを発揮するもですので、それをカバーできる現金をお持ちであれば、その人の考え方によるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

台風無くなれさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『所有者不明土地が全国的に増加しているが何故そんな事になるんでしょうか？』の回答をします。

　令和3年国土交通省の調査では、所有者不明土地の割合が２４％となり、九州全土とほぼ同じ広さとなったようです。これからもっと増えていくことが懸念されております。

　そもそも法務局では、今まで期間を設けて登記する内容として、表示登記と滅失登記は１ヶ月以内と義務付けておりましたが、それ以外は任意とされ義務化されておりませんでした。

　つまり相続登記の申請は義務ではなく、申請しなくても不利益を被ることが少ないとされ、都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により、地方を中心に土地の主所有者意識が希薄化や利用するニーズも低下し、遺産分割をしないまま相続が繰り返され、土地共有者がネズミ算式に増加したようです。

　それでも今までは、日本人の考え方として、土地は価値のあるものとされており、地方であっても所有権は強いものと考えられていました。

　しかし現在では、土地の価値の高い場所に関しては、相続登記をしないと所有権移転登記ができないので相続登記はしても、親が所有していた住んだこともない離れた土地については、相続登記をして固定資産税を支払うことに抵抗感をもった世代があえて相続登記をしないことも増えているようです。

　このままでは歯止めが利かず、固定資産税の徴収も難しいという理由もあり、令和６年４月から３年以内に相続登記申請を義務付けされたようです。

　正当な理由がなく申請を怠った時は１０万円以下の過料の適用対象とまで登記を促す改正へとつながったようです。

このまま特に地方で所有者不明土地が増えていくと、広ければ再開発ができる土地であっても、個別で小さい土地がバラバラでは再開発もしずらい現実もあるようです。

　スムーズな改正を願うばかりです。

　よろしくお願いいたします。

ファンタグレープさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『容積率の最低値と最大値はどのくらいですか？』の回答をします。

　容積率は敷地面積に占める建物の延べ床面積の割合をいいます。

　各敷地の容積率は最高限度は、用途地域ごとに定められています。容積率とその敷地が接する道路の幅員から求める容積率のうち、いずれか小さい方を採用いているのが一般的です。

　都市計画による「指定容積率」は用途地域に応じて５０％～１３００％の間で定められています。
　又、「全面道路による容積率」は敷地の接する道路の幅員が１２ｍ未満の場合に適用されるもので、住居系の用途地域では道路幅員×０．４、その他の地域では道路幅員×０．６で求められます。
　前面道路が狭い場合は、用途地域に応じた指定容積率より小さくなるイメージです。

　しかし、「高度利用地区」「特定街区」「特定容積率適用地区」と呼ばれるエリアでは、今後高層ビルの開発予定や再開発促進地区又は再開発誘導地区として、空地の規模や緑化の状況に応じて容積率を加算しているようです。タワマンや高層商業ビルなどがこれに該当するようです。

　これからも、地方についての緩和条件が変更される場合もありそうです。

　ちなみに、新丸の内ビルの容積率は１７６０％のようです。東京駅の「空中権」も利用しているようです。

　よろしくお願いいたします。

サーモンエビアボガドさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『施工不良を管理会社が対応してくれない入居者ができることは？』の回答をします。

　ベランダの勾配が取れていないとの話になりますと、そもそも施行業者が関係してくる内容かもしれませんね。

　いずれにしても、管理会社には現状を確認していただき、生活に支障があることを理解していただくことが必要です。

　ベランダについては、建設業者の施工方法や建築した年からかなり経過している物件の場合、排水管の設置方法が変化しているようです。

　勾配ではなかったのですが、同じような問題で施工業者のカスタマーセンターに連絡して確認いただいたところ、建築からかなり経過した建物ではあったのですが、二階の一部屋のバルコニーの床面の交換で２０～３０万円と見積をいただき、エアコンの室外機のドレーンを別排管につなげていただいたことがありました。

　他業者が施工した建物の排水管の設置場所を伺っていましたので、業者によって、排水管の設置場所が違うのだと感じておりました。

　同じアパートで他の入居者から同じ内容の苦情は寄せられていないのでしょうか。もし寄せられている場合は、施工上の問題かもしれません。

　民法が２０２０年に変わった関係で、入居者が守られる内容に変わっております。入居者の生活に支障があり、入居者の使用による不具合ではなく、経年的劣化によるものの場合は、貸主の責任において対応いただく内容かもしれません。

　また、施工業者に対応していただく内容も考えられますので、少なくとも管理会社には現状を目視いただくことが大切だと思います。ご面倒でも、管理会社へは何度かご連絡をいただき、困っていることを理解していただきたいものです。

　よろしくお願いいたします。

　

キクチタケオさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『公図はネットで閲覧できますか？』の回答をします。

　公図の取得方法は、一般的には法務局に出向いて取得するか、インターネットで取得する方法になります。

　インターネットで取得する場合は、「登記・供託オンライン申請システム」を利用することになりますが、事前に申請者情報の登録を行って、IDとパスワードを取得して利用することになります。

　不動産会社では、このシステムを利用しており、公図を窓口で取得すると1通４５０円が登記情報サービスを利用すると３６２円の手数料がかかります。

　ほかの方法として
　そのままでは閲覧はできないようですが、データ加工用ソフト等で利用できそうな「G空間情報センター」が令和５年１月から無料でデータを一般公開したようです。生活関連・公共サービス関連情報との連携等、新たな経済効果や社会生活への好影響をもたらす一環のようです。

G空間情報センター
https://front.geospatial.jp/#search

　法務局から公開された登記所備付地図データは、HML形式のテキストとなっているようですが、「G空間情報センター」では、登記所備付地図データをGISソフトウエアなどで扱いやすいシェープファイル形式Geo JSON形式に変換したデータを提供しているようです。あくまで画面上では、暗号の用なものでそのまま法務局で取得できるデータではありません。

　暗号のようなものを地図データへ返還できるソフト等お持ちであれば、利用できそうで、実際どのような形式になるかは確認できておりません。

　参考になるといいのですが。

　

雨の日さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『レインズ？不動屋さんのブランドは何か？』の回答をします。

　レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているコンピューターシステムのことです。

　レインズは2022年1月に、東日本・中部レインズと近畿レインズと西日本レインズの3つのレインズが統合され、全国4指定流通機構の会員が一つのシステムを共同利用しています。

　ですので、全国どの物件も登録、検索が可能となったので、東京に居ながら九州の物件も登録、検索ができるのはとても便利になったところです。

　レインズは不動産会社のみで閲覧、登録できるシステムですが、売主が媒介契約締結後にレインズを見る方法があります。レインズを確認できるのは、自分の不動産を売却するために不動産会社と媒介契約を結び、登録証明書を受け取った方のみです。

　REINS TOWER（レインズ　タワー）で確認できます。
http://www.reins.or.jp/に入って、右側の「売却依頼向けログイン」をクリックして、登録証明書に記載されている確認用IDとパスワードを入力すると売却依頼物件が表示されます。内容に問題がないか、間違いはないかをチェックしていただるようになっています。すべてが閲覧できるわけではありません。

また、一般人も閲覧可能な「REINS MARKET INFOMATION」として、成約価格を基にした不動産取引情報提供サイトがあります。個人用は、過去2年くらいの成約情報しか登録されておりません。
　http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

　制約はありますが、一般の方も参加できる方法が少しずつ増えているようです。

　よろしくお願いいたします。

すっきり旨味さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『合鍵って勝手に作っていいのか？』の回答をします。

　合鍵は、管理会社やオーナーにの了解を得て作成しましょう。賃貸の契約書の条文を確認していただければ、合鍵に関して触れております。

　賃貸の部屋の鍵は、オーナーから貸与されたものです。貸与されたものですが、前入居者が使用していた鍵をそのまま使用して何かあってもいけないので、次に契約される方が交換するイメージです。

　合鍵の作成を管理会社やオーナーに了解いただき作成しても、退去の際正規の鍵と合鍵を併せて返還することになります。

　よろしくお願いいたします。

青からさんこんにち

不動産FP橋本です

『マンションアパートの定期清掃頻度と業者依頼相場はどのくらい？』の回答をします。

　特に基本となる指標は見当たりませんでしたので、業者でネットにあげていた2社を参考にアップいたします。

１社目
　２階建て　８世帯　単身者用　　　　月に１回　１２,１００円
　　〃　　　　〃　　ファミリタイプ　　〃　　　１４,３００円
２社目
部屋数1～6　月１回6,000円～10,000円月2回10,000円～16,000円
　　　6～10　〃　7,000円～14,000円　〃　14,000円～20,000円
　　　10～16 〃　8,000円～17,000円　〃　15,000円～25,000円
　時間と人区で表示している会社もありました。

定期清掃と言っても日常清掃と定期清掃の区分ははっきりしずらいところもありますので、業者へ確認ください。

　定期清掃・・高圧洗浄機による床・壁の洗浄
　　　　　　　ワックスがけ・
　（植栽の剪定や草取りを実施しているところもあるようです）

　日常清掃・・床や階段の掃き掃除・ゴミ拾い・ゴミ捨て場の清
　　　　　　　掃・落ち葉の掃き掃除・植栽の水やり
　（ゴミ捨て場のゴミの分別はしないところが多いようです）

　通常は、日常清掃の区分で依頼している場合が多いようです。

　部屋数が少ないアパートですと、共益費の中から定期清掃代、共用部の電気代、電球交換代、水道料金等費用かかさみます。月1回から2回、定期清掃を業者に依頼しているのが実情でしょう。共用部が少なかったり、メールボックスがドア扉と一体型だったりすると、月に１回でも効果はありそうですが、月に2回くらい実施できれば効果は高いイメージです。

　総戸数が多いオートロックの単身用マンションですと、頻度を増やしていかざるを得ないでしょう。エントランスが綺麗に保てない印象です。週に1回定期清掃業者に依頼できればベストですが、2週間に1回しか取れない場合もあるようです。

　業者に依頼する方法で、定期清掃以外も併せて業務委託をお願いしているところもあるようです。定期清掃（高圧洗浄機を含む）、消防点検、夜間対応サービス等も含めて依頼する場合があります。ここまで依頼しますと、上記業務相場より費用は高額になりますが、入居者の安心感はあるようです。

　定期清掃業者との契約もオーダーが聞くかもしれません。価格に併せて業務内容選択ができるか、共用部の面積によるのか、階数が多いと価格はどうなるのか等、実際に依頼する場合は確認するしか方法はありません。

　定期清掃業者との契約もさまざまな違いがありそうですので、比較をされて検討してみてはいかがでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ノコギリカブトさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸マンションアパートの郵便受け近くにゴミ箱設置はどうか？』の回答をします。

　どちらにしても、メリット・デメリットがでてくることと思います。

　オートロックの単身者用のマンションで、エントランスに入ったところに、ゴミ箱を設置している物件があります。定期清掃業者に入っていただいておりますが、時々ゴミ箱からチラシがあふれてしまっていることがあります。まれにタバコの吸い殻が落ちていることがあり、危険を感じることがあります。これはデメリットです。定期清掃業者が掲示板に注意喚起の貼り紙をして対応しております。現状把握ができていることはメリットとなっています。

　他社の物件ですが、同じくオートロックの単身者用マンションで、エントランスに入ったところにゴミ箱を置いておりませんでした。チラシが床に落ちていることがあります。ゴミ箱がないので、入居者は自分の郵便物を部屋まで持ち帰ることになります。持ち帰ることはよいことでメリットですが、エントランスにチラシ捨てる入居者もいらっしゃるので、綺麗に保てないことが懸念されます。これはデメリットです。

　どちらがよいかとは言えませんが、定期清掃業者が入っている物件はゴミ箱を設置してもよいのでしょうが、もし定期清掃業者が入っていない物件ですと、ゴミ箱の設置はできないと思います。それでも建物の顔であるエントランスが綺麗に保たれておりませんと、見た目の印象が損なわれます。建物所有者か管理会社が対応するしかないように思います。

　よろしくお願いいたします。

レぺゼン宇宙さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『位置指定道路とは具体的にどのような道路のこと？』の回答をします。

　なかなか分かりずらい道路の違いですが、建築基準法は１９５０年に制定され、建築基準法上の道路とは幅員４ｍ以上とされました。また、建物の敷地は建築基準法上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。この接道義務を満たさなければ、家の再建築ができないことから複雑化されたようです。

市街化区域においては、開発面積５００㎡未満の場合は、指定道路取り扱い基準及び特定行政庁（地方公共団体）の道路指定の手続きを行います。道路幅員は４ｍとされており、これが位置指定道路とされております。

　位置指定道路は、個人に割り振られた私道ですが、自治会所有とされる場合もあるようです。これが建築基準法４２条１項５号道路と呼ばれます。

　計画敷地（道路部分を含む敷地）が５００㎡以上になる場合は、開発許可を行うことになります。こちらが開発道路と呼ばれます。東京都の場合、お住いの地方公共団体の条例等に即しているか、環境局自然保護条例に即しているか等も協議され、問題なければ開発できることになります。本来は、予定建築物の規模幅員等に応じて、６m以上１２m以下で国土交通省で定める幅員
（小区間で通行上支障がない場合は４ｍ）以上の幅員道路が敷地に接するように配置されることとされておりますが、道路の長さが短かったり、安全だったりすれば、４ｍ以上で認められるということもあるようです。

　開発道路は建築基準法４２条１項２号道路と呼ばれ、特定行政庁（地方公共団体）が認めれば公道となりますが、認めなければ私道扱いとされます。

　１９５０年の建築基準法ができる時点で現に存在する道路のうち現に建築物が立ち並んでいる4m未満の道で、特定行政庁が指定した道路を2項道路といいます。この場合は再建築ができません。建て替えの場合は、基本的には中心から２ｍ下がったところ（反対側が崖等の場合ははじから４ｍ）から建物を建築する敷地扱いにすることによって、再建築ができるようになる道路で、建築基準法４２条２項道路とされるようです。

　協定道路は、元々ありましたが、最近の新築でよく見かけるようになりました。１区画だった広い敷地を３棟分に分割するのですが、１面しか道路に接していないので、奥の2軒分の通路部分を道路から区分けする方法です。ただし、2mや少し広いだけの通路ですと、駐車場としても利用しずらいため協定道路として、覚書を作成して使用に制限を設けている通路です。建築基準法上の道路ではありません。

　パット見ただけでは、区別がつきずらい道路ですが、さまざまな違いがあるようです。

　よろしくお願いいたします。

株式会社アゲアゲさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『居候が家にしばらくいる同居人として申告しないといけないのか？』の回答をします。

　　株式会社アゲアゲさんのお住まいは、ファミリータイプでしょうか。
基本的にワンルームの契約では、入居者は単身者となっておりますので、２人入居は認められておりません。ご自分から連絡をしなくても、他の入居者から管理会社へ通報される場合があります。この場合、事情を伺って、適切に対応いただくことになります。（２人入居を認めている物件でしたら、ファミリータイプを参照ください。）

　もしファミリータイプの契約の場合であれば、管理会社へ相談してみて下さい。事情を伺い必要と判断すれば、同居人の情報をご記入いただく書類を発行し、ご提出いただくことになります。

　集合住宅では、他の入居者もお住いです。問題があり、入居者へ確認してみますと、さまざまな情報をいただくことがあります。他の入居者のことを意外とご存じです。

　「１か月以上不在の場合は、管理会社へ通知すること」と契約書の条文で目にしますが、入居者の追加に関しましては、特に期間については触れておりませんが、１ヶ月以上となると支障がでてくる場合がありそうです。

　まずは現状を管理会社へ話してみて下さい。管理会社から改善を求められたら、同居人に話して対応いただくことになるかもしれません。

　集合住宅に住むにはルールが存在します。ルールに則って対応し、気持ちよく過ごしたいものです。

　よろしくお願いいたします。

甘味大島さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『新築の一戸建てを購入した時仲介手数料がかかるものなんでしょうか？』の回答をします。

　購入検討者からすると、｛物件価格（建物の消費税は除く）×３％＋６万円｝に消費税１０％が加算される仲介手数料が必要か不要かは大きな問題です。

　仲介手数料が不要の場合は、販売チラシに必ず記載されています。また仲介手数料がかかる場合も記載されています。

　大きく分けますと、売主が直接販売している物件は、仲介手数料がかからないということになります。仲介した不動産会社は物件を紹介して契約したのに、売主から仲介手数料をいただけないのであれば、買主から仲介手数料をいただくことになるわけです。

　大手売主は、直接の販売部門又は系列の販売会社を持っており、仲介手数料は不要とされる場合が多いようです。

　一時期（コロナ禍）物件数が少なく、現地に出向いて販売チラシがあり、連絡されも仲介手数料が必要と言われたこともあったのではないでしょうか。

　購入検討者には分かりずらいのですが、販売部門を持たないまたは系列の販売会社がない売主が、いつもタッグを組んでいる不動産会社でも仲介手数料が必要な場合があるようです。私が紹介した物件で、お客様もその物件をご存じで、仲介手数料がかかると言われたらしく私を通して購入していただいたことがありました。

　大手でない売主でも、仲介手数料不要とチラシに記載している場合もあります。売主側で販売も手掛けているようです。最近、仲介手数料不要と記載されている物件を目にするようになりましたので、増えているのかもしれません。

　甘味大島さんが仲介手数料を支払いたくないと思うのでしたら、仲介手数料不要物件を販売チラシで確認されるか、興味のある物件があれば問い合わせをした際、仲介手数料について確認されるとよいのではないでしょうか。

　不動産購入には、登録免許税、司法書士手数料、建物の表示登記等さまざまな費用が必要です。予算に入れていなかったのに、仲介手数料がかかることになると、資金計画に支障をきたします。事前に確認しておくと安心できるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。　

南の帝王さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『東京都の宅建業者名簿はどこで閲覧できますか？』の回答をします。

　登録番号や業者名、業者情報等であれば、ネットで検索できます。

　「東京都住宅政策本部宅地建物取引業者免許情報提供サービス」で検索し、「宅地建物取引業者検索」をタップします。

　免許証番号の欄へ東京都知事又は国土交通大臣のどちらかを選択し、検索するをタップすると、現在登録されている業者が一覧で確認できます。

　免許番号若しくは商号を入れて検索も可能です。個別の業者の詳細は事務所一覧か業者情報をタップすると表示されます。

　もし、もっと登録した細かい情報の閲覧を希望されるようでしたら、東京都庁第二庁舎３階不動産業課へ予約をして閲覧可能のようです。この場合、１件につき３００円の費用がかかるようです。

　参考になるとよいですが。

ファイト１００万発さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『重要事項説明書の説明の仕方は決まっていますか？』の回答をします。

　宅建業者によっては、最低限説明すべき項目等のマニュアルを作成しているチェーン店等もあるかもしれませんが、一般にはないようです。

　宅建業者は、売買、賃貸の契約が成立するまでの間に書面を交付し、買主、借主に対し宅建士をして一定の重要な事項の説明をさせなければならないと、宅建業法３５条に明記されております。

　買主や借主が正しい情報を把握せず、誤解した状態で契約することを未然に防ぐために、契約の前までに行うこととされています。

　記載しなければいけない項目については明記されておりますので、その項目を説明して、買主や借主に理解していただければ、特に問題とされないようです。

　心配であれば、重要事項に記載されている内容を全て説明すれば、安心なのではないでしょうか。

　私も説明する時、お客様からの質問がよくある項目や勘違いされそうな項目はあえて分かりやすく説明していた印象です。

　よろしくお願いいたします。

ごーやちゃんぷるさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売り出し価格と成約価格の乖離率はどのくらい？』の回答をします。

　端数（１００万円未満）を交渉されることが多いようです。
東京都の中古マンションの価格乖離率を確認すると、２０２１年上期と下期の平均で４％台となっており、平均で３カ月以内で成約できるようになっているようです。ただし、9カ月以内では１０％超えてしまっているようです。期間が長くなれば、価格乖離率も上がるようです。
東京カンテイ
https://www.kantei.ne.jp/report/108kairi_shuto.pdf

価格乖離率＝（取引価格ー売り出し価格）÷売り出し価格×１００％で求めることができます。

　まず査定依頼をいただき、その後売却の依頼を受けりことになります。売り出し価格の決定には、その物件の条件によってかなり違ってきます。エリアによっても、条件は変わってきます。

　たとえば、東京都２３区以外で土地の広さが３０～３５坪、駅からの徒歩１０分以内、築年数は２５年以内（以前は住宅ローン控除は新築後２０年以内でしたが、現在では昭和５７年１月１日以降へと変更されております）の条件ですと、希望者が多いとされています。（コロナ禍以降条件が変わっているようで、狭く高くなっているようです）

　成約事例、土地の広さは条件に合っていても間取りはポピュラーなのか等。
独特の間取り物件の場合、購入者が限られてしまいます。

　不動産会社は、専任媒介契約をいただくと、レインズという不動産会社専門のサイトへ登録を義務付けられております。登録をして、しばらくは問い合わせも多くいただきますが、その後は条件に合う方がいらっしゃれば案内という程度へ変わってきます。

　つまり登録をして、長い時間経過すると、売れ残り物件という印象を与えてしまいます。長い時間レインズに掲載されている物件は、価格交渉されやすくなります。

　ですので、よほど人気のエリアで数も限られている物件の場合は、売り出し価格を高めに設定して交渉もあり得るかもしれませんが、一般的には売れる価格に設定することが極めて重要です。そのためには、売主様へ理解いただくことになります。売り出し価格、これ以下だったら売らない価格等。

　ここをしっかり見極めて売り出しても、時間がかかってしまったり、早くに決まったりとこちらの予想と違ってくるのが現実です。

　結論を言うと「縁」という言葉でしか回答できません。売り出し物件に条件の合う方がいらっしゃれば早く、売り出し価格で売却できる可能性もございます。
条件に合う方がいらっしゃらなければ、時間がかかり、思った価格で売れず、価格交渉されることになってしまうかもしれません。

　今では、ＡＩを導入して価格査定する不動産会社が増えておりますので、客観性のある資料で、売主様にも了承いただきやすいのではないでしょうか。売り出し価格と成約価格の差も少なくなるかもしれません。

　参考になればよいのですが。

朝からダッシュさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ファミリー向けの部屋が沢山ある物件に1人ですんでもいいのか？』の回答をします。

　ファミリー向けに１人で住むことは、契約上問題はありません。現実にファミリータイプの物件に１人で入居されている方もいらっしゃいました。

　ただし、以下のことを確認ください。
①ファミリータイプ物件には、小さいお子さんがいらっしゃる家庭もあります。朝早くから子供の泣き声などするかもしれませんが、気になりませんか。

②老夫婦がお住いされている場合もあります。どちらかというと朝型中心の生活スタイルになりますので、朝早くから行動され、夜は比較的はやく就寝される傾向がありますが、生活時間に問題はありませんか。

③「朝からダッシュさん」の生活スタイルは、朝早くて夜は早いですか。もし夜遅くまでの生活スタイルですと、ご自身は問題ないかもしれませんが、他の入居者からクレームがくる可能性がありますが、問題ありませんか。

④現在は小さいお子さん家庭がお住いでなくても、空室になって新しい方が入居される場合に現在と状況が変化するかもしれませんが、問題ありませんか。

　ファミリータイプの物件で、１人暮らしの方からも、ファミリーの方からもクレームの対応を経験しました。生活スタイルの違いは、考え方も異なる場合もあります。お互いが許容できる範囲内であればそう問題はないでしょう。

　今では生活スタイルはさまざまで、ゆとりのある広さ、ゆったりした生活はしたいが、生活感あふれる環境は望まないという考え方をされる方も多くおられます。

　以前ファミリーでお住いも可能な間取り物件の募集で、あえて２人入居可（子ども不可）として募集しておりました。また、あえて単身者のみとして募集した物件もありました。生活時間の違いによるトラブルを避けたかったからです。この物件を契約された方は、生活感あふれる環境は希望されていなかったのでこの物件を選択したと話されておりました。

　「朝からダッシュさん」の考えも大切ですが、同じ賃貸物件に住まわれる方の立場も尊重し、時間帯や生活スタイルなど、特に支障がないと判断されれば検討しもよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

さんしょうの粉さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『中古住宅でも消費税はかかるでしょうか？』の回答をします。

　売り主によって消費税がかかる場合とかからない場合があります。

　土地は消費しないので非課税です。

　建物は課税対象となりますが、物件が個人の居住用住宅だった場合の売却は、
非課税となります。１９８２年１月１日以降の家屋の場合は、住宅ローン控除が０.７％で１０年間利用できます。（床面積５０㎡以上等の条件あり）

　建物が課税されるのは下記の①～③の場合です。この場合は、建物に１０％の消費税が課税されます。

①所有者が個人であっても、事業用住宅の場合

②宅地建物取引業者が個人から買い取り、そのままで売却した場合
　
③宅地建物取引業者が個人の居住用住宅を購入し、リフォームして販売する場合
　（買取再販住宅と言います）

　非課税物件の購入では、建物本体が１，５００万円の場合、１，５００万円のみの支払いになります。
　①～③の場合ですと、１，５００万円に消費税が１５０万円プラスで支払うことになります。１５０万円の違いは大きいですね。

　又、①と②の場合で、１９８２年１月１日以降の家屋の場合、住宅ローン控除が0.7％で10年間となりますが、③の場合は、2023年12月末までの引渡しであれば、住宅ローン控除が0.7%で１３年間とされております。利用できる、買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅をその宅地建物取引業者の取得の日から２年以内に取得した場合の既存住宅（その取得の時点において、その既存住宅新築された日から起算して１０年を経過したものに限ります）を言いますと国税庁に記載されておりますので、参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm

　分かりにくくなったようですが、中古物件の場合でも建物が非課税物件もあれば、１０％課税物件もあり、その中でも住宅ローン控除が１０年間と１３年間利用できる物件があることをご理解ください。

　よろしくお願いいたします。