とんねるどーろさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸は６年住むと退去時壁紙の交換費用はかからないはホント？』の回答をします。

　国交省の「原状回復をめぐるトラブルガイドライン」に定められた経過年数等を参考にすると、６年で残存価格１円となるような負担割合を算出すると記載されております。これは通常損耗としての考え方となります。

　通風をあまりしていなかったのか、クロスにカビが発生しているケース（もちろん下地も防カビ等の補修を伴う）や、クロスの下地まで補修が必要なほどの穴あけや子どもによるいたずら書きのケースでは、６年経過していても別途入居者から費用負担いただく場合もあります。

　通常使用とされているクロスは、生活によるクロスやけ程度とするのが一般的です。頻繁に使用するところは考慮いたします。

　あくまで入居者は、「善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う」立場の自覚をもっていただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

えむわんよんせんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『モータープールと駐車場言葉の違いはありますか？』の回答をします。

　もともと戦後日本国内をしはいしていたアメリカの進駐軍の車両の待機場所のことを言いていたのが語源のようです。

　一般の駐車場との違いはないようですが、昭和30年代に大阪や奈良を中心に駐車場利用者が増えたことから、町工場から事業転換した際に使用されたようです。関西以外ではあまり使用されていないようです。コインパーキングとは、少し意味
が異なり、有料の月極駐車場として使用されているようです。

　以前の勤務先の駐車場のオーナーが駐車場にその名前を使用しており、何故駐車場にプールなのだろうと疑問に思っておりましたが、関西出身のオーナーだったので、なじみがあったのだと、やっと理解できました。

　よろしくお願いいたします。

ホルモンもっとさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家の前に自動販売機を設置したいメリット・デメリットは？』の回答をします。

　自動販売機の方からお声がけがあったのでしょうか、それともチラシが入っていたのでしょうか。自動販売機の営業の方は、売れそうな場所や近くに自動販売機がなく買っていただけそうな場所を常に探しておられます。

　以前勤務していた会社も、営業の方からお声がけがあり、自動販売機を設置しました。昔は、普通の電球を利用しておりましたが、途中からLED電球に交換されたようなので、電気代はいくらかお安くなったのではないでしょうか。不明ですが。

　ゴミ箱は業者が設置してくれ、１週間に１度商品の補充とゴミの回収をしていただいておりました。

　デメリットとしては、夜間にその近くで酒盛りをしたのか、たまに食べ物の包装紙や飲食の食べ残しがそのまま放置されることがありました。ゴミ箱に自宅のゴミを捨てている人もいました。ゴミ箱があふれた場合や、商品が売り切れした場合連絡すれば、対応していただいておりました。

　メリットとしては、夏は売り上げがあがります。たまに新商品が出るといただくことがあります。急な来客で何も用意してない場合は、すぐに冷たい又は暖かい飲み物を提供することができることです。

　家の前のお掃除が苦にならないこととたまり場になるほどのスペースがなければ問題がないかもしれません。

　よろしくお願いいたします。

450機さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家主から退去してほしいと言われた場合でも修繕費はかかる？』の回答をします。

　家主から退去してほしいと言われたとの話ですが、契約は通常の2年更新の物件でしょうか。通常の契約の場合は、借主にその物件から退去いただくには正当な理由が必要です。正当な理由の説明があったのでしょうか。

　もし詳細な説明がないのであれば、敷金はもとより引っ越しするための費用も保証するのが一般的です。入居期間によっても交渉は違ってきます。長ければその分、穏便に退去いただくには費用に配慮しました。

　そのまま退去ではなく、何故退去しなくてはいけないのか、費用の保証はいただけるのか、確認してみてはいかがでしょうか。

　契約が定期借家契約で退去日が最初から決まっている場合であれば、記載の退去日までには退去せざるを得ませんが。

　もう一度契約書を確認してみて下さい。退去費用についても交渉の余地があるように感じます。

　よろしくお願いいたします。

ガーミンさんこんにちは
　
　不動産FP橋本です。

『連帯保証人が亡くなった他にいないどうなる』の回答をします。

　まずはお父様のご冥福をお祈りいたします。

　6年もお住いでいらっしゃるのであれば、管理会社へ相談されるとよろしいのではないでしょうか。おそらく、保証会社を紹介されることと思います。

　保証会社の申し込み書に必要事項をご記入いただき、緊急連絡先として親族がいらっしゃれば親族、いらっしゃらなければ友人等を記入されることになると思います。

　契約者に何かあった場合を考えますと、管理会社も保証人のいない状態は管理責任を問われることにもなりかねませんので、ご理解いただきたいところです。

　2020年に民法が変わり、連帯保証人へ極度額を入れた契約書等にご署名いただくことにことになり、更新のご案内をしたところ、保証人がお亡くなりになっていたということがいくつかございました。

　早めに分かっていれば、対応することが可能になります。別の保証人がいない場合は、保証会社の申し込みと審査、新しい保証人を立てていただく場合は、「保証人変更の届出」にご記入いただき、貸主に確認後更新の手続きをすることになります。

　契約書の条文にも保証人について触れておりますので、一度ご確認いただければと存じます。

　参考になるとよいのですが。

楽勝天国さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『アパートに住んでいます重要事項説明書をなくしてしまった退去時大丈夫？』の回答をします。

　重要事項説明書をなくされても、退去時は特に問題はありません。

　重要事項説明書は
契約した物件について説明されたものです。物件の種類、構造、備品等が記載されています。

　仲介業者は、契約者へ重要事項説明書を発行して、説明義務のある書類です。

　ご心配であれば、管理会社へ事情を話して写しを頂ければよろしいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

スペアリーブ２１さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『初めての一人暮らしお部屋探しのコツを教えてください。』の回答をします。

　一人で生活をするということは、思っているより様々な費用がかかるものです。
　賃料・食費・水道光熱費・携帯電話・ここにインターネットを使用しないとしてもWIーFIも月々かかる場合もございます。

　無理のない賃料はいくらまで出せるのかを一番に考えて欲しいものです。

　賃料が決まれば、優先順位を決めます。
駅から近い物件が良いのか、バス・トイレ別が良いか、独立洗面台はあるか、2階以上か、南向きか、オートロックか、宅配ボックス付きか、25㎡以上の広さ、バルコニーつきか、閑静な住宅街か等からご自分の希望する項目を選択していきます。

　すべてがそろっている物件は、中々ないものです。あったとしても、賃料が高いかもしれません。築年数が新しい物件は、設備がそろっていたとしても、物件数が少ないのと賃料が高めです。

　内見をされる場合は、ワンルームと１Ｋなど異なるタイプの間取りを選択して比較します。部屋全体はあまり広くなくていいのであれば、ワンルームでも設備の異なるタイプで比較してもいいでしょう。少なくとも2物件以上は内見しませんと比較ができません。

　ネットで賃貸物件の設備条件等にチェックを入れて空きを確認されますと、いくつか物件写真が出てきますので、見てみたいと思われる物件があればその不動産会社へ内見予約をしてみて下さい。不動産会社へ来店若しくはメールで詳細を聞かれた際、他にもいい物件があればご紹介くださいとあれば、選んだ物件に近い物件を併せて紹介してくれると思います。

　物件を内見し、部屋に入ってご自分で落ち着くと思われる物件があればそれが一番いいのではないでしょうか。お隣にどんな人が住んでいるかも確認されたほうが良いかもしれません。生活時間が違い過ぎると、変な時間に隣の音が気になって眠れないことがあるといけませんので。

　参考になると良いのですが。
　

てきらすとれーとさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸アパート保険は個人で入るか不動産会社ではいるかどちらがお得？』の回答をします。

　以前は管理会社指定とされているところが多くみられましたが、今では任意とされる場合も多いようです。金額と補償内容を確認して入るようにしましょう。

　管理会社の保険は、他人に対する補償があついような印象です。

　事前に管理会社へ選択可能か確認しましょう。ただし、賃貸の場合は、他人への補償を考えなければいけませんので、注意が必要です。

　１．入居者本人の家財を守る

　２．貸主に対する借家人賠償責任

　３．第三者に対する個人賠償責任

　この3つがついている保険を選ぶ必要があります。特に２.に関しては、１０００万円か２０００万円の補償が必要か、指定してくる管理会社もありますので、事前確認をしてください。

　３.に関しては２階以上にお住いであやまって洗濯機の水漏れで下の階に被害が及ぶ場合等予期しないことで利用することがあります。

　管理会社の保険を利用される方もいますし、他社の保険に入られる方もいます。保険料と保険内容でどちらにするか決めるしかないようです。

　ご自身で選択される場合は、上記を確認していただきたいのと、更新はご自身で手続きすることになりますので、注意が必要です。更新し忘れてしまいますと、無保険状態になってしまい、思わぬ出費を伴う場合が発生します。

　まさかのための火災保険ですが、とても重要な保険です。

　よろしくお願いいたします。

生しょうゆさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住人がヤバイ賃貸物件の見分け方を教えてください』の回答をします。

　賃料が高い物件でも、大学生のたまり場になるケースもございます。オートロックだから問題ないとも言いきれないので、難しいところです。

　物件を契約している人は、契約書の条文にある禁止事項等について読み合わせをしていますので、夜間騒がしくしてはいけない内容を理解しています。大学生本人が契約者でなくても、親御さんから注意は受けているはずです。

　繁華街へ歩いていける買い物便を含む利便性がよく、会社員も多くお住い頂いてるマンションに、大学生がお住いになり友達がよく遊びに来ていたようです。他の入居者から騒音についてのクレームが多く、書面で注意喚起したり、親御さんに連絡を取ったりしても、中々収まらず最終的に自主退去されました。

　入居者本人というより、友達が騒ぐようですが、入居者本人が注意できなかったのでしょう。

　鉄筋コンクリートの物件なので音は上下階へは伝わりにくいと言われておりますが、それでも集団での話し声は知らぬ間に大きくなるものなのでしょう。

　最近では、オンラインゲームで対戦相手とおしゃべりをしているらしく、知らぬ間に大きな声で話している場合もあるようです。

　物件探しで訪れる不動産会社に、ご自身の希望条件としてお伝えしてみてはいかがでしょうか。不動産会社も意識して探してくれると思いますが、必ず大丈夫といえないところが騒音問題の難しいところです。

よろしくお願いいたします。

てーっしさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『シャワーヘッドを勝手に替えてもいい？』の回答をします。

　入居中にシャワーヘッドを取り替えて使用することは、問題ありません。おっしゃる通り退去の際は元の状態にしていただければ問題ありません。元々のシャワーヘッドは捨てないでくださいね。

　キッチンの水道栓へ浄水器設置をして使用されていた場合、そのままで退去される方もおられます。こちらも元の状態に戻すようにお願いしています。

　たまに元々の備品を保管されていない方が見受けられます。ご注意ください。

よろしくお願いいたします。

おーれすさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『所有者が行方不明や誰のものか分からない土地は最後どうなるの？』の回答をします。

　　最終的には、国の所有になると思います。

　近隣で駐車場の所有者がなくなったとご近所の方からお話を伺い、相続人はいないとの話でした。

　この場合、普通だったらそのまま放置されるのでしょうが、近隣にお住いの方から市役所へ雑草が生い茂って迷惑しているとのクレームが何度か入れられていたため、市役所も動き出したようです。弁護士等を入れて所有者との関係を調べているのではないでしょうか。

　最終的には、弁護士がはいって処分されるようになったそうです。固定資産税等が支払われなくなれば市役所も早めに動くでしょうが、引き落とし口座で問題なく支払われていれば発見が遅くなるような気がします。

　
　一部憶測もございますが。

　よろしくお願いいたします。

えーあこさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸マンションの駐輪場使わないから値引きは無理？』の回答をします。

　駐輪場の費用がかかる場合は、その物件を募集する際、募集図面に費用について記載があるはずです。お住いの物件には、特に触れてなかったのではないでしょうか。そう考えると、値引き交渉は難しいような気がします。

　実際、駐輪場費用はかかっているが、貸主が賃料に含めて募集される場合がございます。この場合は、不動産会社に交渉してみることも可能でしょう。

　現在お住いで値引き交渉される場合は、明確な理由があれば更新の際、考慮いただけるのではないでしょうか。

　明確な理由があっても、貸主に納得していただけない場合もございます。

　貸主を長く続けておられると、ご自身で過去の経験から判断されることも多いようです。どう考えられるかは、管理会社も読めない場合がございます。

　よろしくお願いいたします。

無果汁さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『共有名義の不動産で片方死亡の場合、名義変更手続きは自分だけでできるか？』の回答をします。

　まず、遺言書の有無を確認ください。もし遺言書に「マンションは共有の息子に相続させる」旨の記載があった場合、お母様がご存命で遺留分に問題がなければ相続登記は可能です。

　遺言書がなくてお母様がご存命の場合、お母様があなたの名義で良いとおっしゃったとしても遺産分割協議書は必要になります。作成してください。

　相続登記に必要な書類
①お父様が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本・住民票除籍
②相続人全員の戸籍謄本、不動産を相続する人の住民票
③全部事項証明書
④固定資産税評価証明書
⑤名寄帳
⑥相続関係説明図
⑦遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書
⑧相続登記申請書

　一般には、名寄帳（なよせちょう）については触れられておりませんが、私道など非課税部分がある場合は、名寄帳には掲載されており、固定資産税の徴収票には掲載されておりませんので、念のため確認用に取り寄せたい書類です。ちなみに市区町村で取得できます。私道部分のみ登記し忘れが意外とあるようです。

　ご自身で登記をされる場合は、評価額による登録免許税の納付費用が必要になります。

　参考にしてください。

ピスタチオさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『どの程度の認知症だと不動産の売買契約が無効になりますか？』の回答をします。

　意思能力が喪失した状態で売買契約を行っても、法律的に無効になってしまします。

　たとえ仲介として不動産会社が取引を進めようとしても、意思能力を判断するのは司法書士ですから、売買契約を無事に行っても、決済が中止になる可能性は十分ございます。

　以前施設に入所されている売り主から購入を担当させていただきましたが、司法書士は、医師による診断書の提出を求めてきました。無事に医師から診断書をいただき司法書士にも本人の意思確認をしていただきましたので、取引を進めることができました。

　また違うケースがあります。高齢者は意思確認が大切と思っておりましたので、電話で質問事項を投げかけ回答していただき問題がないと思っておりました。私の場合は、前もってお電話する旨お話ししておりましたので、心の準備ができていたのかもしれません。しかし、司法書士に確認していただいた際は、回答が不十分だったようです。このまま契約を進めることはできないと司法書士から連絡がございました。

　高齢者の場合、時間帯によっても症状が違うようです。しかし、そのような状態では、契約を進めることはできません。

　かかりつけ医からの認知症の診断書を提出いただき司法書士が問題ないと判断できることは必要のようです。他の回答者が書いたように「認知症患者の不動産取引をめぐる最近の判例動向」も参照ください。

　よろしくお願いいたします。

めぐりさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『近隣トラブルで相手側に非があるとき引越し費用は請求できる？』の回答をします。

　相手側とは、同じアパートの賃借人でしょうか、近隣にお住まいの人でしょうか。今後のトラブルになりかねないとしても、誰がその相手に引越し費用について交渉するのでしょうか。それとも貸主に請求するのでしょうか。

　なかなか難しい問題です。

　トラブルに発展しないように予防することは大事なことと思いますが、私が管理会社の立場だと、非がある相手や貸主、管理会社へ交渉するには引越しせざるをえない客観的理由が明白である必要がございます。

　ご自身で交渉した場合トラブルに発展することも予想されます。

　管理会社に相談し、解決策が出ない場合は、東京都不動産取引「賃貸ホットライン」０３－５３２０－４９５８に相談してみてはいかがでしょうか。
あとは「消費者ホットライン」１８８（いやや）も利用してみてはいかがでしょうか。

　トラブルは時々発生するものです。

　よろしくお願いいたします。

ロンリーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの金利が上がっているらしい』の回答をします。

　まず、フラット３５の平成１５年１０月からの金利の推移を見てみました。
いままで一番金利が低かったのは、平成２８年７月の０．９００％でした。
一番高かったのは、平成２１年５月の３．０７０％でした。

　平成２９年から令和３年くらいは１．２７０％～１．３５０％
　令和４年で１．３００％～１．４８０％
　令和５年１月１．６８０％、２月１．８８０％、３月１．９６０％、４月１．　　　　　　　７６０％、５月１．８３０％

　と、じわじわ上がってきている印象です。過去と見比べてみると、もっと高い時期もあったので意外と動きがある印象でした。

　それに比べると、変動金利に関しては、店頭金利の２．４７５％は１４年くらい変わっておりません。実際借入される方に適用される優遇金利は過去５年くらいしか比較できませんでしたが、０．４４０％～０．３２％とそう大きな動きは今のところありません。

　　かつて、３年固定金利のあと変動金利に移行するタイプを強く打ち出していた都市銀行もあったようですし、１０年固定金利０．６～０．７％を優遇していた時期もあったようです。変遷はあるようです。

　長期固定金利が低い時であれば、あえて金利上昇リスクがある変動金利は選択しなかったかもしれませんが、金利差が広がってくると考えてしまう方も多いでしょう。

　３５年金利が変わらないと予想する人は少なく、住宅ローンシミュレーションする際も、５年で０．２５％上乗せしていくタイプを作成することが多いのも事実です。このスピードで上昇してくれれば良いのですが、上昇し始めるとどうなるかバブルをご存じの方は不安になってしまうでしょう。

　株価に関しても、最安値や最高値というのは、時間が経過してみて初めて見えてくるものです。金利上昇に関しても、なかなか予想は読めないものです。いくつかのパターンを想定したシミュレーションの中からご自身に一番合ったタイプを選択するしかないのでしょう。

　よろしくお願いいたします。

スペースさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『空き家って安く住めますか？』の回答をします。

　空き家を扱っている知人にはなしを聞いてみました。

　地方にあっては、土地だけでは売ったり、賃貸にしたりということができないのでなかなか決まらないそうですが、建物があればDIYをやりたいと思っている方は以外と多く、古くても決まりやすいようです。もちろん、所有者からの相談がないと動けませんが。

　ほかの利用法としては、映画等の撮影用にお貸しすることもあるようです。中には、建物内にある下駄箱に興味を示されたこともあったようです。

　以前古いアパートを撮影用にお貸ししたことがありました。撮影中の部屋を見せていただきましたが、小道具をうまく利用され、違う部屋に思える印象でした。テレビで放送されたのを確認しましたが、部分的に切り取ったように利用されていますので、趣のある部屋として映っていましたので、知っているアパートとは思えないくらいうまく撮影されていました。

　今では、「子ども食堂」などの希望もあるようなので、利用の幅は広がりそうです。

　よろしくお願いいたします。

ダウンジャケットさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『これをしてしまうと退去時の修繕費が高くなる事を教えて欲しい』の回答をします。

　敷金に関しては、トラブルになりやすいので、国土交通省や東京都でガイドラインを発表しています。また契約書等に敷金から支払われる費用について、記載されております。

　基本的には、特約としてクリーニング費用は目安の金額を記載されている場合が多いようです。それ以外にかかる費用としては、「故意に行った範囲」となります。

　具体的には、画鋲やねじに関して、生活上掛け時計のための１か所や壁にカレンダーをかけるための１か所でしたら本来は支障がないようですが、下地まで届いて取り外したら、かなりのへこみができている場合は相談等で決めるようになる場合がございます。状況による場合があるという意味になります。

　費用の高さでいいますと、フローリングの張り替えでしょうか。一部でも全体を張り替えしなくてはいけないケースもございます。もちろん、全額負担ではなく、按分となります。荷物を移動する場合に引きずってしまうとフローリングにキズが付くという意味です。

　経年劣化や自然損耗に関しては、貸主が負担することになっております。
修繕に関しても、故意に壊したもの以外は貸主の範囲となります。

　借主負担となるものとしてクリーニング費用以外は
①フローリングのキズ
②タバコのヤニや匂い
③落書き等の故意によるクロスの破損等
④台所油汚れ（掃除をしなかった場合の汚れが強い場合）
⑤通風しなかったことによる結露、放置によるカビ、シミ
⑥鍵の紛失

　以上が考えられますが、不明点等を担当者に確認しても回答いただけない場合は消費者ホットライン　１８８（いやや）
独立行政法人　国民生活センター
https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai .html
にてご相談ください。

　よろしくお願いいたします。

自動購入さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸アパートの借りてる部屋のガスメーターに宅配物いれてもいい？』の回答をします。

　私物を置くのは、お控えください。

　アパートやマンションには、メーターボックスが各戸に存在しています。メーターボックスは共用部にあたります。最近では、スマートメーターにより以前より検針しなくてもデータで確認できるシステムが構築されてはおりますが、何か不都合があれば様々な業者が点検するため確認する場所です。

　私物が置いてあるため、点検や検針などの本来の業務を妨害することになる場合もございます。

　オートロックのアパートやマンションであったとしても、メーターボックスは施錠させておりませんので、業者だけではなく、アパートやマンションの住人も開閉できるようになっております。

　地震が発生してガスが自動停止された場合はご自身でも点検されることがあるでしょう。部屋の水漏れがあった場合は、メーターボックスを開けて点検されることもあるでしょう。

　非常時に支障が出ることは避けたいものです。

　大切な宅配物が紛失しても、誰も責任をとってはくれません。共用スペースには私物は置かないようにご協力ください。

　よろしくお願いいたします。

ぬーずばーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『境界線越境した部分は何やってもいい？』の回答をします。

　お隣とのことになると対応は難しいものですね。

　越境している隣の雨樋の部分がある土地を購入していただいたことがあります。
そこは売りに出される際、一つの区画を２区画に分筆して販売したので、土地家屋調査士に入っていただき、買主側で契約に立ち合いました。

　契約書の特約に越境についての記載があり、建て替えの際対応いただくとされており、今すぐ撤去してほしい旨の記載はございませんでした。

　例えば、植栽の根っこや枝が越境しているとの話であれば、すぐにでも対応していただけそうな内容です。

　お住いの方は分かっている方もいらっしゃれば、分かっていない方もいらっしゃいます。これからずっとお隣として顔を合わせていくことになりますので、将来の相続の際に、支障が出ることは避けたいものです。。

　ご相談内容ですと、特に今すぐ測量をする理由もないので、お金をかけることもないでしょう。ただし、お隣のことですので、直接話をして、気分を害されても以降気まずくなるのも懸念されます。

　どちらかが建て替えや相続等があるタイミングで、他人に話をしていただくのが、穏便にすすめることができるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

いちいちさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『５０００万円の新築建売住宅の固定資産税はいくらか？』の回答をします。

　固定資産税は、土地と建物別々に課税されるものです。

　固定資産税は、毎年同じ金額を納めるのではなく、３年に一度評価替えによって価格が変動します。また、建物は経年や不動産市況の変化によって価格が変動しますが、評価替えによって下がっていくものです。

　建物には消費税が関係しますが、今回は消費税抜きで５,０００万円として計算いたします。

　建物付きで５,０００万円だとすると、土地３,０００万円、建物２,０００万円として計算してみます（土地と建物の金額の目安が異なる場合は下記の計算式に当てはめてお考え下さい）。

☆固定資産税評価額は
　土地の場合は購入価格の７０％目安で２,１００万円
　建物の場合は購入価格の６０％目安で１,２００万円

☆住宅用土地にかかる固定資産税の軽減措置を適用
　小規模住宅として２００㎡まで課税標準の１/６なので
　２,１００万円×１/６×１.４％＝４９，０００円
　（２００㎡を超えると１/３となります）

☆また新築住宅の場合固定資産税の軽減措置として
　一般の一戸建ての場合　
　→床面積１２０㎡以下の部分は新築から３年間は固定資産税が１/２減額

　長期認定住宅の場合　
　→床面積１２０㎡以下の部分は新築から５年間は固定資産税が１/２減額
　→こちらは、２０２４年３月３１日までの適用

よって１,２００万円×１.４％×１/２＝８４,０００円

４９,０００円＋８４,０００円＝１３３,０００円となり

約１３３,０００円。
あくまで目安とお考え下さい。

　参考になるとよいのですが。

無糖LATTEさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『世帯年収９００万円で７０００万円の家を買うのは現実的ですか？』の回答をします。

　現実的には、難しいと思います。頭金５００万円と記載がありましたので、購入の際の諸費用は別途用意されている前提で回答します。

　住宅ローンで年収の３０％・３５％と設定されておりますのは、比較的に無理なく住宅ローンの返済に回せるだろうと金融機関が判断している数字です。

　現在の家賃とマイホーム用として積立されていたお金があったと仮定すると、その金額をそのまま住宅ローンにまわすことはできません。マンションだと管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いもございます（新築の場合は３～５年は減額あり）。

　年収の２０％は税金や社会保険料としますと、現実手元に残るのは７２０万円になります。

　本来はこの金額から３０％を住宅ローン支払いに充てるとしますと、年間２１６万円となります（固定資産税等もあるので、３５％ではなく、あえて３０％とさせていただきました）。フラット３５の５月金利１．８３％で計算しますと３５年返済で借入金額限度額は６１９９万円となりますが、金融機関の審査金利は銀行によっても違ってきますが、３～４％と言われております。仮に３％として計算しますと、５２００万円を少し切るくらいになります。

　現在３０歳前半ですと、少し経過して、お子さんにきょうだいが欲しいという話しになり、奥様が仕事をセーブされますと、今と同じ収入を維持することができません。

　また、金利の低い変動金利を選択された場合は、金利上昇局面では半年経過後に金利の見直しをされるリスクもございます。５年経過後に現在の支払いの１．２５倍まで上昇する場合もございます。変動金利より先に金利上昇するのが長期固定金利です。変動金利があがったから長期固定金利にきりかえようでは、もう長期固定金利は上昇しております。

　１４年近く店頭変動金利は上昇しておりませんので、このままいくだろうと思うのも懸念されます。上昇に対する備えも必要でしょう。

　親からの贈与税非課税制度や相続時精算課税制度などを受ける可能性があれば、７０００万円も可能かもしれませんが、教育費のそなえも考慮すると慎重にお考えいただくことがよろしいのではないでしょうか。

よろしくお願いいたします。

　

TUBE前田さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『50年住宅ローンはどんな人におすすめですか？』の回答をします。

　いろいろ調べてみましたが、メリットな面が見当たりませんでした。

　フラット５０という商品がございますので、その商品についてご説明させていただきます。

　フラット５０は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱っている商品となります。

　フラット５０の利用条件
　①物件仕様が、長期優良住宅としての品質の良い住宅であることが条件となります。

　②申込人の年齢は、満４４歳未満で８０歳完済を考えますと、現在満２９歳以下の人が対象となります。

　③親子リレー返済を利用される場合、親の年齢は７０歳未満となりますが、リレー継承する子は満２９歳以下という条件になります。

　④フラットの場合は固定金利でずっと変わらないというメリットはありますが、フラット３５よりフラット５０のほうが借入期間が長くなりますので、その文金利は高くなります。（フラット３５の金利が１．８３％とするとフラット５０は２．２６％～２．７３％５月現在）

　⑤住宅金融支援機構が申込人の審査をするわけではなく、取り扱い金融機関が審査をしますので、フラット５０の金利に上乗せした金利で審査されます。

　上記①～⑤を考えてみますと、私には借入メリットが見えてきませんでした。

　ほかの方法がすべて却下されてフラット５０だけ審査が通る条件を考えても、メリットは見えてきませんでした。

　仮に借入審査が通り、実行したとして、繰上返済をして期間を短くすることは可能で、手数料も不要だとしても、借入金利が下がるわけでもございません。

　親子リレーで、２９歳以下の方を後継していくことも懸念されます。

　借入条件のご提示はできましたが、ご希望の回答には至りませんでした。

　よろしくお願いいたします。

なんでも安くさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『仲介手数料を安くする交渉方法はある？』の回答をします。

　時期によっては、賃料交渉をして安くなることはございます。入学後の落ち着いた５～６月や１０～１１月は比較的引っ越しが少ないのでねらい目かもしれません。

　不動産会社による違い（物件によっても）

　①敷金・礼金無しの物件は、募集図面を見ておりましましても、目にすることはございます。よくよく見ていますと、契約時にクリーニング費用を先払いし、保証料を賃料等の１ヶ月分、月々の支払い時に賃料等の１～２％を上乗せして保証料の更新料はいらない、消毒料等とあり、計算すると意外と費用がかかっていると感じる物件がございます。

　
　②仲介手数料は０．５ヶ月分（税別）とうたっている会社もございます。

　③敷金・礼金・仲介手数料ありと記載があっても、保証料もなく、余計な費用がかからず、月々の支払いもシンプルな物件もございます。

　物件を探され、不動産会社に出向かれるのでしたら、内見後契約時に支払う金額と月々に支払う金額を書面でほしいとお願いし、異なるタイプ（①・②・③のケース）で、比較してみてはいかがでしょうか。

　違いを把握することができ、その中でご自身が住みたい物件がありましたら、１物件に絞って、「賃料が少し安くなるようでしたら、申し込みしたい」と交渉してみてはいかがでしょうか。どの物件でも交渉していると、効果はなくなってしまいそうです。

　人気物件で、すぐ決まるような物件でしたら交渉にのっていただけない場合もございます。仲介手数料は１回きりの支払いですが、賃料でしたら１，０００円でも安くなれば、敷金・礼金・仲介手数料・保証料等すべてが安くなるので効率はこちらの方がいいようですが。

　検討してみては、如何でしょうか。

CAROLさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家を建て替えた場合に家屋番号の再使用はできる？』の回答をします。

　実際、建て替えをされている建物の全部事項証明書を確認すると、以前の家屋番号に枝番を付けたのを目にしました。明確な理由が不明だったので法務局に確認しました。

　再使用を禁止することは特に記載はされていないようですが、使用されてないことのようです。

　現在の建物を解体しましたら、管轄の法務局に「建物の滅失登記」を申請します。滅失登記をしないと新しい建物の登記ができないからです。

　新しく建物ができましたら、建物の表題登記を土地家屋調査士に依頼し、土地家屋調査士から管轄の法務局に新しい建物ができた連絡をして予定の家屋番号を
頂く流れのようです。プロ同士なのであえて紛らわしいことはしないということでしょうか。

　同じ番号だったら、建設時期の異なるどの建物のことなのか混同してしまうので、あえて使用しないのが一般的なようです。

　どうしても利用したいということでしたら、管轄の法務局に相談されてみてはいかかでしょうか。

　参考になると良いのですが。

らびぬーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『月極の駐車場に自動二輪をとめてもいいか？』の回答をします。

　賃貸マンション内でなくても、近くの月極駐車場でたまにバイク置き場として、ご利用いただいたことはございます。

　しかし、駐車位置によってお貸ししたことがある程度になります。

　なぜかと言いますと、バイクが倒れてくることを駐車場の両側に車を止めている方が懸念されるからです。一時的にバイクを止めていただけでも、管理会社へ連絡がくることもございます。大事な車なので、皆さん大切に保管したいのだと感じたことがありました。

　ですから、端っこが空いており、注意喚起をして、契約書に特約もつけて、費用も車と同じでご利用いただく条件で、お貸ししたことがある程度とご理解ください。

　大手の管理会社のアパートの場合、バイクは不可とされていることが多いようです。個人でアパートを所有されている方で、1台3,000円とされて台数制限を設けて募集される場合もございます。

　バイクを利用される方は、募集図面や賃貸マンションの近くでバイク置き場の利用が可能か、事前にお調べいただくと安心できるのではないでしょうか。

　参考にしてください。

とにかく明るいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅購入、家を買おうと考えています。明るい家が欲しいです。』の回答をします。

　明るい家とおっしゃっているのは、日当たりが良い家のことでしょうか。

　日当たりが良い物件というと、南道路に面していて、リビングが南側にある間取りを想像しますが、このタイプがご希望でしょうか。開放的で一見するとよさそうに思えるのですが、前面道路に人の往来があり、常にカーテンを閉めていないと人の目線が気にり落ち着かないとお住いの方から聞いたことがあります。

　南側が地域の方が利用する公園の場合、ご自身のお子さんが小さい頃は便利かもしれませんが、夜は物騒な気もしますので、必ずしも良いことばかりとは思えないようです。

　すべてを兼ね備えた物件はほとんどございませんので、ご自身の重視される優先順位の高い条件をクリアでき、物件を内見した際しっくりくるものがあれば、検討されればよろしいのではないでしょうか。

　参考になると良いのですが。

マホニーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住み替えの際の内見のタイミング』の回答をします。

ご質問文を拝見する限りでは、内見自体は早めにされても問題はなさそうですが、売却代金を新しい物件に充当させるとなると物件購入はすぐにできませんので、現在売り出されている物件に目を慣らしておくイメージでしょうか。ご自身の持ち家がいくらの査定額になっているのかを把握されているのでしたら、購入物件の価格も考えての内見ということになるでしょう。

一般的に、物件の内見申込はwebサイトなどを通じて売主側の仲介業者に向けてする流れになりますが、売主側の業者の方は内見希望者の資金状況や買い替えのスケジュール状況を詳しく把握した上で内見の可否を判断することは基本的にないので、買主を選ぶような余程の高級物件などでない限り内見を断られることはまずないでしょう。

また、仲介業者からするとたくさん来る内見希望者のうちのどなたが物件を購入されるかは分からないので、冷やかしだと考えることはなく大切に案内いただけると思います。遠慮する必要はありません。気になることは、質問して回答をいただきましょう。

余談ですが、2022年から住宅ローン控除や建物の仕様がかなり変わっております。その調査も含めて内見されるとよろしいのではないでしょうか。

検討したい物件に出会えた場合は、現在の住まいの引き渡し時期が問題になりますので、その点はご理解下さい。

参考になると良いのですが。

こしょーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『私道負担なぜ払わないといけない？』の回答をします。

　
　建築基準法では幅員４ｍ以上の道に2ｍ以上接していないと、家は建てられないとされております。
　法務局に備え付けのある図面の中に公図があり、道路部分に地番がついている所は私道であることが多いようです。

　私道の場合、「掘削通行権」という覚書を交わしておかないと、所有者が変わって、通行する場合に通行料の支払いを求められるときに不利になるかもしれません。

私道と言ってもいろいろな私道がございます。

　幅員４ｍの一部に公道を含んでおり、不足分をセットバックして私道として個人や複数人で所有する場合があります。

　もともと一つの区画一帯を複数の地主が所有し、区画整理して私道を新しく作り、私道を自治会で所有する場合もあります。

　街並みをつくる場合に、道路部分として一部セットバックして両側の人が個人又は複数で所有している私道もあります。

　地域によっては、年会費として積立されているところもあるようです。道路の補修が必要になった場合に、まとまったお金をいきなり徴収すると集まらないケースも考えられるからでしょう。

　以前は私道が誰の所有かなどあまり意識されておりませんでした。道路も整備されて時間が経っており、そろそろ補修が必要になり所有者を確認すると、調査をしても所有者が亡くなっており、その後相続もされていないケースも出て問題視されています。

　私道でも、自宅前の一か所のみのくぼみができた場合は、保存行為として単独で補修もできるようですが、くぼみが複数個所に広がり、道路全体を補修する場合は、管理行為として所有者の過半数の賛成が必要となり、現状スロープの道路を階段や、階段をスロープにする場合など道路に変更を加える場合は所有者全員の賛成が必要とされます。しかも、自治体の助成金支出には、共有者全員の同意が必要としている自治体が多く、共有者の一部が不明になると必要な補修が滞るといったことが起きているようです。

　舗装に関しても、検索してみても公費として補助いただける割合は自治体によって５０～９０％とばらつきがあり、残り部分を所有者が負担とされているようです。私道をお持ちの方は、事前にお住いの自治体でどれだけ補助いただけるか確認したほうがいいようです。

　そもそも私道はどのような道路であるかを所有者は意識してほしいところです。また、所有者が分からず、道路の舗装もできないことが無いように、日頃から所有者の連携は必要だと考えます。

　よろしくお願いいたします。

パプリカ２０２３さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家族信託で不動産を管理するメリット・デメリットは何ですか？』の回答をします。

　文字通り、家族を信じて財産を託された家族（この場合は兄弟）が柔軟に財産を管理する制度です。

　家族信託は、基本的に認知症対策のための契約です。ですので、原則認知症を発症した後には契約を結ぶことができません。

　しかし、判断能力に問題がない軽度認知障害（MCI）なら契約を結べるケースもあるようです。

　メッリトとしては、土地の所有者が認知症を発症しても、生活費のお金の出し入れや不動産の管理を受託者で行うことができます。また、まとまったお金が必要になった場合、土地の売却も可能です。成年後見制度よりも柔軟な財産管理ができるようです。

　デメリットとしては、所有者の信託財産評価額に対して契約や組成費用を弁護士や司法書士に支払わなければなりません。ほかにも相続人がいる場合で、信託監督人を付ける話になりますと、伴走支援となりますので、もっと費用が続くことになります。
あとは、受託者が勝手に使いこんでしまうことです。兄弟以外に相続人がいるかも関係してくるようです。

　よく考えて対応ください。