宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
明るさが原因で寝付けないのですね。
睡眠のための明るさ調整であれば、遮光カーテンなどいかがですか？

遮光カーテンとは、光を遮断する機能を持つカーテンです。

その機能は1級から3級まであります。下記リンク先を参照ください。
一般社団法人日本インテリア協会
https://www.nif.or.jp/other_files/mark/P01_202106.pdf

●1級・・・遮光率99.99％以上
（人の表情の判別ができないレベル）
●2級・・・遮光率99.80％以上99.99％未満
（人の顔あるいは表情が分かるレベル）
●3級・・・遮光率99.40%以上99.80%未満
（人の表情はわかるが事務作業には暗いレベル）

これら機能を持つカーテンは、一般のインテリアショップなどで容易に購入可能です。

参考になると良いのですが。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まず最初に、喫煙によって生じる、お部屋への影響を考えてみましょう。
それは主に、
・強烈な汚れが付着する
・強烈な臭いが付着する
ということです。

これらの除去に、多額の費用が必要になるというのが、喫煙する方が賃貸住宅を借りる場合の注意点です。
（借主に原状回復義務が発生する）

質問者さんの喫煙の程度にもよりますが、有利なお部屋探しとしては、
・借りる当初から喫煙による汚れがある
　（または壁紙の償却が済んでいる※1）
・借りる当初から喫煙の臭いがある
このような物件であれば、原状回復の心配の「少なく」なり、宜しいのではないかと思いました。

※1　壁紙の償却が済んでいたとしても、臭いが壁紙の下の石膏ボードにまで到達している場合があり、その場合、壁紙の交換だけでは済まない事もあります。


喫煙可能のお部屋でも、きれいな部屋を汚したら、当然、原状回復義務を負います。バルコニー等での喫煙も、近年では問題視されることがあります。このため、なるべく周辺への影響が少ない喫煙具の採用なども検討してみてはいかがでしょうか。


以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
＞不動産売買の契約で、「損害賠償額の予定」と「違約金」を別々に定めることは法律上認められますか？

認められると思います。
それぞれ異なる原因により発生し、異なる効果を期待して請求するものですから、別々に定めることは法的に可能だと思います。
しかし、一般的な売買契約の内容では、損害賠償額の予定＝違約金としている例が多いと思います（全宅連書式等)。


＞仲介業者からマンション等を購入する場合これらの規定が売買契約に入っていることは当たり前ですか？

あたりまえですね。
宅地建物取引業法第35条1項9号、同法第37条1項8号にて、これら規定について説明することが、宅建業者に義務付けられております。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
退去時、必ずしも双方が出合う必要はありません。
立会いをしないデメリットは、精算時に金銭面で後味の悪い思いをすることがある、ということです。

「節約できる時間」と「金銭面のリスク」を天秤にかけ、どちらが有利となるかでお選びになられたら宜しいかと思います。


【説明】
実際に借主様に立ち合いをお願いしていない管理会社もありますね。
立ち合わない場合のデメリットの具体例を示します。あくまで「可能性」の話として、ご覧ください。
（まず起こらないことだと思います）

①質問者さん引越し
↓
②管理会社へ鍵の返却
↓
③管理会社によるチェック

となった場合で、
①の引越し後に「誰か」が物件を傷つけて、質問者さんに原状回復工事の請求をされても、質問者さんがそれに反論することは難しいかもしれません。

人の記憶では、細部の情報を正確に保てません。
また、質問者さんが実際に傷つけていたとしても、忘れてしまうこともあります。

これらは、鍵を返す前の状況であれば、誰が問題を起こしたのか、責任の所在をはっきりさせやすいと思います。

また、立会いすることのメリットとして、
●管理会社に何か指摘されたとき、その場で弁明できること
●誤って備品を搬出してしまっても（洗濯パンのエルボなど）、時間内であれば、弁償しなくて済むことがあること
これらがあります。

ちなみに私が管理を担当していた時は、土・日も対応しておりました。
我々も後から借主様に汚損・毀損のお話しするよりも、借主様にその場でお話を聞けた方が、状況を貸主様に伝えやすいと思います。

このため、時間が許すならば、立会をお勧めしたく思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
収益物件とは、賃貸収入等、定期的に一定の収入がある不動産のことです。
現在賃借している人がいなければ、住むことは可能です。

【説明】
収益物件には居住用の他、店舗、事務所など様々な種類があります。

これらの物件に自ら居住することは可能ですが、
●貸店舗など居住用ではない物件の場合、用途変更の手続きが必要な場合がある
●その規模や用途により、居住用物件としての税金軽減が受けられない可能性
●低金利の住宅ローンの利用ができない可能性
がありますので、担当宅建士によく調べてもらった上でご検討下さい。

以上、回答いたします。　

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
耐震性を求めるのであれば、気にした方が良いでしょう。

ちなみに住宅性能表示制度は耐震等級のみならず、住宅の様々な性能について解り易く示しているものですので、担当の宅建士さんがいれば、気軽に質問してみましょう。

【補足説明】
ちなみに耐震等級で言えば、木造住宅でも最高等級の「3」がとれます。
しかし、私が過去に取り扱った分譲マンションでは「2」が多いように感じました。
（大規模建築物では最高等級の取得は難しいのかもしれません）

しかし、耐震等級の数字だけで全てを判断しては危険です。


住宅性能表示制度により交付されるものは次の2つがあります。

●設計住宅性能評価書（設計図書を基に判断されたもの）
　→設計時のものなので、必ずしもその強度が実現できているわけではない

●建設住宅性能評価書（現場審査を経て判断されたもの）
　→設計された内容が、建物の施工に反映されて初めて意味がある

場合によっては、設計住宅性能評価書しかない建物もあります。
（住宅性能表示制度の現場審査受審は義務ではない）

なお、万が一の建物品質について施工会社と紛争があった場合、指定住宅紛争処理機関の支援を受けられるのは、建設住宅性能評価書を受けた建物のみです。せっかく制度ですので、上記2つの資料が揃っていることを確認しましょう。


また住宅性能表示制度では耐震等級の他にも様々な項目があります。

・火災時の安心
・劣化軽減対策
・維持管理対策
・温熱環境・エネルギー消費量
・空気環境
・光・視環境
・高齢者への配慮
・防犯
などです。

うまく活用できれば、理想の住宅選びの参考になるはずですので、慣れるまでは大変ですが、宅建士を上手に活用して、検討してみてください。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私は主に以下の5つです。　
1.ネット検索
2.書籍での調査
3.士業の先生へのヒアリング
・弁護士
・司法書士
・土地家屋調査士
・行政書士
・建築士
4.行政機関へのヒアリング
5.金融機関へのヒアリング

【説明】
お客様から、自分では分からない宿題を戴くたびにいろいろ調べます。その積み重ねが多ければ多いほど、知識も多くなっていきます。

私の場合は、
下調べ（ネット+書籍での調査）→専門家の意見を聞く、という流れが多いですね。
ある程度の知識がないと、専門家の方にお話を聞くにしても理解ができないので、下調べは大事です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
なぜかといわれれば、売買が禁止されていないから、という回答になります。
わが国では私的自治の原則といい、私人間の契約に原則として国家は干渉せず個人の意思を尊重する、という考え方があるからです。

ただし、日本国にとって重要な土地の周辺については、その土地建物の「利用を制限」する法律があります。
重要土地等調査規制法（三井住友トラスト不動産）
https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/3727


＞海外の方が土地を買いまくれば自ずと侵略されるのか？

法律または憲法（財産権の保障）の改正をすることで、防げると思います。
現在様々な意見があり、外国の方への選挙権に関する議論などもなされていますが、この点含め、慎重に議論すべきであると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
平成16年に制定された景観法により、多くの自治体により景観条例や景観計画が制定され、景観についてのルール作りがされています。

京都のみならず、他の地域でも景観条例・景観計画があります。

一定規模以上の建物を建築する場合、事前に、自治体に対して届け出をし、色柄、場合によっては形状など、景観に関する指導を受けます。

静岡や山梨の一部コンビニの看板も茶色です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
木造住宅の方が費用を抑えられる傾向にあります。

【説明】
費用については、
●建築費
●維持費
●処分費（売却・解体）
これらを総合的に検討する必要があります。


●建築費については木造の方が安いです。
軽量鉄骨造に関する資料が少ない（重量鉄骨と一括りにされる）のですが、私が活動する静岡地方法務局発行の新築建物課税標準価格認定基準表では、
・木造　　　92,000円/㎡
・軽量鉄骨　103,000円/㎡
の差がついています。
（令和3年度版）
https://houmukyoku.moj.go.jp/shizuoka/page000001_00293.pdf
肌感覚では、実際の建築費としてはこれ以上の価格差を感じています。

●維持費は、大差がありません。
・防蟻工事（しろあり）
・防水工事
が必要ですが、これは両工法で大差がありません。
軽量鉄骨でも下地に木材を使用していることがあるからです。

●処分費は、解体では木造の方が安く、売却では軽量鉄骨の方が高く売れます。（ただし築年数次第）
・解体工事費は、木造なら3万～5万円/坪、鉄骨造なら4万～6万円/坪が目安となります。
（SUUMO）
https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/kodate_kaitaihiyo

・売却価格は軽量鉄骨の方が高めに設定されますが、建築後の期間が経過するごとに、差がなくなっていきます。


上記の通り、木造の方が費用面では有利です。また、住宅ローンの利息の差まで考えると、その差はさらに大きくなりますね。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
専門的な業務ができるので有利であると思います。

【説明】
ただし前提条件があります。
宅建士の資格を取っただけでは知識と経験が不十分で、在宅では効率よく稼働できません。
宅建士取得後、宅建業者にて、実務を十分経験してから行うのが理想的です。

在宅では個人情報等の取扱いに細心の注意しなければいけませんが、やりがいはあると思いますので、挑む価値はあると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
本来の言葉は英語で「tenant」であり、意味は借主・借家人を指します。

この語の意味であれば、住まいの賃借人もテナントと言えますが、世間では、店舗や飲食店を運営する事業者である賃借人に対して使われています。

テナントとして募集されている物件は、住まいとしての利点より、
●集客が見込める立地（人の往来が多い、目立ちやすい、入りやすい）
●店舗としての機能性（一般住宅用設備は不要）
などに優れることが多いので、居住に不向きな物件が多いですが、中には住める物件もあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
わかりません

【説明】
アパートとマンションの違いについて、明確な定義はありません。

よく言われるのは、
●構造・・・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）、鉄筋コンクリート（RC）、鉄骨（S）などはマンションに分類されることが多い
●階数・・・主には3階建て以上の建物がマンションに分類されることが多い
●権利・・・所有権に由来するものはマンション、賃借権に由来するものは、マンションまたはアパート

ご質問の木造3階建ての集合住宅であれば、アパートと判断されることが多いとは思いますが、最近では木造のマンションも出現しています。

【三井ホーム　MOCXION】
https://www.mitsuihome.co.jp/property/mocxion/

このように基準が明確ではないので、一概になんともいえない、という状況です。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
就く職種にもよりますが、有利に働くと思います。

【説明】
就活先が宅建業者であれば、業務に従事する者5人につき1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置することが法律で義務付けられていますので、優遇されると思います。

その他でも金融機関や総務系の職種で不動産に関与するならば、宅建士の知識は役に立つものと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
トレーニングは可能ですが、種類を選びましょう

【説明】
近年のマンションであれば遮音性能に優れた床材が採用されていることもありますが、それでも衝撃音を完全に防げるものではありません。また、マット等を敷いても、体重の載った激しい運動だと、振動の全てを吸収できません。

室内でトレーニングするならば、振動の発生が少ないトレーニングの方法や器具を選びましょう。
（工夫次第でいろいろできると思います）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
37条書面・・・媒介契約の履行として、依頼者に交付するもの
売買契約書・・・契約当事者（売主・買主）の権利義務について規定するもの

上記のように、目的に違いがみられます。そして、記載項目の多さは、

売買契約書＞37条書面という関係が成り立ちます。
（売買契約書の内容に、37条書面に記載する項目が網羅されている）

37条書面には、絶対的記載事項と任意的記載事項がありますが、それら各項目は、契約当事者の権利義務を明らかにするうえでも重要な項目ですので、売買契約書でも必要な項目です。
（この為、実務では売買契約書のみを作成し、37条書面と兼用させることが多いです）

売買契約書のみに求められる（義務ではないが有った方が良い）項目としては、
●設備に関する事
●印紙の負担区分
●契約当事者が複数いる場合の取扱い
●規定外の事由が発生した時の協議義務
●細かい特約や容認事項（残置物の扱いや、近隣との申合せ事項、合意裁判所など）
こんなところではないでしょうか。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ケースによります。

【説明】
宅建業者と関わりのない宅建士が、「報酬を得て」、他人を代理して契約書の作成をすることは違法と判断されることがあります。

しかし、宅建業者は、宅地建物取引業法により、契約書とほぼ同義の37条書面の作成を代理して作成することが認められております。

ですから、契約書（37条書面）の作成主体が宅建業者であれば、法律で認められた行為ですので問題がありません。

例えば、宅建業者に勤務している宅建士が給与を受領して契約書を作成する場合、宅建業者の依頼により宅建士が報酬を得て契約書を作成する場合などです。

売買契約書のレビュー（審査等）に関しても同様です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
階高　・・・例）1階住戸の床から、2階住戸の床までの高さ
天井高・・・例）その住戸の床から天井までの高さ

【説明】
たしかにわかりにくいですよね。
天井高は空間そのものを表しますから感覚でわかりますが、階高はパンフレットや設計図書などを見なければ知ることはできません。

階高と天井高の数値が近ければ拡張性が乏しく（床や天井が直貼りなど）、離れていればある程度の拡張性が期待できます。


しかし、階高の存在に気が付いた質問者さんの着眼点は、大変素晴らしいと思います。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
依頼者に対し、損害賠償など法的な責任を負うことがあります。

【説明】
重要事項説明は、不動産会社との媒介契約に基づいて行われているものと思います。

この媒介契約により、宅建業者は依頼者に対し、
●調査義務
●説明義務
を負い、

民法の規定により、
●善良なる管理者としての注意義務
を負います。
（場合により、一般的注意義務となる場合もあり）

重要事項説明を間違うということは上記の義務違反に該当しており、宅建業者は媒介契約の債務不履行責任を負うこととなり、結果、依頼人に与えた損害を賠償する責任が生じることがあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
おそらく窓の取り付け方の事だと思います。

【説明】
サッシの取り付け方にはいろいろな方法があり、そのうちの一つに抱き収まり（だきおさまり）という取り付け方があります。
質問内容はこの事ではないでしょうか。

抱き収まりを簡単に説明すると、窓が壁に埋まっているように見える、取り付け方法のことです。
（コンクリート製の建物に多いです）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
鍵の種類です。
賃貸でしたら、逆マスターキーの事だと思います。

●逆マスターキー
　複数のキーで、１つのシリンダーを操作するときに用います。
　マンションのエントランスなど、複数の人が一つの鍵を開けるときに使います。

借りる側に関係することとしては、
・部屋の鍵とエントランスの鍵が1本で可能なので大変便利です
・スペアキーの作成は、メーカーに依頼して作成しなければなりません
　（個人が勝手にスペアキーを作ることはできません）
・スペアキーの作成は割高で、時間もかかります
・鍵が多く必要な場合は要注意です（多くは5本もらえます）
・紛失時の費用が高額になる事があります

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
建物に重大な欠陥があるかもしれません。
保証期間内に事業主（売主）に確認してみましょう。

【説明】
どの様な汚れか分かりませんが、外壁等に雨水等が浸入してできた汚れであれば一大事です。
新築でしたら、十分な保証が付いているはずです。
（契約不適合責任、品質確保の促進等に関する法律、瑕疵担保責任履行法）

これから長い付き合いになる建物ですから、気になったことは問合せし、その記録も残しておきましょう。
（柄であったならば、安心できますね）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
通行人の安全の確保は、その業者さんの認識次第です。

【説明】
足場工事は天候に左右されるので、作業できる時に素早く作業しないと、売り上げが上がりません。
また、足場工事を発注する側としても、足場が解体できないと次の工程に進めないので、足場業者さんに素早い作業を求めます。

足場工事では、「足場の組立て等作業主任者」の国家資格を持った人が、労働災害の防止の為、指揮監督を行いますが、作業の安全性に、絶対はありません。

工事の付近では、資格者により安全についての配慮はされていますが、安全のためには近づかない、というのが正解だと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
法に適合している建築物です。

【説明】
構造的な問題とは
●設計
●施工
いずれの原因によっても発生します。

設計については、建築基準法に基づき、行政庁の建築主事又は民間企業の指定確認検査機関に対し、法に違反していないかを申請し、確認してもらいます。

この点、この建物には問題はありません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
借地権について回答します。
ご質問の内容ですと、準共有者としての地位は失いません。

【説明】
ご質問の状況を民法の規定にあてはめると、179条の混同により、所有権以外の権利（今回は借地権）が消滅します。

具体例で示しますと、

●AさんとBさんが借地権を準共有
↓
●Aさんが土地の所有権の一部を取得
↓
●これを民法の規定にあてはめると、Aさんの借地権が消滅し、Bさん借地権のみ残る
↓
●Aさんはその土地を使用することができない

ということとなり、Aさんにとって不都合が生じてしまいます。
（流れは異なりますが、借地権付の分譲マンションの1室を、敷地の所有者が購入した場合に、その住戸に対する借地権が消滅してしまう、と考えると、不都合な状況が解り易いかもしれません）

しかし、借地借家法15条（自己借地権）に、この不都合を解消する為の規定があります。
（借地借家法は民法の特別法にあたり、民法よりも優先されます）

この条文には、
他の者と共にその借地権を有するときは（準共有）、その借地権は、消滅しない
と明記されています。


従って、準共有者が所有権を取得しても、準共有者としての地位は失わない、と回答いたしました。
ご確認ください。


【混同　民法179条】
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC179%E6%9D%A1）により、

【自己借地権　借地借家法15条】
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95%E7%AC%AC15%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
過信は禁物です。シロアリのリスクは、工法問わず存在します。
優秀な住友林業さんの建物でも、定期的な防蟻措置と点検は欠かせません。

【説明】
住友林業さんの建物では、新築時の構造体への防蟻措置に加え、地中に埋めこまれたパイプに薬剤充填する方法を併用することで、優れた防蟻効果を発揮しています。

しかし、近年増加しているアメリカカンザイシロアリは、地中を経由せず、飛翔して空から侵入してくることがあります。地中のパイプでは、アメリカカンザイシロアリ対策としては難しくなります。

このアメリカカンザイシロアリの害は防ぐのが難しいため、住宅メーカーではアメリカカンザイシロアリの害による補償は免責（責任を負わない）とされる約款もあります。

ですから、各メーカーの情報を過信せず、定期的な点検と防蟻処理が重要であるとご認識頂けると、長く建物を維持できるものと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
BBQの態様によります。

【説明】
食べ物をバルコニーで調理するだけなら、それを規制する法はありません。
しかし、

●騒音
●煙や臭気
●火を使うことによる建物への影響

これらの「程度」がひどい場合には、近隣住民や賃貸の場合の建物オーナーに迷惑を及ぼすこととなり、違法性を帯びることがあります。注意しましょう。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
退去立会の経験ありますが、壁紙の傷はわりと発見できます。
退去時に請求されたら原状回復費用の負担が必要となります。

【説明】
傷の原因は質問者さんの過失ということですから、退去時に原状回復をする必要があります。

ただし国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、
●質問者さんの負担分は、通常損耗、経年変化を除いた残存価値であること
●仮に張り替えたとしても、その面積は1面のみなど限定的であること
（一部の貸主や管理会社から訳の分からない請求が来ることもありますが、冷静に対処しましょう）

このようなルールが基準となっておりますので、傷の程度や質問者さんの居住年数によっては、原状回復の負担がないということもあります。
（短期間で退去する予定の場合はご注意ください）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
洋風禁止、となってはいないようですが、その条件から、和風の外観以外の建物建築が難しいエリアが存在します。

【説明】
京都市には、
●和風の外壁を基調を求める地域
●歴史的町並み等と調和した意匠形態を求める地域
●屋根は日本瓦（色は原則いぶし銀）や金属板を求める地域
などがあります。

外壁と屋根が和風ですと、おのずと外観は和風、となってしまいそうです。

洋風の建物が好みの場合は、専門家と十分協議の上、検討する必要がありそうですね。

以上、回答いたします。

京（みやこ）の景観ガイドライン　■建築デザイン編
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000281/281294/guideline_design.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
新築なのに水が漏れてきたら驚きますよね。。。
家財道具などの被害はありませんでしたか？

原因としては、
●給水管の接続不良や別工事での配管損傷
●排水管の接続不良や別工事での配管損傷
●給湯管の接続不良や別工事での配管損傷
●雨漏り（新築時の施工不良）
●上階の不適切使用
これらが考えられます。

【説明】
給水管施工時に漏水検査を行いますが、漏れる量が微量で気付けなかった場合、検査後の別工事で配管を傷をつけてしまった場合などがあります。（排水・給湯も同じ）

雨漏りも表面化するまで時間がかかることがあり、竣工時の検査を通ってしまうこともあります。

上階の方の不適切使用については、私も対応した経験があります。（過酷でした）

以上、回答いたします。