カタカナが苦手さん

不動産FP橋本です。

サムターン、シリンダーについて回答いたします。

玄関扉を挟んで、外側から鍵を差し込む穴の部分をシリンダーと言い、家の内側からつまみを横にすると鍵の施錠ができ、縦にすると鍵の開錠ができるそのつまみ部分がサムターンと言います。連動しており、１対とお考え下さい。

空き巣は、玄関扉ののぞき穴や郵便受けスペースから工具を入れてサムターンを回して開錠し、室内を物色するようです。以前勤務していた会社で、郵便受けスペースからサムターンを回され空き巣被害が発生したため、郵便受けスペースを塞いだことがありました。

注意が必要ですね。
よろしくお願いいたします。

30代一人目出産ゆきさん

不動産FP橋本です。

お子様の誕生おめでとうございます。
お子様のためになにかできないか考えてしまいますよね。

平米数にもよりますが、現在のお住まいが２ＬＤＫとの事ですと、そう狭い印象はございません。実際、２ＤＫの賃貸マンションで生活されていたお客様を多く見ておりました。お子様が２人になると、もう１部屋あるタイプの賃貸か分譲に引っ越しを検討される方がふえていた印象です。

簡単に考えられるのは、リビングの一角に低めのパーテーションを設置し、お子様のお昼寝、おもちゃ置き場等を置く場所を設定する。
使い終わったら、おもちゃを収納するボックスを設置し片づける習慣をつけるトレーニングにもなるのではないでしょうか。

お子様が小さいうちは、滞在時間が長いリビングをうまく工夫されるほうが、ストレスなく始められるように思います。

それでも、ご自身のイメージと違うなと感じられたら、具体的に引っ越し等考えてみる機会かもしれません。

よろしくお願いいたします。

ローン・金利選択中さん

不動産FP橋本です。

『固定か変動か金利が心配』についていたします。

悩ましいところですね。
先ず、固定金利については、
借入期間中は、金利の変動がないので、金利が上がる心配はなく、生活設計が立てやすい点は、メリットです。デメリットほどではないですが、変動金利より金利は高く1％くらいはすると思います。

変動金利の場合は、金利0.4％くらい（もっと高い金利もあります）なので、元金の残高が減るスピードが速い傾向にあります。デメリットは、物件引き渡し時より6か月間は、金利の上昇はないのですが、6か月を過ぎると金利が上昇した際、5年間支払金額はそのままですが、利息支払いが優先されるので、元金が思ったほど減っていかない場合があります。
また、5年後、金利の見直しがあり、支払額は、1.25倍までですが、やはり利息支払いが優先されますので、思ったほど元金が減らないことも意識しないといけません。

ただし、繰り上げ返済を予定している人は借入期間を短縮できますので、変動金利のメリットでしょうか。

変動金利を選択する場合は、ぎりぎりの支払で契約するのではなく、支払いに余
力も持って対応してほしいところです。

転職や家族の病気等思わぬ出費がある場合もあります。

固定金利と変動金利、両方をうまく活用される方もいらっしゃいます。

具体的に検討される場合は、両者を比較し、ご自分の許容範囲を確認して決めることが大切のようです。

よろしくお願いいたします。

住宅安く買い隊さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『なるべく住宅安く買いたい』について回答をいたします。

住宅を安く買う方法としては、建設後１年近くたった物件があれば、値引き交渉に応じていただけるかもしれません。住宅完成後１年経ってしまいますと、新築物件とは言えず、新古物件に入ります。つまり、新築後誰も住んだことがない家ということです。ただし、ご自身の好みの間取りではないかも知れません。

コロナが始まる前までは、建物は完成しているがいくつかの棟が残っている場合がありました。それが、コロナ禍に入って、物件数が追い付かず、売り出し価格で決まっていた状態でした。

やっと落ち着きましたが、まだ物件価格は高いように感じます。

狙い目の物件があったとして、購入するための下準備はできているのでしょうか。

高い買物ですので、良い物件かの判断ができるかということです。
先ず、資金計画をされたことがありますか。されていれば、購入したいと思った物件があったということですね。

手付金（契約時に支払うお金）と諸費用の手持ち分は現金で用意できますか。

変動金利、１０年固定金利、全期間固定金利の違いを検討されたことはありますか。ちなみに、物件引き渡し時の金利が適用されます。

申込をすると、１週間後くらいには契約をすることになります。
金利の種類は引き渡しまでに決めればよいので、そこまで急ぎませんが。
その時、購入するという決断ができるのでしょうか。

家族内で、住宅に関する希望についてじっくり話をすることが大切です。
下準備ができていれば、ご家族の金利に対する許容範囲を確認して決断できるかと存じます。

よろしくお願い致します。

消しゴムさん

不動産FP橋本です。

「1か月に満たない期間の賃料は、１ヶ月を３０日として日割り計算した額とする」と契約書の条文を使用されている不動産会社が多いように思います。

そうすると０.５ヶ月分の賃料となります。

私の以前勤務しておりました会社は、退去月の１ヶ月の日数をもとに計算しておりましたので、１５÷２８として計算し、端数は四捨五入で対応しておりました。

1ヶ月を30日と計算されている他業者も多いように感じます。

よろしくお願いいたします。

たいやきさん

不動産FP橋本です。

管理会社が大手の場合のメリットは、
法改正があった場合の対応がはやい。

重要事項説明書の際のハザードマップの説明の義務化や
建物状況調査の結果の概要についての説明等

民法改正に伴う変更など、ガラッと変わる重要部分については、どの不動産会社も
意識して対応しておりますのであまり差は感じませんが。

デメリットとしては、
大手だからという意味ではありませんが、消毒料、２４時間サポート料等諸費用が多くかかる印象があります。
また、契約も画一的なのか、定期借家契約が少ないような印象です。
あくまで、私の個人的な意見になります。

管理会社が地元の場合のメリットは、
貸主とのつながりが強いので、設備の故障などの対応がはやい。
物件までの距離が近いので、入居者のトラブルに対応しやすい。
例えば、鍵の紛失による鍵の貸出等
アパート等周辺の環境を熟知している。

デメリットとしては、
細かい部分の法改正の対応が遅い場合がある。
大手と違ってチェック機能が行き届かない場合があるように感じます。
従業員数も少ないので、案内等で効率よく対応できない場合がある。

いろいろ比較できていない場合もあります。
あくまで参考にしてください。

くろきりさん

不動産FP橋本です。

まず、国土交通省の「宅地建物取引業者によるひとの死に関するガイドライン」から
原則として「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、これを告げなければならない」とされております。

「告げなくてもよい場合」として
①対象不動産で発生した自然死・日常生活の中で不慮の死（転倒事故・誤嚥など）
※事案発覚からの経過期間の定めなし

②賃貸借の場合、対象不動産・日常生活において通常使用する必要である集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死から発生し、事案発生から概ね3年間が経過した後

③対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死
※事案発覚からの経過期間の定めなし

とありますように「告げなくてもよい場合」に該当する物件の見分け方に問題がありそうです。

見分け方として
まず、募集図面に「告知事項あり」の記載があるかないか、賃料がそのエリアの相場より低いかどうかで見るしかないかと思われます。

何の記載がなくても、ご自身が内見後、何か総合的に違和感がある場合は、案内の業者から管理会社に事故物件か確認していただければと思います。

その部屋の近隣入居者が知っている場合もあります。

以前勤務しておりました会社で、「告げなくてもよい場合」に該当しない部屋が発生しました。

心理的瑕疵に関しては、個人差もありますが、入居後の生活にも影響を及ぼします。

募集図面に「告知事項あり」と表示し、賃料も半額くらいに設定しました。
もともと比較的に新し目で、設備の良い、割安な賃料設定にしてあった物件です。

内見は何組もあり、理由も聞かれました。半年後くらいに申し込みが入りました。その方が１年くらい入居後転勤等で退去されました。

２回目の募集も「告知事項あり」の表示と賃料を安めに設定し募集後申し込みが入りました。

業者によって対応が分かれることも多いかもしれません。
他社の実情は、存じあげませんので、ご自身で確認されるなりで対応していただくしかないかと存じます。

よろしくお願いいたします。

かがみさん

不動産FP橋本です。

なかなか決まらない物件でも、その物件の特徴によって対処方法は
異なってきます。

以前私が勤務していた会社での対応ですと

①広告料を増やす。

仲介手数料以外に物件や賃料によって、賃料の０.５か月分や１か月分をお支払いすることを募集図面に掲載しておりました。

主要沿線から直接歩ける物件なら何もしなくても決まるのでしょうが、支線に乗り換えた駅の物件ですと、その支線を利用されたことがない方だと利便性がわからないと思います。

物件を探されておられる方は、主要沿線駅の不動産会社へいくつか気になっている物件の内見に来店されます。客付けを得意とされるグループ会社さんにアピール出来る事を大事に思っております。

②物件を探されているお客様に、検索していただきやすく、アピールポイントの写真を分かりやすく掲載しております。洗浄便座やエアコンの新しさ、TVモニター付きインターホンなど。

③リフォームして部屋の良さがアピール出来る場合、QRコードで玄関から各部屋を案内するものですが、レインズやホームページに貼りつけておりました。

女性の方とはかぎりませんが、エントランスやゴミ置き場の清掃がいき届いている物件は入居したいと思っていただける要素が強かったように思いました。

あくまでも個人的に感じただけかもしれません。

どれが一番とは、決めきれませんでした。

参考になれば良いのですが。

スカイウォーカーさんこんにちは

不動産FPh橋本です。

『住宅売却時ローンが残っている時売却等可能でしょうか？またその際に必要な書類や手続き等教えてください』について回答いたします。

先ず、ローンが残っていても、売却は可能です。
借入している銀行とのやり取りは必要になります。

住宅ローンの支払いが残っているのに、売却される方には2タイプあります。

１つは月々の住宅ローンの支払いが厳しくなったので、売却したいタイプです。
こちらは、売却する際、現在の住まいを査定いていただき、住宅ローンの残金より査定額が高い場合に相殺して支払いたい場合です。

２つ目は親と同居する又は転勤で現在の住まいが不要になった場合と家族人数が増えて手狭になったので他の物件を買い換えしたい場合です。

２タイプとも、現在抵当権が設定されております。これを解除しないと買主へ所有権移転登記ができません。

決済日（物件引き渡し日）に抵当権抹消と所有権移転登記を同時に買主側（まれに売主、買主別々の場合あり）の司法書士へお願いします。
売主側の金融機関も住宅ローンの残金が入らないと抵当権抹消の書類を司法書士に渡してくれません。

買主が決まりますと、宅建士が現在の住宅ローンの担当者と買主側の住宅ローンの担当者と打ち合わせし、司法書士へ連絡していきます。

売却する際、売主の法務局の全部事項証明書を確認すると、現在の住所と違っている場合がたまにあります。その場合、現在の住民票を１通いただき、決済日に住所変更も併せてやっていただきます。

売主は権利証又は、登記識別情報は必須になりますので、事前に確認しておくと良いでしょう。必要書類は事前に宅建士が案内すると思いますが、印鑑証明書、実印、銀行印あたりを用意しておくと安心かと思われます。

よろしくお願い致します。

バス電車さん

不動産FP橋本です。

消毒代は、仲介される業者が対応する内容です。

窓際に虫の死骸がある等の内容は、管理会社の対応範囲と考えます。
管理会社をつけない、家主管理の物件もございます。

家主管理の物件の場合、家主が細かい内容を把握されていない場合があります。
家主の自主管理物件、管理会社がいる物件どちらかは、鍵の受け取りの際、確認されてみてはよいのではないでしょうか。

鍵の引き渡しがあり、入居されて初めて気づく内容もございます。

通常、管理会社がいる場合は、入居立会されなかった場合は、業者へ入居時の現状確認書を書面や写真等を撮影し提出させる場合がございます。

その書面に記入されて提出されたらいかがでしょうか？
すぐにでも、修理してほしい内容、退去の際もともとそうだったことを理解してほしい内容等、入居者も思いもいろいろあろうかと存じます。

あくまで、参考にしていただければ幸いです。

エムポテトさん

不動産FP橋本です。

音の問題は、よく話題になる案件ですね。
私の以前の勤務会社では、賃貸物件の場合「特に22時以降は厳禁とする」の文言を特約として入れておりました。それでも、騒音に関するクレームは多く寄せられました。該当の部屋の上下左右と入居者へ確認し、書面で注意喚起しておりました。

分譲マンションについては、知り合いの管理組合の理事に確認しました。


分譲マンションで音楽やオーディオ絡みについて、使用細則で大きな音を２２時以降禁止するなどの例はあるようです。

一方で、洗濯機などの生活音についての明確な時間制限はあまりないようです。なでなら洗濯するのはお互い様で、仕事やライフスタイルなどで夜間の洗濯が不可欠の居住者もいるからです。

通常の使用細則では、「他の居住者の迷惑にならないよう」にとする程度のようです。

とはいえ、居住者自身も深夜や早朝は生活音に配慮するなど集合住宅で生活する
上での意識は大切ですね。

よろしくお願いいたします。

ZZiさん

不動産FP橋本です。

住宅用地の場合、住宅を建てることによる住宅用地等の特例率として、
小規模宅地用地（２００㎡まで）として通常の固定資産税の1/6,
一般住宅用地（２００㎡を超える部分）は、通常の固定資産税の
１/3に軽減しております。

一部店舗を含む併用住宅の場合は、別の軽減措置が取られます。

人が住んでいない建物でも、放火やたばこのポイ捨てによる火災の
危険性、テレビアンテナが屋根から落下し近隣の住宅を破損してしまう
可能性もあります。

そのために火災保険をかけ続ける場合の費用負担。一般には、火災保険（全労災等）は人が住んでいない場合は、新たに保険契約の締結ができません。
損害保険会社の保険には加入できますが。

もし売却をされる場合、購入検討者は、土地の状況が見た目で判断しやすいメリットがございます。

以前賃貸に出しておられた住宅を売却されたるのに、退去までかけておらてた
火災保険を解約されましたが、中々購入者が現れず、再度火災保険を掛けようとして入れず、解体されました。

その直後、購入検討者がその状態を見学され申し込みが入ったことがありました。


ただし、更地にされる場合は、１月中旬以降にされることをお勧めいたします。
自治体は、その年の固定資産税を１月１日現在の状態で課税いたします。

よろしくお願いいたします。

カオマンガイさん
　不動産FP橋本です。


敷金をお預かりするということは、クリーニング費用は別に徴収いたしませんので、通常は敷金からクリーニング費用が差し引かれます。そのため、基本的に敷金が全額戻ってくることはありませんが、以下のようにまれに全額戻ってくる場合もございます。

それは、貸主が自分で物件管理している場合です。親の代からアパート経営をされておられるのでしょう。ただ、そのような物件は多くはないので、パーセンテージで言うと全額返還される場合は全体の５％にも満たないのではないでしょうか（あくまで私が関係した物件の範囲では）。なお、貸主管理でも、入居者が室内を清掃しない場合は、費用をいただくと記載しております。清掃費以外に退去の際、ふすま代金を折半とする内容の場合もございます。

一方、一般の管理会社が入っている物件では敷金がすべて戻るパターンはございません。

まず契約をする際、「重要事項説明書」で物件の説明をし、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」で入居中と退去の費用負担の説明をし、「契約書」で全般の説明をいたします。

「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」のなかで特約として室内クリーニング費用負担の説明と、契約書の条文中に（明け渡し時の原状回復）の項目で同じく説明されております。

会社によっては、室内クリーニング費用の概算金額の記載がある場合もあり、記載がなかったとしても契約者から質問されれば、目安を教えていただけることと存じます。

何割戻ってくるかのご質問ですが、月賃料の金額にもよるかと存じます。
室内クリーニング費用は１ルームで３万円前後（管理会社によって異なります）でしたので、賃料が３万円ですと１００％ですし、６万円でしたら５０％になります。

室内クリーニング費用は、平米数によって異なります。

一番注意いただきたのは、鍵の扱いです。鍵には、鍵番号がついております。１本でもなくしてしまえば、全額お支払いいただきます。鍵にも種類があり、ディンプルキーは１８，０００円～２０，０００円で現在部材が値上がりしておりますので、もう少し高くなっている場合もございます。

ユーナインというカギの種類もあり、部屋によってはダブルキーと言って、ディンプルキーとユーナインと２種類がついているアパートもございます。
そのカギを１組なくしてしまうと３万円以上の支払いを、室内クリーニング費用とは別に支払います。

賃料によって全額どころか、敷金では賄えない場合もございます。

故意にフローリングに傷をつけてしまったり、クロスを破いてしまったりすると
別途お支払いしていただくことになります。

私が以前勤務していた会社では、室内クリーニングのみの方が７０～８０％です。
一部クロスの支払いをいただく場合もありますが、金額はそう高くありません。
ただし、先ほど記載した鍵を紛失される方もまれにおられます。

参考にしていただければ幸いです。

ペガサスさん

不動産FP橋本です。

買い換えと言っても留意する条件が複雑に関係してきます。
また、税金は個別のアドバイスに関わることになり、税理士資格がない場合は業法違反になります。あくまで、現在お住まいの家の売却について一般的な考えとして参考にしてください。

まず、今まで住んでした家の売却価格をⒶとします。

取得費（今まで住んでいた家を購入した時の価格、契約書があれば金額が掲載されております。正しくは、建物は減価償却で目減りしておりますが今回はそのままの金額としておきます）
仲介手数料等（売却した時にかかった費用等）
Ⓐー取得費ー仲介手数料＝Ⓑ
　
Ⓑがプラスの場合売却益ありで、マイナスの場合売却損になります。

4つのケースで考えていきます。

①買い換え物件で住宅ローンを利用する。
　
　Ⓑが売却損の場合、買い換え物件で住宅ローンを10年以上利用する場合は、損失分の損益通算を翌年以降3年間所得から差し引いて残りの年数分住宅ローン控除を利用することが可能になります。この条件を利用する場合は、③や④は利用できません。選択適応になります。

②買い換え物件で住宅ローンを利用しない。
　
　Ⓑが売却損の場合、買い換え物件で住宅ローンの借り入れはしない。Ⓐを充当してもまだ売却した物件の住宅ローンが残っている場合は、損失分の損益通算を翌年以降3年間所得から差し引いくことができます。

③売却する物件より購入する物件価格が高い

　Ⓑが売却益がある場合でも条件によって④を選択するほうがお得な場合があります。
　この制度は、「買い換え特例」と言い、マイホームをⒶ譲渡価格以上の住まい　　に買い換える場合、課税が繰り延べられるので、売却分の譲渡税は生じません。
最初の物件の取得費を引き継ぐので、将来さらに買い換える場合には、トータルで重い譲渡税がかかってくる場合がありますので、この制度利用はご注意ください。この制度を利用の場合は、住宅ローン控除は適用できません。

④売却する物件の所有期間が10年以上である（10年とは1月1日を10回迎えたか）。

　居住用であり、譲渡した年の1月1日現在で10年を超えて譲渡時点まで実際に通算して10年以上住んでおり、住宅の土地、建物の譲渡対価の上限が1億円までであることが利用の条件で、「一般の買い換え特例」と言い、譲渡益を3000万円控除できる制度です。

譲渡益が多い場合の利用を③と検討して利用されると良いと存じます。
買い換え物件に建物50㎡以上で、既存住宅（中古物件）の場合も要件がございます。
（例）マイホームを1億円で売り、1億2000万円の住宅に買い換えるケース
売却する取得費を1,000万円、売却の仲介手数料を300万円と仮定します。
　
（ア）譲渡所得　1億円ー1,000万円ー300万円＝8,700万円
　
（イ）課税譲渡所得　8,700万円ー3,000万円（居住用の特別控除）＝5,700万円

（ウ）譲渡税は809万9,700円
　　　5,700万円×14.21％（所得税10％・住民税４％・復興特別所得税0.21％）
　　　＝809万9,700円
税務署に確認すると、③と④では、④の利用が多いようです。

利用にあたっては、本人の年収や家族人数（所得税をいくら負担しているか）によって選択も違ってくる場合もあります。実際に利用される場合は、税理士に相談されることをお勧めいたします。

あくまで、参考にしてください。

メロンパンナさん
購入
不動産FP橋本です。

住宅用家屋証明書は、新築購入、中古物件購入する場合に、
司法書士に所有権保存登記や所有権移転登記をしていただく際、
使用する書類です。購入物件のある市区町村で発行してくれます。

司法書士へは手数料と登録免許税を費用としてお支払いします。

その際、登録免許税を軽減できます。

新築物件より中古物件のほうが軽減率が高いようです。

新築物件の家屋の保存登記の登録免許税は
４/1000ですが、１.５/1000 または１/1000に軽減されます。
建物の住宅性能によって軽減率が変わります。

中古物件の所有権移転登記の登録免許税は
２０/1000ですが、３/1000又は１/1000に軽減されます。
やはり、建物の住宅性能によって軽減率が変わります。

この方法で、２０２１年に契約者に取得して
いただきましたら、１０万円以上軽減されました。
大きな違いですね。

よろしくお願いいたします。

ケチャップさん
こんにちは！

不動産FP橋本です。

私が扱った物件でお話しすると、
中古物件は公簿取引が多いように思います。
もちろん法務局に地積測量図があることが前提です。

公簿取引とは、物件を売却する際、新たに測量をしないで
法務局に保存されている図面を利用する取引を言います。
ですから、購入面積は変わりません。

物件の契約書の条文に「購入者に引き渡しまでに
境界を明示する」とありますので、地積測量図があっても
実際、現地で境界標を確認することが必要です。

中には、かなり深い部分に境界標が埋まっている場合があります。
私が買主側についた取引の場合、隣人がコンクリートで固めて境界標が
明示できないところが1か所あり、測量士の方が引き渡しまでに隣の方に
立ち会っていただき新たな境界標をつけられたことがありました。

実測取引の場合、契約の際はまだ実測をしていない場合もありますが、
確認している場合が多いようです。
隣地の境界確認書が必要だからです。
実測取引の場合は、境界確認書をいただけるので、現地で境界を明示する必要は
ありません。

また、契約書上は誤差が出た場合は平米単価×平米数で精算することを明記しております。多少の誤差の範囲なら金額にそう違いはありませんが、大きな誤差があれば借り入れをされる場合に支障が出る可能性があります。

よろしくお願いいたします。

ミンミンさん
こんにちは！
不動産FP橋本です。

工事の必要性としては、土台や外壁の大きな亀裂があれば考えてみなければと思うレベルではないでしょうか。建物の傾きも懸念されるところでしょう。

１９８１年５月３１日以前の建物は、建築基準法上の「旧耐震基準」と分類されます。日本は地震国であり、１９７８年に起こった宮城県沖地震を踏まえ震度６強、７程度の地震でも倒壊しない水準を求め１９８１年６月１日以後の建物の耐震基準を以前のものと区別して俗に「新耐震基準」と呼んでいます。

ご相談内容の建物は旧耐震の建物に該当することと存じます。

耐震補強工事として①外壁を撤去し外側からおこなう耐震補強工事②筋交い金物で筋交いの上下と両端を接合金物で固定する工事③外壁は撤去しないで外側から行う耐震補強工事④内壁を撤去し内側から行う耐震補強工事などがあるようです。

①が外壁を撤去して行うので、土台や木部の劣化等確認できるので最も確実な耐震補強のようですが、費用は高めになるようです。となりと隣接している建物ですとこの方法は難しいようなので、依頼される場合は何パターンか見積もりをとって、工事内容を確認の上適した方法を選択されることをお勧めします。

壁の一部に筋交いを入れただけで耐震が担保されるのかの問題もありますので、
費用だけでなく耐震工事内容はしっかり確認すようにしてください。

すべてではありませんが自治体によって補助金を交付している所もあります。

私の住んでいる自治体では補助金を交付しています。予算の関係で申請は４月１日から１月中旬までとなっております。

１９８１年５月３１日以前に建てられたもので、現に居住の用に供している木造の住宅、共同住宅及び併用住宅で、これまでにこの制度に基づく耐震診断の補助金を受けていないものが補助金対象住宅で、補助金対象者は補助金住宅を所有する個人（共有する場合も含む）で法人は対象外となります。

補助金を出すにも条件があります。
耐震診断は自治体指定の機関で実施すれば費用（消費税除く）費用の２/3に相当する額で１０万円を上限として補助します。

耐震改修費用（消費税除く）の１/3に相当する額で、１００万円を上限とするそうです。自治体に確認した所、工事費用も上がってきているので補助金も増額しているそうです。

固定資産税も工事の完了した年の翌年から１年分１/2に減額されるようです。

自治体によって実施されてない場合もありますので、リフォーム工事の計画のある方は、事前にチェックされてはいかがでしょうか。

私の場合は、建て替えができない構造で、工事の進捗状況を毎日みていました。内壁を撤去していたので④の方法なら十分耐震補強できる状態だったのに実施しなかったことが悔やまれます。

参考になればよいのですが。

栗きんとんさん
こんにちは！
不動産FP橋本です。よろしくお願いいたします。

２００４年までは、土地や建物を購入すると登記済証（俗に権利証）が発行されておりました。一度紛失してしまうと再発行はできませんので、大事にしてくださいと良く言われたものです。登記識別情報も再発行はできません。

登記済証とは、登記が完了した際に登記所から買主等の登記名義人に交付する書面で土地の内容、私道があればその内容、建物の内容が記載されており、共有で購入した場合は、共有者の内容もすべて１冊の中に記載されております。もちろん現在でも所有権移転登記等で使用いたします。

登記識別情報というのは、２００５年に施行された新不動産登記法により、オンライン申請に対応するために従来の登記済証に代わるものとして、不動産所有者などに発行される英数字１２桁の組み合わせでできた書類です。

共有で所有する場合、例外を除いて一般的には共有者別々に土地の内容で各１枚、私道があれば各１枚、建物で各１枚発行されます。

特徴をご説明しましたので、問題点も見えてきたかと存じます。つまり、登記済証の場合、共有者の一人が亡くなった場合、「当事者の意志にもとづいてするものではないため」相続登記に登記済証は不要です。新しく登記する人には登記済証を使用しないで登記識別情報が発行されます。

そのため、共有者のもうひとりと新しい相続登記をした人（同じ人が相続する場合あり）が土地を売却したいと思って、所有権移転登記をする際、登記識別情報と登記済証が必要になるわけです。とても大事な書類に変わりありません。

オンライン化は東京都内でも、平成１７年１２月から平成２０年２月まで順次進められたようです。

登記済証は、住所や名前を手書きで記入していたため、読みずらさがあったようです。

余談ですが、
法務局のホームページに住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンラインで申請したい方）
更新日、２０２１年１０月５日とありました。

条件として、マイナンバーカードとICカードリーダライタが必要との条件だったので、本年１月に自分で実施しました。以前勤務した会社ではネットで全部事項証明書等取得しておりましたのでの書類は見慣れてお
りました。電話で質問しなが無事に完了できました。
便利になったものです。

参考になりましたでしょうか？

ブルーチーズさん
はじめまして、
不動産FP橋本です。

ご質問のように実際に歩いたりはしておりません。
グーグルマップで物件の住所を入れ最寄りの駅名から
徒歩を選択して分数を図る方法もその一つです。
また、物件検索サイト（私が以前利用していたサイトにはありました）に物件登録する際、物件住所を入れ最寄り駅名を入れ検索すると分数が表示されます。その2方法に乖離がなければ採用していました。

タイミングよく2022年9月1日施行で
不動産の広告に記載する表示の変更がありましたので、ご紹介します。
https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/20220601_kiyaku-kaisei_leaflet.pdf
変更事項の抜粋になります。
特に１項に記載の「強化する規定」の中に記載がございますが、以前は最寄り駅から物件まで〇分と表示しておりました。
今回の改正で最も近い棟の出入り口と最も遠い物件の出入り口から駅まで〇分と表現が変更になりました。（以前は最も近い物件のみの表示でした）
物件の出入り口も以前は敷地の1番近いところでよかったのようですが。


通勤時間表記も「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示し平常時の所要時間をその旨を明示し併記できる」
ように変更されました。

Ⅱ項の「緩和する規定」で
ライフライン等の表示をする際、以前はどこどこまで××ｍと表示しておりましたが、〇分も並記できるようになりました。

変更点を理解して物件資料を見直すと楽しくなりますね。

参考にしてください。

モスモスさん
こんにちは！
不動産FP橋本です。

ご質問は、建物請負契約書に貼付する印紙のことですね。
国税で国税庁の資料を下記に添付いたします。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0020003-096.pdf
平成26年４月１日から令和６年３月３１日まで軽減措置が講じられております。
土地や新築の建物等を購入する際の優遇と同じです。

工務店等によって対応は異なる事と存じます。また、リフォームの規模によっても異なる事と存じます。

私が２年前にリフォームを実施した際について説明いたします。
工事内容にもよるかと存じますが、基本は手付金１割、着工金３割、中間金４割、最終残金約２割と４回支払いました。印紙代ですが、諸経費の名目で工事費用の中に入っておりました。

その際、屋根の吹き替え工事が独立した請負契約書になっておりましたので、業者さんに確認しました。その請負契約書に「印紙税申告納付につき〇〇税務署承認済」との説明がなされ、お支払いは致しませんでした。

業者さんの話では、分けた理由として、リフォーム工事では仮住まいを選択される規模の場合に本体工事特に内部が完了したタイミングでご自宅に戻ってきたい旨の話があるそうです。

契約を外工事とまとめて１本で進めた場合、内部が終わり次第でお引越しされることになり、お引渡し前から設備や器具をご使用になります。

本来はお引渡しを受けるその日から保証がスタートするので、外工事が終わりお引渡しをする時にはご使用いただいた際に傷等がすでに付いているかと思います。そういったトラブルを避ける事を目的に綺麗に分けられるかを判断されているようです。

私が納めなかった印紙については、通常ご注文が多い金額帯については、業者が税務署に届出をして毎月の申告により還させていただいく方法をとっているとの事です。

昔は２００円から印紙を張り付けていたようですが、特にリフォームの場合は、工事を進めていく中で、追加工事や柱がシロアリに虫食われているので、柱１本追加工事とかとなり、請負契約時と金額が変わってくる場合があり今の形にに落ち着いたようです。

参考になると良いですが。

「住宅FP関根」さんです。
https://www.youtube.com/channel/UCR9qsxLvO-K7lL_bqyjO3kw

住宅ローンの金利比較を毎月金利が変わるたびに実施されております。
以前建築にもかかわっておられたのかマンションを購入された際の動画「関根家入居から1年おすすめの設備、設計を紹介」の中に細かい設備の紹介があり注文住宅を購入される方の参考になると思いました。　

「関根家入居から1年おすすめの設備、設計を紹介」
https://www.youtube.com/watch?v=lf_uIR8fktI

https://www.mlit.go.jp/common/000029198.pdf

国土交通省ホームページ内の都市計画法上記を参照ください。
都市計画法第8条に地域地区についての説明がなされております。

要するに地域地区内の一部に用途地域を設け建物等を制限していると理解してください。

8条第1項に用途地域として、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域・近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域の１３の用途制限がされております。

用途地域では、静かな生活を保つ目的のエリアでは、店舗・事務所・工場・倉庫等建設することを厳しく制限しています。

商業地域では、多くの人が利用しやすい環境をを作るため、制限は余りなく危険性や環境悪化をともなったり火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵、処理の量が多い施設としての工場・倉庫類は制限されています。

実際上記の用途地域であっても５項の防火地域又は準防火地域に該当したり、6項の景観法に該当したり、7項の風致地区に該当する場合は、用途地域と合わせて建物の大きさ、色彩、構造等に制限される場合がありますので、他の項目も密接に関連してくる内容と理解していただきたいところです。

メッシさん
こんにちは

はじめまして、不動産FP橋本です。よろしくお願いいたします。
私の勉強仲間のマンション管理組合の理事をしている方に確認しました。
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf
上記は国交省のマンション総合調査統計の結果一覧になっております。P97～P104に報酬についてのまとめがありましたので、時間がありましたら参照下さい。

マンション管理組合の役員の報酬ですが、
国交省のマンション総合調査（上記参照）平成30年によれば、役員の区別がない場合は、平均が3,900円/月という結果が出ています。役員別の場合だと理事長が9,500円/月、理事が3,900円/月などとなっております。

また、誰が決めているのかの質問ですが、
管理規約で報酬の規定がある場合には、総会で区分所有者が決めることになっております。

住人以外の人が報酬金額内容を知ることはできますかの質問ですが、
上記の通り、総会で決定する事項なので区分所有者（組合員）以外はしることはできません。

ということのようです。
よろしくお願いいたします。

サモエドさん

　不動産FP橋本です。

私は、「公認　不動産コンサルティングマスター」資格を3年半くらい前に取得しました。いろんな会合で不動産関係の方の名刺を拝見しますと、この資格を持っていらっしゃる方が多く、興味を持ち、資格取得者に確認し、検索しました。

まず、受験資格は、宅地建物取引士、不動産鑑定士、１級建築士取得者で実務経験５年以上とされています。

国家資格にはなっていない、民間資格（準公的資格）と分類されます。

平成５年より実施されている事業で、いろいろ変遷があり平成２５年１月に「公認コンサルティングマスター」という名称に変更され、有効期間が設定されたようです。

この資格ができた当初は、講習を受講すれば取得できたそうです。
今では、難易度も上昇しています。

試験内容は、択一式試験と記述式試験があり、記述式試験では、必須が実務、事業、法律の３科目、選択が金融、税制、法律の中から１科目選択となっておりました。

記述式試験に魅力を感じて受験した次第です。

試験会場には、若い方が多く宅地建物取引士以外の方も多かったような印象でした。

実際、不動産コンサルを行う際、この資格がなくても問題はありません。特にコンサルは経験がものをいう世界だと認識しております。

経験が浅い方は、この資格先行で受注できる可能性もございます（そう甘くはないかもしれません）。また、この資格を持っている方の今後の活躍次第で世間の見方が変わることを希望しております。

よろしくお願いいたします。

わかばさん

こんにちは不動産FP橋本と申します。

私が以前勤務した会社では、一戸建ての場合は、ほとんど定期借家契約にしておりましたので、特にお断りをしたケースはございませんでした。

わかばさんのお住まいになるエリアにもよる事と存じますが、１軒家の場合は、一度住まれると長くお住まいいただけることが多いと思われます。まず、お近くの賃貸業者へ、定期借家契約が可能か確認してみたらいかがでしょうか？

家族での入居になりますので、通学エリアの問題、駐車場がついている場合は駐車場も含むことになりますので、お得感が出ます。
まして、ペット可にするとまだまだ物件数が少ないので、賃料は多少高めで募集できます。

私どもの住むエリアは東京都下になりますので、需要は多く物件数が足りない状態です。

わかばさんは長く住んでほしいと思っていらっしゃるようなので、再契約の可能性が高いわけですから、あまり問題はないかと存じます。

但し、不動産会社の立場からしますと、長くても５年契約にして再契約可能としていただければ再契約手数料が５年経過後に入ってきますので、依頼はしやすいのではないでしょうか。

例えば定期借家契約で、５年契約にしますと４年経過したくらいに再契約ができるか契約を終了するか貸主様の意向を確認し、書面でご案内します。あまり支払いの良くない入居者の場合は、貸主様の都合で再契約できなくなったと案内することも可能になるわけです。

入居者も２年ごとの更新料より、割安になりますので選んでいただきやすくなる事と存じます。

先ずは、連絡してみてはいかがでしょうか。

東京テレポートさん

不動産FP橋本です。

『西武新宿線で一人暮らしにおすすめの家賃相場の安い駅はどこですか？』について回答いたします。

引っ越しの多い季節ですね。
西武新宿線は新宿から本川越までですが、途中小平駅で西武拝島線へ枝別れしております。乗降人員の多いのは、西武新宿駅と高田馬場駅を除くと田無、上石神井、鷺ノ宮駅の順になっております。

考え方は３つです。急行の止まる駅を選ぶか、準急の駅を選ぶか、各駅停車の駅を選ぶかだと思います。高田馬場駅から準急でも急行でも最初に停まるのは鷺ノ宮駅です。約８分かかります。各駅停車の鷺ノ宮のひとつ前の駅である都立家政駅まで各駅停車で１３分かかります。急行でも準急でも２つ目の停車駅は上石神井です。準急だと１２分かかります。各駅停車の電車だと２２分前後かかります。準急は、上石神井駅までです。あとは各駅停車となります。

築年数が３０年近く前であれば、２０～２５平米で駅から１０分以内の場合は、鷺ノ宮駅周辺で賃料５万～６万円くらいです。
都立家政駅周辺で賃料４万～１０万円とこちらは賃料の幅があるようです。
このタイプの問題は独立洗面台がついてないことです。

若い方の人気の２０～２５平米で駅徒歩１０分以内、独立洗面台、オートロック、築１０年以内で比較してみました。（ペット不可とします）

鷺ノ宮駅周辺は、アパートの場合、築３～５年くらいで賃料７万円台が多く、マンションタイプで賃料１０万円超えている物件がありました。

下落合から都立家政までの各駅停車駅の賃料平均は、鷺ノ宮駅物件より高田馬場に近づくと少しづつ賃料が上がるようです。

こちらの条件の物件は、賃料８万円前後～９万円台が多く、賃料を抑ていると思いますと、共益費が5,000円～9,500円まで必要な物件もありました。

上石神井駅周辺ですと、賃料72,000円（共益費3,000円）物件もありました。小平近辺まで探しましたが、オートロック物件が検索できませんでした。（現在はという意味です）

オートロックはなくても良いとなれば、もう少し賃料も下がることでしょう。

今現在で考える場合は、上石神井駅くらいなら交通便も悪くないと思います。

物件を考える場合、何を一番に考えるかではないでしょうか。交通便なのか、設備なのか、買い物便なのかによって選び方は違ってくるようです。

参考になればよいのですが。

ゆず湯さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『入居前にカーテンサイズを採寸できますか？』の回答をします。

　最近では、ズーム内見で決める方もいらっしゃるので、入居に併せてリフォーム中である場合を除いて、採寸のため再度内見を希望されることは問題ありません。

　仲介業者の担当者や管理会社へ連絡いただきご相談されたらいかがでしょうか。代理で採寸する場合もありました。

　カーテンのサイズ、冷蔵庫のサイズ、洗濯機のサイズを調べて欲しいとの連絡は良くいただきます。

　お近くにお住いの場合は、再度内見も可能かもしれませんが、遠路から引っ越しされる方の場合、なかなか上京するタイミングがないようです。

　最近では、採寸して、事前に商品を注文し、入居日に直接荷物が契約した部屋に届くように手配されている方も増えました。

　ただし、繁忙期の場合は事前にご相談いただくことをお勧めいたします。

　よろしくお願いいたします。

青春アミーゴさん

不動産FP橋本です。

ご心配された分譲賃貸の問題が何なのかインタネットの検索をしました。
分譲賃貸独特の問題ではない、ようです。通常の集合住宅の賃貸でも同じような問題はございます。

①上下階の騒音
②駐車場の数が少なくほかの人が使用している駐車場位置に止める人がいる
③ゴミの出し方が悪く異臭がする、ゴミ出しした方が分からず粗大ゴミがそのまま放置されている
④かならずしもペットが飼えるとは限らない
⑤貸主の残置物の照明、カーテンなどで交換や修理は行ってくれない
⑥定期借家契約の為、契約期間が来たら退去しなくてはいけない
などでした。

通常の賃貸でも残置物については、重要事項説明書に記載していないものになります。たとえば、エアコン1基と記載され、室内を確認したら2基ついているとします。重要事項説明書には、設備として管理する備品1基が記入されています。質問していただければ、1基は残置ですと回答いたします。

分譲賃貸は、通常の集合住宅の賃貸より、室内、共用部を含め設備のグレードが高いのがメリットです。

分譲マンションには管理規約や使用細則が決められております。賃貸契約の場合、一般的な契約書が使用されており（異なる場合があるかもしれません）、特約事項にこの物件で特に注意すべき項目を入れていると思われます。

契約書に記載されてない項目も意識しないといけないかもしれません。
その場合は、使用細則など参考させてほしいと契約前に確認しておくと良いでしょう。気になる内容があれば、質問してみることも大事だと思います。

参考になると良いのですが。

チェキッ娘さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『繰り上げ返済のシミュレーション、誰に相談すればいいですか？』の回答をします。

　　借入している金融機関ですと、公平な立場のアドバイスをいただけるか疑問があります。

　やはり、ファイナンシャルプランナーでしょう。日本FP協会のホームページには検索機能がついており、エリアや得意な分野をチェックすると該当者候補が検索できるようになっております。その中でも、住宅にプラスして保険に強い方であれば、具体的な提案を頂けるかもしれません。

　今回の繰り上げ返済に関しては、注意することが2点ございます。
①現在のご利用が変動金利を利用されているのか固定金利を利用されているのかに
　よります。変動金利は、残りの借入期間が長い分リスクを伴います。そこをどう　　
　考えるかを具体的に確認しておきましょう。

②住宅ローン借入ですと、団信をご利用されていると存じますが、その保険内
　容にオプションを多くつけていらっしゃるかということです。早めに支払い終わ
　ることは良いことなのですが、借り入れがおわりますと保険の保障も終了するこ
　とになります。

　家族を守る保険には、様々な利点がございます。こういう機会に、現在加入されている保険内容の確認と住宅ローンにおける保険内容を確認しておきますと、今後生活変化に早めに対応できるのではないでしょうか

　http://www.jafp.or.jp/　日本FP協会のホームページです。

　参考になればいいのですが。

意識高くない系女子さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『相続した不動産の売却で発生する譲渡所得を計算をしようと思うのですが取得費が不明です。』の回答をします。

　契約書等がない場合は、概算取得費を使うことになるでしょう。

　概算取得費＝売却時収入金額×５％

　謄本を取得されたそうですが、その書面に借り入れをしますと、抵当権設定がされていると思いますが、その金額の表示はなかったのでしょうか。

　契約書がなくても、抵当権設定されていれば代用できます。また、購入された時の売り出しチラシをお持ちであれば、価格を証明できます。

　祖父自身が相続した物件との話ですと、もし契約書があっても実際の購入価格はそう高くなかったかもしれません。昭和５０年代から土地の価格はすごい勢いで上昇し、バブル時では今より高い価格まだ行った時期がありました。

　おそらくバブルより前に購入されているようなに思われますので、概算取得費より高いかもしれませんが、極端な違いまではいかないかもしれません。

　いくらで購入されたか、確認されたことはありますでしょうか。

　かなりの違いがあるようでしたら、契約された当初の資料をもう一度確認されるか、その当時の仲介業者が今でも営業されているようでしたら、写しをお持ちでないか聞いてみてはいかがでしょうか。不動産業者の書類の保管期間はとっくに過ぎておりますので、お持ちでない場合が高いようですが。

　よろしくお願いいたします。