マインドアゲインさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『普通に生活しているとよく見ないと分からない傷とかついたりするがそれも退去費用請求される？』の回答をします。

　新築物件に入居した場合は、傷や凹みが意外と目立つものでが、年数が経過した物件ですと、左程問題にならない内容と考えています。直近に退去された方がつけた傷なのか、それ以前に退去された方の傷なのかが判別しにくいからです。

　国土交通省の「原状回復をめぐるガイドライン（再改定版）」においても、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損と記載されている通り、よく見ないと分からない傷は通常生活をしていても起こりうる内容と考えます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf

　例えば、玄関廻りのクロスの汚れも時間経過とともに汚れが目立ってしまう場所ですが、経年変化の考え方が導入される部分です。クロスは6年で残存価値1円となるような負担割合となります。クロスの破れは、別扱いとなります。

　フローリングでは、家具の移動をするのに引きずってしまい、傷がついてしまう、カーペットを敷いており、その上で水やボンドをこぼしてしまい、フローリングの表面がはがれたり、カビが生えたりした場合は原状回復の対象としました。

　あくまで通常使用で起こりうる内容は、基本的には原状回復の対象外としておりましたが、ケースバイケースで考える部分もあります。

　ご心配な方は、入居された時の写真を保存されている場合もあるようです。
入居時に「ご入居時室内確認書」（名称は不動産会社によって違う場合あり）に記載いただき、管理会社へ提出いただきますと安心ではないでしょうか。

　長い年月が経過しますと、分からなくなる内容ですので、契約書と一緒に保管しておくとよいようです。

　参考になるとよいのですが。

　

　

ツンデレさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『金利と利子と利息の違い』の回答をします。

　「金利」で表された割合を元金にかけて支払う場合を「利息」といい、受け取場合を「利子」として使用することが一般的のようです。

　「利子」と「利息」は基本的には同じ意味で使用されます。明確な使い分けの基準はないようですが、カードローン等の借入に対して発生する場合は「利息」が使用されているようです。

　一方金融機関の預金等に発生する場合は「利子」が使われることが多いようです。

　つまり、支払額を増やすものとして「利息」が使われ、受け取れるものとして「利子」が使われているのが一般的で、お金を指しています。

　それでは、「金利」はどうでしょう。
「金利」とは、借入金に対してどのくらいの割合で「利息」が発生するかとを現した言葉です。金融機関のリーフレットに記載がある「金利」は、多くの場合1年間の「利息」の割合をいう場合が多いようです。

　「金利」としては、
長期金利：金融機関が1年以上のお金を貸し出す際に適用するする「金利」

短期金利：日本銀行の金融政策によってコントロールされる「金利」

　つまり、住宅ローンの変動金利は、「短期金利」に、固定金利は「長期金利」に連動すると言われています。

　微妙な使い分けがあるようです。

　参考になるとよいのですが。

おおさかたいがーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『中古住宅買う、大手とベンチャーどちらが良いとかありますか？メリット・デメリットそれぞれ教えてください』の回答をします。

　何に関してもそうかもしれませんが、不動産につきましては知識についての個人差が大きいので、大手だから安心とは言い切れないところがあります。ただ、平均的な力を持っているのは大手なので、来店して比較してみると違いが見えてくるかもしれません。

　会社という組織は、先輩から後輩へとつないでいくことで成り立ってきたところがあり、事務処理に関しては他の方へも影響しますので補い合っていることは感じます。

　しかし不動産の売買に関する知識は、歩合に直結する内容ですのでスムーズに伝承されているかは疑問符が残ります。経験値から学習して身につく内容が不動産には多いからです。

　大手の強みは、研修システムが構築されていることでしょう。一般的な知識に関しては、研修で取得できる機会に恵まれていることです。ここは、大手のメリットです。また、先輩も多いので、気軽に聞くことができることです。

　しかし、不動産の売買に関しては、物件による問題点が個々違っているものですので、直面して学習していくことになります。ここは、売買実績を多くあげている人の強みでもあります。

　ベンチャー企業ですと、意欲の強い方が中心になって、大手から独立して結成されていますので、実績づくりに意欲的なのは、メリットでしょう。

　ある方が来店され話を伺い、私道についての問題点を指摘したところ、大手にも行ったが、特に指摘されなかったと仰っていました。大手であっても、個別性の違いを裏付けた結果でした。

　今回の中古住宅の購入に関しては、まず大手に行って、情報収集をされたらいかがでしょうか。大手のほうが専任媒介物件を多く抱えている可能性が高いからです。売主と直結している物件を多く持っているほうが購入に向けた交渉を円滑に進めることができるからです。

　あまり効果が出ない場合は、他の違ったタイプ、ベンチャー企業や地場の不動産会社へ相談されるとよいのではないでしょうか。違った目線のアドバイスがあるかもしれません。

　納得のいく購入を目指したいものです。

　よろしくお願いいたします。

カイナッツォさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションを等価交換したら税金は発生しますか？』の回答をします。

　「固定資産の交換の特例」で考えます。この場合は、取得費を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途であれば所有期間１年以上で、これらの価格のうちいずれか多い価格の２０％以下であれば、当該譲渡資産の譲渡はなかったものとみなされるとあります。交換差金を受け取った場合は、所得税の課税対象となります。

　今回のカイナッツォさんの場合ですと、同じマンションなので同一の用途は適合していますが、土地と建物は別々に評価されたという判断にしても、評価価格に差がありすぎますので、適用されません。


　ご心配であればお知り合いの税理士に相談されるとよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

7人のヒーローさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『退去費用納得がいかない！訴訟されるのを待つべき？』の回答をします。

　7人のヒーローさんは高額と仰っていますが、見積書や請求書の明細書を事前にいただいたのでしょうか。また預託した敷金で不足する場合は、再度不足金を振り込んでいただくことになりますが、原状回復はもう実行されたのでしょうか。

　そもそも敷金の預かりがなく、クリーニング費用としてお預けしているお金の範囲できるのでしょうか。

　不満に感じておられるのであれば、支払ってしまっては相談もできません。ですので、支払いをいったん保留して、見積書や請求書の明細を出してもらうように依頼しましょう。

　場合によっては、オーナーに原状回復費用の交渉をしてみてもいいのではないでしょうか。

　「賃貸住宅紛争条例に基づく説明書」は、契約した際の退去の費用について記載された書面です。通常のクリーニング費用の目安とそれ以外に損耗があった場合の取り決めが書かれています。

　「契約書」にも条文内で敷金を預託した場合の借主の債務額を差し引くときは、貸主は敷金の返還とあわせて債務の額の内訳を明示する旨記載され、参考資料として貸主と借主の負担となる原因も入れているものも多くあるようです。

　私が勤務していた時は、通常のクリーニング費用のみの場合は、そのままクリーニングを実行して、敷金との差額を振り込み明細書と領収証を郵送しておりました。

　通常のクリーニング以外に費用をいただく際は、汚損部分については退去の立ち合いで指摘し、借主負担となる旨お話しし、業者から見積書をいただき、借主の了解を取ってから原状回復を実行しておりました。

　使用状況によっては、敷金を上回る原状回復費を支払う必要も発生しておりました。

　もう一度、契約書や賃貸住宅ガイドラインの「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を確認してみましょう。

よろしくお願いいたします。

雨の日さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『レインズ？不動屋さんのブランドは何か？』の回答をします。

　レインズ（REINS）は、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているコンピューターシステムのことです。

　レインズは2022年1月に、東日本・中部レインズと近畿レインズと西日本レインズの3つのレインズが統合され、全国4指定流通機構の会員が一つのシステムを共同利用しています。

　ですので、全国どの物件も登録、検索が可能となったので、東京に居ながら九州の物件も登録、検索ができるのはとても便利になったところです。

　レインズは不動産会社のみで閲覧、登録できるシステムですが、売主が媒介契約締結後にレインズを見る方法があります。レインズを確認できるのは、自分の不動産を売却するために不動産会社と媒介契約を結び、登録証明書を受け取った方のみです。

　REINS TOWER（レインズ　タワー）で確認できます。
http://www.reins.or.jp/に入って、右側の「売却依頼向けログイン」をクリックして、登録証明書に記載されている確認用IDとパスワードを入力すると売却依頼物件が表示されます。内容に問題がないか、間違いはないかをチェックしていただるようになっています。すべてが閲覧できるわけではありません。

また、一般人も閲覧可能な「REINS MARKET INFOMATION」として、成約価格を基にした不動産取引情報提供サイトがあります。個人用は、過去2年くらいの成約情報しか登録されておりません。
　http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

　制約はありますが、一般の方も参加できる方法が少しずつ増えているようです。

　よろしくお願いいたします。

株式会社アゲアゲさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『居候が家にしばらくいる同居人として申告しないといけないのか？』の回答をします。

　　株式会社アゲアゲさんのお住まいは、ファミリータイプでしょうか。
基本的にワンルームの契約では、入居者は単身者となっておりますので、２人入居は認められておりません。ご自分から連絡をしなくても、他の入居者から管理会社へ通報される場合があります。この場合、事情を伺って、適切に対応いただくことになります。（２人入居を認めている物件でしたら、ファミリータイプを参照ください。）

　もしファミリータイプの契約の場合であれば、管理会社へ相談してみて下さい。事情を伺い必要と判断すれば、同居人の情報をご記入いただく書類を発行し、ご提出いただくことになります。

　集合住宅では、他の入居者もお住いです。問題があり、入居者へ確認してみますと、さまざまな情報をいただくことがあります。他の入居者のことを意外とご存じです。

　「１か月以上不在の場合は、管理会社へ通知すること」と契約書の条文で目にしますが、入居者の追加に関しましては、特に期間については触れておりませんが、１ヶ月以上となると支障がでてくる場合がありそうです。

　まずは現状を管理会社へ話してみて下さい。管理会社から改善を求められたら、同居人に話して対応いただくことになるかもしれません。

　集合住宅に住むにはルールが存在します。ルールに則って対応し、気持ちよく過ごしたいものです。

　よろしくお願いいたします。

朝からダッシュさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ファミリー向けの部屋が沢山ある物件に1人ですんでもいいのか？』の回答をします。

　ファミリー向けに１人で住むことは、契約上問題はありません。現実にファミリータイプの物件に１人で入居されている方もいらっしゃいました。

　ただし、以下のことを確認ください。
①ファミリータイプ物件には、小さいお子さんがいらっしゃる家庭もあります。朝早くから子供の泣き声などするかもしれませんが、気になりませんか。

②老夫婦がお住いされている場合もあります。どちらかというと朝型中心の生活スタイルになりますので、朝早くから行動され、夜は比較的はやく就寝される傾向がありますが、生活時間に問題はありませんか。

③「朝からダッシュさん」の生活スタイルは、朝早くて夜は早いですか。もし夜遅くまでの生活スタイルですと、ご自身は問題ないかもしれませんが、他の入居者からクレームがくる可能性がありますが、問題ありませんか。

④現在は小さいお子さん家庭がお住いでなくても、空室になって新しい方が入居される場合に現在と状況が変化するかもしれませんが、問題ありませんか。

　ファミリータイプの物件で、１人暮らしの方からも、ファミリーの方からもクレームの対応を経験しました。生活スタイルの違いは、考え方も異なる場合もあります。お互いが許容できる範囲内であればそう問題はないでしょう。

　今では生活スタイルはさまざまで、ゆとりのある広さ、ゆったりした生活はしたいが、生活感あふれる環境は望まないという考え方をされる方も多くおられます。

　以前ファミリーでお住いも可能な間取り物件の募集で、あえて２人入居可（子ども不可）として募集しておりました。また、あえて単身者のみとして募集した物件もありました。生活時間の違いによるトラブルを避けたかったからです。この物件を契約された方は、生活感あふれる環境は希望されていなかったのでこの物件を選択したと話されておりました。

　「朝からダッシュさん」の考えも大切ですが、同じ賃貸物件に住まわれる方の立場も尊重し、時間帯や生活スタイルなど、特に支障がないと判断されれば検討しもよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ライザッパーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『固定資産税精算金の計算方法について教えてください』の回答をします。

　土地と建物では、別々に計算する必要があります。
また、新築と中古物件では、計算方法に違いがあります。

　固定資産税はその年の１月１日現在の所有者に５月ころ支払票が届く仕組みになっております。不動産仲介業者が公租公課証明書を取得して、物件引き渡し日から１２月３１日（関西では３月３１日とされているところもあるようです）までの日割り分を買主が支払うことが慣例となっております。

　しかし、新築の場合は１月１日現在建物があったとしても、建売業者が解体して新しい家を建設しておりますので、新しい建物には固定資産税は発生しておりません。

　ただし、新しい建物がその年に売却できなくて、次の年の１月１日を迎えた場合は、固定資産税が発生いたします。この場合は、中古物件と同じく引き渡し日から日割り計算をすることになります。

　１月１日現在の意味が重要になってくるのですね。
　
　よろしくお願いいたします。

ピスタチオさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『どの程度の認知症だと不動産の売買契約が無効になりますか？』の回答をします。

　意思能力が喪失した状態で売買契約を行っても、法律的に無効になってしまします。

　たとえ仲介として不動産会社が取引を進めようとしても、意思能力を判断するのは司法書士ですから、売買契約を無事に行っても、決済が中止になる可能性は十分ございます。

　以前施設に入所されている売り主から購入を担当させていただきましたが、司法書士は、医師による診断書の提出を求めてきました。無事に医師から診断書をいただき司法書士にも本人の意思確認をしていただきましたので、取引を進めることができました。

　また違うケースがあります。高齢者は意思確認が大切と思っておりましたので、電話で質問事項を投げかけ回答していただき問題がないと思っておりました。私の場合は、前もってお電話する旨お話ししておりましたので、心の準備ができていたのかもしれません。しかし、司法書士に確認していただいた際は、回答が不十分だったようです。このまま契約を進めることはできないと司法書士から連絡がございました。

　高齢者の場合、時間帯によっても症状が違うようです。しかし、そのような状態では、契約を進めることはできません。

　かかりつけ医からの認知症の診断書を提出いただき司法書士が問題ないと判断できることは必要のようです。他の回答者が書いたように「認知症患者の不動産取引をめぐる最近の判例動向」も参照ください。

　よろしくお願いいたします。

TUBE前田さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『50年住宅ローンはどんな人におすすめですか？』の回答をします。

　いろいろ調べてみましたが、メリットな面が見当たりませんでした。

　フラット５０という商品がございますので、その商品についてご説明させていただきます。

　フラット５０は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱っている商品となります。

　フラット５０の利用条件
　①物件仕様が、長期優良住宅としての品質の良い住宅であることが条件となります。

　②申込人の年齢は、満４４歳未満で８０歳完済を考えますと、現在満２９歳以下の人が対象となります。

　③親子リレー返済を利用される場合、親の年齢は７０歳未満となりますが、リレー継承する子は満２９歳以下という条件になります。

　④フラットの場合は固定金利でずっと変わらないというメリットはありますが、フラット３５よりフラット５０のほうが借入期間が長くなりますので、その文金利は高くなります。（フラット３５の金利が１．８３％とするとフラット５０は２．２６％～２．７３％５月現在）

　⑤住宅金融支援機構が申込人の審査をするわけではなく、取り扱い金融機関が審査をしますので、フラット５０の金利に上乗せした金利で審査されます。

　上記①～⑤を考えてみますと、私には借入メリットが見えてきませんでした。

　ほかの方法がすべて却下されてフラット５０だけ審査が通る条件を考えても、メリットは見えてきませんでした。

　仮に借入審査が通り、実行したとして、繰上返済をして期間を短くすることは可能で、手数料も不要だとしても、借入金利が下がるわけでもございません。

　親子リレーで、２９歳以下の方を後継していくことも懸念されます。

　借入条件のご提示はできましたが、ご希望の回答には至りませんでした。

　よろしくお願いいたします。

とにかく明るいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅購入、家を買おうと考えています。明るい家が欲しいです。』の回答をします。

　明るい家とおっしゃっているのは、日当たりが良い家のことでしょうか。

　日当たりが良い物件というと、南道路に面していて、リビングが南側にある間取りを想像しますが、このタイプがご希望でしょうか。開放的で一見するとよさそうに思えるのですが、前面道路に人の往来があり、常にカーテンを閉めていないと人の目線が気にり落ち着かないとお住いの方から聞いたことがあります。

　南側が地域の方が利用する公園の場合、ご自身のお子さんが小さい頃は便利かもしれませんが、夜は物騒な気もしますので、必ずしも良いことばかりとは思えないようです。

　すべてを兼ね備えた物件はほとんどございませんので、ご自身の重視される優先順位の高い条件をクリアでき、物件を内見した際しっくりくるものがあれば、検討されればよろしいのではないでしょうか。

　参考になると良いのですが。

マホニーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住み替えの際の内見のタイミング』の回答をします。

ご質問文を拝見する限りでは、内見自体は早めにされても問題はなさそうですが、売却代金を新しい物件に充当させるとなると物件購入はすぐにできませんので、現在売り出されている物件に目を慣らしておくイメージでしょうか。ご自身の持ち家がいくらの査定額になっているのかを把握されているのでしたら、購入物件の価格も考えての内見ということになるでしょう。

一般的に、物件の内見申込はwebサイトなどを通じて売主側の仲介業者に向けてする流れになりますが、売主側の業者の方は内見希望者の資金状況や買い替えのスケジュール状況を詳しく把握した上で内見の可否を判断することは基本的にないので、買主を選ぶような余程の高級物件などでない限り内見を断られることはまずないでしょう。

また、仲介業者からするとたくさん来る内見希望者のうちのどなたが物件を購入されるかは分からないので、冷やかしだと考えることはなく大切に案内いただけると思います。遠慮する必要はありません。気になることは、質問して回答をいただきましょう。

余談ですが、2022年から住宅ローン控除や建物の仕様がかなり変わっております。その調査も含めて内見されるとよろしいのではないでしょうか。

検討したい物件に出会えた場合は、現在の住まいの引き渡し時期が問題になりますので、その点はご理解下さい。

参考になると良いのですが。

パプリカ２０２３さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家族信託で不動産を管理するメリット・デメリットは何ですか？』の回答をします。

　文字通り、家族を信じて財産を託された家族（この場合は兄弟）が柔軟に財産を管理する制度です。

　家族信託は、基本的に認知症対策のための契約です。ですので、原則認知症を発症した後には契約を結ぶことができません。

　しかし、判断能力に問題がない軽度認知障害（MCI）なら契約を結べるケースもあるようです。

　メッリトとしては、土地の所有者が認知症を発症しても、生活費のお金の出し入れや不動産の管理を受託者で行うことができます。また、まとまったお金が必要になった場合、土地の売却も可能です。成年後見制度よりも柔軟な財産管理ができるようです。

　デメリットとしては、所有者の信託財産評価額に対して契約や組成費用を弁護士や司法書士に支払わなければなりません。ほかにも相続人がいる場合で、信託監督人を付ける話になりますと、伴走支援となりますので、もっと費用が続くことになります。
あとは、受託者が勝手に使いこんでしまうことです。兄弟以外に相続人がいるかも関係してくるようです。

　よく考えて対応ください。

キャべジンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『広さ１００坪で建ぺい率が６０％の土地に家を建てる場合』の回答をします。

　
　 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を言います。

　特殊な立地を除けば、仰る通り敷地に対して建物の真上からみた一番広い建築面積が６０％の６０坪なので、建物が建っている以外の広さが１００坪の４０％で４０坪ということになります。

　特殊な立地が２点ございます。
一つは角地の場合です。角地は建蔽率が１０％緩和され６０％のところは７０％になります。すると建物以外は３０％となってしまいます。

もう一つは敷地の前面道路の幅員が４ｍない場合です。建築基準法では「建物の敷地は幅４ｍ以上の道路に接さないといけない」というルールがありますので、前面道路が４ｍより狭ければ、その部分をセットバックをしなくてはいけません。セットバック部分を敷地面積から差し引いた面積に対して６０％になりますので、６０坪を割り込んでしまいますので、建物以外の面積も狭くなるわけです。

　セットバックに関しては、現状建物が建っている場合はそのまま使用でき、新しく建て替えをした場合適用しなくてはいけません。中々難しいものです。

　よろしくお願いいたします。

かーなびちゃんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『外構工事をハウスメーカーに頼まず別の外構業者に依頼することができるのでしょうか？』回答します。

　注文住宅建築中とは羨ましいですね。
外構工事を別の業者に依頼することは可能です。ハウスメーカーから見積書をいただいているかと思いますが、地元の造園業者等２～３か所で見積書を取ってみてはいかがでしょうか。

　その後ハウスメーカーに話をしてみますと、外構工事を多少見直してくれる場合があるようです。提携業者からハウスメーカーはマージンを貰っておりますので、相談にのっていただける場合がございます。

　　全然相談に乗っていただけない場合は、他業者にお願いすれば良いのではないでしょうか。この場合は、家の完成状況を建て主が把握して他業者と連携を取りながら進めていくとになります。

　私が関わらせていただいたお客様でも、ハウスメーカー側の外構業者に依頼した方もいらっしゃれば、割り切って他の外構業者に依頼した方もいらっしゃいます。

　外構工事は引っ越ししてから作業をしていただくこともございますが、駐車場工事も含まれますので、地面の舗装をどのタイミングで実施するかをハウスメーカーにもアドバイスをいただくと良いでしょう。

　よろしくお願いいたします。

ガッツだぜさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『違法建築物件でも時効が成立して処罰されないことはあるのか？』の回答をします。

　違法建築に関しては、時効はありません。解体命令を出していたら、かなりの建物が対象になってしまうでしょう。

　防火地域以外の場所では、１０㎡未満の増築は一定条件下では無許可でできることになっておりますが、昭和や平成１１年以前は建築中の建物でも違法建築は多くありました。

　そもそも「違法建築｝と「既存不適格建築」とされる建物があります。

　「既存不適格建築」とは建築当時の建築基準法には適合していたものの、建築後の法改正や用途地域の変更によって法令に適合しなくなった建物をいいます。昭和５６年５月３１日以前に建設された建物などが該当します。

　国土交通省で確認しますと、建築確認済証は発行されていても、平成１１年以前は半数以上が検査済証を受けておりませんでした。

　つまり、既存不適格建築とされていた時代には、規定されている建蔽率や容積率をオーバーした違法建築の建物が建設されており、検査を行けていない建物が多かったようです。

　建て替えを行うと小さな建物しか建てられないので、そのような物件はリフォームをされているようです。

　参考になると良いのですが。

パイレーツさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で仲介手数料の値引き交渉するならどのタイミングで？』の回答をします。

　仲介手数料の値引き交渉をするタイミングは、来店時にするのが良いのではないでしょうか。

　事前にメールを入れていらっしゃるのか、連絡なしに直接来店されるかにもよりますが、やはり最初が肝心のようです。

　多くの方は来店される前までに、その店舗の募集サイトをご覧になり、良い物件があったので内覧されるのではないでしょうか。

　不動産会社では物件の管理を担当している元付（もとづけ）と、仲介のみで他社の管理物件を紹介している会社が混在しております。また管理会社も他社の物件を扱うこともございます。

　一般の賃貸物件を借りたい方には、見分けがつかないと思います。内覧する時に先に話していると、仲介手数料の「値引きは難しい」と仰る仲介業者がいるかもしれません。

　物件を探している方の条件に合いそうな物件を他にあれば紹介してくれるかもしれません。

　というのは仲介手数料は、賃料の１．１か月分とされております。借主、貸主折半でもどちらか一方でも問題はありませんが、借主からいただくのが一般的です。広告料がついている物件があれば、仲介業者がその物件を紹介してくれるかもしれません。

　借りたい方が多い時期は難しいかもしれませんが、落ち着いてあまり物件が動かない時は有効かもしれませんし、業者によるかもしれません。

　　交渉しないと値引はしてくれないものです。

　よろしくお願いいたします。

人ごみに流されてさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産業界での追客業務とは何を意味しますか？』の回答をします。

　ご指摘の通り、今ではメールが中心かもしれませんが、それ以外もございます。

　1つは、ご指摘の通りメールでお問い合わせいただいた方へ、賃貸・売買とも希望条件に近い物件がありましたら、募集図面等をメールに添付して連絡し、内見のご予約等をさせていただきます。

　以前は内見予約は電話で良かったのですが、今では内見もメールで事前に申し込みをしないと見られない状態です。直接土日に来店いただいても、内見できないことが発生するようになりました。不動産会社も働き方改革の影響を受けているのでしょう。

　お電話でお問い合わせをいただくこともございます。同じく、希望条件として価格・間取り・駅距離等を伺い、メールアドレスをいただければメール、住所を教えていただければ郵送で希望の募集図面を送付して追客します。

　大手の新築マンションや一戸建ての場合は、販売センターや一戸建てを直接内見いただいた方へアンケートを実施いたします。アンケートで連絡OKの回答をいただいた方へ、お礼の電話やご意見を伺い、追客することになります。

　昔は自宅におられる方も多かったので、お電話も対応していただきましたが、今ではメールやダイレクトメールで対応することが増えたのではないでしょうか。

　営業方法も変化していくのでしょう。メールの回答の比重がおもくなっていくのでしょう。

　よろしくお願いいたします。

マーガレットさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『終活でリバースモーゲージを利用するメリットとデメリット』の回答をします。

　「リバースモーゲージとは、自宅を担保に生活資金を借り入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに、担保となっていた不動産を処分し借入金を返済する仕組み」のようです。

　利用できる人は、お申し込み時の年齢が満６０歳以上の方と表記されておりますが、実際８０歳を過ぎると受けてくれない可能性が高いようです。

　メリットとしては、支払い自体は利息のみで済みますので、費用を抑える効果がありそうです。元金を現金一括返済することで、買い戻すことも可能のようです。

　デメリットとしては、融資希望額の２倍以上の評価がないと利用できない可能性が高いので、事前に確認が必要のようです。お住いのエリアや建物の評価が高いのが決め手のようです。

　金融機関が取り扱うリバースモーゲージにも種類があり、利用が異なっており、相続人が絡んでくるものもありますので、事前に利用条件を確認しておくことが大切のようです。

　よろしくお願いいたします。

いつかのメロディーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『CICに移動履歴はあるが完済済み、ローン審査通るには？』回答します。

　ご心配ですね。住宅ローンの事前審査は、ネット銀行だったのでしょうか。ネット銀行であれば、余り心配ではないようですが金融機関で審査されたのでしたら、参考にならないかもしれませんが。

　ネット銀行の事前審査は機械的な判定なので、過去の未払い等があればほぼ引っかかってしまい、審査は通らないようです。

　以前よく言われていたのは携帯電話の未払いですが、最近は奨学金の未払いも信用情報で問題になるようです。

　奨学金に関しては、学生でまだ口座を持っていなかったり、親がゆうちょ銀行の口座を作っていたりする関係で、ゆうちょ銀行が登録されていますので、引き落とし口座も勿論ゆうちょ銀行となっている方が多いのでしょう。

　いざ就職すると、会社のシステムの関係でシティバンクへ口座開設され、給与はそちらに振り込みをされることになります。

　奨学金の引き落とし口座はゆうちょ銀行なので、お金の移動をしなくてはいけないわけです。忙しくてお金の移動ができない場合は、引き落としができず、滞納として扱われてしまいます。

　同じくネット銀行で事前審査をして通らなかった方を存じております。仲介業者を通してシティバンクで審査をしていただきましたが、無事に審査は通りました。原因が分かっていればさほど問題はないようです。

　他の金融機関の窓口で相談してみてはいかがでしょうか。

　よろしくお願い致します。

マヨラーさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『銀行でなく信用金庫で住宅ローンを組むメリットとは？』の回答をします。

　個人事業主や会社組織にされていても、メインバンクを信用金庫にされている方や業者は多くいらっしゃいます。融通が利きやすい点が利用しやすいのでしょう。

　【住宅ローンのメリット】　
　住宅購入に関しては、一般だと保証会社の承諾があって初めて審査OKになるのですが、プロパーと言って、その信用金庫の承諾のみで借り入れが可能になります。業者の状況を把握されているからでしょう。

　また、一般ですと私道に関して共有者の承諾書を貰ってほしい旨の要望があるのですが、プロパーだと不要で、細かい制約が少なかったような印象です。

　金利に関しては、信用金庫と業者で直接交わしていらっしゃるらしく詳しくは存じ上げません。

　よろしくお願い致します。
　

八重桜さんこんにちは

不動産FP橋本です。

　１LDKをイメージした広さとお考え下さい。単身者やDINKSが増加したことが背景にあるようです。賃貸でも、１LDKで2人入居の方が増えました。以前は家財が多かったので２人で１LDKは考えられなかったのですが、今では不要なものはもたないという考え方の人が増えたのでしょう。

　「住宅ローン控除の利用について注意点を２つあげておきます。」

①マンションのパンフレットに記載されております平米数と住宅ローン控除の平米数は違うものです。パンフレットに記載されております床面積は、壁芯（へきしん）と言って、壁のスラブの中心から算出されております。
　それに比べて、住宅ローン控除条件に記載のある床面積は登記面積と言って、壁の内側（内法｛うちのり｝）によって計算します。
　ですから、マンションの場合はぎりぎりの床面積である場合は、登記面積を確認する必要があります。

②「４０平米以上５０平米未満」の物件では、新築住宅については２０２３年までに建築確認を受けた場合に限り、通常の年間３，０００万円以下の所得より厳しく年間１．０００万円以下の所得制限がありますので、注意してください。

　住宅購入に関しては、住宅ローン控除をはじめ内容がかなり変わっておりますので、購入を検討される方は一度確認されることをお勧めします。

　よろしくお願い致します。

バンテリンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『解体済の建物の登記が残っているとちの購入について』回答します。

　建物滅失登記は、所有者の義務です。過料が課される場合があります。
そのまま購入して、金融機関から借り入れをする場合、引き渡し時に抵当権設定登記ができず、融資が受けられないことがあります。

　まず、宅建士が入ってその土地を仲介する場合、事前に土地や建物の全部事項証明書を取得して調べます。その段階で、建物の登記が残っていれば、滅失登記を案内するはずです。

　建物の滅失登記は、所有者か土地家屋調査士が行います。
①所通者本人が行う場合は、法務局のホームページから申請用紙をダウンロードします。建物の全部事項証明書に記載のある1階の延べ床面積、２階の延べ床面積等を記入します。解体業者の印鑑証明書１通欲しいところですが、ない場合は解体業者の法人番号を記載すれば良いので、書き終えましたら、法務局へ申請書を提出します。この場合、申請は無料です。

②土地家屋調査士に依頼する場合は、所有者の委任状が必要になります。委任状を記載し、手続きをしてもらいます。この場合は、費用５万円～１０万円を土地家屋調査士に支払います。

　建物の滅失登記をしないで契約後引き渡した場合は、仲介業者の責任にもなり兼ねません。
引渡しまでに対応ができない場合は、購入を見合わせることになろうかと思います。慎重に取引したいところです。

　よろしくお願い致します。

さつま芋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『売買契約締結済みの土地でも手付け倍返しで解約させれば購入できる？』を回答します。

　最近ではあまり聞かない話ですが、契約書に手付解除期日が記載されておりますので、その日まででしたら手付解除は可能です。倍返しと言っても、契約時に預かった手付金をお返しし、同額の費用を売主が買主に支払うという意味です。
現実的には、買主にも迷惑がかかりますので、難しいところですが。

　バブル時代は、手付解除は横行しておりました。日々土地の価格が上昇しておりましたので、手付金分の費用を支払っても利益が出ることもありました。

　そこで、不動産会社で防衛策として、売渡承諾書を作成し、売渡価格や売渡条件等を記載した書面に、売主に署名・捺印していただいておりました。

　バブル時代のことを知る売主には、今でも売渡承諾書をいただくことがあります。できれば、スムーズに契約を進めたいからです。

よろしくお願い致します。

モンブランさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産売却で火災保険を買主に引き継ぐことはできますか？』についての回答

損害保険会社の1社へ電話で確認しました。
他人への引継ぎはできないようです。
解約していただくようになるようです。
相続人であれば、指示される書類を用意すればできるようです。
契約書の条文を確認いただければ記載されている事と存じます。
損害保険会社も契約された時期によって条文（特約は個人による）も、
微妙に異なっているようですので、確認してみるとよろしいのではないでしょうか。

参考になればよいのですが。

いんかんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸契約時に銀行印は必ず必要ですか？』の回答をします。

　賃貸借契約書への捺印は、シャチハタ以外の印鑑であれば問題ありません。

　保証会社との契約書も特に問題ありません。ただし、保証会社からの引き落とし口座の登録時に銀行印を求められる場合があるようです。

　今ではネットで金融機関の登録を行う方も増えたようです。そうしますと、届出印の登録をしないケースが増えていることでしょう。通帳もなく、銀行印の届け出も不要です。キャッシュカードやログインパスワード・取引パスワードを使用することになっているようです。

　この変化に対応するように、保証会社も引き落とし口座登録を２つの方法で登録していただくように案内しています。（保証会社によっては異なる場合もあるかもしれませんので、要確認ください）

　一つは今まで通り「口座振替依頼書」に必要事項を記入いただき、銀行印を押印いただく方法です。

　もう一つは本人のスマホ（Web）から入力いただき、登録する方法です。QRコードから登録できるように便利になっているようです。一部保証商品及び法人口座は利用できない場合もあるようです。

　ですので、契約に行かれる前にWeb登録が可能か、銀行印を登録していない場合の対処法を、不動産会社の担当者と話をしておくとよいのではないでしょうか。

　事前に確認しておけば対処法についての回答をいただけることと思います。契約日の当日に初めて不動産会社の担当者へ話すと、保証会社からスムーズに回答をいただけない場合もあり、後日対応しなくてはいけなくなり、かえって大変なことになってしまいます。

　参考になるとよいのですが。

主人と呼びたいさん

不動産FP橋本です。

『マスター、逆マスター？不動産用語か建築用語ですか？』について「回答いたします。

マスターキーは、分譲マンションにはありません。
賃貸アパート、マンション、ホテルなど1本の鍵で各部屋を開錠することができる鍵の名称です。オートロックがあるマンションでも、同じ鍵で開錠できます。管理会社やオーナーが持つ鍵のことです。

マスターキーに対して、逆マスターキーは、入居者が持つ鍵と理解ください。
一つの鍵でエントランスのオートロック開錠と入居中の部屋の玄関扉を開錠することが可能です。勿論、同じアパートで他の入居者の部屋は開錠できません。


ちなみに、退去の際、預けた鍵の本数があっていてもその中にスペアーキーが混ざっている場合は、元キーと鍵番号が違うので、見分けは簡単につきます。

鍵の紛失には、ご注意ください。退去の際、鍵代の支払いをすることになります。

よろしくお願い致します。

安くしたいよさん

不動産FP橋本です。

『賃貸手数料が高すぎる！安くならないの？なんでこんなに高い？』について回答いたいます。

賃貸の場合の仲介手数料は、借主とオーナーの両方から受け取る場合も
家賃の１か月＋消費税が上限とされております。借主とオーナーの両方から０.５か月分ずつでも、借主の承諾があれば借主から１か月分受け取っても構わないことになっております。

仲介業者でも、借主から仲介手数料を家賃の0.5か月分＋消費税としている会社も増えております。

仲介手数料無料は、中々難しいように思います。仲介が中心の業者は、借主を案内しても手数料がもらえないことになりますので。

物件を検討される場合は、募集図面に仲介手数料についても記載されておりますので、確認して業者を決めてはいかがでしょうか。

よろしくお願い致します。

ひかるさん

不動産FP橋本です。

「賃貸物件の、既に付いている照明は捨ててもいいの？」について回答いたします。

入居される際に、備品としてその部屋に照明がついていたのか、残置として照明がついていたのかによって対応が変わってきます。

備品として部屋についていた場合は、入居中はご自分で用意した照明を利用されて良いと思いますが、退去される場合は、元の照明に戻す必要がございます。

残置物として、前入居者が置いて行かれたのでしたら、管理会社へ確認し処分しても良いと存じます。

中には、通常のシーリングライトで次の方へと前入居者がおいて行かれ、管理会社が認めれば残置物として残っている場合もまれにございます。

備品か残置物かと区別は見た目では、判断がつきませんので、管理会社へ確認することが大切だと存じます。

もし、残置物だった場合は、管理会社が処分してくれるかもしれません。

よろしくお願い致します。