Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください

橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ペガサスさん

不動産FP橋本です。

買い換えと言っても留意する条件が複雑に関係してきます。
また、税金は個別のアドバイスに関わることになり、税理士資格がない場合は業法違反になります。あくまで、現在お住まいの家の売却について一般的な考えとして参考にしてください。

まず、今まで住んでした家の売却価格をⒶとします。

取得費（今まで住んでいた家を購入した時の価格、契約書があれば金額が掲載されております。正しくは、建物は減価償却で目減りしておりますが今回はそのままの金額としておきます）
仲介手数料等（売却した時にかかった費用等）
Ⓐー取得費ー仲介手数料＝Ⓑ
　
Ⓑがプラスの場合売却益ありで、マイナスの場合売却損になります。

4つのケースで考えていきます。

①買い換え物件で住宅ローンを利用する。
　
　Ⓑが売却損の場合、買い換え物件で住宅ローンを10年以上利用する場合は、損失分の損益通算を翌年以降3年間所得から差し引いて残りの年数分住宅ローン控除を利用することが可能になります。この条件を利用する場合は、③や④は利用できません。選択適応になります。

②買い換え物件で住宅ローンを利用しない。
　
　Ⓑが売却損の場合、買い換え物件で住宅ローンの借り入れはしない。Ⓐを充当してもまだ売却した物件の住宅ローンが残っている場合は、損失分の損益通算を翌年以降3年間所得から差し引いくことができます。

③売却する物件より購入する物件価格が高い

　Ⓑが売却益がある場合でも条件によって④を選択するほうがお得な場合があります。
　この制度は、「買い換え特例」と言い、マイホームをⒶ譲渡価格以上の住まい　　に買い換える場合、課税が繰り延べられるので、売却分の譲渡税は生じません。
最初の物件の取得費を引き継ぐので、将来さらに買い換える場合には、トータルで重い譲渡税がかかってくる場合がありますので、この制度利用はご注意ください。この制度を利用の場合は、住宅ローン控除は適用できません。

④売却する物件の所有期間が10年以上である（10年とは1月1日を10回迎えたか）。

　居住用であり、譲渡した年の1月1日現在で10年を超えて譲渡時点まで実際に通算して10年以上住んでおり、住宅の土地、建物の譲渡対価の上限が1億円までであることが利用の条件で、「一般の買い換え特例」と言い、譲渡益を3000万円控除できる制度です。

譲渡益が多い場合の利用を③と検討して利用されると良いと存じます。
買い換え物件に建物50㎡以上で、既存住宅（中古物件）の場合も要件がございます。
（例）マイホームを1億円で売り、1億2000万円の住宅に買い換えるケース
売却する取得費を1,000万円、売却の仲介手数料を300万円と仮定します。
　
（ア）譲渡所得　1億円ー1,000万円ー300万円＝8,700万円
　
（イ）課税譲渡所得　8,700万円ー3,000万円（居住用の特別控除）＝5,700万円

（ウ）譲渡税は809万9,700円
　　　5,700万円×14.21％（所得税10％・住民税４％・復興特別所得税0.21％）
　　　＝809万9,700円
税務署に確認すると、③と④では、④の利用が多いようです。

利用にあたっては、本人の年収や家族人数（所得税をいくら負担しているか）によって選択も違ってくる場合もあります。実際に利用される場合は、税理士に相談されることをお勧めいたします。

あくまで、参考にしてください。

宮﨑 慎史 宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revo | 福岡県

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

特定居住用財産の買換え特例を受けることができます。
この特例は買換えで利益がでた場合に支払うべき譲渡所得税（利益の約２０％分）の支払いを先送りにすることができる特例です。
この特例を使うには以下に該当していることが条件となります。

①　売却不動産の所有期間が１０年以上
②　住まなくなった日から３年以内の売却
③　売却代金が１億円以内
④　直近でその他の優遇措置を受けていない…etc

この特例は支払いの先送りで非課税になる訳ではありせん。
購入した不動産を売却する際に合算して課税されます。
また、住宅ローン控除との併用ができませんのでシミュレーションをした上で
どちらを利用した方が良いのか判断するようにしましょう。