バルサミコさんこんにちは

不動産FP橋本です

『戸籍の附票とは何ですか？』の回答をします。

　戸籍とは、「一の夫婦及びこれと氏を同じくする未婚の子」を一つの単位としています。戸籍謄本とは、戸籍に記載されている全員の身分事項を証明するものです。ですので子どもが成長して結婚する場合は、親の戸籍から外れたり、同じ戸籍に入っている人が死亡したりすると除籍となります。

　結婚すると新たな戸籍を作らなければいけません。また、未婚の子が出産して子どもが生まれますと、新たな戸籍を作ることになるわけです。

　戸籍に記載されておりますのは、本籍地のみです。戸籍の附票は本籍地を変更しなければ、戸籍上の人物の住所地の履歴をまとめたものになります。本籍地の役所で戸籍と共に管理されていますので、本籍地の市区町村で申請すれば取得できます。

　誰でも取得できるわけではなく、申請できるのは配偶者や直系の親族ですが、委任状があれば代理人でも取得することが可能です。

　住民票と似ているようですが、住民票には現在の住所と一つ前の住所の記載のみとなっております。

　不動産の売買や賃貸、自動車の名義変更などの手続きで、登記されている住所に住んでいたことが証明できない場合に附票が必要になるわけです。

　一度確認してみてもいいかもせれません。

ベッツさんこんにちは

不動産FP橋本です

『団信審査で健康診断書の提出は必須ですか。』の回答をします。

　一般には団信で健康診断書は不要です。健康に問題がなければ健康上の理由で審査に落ちることはありませんが、虚偽の記載はしてはいけません。ただし「５０００万円以上の借入」や「三大疾病等の特約」を付加する場合に、健康診断書を求められる場合があるようです。

　団信とは、そもそも本人が死亡等や特約等の状態になった場合に保険金が支払われる保険です。一般の金融機関では、団信に入れない場合は、借入ができません。

　金融機関によって告知書の内容が異なる場合がありますが、既往歴や障害の有無についての質問になっております。「3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けたことがありますか」や「過去３年以内の病気や手術、投薬を受けたことがありますか」などは共通のように感じます。

　そもそも保険金が支払われる状態になった際に、告知書に虚偽が発覚した場合には、支払われませんので注意が必要です。

　健康に不安がある場合にワイド団信などを利用することも考えられますが、告知内容に該当しなければ一般の団信でも問題がない場合があるようです。告知内容の考え方が、金融機関によっても異なるのかもしれません。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『２６００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですかか？』の回答をします。

　住宅を購入される場合は、物件価格以外に諸費用、引っ越し費用、新しく家具や家電を検討される方も多いでしょう。
　また住宅ローンの新規借り入れの金利優遇を確認すると、自己資金２０％以上での金利や１０％以上での金利が示されている場合もあります。実際基準金利から優遇される金利を利用するためには、自己資金と個人の支払い能力等によって異なる場合があることをご理解して欲しいところです。

　例として、０．５０％、１．５５％、１．８４％で比較してみます。
　０．５％の場合　
　月々　67,492円、　返済総額　28,346,722円、利息分　2,346,722円

　１．５５％の場合
　月々　80,246円、　返済総額　33,703,440円、　利息分　7,703,440円

　１．８４％の場合
　月々　84,008円、　返済総額　35,283,698円、　利息分　9,283,698円

端数は電卓での設定条件が、切り捨て、切り上げ、四捨五入によって異なることを
ご理解ください。金利が低い場合は、そのまま35年間続くとは限りませんので、あくまで参考にしていただきたいところです。金融機関によっては、段階的に金利を変更するプランもあるようです。

　

オースティンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一建設と飯田産業の違いについて教えてください』の回答をします。

　飯田グループは6社あり、共通点として住宅性能評価制度４分野において全棟最高等級を取得しています。耐震診断３を取得しておりますので、地震保険には有利な印象です。グループでの資材購入の大量発注等によるローコスト経営を推進しており、グループならではの連携力で家づくりやノウハウを共有し、分譲戸数供給戸数日本一の企業グループです。

　建売で何か所か取引させていただきましたが、以前はタクトホームの仕様が良い印象でしたが、最近では東栄住宅が植栽を含めてお客様にお奨めしやすい設備が標準で整っているように感じます。

　飯田産業の中古戸建を紹介させていただきましたが、和室を含んだ生活しやすい間取りで押し入れなどの収納も充実しておりました。

　エリアや物件による違いがあるかもしれませんが、飯田産業よりも一建設の仕様の方が良いようです。
　仕様として、Ｌow-eペアガラスや電子キー、浴室乾燥機、トイレの手すりなどが一建設には標準で設置されているようですが、飯田産業には標準仕様ではないようです。

　シンプルでスッキリしたデザインの一建設ですが、飯田産業の物干し台はしっかりしたスタンドタイプが固定されているのは、使用しやすいかもしれません。

　使いやすい間取りはどのタイプか、仕様で希望する設備が設置されているかなどを比較して検討されればよろしいのではないでしょうか。

8888さんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン控除の対象となる合計所得金額とは？』の回答をします。

　2021年までは、住宅ローン控除の借り入れ条件として、合計所得は3000万円以下でした。それが2022年に住宅ローン控除の変更があり、合計所得は2000万円以下に変更されました。

　2021年までに住宅ローンを利用していた人の約8割は住宅ローン金利１．０％未満でした。
例えば、住宅ローン金利０．７％で住宅ローンを組むと控除率１．０％との差０．３％分得をすることになります。つまり、現金一括で買うより住宅ローンを借りて買った方がお徳の状態でした。「支払う利息」より「節税額」の方が大きいからあえて住宅ローンをたくさん借りて節税し、住宅ローン控除期間の10年経って、控除が使えなくなったら、残りを一括で返済するという高収入で資産の多い人もいたため不健全と会計検査院が指摘をして控除率を１．０％から０．７％に下げ、年収の多い方に制限をかけ合計所得を3000万円以下から2000万円以下に下げたのです。

　一般的な年収の方のローン控除額が10年では下がってしまい、家の購入を考える人が減ってしまうこともあり、ローン控除期間を10年から13年（中古住宅は10年）に延長したようです。

　借入金利の競争の激化によって金利が下がり、控除率を下回る金利になってしまったようです。世の中の情勢が変化すると、新たな変更点が出てくる可能性もあるようです。

黒胡椒さんこんにちは

不動産FP橋本です

『RC造の戸建てが得意なハウスメーカーはどこ？』の回答をします。

　一戸建てといえばまだまだ木造住宅が主流ですが、賃貸アパートで利用されている軽量鉄骨造や重量鉄骨造の一戸建ても増えた印象です。災害が全国に見受けられる日本では、災害にも強い家としての需要が増える傾向にあるようですので、建築費は高めですが、RC造の一戸建ても増えているのでしょう。

　ＲＣ造住宅は柱や梁など主要構造部に鉄筋を入れた「強化されたコンクリート」の建物なので、災害には強い印象です。

　扱っている企業をあげてみます。
①ミサワホーム　参考坪単価は８４．４万円で３０年アフターサービスが無償のようです。耐火ＲＣ造壁式工法のＭｃｏｎなど

②大成建設ハウジング　参考坪単価８１．３万円　大成建設グループ企業で主にＲＣ造を扱っています。コンクリートパネルを全て工場で生産し、１９６９年から「パルコン」の販売を開始し６０年安心サポートプログラムを実施

③レスコハウス　参考坪単価７５．８万円　ヒノキヤグループの会社で南関東に６つの展示場があるようです。心配レス６０年保証プログラムを実施

④百年住宅　参考坪単価９５万円　１０年連続でＲＣ造住宅の着工棟数が日本一プレキャスト鉄筋コンクリートという実績があるようです。

　他でも扱っている企業は多くあるようです。住宅建設にはオプションで別途費用がかかる場合が多いので、単に坪単価だけで判断せず、建物全体の価格で判断して欲しいところです。

　デザイン性に優れた外観や耐久性、耐震性、耐火性、断熱性、気密性は高いのはメリットですが、価格が高く、結露に弱く、増改築に不向きや解体費用が高額になるデメリットもありますので、注意したいところです。

　さまざまな点を考慮した家づくりを考えたいものです。

ウィスキーボンボンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『東京で1畳は何平米ですか？』の回答をします。

　畳は縦横比は２：１となっております。畳の大きさには４種類あり、一番小さいサイズが団地間で次に小さいのが江戸間となっております。

　江戸間は関東地方を中心に使用されており、１畳は１７６センチ×８７．８センチとなっておりますので約１．５５平米の広さとなっております。

　ただし違う物差しですと比較ができないので、不動産公正取引協議会連合会では、１畳の広さを１．６２平米以上と定めています。長い辺は約１．８ｍ短い辺は約０．９ｍということになります。

　一般に不動産関係では、敷地面積を表現する場合に坪で表示と平米で表示しています。坪の方が分かりやすいと考える方も多いので。

　１坪は畳２枚分といわれております。不動産関係の仕事場に入った時に、１坪は３．３１平米で計算すると教わりました。３．３１平米を２で割ると畳１枚が約１．６５平米になりますので、江戸間サイズですと、畳１枚だと少し狭くなってしまいます。

　昔は地域によって目安が違っていても問題にならなかったのでしょうが、今では全国を比較する機会も多いのでに指標がなければ比較ができないので時代の流れにもよってしまうのかもしれません。

スポーツ報知さんこんにちは

不動産FP橋本です

『前面道路幅員が４ｍ未満の場合の容積率計算方法について』の回答をします。

　容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。延べ床面積は２階建てでも３階建てでも全ての面積を合計します（地下室の場合は除く）。

　実際の容積率にあわせて用途地域によって建物の高さ制限がありますので、高さについても把握して欲しいところです。

　容積率の注意点
①容積率を求める方法として前面道路幅員が１２ｍ未満の場合、都市計画法で定められた指定容積率と前面道路幅員に住居系の場合は０．４（それ以外は０．６）をかけた容積率と比較して厳しい容積率を選択することになっております。

　例えば
都市計画で定められた指定容積率が２００％の場合
前面道路が４ｍとすると４ｍ×０．４×１００＝１６０％となりますので、厳しい方の１６０％の容積率を選択することになります。

前面道路幅員３ｍの場合
　　{３m＋１m（セットバック部分）}×０．４×１００＝１６０％

②前面道路幅員が４m未満の場合ですと、二項道路等となりセットバックが必要になります。セットバック部分は敷地面積から除外して求めることになりますので注意が必要です。二項道路の両側に住宅があれば、道路の中心から２mずつセットバックすることになりますので、幅員不足分を両側で半分ずつセットバックすればよいことになります。しかし、片側が用水路や遊歩道の縁石の場合は、片側しかセットバックできませんので、４ｍバックしたところまでセットバックしなければなりません。

　まとめ
　幅員については、４ｍ未満の場合はどこからセットバックするのか確認することが必要です。敷地の広さの数字ばかりを意識して、思った大きさの建物が建たない場合がありますので、注意したいところです。

REDHILLさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一人暮らしで２５平米は狭いですか？』の回答をします。

　国土交通省が定める水準によりますと、一人暮らしに最低限必要な居住面積は、２５平米とされております。畳数で表示しますと、１５畳くらいの広さになるでしょう。

　２５平米取れていますと、バス・トイレは別になっている間取りが多いようです。
　建設された時期で間取りの違いがあるようです。

　少し古い間取りですとバス・トイレは別としておりますが、バスの中に洗面ボールがあり、キッチン３．３畳、居室６畳と収納のタイプや、キッチン部分をもっと狭くするか居室と一緒にすることで居室を７～７．８畳くらいにしている間取りも見受けられます。

　バス・トイレは別で独立洗面所を設置し、キッチン３．６畳、収納付き居室７．５畳の間取りであれば、生活しやすく収納に関しても、標準は取れているように感じます。収納スペースに収まるくらいにしておけば、物を増やさず使わないものを処分する生活ができるのではないでしょうか。ベッドとテーブルは十分置けるスペースは取れていると思います。

　ただし趣味などの品物が増える方であれば、目線の高さに変化をつける工夫が必要かもしれません。

　賃料が変わらなければもっと広さを確保してもよいのでしょうが、広さを優先しますと、賃料が高くなってしまいます。

　収入と支出のバランスがありますので、収入を有効に使ってほしいところです。

ロバーツさんこんにちは

不動産FP橋本です

『シャーメゾン入居だと瑕疵保険は自分で選べますか？』の回答をします。

　何も確認しない場合は、シャーメゾンライフGUARDの火災保険を案内されると思います。入居者が火災保険を選択できますかと確認しますと上司に相談して可能ということになろうかと思います。必ずしも管理会社からの勧められた保険に入る必要はなく、条件をクリアしていれば、他の保険でも問題ありません。
　
　ただし家財保険金額、修理費用保険金額、入居者賠償責任保険金額、個人賠償責任保険金額など指定条件を確認し、補償金額をクリアする必要があります。また自分にとってどんな補償があるとよいかも考えておくとよいでしょう。

　シャーメゾンライフGUARDのメリットとして補償内容が充実していることがあげられます。
・外出中に鍵を盗まれた場合のドアロック交換費用
・被保険者が死亡した場合の遺品整理費用
・事故により電気、ガスが停止し一時的に宿泊した場合の臨時宿泊費用
・建物が半壊以上の損害を受け転居を余儀なくされた場合の被災転居費用
　など手厚い補償やサポートがそろっています。

　他の保険会社でも補償内容が充実しているものもあります。

まとめ
　契約時に自分で火災保険を選びたいと思っていらっしゃるようでしたら、その旨管理会社へお話しし、クリアすべき条件を確認する。サポート内容で自分に必要と思われる補償が付いた火災保険を比較する。あくまで保険は入居者で決めたい旨意思表示しておく。シャーメゾンライフGUARDより割安で補償もしっかり付帯した保険があれば申し込みをして管理会社へ保険証券の写しを提出する。ただし、自分で契約をした場合は、更新後も自分で手続きをし忘れてしまうと無保険状態になってしまいますので注意が必要です。

赤西さんこんにちは

不動産FP橋本です

『全労災の「住まいる共済」のメリットデメリットが知りたい』の回答をします。

　全労災の「住まいる共済」は掛け金が安いため子育て世代などで保険の出費を抑えたい方や住宅ローンが終わり火災保険から切り替える方が加入しているケースが多いようです。

　住まいる共済のメリット
・火災保険に比べると掛け金が安いため、被共済者の負担が少なく無理なく支払
　える。
・組合員相互補助を目的としているため、余剰金が生じれば契約者に対して割戻金
　が支払われる。
・火災の被害に備える”火災共済”と”地震や風水害に備える自然災害共済”の２つの　
　共済が組み合わさった補償制度である。
・自然災害共済は、ベーシックとエコノミーの2種類に分かれていますので、居住
　場所が自然災害の起こりやすい地域にお住いの方であれば、掛け金は高くなり
　ますがベーシックを選んでいる方が多いようです。

　住まいる共済のデメリット
・火災保険の保険金に比べると、掛け金が安いので支払われる共済金が低くなる。
・建物４，０００万円、家財２，０００万円の合計６，０００万円という上限額
　が設定されているため、高級な住宅に住んでいたとしてもこれ以上の保障額を
　掛けることが出来ない。
・風水害等や地震の保障額は増える方向ですが、不足部分が生じる。
・本来割戻金という制度があるが、支払われた実績はない。

　まとめ
　掛け金の割に自然災害等にも保障されるのは安心ですが、損害を受けた場合は共済金のみでは再建は不十分な部分もありますので、別に住宅資金の準備もしたいところです。

　

丹下さんこんにちは

不動産FP橋本です

『引っ越しの際の旧居ご近所さんへの挨拶と手土産について』の回答をします。

　一戸建ての場合は、両隣など敷地の境界に接する方には、特に丁寧な挨拶と手土産を準備いただくと安心でしょう。また前面道路が私道の場合で持ち分をお持ちの方にも挨拶は忘れないでして欲しいところです。

　現在の測量では、測量依頼をしますと境界に接する方には境界書にご署名・捺印をいただくことになっております。また前面道路が私道の場合は、私道の持ち分をお持ちの方に掘削通行権に関する承諾書に、ご署名・捺印をいただくことになります。

　もし現在それらの書類をお持ちなので大丈夫と思われるかもしれませんが、何かの都合で再度取得しなければならないかもしれません。。

　掘削通行権に関しましては、私道に接している敷地の所有者の移動があまりない場合は、今まで依頼を受けたことがないとか、今回の該当者が都市ガスに変更したかった時に協力してもらえなかったなど過去の関係で承諾書をいただけない経験は多くありました。

　予期せぬことが起きるのがご近所さんなのです。良い思い出になっていると、何かと協力いただけるのが人情なのでしょうか。侮ってはいけないところです。

ロックマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『オートロックの鍵と部屋の鍵が一緒の方が良いか？別の方がよいか？』の回答をします。

　お住いの方の性格によって違ってくるかもしれません。１本の鍵でも、数本の鍵でもきちんと保管できる方であればどちらを選ばれても問題はないでしょう。

　賃貸管理をしていた頃、
〇部屋の鍵をコートのポケットから落としてしまう方もいらっしゃいました。
〇朝ゴミ出しをして鍵を忘れて外へ出てしまい、オートロックの玄関に入れない方もいらっしゃいました。
〇退去の立会いの際、お住いの玄関の上下2か所とオートロックの鍵３本を２組分お預けしていたのですが、何本預かっているかも分からない方もいらっしゃいました。１本でも紛失してしまいますと、１組分の鍵代は負担していただくことになっております。

オートロックと住まいの鍵を別にした場合
〇保管して持ち歩くのにかさばることがあります。
〇暗い場所での鍵の開錠の際どちらの鍵か区別しずらい点があります。
〇紛失した場合の鍵代が２組分となり、高くなる可能性があります。
〇別に保管した場合は、片方の鍵の開閉はできるかもしれません。

オートロックと住まいの鍵を一緒にした場合
〇１本の鍵を持ち歩けばよいので、保管がしやすい。
〇１本の鍵なので、どちらの鍵かを気にしなくて良い。
〇紛失しても１本なので、鍵代は割安の場合が多い。
〇紛失したら、オートロックも住まいの部屋も両方が開錠できない。

　最近では、スマートキーやノンタッチシステムキータイプの物も出ておりますので、電池切れやシステム障害の際の対処法も考慮したいところです。

　お好みにもよりますが、同じ鍵の方が操作は簡単なのではないでしょうか。安全面で心配と思われる方の場合は、別にしてもいいかもしれません。

青柳さんこんにちは

不動産FP橋本です

『家の「現状渡し」とは？』の回答をします。

　中古物件の場合は、「現況有姿」渡しとすることが多いですが、残置物は全て処分して引き渡すのが基本です。しかし、エアコン、照明、オーダーカーテンなど入居してすぐに必要なものもあり、売主と買主で相談して決めているものもあります。
　
　エアコンは取り付けでどのくらい利用しているかの期間の問題があります。10年近く経っていますと、取り替えの場合、取り外しと処分費がかかってしまいますので、ケースによって変わってきます。

　照明に関しては、特殊な照明（ダイニング等）や売主のこだわりが強い場合などは取り外していただくことも多いようですが、そのまま利用することも多いでしょう。LED前の照明ですと、取り外しを希望されるかもしれません。

　カーテンに関しては、特殊な窓のサイズで、ロールスクリーンなどオーダーで取り付けているものは、そのまま利用することも多いでしょう。一般的なカーテンであれば、買主の好みのものを取り付けたい方が多いかもしれません。

　動産物に関しては、備品表に入れておくことがベストですが、引き渡しが近くなってやはり欲しいと思う物も出てくるものです。

　契約書には、「売主は所有権を放棄し、買主は責任をもって使用し、又は処分する」を入れておくことが一般的です。


　以前の取引で、庭用の芝刈り機を使用されていたようで、必要でしたら置いていきますとの話て、そのまま置いていただいたことがあります。

　引き渡し後システムキッチンの魚焼き機が故障し使用できなかったのですが、すぐのことでもありましたので売主側の費用で修理していただきました。

　まとめ
〇　備品扱いに関しては、修理等の有効期間がものによって違っておりますので、確認をしておくと安心でしょう。
〇　表札は、基本は処分していただくことになります。今まで表札をそんまま置いていくという話はありませんでした。
〇　動産に関しては、グレーではありますが、売主には必要なものが買主に必要かというと個人差が出るものもあります。買主が欲しいと思うものがあれば、事前に確認しておくと譲っていただけれる場合があるようです。
〇　譲っていただいたにもかかわらず、故障や破損した場合は、買主の責任において対応して欲しいところです。

スーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『ロールスクリーンに防音性はある？』の回答をします。

　本来窓の日よけやリビング階段の間仕切りとして便利に使うのに適したロールスクリーン。防音性については、あまり望めないのではないでしょうか。会話が筒抜けにならない程度の防音性と理解していただくイメージです。

　厚手の生地で隙間が少ないロールスクリーンと他のアイテムを併用すれば効果が出るかもしれません。

　ロールスクリーンは、間仕切りのイメージが強いでしょう。特にリビング階段に効果を発揮するのではないでしょうか。風通しをよくするためにはあげたままの状態にし、冬場はロールスクリーンを一部下げて使用すると、１階で暖まった空気が２階に上がるのを防いでくれるものと考えておりました。完全とは言わないまでも、密閉性の高いタイプがそのうち出てくるかもしれません。上げ下げしやすさがロールスクリーンの良さでもありますので、良さを残しつつ利便性をあげるのは、中々難しいものでしょう。

機械獣さんこんにちは

不動産FP橋本です

『一人暮らしで40平米は広すぎる？』の回答をします。

　狭いという印象はありません。
40平米は専有面積では25畳の広さといえるでしょう。

　昔の間取りで２Kまたは２DKの間取りが一般的でした。独立洗面台が設置されていれば、ダイニングや居室が４．５畳になってしまっており、ファミリー世帯で募集されておりました。広い部屋が取れていない印象です。

　築年収が比較的新しい物件では、４０平米ですと、１ＬＤＫの間取りが多いようです。募集図面を確認しますと、独立洗面台がしっかりとれており、寝室とＬＤＫを併せて１６～１８畳をどのように割り振りするかの印象です。１例として、ウォークインクローゼットを設置し、寝室を４．５畳、リビングダイニングを約１２畳とされている間取りもありました。ウォークインクローゼットなしで、１２畳と６畳の割り振りを寝室やリビングダイニングどちらかにしている間取りもありました。

　社会人となれば、リビングと寝室は分けたいと考える方も多いと思いますので、広すぎる印象はありません。ただし、間取りで考えますと、エリアにもよりますが１ＤＫの物件の賃料と比べますと割高になります。収入に対して住まいにかけられるお金をどう考えるかが問題ではないでしょうか。

　自宅でゆったりした生活を過ごしたいか、趣味や資格取得にお金をかけたいかは個人差が出るところでしょう。

　

夢はパンドラさんこんにちは

不動産FP橋本です

『寝室で12畳は広すぎですか？』の回答をします。

　広さに関しては個人的な感覚となりますので、個人差が出やすいところです。

　家族の中で個人のスペースが6畳であれば、学生時代は机、教材、クローゼット、ベッドを考えると6畳は欲しい広さです。社会人となってリビング以外に寝室が12畳取れるのであれば、ベッド、クローゼット、間接照明用のサイドテーブル、骨とう品などの趣味のある方ですと、飾り棚も欲しいところです。本を読んだり、物を書いたり、美容に関することをしたりのミニデスクセットを用意できるとなおいいでしょう。ローラースクリーンの間仕切りを準備すると気分の切り替えができるのではないでしょうか。


　ベッド、クローゼット以外に物をあまり置かない方であれば、広いスペースが欲しいにしても、さみしい思いになってしまうかもしれません。程よい広さはあるようです。

じょいふるさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸で備え付けの洗濯機が故障したら無償交換してもらえる？』の回答をします。

　備品であれば、貸主負担で修理していただける内容です。

　重要事項説明書で洗濯機が備品扱いになっているか、契約書の特約で洗濯機についての記載があるかを確認して欲しいところです。

　賃貸の場合は前の入居者の残置物扱いの備品がまれにあります。残置物であれば故障した備品は入居者負担で対応していただくことになります。

　今では備品の支障があり修理まで利用できないことがあれば、備品別に免責日数の指定があり、その日数を超えると、賃料にて割引されるように配慮されています。

　契約書類関係に記載があったか不明の場合は、管理会社に確認し修理をお願いしましょう。製造年月日でどのくらい年数が経っているかも確認しておくといいかもしれません。

りかさんこんにちは

不動産FP橋本です

　『40歳で家を買うのは遅いですか？』の回答をします。

　一昔前までは４０代半ばになると、審査が厳しくなるような話を耳にしておりましたが、最近では結婚年齢があがってきており必然的に購入を考えるのが遅くなっているように感じます。

　以前との違い
〇物件価格が上昇しており、若い世代で購入を考えるには親の援助が期待出来ればよいのですが、できなければ資金的に難しくなっている。

〇７５歳完済を考えると４０歳でぎりぎり３５年返済が可能ですが、以前に比べて定年の年齢があがっていたり、再雇用制度を利用して働く期間が延長されたりで、仕事を続けやすくなっている。

〇女性も結婚して仕事を続ける傾向になり、２人分の収入で考えると支払い計画が立てやすくなっている。

〇５０歳を過ぎると、団体信用生命保険の優遇が受けずらいが４０歳であれば、そう難しくはない。

まとめ
　４０歳で住宅購入を考えるのは特に遅いとは感じませんが、お勤めの会社の退職金がいくらあるのか、ないのかは事前に把握しておきたいところです。退職金が出なければ、住宅ローンを支払いながら、教育費、老後の資金を計画的に蓄えなければなりません。
　ライフプランを作成してみますと、将来まで俯瞰することが出来ますので、一度
ファイナンシャルプランナーに相談されると安心かもしれませんね。

中井さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「老後」って何歳から？？』の回答をします。

　老後に関しては捉え方が人によって異なるものです。公的なものとしては国民年金は以前は６０歳から支給されていましたが、現在は６５歳に変わりました。健康保険に関しては、７５歳以上が後期高齢者とされたり、車の免許更新は７０歳以上で高齢者講習が入ったりしています。WHOや先進国においては６５歳以上が「高齢者」と定義されています。

　ですので会社の定年を一つの老後の目安と考えると分かりやすいかもしれません。６０歳で退職したとすると、６５歳までの５年間は自分で手立てをしなくてはなりません。預貯金を取り崩すか、年金の繰り上げ支給を希望するしかありません。

　繰り上げ受給を希望すると
繰り上げた月数×０．５％（昭和３７年４月１日以前生まれの方）だけ下がった年金を生涯受給することになります。（昭和３７年４月２日以降の方は０．４％）
今では７０歳過ぎても働いている方も増えた印象です。

　仕事は続けたくても、病気にかかり働けなくなってしまうリスクもあります。

　厚生労働省の令和５年の簡易生命表を参考にすると
現在６０歳の男性の平均余命は２３．６８年、６５歳の男性の平均余命は１９．５２歳となっています。

　長い老後が待っていますので、楽しい老後を過ごす工夫も考えたいものです。

こまちさんこんにちは

不動産FP橋本です

『ワンルームに家族3人で住めるケースってありますか？』の回答をします。

　募集図面の募集条件に記載がありますので、参考にしてほしいところです。
アパートはある程度どんな方に入居して欲しいかを想定して募集しております。管理会社としては、トラブルを未然に防ぎたいからです。

　防音性のあるマンションでしたら、音での問題は防げるかもしれません。一般的なアパートで一人暮らしが中心の場合、夜中に赤ちゃんの泣き声で隣の入居者が悩まされるかもしれませんし、一人暮らしの隣の部屋に友達が大勢で遊びにきて大声で騒ぎ赤ちゃんがゆっくり眠れないかもしてません。

　ファミリー中心のアパートへ一人暮らしの方が入居を希望する場合、生活音についてお話ししています。

　一部屋が広い場合家族３人で住めなくはないのですが、エントランス、共用廊下、ゴミ置き場の利用に関して考えの違いや生活スタイルの違いからトラブルになる可能性が高いので、できれば避けて欲しいところです。

わもんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『世帯年収２，３００万円で９，６４０万円の中古マンション購入は現実的でしょうか。』の回答をします。

　年収が高額なご家庭では普段の生活レベルが高いので、家事費が膨らみがちです。結婚を機にと記載されておりますので、これから計画的に進めていくことになると思われますで、最初が肝心です。

　確認して欲しい事項
・お住いのエリアによって、子育て支援金に年収要件があるかもしれませんので　
　確認したいところです。
・ライフプランを作成し、全体のバランスを確認しておくことが大切です。2人の
　お子さんを希望されるとのことですと、お子さんが小さい間は奥様が仕事をセ
　－ブされる傾向がありますので、セーブしても問題なく過ごせるかもシミュレ
　ーションしたいところです。
・検討される物件の住宅の環境性能等評価が高ければ、住宅ローン控除が２，　　　　　　　　
　０００万円　⇒　３０００万円まで利用できる可能性があります。

　以上を踏まえて
　ライフプランを作成しておくと、これからの生活の見通しが立てやすくなるのではないかと考えます。ご夫婦で共有することで優先順位を考えて進めることが可能ですので、心の準備ができやすくなるのではないでしょうか。

　年収的には、高額な住宅ローンを組むことは可能と考えますが、全体のバランスを意識した生活を送ってほしいと考えます。
　

木更津市民さんこんにちは

不動産FP橋本です

『水道パッキン交換を自分でやっても大丈夫？』の回答をします。

　水漏れに関しては、入居者で実施せず家主や管理会社に連絡して対応していただくことをお勧めいたします。

　入居者の勝手な思い込みで対応してしまい、蛇口を分解したにもかかわらず他の問題のため水漏れがひどくなり、そこで業者を呼ぶことになってしまうケースがございます。

　入居者の故意ではない水漏れは家主が対応する項目に該当しますので、入居者が費用を支払うことはありません。業者が確認すれば、入居者の故意なのか経年劣化による水漏れなのかの原因は判明いたします。

　水道の蛇口に関しては、昔は単純な構造でしたので、入居者でパッキンを交換していただくことも多くありましたが、現状使用されております蛇口は構造が複雑になっているものも多く見受けられます。

　水に関しては特に専門業者に対応していただくことで安心して使用いただけるのではないでしょうか。

　私事ですが、以前使用しておりました水道の蛇口で水の出が悪く、給湯器を交換したにも関わらず、改善されませんでした。業者に確認して、泡沫キャップのつまりが原因だったと判明したことがあります。今は異なる蛇口に交換しましたので、泡沫キャップは使用しておりませんが。そのくらい蛇口に関してはさまざまなタイプがあるようです。

柴田さんこんにちは

不動産FP橋本です

『大家都合の退去であれば敷金が全額戻ってくる可能性あり？』の回答をします。

　敷金は全額お返ししているのが現状ですし原状回復も基本は不要です。

　大家と借主、立ち退きに関してトラブルになりましたら弁護士に依頼して対応していただくことになります。

　一般的には、大家から管理会社に立ち退きについて相談をいただいています。居住中の借主がいるにもかかわらず立ち退いていただくためには、借地借家法27条で解約の申入れから6ヶ月経過することが必要とされ、借地借家法28条で解約の申入れには正当の事由が必要されている旨お話をします。
　
　建物の老朽化、家事都合の売却にしても立ち退きに関して強制力がない旨お話しします。入居者が契約違反や近隣トラブルで立ち退いていただくのと、問題を起こしてないのに立ち退いていただくのは、書面で退去のお願いをする立ち退き料についても条件は違ってきます。

　入居中に契約者に非がないにもかかわらず、立ち退いていただく場合
・敷金はお預かり金なので全額お返ししています。
・引っ越し費用として賃料の6ヶ月分を目安にしています。

　入居して1年くらいの入居者と20年住んでいただいている入居者では、ご提示条件は変わってきます。書面でご案内して、個別に対応し大家に相談しながら進めているのが現状でしょう。

　　相続などの理由の場合は、理解いただけることが多い印象です。

レトロプリンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンション購入の契約日に赤口は避けた方が良い？』の回答をします。

　暦の吉凶を意識する方はまれにいらっしゃいます。あまり意識しない方のほうが多いのではないでしょうか。大安と仏滅は何となく意識する方がいらっしゃるようですが。

　その日の吉凶を表すもので、吉の良い順番で
「大安」⇒「友引」⇒「先勝」⇒「先負」⇒「赤口」⇒「仏滅」とされています。不動産関係の仕事をしておりますと、新しいことをはじめるのなら赤口は避けたほうがいいと話す仲間もいました。ですが、契約に関してはそこまで意識した話は特に聞きませんでした。

　以前、決済されたお客様で内見や書類の持参日、質問等で来店する日まで全て日がいい日を選んでおられたようです。後で聞いた話で、そのご家庭は六曜や年内を通じて縁起の良い日悪い日を意識して行動されているそうです。年配でもありませんでしたが、暦を意識して行動される方は、意識するほうが精神衛生上満たされることでしょう。

　売主から申込をしたら、●●日以内に契約して欲しいと求められることも多くあります。暦を意識している方でしたら、調整も必要でしょうが、スケジュール優先の方には、そのまま進めることになるでしょう。

KAZUYAさんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン特約の期限までに審査が間に合わないとどうなる？』の回答をします。

　住宅ローン特約は、買主が住宅ローンの申込をしたにもかかわらず審査に落ちてしまった場合に、期限を定めて特別に契約解除を認める例外的な取り決めです。

　契約解除できる期間を過ぎると住宅ローンが借りられないうえに、手付金の放棄や違約金などが発生する可能性があるわけです。

　売主の対応によっては、違約金になってしまう場合がありますので注意したいところです。期限の延長ができるとすれば、延長することによって、問題なく契約が進められると売主、買主、金融機関が確信できる客観的に判断できる理由があり、買主が購入の意思を示し、売主が承認すれば可能でしょう。ただし申込時点で二番手、三番手がいる場合は、わざわざ待たなくても問題がない方が控えているかもしれませんので難しいかもしれません。

　私は期限までに審査が間に合わない経験をしたことがあります。売主、買主両者とも知人で、売主は買主に購入して欲しいと思っていますし、買主も買いたいと思っていました。

　金融機関に事前に打診しておりましたので、期限までに回答をいただけず、期限を過ぎて借入不可と連絡をいただくことになるとは思っておりませんでした。資金内容ではなく、接道に関する問題でした。

　売主も手立てはないかと様々な案を出していただき、協力的でしたので白紙にする考えはなかったようです。

　私道の関係で調査すると、問題があることに気が付きましたが、金融機関も協力いただき、別のアプローチで私道が公道へ直接つながっていることを建築指導事務
所で確認ができましたので、住宅ローンの審査を承認いただき決済まで進めることができました。

　期間は余裕を持って設定し、資金内容に併せて物件の問題点を見逃さずに調査する習慣を持たなければと痛感した次第です。

しんじろーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売買の残金決済日を25日にしても大丈夫？』の回答をします。

　２５日以外にも込み合う日があるようです。

　まだまだ２５日が給料日の企業や公務員等は多いようですが、月はじめや月半ば、月末なども増えているように感じます。

　不動産の決済日は平日の午前中が中心で、時間が取れなくても午後１時くらいまでとすることがほとんどな点と、暦の吉日を選ぶ傾向がありますので、大安、友引に集中することが多いようです。２５日が仏滅でも気にしないで決済日とする方はまれでしょう。

不動産会社の立場としては、決済日は金融機関の一部を利用させていただくことが多いので、事前に予約を入れているのが実態です。最近では、店舗を持たないネット銀行の住宅ローンを選択する方も増えましたので、買主がネット銀行利用ですと売主側などの不動産会社を利用させていただいています。

　決済日は買主が売主に物件価格を振り込んで、売主の口座の入金確認ができましたら、抵当権設定書類（売主の残債がある場合）を買主の司法書士へ渡して、同日に法務局で所有権移転登記を実施していただいております。

　私が経験した中で入金確認ができるまで２時間くらいかかったのは、１０年位前の３月３０日金曜日の大安の日でした。売主と買主の利用する金融機関が同じの場合はまだ確認しやすいのですが、異なる場合は時間がかかりました。売主の残債がなかったのでまだよかったのですが・・・。年末の吉日も決済日が多かった記憶があります。

　ご心配なら、金融機関に確認して欲しいところです。

やっすんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『中古マンション購入後に鍵交換しないのはあり？』の回答をします。

　購入した物件の鍵交換をされないケースはほとんどないのではないでしょうか。相談されれば、交換をお奨めいたします。

　前所有者の生活ぶりや性格が不明である。中古物件検討者を様々な不動産業者がご案内しているかもしれません。現在使用されている鍵を多くの方が扱った可能性があります。

　せっかく手に入れたマンションの鍵を知らない人が持っているかもしれないと考えただけでも、精神衛生上耐えられない方が多いのではないでしょうか。

　セキュリティー面も含めて数万円の費用で交換してしまえば、安心した生活が過ごせると思いますので、スッキリさせたいところです。それでも、気にならない方には無理にお奨めはいたしませんが。

　賃貸物件の場合でも、鍵交換は必須とされるケースが増えております。まれに鍵交換は任意とされる物件はありますが、契約書条文や特約に「交換しなかったことで損害が発生しても、苦情や損害賠償請求は行わない」等を入れている場合が多いようです。

　正規の鍵の本数も一律ではありません。またスペアキーは鍵ナンバーが正規の鍵の番号と異なりますので見た目で分かりますが、スペアキーを作成したかどうかは記録に残りませんので、不安が残るように感じますが、如何でしょうか。

幹事さんこんにちは

不動産FP橋本です

『督促状に法的効力や強制力はありますか？』の回答をします。

　督促状自体で直ちに法的拘束力を発生するわけではありません。時系列の経過を積み重ねていくことが大切と考えています。

　例えば、管理しているマンションの賃料が滞納されたとします。うっかり忘れる場合がありますので、先ず電話で督促します。そこで振り込んでいただければ問題ありません。連絡がつかない場合は書面で督促します。それでも振り込みをしなかったり、連絡をいただけなかったりしますと簡易書留で再度督促をします。

　要するに居住者が出張等でしばらく留守にしている場合がありますので、今までの経過について台帳に記録しておきます。出張していても、電話には対応いただけるわけです。

　賃貸の場合ですと、契約書の条文の「契約の解除」の項目に記載されている内容（通常は2～3ヶ月）で、契約解除事由に該当しますので解除に向けて対応していくことになります。

　分譲マンションの管理費に関しては、賃料より少し長めで考えていくことになるでしょう。経過について時系列で記録し、督促しても支払いが見込めない場合は裁判所を通しての法的措置に入ることになります。積み重ねが法的効果となるでしょう。

ゲゲゲさんこんにちは

不動産FP橋本です

『囲い込みされた不動産は頑張っても買えないですか？』の回答をします。

　裏技のようなものはありません。ただ不動産はご縁がある方が購入できるように思います。

　囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約において、他社に物件情報を知らせずに自社のみで売買取引をしようとすることです。仲介手数料を売主と買主の両方から貰うことがねらいです。

　ですが本来専任媒介契約や専属専任媒介契約をすると、レインズという不動産関係者が閲覧できるサイトに掲載が義務付けられています。

　ということは、売主が業者であれば売り出しの流れを理解していることが多いので問題がないかもしれませんが、売主が一般の方の場合は期間を定めてその期間内であれば他業者へ公開する前に、折込チラシやポスティングで元付業者のみが販売することは不動産業者においてはよくあることです。

　一般的にはその期間が終わればレインズに掲載され、他業者も紹介できるようになります。レインズに掲載される前に物件が売れることもあります。

　以前買主側の業者として2番手で申し込みを入れ購入できたことがあります。１番手は元付業者のお客様だったようですが、仲介手数料交渉があったようで詳細は不明ですが、同じ価格ならとこちらに話があり契約できました。

　１番手で申し込みをしたのですが、連休をうまくかわされ購入できなかった場合もあります。

　早くから気に入ったので物件を購入したいとのお話しをいただき資金面でも問題がないのですが購入できない方もいらっしゃれば、初めて来店されてすぐに購入できる方もいらっしゃいます。ご縁という言葉でしか説明できないように感じることがあります。