才木さんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売却すると住民税はどのくらい上がる？』の回答をします。

　一般の相続で考えるのは、旧耐震の建物がある場合の３，０００万円控除と相続税を支払っている際の3年１０ヶ月以内に相続財産を売却して相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の負担を軽減する特例を意識してアドバイスするのですが、今回は該当しないという観点で回答します。

　先祖代々の土地については資料が残っていないので購入にかかった代金が不明の場合が多いようです。この場合は不動産の売却代金の５％を取得費として取り扱います。仲介手数料と契約書に貼付する印紙代は経費に該当しますし、土地の測量をした場合は測量費も経費扱いになります。

　譲渡所得は
売買価格ー（取得費＋諸経費）
といった計算式で算出します。

　先祖代々の土地ということですので、最初に所有されていた方から考えますと５年以上（土地を売却した１月１日時点における所有期間）の所有期間となり、長期所有の所得税１５.３１５％で住民税は５％で計算します。


取得費は
　１億円×５％＝５００万円・・・・５００万円
諸経費
　業者に支払う仲介手数料は
（売買代金×３％＋６万円）×１．１となりますので
　①仲介手数料
　（１億円×３％＋６万円）×１．１＝３，３６６，０００円
　②印紙代
　　５千万円超～１億円以下のもの軽減税率により
　３万円
譲渡所得
１億円ー（５００万円＋３，３６６，０００円＋３万円）＝９１,６０４,０００円

所得税
９１,６０４,０００円×１５．３１５％となり約１４,０２９,１５２円

住民税
９１,６０４,０００円×５％＝４,５８０,２００円　となります。
１０００円未満の端数は全額切り捨てる。ただし、政令で定める地方税については、この限りでないとの記載がありました。

　居住不動産の場合は、１０年超の特例が利用できる場合がありますが、今回は土地のみですので、該当いたしません。

　参考になるといいのですが。

穴子丼さんこんにちは

不動産FP橋本です

『中古マンション購入時の鍵の引き渡しトラブルについて』の回答をします。

　中古マンションを購入する場合、オートロックと自宅の玄関の鍵は同じものを使用しており毎日使用するものでもあるので、紛失して鍵の本数が不足している話はあまり聞かない、もしくは最初にお話しいただくことでもあり、また引き渡し時には鍵の本数も記入した確認書をいただいておりますので、経験上あまりトラブルまではいかない印象です。

　経験したのは、引き渡しの際宅配ロッカー専用の鍵を紛失されていたようで、初めて伺う内容でもあり、共働きのご家庭ですと不便だったと聞いたことがありました。

　商品が届いた場合は、管理人さんに預かっていただき対応されていたようです。数年後宅配ロッカー本体が入れ替えされ、鍵を使用しなくなったので、利用しやすくなったようです。

　分譲マンションで居住者の世代交代がされて、不便に感じる方の比率が増え交換されたのかもしれません。とかくオートロック用や玄関の鍵に目がいきがちですが、それ以外に使用する鍵などはないのか始めに聞いておく内容と実感したことがありました。

ミントティーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸だと保証会社の審査は通常何日くらいかかりますか？』の回答をします。

　賃貸の保証会社の審査は通常３～７日程度かかります。大型連休などをはさむともっと日数がかかる場合があります。

　まず審査いただく申込書の記入に問題がないか、本人確認書類は正しく添付されているのかが前提です。不備がありますと、審査の前で止まって状態になります。緊急連絡先や連帯保証人など関係者との連絡がつかないと日数がかかる場合があります。

　本来継続的な支払いに問題がないかを審査する目的のものです。

　支払能力、個人信用情報に特に問題がなく２～３日何も保証会社から回答がない場合は、不動産会社に進捗を確認してもらうことをお勧めします。初歩的なミスがある場合もあります。緊急連絡先や連帯保証人との連絡がつかないこともあるようです。

　賃貸申込をして保証会社を利用する場合の注意点
〇書類に不備がないか添付書類は適正か？
〇緊急連絡先や連帯保証人に確認の電話がある旨お話ししておくとスムーズでしょ
　う。

　準備が万全ですと安心できます。

プラセンタさんこんにちは

不動産FP橋本です

『鉄筋コンクリート造でも一階の音が二階に聞こえるのは普通ですか？』の回答をします。

　私の住まいは一戸建てですので、あくまで賃貸の対応をしていた際の入居者のクレームで受けたことはあります。

　ベッドであればフローリングとベッドの間に空間がありますのでそこまで気にならないかもしれませんが、フローリングに直に布団を敷いて床についていたそうです。下の階の入居者がパソコンゲームをオンラインで対戦されていたのか、友達が遊びに来ていたのかは不明ですが、話声が気になったという話をされていました。

　また異なる方の件ですが、日本語ではない話声が気になるというクレームが、何度かありました。こちらの場合は寒い季節ではなかったので、窓を開けていたのかもしれません。

　騒音に関する話は個人差がありますので、両隣の入居者に騒音について確認しています。

　また友達が複数人集まっていますと、話声はとかく大きくなってしまいますので、その場合はとなりにも伝わっていることもあります。隣にも上階にも伝わっている場合は、電話連絡や書面で対応しておりましたのが、実情でした。

　築年数が古い鉄筋コンクリート造の場合、トイレ等の排水管を流れる音が気になる話もありました。

　内見の際は確認できない場合もありますので、難しいところです。

ゼロイチさんこんにちは

不動産FP橋本です

『レインズへの成約登録義務に違反するとどうなる？』の回答をします。

　公益財団法人　東日本不動産流通機構の利用規程を確認しましたが、成約登録に関しては、「会員の登録物件の成約があった場合は速やかにレインズに登録しなければならない」と記載されておりましたが、罰則までの記載はありませんでした。

　以前は売買物件で専任媒介契約を締結するとレインズへの登録が義務とされておりましたので掲載はしておりましたが、それ以外に関してはあまり活発に利用されておりませんでした。

　ところが平成２８年よりレインズは課金制度が実施され、物件検索をするには費用が発生する仕組みに変更されました。しかし成約登録をすると１件３０円のキャッシュバックがあり、図面を登録すると同じく１件３０円キャッシュバックされる仕組みも含まれました。すると売買物件だけでなく、賃貸物件に関しても、レインズへの掲載される物件が増え、情報が更新され不動産業者としても利用しやすくなったということです。

　２０２４年７月２３日付で「レインズに係る宅建業法施行規則改定について」の書面が発行され、レインズの情報は市況情報の作成に利用され、不動産流通の円滑化に重要な役割を果たしており、通知を怠った場合は宅建業法第３４条の２第７項に違反することになる点を十分認識し、通知義務の履行を徹底すること。一般媒介契約においても、レインズに登録した物件については規定等に従い、成約情報を通知することと２０２５年１月１日に改定されるようです。

マーブルさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸マンションでも町内会費を支払う義務ある？』の回答をします。

　賃貸マンションでも募集図面に「町内会への加入を必須とする」と記載し、貸主・借主お互いに合意があれば契約事項は有効とされています。契約自由の原則とされ当事者が自由にしてよいとされているからです。つまり借主の了解があれば可能とすることができるという意味です。

　基本的に町内会というのは任意団体なので、加入するしないは借主本人が自由に決められるものです。まれに分譲マンションの募集図面にその他費用として掲載されているのを目にしたことがあります。

　以前は地域の集会などとの交流もあったかもしれませんが、今では難しくなっているかもしれません。お子さんを通して町内の集まりに参加したいので、町内会入会を希望した方も賃貸アパートでおられました。

　気になるようでしたら、管理会社に確認してみるといいでしょう。自治会とのつながりを管理会社が意識しているかもしれません。

REDさんこんにちは

不動産FP橋本です

『風致地区の住宅用地は人気がありますか？』の回答をします。

　住環境としては自然に触れることができるエリアなので、四季を感じることができるのはメリットです。しかし建蔽率、道路、隣地からの制限が一般の敷地より厳しく、建て替えや新築をする前に申請が必要なのはデメリットでしょうか。ただし敷地内の緑化をすすめることで建蔽率を緩和することが可能です。

〇風致地区とは
　風致地区は都市における自然の景観を維持するために都市計画に定められる地域・地区のことで、東京都の場合では形態および意匠は周辺地域の風致と著しく不調和ではないこと、色彩は周辺区域の風致調和することが求められていますので、一定の行為を行う場合は予め許可が必要となります。お住いのエリアごとの規制が異なっておりますので、ご確認ください。

　第一種風致地区と第二種風致地区があり、第一種風致地区の制限は厳しいようです。東京都内では明治神宮や多摩川の一部、青梅の霞丘陵などは第一種風致地区とされています。こちらは建蔽率２０％以下となっております。

　第二種風致地区は樹林地、河川、丘陵地等で既に宅地化がすすみつつある地域とされております。建蔽率４０％以下と制限されております。

〇実例
　実は、わが家は第二種風致地区の「玉川上水風致地区」内にあります。敷地全体が風致地区内です。もともと建蔽率４０％のエリアなので、特に問題ないように思いますが、道路から壁面後退が２m、隣地から壁面後退が1.5ｍ、高さ15ｍ以下とされております。敷地が広ければ影響は少ないかもしれませんが、建築面積が狭くなってしまいます。敷地が一定の要件を満たしている場合は、緑化を条件に若干建蔽率が緩和されます。樹木についても、申請の際、平面図に記載するようです。

　敷地の一部が風致地区に含めれる場合は、今では市役所のホームページから検索し、道路・土地計画情報検索地図内に風致地区のラインが線引きされており、１/2500のマップで敷地に対しての割合が認められているようです。建築に当たっては、工務店の担当者に代理で申請していただくことになるようです。

　玉川上水の両側に緑道があるのですが、道路を挟んでの敷地のため、一般的には道路の中心線から2ｍまでのセットバックではなく、一方的に４ｍまでのセットバックが必要のため、有効の建築面積は狭くなっているのが実情です。春先の樹木の緑は気持ちがよいのですが、冬になる前の落ち葉が多く樋に葉っぱが詰まってしまったり、落ち葉掃きをしたりと労力はかかってしまっています。

乗り遅れたバスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地番から住所を調べる方法はありますか？』の回答をします。

　不動産会社に勤務している場合は、ゼンリンから発行されております近隣の住居表示されている住宅地図とブルーマップを比較することで住居表示を探すことができます。

　そもそも地番とは、法務局に備え付けられている地図（公図）に記されている土地の1筆ごとにつけられた番号のため、同じ番号は存在しません。1筆の敷地を2つ以上に分割すると、1ヶ所にはその番号で、他の土地は他の番号を付けられることになります。建物がない広い駐車場などは地番しかないものもあります。

　住居表示とは、郵便物が届けられる時に使用する住所です。住民票の住所でもあります。同じ住所になっているものもあります。最近新しく開発するような場合は、枝番号を付けて同じ住所にならない工夫もされているようです。

　ほかの方法としては、一般社団法人民事法務協会からインターネットで登記情報を確認できる「登記情報サービス」にログインして「地番検索サービス」が２０１７年から開始しておりますので、こちらから検索することも可能です。

　一般の個人の場合は、地番を探す頻度によって取得方法が異なるかもしれません。回数が少なければ、その土地の管轄する法務局へ電話で問い合わせることもできるでしょう。

　「登記情報提供サービス」から検察する場合、個人で一時利用として、申請する必要があるようです。「地番検索サービス」自体は無料ですが、「地番検索サービス」のみのご利用はできないようですので、支払いを伴う口座等の登録が必要のようですので利用は難しいでしょう。

　あとは、お探しの市区町村役場の都市計画等を扱っている担当課で、ブルーマップを使用したり、住宅地図を使用したりしておりますので、窓口で教えていただけれるかもしれません。

　不動産関係の仕事をしていると地番はよく目にしますが、一般の方では全部事項証明書等で目にするものでしょうか。

スーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションのゲストルーム料金の相場は？』の回答をします。

　ゲストルームの利用料金は、立地や規模によっても異なるようですが、３，５００円であれば一般的かもしれません。

　ゲストルームのあるマンションは大規模マンションや高級マンションの共用施設の１つとされています。居住者のもとを訪れた親族や友人などのゲストが宿泊できるようベッド、トイレ、バスルームなどが整えられています。利用料としては、１泊数千円～１０，０００円くらいといわれており、ホテルを借りるよりリーズナブルでマンション価値をあげる要素になっているようです。アメ二ティーグッズがあるかどうかは、マンションによっても異なるようです。

　先日知り合いのマンションを見学させていただいたことがあります。都内でも眺望の良い立地でした。キッズルームや会議室、温水プール、トレーニングルームも完備されており、ゲストルームも８～９室くらいあるようです。ツインベッドタイプは１泊７，０００円くらいで、高層階にあるスイートルームは１泊１２，０００円くらいするようです。アメ二ティーグッズも完備されているようで、週末や年末年始など利用者が多いようですので、早目の予約が必要のようです。

　夜景がきれいで、こんなところに住んでみたいと思った次第です。

野村さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションでのお仏壇の置き場所はどこがよいですか。』の回答をします。

　一戸建てからマンションへ引っ越すのは、子どもたちが独立し、防犯面も懸念され、鍵1本で戸締りができ、平面移動で階段を使わなくてよく、車を使わないで駅に出やすい立地から選択されるケースが多いようです。

　和室があれば一角にスペースをとることができますが、和室がないマンションも増えてきました。家族がそろいやすいリビングも選択肢の一つですが、他の家具との調和を考えたなくてはなりません。他の部屋が確保できなければリビングの一角でもいいでしょう。

　私の知り合いは、最近マンションのリフォームをしました。玄関から入ると廊下を挟んで振り分けの洋室があるケースが多いのですが、その1室を玄関を少し広げて洋室を狭くし、仏間とされていました。飾り棚を新しく設置し、最近のモダンな仏壇を備えたようです。

　廊下を通ってリビングに向かうのも1つの選択肢ではあったようですが、出入り口にも近く、お知り合いが多くお見えになる場合は、かえって便利かもしれません。

　仏壇のことを考えると直射日光の当たらない湿気の少ないところ、冷暖房の風が直接当たらない場所が良いようです。線香に火をつけて放置すると、火災の心配がありますので、必ず火が消えていることを確認する習慣にしてほしいところです。

踊る宝石さんこんにちは

不動産FP橋本です

『全国地価マップでの路線価の見方について』の回答をします。

　全国地価マップは、4つの公的土地評価情報として、「固定資産税路線価等」、「相続税路線価」、「地価公示価格」と「都道府県地価調査価格」などが同じ場所内でマップを比較できることはメリットでしょう。

　ただし各価格の発表時期が異なるため、同じ年の全ての価格が出そろうのは12月に入ってからでしょうか。11月下旬現在令和6年の「都道府県地価調査価格」はまだ掲載されておりませんでした。

　このマップを使用するのは、土地の相場を調べるためです。

〇「地価公示価格」は毎年1月1日時点における標準地の正常な価格が3月下旬に国
　土交通省から発表されます。同じマップには「都道府県地価調査価格」も掲載さ
　れていますが、こちらは7月1日時点における標準地の正常な価格が9月に公表さ
　れます。

〇「固定資産税路線価」は総務大臣が定めた「固定資産税評価基準」に基づき、3　　
　年に1度土地の評価を見直し、各市区町村が毎年４月に「固定資産税評価額の縦
　覧期間を設けて6月くらいに土地や家屋の所有者に固定資産税が課されることに　　
　なります。

〇「相続税路線価」は1月1日時点における評価が国税庁から7月1日に発表されま
　す。評価額の更新は3年ごとです。平米単価２００Ｄなどと表示されております
　場合は、1平米が20万円でＤは借地権割合が６０％という意味になります。

　「地価公示価格」と「都道府県地価調査価格」は全国の標準地を決めて同じ場所
　の価格を比較することが可能です。全国地価マップでは、「地価公示価格」は黒
　色の□で「都道府県地価調査価格」は赤色の△で記されています。探したいエリ
　アの住所地を入れると□や△マークが近くにありますのでダブルクリックする　　　　
　と標準地の詳細（住所・平米単価・土地の広さ・用途地域など）が左側（？）
　に表示される仕組みです。同じ場所にクリックしてプラスマークを入れて、
　上側の「固定資産税路線価等」、や「相続税路線価」に切り替えますと同じ場所
　の価格の違いが分かります。

　　「地価公示価格」の評価を100とすると、「相続税路線価」は８０、「固定資産　
　税路線価」は７０くらいといわれております。該当地の「相続税路線価」を０．
　８で割って求める価格と、標準地の「地価公示価格」に対する「相続税路線価」
　の割合を求めて比較することもできるでしょう。

　　補足として、「不動産情報ライブラリー」で直近に成約した取引価格が掲載さ
　れておりますので、そちらも参考にしております。
　

はぐれメタルさんこんにちは

ふどうさんFP橋本です

『2年の普通契約を途中解約したら違約金は発生しますか？』の回答をします。

　2年契約で賃貸借契約を結んだとしても、必ず2年間住まなければならないわけではなく、一般的には半年で解約しても違約金は必要ありません。ただし、契約書の特約や重要事項説明書に「1年以内に解約した場合は1ヶ月分の賃料を違約金として支払う」等と記載されている場合は、支払う必要があります。

　ですので契約する前に違約金が発生する場合はどんな時か、解約は1か月前までの連絡で良いのか、連絡方法は書面なのか等についても確認したいところです。

　以前「1年以内で解約の場合は違約金が発生する」との内容や、「解約の連絡は2か月前まで書面で連絡する」等のある契約書を目にしたことがあります。管理会社や貸主が早めに分かっている場合は、次の募集を早めに始められますので。

　定期借家契約の場合は、原則途中解約は認められておりませんので契約方法についても事前に確認して申込をするように注意したいものです。

グロリオさんこんにちは

不動産FP橋本です

『重要事項説明書を事前にもらうことは可能？』の回答をします。

　契約日の事前にお渡しすることは可能です。
以前は、契約日を決めてその日に「重要事項説明書」を読み合わせてから「契約書」を読み合わせし、質問を受けるという形式で実施しておりました。

　しかし売主も買主もそうそう何度も体験する内容ではなく、質問を受けて回答していくと時間も長時間かかってしまうことや、調査しないと回答できない事項も多くありました。

　そこでお忙しい方には事前に「重要事項説明書」（案）や「契約書」（案）として、メールに添付しております。時間の取れることには、お邪魔して説明したり、会社に来店いただき説明したりしています。その場では、疑問に思われなかったことでも後で気になって質問されることもあります。

　以前は理解されていないため、契約日に来店されず、契約を取りやめにする方もいらっしゃいましたが、この形式をとるようになり、スムーズに契約を進めることができるようになりました。

　高額な買い物ですので、納得して契約していただきたいものです。

カンダタさんこんにちは

　不動産FP橋本です

『家賃滞納時に内容証明が来ても受け取らないとどうなる？』の回答をします。

　今ではインターネット内容証明も利用されているようですが、督促に関する内容を送付する場合は、特定の郵便局に持ち込む内容証明で対応することが多いでしょう。同じ内容を３組作成し、１部は送る相手用、郵便局保管用、差出人控用とするものです。内容証明にするのは、あくまで証拠が残るものとして作成しております。

　賃貸借契約をされた際の保証会社を利用するのか保証人を付けるのかによっても、対応が異なります。

　保証会社を利用する場合は、家賃保証を付けている契約が多いでしょう。この場合は、２～3ヶ月は保証会社が立替をしながら督促しますが、それでも支払いがない場合は立替をストップし、内容証明郵便、弁護士による対応とし、それでも支払いがない場合は、月日を指定して退去の通告をするかたちをとります。

　保証人の場合は、内容証明を送付しても相手が受け取ったかを追跡番号で確認し、留守等で受け取らない場合は、電話で督促したり、保証人へ連絡をしたりで対応することになるでしょう。

　受け取るかどうかの問題ではなく、貸主や管理会社の本気度を表すものとして、作成することもあります。

AROMAさんこんにちは

不動産FP橋本です

『買主が決まっている不動産の仲介手数料の相場について』の回答をします。

　相場については、具体的には分かりかねます。個別に案件が異なるからです。

　一般の方が自分が所有している不動産を売却したいと思いましたら、売却していただくために不動産会社で出向くことになります。その不動産会社へ売却依頼する方法が3パターンございます。

①一般媒介契約を結ぶ。
この方法は１社だけとの契約とは限らないこと、客付けした会社しか仲介手数料が入らないため、あまり積極的な販売活動をしていただけない懸念があります。

②専任媒介契約を結ぶ。

③専属専任媒介契約を結ぶ。

　②と③は、１社とのみ売却活動を依頼する契約になりますので、積極的な販売活動をしていただくことが期待できます。レインズという不動産物件情報サイトへ掲載が義務付けられ、販売活動の報告義務が生じます。

　③の専属専任媒介契約を結びますと、売主が自分で買主を見つけて取引することはできません。以前、知り合いの方を依頼して契約が結べなかったことがありました。ですので、売主が買主を見つけて契約できるのは、①か②の方法しかありません。しかし①の場合は、必ず売買契約ができるか不明のため、不動産会社が引き受けていただけるか懸念されます。②の専任媒介契約であれば、事情を話して売買契約まで進めることができそうです。

　しかしあまりないケースですので、個別に交渉して確認するしかないでしょう。物件の私道等の問題はないか、買主に資金的な問題はないか等、個別の案件のため不動産会社によって対応が異なることがありそうです。

　懇意にしている不動産会社があれば、詳細をお話しして相談してみるといいのではないでしょうか。

岡山県産ピオーネさんこんにちは

不動産FP橋本です

『相続登記未了でも特約付きであれば売買契約を結ぶことは可能？』の回答をします。

　特約付きで売買契約をむすぶことは可能です。ですが、買主が承諾をするのかの問題があります。また、売主側でも問題なく遺産分割協議ができるとしていても、相続登記が未了ですと、突発的なことがおこるリスクがあります。

　期日までに引渡しができなければ、違約金が発生することも考えられます。あえて無理をせず相続登記が終わるまで待ってもらって契約すると、売主も買主も安心できるのではないでしょうか。

塩マドレーヌさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一人暮らしの電気契約、４０アンペアだと多いですか？』の回答をします。

　一人暮らしにおすすめのアンペア（A）数は２０～３０Aです。単身者用アパート物件においても一般に２０～３０Aとしています。最近では３０Aの方が多いかもしれません。

　電気のアンペア数とは、同時に使える電気の量を表しています。
例えば、
ヘアドライヤ（12A）＋エアコン（15A）＋電子レンジ（15A）＋冷蔵庫（3A）を
同時に使用すると、３０Aで契約をしていますと、ブレーカーが落ちてしまいます。

　電化製品を多く使用する方の場合、1日で最も多く家電を同時に使用するタイミングを基準に考えると効率的でしょう。また夏や冬は使用量が多い時期ですので、その時期を基準に考えると安心でしょう。

　２０A,３０A,４０Aとアンペア数をあげた契約ですと、基本料金も高くなってしまいます。１０Aごとに1ヵ月300円～400円程度上がってしまいます。

　普段使う中で一番多く利用するアンペアより少し余裕を持ったアンペア数に設定すると安心でしょう。電化製品の多い方ですと４０Aの契約でもよさそうですが、電気代が高くついてしまいますので、ガスとのセット割を利用すると多少費用を抑えることができるのではないでしょうか。

北海道さんこんにちは

不動産FP橋本です

『自宅兼事務所目的でも住宅ローン審査は通りますか？』の回答をします。

　自宅兼事務所の場合は、床面積が５０㎡以上で、床面積の２分の１以上が自己居住用であれば住宅ローンは借入可能です。

　自営業者や個人事業主の場合の審査においては、返済能力が問題となることが多いようです。直近３年分の確定申告が黒字であれば審査は通りやすいでしょう。また、税金や社会保険料の滞納がないことも審査の対象のようです。自己資金が多ければ審査は通りやすいので、確定申告では収益をあげておくように心がけ自己資金をふやすようにしましょう。

　審査に通ったとしても、住宅ローン控除の対象となるのは、あくまで自己居住用部分のみとなります。会社員と違って、毎年確定申告でローン控除を受けることになりますので、注意が必要です。

エビサーモンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『世帯主が死んだら誰が世帯主になりますか？』の回答をします。

　世帯主はひとつの住民票の中に記載されている世帯の代表です。
世帯主が亡くなった場合は、下記いずれにも該当する場合は、世帯主変更手続きが必要です。

　①同一世帯に残された世帯員が２名以上いる。
　②残った世帯員はいずれも１５歳以上の者である。

　残る世帯員が１名のみの場合は、自動的に世帯主となります。残る世帯員がいずれも１５歳未満の場合には自動的には世帯主になりませんので、お住いの市区町村へ相談が必要です。

　世帯主が死亡してから１４日以内に世帯主変更届が必要です。

　誰を世帯主として届けるかは特に決まりはありませんが、専業主婦の母でも１５歳以上の子どもでも問題はないようですが、家計を支えている者が世帯主になることが一般的です。

　以前新型コロナウィルス対策として、国民１人一律１０万円の特別定額給付金は
世帯主の口座に家族全員分振り込まれました。このようにその世帯の代表として、行政的な手続きをおこなう人となる場合もありますので、注意が必要です。

　混同しがちですが、戸籍の筆頭者は世帯主とは違うことを意識して欲しいところです。

一輝さんこんにちは

不動産FP橋本です

『同じ区内で引っ越しをする場合にやくことは何？』の回答をします。

　同じ市区内での引っ越しの場合は、役所に転居届を提出するだけで問題はありません。身分証、保険証、医療証等、印鑑を持参してください。今では印鑑は不要のことが多いのですが、持参しておくと無難でしょう。

　引っ越ししてから１４日以内に転居届を提出しない場合は、５万円以下の過料に課される可能性がありますので注意が必要です。

　身の回りの関しての注意点
◎電気・水道・ガス・電話などのライフラインへ住所変更の連絡をしておきましょ
　う。
◎郵便局へも住所変更が必要です。最近では、表札がない住まいが多いので大切な　　
　郵便物もポスティングされないで持ち帰られるケースが増えています。
◎学校や職場へも連絡をしておくと安心でしょう。普段は連絡することはありませ
　んが、緊急の場合に必要になる可能性があるからです。

バルサミコさんこんにちは

不動産FP橋本です

『戸籍の附票とは何ですか？』の回答をします。

　戸籍とは、「一の夫婦及びこれと氏を同じくする未婚の子」を一つの単位としています。戸籍謄本とは、戸籍に記載されている全員の身分事項を証明するものです。ですので子どもが成長して結婚する場合は、親の戸籍から外れたり、同じ戸籍に入っている人が死亡したりすると除籍となります。

　結婚すると新たな戸籍を作らなければいけません。また、未婚の子が出産して子どもが生まれますと、新たな戸籍を作ることになるわけです。

　戸籍に記載されておりますのは、本籍地のみです。戸籍の附票は本籍地を変更しなければ、戸籍上の人物の住所地の履歴をまとめたものになります。本籍地の役所で戸籍と共に管理されていますので、本籍地の市区町村で申請すれば取得できます。

　誰でも取得できるわけではなく、申請できるのは配偶者や直系の親族ですが、委任状があれば代理人でも取得することが可能です。

　住民票と似ているようですが、住民票には現在の住所と一つ前の住所の記載のみとなっております。

　不動産の売買や賃貸、自動車の名義変更などの手続きで、登記されている住所に住んでいたことが証明できない場合に附票が必要になるわけです。

　一度確認してみてもいいかもせれません。

ベッツさんこんにちは

不動産FP橋本です

『団信審査で健康診断書の提出は必須ですか。』の回答をします。

　一般には団信で健康診断書は不要です。健康に問題がなければ健康上の理由で審査に落ちることはありませんが、虚偽の記載はしてはいけません。ただし「５０００万円以上の借入」や「三大疾病等の特約」を付加する場合に、健康診断書を求められる場合があるようです。

　団信とは、そもそも本人が死亡等や特約等の状態になった場合に保険金が支払われる保険です。一般の金融機関では、団信に入れない場合は、借入ができません。

　金融機関によって告知書の内容が異なる場合がありますが、既往歴や障害の有無についての質問になっております。「3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けたことがありますか」や「過去３年以内の病気や手術、投薬を受けたことがありますか」などは共通のように感じます。

　そもそも保険金が支払われる状態になった際に、告知書に虚偽が発覚した場合には、支払われませんので注意が必要です。

　健康に不安がある場合にワイド団信などを利用することも考えられますが、告知内容に該当しなければ一般の団信でも問題がない場合があるようです。告知内容の考え方が、金融機関によっても異なるのかもしれません。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『２６００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですかか？』の回答をします。

　住宅を購入される場合は、物件価格以外に諸費用、引っ越し費用、新しく家具や家電を検討される方も多いでしょう。
　また住宅ローンの新規借り入れの金利優遇を確認すると、自己資金２０％以上での金利や１０％以上での金利が示されている場合もあります。実際基準金利から優遇される金利を利用するためには、自己資金と個人の支払い能力等によって異なる場合があることをご理解して欲しいところです。

　例として、０．５０％、１．５５％、１．８４％で比較してみます。
　０．５％の場合　
　月々　67,492円、　返済総額　28,346,722円、利息分　2,346,722円

　１．５５％の場合
　月々　80,246円、　返済総額　33,703,440円、　利息分　7,703,440円

　１．８４％の場合
　月々　84,008円、　返済総額　35,283,698円、　利息分　9,283,698円

端数は電卓での設定条件が、切り捨て、切り上げ、四捨五入によって異なることを
ご理解ください。金利が低い場合は、そのまま35年間続くとは限りませんので、あくまで参考にしていただきたいところです。金融機関によっては、段階的に金利を変更するプランもあるようです。

　

オースティンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一建設と飯田産業の違いについて教えてください』の回答をします。

　飯田グループは6社あり、共通点として住宅性能評価制度４分野において全棟最高等級を取得しています。耐震診断３を取得しておりますので、地震保険には有利な印象です。グループでの資材購入の大量発注等によるローコスト経営を推進しており、グループならではの連携力で家づくりやノウハウを共有し、分譲戸数供給戸数日本一の企業グループです。

　建売で何か所か取引させていただきましたが、以前はタクトホームの仕様が良い印象でしたが、最近では東栄住宅が植栽を含めてお客様にお奨めしやすい設備が標準で整っているように感じます。

　飯田産業の中古戸建を紹介させていただきましたが、和室を含んだ生活しやすい間取りで押し入れなどの収納も充実しておりました。

　エリアや物件による違いがあるかもしれませんが、飯田産業よりも一建設の仕様の方が良いようです。
　仕様として、Ｌow-eペアガラスや電子キー、浴室乾燥機、トイレの手すりなどが一建設には標準で設置されているようですが、飯田産業には標準仕様ではないようです。

　シンプルでスッキリしたデザインの一建設ですが、飯田産業の物干し台はしっかりしたスタンドタイプが固定されているのは、使用しやすいかもしれません。

　使いやすい間取りはどのタイプか、仕様で希望する設備が設置されているかなどを比較して検討されればよろしいのではないでしょうか。

8888さんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン控除の対象となる合計所得金額とは？』の回答をします。

　2021年までは、住宅ローン控除の借り入れ条件として、合計所得は3000万円以下でした。それが2022年に住宅ローン控除の変更があり、合計所得は2000万円以下に変更されました。

　2021年までに住宅ローンを利用していた人の約8割は住宅ローン金利１．０％未満でした。
例えば、住宅ローン金利０．７％で住宅ローンを組むと控除率１．０％との差０．３％分得をすることになります。つまり、現金一括で買うより住宅ローンを借りて買った方がお徳の状態でした。「支払う利息」より「節税額」の方が大きいからあえて住宅ローンをたくさん借りて節税し、住宅ローン控除期間の10年経って、控除が使えなくなったら、残りを一括で返済するという高収入で資産の多い人もいたため不健全と会計検査院が指摘をして控除率を１．０％から０．７％に下げ、年収の多い方に制限をかけ合計所得を3000万円以下から2000万円以下に下げたのです。

　一般的な年収の方のローン控除額が10年では下がってしまい、家の購入を考える人が減ってしまうこともあり、ローン控除期間を10年から13年（中古住宅は10年）に延長したようです。

　借入金利の競争の激化によって金利が下がり、控除率を下回る金利になってしまったようです。世の中の情勢が変化すると、新たな変更点が出てくる可能性もあるようです。

黒胡椒さんこんにちは

不動産FP橋本です

『RC造の戸建てが得意なハウスメーカーはどこ？』の回答をします。

　一戸建てといえばまだまだ木造住宅が主流ですが、賃貸アパートで利用されている軽量鉄骨造や重量鉄骨造の一戸建ても増えた印象です。災害が全国に見受けられる日本では、災害にも強い家としての需要が増える傾向にあるようですので、建築費は高めですが、RC造の一戸建ても増えているのでしょう。

　ＲＣ造住宅は柱や梁など主要構造部に鉄筋を入れた「強化されたコンクリート」の建物なので、災害には強い印象です。

　扱っている企業をあげてみます。
①ミサワホーム　参考坪単価は８４．４万円で３０年アフターサービスが無償のようです。耐火ＲＣ造壁式工法のＭｃｏｎなど

②大成建設ハウジング　参考坪単価８１．３万円　大成建設グループ企業で主にＲＣ造を扱っています。コンクリートパネルを全て工場で生産し、１９６９年から「パルコン」の販売を開始し６０年安心サポートプログラムを実施

③レスコハウス　参考坪単価７５．８万円　ヒノキヤグループの会社で南関東に６つの展示場があるようです。心配レス６０年保証プログラムを実施

④百年住宅　参考坪単価９５万円　１０年連続でＲＣ造住宅の着工棟数が日本一プレキャスト鉄筋コンクリートという実績があるようです。

　他でも扱っている企業は多くあるようです。住宅建設にはオプションで別途費用がかかる場合が多いので、単に坪単価だけで判断せず、建物全体の価格で判断して欲しいところです。

　デザイン性に優れた外観や耐久性、耐震性、耐火性、断熱性、気密性は高いのはメリットですが、価格が高く、結露に弱く、増改築に不向きや解体費用が高額になるデメリットもありますので、注意したいところです。

　さまざまな点を考慮した家づくりを考えたいものです。

ウィスキーボンボンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『東京で1畳は何平米ですか？』の回答をします。

　畳は縦横比は２：１となっております。畳の大きさには４種類あり、一番小さいサイズが団地間で次に小さいのが江戸間となっております。

　江戸間は関東地方を中心に使用されており、１畳は１７６センチ×８７．８センチとなっておりますので約１．５５平米の広さとなっております。

　ただし違う物差しですと比較ができないので、不動産公正取引協議会連合会では、１畳の広さを１．６２平米以上と定めています。長い辺は約１．８ｍ短い辺は約０．９ｍということになります。

　一般に不動産関係では、敷地面積を表現する場合に坪で表示と平米で表示しています。坪の方が分かりやすいと考える方も多いので。

　１坪は畳２枚分といわれております。不動産関係の仕事場に入った時に、１坪は３．３１平米で計算すると教わりました。３．３１平米を２で割ると畳１枚が約１．６５平米になりますので、江戸間サイズですと、畳１枚だと少し狭くなってしまいます。

　昔は地域によって目安が違っていても問題にならなかったのでしょうが、今では全国を比較する機会も多いのでに指標がなければ比較ができないので時代の流れにもよってしまうのかもしれません。

スポーツ報知さんこんにちは

不動産FP橋本です

『前面道路幅員が４ｍ未満の場合の容積率計算方法について』の回答をします。

　容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。延べ床面積は２階建てでも３階建てでも全ての面積を合計します（地下室の場合は除く）。

　実際の容積率にあわせて用途地域によって建物の高さ制限がありますので、高さについても把握して欲しいところです。

　容積率の注意点
①容積率を求める方法として前面道路幅員が１２ｍ未満の場合、都市計画法で定められた指定容積率と前面道路幅員に住居系の場合は０．４（それ以外は０．６）をかけた容積率と比較して厳しい容積率を選択することになっております。

　例えば
都市計画で定められた指定容積率が２００％の場合
前面道路が４ｍとすると４ｍ×０．４×１００＝１６０％となりますので、厳しい方の１６０％の容積率を選択することになります。

前面道路幅員３ｍの場合
　　{３m＋１m（セットバック部分）}×０．４×１００＝１６０％

②前面道路幅員が４m未満の場合ですと、二項道路等となりセットバックが必要になります。セットバック部分は敷地面積から除外して求めることになりますので注意が必要です。二項道路の両側に住宅があれば、道路の中心から２mずつセットバックすることになりますので、幅員不足分を両側で半分ずつセットバックすればよいことになります。しかし、片側が用水路や遊歩道の縁石の場合は、片側しかセットバックできませんので、４ｍバックしたところまでセットバックしなければなりません。

　まとめ
　幅員については、４ｍ未満の場合はどこからセットバックするのか確認することが必要です。敷地の広さの数字ばかりを意識して、思った大きさの建物が建たない場合がありますので、注意したいところです。

REDHILLさんこんにちは

不動産FP橋本です

『一人暮らしで２５平米は狭いですか？』の回答をします。

　国土交通省が定める水準によりますと、一人暮らしに最低限必要な居住面積は、２５平米とされております。畳数で表示しますと、１５畳くらいの広さになるでしょう。

　２５平米取れていますと、バス・トイレは別になっている間取りが多いようです。
　建設された時期で間取りの違いがあるようです。

　少し古い間取りですとバス・トイレは別としておりますが、バスの中に洗面ボールがあり、キッチン３．３畳、居室６畳と収納のタイプや、キッチン部分をもっと狭くするか居室と一緒にすることで居室を７～７．８畳くらいにしている間取りも見受けられます。

　バス・トイレは別で独立洗面所を設置し、キッチン３．６畳、収納付き居室７．５畳の間取りであれば、生活しやすく収納に関しても、標準は取れているように感じます。収納スペースに収まるくらいにしておけば、物を増やさず使わないものを処分する生活ができるのではないでしょうか。ベッドとテーブルは十分置けるスペースは取れていると思います。

　ただし趣味などの品物が増える方であれば、目線の高さに変化をつける工夫が必要かもしれません。

　賃料が変わらなければもっと広さを確保してもよいのでしょうが、広さを優先しますと、賃料が高くなってしまいます。

　収入と支出のバランスがありますので、収入を有効に使ってほしいところです。

ロバーツさんこんにちは

不動産FP橋本です

『シャーメゾン入居だと瑕疵保険は自分で選べますか？』の回答をします。

　何も確認しない場合は、シャーメゾンライフGUARDの火災保険を案内されると思います。入居者が火災保険を選択できますかと確認しますと上司に相談して可能ということになろうかと思います。必ずしも管理会社からの勧められた保険に入る必要はなく、条件をクリアしていれば、他の保険でも問題ありません。
　
　ただし家財保険金額、修理費用保険金額、入居者賠償責任保険金額、個人賠償責任保険金額など指定条件を確認し、補償金額をクリアする必要があります。また自分にとってどんな補償があるとよいかも考えておくとよいでしょう。

　シャーメゾンライフGUARDのメリットとして補償内容が充実していることがあげられます。
・外出中に鍵を盗まれた場合のドアロック交換費用
・被保険者が死亡した場合の遺品整理費用
・事故により電気、ガスが停止し一時的に宿泊した場合の臨時宿泊費用
・建物が半壊以上の損害を受け転居を余儀なくされた場合の被災転居費用
　など手厚い補償やサポートがそろっています。

　他の保険会社でも補償内容が充実しているものもあります。

まとめ
　契約時に自分で火災保険を選びたいと思っていらっしゃるようでしたら、その旨管理会社へお話しし、クリアすべき条件を確認する。サポート内容で自分に必要と思われる補償が付いた火災保険を比較する。あくまで保険は入居者で決めたい旨意思表示しておく。シャーメゾンライフGUARDより割安で補償もしっかり付帯した保険があれば申し込みをして管理会社へ保険証券の写しを提出する。ただし、自分で契約をした場合は、更新後も自分で手続きをし忘れてしまうと無保険状態になってしまいますので注意が必要です。