SOMEBODYさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『直系尊属と直系卑属、それぞれ誰のこと？』の回答をします。

　相続や贈与の場合、意識する関係性ですね。

　自分を男性とします。
自分の父母、祖父母を直系尊属、自分の子ども、孫を直系卑属といいます。

　自分の妻の父母、祖父母を直系尊属、妻の子ども、孫を直系卑属といいます。この場合の子どもや孫は自分と同じになります。

　つまり、自分より前の世代が直系尊属で、自分より後の世代が直系卑属となります。

　ここで、自分の父が亡くなったとします。この場合自分は父の子どもなので、法定相続人となり相続が発生します。では、自分の妻はどうでしょうか。

　婚姻関係による配偶者の血族又は自分の血族の配偶者は姻族となりますので、相続人にはなれません。遺言書があれば、相続できる場合があるようです。

　血族とは自分の血縁関係にある人をいうようです。

　また贈与税の税率表を確認されたことはありますか。「一般の場合」と「１８歳以上の人が直系尊属から贈与を受けた場合」で、３００万円超から微妙に税率や控除額が違っております。

　参考になるとよいのですが。

天満橋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ペット可物件に住みたい、前入居者のペット情報は教えてくれる？』の回答をします。

　天満橋さんは、猫アレルギーとありますが、犬を飼いたいと思っているのでしょうか。前入居者のペット情報については、アレルギーということで状況によって教えてくれる会社もあるかもしれませんし、難しい場合もあるかもしれません。

　ペットの種類に制限のない物件の場合、前入居者が猫を飼っていなくても、他の部屋で飼っているかもしれませんし、共用部等で他の部屋の猫と接触があるかもしれません。猫アレルギーがあるのでしたら、他の物件を検討されたほうがよいのではないでしょうか。

　以前勤務していた会社で、猫のみペット可とした物件がありました。物件検討者から「犬は駄目でしょうか」との質問があり、お断りしたことがありました。

　犬の場合は鳴き声で他の入居者とのトラブルが懸念され、犬種によって大きさの違いもあり、条件提示が難しい点とオーナーの理解があげられるのではないでしょうか。

　犬を飼っているオーナーの場合は、犬に対しての理解があるようです。

　管理会社としても、決めたルールには従いたいと思っております。せっかく引越して、アレルギーを懸念して生活するのは、如何なものでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ホルモン焼きさんこんにちは

不動産FP橋本です。

　『駅から徒歩10分の物件は遠いですか？』の回答をします。

　まず、ホルモン焼きさんは、現在駅から徒歩１０分以内にお住まいですか、それともバス便や徒歩１５分くらいの場所にお住まいですか？物件を探されている方は、現在のお住いを基準に考えておられる傾向があります。駅近を探されている方には、そもそもエリアによっては賃料が高めのイメージになるのではないでしょうか。考え方次第かと思いますが。

　２０２２年９月１日に不動産広告、駅からの距離分数表示などに改正がありました。
　不動産公正取引協議会連合会
https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/20220601_kiyaku-kaisei_leaflet.pdf

　徒歩１分＝８０mは変わっておりません。問題は、どこからどこまでの距離かということです。

　分譲物件の場合、従来は駅から一番近い住戸からの所要時間のみで良かったのですが、最も遠い住戸からの所要時間も表示することになりました。マンションやアパートについては、物件の起点を建物の入り口と明文化されました。

　各種施設までの距離や電車等の所要時間表示も変更されています。駅からの距離ではなく、物件から最寄り駅等までの所要時間を明示するように変わっております。

　ですので、以前表記から比べると、物件を探している人目線に近くなっております。そこで、ホルモン焼きさんの現在のお住いが関係してくわけです。現在のお住いより近くなれば、駅から１０分は近いと感じるでしょうし、遠くなれば１０分でも遠いという印象に思えるのではないでしょうか。

　一戸建ては最寄り駅から徒歩１０分以内は近い印象ですし、アパートでも駅から徒歩１０分以内を意識して探されている方は多い印象です。

　よろしくお願いいたします。

古川橋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『相続した建物が未登記と発覚、相続した際必要な手続き等の流れをおしえてください。』の回答をします。

　相続が発生し、税理士に相談すると、物件によって対応が変わるようです。登記をしておいた方が好ましいようです。未登記だと他人に対して、「この未登記建物は自分が所有者です」といえないデメリットがあります。しかし、解体して建て替えを検討する場合は、未登記なので、滅失登記は不要です。建物をどうしたいかによるようです。

　建物を利用するのなら、
未登記物件を相続しましたら、相続した相続人が申請人となって「表題登記」と「所有権保存登記」の２つの登記手続きを実施します。建物も含めて売却の場合は、この手順を踏まないと売却ができません。

　建物の面積や構造等の記載のある図面や資料をお持ちであれば、相続人本人が管轄の法務局で表題登記をすれば、登記費用は不要です。図面等の資料もなく構造も分からない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。構造が複雑だった場合は報酬額が変わるようです。

　所有権保存登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の０．４％がかかります。相続人本人が、管轄の法務局で登記をすれば登録免許税のみで登記できますが、こちらは、司法書士に依頼することが多いでしょう。そうしますと、司法書士に支払う費用も発生します。

　構造にもよるでしょうが、１０万円～２０万円程度は見積もっていた方がよいでしょう。建物敷地面積が広い場合は、もっとかかるケースもあるようです。

　不動産登記法で建物完成後１ヶ月以内に表題登記を行うことと定められており、これを過ぎた場合には、１０万円以下の過料となるとされております。

　それでも、以前は借入をしないで現金で建物を建設した場合、未登記の物件もたまにあったようです。管轄の市区町村は登記されていなくても、エリアごとに担当者がおり、外から概算で計算の上、固定資産税を徴収している関係で所有者本人もよく理解していない場合もあり、相続で発覚するケースもあるようです。

　２０２４年４月１日から相続登記に改正があります。「相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしなければならないこと」と義務化されます。今まで義務化されていなかったことの方が問題かと思いますが。

　よろしくお願いいたします。

安住さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『名寄帳はだれがどのように取得できますか？』に回答します。

　名寄帳は個人が不動産を所有している市区町村で取得できます。取得可能な人は、固定資産税納税義務者・納税義務者が亡くなっている場合はその相続人・利害関係人・代理人です。

　所有者本人であれば運転免許証等の本人確認書類、相続人であれば、相続人であることを証明する戸籍謄本、利害関係人とは借地人や借家人ですが、この場合は賃貸借契約書など、本人や相続人の代理人の場合は、委任状が必要のようです。

　名寄帳には同一の市区町村の不動産がまとめられているので、特定の人が持っている不動産を一覧で確認できますので、相続財産の中でも不動産の全容を明らかにするのに利用します。

　毎年土地、建物の所有者に送られてくる「固定資産税、土地計画税納税通知書」には、課税される土地や建物の記載はありますが、非課税資産（山林、私道、公衆用道路など）は記載されず、名寄帳のみに記載されております。

　資産に関する情報がすべて記載されておりますので、誰でも取得できるわけではなく、特定の人しか取得できなくなっているわけです。

　注意点
①市区町村をまたげないので、不動産をお住いの市区
　町村以外にお持ちの場合は、所有するそれぞれの市
　区町村に出向く必要があるようです。

②法人名義で所有している不動産は個人の名寄帳には
　記載されません。

③1月1日現在の所有者が記載されておりますので、２
　月に取得したり、売却したりした不動産は、名寄帳
　には反映されないようです。

　ですので、宅建士、行政書士、司法書士等の代理人は所有者本人や相続人から委任状をいただければ取得可能のようです。

　参考にしてください。
　

光圓寺さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸の媒介契約は口頭でも可能か？』の回答をします。

　オーナーがお持ちの物件の募集依頼であれば特に書面をいただかなくても募集をいたします。物件情報である間取り図や住所等を伺って募集図面を作成して対応します。ただし、申し込みが入ったから契約書だけ作ってほしいと一度も依頼を受けたことがないオーナー場合は、内容を確認してからの判断になるようです。

　賃貸物件をお持ちのオーナーが不動産会社をはじめて訪れる際、いきなり管理を依頼してくるのは、紹介でもなければなかなか難しいものです。

　管理会社を持たないオーナーもおられます。同じアパート内でも、部屋によって客付けの不動産会社が違っており、早く客付けできた不動産会社が契約書を作成し、契約いたします。特別な条件を付ける場合は、募集図面でも記載し、契約書の特約にも記載します。更新時期になれば、入居者へ更新の案内も実施し、更新契約も行います。このシステムの場合は、特に書面は作成しないで対応しておりました。

　これと比べて、ご自分で管理や入居者との対応を希望しないオーナーの場合は、管理会社と媒介契約を締結します。維持管理業務の内容や管理費用等詳細を説明し、「賃貸借管理業務委任契約書」（会社によって名称は異なるかもしれません）を作成し、契約を締結します。この場合は、管理業務の範囲等取り決めした内容をあとでも確認いただくためのものです。管理会社とオーナーと双方で契約書を所持します。

　賃貸でも媒介契約によって対応が違ってくるようです。不動産会社によっても対応が違うかもしれませんが。

　よろしくお願いいたします。

おばんざいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建ての事故物件を取り壊して更地化すれば告知義務はなくなりますか？』の回答をします。

　告知義務は必要です。事故物件についての考え方は
人それぞれだからです。

　賃貸の貸家をいくつか持っていらしたオーナーがおり、貸家のうちの一つが事故物件になりました。しばらくしてオーナーが解体しました。その隣も賃貸の貸家で空き家になったので、郵便物を回収に行きました。

　そこでご近所にお住いの方から声をかけられました。ご近所の方は良くみておられます。もし、この物件を購入する立場で考えてみますと、せっかく新築を購入し、喜んで引っ越しご近所の方から声をかけらえ、事情を知った場合のショックは大きいのではないでしょうか。

　賠償責任や告知義務違反で契約解除や裁判にまで発展するかもしれません。

　しばらくして相続が発生し、すべて売却しました。勿論告知事項ありを明記の上、販売しました。

　事故物件は感じ方が人によって違います。最初から分かっていれば検討しない人も一定数います。価格を考え検討する人もいらっしゃるでしょう。

　最初から告知することが大切と思います。あとでわかる方がショックは大きいと思いますが、如何でしょうか。

　参考になるとよいのですが。

ピントロさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン３０００万円を３５年で借りると月々の返済額はいくらになりますか？』の回答をします。

　変動金利を除いた住宅ローン金利は、上昇傾向にあるようです。日銀総裁のゼロ金利政策がいつ解除されるのかによって、変動金利に動きがあるかもせれません。変動金利の場合はリスク対策が必要です。令和５年１０月金利を参考にしました。

　審査はすべて問題ないとの設定でシミュレーションしてみます。
①変動金利　０.３４５％　借入期間　３５年
月々返済７５,８３８円　返済総額３１,８５１,９９９円利息分１,８５１,９９９円

②団信充実金利の０.２５％上乗せ　変動金利０.５９５％　借入期間３５年
月々返済７９,１４１円　返済総額３３,２３９,５０１円利息分３,２３９,５０１円

③１０年固定１.０５０%　借入期間　３５年
月々返済８５,３８６円　返済総額３５,８６２,３５９円利息分５,８６２,３５９円

④３５年固定民間１.４８５％　借入期間３５年
月々返済９１,６３５円　返済総額３８,４８６,７２５円利息分８,４８６,７２５円

⑤フラット３５買取型　金利１.８８０％　借入期間３５年
月々返済９７,５４１円返済総額４０,９６７,３４３円利息分１０,９６７,３４３円

　変動金利は、このまま３５年続くとは考えないでください。金利の低い金融機関を採用しました。おそらく金利の低いタイプは、借入金額に対する手数料２．２％が採用されているかもせれません。

　あくまで参考とお考え下さい。

ともありさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『世帯年収１５００万で７０００万のローンを組むのは現実的でしょうか？』の回答をします。

　現実的かと聞かれますと、現在と同様の生活レベルを希望されるのでしたら、難しいでしょう。努力は必要のようです。考え方次第です。

　住宅ローンを契約されるのでしたら、４０歳前までに決めておきたいところです。金融機関によっては、団信に特約を付ける場合、４０歳未満の場合は、金利に0.25％上乗せになりますが、４０歳以上となりますと金利上乗せ0.30％されるようです。３５年間と考えると大きいですね。

　借入される場合、保証料を支払う型と借入金額に対して2.2％の手数料を支払う型があるようですが、最近の傾向としては手数料を支払う型の方が金利が優遇されるようです。繰り上げ返済をされないのであれば、手数料型を選択されてもあまり問題はないでしょう。

　ともあり様の資金内容を伺ったところ、堅実なご夫婦と推察いたします。また、物件に対しての考え方も心得ていらっしゃるようです。

　具体的に
９月のフラット３５の金利は、1.80％とされています。金融機関によって３０～３５年固定金利商品を確認すると、金利1.445％～1.60％の都市銀行もありました。

　1.445％の金融機関に確認すると、「総合的に判断」と前置きされましたが、条件によっては利用できそうです。

　ですので、全期間固定金利を抑えている金融機関をを探して、すべて固定金利を選ぶのか、少しリスクを緩和する全期間固定金利と変動金利を併用した２つの契約を検討されるのか、あとはともあり様の考え方次第かと思われます。

　具体的に
借入金7,000万円　35年固定金利　金利1.445％の場合
月々212,448円　総返済額　89,228,246円

　併用の場合
①借入金5,000万円　35年固定金利　金利1.445％と
②借入金2,000万円　35年変動金利　金利0.37％を
併用
①月々151,748円　総返済額　63,734,461円
②月々50,776円　 総返済額　 21,326,021円
①＋②＝202,524円　月々返済になりますが、変動金は半年ごとに見直しがありますので上昇する可能性があり、別にお金をストックしておく必要があります。

　後は、お子様が増えた際、奥様がお仕事をそのまま続けられるか、セーブされる予定があるのかも関係してきます。家を持てば、固定資産税や維持していく費用もかかるようになります。

　現在の賃料と月々の預貯金をされた金額の合計からいくらも持ち出しが必要になるかを検討しながら、ご夫婦で相談してみて下さい。

　よろしくお願いいたします。

shiokazeさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンは頭金が多いと有利？』の回答をします。

　「頭金いくらあれば金利優遇を受けられますか？」と金融機関に確認しますと、「総合的に判断して」と必ずといっていいほど回答されます。

　ですので、あくまで私の個人的な見解で回答します。
昔から物件価格の２０％あれば優遇金利は受けられ可能性は高いような印象です。

　これ以外に、給与振り込み、光熱費等の引き落とし、クレジットカードの作成等の協力があると金融機関によって優遇金利が受けられそうです。

　公務員や一部上場企業にお勤めの場合も優遇金利はあるのではないでしょうか。

　検討される物件がありましたら、金融機関に相談されますと、何かしらの回答をいただけるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

豆板醤さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『レインズの成約登録のタイミングについて』の回答をします。

　　一般媒介契約については、レインズに掲載することも任意ですので、成約登録も任意となります。もともと、レインズは、会員になっている業者間のみ閲覧できるシステムです。

　レインズの利用規程には、
「会員は登録物件の成約があった場合は、速やかにレインズに登録しなければならない」としか記載がありません。

　ガイドラインを確認すると具体的に
物件成約登録を売買、賃貸契約締結と記載されています。ガイドラインは、当機構の諸規定等の変更によって改定することがあるとも記載されています。

　ですので、不動産の売買契約では、住宅ローンの審査が通らず白紙撤回されることも多くありました。それで以前は、売買契約はされているにもかかわらず。レインズ上に物件がそのまま掲載される状態になっているので、業者間では真偽についての疑問がありました。引き渡しが終わって成約登録も多くありました。

　今では、事前審査が通っているなど、審査に問題がある場合は、成約までは持ち込めない等の一定のルールを会社で決めているようです。いつの間にか、契約締結すれば、成約登録をするように、業者が変わった印象です。契約締結とはありますが、何日以内等の記載はないようです。

　いつの時期に変わったのかガイドラインに作成日付けが記載されておりませんので、定かではありませんが、今では途中経過を掲載することで状況を分かりやすくするように変わったからでしょう。「書面申込あり」等

　物件の状況が分かりやすいのは、業者がお客様にお話しできることも多くなったので、その物件を検討されている方には状況把握がしやすくなったのではないでしょうか。

　参考になるとよいのですが。

売却書類さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建て、マンション等の住宅を売却する時の必要書類』の回答をします。

　戸建て、マンションでは、多少書類の違いはあるようです。もし、親から相続された物件ですと、まとめてある書類一式を媒介契約をする場合にご持参いただけるとありがたいです。一見するとあまり大切でないと思われる書類に大事なものが潜んでいる場合があります。

　必要書類
①登記済権利証
②登記識別情報
③本人確認用身分証明書（運転免許証、マイナンバー
　カード、健康保険証等）
④間取り図
⑤建築確認済証、検査済証（一戸建ての場合）
⑥地積測量図、境界確認書（土地や一戸建ての場合）
⑦固定資産税納税、都市計画税納税通知書
⑧掘削通行権（土地や一戸建ての敷地の前面道路が私
　道の場合、私道所有者と取り交わした書類）
⑨購入時の売買契約書
⑩ローン残高証明書（いくら残金が残っているかの確
　認）
⑪耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
⑫地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評
　価書

⑬管理規約、使用細則
⑭購入時のパンフレット
⑮建設設計図書、工事記録書

⑯固定資産税評価証明書（引渡し時までに司法書士に
　登録免許税を計算するために使用します。購入検討
　者から希望されると取得する場合もあります）
⑰住民票又は戸籍附表（あまり引っ越しをされていな
　ければ、住民票だけで良いかもしれません。法務局
　の登記事項証明書の住所と現在の住所が違ていると
　住所変更をしないと引き渡しができません。）
⑱実印と印鑑証明書（売主の場合は実印は使用しない
　場合もありますが念のためと、印鑑証明書は発行か　
　ら３ヶ月以内しか使用できませんので、仲介業者か
　らの指示に従ってください）
⑲預金通帳（残金を振り込んでいただく際に使用しま
　す。購入者が法人の場合早めに要求される場合もあります）

注意点
　①の登記済権利証は所有者移転登記等の内容が記載された薄い用紙の冊子で法務局の登記済の朱印が押印されています。

　②の登記識別情報は、平成１７年の登記法の改正により採用されました。登記済権利証に代わって登場しました。②の場合はオンライン申請が可能ですが、①はオンライン申請はできません。

　ここで注意いただきたいのは、相続により一部②も発行されているのですが、一部は①に残っている場合があります。

　例えば、平成１５年に親子で持ち分を持って不動産を取得した場合、①の２人分の持ち分が入った登記済権利証が１冊のみ発行されます。

　その後、親が亡くなり親の持ち分を平成１９年に相続したとします。その相続分は②の登記識別情報で発行されます。そうしますと、①の登記済権利証の中に子である本人の持ち分がそのまま残っている状態です。ここでこの物件を売却する場合は、①と②が必要であることになります。

　法務局にある登記事項証明書を取得すれば、司法書士であれば記載内容ですぐに分かります。
　
　⑨の購入時の売買契約書は、売却時には使用しません。ただし、売却益があったり、３０００万円控除を利用しようとしたりすると、確定申告が必要です、その場合、取得費を証明するために必要です。慌てて探さなくいいために、意識してほしい意味で確認しておくと安心です。

　⑬⑭⑮はマンションで必要のようです。

　⑯～⑲は引き渡し近くに必要のようです。

これ以外に「重要事項にかかわる調査報告書」がマンションの契約の際必要ですが、仲介業者が管理会社から入手する場合が多いようです。

　⑧は単なるぺら紙１枚ですが、私道の持ち分の所有者からいただいた書類で、取り交わしていれば持っている可能性があります。

　不動産では、契約時の重要事項説明書では添付書類が多くあります。お手元にあれば、ご持参いただければ、再度取得しなおさなくていい場合があります。

　すべての書類が発行されているわけではありません。建物が竣工された時期によって、発行されている書類が異なります。

参考になるとよいのですが。

世界地図さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『沢山の種類の地図、ゼンリン、住宅、、』の回答をします。

　地図に関しては、算入されている会社が多くあるからでしょう。目的にあわせて作成されている印象です。

　不動産会社とかかわりのある地図として、ゼンリン地図があります。
①住宅地図　A4判
②住宅地図　B4判
③ブルーマップ
④電子住宅地図デジタウン

　①のA4判は②の縮小したもので、昔は価格もやすかったようですが、今では同じ価格のものが多いようです。
　不動産会社では、持ち歩くことを想定していないので、②のB4判を使用している会社が多いようです。持ち運ぶ機会が多い職種の場合は、コンパクトなのでA４判が重宝されるかもしれませんね。

　③のブルーマップとは、俗にいう地番が入った地図です。皆さんが住んでいる住所には、住居表示と地番があり、両方が同じ場合もありますが、異なる場合もあります。住居表示とは、郵便物が届く住所とお考え下さい。それに変えて、地番とは、法務局の地図に記載されている住所です。お客様が来店されて、地番をご存じない場合は、ブルーマップで調べています。

　④電子住宅地図デジタウンを利用したことがありますが、印刷する時がとても便利です。住宅地図ですと、ページがまたがることがあり、両方のページをコピーする場合にずれることがありますが、デジタウンは目標物を真ん中に持ってくればよいので印刷がスムーズです。また、駅から物件までの距離を測るのも便利です。

　それぞれ地図にも特色がありますので、目的にあわせて使用できるといいですね。

　よろしくお願いいたします。

寝屋川さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『特約で１．２年だけ短期で賃貸で貸すことは可能ですか？』の回答をします。

　短い期間のみアパートの1室や戸建てをお貸しすることは、可能です。ただし、特約を入れたとしても、入居者に居住権が発生しますので、「定期借家契約」や「一時使用の目的の賃貸借契約」を利用することをお勧めいたします。

　
その中でも「定期借家契約」に関しては、１年未満の契約の場合は、通知をしなくても期間満了で解約になります。１年以上の契約になりますと期間満了の１年前から６ヶ月前までに再契約できるか期間内で契約が終了するのかを入居者に通知する必要があります。支払いも問題なく、もう少し賃貸を継続できそうな場合は、再契約可能とすることを選択できる契約です。この契約の場合は、強制力は強いようです。

　その点「通常の契約の特約を入れるタイプ」や「一時使用目的の賃貸借契約」の契約の場合は、必ず退去していただけるかは契約者によって対応が分かれるところです。強制力で言いますと「定期借家契約」より劣ります。

　自宅を建て替えのために一時的に利用していただく際は、「一時使用目的の賃貸借契約」を利用しておりました。この場合は、建物の請負契約書の写しを提出いただくことで、建て替えのための一時使用であると判断しておりました。

　「定期借家契約」では、入居期間によって、賃料が変わってきます。期間が短いほど賃料を下げた案内になるかもしれません。

　募集したからといって、すぐに申し込みが入るかは不明です。募集される前には期間や賃料等をお近くの不動産会社へご相談の上、そのエリアの特徴も参考にしていただきご検討いただければと思います。

　よろしくお願いいたします。

アズカバンの囚人さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸の排水溝の臭い、貸主負担で修繕してもらいたい』の回答をします。

　室内に悪臭が充満するのは、気になりますね。

　手順が大切です。管理会社の立場からお答えしますと、専門業者に確認していただき、修繕が必要があれば貸主に承諾いただき、修繕を実施していただくという流れになります。

　まず管理会社へキッチンの悪臭がする旨伝え、確認してもらってください。

　排水管はどこかで詰まって流れが止まっている場合もあります。水廻りの修繕業者を手配し対応していただくことになろうかと思います。

　もし、管理会社が何も対応してくれない場合は、他の方法を検討しなければなりませんが、キッチンの排水に関しては、水漏れを含めパッキン等、修繕が必要になる設備の代表です。

　まずは管理会社へ連絡してみて下さい。

　よろしくお願いいたします。

ひこうき雲さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『６０００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　フルローンを選択して購入することは、あまりお勧めできません。世帯年収が１,５００万円もあるのに何故フルローン利用なのかという見方をされ、審査の厳しさと金利が高めに設定されることになるからです。

　６,０００万円を３５年借り入れ期間とし、フルローンと１割の自己資金を入れた場合の比較をしてみます。

　金額が大きいので借入期間中はすべて固定金利を使用します。９月の固定金利比較表を参考に試算しました。

①自己資金　　６００万円　　借入金５,４００万円
全期間固定金利　１．４４５％
月々　１６３,８８８円　返済総額６８,８３３,２１８円

②自己資金　　　　０円　　　借入金６,０００万円
月々　１８８,００２円　返済総額７８,９６０,８５４円

　上記を比較していただくと、借入金が６００万円の違いに対し返済総額１０００万円弱、多めに支払うことになります。

　つまり、フルローンは金融機関に審査していただく際にも厳しい審査になってしまいます。仮に審査に問題がなくても、その差は金利に跳ね返ってしまいます。０．２％の差といたしましたが、金融機関の判断になりますのでもっと差が開くかもしれません。以前は、自己資金が２割あると、金利にかなりの優遇がありました。

　もう１つの参考としては、フルローンを３５年返済期間で固定金利と変動金利で３,０００万円ずつ借入した場合です。
①自己資金　　０円　借入金３,０００万円
　固定金利　１．６４５％　
　月々９４,００１円　返済総額３９,４８０,４２７円

②自己資金　　０円　借入金３,０００万円
　変動金利　０．５７％
　月々７８,８０７円　返済総額３３,０９９,０３５円

この場合の②はあくまで変動金利なので、半年ごとの見直しがあり、金利上昇局面では月々の返済額の１．２５倍までの制限がありますが、利息部分にしか返済金が充当できず、元金が減っていかない可能性もあります。
　ですので、繰上返済を少しずつ検討するか、金利の変動がみられない場合も、少しずつ資金をストックしておいて上昇の気配前にまとめて支払い、返済期間を短くする等の努力が必要のようです。②を早めに返済することを検討しましょう。

　住宅ローンは３５年と長い期間支払い続けるものです。借り入れする年齢も関係するかもしれませんが、フルローンが組めるから購入する視点でなく、住宅ローンとどう取り組んでいけばよいか検討してみて下さい。

　参考に、借入期間４０年ですと、もっと金利差が出ると思います。
フラット５０の金利
３６年～５０年　２．０５０％～２．５２０％
フルローンの場合の審査はかなり厳しいと思いますし、金利も高くなる可能性があります。取り扱い金融機関も限られますので、フラット５０で実施しました。

ちなみに審査に問題がなかった場合
金利２．５２０％で試算します。

自己資金　　０円　借入金６,０００万円
固定金利２．５２０％　借入期間４０年
月々１９８,５２９円　返済総額９５,２９４,２２８円

　おすすめできないことを数字で確認ください。

　よろしくお願いいたします。

神の公報さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸アパート、２４時間換気システムはつけたほうがいいのか？またなぜついている？』の回答をします。

　２４時間換気システムはつけっぱなしにしていただくことが重要です。

　２００３年７月に施行され、２４時間換気システムの設置が原則義務化されました。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/sickhouse.files/sickhouse_1.pdf

　それまでシックハウス症候群といわれ、住宅に使用されるホルムアルデヒドなどの化学物質で健康を訴える人が多くいました。主に頭痛や鼻水、のどの痛みという症状です。

　そこでシックハウス対策のために改正建築基準法が施行されたという流れです。

　建物に機械換気設備や扉のアンダーカット（扉の下の隙間）などを通して、住宅に関しては２時間に１回建物内全体の空気を入れかえ、循環を行う目的で設置されております。ですので、本来２４時間換気システムはつけっぱなしにしていただくことになります。

　このシステムは賃貸、分譲に限らず、一戸建てやマンションも含めて義務化された、意味のあるシステムであることをご理解ください。

　よろしくお願いいたします。

バント川相さんこんにちは

不動産FP橋本です。

　入居審査が通ているとの話なので、おそらく保証会社の引き落とし口座を設定するために使用したいのではないでしょうか。

　保証会社の引き落とし口座設定には、契約者自らスマホに入力いただく方法と引き落とし口座申請書に記入いただき、不動産会社が対応する方法とがあるようです。

　自らスマホに入力いただく方法を希望しても、分かりずらい箇所もあるようで、念のために持参いただきたいのだと思われます。

　通帳の中身を見せていただいたり、写しをとったりでしたら、保証会社の審査を補完する手段として使用した場合はありました。

　今回は審査は終わっているはずなので、通帳内を確認したいと求められた場合は、、理由をお聞きになれば回答していただけると思います。

　契約に来店いただく際には、持参いただく書類等のご案内は、不備があった場合も対処できるよう案内している場合も考えられます。ですので、契約者によっては、利用しないものも含まれているかもしれないとお考えいただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

林ゆめが好きさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『住宅展示場とショールームとモデルハウス、何が違う？』の回答をします。

　目的が違います。建物を建てる土地が決まっている方は、全て確認することになるでしょう。

①住宅展示場
　様々なハウスメーカーの特徴がつまったモデルハウスが立ち並んでいます。木材をふんだんに使用したハウスメーカー、鉄骨造を得意とするハウスメーカー、軽量鉄骨造等のハウスメーカーが乱立しております。

　様々なハウスメーカーから、自社を選んでもらわなくてはなりませんので、特色を打ち出しています。家事楽々動線を売りにしたり、災害に強い住宅だったり、Z空間を強調したりなどアピールする場所です。

　ここで一番の問題は、土地の購入をしているのか、ハウスメーカーを決めてから土地を探そうとしているかということです。都心では、住宅の中で土地の価格の比重はとても大きいものです。土地が決まっていれば、建物価格の目安はつきやすいものです。土地が決まっていない場合は、建物にいくらの予算を充てられるか資金計画をし、土地の形によって設計も変わってきますので、具体的に進めることは難しいと思われます。

②モデルハウス
　住宅展示場でハウスメーカーを決めたら、次は選んだハウスメーカーのモデルハウス見学です。住宅展示場よりコンパクトで現実的なイメージがわきやすい建物になっています。単独でモデルハウスを作っているハウスメーカーもあれば、現在売り出している販売現場の中にモデルハウスを作っており、家具などもレイアウトしており、部屋の印象が分かりやすくなっております。このモデルハウスも売り物件で、最後には家具付きで販売する場合もあります。ここを見学後、具体的にハウスメーカーに行って、設計をして間取り図を作成します。次に見積書の作成ですが、イメージがつかない場合は、ショールームを先に見学してから決めることができるようです。

③ショウルーム
　間取り図ができましたら、具体的にショールームの見学となります。
ハウスメーカーと取引のあるLIXIL,パナソニック、ToToなどキッチンやユニットバス、トイレ、洗面台、フローリング材・扉など具体的に見学して決めていきます。
予算が決まっていると、選択できるタイプは決まっている場合もあるようです。色も含めて選択して決めなくてはならないことが多く出てきます。

　注文住宅は、決めなくてはいけないことが多く出てくるようです。楽しみでもあり、迷うとこでもあります。

　よろしくお願いいたします。

ピュアの木さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『インスペクション費用は売り主買主どちらが負担するのが一般的ですか？』の回答をします。

　買主にとっては、インスペクションを実施した物件は報告書に記載があり安心材料になりますので、希望されるのは当然だと思います。

　住宅ローン控除の適用条件が令和4年に拡充され、昭和５７年１月以降の物件まで使えるようになりましたので、利用が伸びるのかというと疑問視されるところです。

　これからは売主が実施しないなら買主側で実施と考える場合もあるかもしれませんが、引渡し前に売主が居住中に実施することになります。売主の承諾が必要になり、契約書の特約に入れて不具合があれば購入を取りやめることは可能でしょうか。

２０１８年の４月に法改正があり、中古物件のインスペクションが義務化されましたが、本来は中古物件取引を活性化するためでした。

　しかし法律によって義務化された内容は、「インスペクションについての説明」「売買対象物件でインスペクションが実施が行われたかどうか」「建物の状況の説明」などです。

　つまり不動産会社が中古住宅を購入する消費者に対して、建物の基本事項を説明する義務が生じただけです。住宅診断を行ったか行わなかったかを説明することが義務化されたという意味です。

　インスペクションを実施するためには費用がかかります。まれに専任媒介契約した不動産会社が費用を持っていただくことはあるようです。実態としては売主側の専任媒介業者である不動産会社がおすすめして、個人でインスペクションを行うより不動産会社と提携している業者利用の方が費用を抑えることで実施しているのはないでしょうか。

　今までインスペクションを実施していたのは、もちろ買主に安心いただくことと、もう一つ住宅ローン控除の利用ができることが売りだったのではないでしょうか。

　改正される前までは、木造は建築後２０年以内、RC造でも建築後２５年以内しか住宅ローン控除が利用できなかったので、インスペクションして不具合があれば引き渡しまでに手直しして、瑕疵保険に加入して、ローン控除が利用できることはかなりのメリットでした。

　買主がインスペクションを実施する場合、売出価格で購入してもらえるなら売主に協力いただけるかもしれませんが、不具合箇所があれば、買主側の費用で手直しを引き渡しまでに行わなければなりません。

　ハードルは高いように感じますが、買主側の希望を売主側の不動産業者がおすすめして、インスペクションを売主側で実施してほしいところです。

　よろしくお願いいたします。

諸費用さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産売却、思ったより手残りが少ない』の回答をします。

　手残り金額が少ないとの話ですが、売却した物件によって手残り金額も変わってきます。

　一般的には
売却金額ー取得費ー経費ー税金＝手残り金額　　となります。

○取得費は、売却する物件を購入した時の金額です。土地の場合はそのまま利用できますが、建物は減価償却しますので償却分を差し引いた金額になります。購入した時の契約書等が必要です。

○経費は
①仲介手数料　物件価格が４００万円超の場合
　(物件価格×３％＋６万円)×消費税
②売買契約印紙代
　　現在は１０００万円超～５０００万円では　１万円
③測量費用
④抵当権抹消費用
⑤住所変更届
③～⑤は、利用しなくても良い方もいれば、利用しないと売却できない方があります。

○税金は
確定申告後利益があれば支払う

　基本はここまでですが、所有者が居住していた自宅の売却の場合は、住まなくなった日以降３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの売却であれば３０００万円控除を利用することができます。

　また、独り住まいの親が亡くなり空き家になった実家でも、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があり、該当すると３０００万円控除が利用可能です。

　ただし、３０００万円控除を利用する場合は、確定申告が必要です。

　３０００万円控除を利用し忘れや、３０００万円控除を利用しても利益がある場合は、翌年の国民健康保険等の支払額が上がる可能性があります。

　３０００万円控除は３年に一度しか適用されないことと、３０００万円控除を利用すると住宅ローン控除の適用を受けることができないので、総合的に判断して利用することをお勧めします。

　よろしくお願いいたします。

抹茶あんみつさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土日のみ副業で宅建士の仕事をすることは可能？』の回答をします。

　実は、私自身も40代で宅建士の資格を取得して、土日を中心に仕事を始めました。週２～3回仕事ができる人という募集でした。

　モデルルームの受付・案内・説明から始めました。20年以上前の話ですが、来客が多い土日を中心に働ける人という募集条件だった気がします。

　マンションの場合は、販売センターがそのマンションごとに異なる場所につくられ、現在の販売センターが終了したら、次の場所という感じでした。現在の募集は条件が少し違っているかもしれません。


　今でも、忙しい時だけ出社してほしい仕事はあるようです。アルバイトや派遣から始めてみてはいかがでしょうか。

　「宅建士に特化した求人サイト」や「Wワーク宅建士」で土日や勤務できるエリアを入れて検索するのですが、年齢等も入れる欄があるようです。何社か求人情報サイトに条件を入れてみて様子をみてはいかがでしょうか。


　不安でしたら、会社概要を調べたり、口コミ情報を参考にしたりするとよいのではないでしょうか。ご心配ならその会社が現在販売センターを設置している場所まで客として出向いてみるのも良いのではないでしょうか。

　情報だけでも、検索してみないと始まりません。不動産は勤務経験のあるなしではかなりの違いで出る職種です。勤務経験があるのは、強みになると思います。

　よろしくお願いいたします。

かぷれーぬさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で部屋を貸したいが管理会社ってどうやって探すの？』の回答をします。

　かぷれーぬさんの質問ですと、部屋の募集、契約、集金、クレーム処理、修繕、退去の立ち合い等すべての業務を管理会社へ依頼したいという内容のようなので、その回答をします。

　まず、お住いのエリアに同じ不動産オーナーや賃貸物件所有者とのつながりがある方はいらっしゃいますか。お話をする機会があれば、評判を聞いてみるとよいのではないでしょうか。ネットで検索してみると、地域や近くで活躍されているオーナーグループがあったりします。そのグループに参加してみても良いのではないでしょうか。

　私も個人的に不動産業を営んでいるグループの勉強会に参加していますが、そのメンバーの中にそのオーナーグループのメンバーの方がいらっしゃいます。

　誰も知り合いがいないようでしたら、一度お近くの不動産会社へ足を運んで質問してみても良いのではないでしょうか。

　確認事項としましては、
①経験は豊富でしょうか？
　評判を聞いた会社若しくはお住いの近くの不動産会社のホームページでどのくらいの経験を持っているか、信頼できる会社かを
確認しましょう。宅建業者の更新回数なども参考にしましょう。

②月々にかかる費用の確認
　提供するサービス内容の確認と管理費、その他の費用の確認をする。管理費は３～８％で、賃料・共益費の５％が多いようです。その他振込手数料や更新料等の費用についても確認しておきましょう。

③サービス内容
　募集、集金はもとより修繕・メンテナンス等、かぷれーぬさんのニーズに合っているかの確認。このためにも最低２社は訪問してみませんと比較ができません。

④契約条件
　３年毎の自動更新等、会社によって違いもあるようです。解約する場合の条件、閉鎖する時はいつまでに連絡をするのかも大切な項目です。

⑤コミュニケーション能力
　募集条件の変更など提案した際、迅速に対応してくれるかはとても重要です。入居者との関係もそうですが、オーナーとの関係もスムーズに進めていただけることは大切です。

　すぐに決めることはないので、２～３社お近くの不動産会社を訪問してさりげなく確認してみても良いのではないでしょうか。

　参考になると良いのですが。

けいすけさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『中古住宅でも住宅ローン控除を受けられる？』の回答をします。

　中古住宅でも、住宅ローン控除は利用できますが、いつ建築されたかによります。令和4年に改正があり昭和57年1月以降に建築された一戸建てやマンションに適用と範囲が広がりました。

　住宅ローン控除の適用要件
①昭和57年1月以降に建築された住宅である
②自己居住用の住宅である。

③取得後６ヶ月以内の入居である
④令和7年までに入居し、控除を受ける年の年末に引き続き住んで
　いること。

⑤住宅の床面積が50㎡以上（登記簿面積）で、床面積の2分の1以
　上が自己居住用である。
⑥控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下である。

⑦住宅ローンの借入期間が10年以上である。
⑧居住した年及びその前の2年間とその後の3年間（通算6年間）
　居住用財産譲渡の3000万円の特別控除等の特例うを受けていな
　いこと。

⑨同一生計の親族等から購入したものではないこと。

　認定住宅等は借入限度額が3000万円ですが、認定住宅等以外は借入限度額は2000万円となっております。

　認定住宅とは、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅。ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・買取再販住宅をいいます。

　買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が築10年を経過した既存住宅を取得し、特定増改築を行ったもので、取得後2年以内に個人ユーザーに売却し、所定の要件を満たす特定増改築工事であることの証明書が必要のようです。

　ですので、一般住宅ですと、借入限度額は2000万円となっております。

　中古住宅ですと、住宅ローンの控除率は、0.7％で控除期間は10年となっておりますが、買取再販に適用していれば、令和5年中に居住を開始すれば13年間の控除期間となるようです。

　もう一つおすすめは、家屋証明書を取得してください。購入される住宅のある市役所や区役所で1300円くらいで取得出来ます。
分かりずらければ、所有権移転登記を担当される司法書士に依頼してください。手数料は発生しますが、それ以上の登録免許税や抵当権設定費用を抑えることが可能です。

　住宅を決めるまでは、お忙しいと思いますが頑張ってください。応援しています。

洗濯先生さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『一人暮らしにおすすめの洗濯機のサイズが知りたい』の回答をします。

　洗濯をこまめにするか、一週間分まとめてするか、シーツや毛布を自宅で洗濯したいかによって、サイズは違ってきます。シングルの毛布でしたら、6kgは必要のようです。

　アパートの管理をしていた際、前入居者が洗濯機を置いていきたいとの話があり、次の申込者が決まっていましたので、利用したいか確認し、欲しいとの話だったので、そのまま利用いただいたことがありました。新しい申込者が退去する時は、持参いただくか処分していただくことを条件としました。その洗濯機のサイズが4.5kgでした。途中でサイズを大きくしたいと連絡がありましたので、処分していただくことになりました。

　シーツや毛布を自宅で洗濯したい場合は、6kg以上は必要のようです。ただし、洗濯機置き場のサイズも問題です。

　今ではコンパクトサイズもあるようで、6kgの洗濯機の場合、
幅は51.5㎝～55.5㎝で、奥行きは52.5㎝、高さは92㎝のものもありました。メーカーは人それぞれです。

　洗濯先生さんの洗濯量、価格の問題、洗濯機置き場のサイズの問題も考量して、参考にしていただければよいのですが。

　よろしくお願いいたします。

実り豊かにさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの繰り上げ返済の手数料はどのくらい？』の回答をします。

　一部繰り上げ返済は、ネットで対応した場合は金融機関で手数料がかからないケースが多いようです。

　また金融機関によっては、１円から繰上可能なところもあるようですが、１万円以上の金融機関が多いようです。

ARUHIはネットの場合は１０万円から、電話郵送の場合は１００万円から利用可能のようです。

　フラット３５は１０万円から繰り上げ返済可能で手数料は無料のようです。

　店頭窓口で返済すると、変動金利や全期間固定金利は５，５００円なのに対して、固定金利選択型特約期間中は３３，０００円と金額がかなり異なる「りそな銀行」、シティバンクは１６，５００円～３３，０００円くらいが多いようです。

　全部繰上手数料は、３３，０００円が多いようです。令和４年にきらぼし銀行で１１，０００円かかったと利用者から聞いたことがありました。

　全部繰上返済手数料はほとんどの金融機関でかかるよですが、SBI新生銀行、ソニー銀行、ARUHI,楽天銀行などは無料のようです。

　完済しますと、住宅ローン契約そのものを解約することになり、抵当権抹消手続きするための「委任状」「抵当権解除証書」をいただくことになりますので、手続きに手間がかかることも考えられます。

　手数料の有無については、事前に金融機関で確認をしてみるとよいでしょう。変更される場合もありますので。

　繰り上げ返済をする場合の注意点
①住宅ローン控除期間中であれば、その年の年末の借入残高に対して０．７％～１％控除額がありますが、その金額が減ってしまいます。
②全部繰上をされる場合、保証料を支払って残存期間がある場合は、費用の一部が戻ってくる場合がありますので、その確認をする。
③団体信用生命保険に特約を付けている場合は、全部繰上をした場合は、利用ができなくなる。


　注意点を踏まえ、時期を確認して現役時代に返済を終えるようにしたいものです。

　よろしくお願いいたします。

まーくぜっとさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『トイレが故障による契約不適合責任の家賃減額請求どれくらいまで下がるのか？』の回答をします。

　トイレが使用できないのは、日常生活を送るうえで、かなりの支障となり、お困りですね。

　通常ですと、前入居者が退去しますと、クリーニング業者を入れて対応しますので、不具合があれば業者から管理会社へ連絡をいただきますので、次に入居される前に手配する内容のように感じます。

　故障レベルが不明なので、使用できない前提で回答いたします。

　通常、入居者から設備の不具合の連絡をいただきますと、内容を確認し、業者を手配し、入居者に立ち合っていただくことになりますので、入居者の都合の良い時間を２～３候補をあげてもらっています。

　もし管理会社が入っているのであれば、貸主を説得しなくてはいけない内容です。

　２０２０年４月より民法の改正があり、契約書の条文にも「一部滅失による賃料の減額等」として、貸主・借主で賃料減額や代替する方法など協議し、賃料を減額する時は、その使用できなくなった部分の割合に応じると記載された契約書を目にしてきました。

　貸主が改善について意欲的で、借主も協力的で対応するのであれば、ガイドラインは参考にしても両者歩み寄っていただく方向に持っていきたいところです。

　しかし、今回のケースでは応じてもらえないということになりますと、公益社団法人　日本賃貸住宅管理協会などが出している「貸室、設備等の不具合による賃料ガイドライン」を参考にすることになるでしょう。

https://www.jpm.jp/wp-content/uploads/2020/03/gengakuguide2.3.19.pdf

　 電気・ガス・水道のライフラインが使用できないことは、生活できないレベルに近い内容ですが、トイレが使用できないことも、生活していく上ではかなり厳しい状況といえるでしょう。

　ガイドラインを参考にすると、
トイレに関しては免責日数は１日、　賃料減額割合は２０％とされています。
賃料が９万円として１０日間使用不能とすると
　９０，０００円×２０％×（１０－１）/３０日＝５，４００円

　しかし、このガイドラインはあくまで目安を示したものであり、必ず使用するものではないことをご理解ください。

　参考になるといいのですが。

FACEさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『シングルマザーにおすすめの住宅ローンってありますか？』の回答をします。

　基本的に審査に通りやすい条件を作っておくことが必要のようです。

　住宅ローンの審査で重視されることとして、令和4年国民住宅ローンの実態に関する報告書を国土交通省が発表しています。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001597952.pdf　

・完済時年齢９８．７％
・健康状態　９７．９％
・担保評価　９６．１％　　　　　裏を返せば、審査に通りやすい方は
・借入時年齢９７．２％　　　　　公務員、正社員、勤続年数３年以上で
・年収　　　９２％　　　　　　　年齢は若く健康的であることになりそうです。
・勤続年数　９３．２％
・連帯保証人９３．２％

　ですので、購入を検討されるのでしたら、早目で年収は少し上げておいた方がいいようです。諸費用もかかりますので、手持ち金をあげておくことをお勧めいたします。

　また、家を購入する目的でこども家庭庁より「母子父子寡婦福祉資金貸付制度」があり、審査に通って、保証人がいる場合は無利子で最大１５０万円まで借り入れができるようです。
　https://www.gender.go.jp/policy/no_violence/e-vaw/law/23.html

　ただし、返済期間６年とありますので、これを利用すると返済負担率が上昇しますので、注意が必要です。

　いくら借り入れができるのかを確認
前提条件として返済方法：元利均等　当初の金利：１．５％　返済期間：３５年
返済負担率２５％と３０％で連帯保証人無しとして試算
年収１５０万円　２５％で借入金額１，０２０万円　３０％　１，２２４万円
年収２００万円　　〃　　　　　　１，３６０万円　３０％　１，６３３万円
年収２５０万円　　〃　　　　　　１，７０１万円　３０％　２，０４１万円
年収３００万円　　〃　　　　　　２，０４１万円　３０％　２，４４９万円

　まだまだ変動金利を利用する方が多いようですが、計画を立てやすいのは固定金利です。固定金利で資金計画が立てられるかを基本に考えることをお勧めいたします。

　返済負担率とは、年収のうち返済額が年間でどのくらいの割合になるかを示すものです。実際は総支払額に対しての割合なので、手取りで考える方が現実的だと思われます。理想は、手取り額の２０％といわれております。

　新築より中古のマンションや戸建てを考えたほうが現実的です。手持ち金が豊富であればよいのですが、これから教育費が増える家庭であれば余裕を持った購入計画をたてましょう。

　先に資金計画を立てて、日頃の収支を意識した生活を送ることから始めてみてはいかがでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ハワイアンガールさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『スーモにあってレインズにない物件の特徴とは？』の回答をします。

　本来、レインズは不動産会社など特定の業者にしか公開されていないのに対して、スーモは業者はもちろん賃貸や売買物件を検討する一般の方向けに公開しておりますので、一般の方向けを意識した見せ方になっているようです。

　まず賃貸物件に関して
①レインズに掲載されている物件は、貸主若しくは貸主と直接連絡が取れる業者になります。管理会社だけでなく、管理を依頼していない貸主と客付けしたことによって契約や更新契約などを実施している会社も含まれます。一社だけでない場合もあります。あくまで業者向けの内容を中心に記載されております。

②スーモに掲載されている物件は、管理会社はもとより仲介専門の不動産会社が多いので、一般のお客様が内見希望するとご案内いただけますが、業者が問い合わせをすると先物（さきもの）といって対応できない場合も多いようです。あくまで一般のお客様を対象としておりますので、間取りや室内写真はもとより、空室状況・見学・その他問い合わせにチェックを入れてメールを入れやすくしたり、通話無料で内見予約ができたりしやすい設定になっております。一般のお客様には管理会社と仲介業者の区別がつきずらい点があります。

売買物件に関して
①レインズでも募集図面上では、取引態様として売主か媒介の区別しか記載されておりませんが、詳細ページを確認すると、売主・専任・専属・一般と記載されております。売主が掲載することは多いようですが、専任や専属契約の場合、契約期間内は一社のみ掲載しているようです。一般媒介の場合は、複数の業者が一斉に掲載しておりますので、分かりやすいのが特徴です。早く対応した業者に決まるシステムです。

②スーモに関しては、掲載している業者も限られ、大手やチェーン店が多いようです。全国展開している業界一位のリクルートが運営しているサイトになりますので、スーモの条件に併せた不動産会社との契約になります。賃貸と売買物件では、月の使用料が別枠なので費用対効果で判断する不動産会社が多いようです。

　ただし、掲載内容としては、購入されるお客様が必要とされる情報を多く含んでおります。シミュレーションを希望し、その項目をクリックすれば参考情報が掲載されています。資料請求を希望すると、その周辺のほかの物件も併せて資料請求できるような設定になっております。

　スーモはあくまで一般の方対象のサイトなので、一般のお客様が欲しい情報を比較的重視しているように感じます。

　参考になるといいのですが。

出来ればやすくして欲しいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で借りている部屋に備え付けられてた蛍光灯が切れたがこれは借主が変えるべきなんですか？』の回答をします。

　本来、消耗品に分類されますので、借主負担となります。

　もともと設備としてある照明器具は備品扱いとなり、スイッチを入れても作動しない等あれば貸主負担として対応することになっておりますが、蛍光灯や電池に関しては消耗品として扱いますので、借主負担とされております。

　契約時に、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」という書類をお渡しし、説明しております。その書面に「当該契約における賃借人の負担内容について」の項目で、電球、蛍光灯、呼び鈴の電池の取替等として記載しております。

　以前は契約をして、室内ブレーカーをあげれば、電気はついておりましたが、今では大もとで管理されておりますので、電気会社と契約をしなければ利用できない状態に変化しております。ですので、入居された状態が利用できていたのかも分からない可能性もございます。

　管理会社によっては、契約後１週間以内等であれば貸主負担と日数を決めているかもしれませんので、確認されても良いのではないでしょうか。

　築年数が浅い物件でしたらLED照明器具を使用しておりますので、寿命が来たら本体ごと取替という話しもありますので、この場合は貸主負担となり、状況によって違ってくるようです。

　よろしくお願いいたします。