ZEHの住宅を購入される方には良い金融商品で、人気は高いと思います。

一方で、ZEHは補助金等も豊富ですが、
建物自体の建築金額も高額になりやすいため、
ZEHの住宅を建てられる方自体が少ないです。

ですので、今後多少の増加は見込まれると思いますが、
全体としては大きくはならないと思います。

囲い込みはかなり多い印象です。

賃貸に関してはレインズに掲載義務はないため、
物件確認をしたときに、申込が入っているといわれると
”囲い込みかどうかわからない”ということがそもそも問題ですが。。

厳密には管理会社に確認した方が良いのですが、
私は無断で変えていました。。（当然ですが保管しておき、退出時に戻しましたが）

最近のものであれば高性能でもアタッチメントが簡易で取り外ししやすく、
取付にそれほど負荷はかからないのではないでしょうか。

東京都内では、多階層住宅があふれています。
平屋はあこがれているお客様もいますが、土地価格が高いため断念される方が多いです。

容積率に関して、
東京都内では第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などにも
天井が斜めにぶった切れている部屋のある３階建て住宅もあります。
（初めて見たときは笑ってしまいましたが。。）

ちなみに近商、商業、準工地域なら、相当高い建物を建てられます。

以下、思いついた限りですが、メリデメです。

メリット
・狭小な土地にも延床の広い住宅を建てられる（物件によってはビルトインガレージも可）
・物件によっては庭を広く作れる
・土地代が安く上がる

デメリット
・延床面積のうち階段が占める面積が広くなるため、実質的な居住スペースとしては狭く感じる
・それぞれの部屋が階層別に分離しており、”広く使う”ことができない
・LDKを２階以上にしないと、採光が悪い
・建築費が高くなる

出来れば契約書はあった方が良いですが、隣人との関係次第かと思います。

個人的には「akkipa」や「軒先パーキング」等のシェアリングサービスのご利用をお勧めします。
料金支払い遅延や万一敷地内でぶつけたときの物損の保険も完備されています。
※詳しくは各種のサービスサイトから内容をご確認ください。

https://www.akippa.com/

https://parking.nokisaki.com/

一般的には注文住宅会社を先に決めます。

土地を先に買ってしまうと、理想の家を設計したとしても、
土地の形状や用途地域によっては建てられないケースもあるためです。

注文住宅は、住宅展示場でいくつかの展示を実際に見に行き、
家づくりのコンセプトを理解した後で、自分に合う会社３～５社から相見積もりを取ることをお勧めします。

一般的に、地方で売却が難しかったり、価格の下落が著しい、もしくは大きな下落が見込まれる不動産を指します。
リゾートマンションなどのように、持ってるだけで修繕積立金や管理費などの出費が大きい負債のような不動産も”負動産”などと呼ばれたりもします。

”負動産”の”負”の字は、”負債”や”負け”の意味です。

仰る通り、相談者様が宅建業者でない限り、他人物売買の契約締結自体は可能です。しかしながら、現実的な”その後のこと”を考えてみましょう。

妹様から相談者様が共有持分を譲り受けなければ、最終的な契約の履行はできませんが、妹様は土地は売却したくないとのことですので、目途が立ちません。
強行したにも関わらず、妹様が同意してくれなかった場合、買主から損害賠償請求を受ける可能性もあります。
当然、妹様との関係も悪化するでしょう。

察するに、妹様の土地を売りたくないとの理由は、金額等の諸条件ではなく、むしろ心理的、若しくはタイミング的なものではないでしょうか。

すでに共有状態で相続してしまっている以上、一旦ペンディングし、
妹様とじっくり時間をかけて話されることをおすすめいたします。

一番多いケースとしては、夫婦でローンを組み、収入合算する場合です。
この場合には、配偶者の連帯保証は必須です。

概して、単独の収入では借りられないが、同居親族の収入も合算してローンを借りる場合には、
合算した方の連帯保証は必須となります。
※夫婦関係だけでなく、親子関係でも同様です。

仰る通りで、管理組合の怠慢です。

しかしながら、こちらに関してはなんとも言い難いところも多く、
難しい問題です。

まず、マンション分譲時の設定された修繕積立金は、マンションが古くなればなるほど増加するのが普通です。
若しくは、最初から将来の修繕費を保守的に見込んだ修繕積立金とすべきですが、概して高額になるため、マンション販売業者等は初期には低めに設定し、販売しやすくします。

また、マンションに住民が少なかったり、滞納者が多かったり等の問題により修繕積立金が足りなくなったケースもあります。
※リゾートマンションに多いですが、都内でも発生し始めています。

結局のところ、管理組合員にはマンション住人しかなれないので管理組合の怠慢とはすなわちマンションの住民の怠慢である、とは簡単に言い切れません。
しかしながら、ご相談のようなケースを避けるためには、
①修繕積立金を保守的に見積もり、住民の理解を得る
②大規模修繕に関して複数業者に相みつを出す
③定期点検をしっかりとおこない、高額な修繕となることを避ける
等の地道な活動を行う必要があります。

家賃保証サービスの契約が必要な場合が多いです。

家賃保証サービスとは、家賃不払いが発生した場合に、保証会社が代わりに補填してくれる一種の保険のようなものです。

ちなみに家賃保証料は、店子負担です。

共同名義でやるとするならば、社宅手当の都合でしょうか。

会社によっては共同名義でも手当を出すところもあると聞きますが、
大部分は社宅手当を受け取る要件として、”同居者が社宅手当を受け取っていないこと”という
文言がある場合がほとんどかと思います。

過去取り扱ったお客様は、
ご主人名義契約⇒ご主人の会社に社宅手当申請⇒奥様に賃貸借契約名義変更⇒奥様の会社に社宅手当申請
ということをされた方もいらっしゃいました。

発覚する可能性は低いと思いますが、
万が一にも発覚した場合は、不正受給に問われる可能性があることはご留意ください。

金融機関、もしくは不動産会社に相談してみましょう。

基本的には相談者様の仰る通りで、諸費用の記入欄があり、
こちらを借入で賄うかどうかを記載する部分があります。

しかしながら、諸費用までローンに組み込むと、金利などの諸条件がトータルで悪化する可能性があります。
金融機関によっては、諸費用は出しません、というところもあります。
※もちろん積極的に出します、というところもあります。

諸費用は頭金の減額等により調整し、可能な限り諸費用ローンは使わないことをお勧めします。

領収書の発行は必ずしも義務ではありません。
これは印紙の貼付が必要になってくるため、発行しない場合もあります。
例えば1億円以下の住宅だと、20,000円の印紙が必要になります。

適合証明書はどのような物件でもフラット35を利用する場合には、必要になります。

これは、独立行政法人住宅金融支援機構の開示する「技術基準」を満たす物件であるというエビデンスとなるからです。

中古住宅を買う際にも取得が必要となりますが、
ものによっては取れないことも多いです。
なお、住宅の一部を少し改修するだけで
適合証明書を取れるようになった中古物件の例もあるので、
一度具体的な案件を同機構へ相談してみてください。

一言でいうと、ブローカー同士をマッチングするブローカーです。

以下の取引の例でいうと業者Ｂが該当します。
売り手⇒業者Aー業者B－業者C⇐買い手

最近は減っていますが、まだ存在します。
業者Ｂは業者Ａ及び業者Ｃから紹介料をもらうことでマネタイズします。

たくさんありますが、今流行りのもので言えば”新築マンションワンルーム”でしょうか。概ね利回り４％台で募集されています。

利回り４％台は、そもそも諸経費を考慮すると月のキャッシュフローが赤字になる可能性も高く、”投資”としては、そもそも検討すべきではありません。

また、そのような投資商品販売業者の中には、低金利の住宅ローンで購入させて、賃貸に回すことを平気で提案してくる業者もいます。※もちろん契約違反となりますので、発覚した場合には、借入金の一括弁済を求められます。

概して”良い案件”は案件の方からは来てくれません。
自分から地道に探すようにしましょう。

たくさんありますが、最近は減ってきています。

理由としては、個人的な見解になりますが、
不動産鑑定士の高齢化、及び資格者の減少によるものが大きいと思います。

鑑定士は文系三大資格の一つであり、難易度が非常に高い資格ですが、
人気が無さも圧倒的な資格でもあり、
毎年百数名ほどしか合格者のいない資格です。

受験者もついに１０００名を割りこみ、令和３年８月の試験では受験者が８００名程度だったようです。

しかしながら、国や地公体の仕事も受注できる格の高い資格であり、
宅建士との二刀流は相当にシナジーがありますので、両方を取得して宅建業を開業している不動産鑑定士はまだまだ多いです。

一部、根強いがあります。私もまれにですが秀和レジデンスに住みたいという方に会います。

一番の魅力はずばり”立地”だと思います。
秀和レジデンスは日本におけるマンションの先駆けの一つで、
非常に良い立地に立っているものがたくさんあります。

また、デザインもユニークで見に行って気に入る人も多いです。

一方で、築年数はかなり経っているので、お部屋はしっかり内見してください。

通常使用していた居住用の家であれば売却額と手残りの現金に大きな差はありません。90～95％くらいは残るイメージです。

主要な必要経費は、
・仲介手数料（3%+6万円）
・司法書士費用（権利証の有無、抵当権の有無等で変わりますが、不動産のお近くの書士さんであれば10万くらいで収まるかと思います。）
・印紙税（1~3万円）
※但し、修繕費用や境界確定費用は除く
です。

売却益に関しては、居住用であれば税制優遇措置がいくつかありますので、
下記をご確認ください。
・3,000万円の特別控除の特例
・10年超所有軽減税率の特例
・特定居住用財産の買換え特例

法人が有する事業用であれば、売却益は全額益金（特別利益）算入です。
法人税の実効税率は地公体にもよりますが、30～35％程度ですので、
上記の仲介手数料を加味すると手元現金が60％近くになってしまいます。
よって、損金の方も併せて検討が必要です。

法人の場合は特に、税理士に確認することをお勧めします。

①一般的には土地の引き渡し日から12月31日分までの固定資産税は、日割計算して買主負担と考えてよいですか。

＞ご記載のご理解で問題ないです。但し、起算日を関東では１月１日とすることが多いですが、関西では４月１日とすることが多いようですので、お気を付けください。

②買主負担分の固定資産税の清算方法として、買主負担分の金額を売買契約書に記載の譲渡価格に上乗せする方法が正しいですか。上乗せ記載せずに手元にある未納分の分割納付書を買主に渡してコンビニ納付とかしてもらう方法ではだめですか。

＞一般的な決済方法はご記載のご理解で問題ないです。しかしながら、計算が複雑で面倒であることはわかりますが、万が一、買主が後日納付しなかった場合は契約書上どのような取り決めとするのでしょうか。後々の面倒を考えると、計算して決済日に清算した方が良いかと思います。

マンション管理士（通称”マン管”）は、例えば中小企業診断士やファイナンシャルプランナーのように名称独占資格です。

名称独占資格は、基本的にはクライアントへのコンサルティングビジネスを主として行うことが多く、マン管も同じです。

マン管をとることで、管理組合や管理組合法人へのコンサルティング役務の仕事は取りやすくなります。

販売時期を分けて売り出す理由はいくつかありますが、
主な理由としては、応募の少ない物件もバランスよく売り切るためです。

一棟のマンションにも応募の多寡があります。
例えば階数や日照、間取り、広さ、価格等々によって、応募の多い部屋と応募の少ない部屋が分かれます。

全部屋を一斉に販売解放してしまうと、
マンション販売業者は後半に応募の少ない部屋（滞留在庫）のみを抱える可能性があり、困ってしまいます。

「第１期」「第２期」と期別に販売すれば、少なくとも水面下での価格調整等の販売戦略変更を柔軟にすることができ、上記のリスクを軽減することが可能です。

要は応募者に対して、次の抽選がいつ、いくらで行われて、何人が応募して通るかわからない不確実性（競争状態）を何度も作ることで売りやすくしている、ということです。

結論から言うと、「物件により様々」となります。

例えば、地方の駅から遠い物件でも、
駐車場が１戸当たり2つくらいついていると、
客付けが非常に有利になったりします。

なお、収益不動産を選ぶ場合は、ホームズの「見える！賃貸経営」で
物件のエリアを確認し、赤くなっていれば、ひとまずエリアとしての需要は大丈夫です。

https://toushi.homes.co.jp/owner/

一般的には、案件の囲い込みや法廷制限以上の手数料の請求、不実告知・事実不告知等をするような業者でしょうか。

見分ける方法は、ネットの口コミを見てみましょう。

また、あくまで傾向としてですが、宅建番号が大きい業者ほど長く不動産業をやっているということですので、きっちりしているという考え方もできます。

屋根がある方がベランダ
屋根がない方がバルコニーです。

都内でバルコニーといえば、ほぼほぼ戸建ての屋上ルーフバルコニーですので、
特に意識して使い分けているということはありません。

”還元利回り”は年間の収益から資産の価値算定をする際において使われる用語です。

例えば、年間1000万円の利益が見込める物件価値を算定する際に、還元利回り＝10％とすると、

（例）物件価値＝1000万円÷10％＝1億円
となります。

逆に、物件価値と年間利益がわかれば、還元利回りを求めることができます。
上記の例を引用すると、物件価格が1億円、年間利益が1000万円であれば、
（例）還元利回り＝1億円÷1000万円＝10％

となります。

表面利回りは、年間家賃収入÷物件価格、で計算できます。
実務上では、収益物件のざっくりした利回りを知りたいときに使います。

実質利回りは、（年間家賃収入ー諸経費）÷物件価格で計算でき、
管理費や共益費等を年間家賃収入から控除して算出した利回りです。
こちらを算定するにはいくつかシミュレーションをする必要があり、
不動産屋の力量が試されるところでもあります。

たまに売りに出されています。

都内ではほとんど見ませんが、
地方の古いマンション、というか一棟団地のようなマンションにありがちです。

このような物件は土地をマンション所有者で共有しており、
譲渡する際には、建物＋土地の共有持分の2つの売契重説で契約します。

このようなマンションはほとんどが自主管理ですので検討される際はご注意ください。

なかなか率直な返答が難しいので、漠然とした回答となりますが、
参考になれば幸いです。

①宅建士の業務というと成果報酬型の「不動産仲介」がすぐに思い浮かびますが、一方で「不動産コンサルティング」という言葉もよく耳にします。実際のところ、仲介以外のコンサルティング業務としてどのような報酬体系でどのような仕事内容があり得ますか。

＞不動産全般のアドバイスや有効活用、マーケットの調査や相続に関することなど様々です。報酬としては10万～100万円くらいのイメージでしょうか。仲介等のビジネスにつなげたいために安くやる業者もいれば、税理士や司法書士への紹介することで専門家から報酬をもらう業者もあり、報酬体系はまちまちです。

②たとえば、遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査とかも仲介業務ではないのでコンサルティング業務の一環という位置づけになるのでしょうか。

＞媒介契約締結後の売却に係る広告費等の諸活動費は、基本的に成功報酬に含まれ、別途請求は難しいです。※売主の了解を取った上での特別高額な広告等は除きます。
しかしながら、業者にとっても遠隔地の案件は商売上リスクが高いので、どうしても当社にやってほしいなら、報酬は別途ご相談（※まずはコンサルティング契約として調査など）となることがあるかと思います。


③宅建士が報酬を受け取れるコンサルティング内容について、宅建業法上の制限はないという認識で良いですか。

＞宅建業法 第46条（報酬）には
第1項　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
第2項　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

とあります。少なくとも宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関しては制限があります。

マンション管理規約を確認する必要がありますが、基本的には禁止事項だと思います。消防法の抵触は宅配ボックスの大きさや形状にもよりますので、一概には言えません。

しかしながら、マンション内の自治は千差万別で、
例えば室外機のような、通行に邪魔にならないものは事実上黙認されていたりしますので、周辺の住人の様子を見てから判断されてはいかがでしょうか。