ドーム前千代崎さん、はじめまして。

官公庁オークションとは、税金の滞納が原因で差し押さえられた動産・不動産を売却し、税の回収を目的に行われているオークションです。
長期間税を滞納し、督促状を送付しても納税しない場合に滞納者宅を訪れて動産の差押えや場合によっては不動産の差押え登記を行います。
差押えした動産等にオークションを行い、落札額で税金や延滞金を回収しています。

また差押え品以外にも救急車や自衛隊の特殊車両なども出品されいています。
業務としては使用できなくなったものを出品し、換金することにより税金の無駄遣いを削減されているのだと思います。

官公庁のみが出品するサイトでオークションしており、出品者は行政機関になりますので安心して入札できます。

竹下さん、はじめまして。

不在者財産管理人とは、行方不明者の財産を適切に管理するために裁判所によって選任された者です。

選任された者は、以下のような要件を満たす必要があります。

・未成年者、成年被後見人、被保佐人、被監護人ではない人
・ 禁治産者、準禁治産者ではない人
・行方不明者の配偶者、直系血族、兄弟姉妹以外の人
・ 行方不明者の財産の管理を適切に行える能力を有すると考えられる人

選任後、不在者財産管理人は、以下の業務を行います。

・行方不明者の財産を調査し、財産目録を作成する
・行方不明者の財産を管理し、収益を保全する
・ 行方不明者の財産について、権限外行為許可を得て処分する
・行方不明者の財産について、家庭裁判所に報告する

不在者財産管理人が行方不明者の不動産を売却する際の注意点は以下の通りです。
・行方不明者の利益を第一に考え、適切に業務を行うことが求められます。
　不在者財産管理人は行方不明者の利益を第一に考え不動産の処分を行う必要があ　
　ります。
　そのため不動産価格や売却条件を検討し、適切な条件での処分が求められます。

・家庭裁判所の許可
　行方不明者の財産を処分する場合は裁判所の許可を要します。
　そのため、売却を決定する前に裁判所へ許可申請が必要になります。
　不動産売買契約を行う際は裁判所の許可を停止条件として記載しておきましょう。

・売却手続きを適切に行う
　行方不明者の利益を第一に考え、債権者との対応や売却代金の管理を適切に行う　
　必要があります。

不在者財産管理人は、不在者の財産を保全し、不在者が戻ってきたときに円滑に財産を返還するために重要な役割を果たします。

糸こんにゃくさん、はじめまして。

ブラックリストに関するご質問に回答します。
固定資産税を含め、税金の滞納情報は信用情報機関には載りません。
信用情報機関は銀行取引やクレジットカード取引における滞納や破産等の情報が載ります。
ただし、住宅ローンの申し込みの場合は金融機関より納税証明の提出を求められますので、税金の滞納がある場合は直ちに全額納税しない限り、審査に落ちる可能性が高くなります。

滝井さん、はじめまして。

田んぼに家屋を建てる際は以下のような流れになります。

１．農地転用申請
２．地目変更登記
３．開発許可申請
４．地盤改良工事

1の農地転用申請につきましては、対象不動産が所在する農業委員会へ農地から宅地
への変更申請が必要になります。

農地転用許可が降りると２の地目変更登記を1か月以内にしなければなりません。
費用相場は司法書士への報酬を含めて1筆あたり5万円前後が相場で、1筆追加ごとに2～3万円程加算されます。

３の開発許可申請につきましては、農地の場合は面積も大きいと思いますので、地域により開発規制対象面積に該当する場合があります。
開発申請の対象は市街化区域内にある土地面積が1000㎡以上、三大都市圏の場合は500㎡以上、更に条例により300㎡以上の地域もあります。
対象不動産が該当する場合は開発許可申請が必要になります。

開発工事が不要もしくは該当しなかった場合は４の地盤改良工事に進みます。
田んぼは水分を多く含み、水抜けの悪い粘土質な土壌になっており、宅地には不向きです。
宅地に最適な強固で水抜けが良い地盤に改良する工事が必要になります。
まず地盤調査を依頼し、現状の地盤を把握し必要な工事を選択することになります。
土壌の入れ替えや薬剤注入など工法の選択により費用も変わってきます。
費用の詳細は専門業者に依頼し、見積もりを取らなければ分かりませんが、私の経験では土の入れ替えで1㎥あたり４〜5万円程度でした。

ぬりかべさん、はじめまして。

建物の用途変更で建築確認申請が不要な場合は、以下の通りです。
・類似の用途変更
・面積が200㎡以下の用途変更

類似の用途変更とは、ホテルから病院（入院施設あり）、ドラッグストアをスーパーのように同様の利用がなされる場合は不要になります。
また2019年の建築基準法の改正により建物面積が200㎡以内の用途変更につきましても建築確認申請が不要になりました。
つぎに自宅のリフォームにつきましても建築確認申請は不要です。
ただし、10㎡を超える増築工事につきましては建築確認申請が必要になります。

京橋さん、はじめまして。

地盤改良工事により隣地住宅に被害が出た際は、不法行為になり損害を賠償しなければなりません。
工事施工業者は周辺建物の状況を事前に調査し、その状態に応じた工事を行うことが必要になります。
今回のように地盤改良調査が原因でひびが入った事が明らかな場合は施工業者は賠償義務を負うことになります。
もし因果関係が明らかでない場合は裁判で争う事もあります。

daiquiriさん、はじめまして。

住宅ローン完済前に離婚し、家の名義を妻に変更することは可能です。
ただし、住宅ローンが完済していない以上、担保を解除することはできませんので、万一滞納が続いた場合は担保権が執行され、任意売却や競売になることもあります。
また離婚による財産分与として行う場合は、その家の価値が財産分与として妥当なのかが問われます。
婚姻期間中の夫婦の協力により得た財産額から考慮して、家の贈与額が過多であると税務署が判断すると贈与税が課される恐れがあります。
この際、婚姻期間やどの程度の協力があったのかが問われますので、税理士に相談することをおすすめします。

たろうさん、はじめまして。

競売の現況調査とは、競売の入札者に対し、不動産の詳細情報の提供や担保不動産の価格算出に必要な情報の収集を目的に行います。
競売の対象になる不動産が現在どのような状況にあるのかが不明なため、裁判所より指定された執行官が通常所有者立会いの下、建物や土地の状況を現地確認します。
また、所有者より事情を聴き、賃貸など占有者の有無や建物等の故障情報などを確認します。
もし入居者が要る場合は、事前に連絡の上、訪問調査が行われることになります。
調査時に留守の場合は、再度訪問を行いますが、度重なる場合は強制的立ち入り調査が行われることになります。

いったんもめんさん、はじめまして。

補強コンクリートブロック造のメリット・デメリットについて解説します。

メリット
・耐震性と耐火性でRCと同等に優れている
　補強コンクリートブロック造は空洞のブロックと鉄筋を利用した構造のため、3階
　建てまでの建物についてはRCと同等に優れています。
・工期が短い
　工期が短くて済むため、人権費も抑制できますので建築コストが抑えられます。

デメリット
・防湿性が悪い
　防湿性はあまりよくありませんので、防湿シートやその他の対策は必要です。
・増改築が難しい
　補強コンクリートブロック造は壁式工法になります。
　壁で支えていますので、増改築の際に自由度が低くなります。

なお、耐用年数は38年となります。

ル・マンさん、はじめまして。

競売の予納金額は債権の請求額により変わります。
請求債権額が2000万円未満は80万円、2000〜5000万円未満は100万円、５０００〜1億円未満は150万円、1億円以上は200万円の予納金が必要になります。
また、請求債権のない申し立ての場合は評価額を請求債権額として計算し、予納金を納めることになります。
予納金は立替えて競売の申立人が裁判所に支払いますが、競売による不動産の売却代金から配当に優先して支払われますので、実質的には債務者が支払うことになります。

めだかさん、はじめまして。

玄関ドアの耐用年数は、材質や使用方法・メンテナンスにより違いがあります。
玄関ドアの劣化は、接合部（ちょうつがい）から起こることが多く、接合部のメンテナンスを行うと長持ちします。
分譲マンションの場合は、各マンションごとの長期修繕計画により決めれていますので、一度ご確認ください。

因みに法定耐用年数は、木製で15～25年、金属製で20～30年です。

ホッチキスさん、はじめまして。

中間省略登記は、平成17年3月の不動産登記法の改正によりできなくなりました。
この改正により法務局への登記申請時に登記原因証明情報の提出が義務付けられるようになり、実質的には中間省略が不可能になりました。
現在は新中間省略登記と呼ばれる三為契約という形で行われています。
この場合、所有者Aと中間Bとの契約書と中間Bと買主Cの契約書の提出が必要です。
これらの書類の提出が必須ですので、登記後に法務局や第三者に発覚するような事態は起こりません。

だておみとさん、はじめまして。

一括競売と一括売却の違いについて解説します。
まず競売とは、債権者が債務者若しくは債務の担保になっている不動産を債権回収を目的に債務者や不動産所有者の許可なく強制的に競売にて売却し、借金の返済に充てるための制度です。
この制度で担保になっている不動産が複数ある場合にすべての担保不動産をまとめて競売を申し立てることを一括競売と呼んでます。
一方、一括売却は所有者が複数保有する不動産をまとめて売却することです。
違いは、一括競売は所有者や債務者の意思に関係なく、債権者が強制で売却し、一括売却は所有者の自由意思による売却です。

かぐやさん、はじめまして。

地代代払許可とは、差押債権者が借地人に代わり地代を支払う制度です。
目的は、差押えした建物が借地上にある場合、借地人の地代の滞納があった場合に借地権が解除されることがあります。
もし借地権が解除されると建物の価値はなくなり、債権回収が不可能になってしまいます。
このような事態に陥らないよう借地人に代わり地代を滞納を防ぐために代わりに債権者が地代を支払う制度です。

アップルサイダーさん、はじめまして。

賃料減額請求権に関するご質問ですが、賃料減額請求権を特約で削除することは法律上認められていません。

賃料減額請求権は借地借家法第32条で認められております。
これは立場の弱い借主の保護という観点から策定された法律です。
サブリース契約では契約の相手方は不動産会社になると思われますが、この保護という観点はたとえ不動産会社であっても変わらず、過去の判例でも認められています。
建物の経年劣化や経済情勢に応じて不動産の賃料も変動していますので、当初の賃料が市場価格から大きく乖離している場合は賃料の減額交渉に応じる必要があります。

不動産投資を行う場合は賃料の減額を予測した経営が重要になってきます。

満月さん、はじめまして。

住宅ローンの審査に通らない理由として、消費者金融の滞納履歴が関係している可能性があります。
5年以上の前との事ですが、履歴が残っているのかも知れません。
信用情報の開示請求をし、履歴を確認してみてはいかがでしょうか。
JICC（日本信用情報機構）や株式会社CICを検索し、個人信用情報の開示請求をすると過去の履歴を確認することができます。
請求した個人情報に滞納履歴がない場合は、その他の理由が住宅ローン審査に影響したという事が考えられます。

古川橋さん、はじめまして。

相続財産に未登記建物がある場合の手続きの流れを解説致します。
未登記建物は相続財産であるのか登記がありませんので確認できません。
固定資産税納税通知書に未登記建物の固定資産税が記載されていれば問題ありませんが、なければ名寄帳で確認する必要があります。
名寄帳は物件所在地の市町村で閲覧することができます。
名寄帳に被相続人が所有する不動産一覧に当該建物の記載があれば問題ありませんので必ずご確認ください。
次に遺産分割協議書を作成し、財産目録に名寄帳の記載事項を転記してください。
そして所有権移転登記手続きの申請を行います。
未登記建物の表題登記には以下の書類を用意ください。
・申請書
・建築図面
・建築確認通知書
・工事完了引渡証明書
・建物の評価証明書
・相続証明書

建物が古く、取り壊すのであれば表題登記を行わず家屋滅失届を建物が所在する市町村役場の資産税課に提出するのがよく取られる方法です。

柳町さん、はじめまして。

相続された土地はあるが、資金がない場合の主な土地活用方法は以下のようなものがあります。
・駐車場経営
　時間貸しや月極駐車場として運営
・借地として貸し出す
　店舗用地などで貸し出す。
・土地を担保に融資を受け、有効活用
　融資資金でマンションやアパートを建設し、大家さんになる。
・等価交換による土地活用
　借金をしたくない場合は、不動産会社に土地の一部もしくは全部を売却し、土地の評価分の区分マンションの所有権を取得する。

土地の立地や状況により最適な方法も変わりますので、不動産会社や税理士にご相談ください。

ブラックペッパーさん、はじめまして。

地上権付マンションのデメリットは、売却が困難になります。
地上権は土地所有者の許可なく担保設定は可能ですが、地上権付きマンションへの住宅ローンを提供している金融機関が少なく、仮に融資が可能でも融資額が低く、自己資金の増額が必要なため、買い手が少なくなります。
また、名義変更料も必要な点もデメリットとなります。
ただし、立地が非常に良ければ所有権よりかなり割安感はありますので、自己資金が多額に必要でも購入者は現れると思います。

ボディビルダーさん、はじめまして。

新築マンションの固定資産税は6年目から、一般住宅は4年目から建物の固定資産税の軽減がなくなります。
新築マンションは5年目まで、一般住宅は3年目まで以下の計算式になります。

建物固定資産税＝固定資産評価額×1/2×1.4％
土地固定資産税=固定資産税評価額×1/6×1.4％

新築マンションの6年目以降、一般住宅4年目以降は以下の計算式になります。

建物固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
土地固定資産税＝固定資産税評価額×1/6×1.4％

1/2の軽減がなくなりますので、固定資産税は上がりますが、建物固定資産税評価額も下がりますので、急激に上昇する恐れはないかと思います。

枚方市さん、はじめまして。

床暖房を設置する場合は、建築時に設置するほうがお得です。
建築後に設置することは可能ですが、フローリングをはがす必要が出てきます。
建築時の初期費用は抑えられますが、設置時には設置費用以外にも現状のフローリング撤去費や再度フローリング設置費用も掛かりますので、規模により差異はありますが、金銭面の負担は大きくなります。
また、建築時に床暖房を設置する場合は、住宅ローンに組み込め長期返済ができますが、建築後の設置の場合は、現金またはリフォームローンを利用しますので、トータルで見ると返済額が大きくなります。
コストを抑えたい場合は、ホットカーペットの購入を検討してみてはいかがでしょうか。

豆板醤さん、はじめまして。

レインズへの成約登録義務は、媒介契約の種類により違いがあります。
一般媒介の場合は、契約締結後の物件登録が任意であるため、成約登録も任意です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、成約登録が必要になります。
これらの媒介契約は、遅滞なく成約登録を行うとの事ですが、明確な期限はありません。

世界地図さん、はじめまして。

たくさんの種類の地図がある理由は、地図を作成して販売している会社が多くあるからです。
地図業界への参入障壁はありません。
また、多くの地図があることで選択肢も増え、業務効率の向上にも繋がります。
他業種でも同様の商品が販売されています。

ポプラさん、はじめまして。

年収600万円で住宅ローン3500万円を借り入れる場合、いくつかの重要な要因を考慮する必要があります。
以下のポイントを検討してください。

1. 住宅ローンの返済額
年収の25%を超える住宅ローンの返済は、家計に大きな負担となることが一般的です。
3500万円のローンを35年間で返済する場合、金利０．５％で借り入れる場合、月々の返済額は約9万円程度になる可能性があります。
これは年収600万円の約18%に相当します。

2. 生活費とその他の経費
住宅ローン以外にも生活費、子どもの教育費、車の維持費、マンションの管理費や修繕積立金などの定期的な支出があります。
これらのコストも考慮に入れる必要があります。

3. 貯蓄と緊急資金
貯蓄が300万円あり、そのうち200万円を頭金に使用するという計画ですが、残りの100万円は緊急資金として十分かどうかを考慮する必要があります。
予期せぬ出費や収入の減少に備えるためには、3〜6ヶ月分の生活費に相当する貯蓄が推奨されています。

4. 将来の見通し
お子さんが小学校に上がる前であり、教育費などの将来の出費も考慮に入れる必要があります。

総合的に考えると、年収の6倍の住宅ローンは一般的な範囲内ですが、返済額やその他の生活費を考慮すると、家計にはかなりの負担がかかる可能性があります。
生活水準を維持しつつ、安定した返済計画を立てることが重要です。
また、宅建士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも検討されると良いでしょう。

萱嶋駅さん、はじめまして。

エスアール・パートナーズ(株)の阪口です。

自己所有マンションで民泊を行う基本的な手順は以下の通りです。

1. 法律・規制の確認：民泊を行うには「住宅宿泊事業法」に基づく手続きが必要に
　なります。
　まず、この法律の要件を満たしているか確認しましょう。
2. マンションの管理組合の許可：マンションの場合、管理組合の規約で民泊が禁止
　されていることが多いので、事前に許可を取得する必要があります。
3.住宅宿泊事業の届出：市区町村に住宅宿泊事業の届出を行い、許可を取得します。
4. 保険の加入：事故やトラブルに備えて民泊専用の保険への加入をおすすめします。
5. 部屋の準備：快適な空間を提供するため、部屋のリフォームや備品の準備を行い
　ます。
6. 民泊プラットフォームへの登録：Airbnbなど民泊プラットフォームに登録し、集
　客を行います。

これらは一般的な手順の概要ですので、詳細は各自治体や専門家に相談することをおすすめします。
また、よく起こるトラブルとしては備品の盗難や破損、近隣住民との騒音トラブルが挙げられます。
これらのトラブル対策を講じるか、ご自身での対応が難しい場合は、運営を専門業者に依頼することをおすすめします。

大和田さん、はじめまして。

一棟マンションの売却において広告に記載する項目は以下の通りです。
・物件所在地
・交通の利便
・土地面積及び私道負担面積
・建物面積
・連棟建物の場合はその旨
・建築年月
・新築の場合は宅建業第33条に規定する許可等の処分番号
・引き渡し可能年月
・価格
・公共インフラ施設以外に特別な施設があり、費用負担がある場合はその旨
・権利形態（借地の場合は種類や期間、保証金、借地料等）
・住戸数
・専有面積（最小面積と最大面積）
・構造及び階数

広告媒体により一部掲載不要な項目もあります。

ひこうき雲さん、はじめまして。

頭金なしで6000万円の住宅ローンを組む場合の月々の返済額と総返済額について、返済期間が35年と40年の両方で計算してみましょう。
利率は一般的な水準として1.0%を使用します。

月々の返済額と総返済額の計算

1. 返済期間：35年の場合
月々の返済額：約169,371円
総返済額：約7,113万円

2. 返済期間：40年の場合
月々の返済額：約151,714円
総返済額：約7,282万円

この計算では、利率を1.0%としています。
実際の利率は金融機関やその時点の市場状況により異なるため、実際の計算では異なる結果になることがあります。

35年と40年のローンを選ぶ基準

返済期間を選ぶ際に考慮すべき点は以下の通りです。

1.月々の返済額
返済期間が長くなるほど、月々の返済額は減少します。
これにより、月々の生活費や他の支出に余裕が生まれます。

2. 総返済額
返済期間が長いと、利息の支払いが増えるため、総返済額は増加します。
つまり、長期間にわたってローンを支払うことになります。

3. 将来の収入見込み
返済期間を決定する際には、将来の収入の見込みも考慮する必要があります。
例えば、退職後の収入減少なども考慮して、返済が困難にならないよう計画することが必要です。

ひこうき雲さんの場合、世帯年収が1500万円ということで、ローンの返済に関しては十分な収入があると考えられます。
しかし、将来のライフプランも考慮し、適切な返済期間を選択することが大切です。

アランドロンさん、はじめまして。

マンションブランドのパークハウスとパークホームズの違いは、分譲会社の違いです。

パークハウス：三菱地所レジデンス株式会社
パークホームズ：三井不動産レジデンシャル株式会社　

道玄坂太郎さん、はじめまして。

「私道負担あり」とは、その土地が私有地である私道を利用する権利を持っているが、その私道の維持や管理に関しても一部の責任を負うことを意味します。
このような状況で戸建てを購入する際に考慮すべき利点と潜在的なデメリットがあります。

私道負担がある場合の利点
1.アクセス権の保証
私道負担ありの物件は、その私道を通って物件にアクセスする権利が保証されています。
これは物件へのアクセスを確実にする重要な要素です。
2. コスト削減
公共の道路に面していない物件は通常、価格がやや低めに設定されることがあります。
これは購入コストの削減につながります。

潜在的なデメリット
1. 維持管理費の負担
私道の維持や修理に関する費用は、一般的にその私道を利用する全ての物件所有者間で分担されます。
例えば私道内に埋設された水道管や下水道管、ガス管等が私設管（公共のものではない）場合、補修や取替による追加の費用負担が生じる可能性があります。
2. 他人の利用
私道は個人の所有ですが、近隣と互いに私道負担していることがあり、互いに通行等の利用が行われます。
3. アクセスの問題
私道が狭い、または不便な場所にある場合、日常のアクセスに影響を及ぼす可能性があります。

購入前に行うべきこと
1. 私道の法的状況を確認
私道の所有権、利用権、維持管理に関する取り決めを確認することが重要です。
2. 近隣との関係
私道を共有する他の物件所有者との関係を理解し、共有部分の管理に関する合意がどのように形成されているかを確認します。
3. 将来の計画の確認
私道の所有者やその他の利用者との間で将来的な変更や開発計画がないかを確認します。

最終的な決定をする前に不動産専門家や法律顧問と相談し、私道の負担が物件購入に及ぼす可能性のある全ての要素を十分に理解することが重要です。

明日のジョーさん、はじめまして。

住宅ローンの自然災害特約は、自然災害により生じた損害の程度に応じてローン返済の返済を一定期間保障してくれる特約です。
罹災証明書を提出し、その損害規模に応じた規定期間（金融機関により違いあり）住宅ローンの返済を保険会社が保障してくれます。
自然災害特約は、住宅ローン金利を上乗せることにより特約を付けることができます。
一方、火災保険や地震保険は加入している保険の保証額から実際の損害額が（建物と家財の損害額）一括で支払われます。

自然災害特約が必要かにつきましては、過去に自然災害で何度も被害を受けている地域で購入するのであればお薦めします。