波乗りジョニーさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、多層階住宅ですが、まず容積率のことを考えますと、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域には向きませんし、高さ制限もその土地ごとに確認した方が良いです。

商業地域ですと、容積率も一般的に高いですが、具体的には建築されたい土地に対して、メーカーさんと何階建の家まで建築できるかご相談されるのが良いかと存じます。

多層階住宅のメリットとしては、２世帯住宅にしたり、建物の一部を店舗や、居住者に貸し出すなどの収益化が考えられます。

デメリットとしては、やはり３階建て以上ですと、重量鉄骨やRC構造にするなど、建築費用の高騰が挙げられます。

ご予算に応じて、吟味されても良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売株式会社　石原

サイマジョさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、敷地の一部を駐車場として貸される場合ですが、家族とかでない限りは、隣地でも、後々のトラブルを防ぐ点でも契約書を作成すべきかと存じます。

駐車場契約書はネットで検索してもフォーマットがありますので、それらをダウンロードされるか、不動産屋にお願いするのも一つかと存じます。

仕事で法務業務などされたことがない場合は、不動産屋を通しても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

しおかぜさん

はじまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、畑に太陽光パネル設置の件ですが、結論的には、市街化調整区域の場合は、青地（農業振興地域内農用地区域内農地）と白地（農業振興地域内農用地区域外農地）と言われる区分をまず、農業委員会に確認する必要があります。

青地ですと、農地転用が原則できず、太陽光パネル設置はかなり難しいです。

市街化区域や調整区域で白地の場合も、農業委員会に確認しながら、農地転用を行い（市街化調整区域では行政書士に頼むのが賢明です）、その後太陽光パネルを設置したら、土地家屋調査士等に通常お願いして、地目変更登記が必要になります。

何れにせよ、太陽光パネル設置の業者や、行政書士と相談されながら太陽光パネルの設置を行われることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

開花亭さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、土地から探す場合と建物を決めてから探す場合が考えれますが、数百件の土地仲介をさせていただいた経験則で申し上げますと、先にある程度建物メーカーを決めてから土地を探されることを、私としてはおすすめいたします。

建物メーカーをある程度決めておき、おおよそ造成がかからない土地の場合で例えば３LDK　建坪３２坪前後の場合、建てたいメーカーだといくらかかるかを大凡把握した上で、

総予算－建物予算＝土地予算

として金額を決めておくと、予算が青天井に上がりにくくなります。

先に土地に予算を充て過ぎてしまうと、予算オーバーで建物を我慢するという本末転倒な事態がおこりかねません。

流れとしては

①資金計画（FP・生命保険の加入の有無等）→総予算を決める　　　

②メーカーの選定　　　　　

③土地について打ち合わせ　　　
・土地のニーズの明確化、土地の相場の話

④土地案内　　　　　
※土地にかかる費用や注意点のアドバイスをさせていただきます。

⑤メーカーのプレゼンテーション　　　　　
※やりたいことができる土地ですか？プランはたたき台なので要望をたくさんぶつけてください。

⑥再資金計画　　　　　
※気になる土地で夢を形にした場合、いくらになるのか？※

⑦土地の買い付け　　　　　

⑧事前審査　　　　　
★実印★免許証（裏表の写し）★健康保険証（裏表の写し）★源泉徴収票★お借入の明細

⑨不動産会社による土地の調査（現地調査、法務局の調査、役所調査）　　　　　

⑩メーカーの再プレゼンテーション　　　　　

⑪再資金計画　　　　　
※CADに落とし込めば、メーカーが10円単位まで予算を算出致します。

⑫契約　　　　　
★実印　★身分証明書（免許証）★印紙代金　★手付金

⑬銀行本審査、確定測量

⑭引き渡し

⑮地盤調査はじめ、土地の地中内埋設物の確認など契約不適合責任の確認

⑯着工

という流れです。

注文住宅の選び方としては

まずは、
①ご予算
②工法→木造か鉄骨か。鉄骨ならユニット工法か、現場軸組か。
仮に例えばトヨタホームのユニット工法だと、クレーンで運ぶので、前面道路の幅員が４mほどは欲しく、メーカーによって、建てられる土地と建てられない土地もあります。
③それぞれのメーカーの完成物を、展示場や完成見学会で見てみる。工場見学。
④担当者との相性→実はちゃんと自分の理想の間取りを提案してくれるかなどとても大事になります。

以上、それぞれメーカーさんを最初回ってみるのも良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

メグ・トーマスさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

まず、

①耐震等級１
建築基準法で最低限度満たすべき基準
→極めて稀（数百年に1度程度）に発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第3項）に対して倒壊、崩壊しない程度　

→稀（数十年に1度程度）に発生する地震による力（建築基準法施行令第88条第2項）に対して損傷しない程度
　
②耐震等級２（学校や病院）
耐震等級１の1.25倍の強度
長期優良住宅の最低条件

③耐震等級３（消防車や警察署）
耐震等級１の1.5倍の強度
所謂、大抵の大手ハウスメーカーは耐震等級３を取得している家を建築することがほとんどですが、数十万円の費用をかけて住宅性能評価機関の審査を通過する必要があります。
耐震等級３相当は、住宅性能評価機関の審査を通過していません。

となります。

なお、2016年4月14日と16日に発生した熊本地震で、多くの耐震等級1の住宅が損壊し（１度目の地震には耐えられても２度目で損壊等した住宅も多かった様です）、耐震等級2の住宅についても一部損壊しました。

耐震等級3の住宅は比較的余震にも耐えて大きな損傷が見られず、大部分が無被害でした。

さて、マンションはでは耐震等級１が87.1％、耐震等級２が8.5％、耐震等級３が1.2％という内訳なので、探すのは一つ一つのマンションの販売会社に確認する必要があります。

建築コストの観点から耐震等級３を取得しているマンションが少ない様ですが、構造が木造ではなくRC（鉄筋コンクリート）かSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）なので、もちろん絶対とは言えせんがそれなりの強度で作られている蓋然性は高いです。

免震構造のマンションなどもありますが、ご予算や立地などから、総合判断されるのが良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

韓流女子さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、指定債務者の合意ですが、元本確定前の根抵当権において、債務者の相続人の中から根抵当権者から今後借り入れを行うべき人（指定債務者）を決めるための合意です。

債務者の相続と指定債務者の合意の登記をすると、被相続人が負っていた借入債務を法定相続人が法定相続分に応じて負担し、指定債務者になった相続人の将来の債務以上が根抵当権で担保できます。

なお、指定債務者の合意の登記をしても、指定債務者になった相続人が、被相続人の債務を単独で負うわけではありません。

仮に、特定の相続人にのみ、被相続人の債務を負わせたい場合は、根抵当権者と、債務を負う相続人と負わない相続人間で、免責的債務引受契約を締結し、債務者と債権の範囲の変更登記を行います。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ザックデラロッチャさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、負動産ですが、数年前からよく耳にする様になった言葉で、ネットスラングと言うより、マスコミが好んで使っている言葉の印象です。

所謂売れない様な不動産を、相続してしまった場合に使われます。

具体的には、修繕積立金も貯まってなく雨漏りを直す費用もなく、マンションの住人も減って空室が増え、老朽化したマンションや（実際、私が経験したことがあるマンションです）

地方の相続人には使いにくい農地や、

高低差が激しくて建築物を建造する際の造成工事費用が物件価格を上回ってしまうような物件です。

相続人は、亡くなられた被相続人のうち、所謂負動産のみ相続放棄できないため、相続で売れない負動産を手に入れてしまうことがよくあります。

老朽化マンションなどは特に今後ますます負動産になると想定されます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ノンアル派さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、他人物売買の契約自体は可能です。

相続前の不動産を、相続前提で相続人が売買契約をすることはあり得ます。
（もちろん、相続が遺産分割協議などまとまらない場合には解除できるなどの特約をつけるでしょうが）

また、転売目的で、業者が所有権移転前に、現売主の不動産を、転売先の買主とで業者が契約することもございます。

契約自体は当事者間では有効ですが、ノンアル派さんの様に妹様のコンセンサスが仮に契約後に得られない場合には、買主さんへ土地へ移す義務を果たせないため、契約不適合責任を負うことになります。

その場合、買主から特約等を結んでおかないと損害賠償責任をノンアル派さんが負う可能性もあり、今回の事案では、まず勝手に売却せず、妹様とよく話し合って合意を取られた方が賢明かと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

キャプテンパワーさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

バフェット・コードを使われているとは、さすがでございます。

大東建託（証券コード:1878)は、賃貸住宅の建築請負から一括借り上げで業界でも強い会社で、賃貸仲介も首位の会社です。

アパート建設は受注が堅調で、完工も伸び、賃貸管理物件増加しており、入居率は高水で投資用マンションも好調の様です。

大東建託グループの連結業績は、売上高3,941億29百万円なので、本来記載のバフェット・コードでは10位にランクインされても良いはずですが、おそらくバフェット・コード側で情報を吸い上げきれていないだけの可能性もあります。
（なお、バフェット・コードの開発者と一度直接お会いしたことがございます笑）

強みは、120万戸超の管理戸数を活かしたストックビジネス等、賃貸住宅事業を軸に、アパート建設事業や「賃貸経営受託システム」による一括借上物件による家賃収入による、不動産事業です。

営業マンの営業能力も高い様に思われます。

ただし、相続税対策で地主向けに借り入れを起こさせてアパート受注してきた側面も強く、相続した賃貸マンションの評価額が実勢価格より低すぎるとして国税当局が再評価し、追徴課税した最高裁の影響により、今後節税スキームは曲がり角を迎える可能性も高く、今後の成長性は資材高騰なども含め、要注視と思われます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ベンジャミンボーナスさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

あくまで、属性や資産背景、ご年齢にもより変わりますが、おおよそ年収1000万円前後以上が必要となります。

ただし、諸費用分（約8～10％前後＝仲介手数料、登記費用、銀行諸費用、火災保険、不動産取得税、印紙など）は、自己資金で用意された方が賢明です。

仮にフルローンを組まれる場合も、１億借り入れで金利を昨今の世界的金利上昇を鑑み、厳し目に1％で計算すると

月に約28万円＋管理修繕費に固定資産税（年単位）のランニングコストが発生するので、年収1000万円で仮に属性良くローンが通ったとしても、家族がいる場合生活はとても苦しくなると予想されます。

通常、億ションは自己資金も数千万円以上あり、かつ年収2,000万円以上の方が望ましいと言えます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

水の戯れさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて「床スラブ貫通配管」の場合、文字通り構造躯体コンクリートを貫く配管構造なので、水回りの移動は基本できず、配管のメンテも下の部屋に迷惑がかかる可能性があり、かつ、築年数古いとそれこそ、配管メンテが必要な可能性も高いので、あまりおすすめとは言えません。

基本的には管理会社が管理しているマンションであれば、管理会社に確認するのが1番良いかと存じます。
配管図面などがあれば、リフォーム業者等に確認してもらうのも一つです。

ただ、築年数が古いマンションですと、自主管理も多く、図面などが残っていない可能性もあり、まずはご購入前に管理会社かリフォーム業者に確認するのが賢明かと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

PARADISEさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

結論的には、住宅ローンで連帯保証人（もしくは連帯債務者）が必要になる場合は、ちょくちょくございます。

理由は、物件購入金額+諸費用が、物件購入者のご年収などの属性で単体では組めない場合に、ご年収がある奥様等を住宅ローンの審査に加えて通過した場合です。

要は1人だけの返済能力では返せない場合に、連帯保証人や連帯債務者を加えることはよくあります。

なお、住宅ローン減税の額を目一杯使うために、連帯保証人ではなく、連帯債務者でご夫婦で住宅ローンを組まれることは多いです。

ただし、リスクもあり、離婚したときや、縁起でもございませんが、一方が亡くられた場合の団体信用生命保険等です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

サード岡崎さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、まず、準共有は、所有権以外の権利（所謂借地権など）を複数人でもっている状態のことです。

準共有持分は登記によって第三者にも認められます。

発生する場合としては、親御さんが亡くられたときに、家は所有権があっても、土地が借地の場合に、その借地を複数名の相続人が相続した場合です。

相続によって細分化した準共有借地権が、次の相続でさらに細分化され、権利関係が複雑となりトラブルが起こりやすくなりますので、解消できるなら早めの解消が望ましいと言えます。

なお、分譲マンションに設定される敷地利用権（各マンション所有者がもつ所有権や借地権の持分）という権利もあり、専有部分と一緒に登記されると敷地権と呼ばれます。
マンションの専有部分と敷地利用権は切り離して売却できず、セットでついてまわるイメージです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ピロシキさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、再婚相手の連れ子には、大変残念ながら、相続権はありません。

なので奥様の連れ子様にも相続させたい場合は、養子縁組を結ぶのが良いかと思われます。

ただ元妻との間にも子どもがいらっしゃった場合、その子ども様にも相続権があるので、後々もめないように、相続対策を司法書士などと相談して行っていかれた方が良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

platinumさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、名古屋は私の済むエリアでもあり、具体的には

■覚王山（私の事務所のある場所でございます笑）本山エリア

街の特徴：覚王山には、日泰寺という、タイの王様からお釈迦さまの骨を昔送られて保管してある日本で唯一無宗派のお寺を中心に、お寺や閑静な住宅街が広がるエリアです。
毎月21日には、弘法大師さんのお祭りがあり、賑わいます。
名古屋駅へも地下鉄で15分で1本でいけて、最近は「覚王山フルーツ大福弁財天」
を含めお洒落なお店が増えて、ＳＵＵＭＯの名古屋で住みたいランキン１位です。
最近では、ＬＥＸＵＳ覚王山店もできて、高級住宅街の色合いをより一層強めております。

本山は地下鉄が東山線と名城線の２沿線立地で、覚王山の隣の駅で、大企業の社長の住宅もあり、人気が上がってきております。

坪単価：120～200万円

■八事周辺エリア＋瑞穂区の地下鉄でいう、名城線の「総合リハビリセンター」駅「瑞穂運動場東」駅周辺
街の特徴：閑静な住宅街が広がっており、街並みもきれいで、陽明小学校という名古屋でセレブのお子様が行く小学校区が有名です。住人はお医者様や実業家が多いです。

坪単価：120～200万円

■東区白壁町
街の特徴：栄という名古屋の中心地がある東区の中でも、閑静な住宅街で高級感ただよう街並みです。発明王・豊田佐吉の弟の豊田佐助の宮邸や豊田喜一郎邸と豊田利三郎邸という所謂トヨタ関連の方々住んでいらっしゃいました。

坪単価：110～150万円

となります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

サイコロキャラメルさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、ご購入前のマンションの管理組合の議事録は、見れる場合と見れない場合があります。

通常は、そのマンションを仲介している不動産屋経由で、管理会社を通じて議事録を入手できることがあります（以前私も経験したことがあります）

ただし、外部に開示していないマンションもあるでしょうし、ケースバイケースと言えます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

青春18さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、抵当権の債務の一部を保証人が弁済した場合は、
債権の一部について代位弁済をした場合となり、弁済者（保証人）は債権者とともに原債権に代位することができます。

そして、原債権を担保する抵当権が存在する場合、原債権者と代位権者（保証人）が抵当権を準共有（権利上の共有状態）することになるので、弁済した保証人は新たに抵当権者の準共有者としての地位を獲得すると言えます。

その場合、登記は、準共有している債権を被担保債権として設定する抵当権の設定を行うことになります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ライオネルさん

はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、特定空き家ですが、

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態（アスベストやゴミなど）
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱しているなど）

にある空家等のことを言います。

特定空き家は行政が上記４つ等を踏まえ、水道、ガス、電気等を1年以上使用していなかったり、1年以上人の出入りがないといった要素を考慮して判断されるようですが、外部の第三者が判別される方法としては、やはり、上記指針等を踏まえて考慮し、最終的にはその物件のある行政の窓口に相談される方が良いかと思います。

空家等対策の推進に関する特別措置法（いわゆる、空き家対策特別措置法）が施工されたことにより、特定空き家に指定された所有者は、自治体から除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令を受けることになります。

行政の上記措置に従わない場合は、50万円以下の過料が科されるようになったほか、固定資産税額の軽減措置対象から除外されるため、固定資産税額が大幅に上がる（最大6倍）デメリットがあります。

また、要件を満たせば所有者でなくても、行政が、行政代執行の方法により強制執行も可能で解体されることもあります。

ただし、特定空き家として指定されても、流木等の伐採により現地を近隣に悪影響ないように改善すれば、特定空き家の指定が取り消されることも可能です。

全国に800万戸以上あるとされる空き家ですが、倒壊や放火や不審者の侵などにより、近隣住民に迷惑をかけないようにするのが目的です。

なお、空き家の発生を抑制するための特例措置として、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除等があります。
→被相続人が居住していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋（その敷地等を含む。）又は家屋取壊し後の土地を譲渡した場合、一定要件を満たせば、その家屋又はその土地等の譲渡所得から3,000万円までが控除されます。令和5年（2023年）12月31日までの譲渡が対象です。

具体的には、税務署や税理士さんにご確認してみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

EROTICA-7さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私は行政書士資格はございませんが、以前司法試験は勉強していたことはございます。

宅建は、勉強時間が300時間前後、行政書士は800時間前後必要と言われておりますが、独学の場合はやはり宅建の勉強の３倍は勉強された方が、合格の期待値は上がるかと存じます。

行政法は、宅建で勉強する民法とも全然違うので、仮に宅建の素養があっても、それなりに最小は苦労されるかとは存じます。（もちろん、めちゃくちゃ優秀で800時間もかけずに合格される秀才も中にはおりますが）

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

チャングムさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私も過去何百件とマンションの売買をして参りましたが、結論的には大規模修繕を行うために管理組合が金融機関から借入をすることは普通ではありません。

ただ、具体的には割りと古めのマンションかつ、住居戸数が少なく、修繕積立金を集めるのに苦労しているマンションで、借り入れをされているマンションは何件も見たことはあります。

マンション分譲時に設定された修繕積立金の範囲内で工事予算を組めないのは管理組合の怠慢と言われてしまいますとその通りですが、老朽化したマンションで、住人も高齢化して修繕積立金を増額できないマンションや、空室が目立つマンションで、ただ、修繕が必要な場合で、長期で借り入れが返済可能と判断される様な場合に組まれているのが実情と思われます。

なお、築浅マンションでは、元々長期修繕計画が組まれてそれに応じて修繕積立金も計画されているので、あまり借り入れはないですが、ただ昨今のインフレにより、思わぬ修繕で一時金が発生して、長期修繕計画では間に合わない様な事態も想定されその場合に、修繕積立金の借り入れという選択肢も出てくるかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

明けの明星さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、競売後も住宅ローンの残債の返済は免除されないため、返済を続けなければなりません。
競売後の残債は無担保債権として、債権回収会社（サービサー）に譲渡されます。
サービサーと交渉を行うことで残債より少ない額での返済に応じてもらえるケースもあり、分割払いなどでがんばるのが原則です。

競売後の残債をどうしても返済できない場合は、自己破産の選択肢もありますが、この場合、連帯保証人がいると、その連帯保証人に迷惑をかけることになります。
（時効という裏技もありますが、訴訟を起こされたりすると、時効を援用できなくなりますし、時効を援用すると、個人信用情報に事故として傷がつきます）

競売後に新たに自宅を借りるには、競売後の残債を返しながら自己破産せずに、審査が通る住宅や、保証人を頼んで了承してくれる大家さんの物件を探すのがベターと思われますが、仮に自己破産した場合で職もなくなった場合は、生活保護を受給して、生活保護で借りられる家を探すのも一つかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

東京テレポートさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、西武新宿線ですが、個人的な話で恐縮ですが、以前私も住んでおりました。

当然家賃は新宿から遠ざかるほど、安くなりますが、一方で通勤の利便性を考慮すると、急行も停まる鷺ノ宮あたりが、家賃も特別高くなくおすすめいたします。

ご参考になれば幸いです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ICEMANさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、1項5号道路ですが、建築基準法第42条1項5号の道路で、位置指定道路というものです。

位置指定道路とは、建築物を建てることを目的に、土地の所有者が特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から指定を受ける個人が所有する私道のことを言います。

つまり、私道でも建築基準法上の道路となり、接道義務（建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない）を満たし、家が建てられる様になります。

位置指定道路と指定を受けるためには、私道の幅が少なくとも4m（袋地の場合には6m）必要となります。

位置指定道路には、セットバックやすみ切り、舗装構造（排水施設や縦断勾配を12％以下にする等）などについて基準が定められています。

位置指定道路は、その位置指定道路を利用して家を建てて生活する隣地の方たちとの共有名義になることが多く、公道と違い、将来的な排水や舗装のメンテナンスは自分たちでおこなう必要もあり、取り決め等を決めておいた方が将来的な売買をする際にも無難となります。
（行政によっては、寄付等をすることによて、メンテナンスを自分たちで行う必要がないときもありますが、寄付できないことも多いです）

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

スクルージさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、相続税納税が申告期日までに間に合わないと延滞税がかかります。

納税が遅れれば遅れるほど延滞税は高くなります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/osirase/9205.htm

土地売却の場合は、測量が必要になることも多く、納付期限次第では早めに値段を下げたり、場合によっては買い取りをしてもらうことも想定した方が良いかと存じます。

なお、農地を相続したまたは贈与された後継者に対して、農地にかかる相続税または贈与税の納税を猶予する農地の納税猶予の特例というものもありますので、売却予定地が農地でしたら、ご検討されても良いかもしれません。

ただし、この特例の適用は、後継者が農業を続けることや農業を行う人に農地を貸し出すことが条件になります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

mariko228さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、昔は所謂、保証人が必須の物件も多かったですが、現在は賃貸の場合、借主は保証人をつけずに保証会社に入ってもらうことが多いです。
（なかには、保証会社不要の物件もあります）

保証会社には、保証料が発生します。

保証会社を利用する際にかかる相場は、保証会社によって異なりますが、概ね家賃の50%~100%かかるのと、また1年や2年などで更新料が発生します。

保証料や更新料、万が一延滞した場合に保証料引き上げなどは保証会社によってかわるため、要確認された方が良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

玉手箱さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、借り換え後の住宅ローン控除ですが、通常の年末調整書類に追加して

■給与所得者の住宅借入金特別控除申告書
→最初に確定申告をした年に税務署から送付されてくる書類で、紛失時は、税務署窓口で再発行が必要

■住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書
→毎年10〜11月頃に金融機関から送られてきます。

が必要になります。

宅建士や行政書士にお願いすれば手伝ってくれる可能性もありますが、借り換え先の銀行や税務署に確認しながら手続きされた方が良いかと存じます。

なお、控除の適用を受けるための要件として、

（1） 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

（2） 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

が必要になります。

この取扱いは、例えば、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金（いわゆるつなぎ融資）を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も同じです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

heavenlyさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、メゾネット物件の注意点ですが、

階段があるため、フラットな物件より動線が長くなりがちで、部屋のスペースも若干狭くなりがちで、バリアフリーの観点からは使いづらい面もあります。

階段による事故も考えられます。

冷暖房もフラットな物件より、冬場の熱効率が悪くなることもあります。

もちろん、通風や採光性、お子様が走り回るときに下の部屋を気にしなくて済むなどのメリットも多いです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

祭田ゴッホさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、カップルで借りる場合の共同名義のメリットですが、単有名義より、敷金等の諸費用や家賃を２分割で払うコンセンサスが取りやすいことが挙げられます。

また、共働きの場合、住宅手当がある会社なら、双方が住宅手当を享受できる可能性もあります。

ただし、縁起でもございませんが、万が一分かれた場合に、部屋の引き払いや敷金の返却、家賃をどちらかが払わなくなる等のデメリットも想定されるので、その点は慎重に考えられても良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

しんすけさん

はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、購入してから入居までの流れですが、中古マンションを引き合いに出させていただきますと、

■物件選定
↓
■住宅ローン事前審査＋リフォームの見積もり
↓
■マンション売買契約
↓
■住宅ローン本審査
↓
■決済と鍵の引き渡し
↓
■リフォーム工事、水道電気等のライフライン手続き、免許の書き換え、入居前の部屋の解約（ここらへんは、多少前後します）
↓
■引越し、郵便物の郵送

となります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Boeing787さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、「小規模宅地等の特例」は

個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等（土地または土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記の「減額される割合等」の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額されるものです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

もう少し、わかりやすくお伝えしますと、

一定要件を満たした小規模な宅地は、評価額を最大で80%も減額できる特例です。

仮に、1億円の土地なら2,000万円の評価額とされるので、相続税額を大幅に抑えることが可能となります。

減税幅が大きい分、要件も厳しいので、税理士とご相談されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原