ミネストローネさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

フラット50は、やはり若いひとでかつ、将来給料も増えそうで、かつたくさん借りたい方で、月々の返済を抑えたい人にはメリットはあるかもしれません。

一応、あくまで諸費用考えず、仮の比較として

フラット３５を、金利1.5％　5000万円借りる
月々　153,092円
返済総額　64,298,732円
利息　14,298,732円

フラット５０を、金利2.6％　5000万円借りる
月々　148,996円
返済総額　89,398,115円　
利息　39,398,115円

となります。

月々は、若干フラット50の方が、金利は高くても低くなる計算です。

利息がかなり変わるため、人生計画など考え、慎重にご検討されても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ミルキーさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、物件ポータルサイトへの掲載をしたくない場合、媒介契約の結び方というより、その一軒家の地域の賃貸をされている不動産屋さんに周りまくるのが、ベターな選択肢となりうるかもしれません。

地域の不動産さんが、持っているもしくはこれから集客されるお客様に、店頭ベースで紹介していただく人海戦術です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売
石原

キジトラさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

銀行によるのですが、融資事務手数料や保証料、印紙税、登録免許税、司法書士の報酬、繰り上げ手数料で、数十万円以上かかります。

一度、借り換え先の銀行に相談してみてください。

また、今借りている銀行に借り換えを検討していると伝えると、地銀信金等によっては、他に融資を取られてたくないため、金利を安くしてくれる等、交渉できることもあるので、今の銀行とも相見積もりしてみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

アロンアルファさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

結論的には、土地購入前の地盤調査は、売主次第です。

私のお客様でも、売主の許可をいただいてやったことはあります。

ただし、原則は土地引き渡し後に地盤調査をおこないます。

地盤調査は、通常建物請負契約を結んでいると、当該ハウスメーカーさんが行ってくれますが、無料のところもありますが、結局建物代金に含まれているのではということも想定されます。

なお、地盤調査時にアスファルト、コンクリートなど所謂、契約不適合責任の対象物が見つかることも多く、契約不適合責任は引き渡し後に３ヶ月前後が多いので、早めに地盤調査をされることをおすすめいたします。

現に、私のお客様で、早く地盤調査してくださいとお伝えしたのに、契約不適合責任期間経過後に地盤調査にはいって、契約不適合責任が対応されなかったことがありますので、お気をつけください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

きっとやり遂げるさん

はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

同一の都道府県内に宅建事務所を設置→都道府県知事免許

2以上の都道府県内に宅建事務所を設置→国土交通大臣免許

となります。

国土交通大臣免許のほうが、複数県に事務所があり、大手不動産会社は国土交通大臣免許であることが多いです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

アーロイさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、通常損耗分という、誰もが通常その期間使っていて通常損耗分する分は、契約内容にもよりますが、原則借主は費用負担しなくて済みます。

畳の場合、表替えか全部替えかで値段がかなり変わります。

家具等を置いていて、畳がへこみ、全部替えが必要かどうかで値段が変わるため、管理会社に畳を現状回復してくださいと仮に言われた場合、一度畳屋さんに現地を見ていただき、見積もられるのが良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

チーズトッポギさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

代理：売主から依頼を受けた不動産会社が、売主の代理人として取引を行い、契約締結まで不動産屋が行います。

仲介：不動産仲介会社が売主と買主の間に立って取引の仲介を行います。不動産仲介会社自体は、契約の当事者（売主、買主、貸主、借主）とはなりません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

バルサミコさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

根保証契約とは、将来発生する不特定の債務（賃貸借、売買取引、貸金等）が継続する場合、当該債務から生じる全てを保証するこ契約です。

根保証は、保証の上限額（極度額）を定める必要があります。

書面によらない、平成17年4月1日以後の根保証契約は無効です。
（改正民法446条2項、3項）

根保証期間も３年間（最長5年）が限度です。

余程の事由がない限り、あまりおすすめできる契約ではないです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

お宮の松さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

農地の無断転用ですが、工事の中止や原状回復の命令が出されることもあります。

さらに３年以下の懲役又は300万円以下（法人に対しては１億円以下）の罰金が科せられる場合があります。

実質、地域の農業委員会が現地に来ての確認となり、１台くらいだとスルーされる可能性もありますが、市街化区域か調整区域、青地、白地によっても判断は変わるため、一度農業委員会にご相談されても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

さわやか３組さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

原則住民票は、ご引越し後となります。

ただし、古い住所の住民票のまま、購入マンションの所有権移転登記をしてしまうと、将来的に住所変更登記が必要になり、費用が発生するなどの不具合から、本審査通過後に銀行さんから新住所へ引越していないのに、住民票を移されてはというアドバイスはよく受けることがあるようです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

愛のメモリーさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、たしかに最近変動金利から固定金利へ変更している方は出てきております。

銀行にもよりますが、変動金利から10年固定金利へは、特に手数料等も大して変わらず、変更できるところもあるようです。

一方で、変動金利から35年固定金利への変更は難しい銀行も多く、その場合借り換えになりますが、保証料や事務手数料等が別途数十万円規模で発生することもあり、その金額と、変動金利が上がったことを想定した利払い等を総合判断されるのが良いかもしれません。

なお、2022年10月現在のアメリカの30年金利は7％近くです。

アメリカは利上げをしているからです。

https://www.bloomberg.co.jp/markets/rates-bonds
一方で、日本の１０年国債金利（住宅ローンの固定金利の元となる金利）は、歴史的にも世界的にも、最低水準です。

気になるのが、ドイツとスイスです。
ついこの前まで、10年国債金利がマイナス金利だったのに、現在は両国とも１％を超えています。

日本は黒田総裁は金融緩和を続ける方針ですが、来年４月には総裁任期が終わります。
今の円安ドル高が、金利差や財政面への不安要素で出てきておりますが、日本は借金大国で金利は簡単に上げにくいですが、どこかでスイスくらいの方向転換があると想定すると、変動金利の借り換えもご検討されるのも一つかもしれませんが、こればっかりは正解がございません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

リングイネさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、昨今のウクライナとロシアの問題もあり、天然ガス価格は、脱化石燃料の観点からも、右肩上がりです。
https://pps-net.org/statistics/gas

プロパンガス価格も、当然上がる傾向にあります。

賃貸では、大家さんアパートの給湯器を、プロパンガス会社さんが無料で大家さんに設置することで、逆にプロパンガス会社は、プロパンガス代金でアパートの借主から回収する傾向もあります。

大家さん的には給湯器の費用が原則かからず、都市ガスエリアでも、プロパンガスが多い理由の一つです。

一方で、プロパンガスのアパートを除外すると、借りられる物件も減ってしまうので、やはり立地や、家賃、お給料などから総合判断されるのが良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ジョコビッチさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

私も音に敏感で、昔住んでいたアパートの色々な部屋から、色々音が聞こえて、自分的には物件選定を失敗した過去がございます。

例えば、RC造の物件ですと、わりと防音性は高いですが、一方で賃料は上がりがちです。
とは言え、エリアや築年数次第ではRC造でご予算内の物件が見つかる可能性があるので、まずはRC造もご予算とご相談されながらご検討されるのと、

後は、内見時間を不動産屋さんにお願いして、夜や土日等で複数回で見に行かれて、その傾向から判断されるのが良いと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

BKBさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、たしかに法律の文言上は、宅建士免許さえあれば、どこの会社の重説を読んでも文言的には、当該宅建士が直接仲介していない不動産会社の重説を読むことは可能そうですが、
一方でお客様の立場に立つ身として、重説を読む趣旨は、不動産という高額な取引にかかわる重要な内容を、買主様へしっかりと理解していただくことで、万が一重説に不備があれば、その重説作成の宅建業者に責任が発生することもあり、私としては、当該重説を作成して仲介印を押印した会社の宅建士が、当該重説を読むほうが、消費者利益にも叶うのではと思います。

とは言え、リモート重説等が増えている昨今、今後傾向や慣習が変わっていく可能性もあるのではと感じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

iijimaさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

まず、期限の利益とは、一定の期日が到来するまでの間、住宅ローン等の債務を履行しなくてよい利益のことを言います。

住宅ローンの滞納が合計で6か月経つと、期限の利益喪失通知書が届き、住宅ローン債務者は、期限の利益を失い、金融機関から、定められた期日までに残っている借金を現金で一括返済する必要が発生します。

仮に何らかの手違いで、かつ、住宅ローンを返済できるキャッシュがあれば良いのですが、返済できないと、住宅ローンを保証する保証会社が、債務者に代わり金融機関に一括でローンの立て替え払い（代位弁済）をします。
代位弁済後は、保証会社が債務者に対し建て替えた住宅ローンの返済を迫ってきます。

返済するには、お金がない場合、現在所有の不動産を売却するしかありませんが、残債＋売却諸費用で売れない場合も多く、競売になってしまうと、最終的には家を立ち退くことになります。

競売より、少しでも高値でご売却されたいというために、任意売却という方法もありますが、まずは不動産屋さんにご相談されても良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Ayaさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、賃貸の同時申しこみ自体は、できなくはありませんが、不動産屋さんや管理会社さん、大家さんにもご迷惑おかけすることもあり、原則しない方が良いと思われます。

どうしてもという場合は、素直に審査落ちたときのためにという実情を不動産屋さんにお話し、コンセンサスを取った上で行われた方が良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

制服と太陽さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、中学校卒業後にすぐ就職して、ご自身で生計を立てられている場合は、ご自身名義でお部屋を借りるのも良いかと存じますが、高校進学のための場合は、大家さん等の審査の関係で、親御さん名義でお部屋を借りる方が通りやすいかと存じます。

親御さんと一緒に借りたい予定のお部屋を扱っている不動産屋にいき、一緒に契約や引越しの段取りをされた方が良いかと存じます。

また、高校生お一人ということで、なるべく治安の良い場所、夜も明るい場所でお部屋を借りられた方が、防犯上良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

吉四六さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、通常のほとんどの売買では、不動産売買に伴い公正証書を作成することは稀です。

なぜなら、公証手数料や証書代金、送達手数料などの諸費用が、通常の不動産売買の取引にかかる手数料に上乗せで発生するからです。
https://www.koshonin.gr.jp/business/b10

ただ、不動産の取引は高額ですし、通常の売買契約書よりも、公文書化して、トラブルの予防を強めるという側面もあります。

（公正証書の効力として、債務者が支払い義務を怠った場合など、裁判を起こさずに、債務者の財産を差し押さえることも可能となり、とても強力です。）

なお、通常は不動産売買ではなく、借地権や借家、事業用定期借地権等の賃貸にかかわることで公正証書を作ることの方が多いです。

なお、借地借家法で、書面での契約が必要と定められている契約は
事業用借地権設定契約→公正証書による契約
定期借地権設定契約→契約内容にもよりますが、公正証書等で契約
定期建物賃貸借契約→契約内容にもよりますが、公正証書等で契約

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

カトウさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、一般的にはマンションは、同じマンションでも見晴らし等の観点から上層階の方が金額が高くなる傾向があります。

ただし、１階はエレベーターも使わず済みますし（通勤ラッシュも関係ない）、庭などついているマンションも多く、販売時に不動産屋さん経由で、利便性がよく、下階もないので気も使わず、落下事故などが無いなどのメリットを買主候補の方に伝えていただくよう、お願いするのも良いかと存じます。

また、階数よりも、案内時に部屋が片づいている、電気をつけておく、掃除をしておくなどするだけで、買主候補への心証は全く変わりますので、その点意識されても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

全集中さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、先物物件は（地域によっては、先あり物件）、その不動産を紹介している不動産屋とは別の不動産屋さんが、売主業者としてついている場合です。
（賃貸より売買でよく使われます）

よくあるのが、売主と直接つながっている不動産屋さんが高齢の不動産屋さんで、スーモ等のネットを使っておらず、その業者と仲の良い業者が、出し元の不動産屋さんの代わりにネットなどで集客する場合です。

なお、購入する方としては、不動産屋が裏に何件いようが、払う仲介手数料は１件分のみなので、余計に諸費用がかかるわけではございませんが、なかなか理解しにくいですよね・・・

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

チャモロさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、改正民法465条の10は、委託を受けた保証人に対する、主債務者の財産の状況等についての情報を提供する制度を設ける制度ですが、

一　財産及び収支の状況
二　主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
三　主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

を、保証人に提供する必要があります。

なので、ご自身の口座や、毎月の収支や、借入状況や担保できるもの等を保証人にお見せする必要があります。

逆に、もし保証する側に立った場合は、債務者の詳細情報を知り、信用できるか調べたい、知りたいと思いますので、保証人の立場にたって、プレゼンされても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

アルギニンさん

はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）ですが、ＺＥＨ水準の住宅（ゼロエネルギーハウス→年間の一次エネルギー消費量の収支を、太陽光や高断熱性能でゼロに近づけ、省エネ性能の高い住宅）の物件で、税制優遇や、補助金や優遇金利も受けられ、良い金融商品で、人気はあると存じます。

ただ、固定金利になるので、自己資金が多く、将来金利上昇時でも耐えれるような変動金利でも問題ない方には、変動金利を選ぶメリットもあり、月々の支払いや、ZEH購入にかかる金額など、総合判断されるのが良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

まりりんさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

オーバーローンは、住宅購入の際に、物件の価格に加えて、諸費用等も融資にして住宅ローンを組むことです。

オーバーローンは、昨今の低金利と住宅ローン減税もあり、使われる方は多いです。

もちろん、借入額が、物件価格以上になるので、月々の支払いや、もし売却したくなったときに、残る残債が物件価格以上ですと、販売に苦戦するリスクもあります。

具体的には、ご年収や、自己資金、月々の返済等から、いくらローンを組まれるか慎重に総合判断されるのが良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

やる夫さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、一般の方が見れるサイトとして、
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

がございますが、

所謂、不動産屋が見れるサイトは、不動産屋にお金を払ってというより、不動産屋にいって頼めば閲覧させてくれる会社もありますので、まずは不動産屋にいかれてご相談されても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。
覚王山不動産販売　石原

石野SUNDAYさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

結論、大家さんとの取り決めもあるでしょうから、囲い込みと断定はできないものの、実質弊社でもご紹介できない「○○会社専属」みたいな物件は多数ございます。

この状態を、実質所謂囲い込み状態と思われる節もございます。

なお、賃貸の場合は、仲介手数料は１月分のみしか仲介会社はもらえないため、通常大家さんからは借主からの礼金分を、実質仲介会社がもらう取引が多い様です。

よろしくお願い申し上げます。
覚王山不動産販売　石原

ベアトリクスさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、家を貸した後、庭の植栽管理は誰がすべきですか？
というご質問ですが、

これは、契約書内容で変わります。

ベアトリクスさんが、賃貸後庭の管理をしたくないようでしたら、賃貸募集時から庭の管理は借主が行うという条件をつけて、賃貸借契約書もその内容を記載された方が良いです。

仮に、賃借人が庭の手入れをしたくないという場合は、いっそのこと植栽を撤去して管理しなくて済むようにするか、定期的に業者にお願いする契約をしておくのも一つかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Lose Yourselfさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します

さて、セルフ内見とは、不動産会社の営業が同行せずにお客様だけで物件を見に行ける仕組みです。

ネットで内見予約を行い、鍵の施錠方法（スマートロック）などを教えてもらい、物件を見終わったら、不動産会社に連絡しますので、コロナ禍でも不動産屋と非対面で内見ができます。

セルフ内見は、非対面なので、コロナリスクも減り、不動産屋のしつこい営業も受けず、自分のペースで見にいけるのがメリットです。

一方、その場で細かい質問をし辛かったり、空室確認もし辛いのがデメリットと言えます。
現地までの交通費もご自身負担です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

樽美酒さん

はじめまして。
覚王山不動産の石原と申します。

一般的にはＲＣ造の固定資産税額は、木造に比べて約１．３倍高いと言われます。

なお、アパート建築で意識したい減価償却で使う数字として

木造の法定耐用年数：22年

RCの法定耐用年数：47年

の違いがあり、年数が短い方が1年あたりの減価償却費が高くなり、節税効果が期待できます。

ただし、RCの方が耐久性、耐火性、機密性に優れるメリットもあり、地震にも強いとされます。

ご予算を踏まえながら、ご検討されても良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産株式会社　石原

ひこうき雲さん

はじめまして。
覚王山不動産の石原と申します。

さて、賃貸のシャワーヘッドですが、契約内容にもよりますが、やはり一度大家さんもしくは管理会社に確認されることをおすすめいたします。

現状のシャワーヘッドの水圧が故障が原因で弱い場合、場合によっては大家さんがお金を出してくれる可能性もあるからです。

なお、シャワーヘッドですが、実は私も最近交換しまして、モンキーが必要になりましたが（ホームセンターで購入しました）シャワーヘッドは

https://www.mtgec.jp/shop/pages/event_refa_bubbles.aspx
こちらのものを買いました。

高額ですが、月々支払もできるようです。

ミストサウナがなかなかおすすめです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売株式会社　石原

大喜幸運さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、資金等によりケースバイケースですが、やはり最初に更地にした方が、注文住宅等を建築する予定のお客様には、ウケが良いです。
やはり、古い建物があると、少し物件が重たく見えます。

更地の方が高く売れるかというと、必ずしも高くとも言い切れませんが、古家があるより早く売れやすいです。

ただし、木造の古家でも築年数によりますが、なかにはリフォームや外壁塗装等で修繕し、そのまま現況で買われる買主様もいらっしゃっいます。

固定資産税の点では、賦課期日である1月1日に古家があった方が、固定資産税が安くなるので、年をまたぎそうな場合は解体を1月以降にするなどをご検討されても良いかもしれません。

売却方法としてポピュラーなのは

現況は古家ありで販売しながら、解体更地渡し相談可とするものです。

そうすると、場合によっては古家を使いたい買主様がいらしたら、解体費用がかからないからです。

売却をお急ぎでないようでしたら、古家付きで解体更地渡し相談可能として販売されるのが良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売株式会社　石原