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名前 石原(いしはら) 靖也(やすなり)
出身地
資格 宅建士
仲介業務
開始年月
2012年05月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Line,メール

所属情報

覚王山不動産販売 株式会社

所在地

愛知県名古屋市千種区末盛通2-17-1

GRIMM覚王山201

URL

https://kakuouzanestate.com/

営業時間

09:00~20:00

定休日

宅建免許番号

愛知県知事免許(1)第25196号

回答の成績

ベストアンサー数

71

ベストアンサー率:

32.57%

ベストアンサー数:

71件

その他の回答:

147件

回答総数:

218件

Q.おすすめの空室対策方法とは?

不動産投資 > アパートマンション経営

2022/12/16

熱海市にある築30年強のRC3階建アパートの家主です。満室経営を目標に空室が出てもすぐに埋まるようにするための空室対策としてどのような方法が有効でしょうか。イチ押しのアイディアやテクニックなどがあれば教えていただけますと嬉しいです。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

熱海っ子さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

まずは内装を今風のデザインにリフォームし、Wi-Fi接続を無料にし、また不動産業者向けのADを増やす等が考えられます。

1月のフリーレントをつけても良いかもしれません。

ただし、内装のリフォームは、それによって賃料で回収する期間などは慎重にご計算ください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.住宅に掛かる消費税について教えてください

法律と税金 > その他税金一般

2022/12/13

消費税についてです。
住宅の取引の際でも消費税が掛かると思うのですが、売主が個人の場合でも消費税は掛かるのでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

覚王山不動産販売の石原と申します。

売主が個人の場合は、物件価格には消費税はかかりません。

ただ、仲介手数料等の諸費用には消費税がかかります。

覚王山不動産販売 石原

Q.RC構造の強みは防音以外にありますか?

不動産購入 > 住環境・街評判

2022/12/13

RC構造の物件は強みは防音ですが
その他強みはありますでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

くろぱんださん

覚王山不動産販売の石原と申します。

RCの強みは防音の他に、耐震性も一般的には木造や鉄骨住宅より強く、また高気密のため、断熱性が高いです。
(特に角部屋より、上下左右に部屋のある部屋が隣の部屋自体が断熱材の役割を果たしてくれます)

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.第二種中高層住居専用地域では平屋は建てれますか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/09

用途地域の第二種中高層住居専用地域では平屋「1階の戸建」は建てれますか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

マグロさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

第二種中高層住居専用地域でも平屋は、その土地の建ぺい率容積率の範囲内で建築可能です。

実際に建てるときは、ハウスメーカー等を通じて役所の建築指導課で確認されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.不動産マンが行う物確とはどのような業務ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/12/06

物確業務の目的、流れや1案件にかかるおおよその時間について教えて頂きたく存じます。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ミスタさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

物確とは、物件確認の略で、レインズやアットホームなどに掲載されている物件を自分のお客様にご紹介するために、直近で商談が入ってないか確認する作業で、通常電話で行うことが多いです。

基本は売主側業者さんに電話数分で確認します。

既知の不動産担当者ですと、直接担当に直電したりもします。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.宅建の法定講習、ハトとウサギのどちらがおすすめですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/06

団体が違っても講習の内容的には同じですか??

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

カリストさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

私はハトの全宅なのですが、正直うさぎの方の講習内容はわかりません。

ただ、ハトの講習内容は定期的にあり、テキストなどしっかりしております。

ハトの方が加盟業社数が多く人脈が作りやすいので、私はハトを選びました。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.アットホーム(at home)とは?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/12/05

不動産会社にとってアットホームという会社はどのような存在ですか?アットホームの提供するサービスの良さや魅力はどのあたりにありますか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

エレナさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

アットホームは、不動産の物件情報を扱うポータルサイトで、SUUMOと2極の存在です。

他にもポータルサイトでLIFULL ホームズなどもありますが、お問合せはSUUMOとアットホームが圧倒的に多いです。

金額や場所や広さで絞り込めて、新規物件に関してはSUUMOよりアットホームの方が絞り込みやすいです。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.マンションの修繕積立基金の相場について

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2022/11/30

新築マンション購入時にかかる修繕積立基金の相場はどのようにして決まるのですか。同じマンション内でも分譲価格が違えばそれに比例する形で修繕積立基金も部屋ごとに異なる仕組みですか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ピノコさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

修繕積立金の相場はエリアや築年数によって個別具体的なところもありますが、同じマンション内であれば、通常は部屋の大きさに応じて修繕積立金の配分が変わります。

新築マンション時は、通常新築時は月々のランニングコストを安く見せるために比較的低額にして、長期修繕計画に基づき築年数に応じて上げていくマンションが多いです。

分譲価格で修繕積立金が変わるというより、戸数が多いマンションは修繕積立金は全体で割れる人数が多い分少ない傾向もありますが、タワーマンションの場合は、修繕費用が嵩む傾向で修繕積立金も高い傾向もあります。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.戸建ての賃貸経営ならではのメリットとは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/11/30

アパートや区分所有の賃貸経営と比較して戸建ての賃貸経営ならではのメリットはどの辺りにあると思われますか。ご意見をお聞かせください。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ビッ友戦士さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

戸建賃貸は、まず賃貸物件の中でも比較的数が少ないため、他のアパート物件よりプライベート感などで差別化しやすく、駐車場も2台停められる物件も多いです。

私の今までの事例ですと、通常ペットは多くても1匹しか飼えないアパートが多い中、戸建て賃貸は大家さんによっては複数ペットを飼ってもよいという物件ですと、ペットニーズの方のお客様に訴求力があり、かつ一度借りると退去リスクも少なめで、家賃が安定しがちです。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.60平米台3LDKの「圧縮プラン」マンションの住み心地は?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/25

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20221118-00323617 
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200520-00177748

これら記事だと、高さや専有面積を圧縮したマンションは「圧縮プラン」と呼ばれ、都内だと60平米台の3LDKがそれに該当し最近は「コンパクト3LDK」とも言うそうですが、このような60平米台3LDKの「圧縮プラン」マンションの住み心地や利便性はどんな感じでしょうか。

70平米台と比べて10平米(約6畳分くらい?)程度違うとなると、どの部屋の広さを削るかにもよるとは思いますが、内覧同行する機会の多い不動産屋さん的にも体感的に分かるくらいに狭く感じますか??

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

サムライブルーさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、60平米台のマンションも古いのも新しいの含め何度も売買はしておりますが、家族構成と間取り配置にもよります。

3LDKでもふたり暮らしや、お子様1人でしたら、問題なく住まわれているご家族も多いですし、豊洲のタワマンで60平米台も買っていただいたこともございますが、間取りの配置がうまく良い意味で60平米台に見えない物件もございました。

なお、やはりお子様が2人3人と増えるご家族ですと、お子様が大きくなってくると、手狭になって住み替えされる方も多いです。

その場合は購入時よりも買主様もご年収がアップしていることも多く、立地が悪くなければ、良い値段でご売却でき住み替えがスムーズにいくことも多かったです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.建売住宅の地鎮祭について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/11/24

注文住宅だと工事開始前に神主さんを呼んで土地のお祓いやお浄めをするのは一般的ですが、建売住宅だとハウスメーカーさんがそのようなことを行っているケースは少ないと聞きます。

最近はハウスメーカーさんも建売住宅の購入者の方々もそのような点についてあまり気にしないのでしょうか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ななななさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、地鎮祭ですが、やはり20~30代の方は気にされる傾向は減ってきております。

10年ほど前は、建売住宅に関して「ここは地鎮祭されていますか?」という質問をいただいたこともありますが、最近はそういう質問も減ってきております。

なお、建売ではすでに地鎮祭ができないので、宅内に神主さんをお呼びしてお祓いをされる方もいらっしゃいました。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.買付証明書の効力について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/11/07

気に入った中古戸建てが販売されていたので、購入を検討しています。

先日住宅ローンの仮審査が通ったので、買付証明書を不動産会社に提出しました。

買付証明書があれば、別の人に買われることはなくなるのでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

中野四葉さん

初めまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

結論から言いますと、買付証明書には法的拘束力はなく、法律的には契約するまでは他の人に先に物件を取られる可能性はあります。

とは言え、一般的には買い付けを出すと、売主が契約までまってくれることも多いです。

ただし、値段交渉を入れていたり、ローンが通りにくそう、フラットでローン審査に時間がかかるなどの事情で売主が待ってくれないこともあります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.24時間ゴミ出し可マンションの良い点悪い点

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/06

24時間ゴミ出し可のマンション物件を購入するにあたり、知っておくべき良い点悪い点についてアドバイスください。よろしくお願い致します。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ちゃんゆうさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私も24時間ゴミ出し可マンションに住んでおり、基本的にはゴミをいつでも出せるので快適です。

ただ、私のマンションは可燃ゴミも一応出せるのですが、ゴミステーションからゴキブリが湧くという苦情で、可燃ゴミは結局指定日の朝に出してくださいという流れになってきております。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.アメリカの住宅ローン金利はなぜ急騰したのか?

不動産業界 > 業界ニュース

2022/11/05

アメリカではここ1年で金利が約2倍に急騰したそうですが、
https://liberaluni.com/usa_housing_loan 

背景にはどのような原因や事情があるのでしょうか。
今後日本でも1年で住宅ローンの金利が2倍上がるような現象が起こる可能性はありますか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

CURTAIN CALLさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

アメリカの金利が急騰したのは、そもそもコロナショックのときに経済対策のために、ジャブジャブ金融緩和した反動で、インフレが急激に進み、そのインフレ退治のためにFRBが政策金利を上げて、市場からマネーを吸収しようとしていることが原因です。

日本でも、住宅ローン金利は基本10年国債に連動するので(短期、固定で若干タイムラグはありますが)、仮に黒田総裁が来年の4月に退任し、後任の日銀総裁が金利を上げるスタンスに舵取りを変更した場合は、金利が上がる可能性も否定できません。
もちろん、今変動で借りている人にもしわ寄せがあるので、急激な変動は避けるかもしれませんが、歴史的にも世界的にも日本の低金利は異常なので。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.少額減価償却資産の特例について教えてください

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/10/31

アパート経営の確定申告だと、どのような事由や内容であればこの特例を利用できそうですか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

絶好調さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

青色申告をして、取得価額が 30 万円未満の減価償却資産を導入した場合、合計額 300 万円を限度として、全額損金に算入することができます。

大家さんとして使用するパソコンなどを対象にしても良いかもしれませんが、税務署や税理士さんにご相談してみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.生産緑地問題とは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/30

生産緑地の意味と生産緑地問題について、ご解説お願いいたします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

もみじさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

生産緑地は、市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、公共施設等の敷地として適している500㎡以上の農地を都市計画に定め、建築行為等を許可制により規制し、都市農地の計画的な保全を図るものです。

市街化区域農地は宅地並み課税がされるのに対し、生産緑地は軽減措置(農地課税)や相続税・贈与税の納税猶予が受けられます。

生産緑地問題は、1992年に生産緑地法が改正されたときに指定を受けた生産緑地が、30年を経過する2022年に一斉に指定を解除されることで、市町村に対して時価で買い取ることを申し出ることができる土地が大量に出回り混乱するのではというものです。

ただし、特定生産緑地制度で生産緑地の10年延長して、地主としては制度の延長する人もいると考えられ、現状愛知県ではそこまで大量に市街化区域の農地が出回っている様子もなく、あくまで今のところは大きな問題の様子はございませんが、今後問題が顕在化していくる可能性もあります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.予算1億円で不動産のプロが購入したいマンションを教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/30

仮に宝くじに当たってマンション購入資金1億円を用意できたとして、不動産のプロが購入して住んでみたいと思うマンション物件があれば理由付きで教えてください。エリアや新築か中古かは問いません。よろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

スプートニクさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私が余剰で1億があり買いたいと思うマンションですが、東京では1億では足りない物件も多いですが、

■駅近く→できれば駅直結
■新築もしくは、築浅(5年以内くらい)
■エリアは、東京、大阪、名古屋
■上層階(暑いので最上階は避けます)
■2沿線立地

などです。

築浅の方が、修繕積立金不足も避けられて、都会の駅直結マンションかつ上層階で立地良いと、大企業の重役さんやお医者様に借りてもらったり、転売もしやすいからです。

仮に、不動産価格が今後下落して、転売ができなかった場合、私が住みたいと思える部屋です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.根保証契約は怖い契約ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/26

根保証契約とはどのような契約なのでしょうか?使い方を間違えると怖い契約方法だそうですが、具体的に何が怖いのか分かりやすくご解説いただけますと嬉しいです。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

バルサミコさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

根保証契約とは、将来発生する不特定の債務(賃貸借、売買取引、貸金等)が継続する場合、当該債務から生じる全てを保証するこ契約です。

根保証は、保証の上限額(極度額)を定める必要があります。

書面によらない、平成17年4月1日以後の根保証契約は無効です。
(改正民法446条2項、3項)

根保証期間も3年間(最長5年)が限度です。

余程の事由がない限り、あまりおすすめできる契約ではないです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.賃貸でプロパンガスはやめた方がいいですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/25

ネット上ではこういったプロパンの賃貸はやめた方がいい系の記事をちらほら見かけます。不動産屋さん視点でもやはりおすすめはしない感じですか?

https://hitorinokurasi.com/archives/11937 
https://www.tainavi-switch.com/contents/43879/

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

リングイネさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、昨今のウクライナとロシアの問題もあり、天然ガス価格は、脱化石燃料の観点からも、右肩上がりです。
https://pps-net.org/statistics/gas

プロパンガス価格も、当然上がる傾向にあります。

賃貸では、大家さんアパートの給湯器を、プロパンガス会社さんが無料で大家さんに設置することで、逆にプロパンガス会社は、プロパンガス代金でアパートの借主から回収する傾向もあります。

大家さん的には給湯器の費用が原則かからず、都市ガスエリアでも、プロパンガスが多い理由の一つです。

一方で、プロパンガスのアパートを除外すると、借りられる物件も減ってしまうので、やはり立地や、家賃、お給料などから総合判断されるのが良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.内見時に防音レベルをチェックする方法はありますか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/25

入居してから隣人が夜うるさくて眠れないといったトラブルや後悔は避けたいので、内見時に部屋の防音レベルをある程度把握したいです。防音性の高い賃貸物件を見分けられる何か良い方法はありませんか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ジョコビッチさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

私も音に敏感で、昔住んでいたアパートの色々な部屋から、色々音が聞こえて、自分的には物件選定を失敗した過去がございます。

例えば、RC造の物件ですと、わりと防音性は高いですが、一方で賃料は上がりがちです。
とは言え、エリアや築年数次第ではRC造でご予算内の物件が見つかる可能性があるので、まずはRC造もご予算とご相談されながらご検討されるのと、

後は、内見時間を不動産屋さんにお願いして、夜や土日等で複数回で見に行かれて、その傾向から判断されるのが良いと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.オーバーローンの意味とリスクが知りたいです

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/23

住宅ローンにおけるオーバーローンの意味と、実際にオーバーローンに陥った場合にどんなリスクが発生するかについて知りたいです。ご解説よろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

まりりんさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

オーバーローンは、住宅購入の際に、物件の価格に加えて、諸費用等も融資にして住宅ローンを組むことです。

オーバーローンは、昨今の低金利と住宅ローン減税もあり、使われる方は多いです。

もちろん、借入額が、物件価格以上になるので、月々の支払いや、もし売却したくなったときに、残る残債が物件価格以上ですと、販売に苦戦するリスクもあります。

具体的には、ご年収や、自己資金、月々の返済等から、いくらローンを組まれるか慎重に総合判断されるのが良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.セルフ内見とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/22

普通の内見とセルフ内見とでは何が違うのでしょうか?セルフ内見はどういった人におすすめの内見方法ですか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

Lose Yourselfさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します

さて、セルフ内見とは、不動産会社の営業が同行せずにお客様だけで物件を見に行ける仕組みです。

ネットで内見予約を行い、鍵の施錠方法(スマートロック)などを教えてもらい、物件を見終わったら、不動産会社に連絡しますので、コロナ禍でも不動産屋と非対面で内見ができます。

セルフ内見は、非対面なので、コロナリスクも減り、不動産屋のしつこい営業も受けず、自分のペースで見にいけるのがメリットです。

一方、その場で細かい質問をし辛かったり、空室確認もし辛いのがデメリットと言えます。
現地までの交通費もご自身負担です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.賃貸のシャワーヘッドを勝手に交換しても大丈夫ですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/10/21

借りている物件のお風呂のシャワー水圧が弱いのでシャワーヘッドを交換したいのですが、勝手に交換しても大丈夫ですか?交換にあたり気をつけるべき点やオススメのシャワーヘッドが教えてください。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ひこうき雲さん

はじめまして。
覚王山不動産の石原と申します。

さて、賃貸のシャワーヘッドですが、契約内容にもよりますが、やはり一度大家さんもしくは管理会社に確認されることをおすすめいたします。

現状のシャワーヘッドの水圧が故障が原因で弱い場合、場合によっては大家さんがお金を出してくれる可能性もあるからです。

なお、シャワーヘッドですが、実は私も最近交換しまして、モンキーが必要になりましたが(ホームセンターで購入しました)シャワーヘッドは

https://www.mtgec.jp/shop/pages/event_refa_bubbles.aspx
こちらのものを買いました。

高額ですが、月々支払もできるようです。

ミストサウナがなかなかおすすめです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売株式会社 石原

Q.注文住宅会社の選び方で何かアドバイスをください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/20

注文住宅で家を建てたいと考えていますが土地探しも注文住宅会社選びもこれからです。土地探しよりも先に注文住宅会社選びを始めた方がいいですか?そのほか注文住宅会社の選び方で何かヒントやアドバイスをいただけましたらと思います。どうぞよろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

開花亭さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、土地から探す場合と建物を決めてから探す場合が考えれますが、数百件の土地仲介をさせていただいた経験則で申し上げますと、先にある程度建物メーカーを決めてから土地を探されることを、私としてはおすすめいたします。

建物メーカーをある程度決めておき、おおよそ造成がかからない土地の場合で例えば3LDK 建坪32坪前後の場合、建てたいメーカーだといくらかかるかを大凡把握した上で、

総予算-建物予算=土地予算

として金額を決めておくと、予算が青天井に上がりにくくなります。

先に土地に予算を充て過ぎてしまうと、予算オーバーで建物を我慢するという本末転倒な事態がおこりかねません。

流れとしては

①資金計画(FP・生命保険の加入の有無等)→総予算を決める   

②メーカーの選定     

③土地について打ち合わせ   
・土地のニーズの明確化、土地の相場の話

④土地案内     
※土地にかかる費用や注意点のアドバイスをさせていただきます。

⑤メーカーのプレゼンテーション     
※やりたいことができる土地ですか?プランはたたき台なので要望をたくさんぶつけてください。

⑥再資金計画     
※気になる土地で夢を形にした場合、いくらになるのか?※

⑦土地の買い付け     

⑧事前審査     
★実印★免許証(裏表の写し)★健康保険証(裏表の写し)★源泉徴収票★お借入の明細

⑨不動産会社による土地の調査(現地調査、法務局の調査、役所調査)     

⑩メーカーの再プレゼンテーション     

⑪再資金計画     
※CADに落とし込めば、メーカーが10円単位まで予算を算出致します。

⑫契約     
★実印 ★身分証明書(免許証)★印紙代金 ★手付金

⑬銀行本審査、確定測量

⑭引き渡し

⑮地盤調査はじめ、土地の地中内埋設物の確認など契約不適合責任の確認

⑯着工

という流れです。

注文住宅の選び方としては

まずは、
①ご予算
②工法→木造か鉄骨か。鉄骨ならユニット工法か、現場軸組か。
仮に例えばトヨタホームのユニット工法だと、クレーンで運ぶので、前面道路の幅員が4mほどは欲しく、メーカーによって、建てられる土地と建てられない土地もあります。
③それぞれのメーカーの完成物を、展示場や完成見学会で見てみる。工場見学。
④担当者との相性→実はちゃんと自分の理想の間取りを提案してくれるかなどとても大事になります。

以上、それぞれメーカーさんを最初回ってみるのも良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.「負動産」という言葉について教えてください

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/19

「負動産」という言葉はネットスラングですか?いつ頃からどういう目的や内容で使われ始めた言葉なのでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ザックデラロッチャさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、負動産ですが、数年前からよく耳にする様になった言葉で、ネットスラングと言うより、マスコミが好んで使っている言葉の印象です。

所謂売れない様な不動産を、相続してしまった場合に使われます。

具体的には、修繕積立金も貯まってなく雨漏りを直す費用もなく、マンションの住人も減って空室が増え、老朽化したマンションや(実際、私が経験したことがあるマンションです)

地方の相続人には使いにくい農地や、

高低差が激しくて建築物を建造する際の造成工事費用が物件価格を上回ってしまうような物件です。

相続人は、亡くなられた被相続人のうち、所謂負動産のみ相続放棄できないため、相続で売れない負動産を手に入れてしまうことがよくあります。

老朽化マンションなどは特に今後ますます負動産になると想定されます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.1億円のマンション購入に必要な世帯年収はどのくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/18

仮に35年フルローンで購入するとした場合で、ご回答いただければと存じます。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ベンジャミンボーナスさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

あくまで、属性や資産背景、ご年齢にもより変わりますが、おおよそ年収1000万円前後以上が必要となります。

ただし、諸費用分(約8~10%前後=仲介手数料、登記費用、銀行諸費用、火災保険、不動産取得税、印紙など)は、自己資金で用意された方が賢明です。

仮にフルローンを組まれる場合も、1億借り入れで金利を昨今の世界的金利上昇を鑑み、厳し目に1%で計算すると

月に約28万円+管理修繕費に固定資産税(年単位)のランニングコストが発生するので、年収1000万円で仮に属性良くローンが通ったとしても、家族がいる場合生活はとても苦しくなると予想されます。

通常、億ションは自己資金も数千万円以上あり、かつ年収2,000万円以上の方が望ましいと言えます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.マンションの給排水管の確認方法を教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/18

今度築38年の中古マンションを内見します。購入後のリフォームを考えるので旧排水管の構造を確認しておきたいです。

内見時に給排水管が「床スラブ上配管」か「床スラブ貫通配管」のどちらの構造かを確認する方法はありますか。

あと、「床スラブ貫通配管」だと判明した場合にはリフォーム前提だと購入は見送った方が良いですか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

水の戯れさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて「床スラブ貫通配管」の場合、文字通り構造躯体コンクリートを貫く配管構造なので、水回りの移動は基本できず、配管のメンテも下の部屋に迷惑がかかる可能性があり、かつ、築年数古いとそれこそ、配管メンテが必要な可能性も高いので、あまりおすすめとは言えません。

基本的には管理会社が管理しているマンションであれば、管理会社に確認するのが1番良いかと存じます。
配管図面などがあれば、リフォーム業者等に確認してもらうのも一つです。

ただ、築年数が古いマンションですと、自主管理も多く、図面などが残っていない可能性もあり、まずはご購入前に管理会社かリフォーム業者に確認するのが賢明かと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.借地権の準共有とはどのような状態ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/18

借地権の準共有とはどのような状態かについて並びに借地権の準共有が発生する主な要因について、具体例を交えてご教授いただけましたら幸いです。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

サード岡崎さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、まず、準共有は、所有権以外の権利(所謂借地権など)を複数人でもっている状態のことです。

準共有持分は登記によって第三者にも認められます。

発生する場合としては、親御さんが亡くられたときに、家は所有権があっても、土地が借地の場合に、その借地を複数名の相続人が相続した場合です。

相続によって細分化した準共有借地権が、次の相続でさらに細分化され、権利関係が複雑となりトラブルが起こりやすくなりますので、解消できるなら早めの解消が望ましいと言えます。

なお、分譲マンションに設定される敷地利用権(各マンション所有者がもつ所有権や借地権の持分)という権利もあり、専有部分と一緒に登記されると敷地権と呼ばれます。
マンションの専有部分と敷地利用権は切り離して売却できず、セットでついてまわるイメージです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.名古屋のお金持ちが好む豪邸エリアはどこですか?

不動産購入 > 住環境・街評判

2022/10/17

こんにちは。名古屋のお金持ちが好んで住む豪邸エリアの名称やその街の特徴や平均坪単価について教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

platinumさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、名古屋は私の済むエリアでもあり、具体的には

■覚王山(私の事務所のある場所でございます笑)本山エリア

街の特徴:覚王山には、日泰寺という、タイの王様からお釈迦さまの骨を昔送られて保管してある日本で唯一無宗派のお寺を中心に、お寺や閑静な住宅街が広がるエリアです。
毎月21日には、弘法大師さんのお祭りがあり、賑わいます。
名古屋駅へも地下鉄で15分で1本でいけて、最近は「覚王山フルーツ大福弁財天」
を含めお洒落なお店が増えて、SUUMOの名古屋で住みたいランキン1位です。
最近では、LEXUS覚王山店もできて、高級住宅街の色合いをより一層強めております。

本山は地下鉄が東山線と名城線の2沿線立地で、覚王山の隣の駅で、大企業の社長の住宅もあり、人気が上がってきております。

坪単価:120~200万円

■八事周辺エリア+瑞穂区の地下鉄でいう、名城線の「総合リハビリセンター」駅「瑞穂運動場東」駅周辺
街の特徴:閑静な住宅街が広がっており、街並みもきれいで、陽明小学校という名古屋でセレブのお子様が行く小学校区が有名です。住人はお医者様や実業家が多いです。

坪単価:120~200万円

■東区白壁町
街の特徴:栄という名古屋の中心地がある東区の中でも、閑静な住宅街で高級感ただよう街並みです。発明王・豊田佐吉の弟の豊田佐助の宮邸や豊田喜一郎邸と豊田利三郎邸という所謂トヨタ関連の方々住んでいらっしゃいました。

坪単価:110~150万円

となります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.管理組合の議事録は閲覧できますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/17

「マンションは管理を買え」と言いますが、購入検討にあたり私のような部外者が管理組合の議事録を見せてもらうことはできるのでしょうか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

サイコロキャラメルさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、ご購入前のマンションの管理組合の議事録は、見れる場合と見れない場合があります。

通常は、そのマンションを仲介している不動産屋経由で、管理会社を通じて議事録を入手できることがあります(以前私も経験したことがあります)

ただし、外部に開示していないマンションもあるでしょうし、ケースバイケースと言えます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

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石原(いしはら) 靖也(やすなり) 宅建士

覚王山不動産販売 株式会社

愛知県名古屋市千種区末盛通2-17-1GRIMM覚王山201

Q.おすすめの空室対策方法とは?

不動産投資 > アパートマンション経営

2022/12/16

熱海市にある築30年強のRC3階建アパートの家主です。満室経営を目標に空室が出てもすぐに埋まるようにするための空室対策としてどのような方法が有効でしょうか。イチ押しのアイディアやテクニックなどがあれば教えていただけますと嬉しいです。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

熱海っ子さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

まずは内装を今風のデザインにリフォームし、Wi-Fi接続を無料にし、また不動産業者向けのADを増やす等が考えられます。

1月のフリーレントをつけても良いかもしれません。

ただし、内装のリフォームは、それによって賃料で回収する期間などは慎重にご計算ください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.住宅に掛かる消費税について教えてください

法律と税金 > その他税金一般

2022/12/13

消費税についてです。
住宅の取引の際でも消費税が掛かると思うのですが、売主が個人の場合でも消費税は掛かるのでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

覚王山不動産販売の石原と申します。

売主が個人の場合は、物件価格には消費税はかかりません。

ただ、仲介手数料等の諸費用には消費税がかかります。

覚王山不動産販売 石原

Q.RC構造の強みは防音以外にありますか?

不動産購入 > 住環境・街評判

2022/12/13

RC構造の物件は強みは防音ですが
その他強みはありますでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

くろぱんださん

覚王山不動産販売の石原と申します。

RCの強みは防音の他に、耐震性も一般的には木造や鉄骨住宅より強く、また高気密のため、断熱性が高いです。
(特に角部屋より、上下左右に部屋のある部屋が隣の部屋自体が断熱材の役割を果たしてくれます)

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.第二種中高層住居専用地域では平屋は建てれますか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/09

用途地域の第二種中高層住居専用地域では平屋「1階の戸建」は建てれますか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

マグロさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

第二種中高層住居専用地域でも平屋は、その土地の建ぺい率容積率の範囲内で建築可能です。

実際に建てるときは、ハウスメーカー等を通じて役所の建築指導課で確認されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.不動産マンが行う物確とはどのような業務ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/12/06

物確業務の目的、流れや1案件にかかるおおよその時間について教えて頂きたく存じます。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ミスタさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

物確とは、物件確認の略で、レインズやアットホームなどに掲載されている物件を自分のお客様にご紹介するために、直近で商談が入ってないか確認する作業で、通常電話で行うことが多いです。

基本は売主側業者さんに電話数分で確認します。

既知の不動産担当者ですと、直接担当に直電したりもします。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.宅建の法定講習、ハトとウサギのどちらがおすすめですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/12/06

団体が違っても講習の内容的には同じですか??

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

カリストさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

私はハトの全宅なのですが、正直うさぎの方の講習内容はわかりません。

ただ、ハトの講習内容は定期的にあり、テキストなどしっかりしております。

ハトの方が加盟業社数が多く人脈が作りやすいので、私はハトを選びました。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.アットホーム(at home)とは?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/12/05

不動産会社にとってアットホームという会社はどのような存在ですか?アットホームの提供するサービスの良さや魅力はどのあたりにありますか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

エレナさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

アットホームは、不動産の物件情報を扱うポータルサイトで、SUUMOと2極の存在です。

他にもポータルサイトでLIFULL ホームズなどもありますが、お問合せはSUUMOとアットホームが圧倒的に多いです。

金額や場所や広さで絞り込めて、新規物件に関してはSUUMOよりアットホームの方が絞り込みやすいです。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.マンションの修繕積立基金の相場について

不動産管理 > 分譲マンション管理(維持・修繕)

2022/11/30

新築マンション購入時にかかる修繕積立基金の相場はどのようにして決まるのですか。同じマンション内でも分譲価格が違えばそれに比例する形で修繕積立基金も部屋ごとに異なる仕組みですか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ピノコさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

修繕積立金の相場はエリアや築年数によって個別具体的なところもありますが、同じマンション内であれば、通常は部屋の大きさに応じて修繕積立金の配分が変わります。

新築マンション時は、通常新築時は月々のランニングコストを安く見せるために比較的低額にして、長期修繕計画に基づき築年数に応じて上げていくマンションが多いです。

分譲価格で修繕積立金が変わるというより、戸数が多いマンションは修繕積立金は全体で割れる人数が多い分少ない傾向もありますが、タワーマンションの場合は、修繕費用が嵩む傾向で修繕積立金も高い傾向もあります。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.戸建ての賃貸経営ならではのメリットとは?

不動産投資 > その他不動産投資一般

2022/11/30

アパートや区分所有の賃貸経営と比較して戸建ての賃貸経営ならではのメリットはどの辺りにあると思われますか。ご意見をお聞かせください。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ビッ友戦士さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

戸建賃貸は、まず賃貸物件の中でも比較的数が少ないため、他のアパート物件よりプライベート感などで差別化しやすく、駐車場も2台停められる物件も多いです。

私の今までの事例ですと、通常ペットは多くても1匹しか飼えないアパートが多い中、戸建て賃貸は大家さんによっては複数ペットを飼ってもよいという物件ですと、ペットニーズの方のお客様に訴求力があり、かつ一度借りると退去リスクも少なめで、家賃が安定しがちです。

よろしくお願い申し上げます!

覚王山不動産販売 石原

Q.60平米台3LDKの「圧縮プラン」マンションの住み心地は?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/25

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20221118-00323617 
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200520-00177748

これら記事だと、高さや専有面積を圧縮したマンションは「圧縮プラン」と呼ばれ、都内だと60平米台の3LDKがそれに該当し最近は「コンパクト3LDK」とも言うそうですが、このような60平米台3LDKの「圧縮プラン」マンションの住み心地や利便性はどんな感じでしょうか。

70平米台と比べて10平米(約6畳分くらい?)程度違うとなると、どの部屋の広さを削るかにもよるとは思いますが、内覧同行する機会の多い不動産屋さん的にも体感的に分かるくらいに狭く感じますか??

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

サムライブルーさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、60平米台のマンションも古いのも新しいの含め何度も売買はしておりますが、家族構成と間取り配置にもよります。

3LDKでもふたり暮らしや、お子様1人でしたら、問題なく住まわれているご家族も多いですし、豊洲のタワマンで60平米台も買っていただいたこともございますが、間取りの配置がうまく良い意味で60平米台に見えない物件もございました。

なお、やはりお子様が2人3人と増えるご家族ですと、お子様が大きくなってくると、手狭になって住み替えされる方も多いです。

その場合は購入時よりも買主様もご年収がアップしていることも多く、立地が悪くなければ、良い値段でご売却でき住み替えがスムーズにいくことも多かったです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.建売住宅の地鎮祭について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/11/24

注文住宅だと工事開始前に神主さんを呼んで土地のお祓いやお浄めをするのは一般的ですが、建売住宅だとハウスメーカーさんがそのようなことを行っているケースは少ないと聞きます。

最近はハウスメーカーさんも建売住宅の購入者の方々もそのような点についてあまり気にしないのでしょうか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ななななさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、地鎮祭ですが、やはり20~30代の方は気にされる傾向は減ってきております。

10年ほど前は、建売住宅に関して「ここは地鎮祭されていますか?」という質問をいただいたこともありますが、最近はそういう質問も減ってきております。

なお、建売ではすでに地鎮祭ができないので、宅内に神主さんをお呼びしてお祓いをされる方もいらっしゃいました。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.買付証明書の効力について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/11/07

気に入った中古戸建てが販売されていたので、購入を検討しています。

先日住宅ローンの仮審査が通ったので、買付証明書を不動産会社に提出しました。

買付証明書があれば、別の人に買われることはなくなるのでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

中野四葉さん

初めまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

結論から言いますと、買付証明書には法的拘束力はなく、法律的には契約するまでは他の人に先に物件を取られる可能性はあります。

とは言え、一般的には買い付けを出すと、売主が契約までまってくれることも多いです。

ただし、値段交渉を入れていたり、ローンが通りにくそう、フラットでローン審査に時間がかかるなどの事情で売主が待ってくれないこともあります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.24時間ゴミ出し可マンションの良い点悪い点

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/11/06

24時間ゴミ出し可のマンション物件を購入するにあたり、知っておくべき良い点悪い点についてアドバイスください。よろしくお願い致します。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ちゃんゆうさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私も24時間ゴミ出し可マンションに住んでおり、基本的にはゴミをいつでも出せるので快適です。

ただ、私のマンションは可燃ゴミも一応出せるのですが、ゴミステーションからゴキブリが湧くという苦情で、可燃ゴミは結局指定日の朝に出してくださいという流れになってきております。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.アメリカの住宅ローン金利はなぜ急騰したのか?

不動産業界 > 業界ニュース

2022/11/05

アメリカではここ1年で金利が約2倍に急騰したそうですが、
https://liberaluni.com/usa_housing_loan 

背景にはどのような原因や事情があるのでしょうか。
今後日本でも1年で住宅ローンの金利が2倍上がるような現象が起こる可能性はありますか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

CURTAIN CALLさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

アメリカの金利が急騰したのは、そもそもコロナショックのときに経済対策のために、ジャブジャブ金融緩和した反動で、インフレが急激に進み、そのインフレ退治のためにFRBが政策金利を上げて、市場からマネーを吸収しようとしていることが原因です。

日本でも、住宅ローン金利は基本10年国債に連動するので(短期、固定で若干タイムラグはありますが)、仮に黒田総裁が来年の4月に退任し、後任の日銀総裁が金利を上げるスタンスに舵取りを変更した場合は、金利が上がる可能性も否定できません。
もちろん、今変動で借りている人にもしわ寄せがあるので、急激な変動は避けるかもしれませんが、歴史的にも世界的にも日本の低金利は異常なので。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.少額減価償却資産の特例について教えてください

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

2022/10/31

アパート経営の確定申告だと、どのような事由や内容であればこの特例を利用できそうですか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

絶好調さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

青色申告をして、取得価額が 30 万円未満の減価償却資産を導入した場合、合計額 300 万円を限度として、全額損金に算入することができます。

大家さんとして使用するパソコンなどを対象にしても良いかもしれませんが、税務署や税理士さんにご相談してみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.生産緑地問題とは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/30

生産緑地の意味と生産緑地問題について、ご解説お願いいたします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

もみじさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

生産緑地は、市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、公共施設等の敷地として適している500㎡以上の農地を都市計画に定め、建築行為等を許可制により規制し、都市農地の計画的な保全を図るものです。

市街化区域農地は宅地並み課税がされるのに対し、生産緑地は軽減措置(農地課税)や相続税・贈与税の納税猶予が受けられます。

生産緑地問題は、1992年に生産緑地法が改正されたときに指定を受けた生産緑地が、30年を経過する2022年に一斉に指定を解除されることで、市町村に対して時価で買い取ることを申し出ることができる土地が大量に出回り混乱するのではというものです。

ただし、特定生産緑地制度で生産緑地の10年延長して、地主としては制度の延長する人もいると考えられ、現状愛知県ではそこまで大量に市街化区域の農地が出回っている様子もなく、あくまで今のところは大きな問題の様子はございませんが、今後問題が顕在化していくる可能性もあります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.予算1億円で不動産のプロが購入したいマンションを教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/30

仮に宝くじに当たってマンション購入資金1億円を用意できたとして、不動産のプロが購入して住んでみたいと思うマンション物件があれば理由付きで教えてください。エリアや新築か中古かは問いません。よろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

スプートニクさん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私が余剰で1億があり買いたいと思うマンションですが、東京では1億では足りない物件も多いですが、

■駅近く→できれば駅直結
■新築もしくは、築浅(5年以内くらい)
■エリアは、東京、大阪、名古屋
■上層階(暑いので最上階は避けます)
■2沿線立地

などです。

築浅の方が、修繕積立金不足も避けられて、都会の駅直結マンションかつ上層階で立地良いと、大企業の重役さんやお医者様に借りてもらったり、転売もしやすいからです。

仮に、不動産価格が今後下落して、転売ができなかった場合、私が住みたいと思える部屋です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.根保証契約は怖い契約ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/26

根保証契約とはどのような契約なのでしょうか?使い方を間違えると怖い契約方法だそうですが、具体的に何が怖いのか分かりやすくご解説いただけますと嬉しいです。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

バルサミコさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

根保証契約とは、将来発生する不特定の債務(賃貸借、売買取引、貸金等)が継続する場合、当該債務から生じる全てを保証するこ契約です。

根保証は、保証の上限額(極度額)を定める必要があります。

書面によらない、平成17年4月1日以後の根保証契約は無効です。
(改正民法446条2項、3項)

根保証期間も3年間(最長5年)が限度です。

余程の事由がない限り、あまりおすすめできる契約ではないです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.賃貸でプロパンガスはやめた方がいいですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/25

ネット上ではこういったプロパンの賃貸はやめた方がいい系の記事をちらほら見かけます。不動産屋さん視点でもやはりおすすめはしない感じですか?

https://hitorinokurasi.com/archives/11937 
https://www.tainavi-switch.com/contents/43879/

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

リングイネさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、昨今のウクライナとロシアの問題もあり、天然ガス価格は、脱化石燃料の観点からも、右肩上がりです。
https://pps-net.org/statistics/gas

プロパンガス価格も、当然上がる傾向にあります。

賃貸では、大家さんアパートの給湯器を、プロパンガス会社さんが無料で大家さんに設置することで、逆にプロパンガス会社は、プロパンガス代金でアパートの借主から回収する傾向もあります。

大家さん的には給湯器の費用が原則かからず、都市ガスエリアでも、プロパンガスが多い理由の一つです。

一方で、プロパンガスのアパートを除外すると、借りられる物件も減ってしまうので、やはり立地や、家賃、お給料などから総合判断されるのが良いかもしれませんね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.内見時に防音レベルをチェックする方法はありますか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/25

入居してから隣人が夜うるさくて眠れないといったトラブルや後悔は避けたいので、内見時に部屋の防音レベルをある程度把握したいです。防音性の高い賃貸物件を見分けられる何か良い方法はありませんか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ジョコビッチさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

私も音に敏感で、昔住んでいたアパートの色々な部屋から、色々音が聞こえて、自分的には物件選定を失敗した過去がございます。

例えば、RC造の物件ですと、わりと防音性は高いですが、一方で賃料は上がりがちです。
とは言え、エリアや築年数次第ではRC造でご予算内の物件が見つかる可能性があるので、まずはRC造もご予算とご相談されながらご検討されるのと、

後は、内見時間を不動産屋さんにお願いして、夜や土日等で複数回で見に行かれて、その傾向から判断されるのが良いと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.オーバーローンの意味とリスクが知りたいです

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/23

住宅ローンにおけるオーバーローンの意味と、実際にオーバーローンに陥った場合にどんなリスクが発生するかについて知りたいです。ご解説よろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

まりりんさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

オーバーローンは、住宅購入の際に、物件の価格に加えて、諸費用等も融資にして住宅ローンを組むことです。

オーバーローンは、昨今の低金利と住宅ローン減税もあり、使われる方は多いです。

もちろん、借入額が、物件価格以上になるので、月々の支払いや、もし売却したくなったときに、残る残債が物件価格以上ですと、販売に苦戦するリスクもあります。

具体的には、ご年収や、自己資金、月々の返済等から、いくらローンを組まれるか慎重に総合判断されるのが良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.セルフ内見とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/22

普通の内見とセルフ内見とでは何が違うのでしょうか?セルフ内見はどういった人におすすめの内見方法ですか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

Lose Yourselfさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します

さて、セルフ内見とは、不動産会社の営業が同行せずにお客様だけで物件を見に行ける仕組みです。

ネットで内見予約を行い、鍵の施錠方法(スマートロック)などを教えてもらい、物件を見終わったら、不動産会社に連絡しますので、コロナ禍でも不動産屋と非対面で内見ができます。

セルフ内見は、非対面なので、コロナリスクも減り、不動産屋のしつこい営業も受けず、自分のペースで見にいけるのがメリットです。

一方、その場で細かい質問をし辛かったり、空室確認もし辛いのがデメリットと言えます。
現地までの交通費もご自身負担です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.賃貸のシャワーヘッドを勝手に交換しても大丈夫ですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/10/21

借りている物件のお風呂のシャワー水圧が弱いのでシャワーヘッドを交換したいのですが、勝手に交換しても大丈夫ですか?交換にあたり気をつけるべき点やオススメのシャワーヘッドが教えてください。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ひこうき雲さん

はじめまして。
覚王山不動産の石原と申します。

さて、賃貸のシャワーヘッドですが、契約内容にもよりますが、やはり一度大家さんもしくは管理会社に確認されることをおすすめいたします。

現状のシャワーヘッドの水圧が故障が原因で弱い場合、場合によっては大家さんがお金を出してくれる可能性もあるからです。

なお、シャワーヘッドですが、実は私も最近交換しまして、モンキーが必要になりましたが(ホームセンターで購入しました)シャワーヘッドは

https://www.mtgec.jp/shop/pages/event_refa_bubbles.aspx
こちらのものを買いました。

高額ですが、月々支払もできるようです。

ミストサウナがなかなかおすすめです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売株式会社 石原

Q.注文住宅会社の選び方で何かアドバイスをください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/20

注文住宅で家を建てたいと考えていますが土地探しも注文住宅会社選びもこれからです。土地探しよりも先に注文住宅会社選びを始めた方がいいですか?そのほか注文住宅会社の選び方で何かヒントやアドバイスをいただけましたらと思います。どうぞよろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

開花亭さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、土地から探す場合と建物を決めてから探す場合が考えれますが、数百件の土地仲介をさせていただいた経験則で申し上げますと、先にある程度建物メーカーを決めてから土地を探されることを、私としてはおすすめいたします。

建物メーカーをある程度決めておき、おおよそ造成がかからない土地の場合で例えば3LDK 建坪32坪前後の場合、建てたいメーカーだといくらかかるかを大凡把握した上で、

総予算-建物予算=土地予算

として金額を決めておくと、予算が青天井に上がりにくくなります。

先に土地に予算を充て過ぎてしまうと、予算オーバーで建物を我慢するという本末転倒な事態がおこりかねません。

流れとしては

①資金計画(FP・生命保険の加入の有無等)→総予算を決める   

②メーカーの選定     

③土地について打ち合わせ   
・土地のニーズの明確化、土地の相場の話

④土地案内     
※土地にかかる費用や注意点のアドバイスをさせていただきます。

⑤メーカーのプレゼンテーション     
※やりたいことができる土地ですか?プランはたたき台なので要望をたくさんぶつけてください。

⑥再資金計画     
※気になる土地で夢を形にした場合、いくらになるのか?※

⑦土地の買い付け     

⑧事前審査     
★実印★免許証(裏表の写し)★健康保険証(裏表の写し)★源泉徴収票★お借入の明細

⑨不動産会社による土地の調査(現地調査、法務局の調査、役所調査)     

⑩メーカーの再プレゼンテーション     

⑪再資金計画     
※CADに落とし込めば、メーカーが10円単位まで予算を算出致します。

⑫契約     
★実印 ★身分証明書(免許証)★印紙代金 ★手付金

⑬銀行本審査、確定測量

⑭引き渡し

⑮地盤調査はじめ、土地の地中内埋設物の確認など契約不適合責任の確認

⑯着工

という流れです。

注文住宅の選び方としては

まずは、
①ご予算
②工法→木造か鉄骨か。鉄骨ならユニット工法か、現場軸組か。
仮に例えばトヨタホームのユニット工法だと、クレーンで運ぶので、前面道路の幅員が4mほどは欲しく、メーカーによって、建てられる土地と建てられない土地もあります。
③それぞれのメーカーの完成物を、展示場や完成見学会で見てみる。工場見学。
④担当者との相性→実はちゃんと自分の理想の間取りを提案してくれるかなどとても大事になります。

以上、それぞれメーカーさんを最初回ってみるのも良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.「負動産」という言葉について教えてください

不動産業界 > 不動産用語

2022/10/19

「負動産」という言葉はネットスラングですか?いつ頃からどういう目的や内容で使われ始めた言葉なのでしょうか?

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ザックデラロッチャさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、負動産ですが、数年前からよく耳にする様になった言葉で、ネットスラングと言うより、マスコミが好んで使っている言葉の印象です。

所謂売れない様な不動産を、相続してしまった場合に使われます。

具体的には、修繕積立金も貯まってなく雨漏りを直す費用もなく、マンションの住人も減って空室が増え、老朽化したマンションや(実際、私が経験したことがあるマンションです)

地方の相続人には使いにくい農地や、

高低差が激しくて建築物を建造する際の造成工事費用が物件価格を上回ってしまうような物件です。

相続人は、亡くなられた被相続人のうち、所謂負動産のみ相続放棄できないため、相続で売れない負動産を手に入れてしまうことがよくあります。

老朽化マンションなどは特に今後ますます負動産になると想定されます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.1億円のマンション購入に必要な世帯年収はどのくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/18

仮に35年フルローンで購入するとした場合で、ご回答いただければと存じます。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

ベンジャミンボーナスさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

あくまで、属性や資産背景、ご年齢にもより変わりますが、おおよそ年収1000万円前後以上が必要となります。

ただし、諸費用分(約8~10%前後=仲介手数料、登記費用、銀行諸費用、火災保険、不動産取得税、印紙など)は、自己資金で用意された方が賢明です。

仮にフルローンを組まれる場合も、1億借り入れで金利を昨今の世界的金利上昇を鑑み、厳し目に1%で計算すると

月に約28万円+管理修繕費に固定資産税(年単位)のランニングコストが発生するので、年収1000万円で仮に属性良くローンが通ったとしても、家族がいる場合生活はとても苦しくなると予想されます。

通常、億ションは自己資金も数千万円以上あり、かつ年収2,000万円以上の方が望ましいと言えます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.マンションの給排水管の確認方法を教えてください

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/18

今度築38年の中古マンションを内見します。購入後のリフォームを考えるので旧排水管の構造を確認しておきたいです。

内見時に給排水管が「床スラブ上配管」か「床スラブ貫通配管」のどちらの構造かを確認する方法はありますか。

あと、「床スラブ貫通配管」だと判明した場合にはリフォーム前提だと購入は見送った方が良いですか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

水の戯れさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて「床スラブ貫通配管」の場合、文字通り構造躯体コンクリートを貫く配管構造なので、水回りの移動は基本できず、配管のメンテも下の部屋に迷惑がかかる可能性があり、かつ、築年数古いとそれこそ、配管メンテが必要な可能性も高いので、あまりおすすめとは言えません。

基本的には管理会社が管理しているマンションであれば、管理会社に確認するのが1番良いかと存じます。
配管図面などがあれば、リフォーム業者等に確認してもらうのも一つです。

ただ、築年数が古いマンションですと、自主管理も多く、図面などが残っていない可能性もあり、まずはご購入前に管理会社かリフォーム業者に確認するのが賢明かと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.借地権の準共有とはどのような状態ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/18

借地権の準共有とはどのような状態かについて並びに借地権の準共有が発生する主な要因について、具体例を交えてご教授いただけましたら幸いです。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

サード岡崎さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、まず、準共有は、所有権以外の権利(所謂借地権など)を複数人でもっている状態のことです。

準共有持分は登記によって第三者にも認められます。

発生する場合としては、親御さんが亡くられたときに、家は所有権があっても、土地が借地の場合に、その借地を複数名の相続人が相続した場合です。

相続によって細分化した準共有借地権が、次の相続でさらに細分化され、権利関係が複雑となりトラブルが起こりやすくなりますので、解消できるなら早めの解消が望ましいと言えます。

なお、分譲マンションに設定される敷地利用権(各マンション所有者がもつ所有権や借地権の持分)という権利もあり、専有部分と一緒に登記されると敷地権と呼ばれます。
マンションの専有部分と敷地利用権は切り離して売却できず、セットでついてまわるイメージです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.名古屋のお金持ちが好む豪邸エリアはどこですか?

不動産購入 > 住環境・街評判

2022/10/17

こんにちは。名古屋のお金持ちが好んで住む豪邸エリアの名称やその街の特徴や平均坪単価について教えてください。よろしくお願いします。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

platinumさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、名古屋は私の済むエリアでもあり、具体的には

■覚王山(私の事務所のある場所でございます笑)本山エリア

街の特徴:覚王山には、日泰寺という、タイの王様からお釈迦さまの骨を昔送られて保管してある日本で唯一無宗派のお寺を中心に、お寺や閑静な住宅街が広がるエリアです。
毎月21日には、弘法大師さんのお祭りがあり、賑わいます。
名古屋駅へも地下鉄で15分で1本でいけて、最近は「覚王山フルーツ大福弁財天」
を含めお洒落なお店が増えて、SUUMOの名古屋で住みたいランキン1位です。
最近では、LEXUS覚王山店もできて、高級住宅街の色合いをより一層強めております。

本山は地下鉄が東山線と名城線の2沿線立地で、覚王山の隣の駅で、大企業の社長の住宅もあり、人気が上がってきております。

坪単価:120~200万円

■八事周辺エリア+瑞穂区の地下鉄でいう、名城線の「総合リハビリセンター」駅「瑞穂運動場東」駅周辺
街の特徴:閑静な住宅街が広がっており、街並みもきれいで、陽明小学校という名古屋でセレブのお子様が行く小学校区が有名です。住人はお医者様や実業家が多いです。

坪単価:120~200万円

■東区白壁町
街の特徴:栄という名古屋の中心地がある東区の中でも、閑静な住宅街で高級感ただよう街並みです。発明王・豊田佐吉の弟の豊田佐助の宮邸や豊田喜一郎邸と豊田利三郎邸という所謂トヨタ関連の方々住んでいらっしゃいました。

坪単価:110~150万円

となります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

Q.管理組合の議事録は閲覧できますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/10/17

「マンションは管理を買え」と言いますが、購入検討にあたり私のような部外者が管理組合の議事録を見せてもらうことはできるのでしょうか。

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宅建士

石原 靖也

ベストアンサー

サイコロキャラメルさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、ご購入前のマンションの管理組合の議事録は、見れる場合と見れない場合があります。

通常は、そのマンションを仲介している不動産屋経由で、管理会社を通じて議事録を入手できることがあります(以前私も経験したことがあります)

ただし、外部に開示していないマンションもあるでしょうし、ケースバイケースと言えます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売 石原

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