サウザンドハンズ株式会社の寺田と申します。

不動産広告の最寄り駅について解説します。

不動産広告には一定の規制がありますが、交通利便の記載については、「最寄り」の駅や停留所の名称、そこに至るまでの徒歩分数などを表示するように規定されています。
「最寄り」ですから、言葉の意味合いとしては、「最も近い」という解釈になるかと思いますが、実際の広告においては、必ずしも最も距離が近い駅以外が表示されているケース、または、最寄り駅と併せてその他の駅が表示されているケースもあります。

その理由は、買い手や借り手に魅力的に感じてもらいやすくするためであったり、逆にお客様側から求められているニーズに対応するためであったりします。
多少距離が離れていても人気がある路線の駅や、複数路線が利用できる駅、同じ路線でも快速や急行などの優等列車が停車する駅について表示した方がそうでない駅が最寄りと表示するよりも魅力的な物件に感じられやすいですし、探している方も、そういった駅までの距離の方をより重要な情報と捉えて物件を探していることもあるということです。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズ株式会社の寺田と申します。

不動産売却で印鑑証明が何通必要になるのか解説します。

どのような取引でも、必ず１通は必要となります。

その１通は、所有権を買主名義に移転する際の、登記手続きに使用します。
法務局に登記申請手続きをおこなう際の添付書類です。
本当に、所有者本人が譲渡しようとしているのか、登記申請書に捺印された実印の印影との確認に使われるのです。

それ以外に必要とされるケースは様々あり、例えば下記のようなケースがあります。

■売却活動開始時に、不動産会社から印鑑証明の提示または写しの提出を求められるケース
不動産会社が、売却を依頼された方が本当に物件所有者本人なのか、確認するために使用します。
印鑑証明を売却開始時のタイミングで求める会社はあまり多くはないです。

■売買契約を委任状で第三者に委任して手続きをおこなうケース
委任状には実印を捺印し、委任状に印鑑証明を添付し、委任者に渡すことが一般的です。
不動産会社は、その委任状と印鑑証明の写しを取得し、委任者が正式に委任を受けて手続きを取っている証とします。

■住宅ローン等の完済時に、金融機関から印鑑証明の提示または原本の提出を求められるケース
住宅ローン完済時には、抵当権抹消登記手続きが必要となり、その書類を金融機関が売主またはその代理人に渡す際、売主の本人確認資料として提出を求める場合があります。

■売却時に土地の境界確定が必要なケース
土地の境界確定手続きの中でも、行政が所有する道路等との境界を確定させる手続きには、印鑑証明の提出が必要なケースがあります。
売主（土地所有者）の本人確認資料として利用されます。

なお、所有権移転登記の添付書類として必要な印鑑証明は、所有権移転登記申請日から3か月以内に取得されたものを添付する必要があります。
上記のような、所有権移転登記前に取得した印鑑証明は、原本還付が可能であれば、その取得日から3か月以内に所有権移転登記申請をおこなえるスケジュールでのときに、そのまま流用できる場合があります。
3か月を超えてしまうと、再度取得する必要があります。
住宅ローン完済時に金融機関から求められる印鑑証明については、例えば原本の提示だけで良い条件であれば、所有権移転登記用に用意した印鑑証明を流用できることもあります。

上記以外にも、例えば、相続が発生していて相続登記前の不動産を売却するときには、まず相続登記用に印鑑証明が必要になります。
このように、売却する不動産の状態、依頼する不動産会社、契約手続きの仕方など、あらゆる条件によって、必要な印鑑証明の通数は変わってきます。

具体的な売却の場面では、売却を依頼する不動産会社の担当者に確認するようにしてください。
少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田と申します。

体調は大丈夫でしょうか。お大事になさってください。

ご相談にお答えいたします。

ご状況と今後の想定を聞く限り、5,500万円のローンを借りることは無謀ではないと思います。
世帯年収の6倍程度で、当初数年間は親御様からの援助を受けることも考慮すれば、想定通りであれば問題なく暮らしていけるでしょう。
ハウスメーカーの方も紹介されたFPさんが問題ないというのも間違ってはいません。

では、全く問題がないかというと、そこまでは言い切れないポイントがあります。
ずばり想定外のことが起きた場合です。

ご自身でも理解されていると思いますが、お二人のうちお一人でも収入が無くなってしまうと、途端に支払いは難しくなり、生活が厳しくなります。無くならないまでも、お一人の収入が半減するようなケースも厳しくなるでしょう。
また、収入が減らなくても、想定外の支出が増えるとそれも支払いが厳しくなる理由となります。
それを避ける手立てをできる限り立てておくことが望ましいです。
考えられるリスクは下記のようなものがあります。
対策についても簡単に記載します。

①健康リスク
万が一、お二人のうち一人でも亡くなってしまうとどうなるのでしょうか。
住宅ローンには団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が０になる生命保険です。
そのため、収入は減りますが、借入も減るという関係なので、これは何とかなる場合もあります。
ただし、夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
借りる額のバランスには気を付けるようにしましょう。
なお、銀行によっては、連帯債務型の住宅ローンを借りることができます。
その場合、片方が亡くなってしまった際でも全てのローンが０になるプランが用意されていることがあります。

よりリスクがあるのは、病気やケガです。
収入が無くなる、減るというのは、病気・ケガで働けなくなるケースもあります。
通常の団体信用生命保険は、病気になったりケガをしてしまったりしても、ローン自体は変わりません。
ただし最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となるような団体信用生命保険にプラスの特約付きのローンも増えてきています。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

ただ、このケガや病気などで全く働けなくなってしまう、もしくは収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約ではまだまだ補いにくいポイントでもあり、銀行の選択肢が限られてしまいますので、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法もあります。

病気やケガは、完全にコントロールできることではないですが、できる限り健康に気を遣った生活を心がけていきたいとことですね。

②離婚リスク
考えたくないことだとは思いますが、頭の片隅には入れておく必要があります。
そして、これだけは夫婦の努力で何とかなるリスクですので、家を購入するからには夫婦円満でいることを、強く意識してください。

③子育てコストリスク
子供１人あたりにかかる教育費用などはある程度目安もありますので、事前に計画を立てておけばリスクにはなりません。
ただし、例えばお子様はお一人の予定のつもりが、お二人、三人と増えていくと、その分コスト面はかかっていくことになりますので、注意が必要です。

④金利上昇リスク
現在の金融情勢は、変動金利で借りるならば、多少の金利上昇は想定しておいた方が良い状況です。
借りる際に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策は検討すべきかと思います。
住宅ローン借り入れ後は、しばらくは貯蓄の余裕もあると思いますので、しっかりと貯蓄をしてください。
そして、変動金利が実際に上昇し、毎月の支払いに影響があるレベルだと感じたら、毎月の返済額を減らすための繰上返済をおこなってください。
期間を短縮する繰上返済もありますが、それでは支払い額が変わらないので、返済額を減らす繰上返済です。


万が一、上記のようなリスクに晒され、支払いを続けることが難しいとなってしまうと、購入した住宅を手放さなくてはならなくなる可能性があります。

購入される住宅が、新築なのか中古なのか、どこのエリアなのかわからないので、一概には言えませんが、ハウスメーカー、長期優良住宅というキーワードがありますので、おそらく新築の注文住宅でしょうか。

戸建て住宅、特に新築住宅は、購入後、あまり期間が経たないうちに売却する場合、残っている住宅ローンよりも売れる価格の方が低くなってしまうケースが割と多いです。
これは、正直、エリアによっては避けられないことですが、だからといって、イコール家を買うのは止めましょうということではありません。

実際に家を買う人々の中で、上記のリスクが現実に起きる割合は、起きない割合より圧倒的に低いですし、そもそも全くリスクがないことはあり得ません。
賃貸住宅暮らしを続けることにもリスクがあります。

そして、上記で述べたような想定外のリスクが起きないよう、または起きたとしても何とか対処できるように、対策できることはおこなった上で新生活をスタートさせられれば、限りなくリスクは低くなっていると思います。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田と申します。

ご質問にお答えいたします。
なお、家賃保証業界の人間ではないため、私が知りうる範囲の事実を踏まえて可能性のお話となります。

まず株式会社Casaについて、世間一般で独立系保証会社と言われることもありますが、現在は、扱う個人信用情報を全て自社情報だけで完結させているわけではない点に注意しなければなりません。

現在、株式会社Casaが加盟している信用情報機関は、株式会社日本信用情報機構です。
火星人さんが当初住宅を借りて保証サービスを受けた時期に、もし株式会社Casaが株式会社日本信用情報機構に加盟していなかったとすると話は変わりますが、加盟していた場合、株式会社日本信用情報機構に、火星人さんが賃貸住宅退去時の原状回復費用等の一部を支払わなかったという記録が登録されている可能性があります。

続いて、株式会社日本信用情報機構が提携している信用情報機関が２つあります。
・全国銀行個人信用情報センター
・株式会社シー・アイ・シー

株式会社日本信用情報機構以外に、上記の２つの信用情報機関にて、火星人さんが賃貸住宅退去時の原状回復費用等の一部を支払わなかったという記録が閲覧できるようになっている可能性があります。

つまり、現状のまま、新たに住宅を借りるために、保証会社の保証を受けようとすると、上記の３つのいずれかを確認する保証会社であれば、審査に悪影響を受ける可能性があります。

では実際の審査にどこまで影響するかどうかは、保証会社次第のため、信用情報機関を利用している保証会社でも、世間一般で審査が通りやすいと言われている保証会社で審査通過するケースもあり得ると思います。

いずれにしても、日本で長期間生活していこうと考えていらっしゃるなら、住宅を借りる以外にもクレジットカードを作成したり携帯電話を購入したり等の場面でも影響が出る可能性がありますので、できるだけ早めに「株式会社日本信用情報機構」に信用情報開示を請求されることをお勧めいたします。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

電子契約の際に、印紙税が発生しない理由についてご説明いたします。

印紙税法では、不動産売買契約等の20種類の事項について、それを証明するために作成された文書で、かつ非課税文書に該当しない場合には、印紙税がかかると規定されています。

そして国税庁の見解によると、現物の書面の作成や交付をおこなわずにメール送信等のみで完結する電子契約は、印紙税法の課税文書が作成されたとはみなされず、よって課税原因も発生していないので、印紙税がかからないとのことです。

実際に、電子契約が利用されるケースはどんどん増えてきています。
一方で、電子契約には最低限のインフラ整備も必要となり、現状、不動産取引において電子契約による取引が可能かどうかは、取引に関わる不動産会社次第となっています。
電子契約に対応しているかどうかが気になる場合は、あらかじめ不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

現況有姿売買と現状有姿売買についてお答えいたします。

まず、異なる部分は、現況と現状の部分です。
日本語的には、現在の様子を表す似たような言葉で、もちろんニュアンスや細かい違いはあるわけですが、不動産取引において使われる場合は、どちらも同じような意味で使われていると考えて差し支えないでしょう。

契約を取り交わす時点での物件の実際の様子で売買をしますよ、引渡しまでにリフォームをするなど何か手を加えたりはしませんよ、という意味で使われます。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの機械式駐車場を利用していない住民が修繕費を負担するのかどうかについてご説明いたします。

まず、機械式駐車場は、そのマンションの共用部分に指定されていることが一般的です。
共用部分の修繕は、原則、管理組合でおこないます。
よって賃貸で借りている住民の方は、組合員ではありませんので、原則、修繕費を負担することはありません。

次に、組合員である、所有して住んでいる住民の方は、機械式駐車場の利用有無にかかわらず、もれなく修繕費を負担することになるケースがほとんどです。
共用部分は、物件所有者の方が毎月支払うことで積み立てられている修繕積立金を使って修繕されます。
毎月の修繕積立金額は、駐車場の利用有無とは関係なく、所有している建物面積の割合によって定められているマンションがほとんどのため、実際に機械式駐車場を使用していない住民の方も、修繕費を負担している形になるということです。

ただし、例外もあります。
例えば、機械式駐車場利用者のみ、駐車場利用料と別に、駐車場修繕積立金を徴収し、将来の修繕に備えているようなケースもあります。
この場合で、物件所有者全員が積み立てる通常の修繕積立金は、機械式駐車場の修繕には全く充当しない前提となっていれば、機械式駐車場を利用している物件所有者だけが、修繕費を負担している形となります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

宅建士として自宅開業し、個人で仕事ができるかどうかについてご説明します。
なお、仕事とは、宅地建物取引業である前提でご説明します。

宅建士（宅地建物取引士）の資格保有は、宅建免許（宅地建物取引業免許）取得の重要な要素の一つです。
宅建免許取得自体は、個人事業でも可能です。
個人事業主として、個人一人で仕事をしたいという場合は、最低限の条件を満たしているということになります。

その上で、自宅開業の場合は、宅建免許業者の事務所要件に注意しなければなりません。
住居部分と事務所部分が完全に独立した造りであると認められなければ免許取得ができませんので、場合によっては、改築が必要になるケースもあります。

なお宅建免許取得には、上記以外にも様々な要件がありますので、開業予定の都道府県ごとに、要件をよく確認するようにしましょう。

ちなみに、開業といっても、自分自身で免許を取得する形ではなく、宅建免許業者と業務委託契約を結び、仕事をする形態も、ある意味開業と言えるかもしれません。
なお宅建業法の観点からは少しグレーではあります。
また、そもそも宅建士の資格も別になくても大丈夫です。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

セットバックした土地に関してご説明します。
※建築基準法第42条第2項に定める道路（42条2項道路）に接していて、敷地の一部をセットバック（道路後退）しなければならない場合の説明です。

セットバックした土地の所有権は、何も手続きをしなければ、そのまま元の土地所有者のものです。
接する道路が、公道の42条2項道路であった場合は、一定基準を満たすことで行政にセットバック部分を寄付できるケースがあります。
要件は行政によって多少異なりますが、基本的には、既存の土地からセットバック部分を分筆し、抵当権等の権利は抹消する必要があります。
その他、セットバック上の構造物は全て撤去する必要があったり、セットバック部分を舗装する必要があったりと要件が決まっています。

セットバック部分は、駐車場としての利用はできません。
セットバック部分の所有者が誰であるかにかかわらず、「道路」とみなされますので、「自動車の保管場所の確保等に関する法律」の規定により、セットバック部分の駐車場利用は法律違反となります。

固定資産税については、別途申請することでセットバック部分を非課税にすることが可能です。
基本的には、第三者が制限なく自由に通行できるようになっていることなどが要件となります。
寄付の場合と違って、土地の分筆まではおこなわなくても大丈夫です。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

道路内民地についてご説明いたします。

基本的には、公道として管理・使用されている道路の中に含まれる、個人や民間企業などの所有地のことを指します。
道路の一部が道路内民地となっていることが多いですが、その道路が丸々全て道路内民地であるケースもあります。

日常生活で通行したり、道路内に埋設されているインフラ設備を利用したりする分には、通常の公道と特に変わることはありません。
所有する土地が接する道路が道路内民地であった場合、道路との境界確定の相手は、土地管理者ではなく、土地所有者となります。

道路内民地の存在自体は、不動産業界内で良く知られているでしょう。
なお、個人的には、同じ意味の「道路敷地民有地」という言葉の方を普段使用しています。略して「敷民」や「敷民道路」と言います。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。
部屋探しの開始時期についてお答えします。

何度か引越しを経験されていて、次の希望条件がほぼ固まっている場合は、最もスムーズに手続きが進むケースで、入居希望日の一ヶ月前くらいから探し始めると、ちょうど良いかと思います。
目安として、内見期間に1～2週間、申込～審査～契約の一連の手続きに約1週間かかるイメージです。
その他、初めての家探しでどのように部屋探しをすれば良いかまだかわっていない場合や、ご自身の条件ではあまり物件候補が少なそうな場合、エリアが絞り切れていないような場合などは、申込に至るまで少し時間がかかる可能性がありますので、一か月半前や二か月前など、もう少し早めに探し始めた方が良いでしょう。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴についてお答えいたします。

まず経費が多くかかり過ぎる物件ですね。それは、現に見えている経費以外に、将来かかるであろう経費を含めてです。建物自体の修繕コストや、エレベータ有物件であればその更新費用など、後々で結局高利回りではなかった、なんてケースも発生しうるものです。

その他、その瞬間は高利回りでも、空室率が高い要素を持つ物件であったり、売却が難しそうな物件ですね。いずれも、その瞬間は良く見えても、その後それが続く見込みが薄ければ投資すべきではないでしょう。
「売却のタイミングだけ、良く見えるように裏工作されている」なんて物件もたまにありますので、注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ワンルームマンション投資の生命保険効果についてお答えします。

新築ワンルームマンションに限らず、投資用に利用されるローンにおいて、ローンに付帯する生命保険は、一般的な生命保険よりも、支払う金額に対する保険金額の条件が良くなることが多いでしょう。
通常の住宅ローンにおいても、付帯する生命保険は、非常に有利な保険商品です。

ただ、新築ワンルームマンション投資は、メリットもあればデメリットもあります。
生命保険の代わりとして利用すべきかどうかは、その他の要素についても、よく理解し考える必要があります。
その物件の営業は、メリットばかりを強調することがほとんどですので、保険以外の話の部分まで全て鵜呑みにはしないように気を付けましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

総戸数が多い大規模マンションのメリットをご説明いたします。

まず、建物自体が大きいことや敷地が広いことにより、そのマンションが立派なものになることが多いです。もしくは立派に見えやすくなります。また、外部からの視認性が高くなります。視認性が高くなると、そのエリアに住む住民はもとより、他エリアからやってくる人々に対する認知度が高まります。これらのポイントは、マンションの資産性に繋がります。小規模であまり目立たないマンションと比べて、物件の価値が下がりにくいということです。

大規模マンションは、規模のメリットを享受することができます。例えば、維持管理コストは小規模マンションと比べれば、総額は増えますが、戸当たりの負担が小さくなることが多いです。
また、大規模マンションは、豊富な共用施設がウリになっていることが多いですが、これも、維持費のかかる共用施設であっても、規模が大きいことで戸当たりの負担を抑えられるから実現できているのです。
結果的に、これらの要素も、前述した資産性の維持に貢献していると言えるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

建物が違法建築かどうかの確認方法について、お答えいたします。

ご質問にある、検査済証が交付されている建物が、100％違法建築でないかどうかですが、検査済証が発行されて以降、特に増改築工事や建物使用の用途変更などが行われていなければ、ほぼ違法建築ではないと言えるでしょう。
一方で、前述の内容に変更が加えられていた場合は、違法建築状態になっている可能性を否定できません。

検査済証は、あくまでもその建物を検査した当時の評価となりますので、現在に至るまで継続して遵法の建物である証明とはならない点に注意が必要です。

その他、違法建築かどうかの見極め方ですが、これは中々簡単には判断が難しいものです。
実際の建物を確認して、建築基準法のあらゆる制限に対して、明らかに逸脱しているとわかる場合は、違法建築の可能性が高いですが、様々な特例制度を利用して合法的に認められている場合もあります。
逆に、ぱっと見たところ、違法建築でなさそうに見えても、わかりにくい部分で違法箇所があることもありますので、確定的に確認をしたい場合は、建物検査機関や建築士に依頼して、その建物の遵法性を評価してもらう必要があります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

第三種高度地区についてご説明いたします。

簡単にいうと、建築物の高さの制限です。
その地域において、建てようとしている建物の北側に位置する敷地に対して、一定の日照、通風、採光等を確保するために定められます。

建築物を建てたい敷地があるとします。
その敷地の北方向に向かうにつれて、建てられる高さがどんどん低くなるイメージです。
敷地を横から見ると、南方向が高く北方向が低い斜めの線が引かれることから、建築物の斜線制限の一つに数えられます。

第一種から第三種まであり、第一種が最も制限がきつい高度地区となります。

図があるとより分かりやすいので、参考までにご質問のあったマンション所在地である東京都品川区のＨＰ内で、高度地区について説明されているページリンク（ＰＤＦ）を掲載します。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/3-6[1].PDF

※なお、行政区域が異なっても、制限の条件は同じです。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

未公開物件についてお答えいたします。

不動産屋がなぜ「未公開物件」と未公開を強調するかですが、ＳＳＳさんがご指摘のとおり、お客様に対して、お宝物件のように感じさせることができるから、という点は大きな理由の一つです。
ただ、未公開物件となる理由は様々で、依頼主から大々的に宣伝しないでくれと頼まれているケースの他に、まだ正式に貸したり売ったりすることが確定していない物件を、事前に紹介しているようなケースもあります。

また、条件が良いから未公開となるわけでもありませんので、未公開だと言われても、物件そのものをしっかりと見極めて取引に臨みたいものですね。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ペット禁止の分譲マンションが、ペットを禁止にしている理由についてご説明いたします。

ここでは、ペットとは犬や猫のことを指すものとしてご説明いたします。

ペットの飼育が禁止となっているマンションは、大抵、新築分譲時にペットの飼育が禁止という規約（ルール）で販売されており、それを引き継いでいます。

いまから40～50年前、分譲マンションがこの世に登場した当初は、現在と異なり、ペットを飼育するという文化はまだまだ一般的ではありませんでした。
マンションなどの共同住宅は、他の居住者とのトラブル防止のため、基本的にペットの飼育が禁止されていました。
ペットを飼育しない方の方が圧倒的多数であったからです。

しかし、1980年代後半以降、ペット飼育のブームが沸き起こり、ペットを自宅で飼育する需要が増加しました。
そして、分譲マンションというのは、収入や資産に余裕のある方が購入するもので、ペットを飼育したいと考える方の層と合致します。

トラブル防止のためにペットの飼育は禁止として販売されてきた分譲マンションも、需要に合わせて、ペットを飼育できることを特徴として販売されるように移り変わってきました。

この結果、築年数が浅いマンションは大抵ペット飼育可能であり、築年数が経過しているマンション程、ペット飼育が禁止となっているケースが多いという現象が起きています。

それでは、元々ペット禁止だったマンションでも、飼育できるように規約を変更すれば良いと考える方もいるかもしれません。
実際そのように変更されるマンションもありますが、それが難しい場合も多いのです。

なぜなら、現在、ペット飼育が禁止されているマンションに居住中の方は、その時点でペットを飼っていないのはもちろん、今後もペットの飼育を予定していない方が圧倒的多数である場合がほとんどです。
その中で、ペットを飼育できるように規約を変更したいと提案しても、トラブルの原因となることも多いペット飼育は認めたくない、と考える方の割合が多数となるのは必然ではないでしょうか。
元々、犬や猫などが苦手でペット飼育禁止のマンションを購入されている方も少なからずいらっしゃるので、簡単なことではないのです。

最後に、分譲賃貸マンションの場合についてご説明します。
その分譲マンション自体はペット飼育可能となっていても、部屋のオーナーが賃貸に出す場合、契約条件としてペット飼育禁止となっている場合があります。
これは、室内でペットを飼育すると、飼育しない場合と比べて、部屋の床や壁などが傷みやすいことや、部屋にニオイが染み込むと取れにくいことをオーナーが懸念し、オーナー判断で規定している条件となります。
「マンション内で他の住民が飼っているから自分も飼っても問題ない」とはなりませんので注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

車のローンによるローン借入額への影響について、住宅ローンを前提としてお答えいたします。

結論から言うと、住宅ローン借入後も、引き続き車のローンも借り続けたい場合は、原則、借入上限額が減少します。
住宅ローン借入時までに、車のローンを完済する場合は、借入上限額に影響はありません。

もし、金融機関に申告しなかった場合についてご説明します。
金融機関は、住宅ローンの事前の融資審査の段階で、信用情報機関というところに、審査申込者の過去および現在の借入等の状況について照会をかけます。
車のローンを融資した金融機関が、バンビーノさんの借入情報を信用情報機関に登録している場合、バンビーノさんからの申告が無くても、照会をかけた時点で金融機関側はバンビーノさんの借入を把握することができます。

よって、住宅ローンの融資申込をした金融機関に、車のローンのことを黙ったままでローンを借りられること自体が基本的にあり得ません。
また、結局、金融機関側に把握されることになりますので、「申告しない」という行為が審査結果に悪影響を与えるリスクがあります。

なお金融機関側に把握をされない例外ケースがあるとすれば、住宅ローンを申し込んだ金融機関が照会をかける信用情報機関に、車のローンを融資した金融機関が情報を登録していなかった場合です。
信用情報機関は３つあり、金融機関は、借入情報を３つともに登録するわけではなく、また新規審査時に必ず３つともに照会をかけているわけではないためです。

車のローンを借りている金融機関が情報を登録している信用情報機関に、住宅ローン審査時に照会をかけない金融機関が存在すれば、仕組みとしては車のローンを黙ったままでローンを借りられる可能性があるかもしれません。

少し長くなりましたが、前述のような状況等で、もし仮に金融機関に車のローンについて無申告の状態で、借入が実行されたとします。
その上で、後日、車のローンが金融機関側に発覚した場合どうなるでしょうか。
金銭消費貸借契約の約款次第ですが、大抵は、契約にあたり虚偽の申告をしていたと判断された際は、金融機関は借入者に「借入額全額を直ちに一括完済するよう求められる」というような約款となっている場合が多いようです。

以上のことから、住宅ローンの審査時に、車のローンに限らず何か他の借入がある際は、しっかりと申告していただくのが賢明かと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

重要事項の説明代行に違法性についてご説明いたします。

確かに、宅建業法を隅から隅まで読んでも、宅建業者がおこなう業務（重要事項説明）を、「自社に所属する宅地建物取引士がおこなわなければならない」だとか「自社に所属しない宅地建物取引士がおこなってはならない」などの、違反であることを表す直接的な表現はありません。

私自身も、これは解釈次第で、その会社に所属しない宅地建物取引士が説明代行しても、問題ないのではないかと感じて、以前に一度、東京都都市整備局の管轄部署（免許権者）に確認をしたことがあります。

その結果は、法律の趣旨として説明代行は認められていないというものでした。
重要事項説明をおこなう宅地建物取引士は、その宅建業者に所属していることが前提であるということです。
宅建業法に違反している場合に、監督処分を下せる免許権者がこのような解釈をしていますので、重要事項説明の説明代行は、違法行為とみなされる可能性が高いでしょう。
なお、問合せ時に根拠として説明されたのは宅建業法第48条です。
重要事項説明を含め、業務をおこなう従業員は、従業者証明書を携帯し、さらに業者の従業者名簿に記載されていなければなりません。
フリーの宅地建物取引士では、通常それらの条件を満たすことができないため、宅建業法違反となる理屈です。

ここで一つ、疑問が生じるかもしれません。
仮に、そのフリーの宅地建物取引士と、業務委託契約を別途結んだ上で、説明させた場合はどうなるのでしょうか。
ここからは、私の考えになりますが、宅建業法48条はクリアできそうな気はします。自社の従業員ではなく、外部への業務委託だという理屈です。
ただ、重要事項説明は、宅地建物取引業の根幹の業務と言えますので、これをフリーの宅地建物取引士（宅建業者ではない）がおこなうことは、無免許営業とみなされるリスクがあると思います。無免許営業は宅建業法第12条違反です。
業務委託する宅建業者側も、免許貸しとみなされるリスクがあります。免許貸しは宅建業法第13条違反です。
よって、結局のところ、フリーの宅地建物取引士がリスクなく、説明代行するのは難しいと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸物件の複数同時申込についてお答えします。

正直に事情を話して、それでも受け付けてもらえる場合は問題ありません。
ただ、実際のところ、他に申込があれば、そちらを優先されることになると思います。
「物件を管理する不動産会社には同時申込の事実を伝えずに」という形の同時申込について。これは、不可能ではありませんが、注意点があります。

・物件は異なっていても、同じ不動産会社の管理物件の場合、同時申込ができません。
※または、同時申込が判明することでどちらも審査否決などの不利益を被る可能性があります。

・申込後や審査承認後のキャンセルにキャンセル料のかかる物件があるので、そのような物件を同時申込して、最終的に契約しない物件をキャンセルすると、金銭的なデメリットが発生します。

・不動産会社一社に依頼して物件を案内してもらっている場合で、その会社と、物件を管理する不動産会社が別の物件に申し込むケース。その２社の不動産会社間の関係が悪化することがあるため、仲介会社によっては同時申込を受け付けてくれない場合があります。
※逆に同時申込を推奨する会社もあります。

最後に、抑えの物件を確保しておきたいというお気持ちはわかりますが、管理会社側や物件オーナー側の立場では、審査や契約準備にかける時間や手間が無駄になってしまいますので、控えて欲しい行為となります。

以上を踏まえてご判断いただければと思います。
少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの一階住戸売却の際の売り（アピールポイント）についてお答えいたします。

1階住戸売却の際は、1階住戸にしかないポイントをアピールすることがやはり王道となるかと思われます。

具体的には、カトウさんがおっしゃるように、下階に住戸がなければ、音や振動をあまり気にせずに生活できる、バルコニーや窓からの落下の心配がない、など、主に子育て世帯に向けてアピールが可能です。
その他、エレベータ待ちをする必要がない（災害時に階段の上り下りが発生しない）もよく言われるメリットですね。

また、物件によっては、専用庭付き、専用駐車場付き、専用駐輪場付きといったメリットがある場合があります。
これらの場合、大抵は、玄関側からだけでなく、庭側からも室内外に出入り可能となっており、正に戸建住宅感覚で住むことができるということで、場合によって、2～3階よりも価格が上がっても売れる要素となることもあります。

ちなみに、カトウさんは「何を売りにすれば良い査定をもらえるでしょうか？」とご質問されていますが、不動産会社の査定により提示される価格には大きく２種類あることにご注意ください。

一つ目は、一般的な仲介による査定価格です。
これは、「実際にその価格で売れる価格」を出してくれるわけではなく、「一定期間の間で、これくらいで売れる可能性が高い価格」です。
本質的には、「良い査定」をもらうことに意味はなく、実際の広告や検討のお客様に対するアピールをうまく行ってもらうことに意味がありますので、ご注意ください。

二つ目は、不動産会社買取による査定価格です。
これは、「まさにその額で買い取る価格」の提示ですので、より高い価格を出してもらうことに意味があります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

多層階住宅のメリット、デメリットについてお答えいたします。

メリット
・土地面積が狭くても、床面積を増やせる
・自宅＋αの部分を作れる（賃貸併用住宅や二世帯住宅も含みます）
・高層化することで陽当たりや眺望の良い部屋を作れる

デメリット
・平屋や二階建住宅と比較して工事費が割高になる
・建物の維持管理コストも上がる（大抵は陸屋根構造のため雨漏りリスクが高い）
・上下の移動が多くなる生活となる

このようなポイントが挙げられるでしょうか。

多層階住宅が建てやすい地域は、用途地域（商業系、住居系、工業系）でいうと、商業系や工業系の地域です。
実際、駅前の商業エリアや、大通り沿いなどで、住居を含む多層階住宅をよく目にできると思います。
住居系の地域は、建築物の絶対高さ制限や斜線制限など、多層階住宅の建築の障害となりやすい制限が強めに規定されていることが多いため、建てられても3階建までで、4階以上の建築物は中々建てづらいです。

容積率に関しては、商業系や工業系の地域であれば、200％あれば3階建は十分に建てられますし、300％、400％と大きくなればなるほど、当然大きな建築物を建てやすくなります。
ただ、基本的に容積率の大きい地域というのは、土地の評価が高く、当然土地の取得費も高くなってしまう可能性があります。
大は小を兼ねますが、容積率を消化しない分はもったいないということになりますので、建てたい建築物の規模が先に決まっている場合は、土地のサイズと容積率のバランスをみておいた方が良いでしょう。

最後に注意すべき点は、多層階住宅といっても、全てが自宅なのか、二世帯住宅なのか、自宅がメインの賃貸併用住宅なのか、店舗や事務所がメインで、最上階ワンフロアを自宅とするようなどちらかと言えばビルと呼ばれる部類の建物なのか、様々です。
それによって、適した立地も変わってきます。
土地が既に決まっている場合は、その立地に合った選択をしないと、将来もし売却をしようとしても需要がなくて売れないなんてことにも成り兼ねません。
逆に土地がまだ決まっていない場合は、どのタイプの建物を希望するのか決めてからそれに合う土地を探すことが重要かと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産小口化商品についてご説明いたします。

不動産小口化商品とは、一言でいえば、高額になりやすい不動産を何らかの方法で小分けにして取得しやすくした不動産投資商品です。

100万円程度といった少ない元手で、都心の一等地の物件や、大型の不動産などに投資ができるという点が最大の特徴となっています。

仕組みは、大きく２パターンあり、一つは、不動産特定共同事業法に基づくものと、信託受益権を利用したものです。

前者はさらに３パターンあり、匿名組合型、任意組合型、賃貸借型と呼ばれています。

それぞれの商品を簡単にご説明いたします。

不動産特定共同事業法に基づく
「匿名組合型」
投資家は、事業者（不動産会社）と匿名組合契約（出資契約）を結び、お金を集めた事業者が不動産を取得し、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

「任意組合型」
投資家は、事業者や他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の持分を事業者に出資します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

「賃貸借型」
投資家は、他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の不動産を共同で事業者に賃貸します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

不動産信託受益権
事業者が不動産を取得します。その不動産を信託会社に信託します。投資家は、その信託受益権を取得します。事業者の指示で信託会社は、不動産の運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

「あんこ業者」についてご説明いたします。

不動産の売買において、売主と買主の間に入り手続きをサポートする不動産会社のことを、一般的に仲介会社と言います。
この仲介業者が、不動産取引の状況で、とある状態に置かれた場合に「あんこ業者」と呼ばれることになります。

まず一般的な不動産取引の形態をご説明いたします。

仲介会社は、まず売主から物件の売却の依頼を受けて買主を探します。
この売主から依頼を受けた仲介会社をＡ社とします。
この際に、Ａ社が自社で買主を見つけられた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、Ａ社の１社のみとなります。

続いて、買主をＡ社以外の他社が見つけてくる場合があります。
仮にＢ社が見つけてきた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、Ａ社とＢ社の２社となります。

この二つのパターンが、一般で知られているよくある取引の形態です。

では、「あんこ業者」が登場する取引の形態をご説明いたします。

売主から物件の売却の依頼を受けたＡ社が、例えばＢ社に買主となる顧客がいないか尋ねます。
Ｂ社は買主となりそうな顧客はいなかったものの、Ｃ社に買主となりそうな顧客がいることを知っていました。
そこで、Ｂ社はＣ社に物件を紹介します。
その結果、Ｃ社の顧客が物件の買主となることになりました。
この場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社が、Ａ社、Ｂ社、Ｃ社と３社になります。
そして、Ｂ社は、物件の取引には関わるものの、売主、買主とは直接関わらない立ち位置となります。
このように、売主、買主と直接関わらず、他の仲介会社の間に挟まれた位置で取引に関わる仲介会社のことを「あんこ業者」と呼びます。

なぜ「あんこ」なのかというと、最中の「あんこ」が由来となっています。
もなかの「あんこ」は、皮と皮に挟まれています。
同じように仲介業者と仲介業者に挟まれているから「あんこ業者」です。
なお、挟んでいる仲介業者を皮業者とは呼びません。笑

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸の共同仲介時に借り手側と貸し手側のどちらの業者に重要事項説明書（重説）作成義務があるかお答えいたします。

結論から言うと、重説作成義務はどちらの業者にもありません。

宅地建物取引業法という法律において宅建業者（不動産業者）に義務付けられているのは、重要事項の説明と書面（電子書面）の交付です。
つまりその書面作成自体については義務付けられていないため、第三者が作成した重要事項説明書を利用して説明をおこなっても問題はありません。
なお、説明と書面（電子書面）の交付義務は、関係する宅建業者が共同して負います。

実務上では、例えば不動産会社Ａが貸主の賃貸物件を、元付業者Ｂと客付業者Ｃが共同仲介するケース。
重要事項説明書作成は、Ａがおこない、借主への説明はＣがおこなう、というようなことがあります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産コンサルティングに関するご質問にお答えいたします。

①不動産コンサルティング業務の報酬体系と仕事内容
報酬体系は、成果報酬型が最も主流だと思われます。
それ以外に、弁護士、税理士などの士業と同様、相談した時間に応じて費用が発生する仕組みや、顧問契約を結び、定期的に相談をできる仕組みになっている場合もあるようです。
仕事内容は、不動産に関することであれば、どのようなことでも業務対象になります。
依頼者が所有する不動産の活用方法や所有物件の組み換え提案などが該当します。

②遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査
これについても、業務内容として位置づけられていれば、コンサルティング業務の一環となります。

③コンサルティング内容と宅建業法上の制限
不動産コンサルティング業務と不動産仲介業務の線引きは、曖昧な部分があります。そもそも仲介業務の範疇には、コンサルティング要素が含まれているためです。
注意すべきポイントは、その業務内容自体ではなく、その業務が一連の取引においてどのような役割を果たしているのかどうかです。
例えば、「Ａ物件とＢ物件のどちらを購入した方が良いのか、様々な調査をおこない報告書を作成し、Ａ物件の方が良いというアドバイスをおこなった」という行為が、それだけで完結したのであれば、不動産コンサルティングとなりますし、その後、「Ａ物件の購入の仲介をおこなった」のであれば、最初の行為を含めて、仲介業務とみなされる可能性があります。
仲介業務とみなされる場合は、宅建業法における報酬の上限規定の適用を受けることになります。
そういった意味で、宅建業法は、不動産コンサルティング業務自体を規制する法律ではありませんが、仲介業務と関わってくる場合などにおいて、間接的に影響を与えている、ということになるかと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

マンション内見時に必要な持ち物（用意しておいた方が良い持ち物）をご説明いたします。

まず、室内を見学するときに役立つものはこちらです。

①メジャー
所有していたり、新規購入を予定していたりする家具・家電などを置けそうかどうかチェックする際に利用します。

②メモ帳と筆記用具（ボールペン）
前述の採寸結果や、何か気になったポイントをメモしておくことで、見学後の検討に役立ちます。

③方位磁石
方位を細かく気にされる場合は、持参しましょう。だいたいの方位がわかれば構わない場合は、不動産会社の用意する間取り図に記載されています。

※上記は全てスマホやタブレットで代用することができます。必要に応じて、事前に該当機能のあるアプリをインストールしておきましょう。
スマホやタブレットがあれば、売主様（または不動産会社）に許可をもらえれば、室内や眺望の写真を撮っておいて、後で確認することもできます。

その他、物件の間取り図を含めた資料は、大抵不動産会社の担当者が用意してくれます。
また室内で使うスリッパも、不動産会社か売主様が大抵は用意してくれています。気になるようであれば、不動産会社の担当者に事前に確認しておきましょう。
持参されても良いです。

続いて、もし具体的に検討を進める際に必要となってくる持ち物はこちらです。

【住宅ローンの事前審査】
・印鑑
・収入証明（源泉徴収票または課税証明書など）直近1年分
　※収入証明は、確定申告の有無や、現在の勤め先での勤続期間などによって
　　変わりますので、詳細は不動産会社の担当者にご確認ください。
・顔写真付きの本人確認資料（運転免許証、マイナンバーカードなど）
・健康保険証
・勤め先の名刺
・返済予定表※何か借入がある場合
・在留カード※外国籍の方の場合
・資格証明書※国家資格などお持ちの場合
・通帳・キャッシュカード※審査する金融機関の口座を保有している場合

※一般的に必要となる持ち物です。審査をおこなう金融機関やお客様の状況によって、不要なものや、その他追加で必要になるものがある場合があります。また、ご夫婦で住宅ローンを借りる予定の場合は、お二人ともそれぞれ必要となります。
詳細は、不動産会社の担当者にご確認ください。

【物件の申込】
・印鑑
・筆記用具（ボールペン）
※共有名義で購入される場合は、印鑑は二つご用意ください。ただし、実際はサインだけでも申込を受け付けてくれることの方が多いです。

中古物件は、大抵、先着順で申込受付です。
気に入った物件が出てきた場合は、スピーディーに手続きを進められるかどうかで、購入できるかできないかの分かれ道となることもあります。

上記記載のものは、実は何一つ持っていなくても内見できますが、真剣に購入を検討される場合は、できるだけ用意しておくようにしましょう。
事前にできる準備をしっかりとおこない、内見に臨んでいただければと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

急傾斜地、いわゆる崖地の境界確定についてご説明いたします。

崖地に限らず、土地の境界確定は、まず現地に境界を記す標識（境界杭、境界標）がないかどうか確認します。
土地の表面上にはなくても、境界ではないかと考える辺りの地中を掘ると、標識が埋まっている場合があります。

併せて、何か境界を示す資料がないかどうか調査します。所有者同士が所有している書類以外に、法務局や市町村役場に保存されている資料で参考になる書類がないかどうか確認します。

その他、所有者からのヒアリングや、現地を実測し、それぞれの登記簿面積に合致しそうな境界線を想定するなど、様々な手段を用いて、最も合理的な境界がどこかを検討します。

こういった流れを辿っても、全く根拠が見つからないような場合は、最終手段として「崖は崖上の土地の所有者のもの」という考え方があります。

この考え方の根拠は、明治時代に定められた「崖地処分規則」によります。
一般国民が土地の所有を許可されたタイミングで、崖地の所有者は、原則、崖上の土地を所有する者だと方針が出されたのです。
しかし、あくまで当時も原則論ですし、現在有効な法律ではありませんので、絶対的なものではありません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んだ場合のメリットをご説明いたします。

この二つの契約形態で明確に生まれる差の内、依頼者にとってメリットがあると考えられることは、２点です。

①定期的な業務経過報告の義務
専任媒介契約の場合は2週間に一度だが、専属専任媒介契約の場合は1週間に一度
つまり、より高頻度で報告をもらえる
※ただし、実際はどちらの契約形態でも、必要な連絡事項がある場合は随時報告をしてもらえますので、あまりメリットとは言えないかもしれません。

②不動産流通機構（レインズ）に情報登録の義務
専任媒介契約の場合は不動産会社が依頼を受けてから7日以内に登録だが、専属専任媒介契約の場合は5日以内
つまり、2日だけ早く登録してもらえる
※基本的にレインズに登録されることで、日本中の不動産会社に売出物件と認識され、情報がより広まります。

正直、明確に決まっている事柄においては、劇的に何かメリットがあるということはありません。

その他、ピーチ姫さんのご相談内容にもあるように、仲介手数料を安くしてくれたり、何かサービスをしてくれたりということも会社によってはあると思いますが、ケースバイケースです。
また、個人的には、専任と専属専任でサービス内容に差をつける会社はあまり少ないのではないかな、と感じております。
※一般媒介契約との間でのみ、サービス内容に差をつけるイメージです。

少しでも参考になれば幸いです。