西川口さん、はじめまして。

土地に送電線が通っている場合、いくつかのデメリットや注意点があります。
これらは次のように要点を解説します。

1. 建築制限
送電線の下では、建物や構造物の建築に高さなどの制限がある場合が多いです。
送電線からの安全距離を確保する必要があり、これにより建築できるエリアが限定される可能性があります。

2. 電磁波への懸念
送電線からは電磁波が放出されます。
電磁波に対する健康への影響は科学的に確立されていないものの、一部の人々はこれに不安を持っています。
送電線から発せられる電磁波は、電磁干渉を引き起こす可能性があります。
これは特に敏感な電子機器や通信機器に影響を与えることがあります。

3. 景観の問題
送電線があることで、土地の景観が損なわれる可能性があります。
これは不動産の価値にも影響を及ぼすことがあります。

4. 地役権
電力会社は送電線のメンテナンスや修理のために通常地役権が設定されており、土地を使用する権利を持つことがあります。
これにより、一定の使用料を受領することができますが、土地の使用にある程度の制限が生じる可能性があります。
また、売却の際も新所有者に対し地役権を継承させなければなりません。

5. 財産価値の影響
送電線が通っている土地は、一般的に市場価値が低くなる傾向があります。
これは将来の売却や資産価値に影響を及ぼす可能性があります。

これらのデメリットを理解し、土地の利用方法を検討しなければなりません。
今後、必要に応じて専門家に相談することが重要です。
また、地域の法律や規制、電力会社との契約内容を確認することも必要です。

Welcomさん、はじめまして。

銀行が不動産仲介を行うことに関する規制は、通常の銀行と信託銀行で異なります。
一般的に多くの国の銀行法では普通の銀行が直接不動産仲介業務を行うことを制限しています。
これは、銀行業務と不動産仲介業務の間の利益相反を避け、銀行の主要業務に対するリスクを管理するためです。
実際にバブル時の大口債務者の証言では、銀行が不動産と融資をセットで営業を行い、バブル発生の一因になったと言われています。

一方で、信託銀行は特殊なタイプの銀行で、不動産信託や遺言信託など、顧客の資産を管理する信託業務を行います。
信託銀行は、顧客の資産として不動産を管理・運用することができるため、不動産関連のサービスを提供することが許されています。
これには、不動産の購入、売却、仲介などが含まれることがあります。

さらに銀行法や信託銀行に関する規制の詳細を知りたい場合は、関連する法律文書を確認することをお勧めします。

東京さん、はじめまして。

市街化調整区域内の一戸建て住宅に大規模なリフォームを検討する場合、開発許可が必要かどうかは、リフォームの内容によって異なります。
市街化調整区域は、基本的には都市計画において開発が制限されているエリアです。
ここでの開発行為は、原則として都道府県知事の許可が必要になりますが、地域やリフォームの範囲によっては許可が不要なケースもあります。

大規模なリフォームの場合、以下の点に注意が必要です。

・建築物の用途変更
住宅から商業施設など別の用途に変更する場合は許可が必要です。
・敷地の変更
敷地の形状を変更するような場合には許可が必要な場合があります。
・建築物の大幅な拡張
建築面積や建築物の高さなどを大幅に変更する場合は許可が必要です。

ただし、内装の改修や小規模な増築など、既存の建築物の枠内で行われるリフォームであれば、開発許可は必要ないことが多いです。
また、農林業従事者が使用している住居やその他建物についても開発許可が不要になる可能性があります。

最終的には、リフォームの具体的な内容に基づいて、地元の市町村の建築指導課などに相談することをお勧めします。
私の経験では、市街化調整区域でも建て替えを認めている自治体もありますので、各市町村の建築指導課に確認するのが最適だと思います。
また、必要に応じて専門の建築士などの意見を聞くことも重要です。
なお、開発許可が不要な場合でも10㎡を超える増築など、建築確認申請は必要ですので、ご注意ください。

水質気になるさん、はじめまして。

敷地内に井戸がある土地を購入する際の注意点をいくつか挙げます。

1. 水質の検査
井戸水の水質を検査し、飲用水としての安全性を確認する必要があります。
重金属、細菌、化学物質などの汚染がないかを検査します。

2. 法的な規制と許可
井戸の利用には保健所の検査など、法的な規制が存在する場合があります。
必要に応じて井戸の利用許可を取得する必要があります。


3. 維持管理の費用と手間
井戸の維持管理には定期的な清掃や検査、修理が必要になることがあります。
これらのコストと手間を考慮する必要があります。

4. 周辺環境の影響
近隣の農業活動や工業地域などからの汚染の可能性を調査します。
地下水への影響がないか、環境保護の観点からも検討が必要です。

5. 将来的な土地利用計画
土地の将来的な利用計画を考える際に井戸がどのように影響するかを考慮します。
土地の価値や利用可能性に影響を与える可能性があります。

6. 専門家の意見
専門家の意見を聞くことで、より詳細な情報を得ることができます。

井戸がある土地の購入は、これらの複数の側面を検討し、適切な評価と対策が必要です。
専門家の意見を求めたり、適切な調査を行ったりすることが重要です。
一方、井戸水を利用することで水道料金の節約にもなります。
飲用水として利用しなければ保健所の検査も不要になる場合があります。
庭の植物への散水や自動車の洗車などに利用する場合には問題なく使用できます。

SUSHIさん、はじめまして。

建築基準法上の道路と道路法の道路にはいくつかの違いがあります。
これらの違いを理解するためにそれぞれの定義と特徴を把握することが重要です。

建築基準法上の道路

1. 定義
建築基準法においては、「道路」とは、一般に人々が行来するために使用されている場所を指します。
これには公道だけでなく、私道も含まれます。

2. 調べ方
地方自治体の確認
最も確実な方法は、市区町村役場の建築指導課や道路課などに問合わせることです。
また、対象地域の自治体のサイトでも確認できます。
その他にも法務局にある公図や登記簿で道路を確認できる場合があります。

道路法の道路

1.定義
道路法では、「道路」とは、主に公道を指し、人や車両の通行に供される土地を意味します。
この定義には、国道、県道、市道などが含まれます。

2. 特徴
公的管理：道路法の道路は、国や地方自治体によって管理されています。
通行の自由：一般的に、公道は誰でも自由に通行できます。

建築基準法と道路法の道路の違い

対象範囲
建築基準法の道路は、私道を含む広い範囲をカバーしますが、道路法の道路は主に公道に限定されます。
管理体制
道路法の道路は公的機関により管理されていますが、建築基準法の道路には私道も含まれるため、個人や団体による管理があります。
利用目的
建築基準法では、建築物の配置や設計に関わる道路の利用が重視されますが、道路法では交通の流れや安全性が主な関心事です。


以上の方法で、建築基準法上の道路かどうかを調査し、道路法の道路との違いを理解することができます。

天然温泉さん、はじめまして。

複数の不動産会社を通じて同じ物件を内覧する場合は、いくつかの注意点があります。

1. 契約の存在と内容
もし不動産会社と媒介契約などの明示的な契約を結んでいる場合、その契約を遵守する必要があります。
契約違反は法的な問題を引き起こす可能性があります。

2. 仲介業者の努力
最初に内覧をサポートした不動産会社が物件の契約成立に向けて相当な努力をしていた場合、その努力を無視して他社を利用することは、民法や仲介業法における信義則に反する可能性があります。

3. 法的判断
過去の判例において、仲介業者が契約成立に重要な役割を果たしたにもかかわらず、顧客が他の仲介業者を利用して契約した場合、元の仲介業者に報酬を支払う義務があるとされた判例があります。

平成30年（2018年）12月18日の東京地裁の判決では、媒介業者を排除して直接取引により売買契約を締結した売主に対して、媒介業者が媒介報酬の支払いを求めた事案がありました。
この場合、媒介業者の媒介による売買契約の成立を妨げる故意があったとして、民法第130条に基づき、売主に対して媒介報酬の支払いを命じる判断が下されました。

この判決は、仲介業者を通じて紹介された物件に関して、その業者を排除して他の業者や直接取引で契約することが、特定の条件下では法的な問題を引き起こす可能性があることを示しています。

以上のように、同じ物件を他の不動産会社に乗り換える行為はリスクがあります。
これらのリスクを承知の上、判断してください。
また、担当者の説明に不信感がある場合や仲介手数料額に納得がいかない場合は、その不動産会社に対して担当者の交代など、納得いく説明を求めることが望ましいと思います。

カンナさん、はじめまして。

増築部分が未登記のままの場合、いくつかの問題が生じる可能性があります。

1. 法的な問題
不動産登記簿が実際の状態と異なると、法的なトラブルの原因になることがあります。
例えば、物件を売却または抵当権を設定する際、登記簿と実際の物件が一致しないと問題が生じる可能性があります。

2. 税金の問題
増築部分が登記されていない場合、固定資産税や都市計画税が正しく課税されないことがあります。
後に遡及してこれらの税金が請求される場合があり、追加の罰金や遅延利息が発生する可能性もあります。

3. 保険の問題
増築部分が登記されていないとその部分が住宅保険の適用範囲外となる可能性があります。
万が一の災害時に十分な補償を受けられないリスクがあります。

増築部分の登記をするには、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
土地家屋調査士は増築部分の測量から登記申請書の作成、登記申請手続きまでを行ってくれます。
また登記には図面や許可証など、必要な書類を事前に準備しておくとスムーズです。


なお、建築確認申請を行わずに増築を行った場合、いくつかの重要な問題が生じる可能性があります。
これは法律違反となり得るため、以下のような影響が考えられます。

1. 違法建築物としての指摘
建築基準法に基づき建築物を新築、改築、または増築する際には建築確認申請が必要です。申請を行わずに増築すると、その建築物は違法建築物と見なされる可能性があります。

2. 行政指導や命令の受け取り
申請を行わずに増築していることが発覚した場合、建築主は行政から警告や是正命令を受けることがあります。
これには、違法な部分の撤去や改修を命じられることも含まれます。

3. 罰則の適用
建築基準法違反には罰則が設けられており、場合によっては罰金や懲役刑が科される可能性もあります。

4. 資産価値の低下
違法な増築部分は、物件の資産価値を下げる要因となります。
売却時に担保としての利用が難しく、購入者の住宅ローンの利用ができなくなる可能性があります。

サマードレスさん、はじめまして。

不動産売却における権利証の扱いと紛失時の対処法について、以下の通り解説します。

1. 権利証の重要性
権利証は、不動産を所有していることを示す重要な書類です。
所有権移転登記や保存登記が完了していることを証明するため、不動産売却時に必要となります。

2. 権利証の再発行の不可
一度紛失してしまった権利証は再発行できません。
しかし、紛失しても物件の所有権は有効であり、適切な手続きを通じて不動産の売却は可能です。

3. 紛失時の対処法
権利証を紛失した場合、以下の手段があります。

・法務局へ相談
最寄りの法務局に相談して、登記識別情報の不正使用防止手続きについて説明を受けます。

・不正登記防止申出
他者による悪用を防ぐため、不正登記防止申出を行います。
この申出は3か月ごとに更新する必要があります。

・登記識別情報の失効申出
登記識別情報の悪用を防ぐために、その効力を失効させる手続きを行います。

4. 不動産売却の方法
権利証を紛失した状態でも、次のいずれかの本人確認方法で売却が可能です。

・事前通知制度の利用
法務局へ行き、指定された手続きを通じて、権利証がなくても物件の所有者であることを証明できます。
法務局から送付された事前通知書は2週間以内に法務局に提出する必要があります。
手数料は無料です。

・資格者代理人による本人確認
司法書士か弁護士に本人確認をしてもらい、登記名義人であることを証明します。
本人確認証明情報の作成には司法書士の報酬が発生します。

・公証人による本人確認
公証役場に行き、公証人による本人確認制度を利用して、必要書類を認証してもらいます。
この書類は権利証の代わりとして添付することができます。
費用は3500円程です。

本人確認の方法により費用に差異がありますので、不動産取引までの時間と手間を考慮し、方法を選択してください。
権利証の紛失は不動産売却において重要な問題ですが、適切な手続きと専門家のアドバイスにより、売却は可能です。
具体的な手続きについては不動産会社に相談することをおすすめします。

なにわ橋さん、はじめまして。

市営住宅と県営住宅の主な違いは、その運営元にありますが、その他にもいくつかの違いが存在することがあります。

運営元の違い

・市営住宅
市営住宅は、各市の地方自治体が管理・運営しています。
市域内に住む低所得者や高齢者、障害者、片親家庭などのために設けられていることが一般的です。

・*県営住宅
県営住宅は、各都道府県が管理・運営しています。
県営住宅は、より広域な範囲での住宅需要に対応するために設けられています。

違いのポイント

1. 対象範囲
市営住宅は特定の市に居住する住民を主な対象としています。
県営住宅は県全体の住民を対象にしており、より広い地域からの入居者を受け入れる可能性があります。

2.入居資格と選考基準
市営と県営住宅では、入居資格や選考基準に違いがある場合があります。
これはそれぞれの地方自治体の方針や地域の実情によって異なります。

3.提供サービス
　 住宅の種類や設備、付加サービスにおいても差が見られることがあります。
　例えば、高齢者向けのサービスが充実している場合などです。

4. 賃料設定:
賃料の設定は、市や県の政策や予算によって異なる場合がありますが、一般的には入居者の収入や世帯人数による算定基準があります。

システムの違い

基本的なシステム（入居申込みの方法、賃料の支払い方法など）は似ていることが多いですが、募集時期や回数など、細かい運用面で違いがあることもあります。


市営住宅と県営住宅を選択する際は、それぞれの住宅の具体的な条件、サービス、立地などを比較検討することが重要です。
また、各自治体の公式ウェブサイトや住宅局での直接の問い合わせを通じて、最新の情報を得ることが推奨されます。

Suzukiさん、はじめまして。

賃貸マンションで空いている駐車場をバイク置き場として借りる場合、以下の手順を踏むことをお勧めします。

・管理会社または大家と相談する
まず、物件の管理会社や大家に連絡を取ります。
彼らは物件の運営を担当しており、駐車場の利用に関するルールや賃料について詳しい情報を持っています。

・契約の確認
駐車場の利用に関する契約条件を確認します。
バイク専用の駐車スペースがあるか、または車用の駐車スペースをバイクで利用できるかなどの情報が重要です。

・賃料と利用規則の確認
利用するための賃料やセキュリティ対策など、具体的な利用規則を確認します。


分譲マンションの場合も基本的には同様ですが、以下の点が異なる可能性があります。

・管理組合との協議
分譲マンションでは、管理組合が駐車場の利用に関する規則を設定しています。
そのため、管理会社を通じて管理組合に相談する必要があります。

・所有権の確認
分譲マンションでは、駐車場スペースが個別の所有者に属していることがあります。
そのため、空きスペースがあっても、その所有者と個別に交渉する必要がある場合があります。

どちらもまずは管理会社に問合わせて、具体的な情報を得ることが重要です。
駐車スペースは、どちらも居住者利用を目的に設置されています。
ただし、借主不在の状態が続くと収益機会の損失（賃貸マンションの場合）や管理費・修繕積立金の不足（分譲マンションの場合）につながります。
最近では高齢化により免許の自主返納も増加したこともあり、特に築古の分譲マンションの駐車場に空車が目立ちます。
この状況を考慮して外部にガレージ募集する分譲マンションも見られますので、一度近隣分譲マンションに問い合わせすることをお勧めします。

PERFECTさん、はじめまして。

リノベーション賃貸物件と普通の賃貸物件との比較で考慮すべき主なメリットとデメリットを挙げます。

メリット
・デザイン性と個性
リノベーション物件は独特のデザインや内装を持っていることが多く、個性的な空間を楽しめます。
・最新の設備
古い物件をリノベーションする際、キッチンやバスルームなどの設備が最新のものに更新されることがあります。
・快適性の向上
断熱材の改善や防音性能の向上など、住み心地の良さが考慮された物件もあります。
・立地の良さ
リノベーション物件は、都心部や交通の便が良い場所に位置していることが多いです。

デメリット
・賃料の高さ
リノベーションによる付加価値のため、同地域の普通の賃貸物件に比べて賃料が高くなる傾向があります。
・物件によるバリエーション
リノベーションの品質やスタイルにはバリエーションがあるため、物件選びに注意が必要です。
・入居前の確認事項
古い建物をリノベーションした物件の場合、構造的な問題や維持管理の問題が潜在的にある可能性があります。
・ルールと制限
建物の外観や内装を守るための規則が厳しい場合があり、日常生活での使用にに制限があることもあります。

リノベーション賃貸物件は魅力的な選択肢ですが、個々のニーズや予算に合わせて検討することが重要です。

高低差さん、はじめまして。

高低差のある敷地には、いくつかのメリットとデメリットがあります。

メリット
・独特の景観とプライバシー
高低差があると、独特の景観が楽しめ、周囲からの視線を遮ることでプライバシーが保たれやすくなります。
・自然な排水
高低差があることで、自然に雨水が流れ、排水問題が少なくなります。
・*創造的な建築デザイン
斜面を活用したユニークな建築設計が可能です。
例えば、テラスや多層構造の建物など、平坦な土地では実現しにくい設計ができます。

デメリット
・建設コストの増加
斜面での建築は基礎工事が複雑になるため、建設コストが増加する可能性があります。
・アクセスの問題
高低差があると、高齢者や障害を持つ人にとってアクセスが困難になることがあります。
・土砂崩れのリスク
地形によっては土砂崩れなどの自然災害のリスクが高まる場合があります。

高低差のある敷地を選ぶ際は、これらの点を慎重に検討し、利用目的や生活スタイルに合った選択をすることが重要です。

マッサマンさん、はじめまして。

注文住宅を建築する際の外構・エクステリアにかかる費用は建築費に含まれ、住宅ローンで借り入れることができます。
金融機関は通常、借入申込者の収入や勤務先、勤続年数等を審査して貸付額を決定します。
もちろん担保設定する不動産（土地・建物）価値も評価の対象ですが、明らかに市場価格が乖離していない限りは、問題なく借り入れることができます。
注文建築の見積書を提出し、不相当な金額項目がないようでしたら外構費も当然借り入れることができます。
稀に外構費に実際の行わない工事費を計上し、借入金を流用するような事例もありましたが、このような場合は工事完了後の確認により発見され、貸付金の返還を迫られます。

以上のことから、通常は借り入れに特に不審な点がなければ内訳の詳細についてまでは問題にはなりませんが、ご不明な点等ございましたら金融機関にご相談ください。

シンデレラさん、はじめまして。

不動産を売却するか賃貸に出すかは、財務的な状況、市場環境、個人の目標や生活状況によって異なります。
以下のポイントを検討して判断すると良いでしょう。

賃貸に出すメリット
1.定期的な収入
賃貸にすることで、定期的な賃料収入を得ることができます。
2. 資産価値の維持
不動産の価値は長期にわたって維持されることが多く、将来的な資産価値の増加も期待できます。
3. 税制面での優遇
賃貸収入に対する税金や、不動産に関する経費が税務上の控除対象になることがあります。

賃貸に出すデメリット
1. 管理の手間
賃借人からの苦情対応や建物のメンテナンスなど、管理に手間がかかります。
2. 空室リスク
市場環境によっては、空室期間が長引くリスクがあります。
3. 流動性の低下
資産が現金化しにくく、急な資金需要に対応しにくい場合があります。

売却するメリット
1.一時的な大きな現金化
大きな一時金を得ることができ、他の投資や新たな不動産への買い替え、ローンの返済などに充てることができます。
2.手間がかからない
賃貸のように継続的な管理やメンテナンスの必要がありません。

売却するデメリット
1. 税金の支払い
売却益には譲渡所得税が課されることがあります。
2. 将来的な価値増加を享受できない
不動産価値の将来的な上昇から得られる利益を失います。

判断に考慮するポイント
・財務状況
即時に現金が必要かOR定期的な収入が欲しいか。
・市場状況
不動産市場の現状と将来予測。
売却や賃貸が有利な時期かどうか。
・将来の見通し
不動産をどのように活用したいか、長期的な計画は何か？
・個人の時間とエネルギー
賃貸管理の手間やストレスへの対処能力。
・税金と法律
賃貸収入や売却益に対する税金、その他法的な観点。

以上の事項を考慮し、賃貸か売却をご検討ください。

Afterdarkさん、はじめまして。

親が固定資産税を滞納して亡くなった場合、相続人は通常、その滞納している税の支払い義務を負うことになります。
滞納している税は「マイナスの財産」と見なされ、相続人はこれを引き継ぐ必要があります。

支払い義務から逃れる方法については、以下の選択肢があります。

相続放棄
相続放棄を行うことで、滞納している税や債務の支払い義務を免れることが可能です。
しかし、相続放棄はすべての遺産を放棄することを意味するため、他の財産も放棄することになります。

限定承認
限定承認は、プラスの財産の範囲内でのみマイナスの財産（滞納税や借金など）を引き継ぐ選択肢です。
これにより、相続人は自身の財産を保護しながら、被相続人の負債を支払うことができます。

これらの手続きは、いずれも法定の期限内に行う必要があり、通常は相続が発生もしくはそれを知った日から3カ月以内に手続きを行う必要があります。

これらの方法により、親の滞納している税の支払い義務から逃れることが可能ですが、専門家に相談することを推奨します。

みちのくエールさん、はじめまして。

私道の掘削に関する承諾を得ることができない場合、いくつかの解決策があります。

1. 法律の利用
民法では、相隣関係に関連する規定を提供しており、下水道法11条1項は排水に関する受忍義務を規定しています。
これらの法律は上下水道やガス管の埋設、掘削工事に関連している場合があり、実際の裁判例では、私道所有者の承諾無しに埋設掘削を認めた例がいくつかあります。

2.例外的な状況
代替手段がない場合や私道の掘削の必要性が高い場合には、法律が無承諾での掘削を認める可能性があります。
例えば、東京地裁平成31年3月19日判決では、私道（位置指定道路）の掘削の必要性が高い場合に、私道所有者にとって最も損害が少ない方法によることを条件として、無承諾での掘削が認められた事例があります。

3.民事調停
承諾を得られない場合は、民事調停を申し立てることができます。
これは、中立的な第三者が介入して双方の間で合意を促進する目的です。

4. 訴訟
上記１．２の事から承諾が得られない場合、通行・掘削の妨害禁止請求訴訟を提起することも選択肢となるかもしれません。

5. インフラ窓口に相談:
私道所有者が行方不明の場合、水道工事の窓口で例外規定を設けて私道の掘削同意承諾が不要になるケースもあります。

各ケースは異なるため、具体的な状況に応じて適切なアプローチを選択することが重要です。
また、法律の専門家に相談することも検討する価値があります。

うるち米さん、はじめまして。

ブロック塀と擁壁は、構造と目的において、いくつかの違いがあります。

1. 目的
ブロック塀: ブロック塀は主にプライバシーの確保や敷地の境界を明示する目的で
　使用されます。
　これにより、不要な侵入を防ぐことができます。

　擁壁: 擁壁は土砂の圧力に抵抗し、土地の崩壊を防ぐために建設されます。
　　　これは特に傾斜地や段差がある地域で重要で、土地の安定化と利用可能な土地
　　　の拡大を目的としています。

2. 構造
ブロック塀: ブロック塀はコンクリートブロック、レンガ、その他の材料で構築さ
　　　　　　れ、通常は比較的低い高さの塀です。
　　　　　　デザインや美観も重視されることがあります。
擁壁: 擁壁は通常、コンクリート、石、その他の強固な材料で構築され、土砂の圧
　　　力に耐える強度と安定性が求められます。
　　　
3. 設計と施工
ブロック塀: ブロック塀の設計と施工は比較的単純で、特定の美的要素を含むこと
　　　　　　があります。
擁壁: 擁壁の設計と施工は、土の圧力と地盤を考慮した専門知識を要します。
　　　 擁壁は地盤の安定化と水の排水を管理することも重要です。

これらの違いにより、ブロック塀と擁壁は互いに異なる目的と利用に適しています。

女満別さん、はじめまして。

養子縁組した際の直系尊属は、養子縁組の形態により違います。

・普通養子縁組
　普通養子縁組では実父母が引き続き直系尊属となります。
　これは親子関係が法律上維持されるからです。

・特別養子縁組
　特別養子縁組では実父母との親子関係は法律上解消されるため実父母は直系尊属
　ではなくなります。
　特別養子縁組では法律上の実父母は、養父母となり、直系尊属となります。
　よって相続人になる際も実父母ではなく、養父母がなります。
　

柳町さん、はじめまして。

相続された土地はあるが、資金がない場合の主な土地活用方法は以下のようなものがあります。
・駐車場経営
　時間貸しや月極駐車場として運営
・借地として貸し出す
　店舗用地などで貸し出す。
・土地を担保に融資を受け、有効活用
　融資資金でマンションやアパートを建設し、大家さんになる。
・等価交換による土地活用
　借金をしたくない場合は、不動産会社に土地の一部もしくは全部を売却し、土地の評価分の区分マンションの所有権を取得する。

土地の立地や状況により最適な方法も変わりますので、不動産会社や税理士にご相談ください。

諸費用さん、はじめまして。

不動産の売却利益は、売却価格より不動産取得費等が大幅に低ければ増加しますので、取引ごとに違いがあり、何割残るかはわかりません。
不動産の売却利益は以下の計算になります。

不動産売却益＝不動産譲渡価格ー取得価格（購入代金＋取得経費）ー売却経費

不動産購入経費
・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・その他経費（測量費やリフォーム代）
不動産売却経費
・仲介手数料
・印紙税（電子契約の場合は不要）
・売渡費用（地域により不要）

以上の経費と減価償却費を引いた残高に譲渡益課税がかかります。
税額は不動産の所有期間により違いがあり、居住用不動産の売却益の場合、3000万円特別控除の適用要件を満たしていれば利用できますので、この範囲内であれば譲渡益課税はかかりません。
また、買換えを伴う場合は買換え特例を利用すれば譲渡益課税はかかりません。

宅建士への好奇心さん、はじめまして。

宅建士を保有している者のみができる業務は専任の登録と重要事項の説明です。
専任の宅建士は、不動産会社の各店舗（本店・支店）ごとに従業員5名あたり1名を専任の宅建士として登録しなければなりません。
宅建士を雇用できなければ宅建士の資格を持たない従業員の雇用もしにくくなり、店舗の拡大ができなくなりますので、宅建士の資格保有者の雇用は重要です。
また、業務において契約ごとに重要事項の説明を宅建士が行わなければなりませんので、宅建士の保有者が少ない会社は宅建士の負担が大きくなります。

不動産は高額な取引ですので、責任も大きくなります。
宅建士は業務上、最低限必要な知識ですので、営業担当者にはできるだけ宅建士の資格を取得してもらう事が望ましいです。

バービーさん、はじめまして。

違法建築と既存不適格の違いは以下の通りです。

違法建築：建築基準法や対象不動産がある地方自治体の条例に違反した建築物
既存不適格：建築当時の建築基準法や自治体の条例の基準に適した建築物ですが、　
　　　　　　現在の建築基準法や自治体の条例に違反した建築物です。
　　　　　　また、建築申請時の用途と違う用途に変更して使用している建築物
　　　　　　例えば、1階を駐車場として申請していたのに店舗として利用している　
　　　　　　などです。

調べる方法につきましては、市役所の建築指導課で建築時の申請書類を閲覧し、既存建物との差異がないか確認ください。
なお、大幅な違法建築の場合は融資ができないことが多く、売却時に買主の資金調達に影響を及ぼしますので、価格減少要因になります。
解体し、土地のみで売却する場合と比較して頂くのが宜しいかと思います。

遊び人商人さん、はじめまして。

一般媒介契約にて複数社に依頼する場合の注意点は以下の通りです。
①複数社対応のため時間が取られる。
②情報共有がに手間がかかる。
③内見対応が大変。
④購入申し込みが複数入った場合に調整が難しい。
⑤売却活動の状況が不明。
⑥早期に売却できなければ活動が激減する。

①につきましては、各社と査定や媒介契約を締結しなければなりませんので時間が取られます。
②につきましては、価格変更など条件が変わった場合に依頼した複数社に連絡する必要が出てきます。
③につきましては、各社の内見依頼が重ならないようスケジュール管理をしなければなりません。
④につきましては、複数の購入申し込みがあった場合に購入条件に違いがあります。
その際、購入者選定にどのような優先順位をつけるかを事前に決めておく必要があります。
⑤につきましては、一般媒介の場合は定期報告が任意であるため、各社がどのように売却活動を行っているのかが不明です。
⑥につきましては、媒介契約締結当初は新規物件ですので各社競争原理が働き活発に情報公開をしてくれますが、一定期間活動しても買い手が見つからなければコスト面を考慮し、他の物件より活動の優先順位が下がる恐れがあります。

以上のような注意点を踏まえて複数社に依頼して頂ければメリットもあります。
それは一社に依頼して囲い込みで情報を制限され、資産価値を落とすようなことはなくなります。
複数社に依頼するという事は広告活動や各社のサイトにも公開され、情報は多く拡散されます。
また、依頼を受けた不動産会社にとっては自社で成約しなければ利益がありませんので、両手取引にこだわることなく、他の不動産会社にも情報拡散してくれます。

リゲルさん、はじめまして。

このタイミングで内覧希望が入ったのは気になりますね。
更新を拒絶されることを感じて内覧を入れた可能性も否定できないですね。
本当に内覧を希望されているお客様がいるのであれば、他社に売却依頼をしても内覧は希望すると思います。
ご不安でしたら一般媒介契約を締結し直し、他社にも依頼するか媒介契約更新期間を1か月に短縮することも可能です。

熱い雄叫びさん、はじめまして。

差し押さえについてのご質問ですが、通常の差押えより担保権が優先されます。
通常の差押えにより競売を申し立てる場合、抵当権等の設定額を上回る不動産の評価額が出なければ競売を実行することは難しく、債権回収は難しくなります。
担保権による差押えにて競売を申し立てる場合は売却代金を優先して回収することができ、通常の差押えによる債権回収は残金が残らなければ回収できません。

今永２１さん、はじめまして。

都市計画税がない地域に住むのはおすすめ致しません。
都市計画税は目的税で、公共施設の整備事業費に充てられます。
公共施設とは道路や水道、公園等です。
これらの施設整備費に利用するのが目的ですので、都市計画税がない地域とはこのような整備がされていない地域となりますので、市街化調整区域となることが多いです。
市街化調整区域は、市街化を抑制する地域ですので、建築制限もあり住むことが困難な地域であることがほとんどです。
もしこの地域に住むとなれば、ご自身で水道を引き込むか井戸の設置等が必要になり、都市計画税以上の生活費が必要になりますのでおすすめ致しません。

小春日和さん、はじめまして。

入札についてのご質問ですが、物件によっては効果的な売却方法です。
まず不向きな物件は、一般住居で現状で使用できる、もしくは多少のリフォームで使用できる物件については通常の売却の方が宜しいかと思います。
その理由は、入札にすると価格表示ができず広告を出せないので、不動産業者の入札の可能性が高くなるからです。
不動産業者は事業目的で購入するため、市場価格より入札額は下がりますから一般の買主を見つける方が価格が上がりますので、通常の売却をおすすめします。

つぎに入札に向いてる物件ですが、事業用不動産や土地面積が大きい物件、現状使用が難しい物件はおすすめです。
このような物件は投資家や不動産業者、事業法人が購入対象になるため入札による売却の方が価格が上がる可能性は高いです。
入札のメリットは売主の希望条件を設定できますので、スムーズな売却が可能です。
一般売却のように買主の個別条件に対応する必要がなく、売主が最低入札価格を決め、内覧日時や決済期限など決めることが出来ますので、スムーズな売却を可能にします。
またデメリットとしては、広告ができず情報を拡散できませんので、思ったように価格が伸びないことも起こります。
注意点としては、入札幹事（売却を依頼する不動産会社）の選定方法です。
できるだけ情報を拡散し、入札者が増える方が価格は上がりやすいので、情報拡散を妨げるような入札幹事に依頼すると思うような結果に至らない場合があります。
入札幹事には両手取引を禁止や複数幹事にすることをおすすめします。

猫山猫美さん、はじめまして。

私のお客様は高速道路沿いの新築マンションを購入して失敗されました。
そのお客様から売却の依頼があり、訪問すると築後5カ月ほどしか経っていないのに売却したいとの事でしたので、理由を聞くと騒音で眠れないという事でした。
新築マンションの場合、完成前に契約することが一般的で、現地確認はしていても契約した部屋で確認はできませんので想像以上の騒音だったようです。
高速道路は騒音対策で塀の上部が丸みを帯びた形状になっており、これにより騒音を上へ逃がすようになっています。
そのため高速道路より上層階は地上で感じる音量以上の騒音があります。
対策としては、もし同様の立地の既存建物の同じ階の建物に入れるようであれば確認して頂くとこのような失敗は回避できると思います。

タマゴちっちさん、はじめまして。

リロケーション物件についてのご質問ですが、特徴は相場賃料より格安で借りることが出来ることです。
リロケーション物件は転勤等が原因で所有者が住むことが出来なくなり、やむを得ず賃貸にしている物件です。
転勤が終了し、戻ってくることができれば再び住むことが出来るよう期間を定めています。
通常の賃貸契約のように更新することができないため、家賃も相場より格安に設定し、募集しています。
注意点としては、契約期間の更新ができませんので、期間が短いようでしたら契約終了後の転居費用も加味して検討する必要があります。

わくわく和太鼓さん、はじめまして。

景観地区での不動産投資についてご説明します。
メリットは、良好な環境が維持されることです。
地域により規制に差はありますが、高さや建物の外観に制限をかけられるため、一定の街並みが形成される点でしょう。
注意点としては、規制により自由度が下がるためテナント等の入居者に影響を及ぼす地域も出てきます。
京都のようにテナントの看板についても色の規制などがあり、業種により敬遠されることもあります。