3番DHさん、はじめまして。

ご家族にマンションの部屋を貸す際の税務上の注意点について説明します。

1. 賃料を設定しない場合
・税務上の影響
家賃を徴収しない場合、税務上の収入は発生しません。
しかし、これが「市場価値より著しく低い賃料での貸出」と見なされると、税務当局から「見かけ上の取引」として扱われ、本来受け取るべき家賃相当額に対して所得税や払うべき相当家賃に対して贈与税が課される可能性があります。

・相続税の観点
相続税の計算において、不動産の評価額が影響を受ける可能性があります。
無償で貸し出すことで、借地借家割合が適用されず、不動産の価値が高く評価されることがあります。

2. 想定賃料を設定する場合
・税務上の扱い
想定でも賃料を設定することで、税務上の収入として扱われます。
その場合、賃料収入に対して所得税や住民税が課されることになります。

・経費の控除
賃料収入がある場合、物件の維持管理費や減価償却費などの経費を所得から控除できる可能性があります。

3. その他の注意点
・契約書の作成
家族間であっても、正式な賃貸契約を結ぶことが推奨されます。
これにより、双方の権利と責任が明確になります。
・保険
賃貸用の保険（家主賠償責任保険など）を検討することも重要です。

最終的な決定をする前に、税理士に相談することをお勧めします。
専門家の助言により、税務上の問題を避け、適切な取り決めを行うことができます。

CKカルバンさん、はじめまして。

重要事項説明書の作成及びその説明は売買契約締結以前に行わなければなりません。
重要事項の説明は対象不動産に関する詳細事項を記載しています。
その内容に誤解がないよう理解して貰い、納得して売買契約の締結に進まなければトラブルの原因になります。

万一、売買契約締結後に行うような不動産会社ならば宅建業法違反になります。
重要事項の説明を後回しにするようならば契約を延期することをお勧めします。

ちなみに私の経験ですが、契約が重なり間に合わない状況は多々ありました。
しかし徹夜してでも必死で間に合うよう作成してきています。

わかめたまごさん、はじめまして。

投資用不動産の売買で賃貸人の地位継承を行う場合、賃貸借契約書を新たに締結する必要はありません。
契約書を新たに締結すると、形式的にはこれまでの契約を一度解除する手続きも必要になり、賃借人との余計なトラブルが発生するかも知れません。

弊社では当事者（旧所有者及び新所有者）連名で署名・押印した「所有者変更通知書」等で既存の契約内容を引き継ぐ旨を記載し、賃借人にお渡して説明しております。

旧所有者につきましては、「所有者変更通知書」に押印する印鑑は、賃貸借契約書に押印した印鑑と同じものを使用しておくと賃借人が見比べて同一であることを確認できますのでお勧めします。

カラーコーンさん、はじめまして。

不動産会社の事務所等以外で契約を締結した場合はクーリングオフの対象になります。
喫茶店などのクーリングオフの対象になる場所で契約締結を行い、クーリングオフの説明がなかった場合は、契約締結後20日以内はクーリングオフを行うことができます。
クーリングオフの説明を行った場合は8日以内はクーリングオフが可能です。

デニム好きさん、はじめまして。

信託銀行系不動産会社の特徴は銀行傘下ですので、金融庁などの影響もあり、調査などの基準も厳しいのが特徴です。
銀行同様にＦＡＸやメール対応に制限があり、業務効率より個人情報の漏洩対策を重要視しています。
重要事項の調査項目も300以上と、過去に遡って非常に細かなところまで調査されています。
強みは信託銀行からの紹介顧客との取引が多いため、相続関連や資産家の不動産情報が多い点です。

ニンニクマシマシさん、はじめまして。

各会社により副業の定義は違いますが、私が取引した投資家のほとんどは不動産投資は資産運用ですので副業に該当しない会社に勤務されていました。
知人で過去に不動産投資で退職に追い込まれた方は地方公務員でした。
理由は父親が設立した資産管理会社の代表者に就任したためです。
個人名義で不動産投資をする限りは副業規定に抵触しないと思いますが、事前に会社に確認したほうが宜しいかと思います。
奥様名義で行う場合は、収入がなければ融資は難しいと思います。
法人を設立し、奥様を代表者にする場合でも実績のない会社ですので、すぐに融資を受けることは容易ではありません。

チャウチャウさん、はじめまして。

未払い利息が発生する原因は、急激な金利上昇です。
変動金利・元利均等返済で住宅ローンを組んでいる場合、月々返済額は5年間一定です。
この間に急激な金利上昇が起こった時、月々返済額を上回るような金利負担が未払い利息になります。

5年ごとに月々返済額が見直され、その時に未払い利息を含む返済額の内訳（元金と利息の割り振り）を変更します。
月々返済額の上限は１２５％以内に設定されます。
例えば、現在の月々返済額が10万円であれば見直し後の月々返済額は125,000円が上限となります。
金利上昇が収まると返済額の内訳も変わり、未払い利息の問題も解決してくると思いますが、返済期間内に解消できない場合は、期間終了後に未払い元利金を一括請求されるリスクはあります。
現在低金利が長く続いてますが、日銀の金融政策によって金利上昇を抑制しています。
日銀新総裁就任により春からの金融政策によっては金利上昇の可能性は高いと思われますので、固定金利も検討してみて下さい。

SATOさん、はじめまして。

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。
①一社のみに依頼するので業者対応が楽
②レインズ登録が義務ですので、複数の宅建業者に情報拡散できる。
③2週間に一度業務活動報告があるので、販売状況を把握できる。

①につきましては、複数社に依頼すると価格変更する場合や内見のスケジュール調整を売主ご自身で依頼業者に連絡を行わなくてはなりません。
専任であればすべて任すことができます。

またデメリットは以下の通りです。
③囲い込みをされる。
④競争心がなくなる。

③につきましては、両手取引がしやすくなるため、一定期間（売却受託初期や価格変更初期）情報公開を制限されることがあります。
またレインズ登録はしますが、実際申し込みがないにも関わらず購入申し込みありなど誤情報を登録する宅建業者（特に一部大手）がいます。
④につきましては、複数社に依頼すると競争力が働きますので営業活動にも影響が出ますが、専任の場合は競争相手がいないため、宅建業者の裁量が大きくなります。
そのため安易に価格を下げる交渉をされたりすることが見受けられます。

Lanikaiさん、はじめまして。

大手物件ポータルサイトには仲介手数料を記入することができません。
不動産会社が登録する物件情報の入力欄に仲介手数料の記入欄が用意されていません。
この春よりSUUMOで仲介手数料を自由に設定できるような話はありましたが、現在のところなっていないようです。

NITORIさん、はじめまして。

賃貸不動産の場合、オーナーさんから承諾を貰えれば学習塾としてテナント契約することは可能です。
区分所有マンションを賃貸にしている場合は、管理規約に制限の規定がなければテナント契約は可能です。
ただし、どちらの場合も通常は住居として利用されてますので、建物内の住人や近隣に迷惑が掛からないよう塾生にも細心の注意を払って貰う必要はあります。
特に自転車で通う場合は、別途駐輪場を借りるなどの対策は考えておきましょう。

特攻野郎さん、はじめまして。

市街化調整区域にある不動産に投資をお考えとの事ですが、金融機関の融資を受けることは非常に難しいです。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的で指定された地域ですので、今後発展は見込めませんので銀行としては担保評価がゼロに近くなります。
しかし市街化調整区域であっても再建築が可能な地域もありますので、そのような地域にある地方銀行であれば融資を受けることも可能かも知れません。
最近私が扱った物件は奈良県大和郡山市で市街化調整区域内でしたが、県知事の再建築許可が取得できましたので、融資対応可能な物件でした。