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回答 : 2

man

ダイヤル6700 さん

回答

はじめまして小田と申します。

建築基準法に定める未接道土地(接道要件を満たしていないもので、間口が狭いなども含まれる)を無道路地といいます。
なお固定資産税の評価は都道府県管轄、相続税評価は国税庁管轄で評価方法が違います。(例えば単純に公衆用道路なら固定資産税評価は0になりますが、通り抜けできない私道の公衆用道路は相続税評価は近傍地宅地の30%で評価されます)
両者の説明・計算方法などはURLを参考にしてください。
https://www.acekantei.com/blog/archives/1828

なお、囲繞地を含み他人土地を通行する権利を有しており、例えば但し書き接道(空地や公園など敷地利用による建築許可)の許可が出ているようなものは、無道路地には含まれません。

2024/09/26 13:19

回答

agentImage

小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級

不動産コンサルタント | 東京都

ダイヤル6700さん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。

接道していない土地、いわゆる「無道路地」や「袋地」の固定資産税評価について説明します。

まず、無道路地とは、建築基準法第42条に定められた道路に接していない土地のことを指します。通常、建物を建てるためには土地が道路に接している必要がありますが、無道路地はこの要件を満たしていないため、建物の建築が難しい土地です。このような土地は「袋地」とも呼ばれ、通常の土地よりも市場価値が低く評価されます。

固定資産税の評価額は土地の利用価値や市場価値に基づいて算出されます。そのため、無道路地の場合は、通常の住宅地に比べて大幅に減額されることが一般的です。

〇固定資産税評価の基本ルール
固定資産税評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」に基づいて決定されますが、無道路地の場合は次のような特別な評価基準が適用されます。

1.減額評価: 接道していないため、建物を建てられない、またはアクセスが困難な土地として評価額が減額されます。通常、評価額は近隣の接道している土地の評価額に対して、一定の割合(例えば70%減)で評価されることがあります。具体的な減額割合は、自治体ごとに異なるため、固定資産税を管轄する市町村に確認することが必要です。

2.無道路地としての評価: 無道路地は、土地の市場価値が低いため、そのままでは十分に利用できない土地と見なされます。これにより、他の土地に比べて大幅に低い評価額が適用されます。ただし、隣接地と一体的に使用している場合や、他人の土地を通行する権利(囲繞地通行権)を持っている場合などは、評価額が若干異なることがあります。

3.特定条件による評価: 無道路地でも、特定の許可を得ることで道路として利用可能な場合(例: 但し書き接道の許可を取得している場合)には、無道路地としての評価から通常の土地に近い評価に変更されることがあります。この場合、固定資産税評価額は大幅な減額は期待できません。

〇相続税評価との違い
相続税の評価額は固定資産税とは異なり、国税庁の評価基準に基づきます。相続税では無道路地はさらに厳しい評価がされ、通常の土地の30%程度に評価されることが多いです。

■まとめ
接道していない土地の固定資産税評価は、接道している土地よりも大幅に減額されることが一般的です。具体的な評価額については、土地の場所や自治体ごとの評価基準によるため、市町村役場に確認するのが確実です。

2024/09/28 09:06

この投稿は、2024年09月28日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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2022/08/19

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皆さまのご意見を伺いしたいです。

回答 : 1

2023/06/05

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2024/07/27

Q.親族間売買の分割払い期間は最長何年でもよい?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

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親子間とはいえ契約自由の原則は適用されるはずなので、60年の分割払い契約で元利金等返済にして毎年100万円ずつを息子に譲渡する予定のアパートの家賃収入から返済してもらう売買スキームにしたいです。

息子は今年20歳になったばかりなのであと80年生きるとすれば60年分割払いにも一定の合理性はあるはずです。そして、60年経つまでのどこかで私は物故者となるのでそうすれば私の息子に対する債権は混同によって消滅して(民法520条)、結果的に息子は6000万円全額を支払わずして物件を手に入れられます。

加えて、息子から毎年返済される100万円は相続税支払い用のお金として専用の口座を作って息子のために貯めておきます。

我ながら、この節税計画は完璧ではないかと考えます。私は息子を溺愛しており子孫に少しでも美田を残したいタイプの人間なので、 法的または税務的問題点がもしあるようであれば是非ともご指摘いただけるととても助かります。

回答 : 2

2022/09/27

Q.分譲マンション所有者が管理組合に支払う「管理費」と賃貸入居者が支払う「共益費・管理費」は同じですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

分譲マンションの所有者が管理組合に支払う「管理費」と賃貸の入居者が支払う「共益費・管理費」は同じ内容を意味する言葉ですか?

回答 : 1

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2022/09/17

Q.家族信託で受託者と受益者を同一人物にすることは可能?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

お世話になります。

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2023/07/25

Q.日影規制で1種と2種の違いは何ですか。

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ご解説よろしくお願いいたします。

回答 : 1

2025/02/05

Q.近隣商業地域の建ぺい率と容積率について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

近隣商業地域だと建ぺい率と容積率はどんな感じに定まっていますか。

回答 : 2

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2024/08/01

Q.非線引き区域にある土地の特徴や規制について教えてください

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

非線引き区域にある土地とはどのような土地でどのような規制を受けますか。非線引き区域にある土地を購入して家を建てる際に注意すべき点はありますか。

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Q.不動産質権者が使用収益して得た家賃収入は誰に帰属する?

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法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

ケースバイケースだと思うのですが、
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宅建士資格を持たない人または資格は持っているが宅建士登録していない人が作成した重要事項説明書を使用した不動産取引は無効ですか?

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2023/06/08

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サラリーマンで年収手取り800万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか?

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Q.普通借家契約の立ち退き交渉を宅建士に依頼できますか?

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立ち退きの正当事由は満たしているとして、賃借人との文書やり取りや立ち退き交渉を宅建士さんに依頼することは法律的に問題ないですか?それとも弁護士さんに依頼すべき内容ですか?

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法律上だと、マンションにおける非常階段と避難階段は別物ですか?同じものを意味しますか?

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Q.配当要求終期の公告とは?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

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Q.囲繞地通行権と通行地役権の違いは何か?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

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宅建士さんから見て、どちらの方が使い勝手の良い権利でしょうか?

回答 : 1

2023/03/07

Q.登記識別情報のシールはいつ剥がすべきものですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

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回答 : 2

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Q.前面道路の幅員が一定でない場合の容積率の計算方法について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

前面道路の幅員が一定でない場合の容積率の計算方法について教えてください。

回答 : 1

2023/12/20

Q.建蔽率をオーバーすると違法になりますか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

建蔽率を守らないで家を建てるとどうなるのでしょうか?
建物登記はできますか?罰則はありますか?

回答 : 2

ベストアンサー

2023/09/18

Q.一戸建て賃貸の庭木の剪定費用は誰が負担するもの?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

賃貸一軒家の庭が草ボーボーにならないように剪定などの植栽管理を借主が行なった場合に、その費用を貸主に請求できますか。

民法は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」 (民法606条)と定めているので、庭木の手入れも賃貸人の修繕義務に含まれるのではないかと思いました。

回答 : 2

2024/07/27

Q.違法建築かどうかの確認方法

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

違法建築かどうかの確認方法を教えていただきたいです。検査済証が交付されている建物であれば違法建築の可能性は100%ないと考えても大丈夫でしょうか?

回答 : 3

ベストアンサー

2022/11/12

Q.弁護士が重説を作成するケースはどんなですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

宅建士の皆さまが今まで見聞きした不動産取引の中で、
弁護士が重説を作成するケースはありましたでしょうか?

回答 : 2

ベストアンサー

2023/06/30

Q.土地の形質変更とは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

土地の形質変更にはどのような行為が該当しますか?形質変更をするには市区町村への届出は必須ですか?

回答 : 2

ベストアンサー

2023/12/15

Q.隣地斜線制限と北側斜線制限の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

ご解説よろしくお願いいたします。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/07/17

Q.重説の「下水道法」という項目についてわかりやすく解説希望

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

重説の「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」の項目の1つに「下水道法」とありますが、下水道法による制限に該当する不動産取引って具体的にどのような場合が該当いたしますでしょうか??

回答 : 3

2023/08/22

Q.建築条件付き土地の契約に含まれていたコンサルティング料金の件

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

先日、気にいった土地があり契約をしました。しかし、この土地は指定の建築業者と3か月以内に請負契約を結ぶ建築条件付き土地であり、契約には仲介業者の建築に関するコンサルティング料金も内訳で入っていました。

実際には、仲介業者は建築に関することは何もしておらず、コンサルティングのようなことはしてもらっていません。仲介業者からは「建築のことは指定業者と打合せしてください」と言われ、私が建築業者と直接話をしています。


この場合、仲介業者からコンサルティング料金の返還を求めることは可能でしょうか?

回答 : 1

2022/09/17

Q.相続土地国庫帰属制度の利用メリットとは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

相続土地国庫帰属法が2023年4月27日に施行されて相続土地国庫帰属制度を利用できるようになりますが、この制度はどのような人にとって利用メリットの大きい制度になりそうですか。

私見ですが、この制度を利用するくらいなら不動産会社に安値で買い取ってもらった方が少しでもお金になって良いと思うので質問させていただきました。

よろしくお願い致します。

回答 : 2

2022/11/16

Q.海外赴任中のマンション経営の税金は?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

来年海外赴任になります。所有マンションを賃貸に出す予定ですが、手続きや納税はどのように進めればよいでしょうか

回答 : 1

2023/12/21

Q.マンションの日照権とはどのような権利ですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

今住んでいるマンションの近くにタワマン建設の話が持ち上がっていて日照権について関心があります。日照権とはどのような権利でどのような場合に権利侵害されたことになる権利か知りたいです。

あと、マンションだと階層や部屋向きなどの影響で日当たリも各部屋によって異なると思うのですが、同じマンションの住人であれば誰もが平等に同じ内容の日照権を保有していることになりますか。

それとも、例えばですが、高層階の住人の方が低層階の住人よりもたくさん日照権を保有していたり、南向きの部屋の住人の方が北向きの部屋の住人よりもたくさん日照権を保有していることになりますか。

回答 : 1

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2022/09/12

Q.車庫証明を自分で取るには?寸法の測り方は?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

今住んでいる戸建てで車庫証明書申請時に必要な配置図の書き方についてアドバイスお願いします。

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回答 : 1

2024/04/15

Q.抵当権の順位変更の登記とはどのような登記?

法律と税金 > 抵当権・強制執行・差押え

抵当権の順位変更の登記とはどのような登記ですか?未登記の抵当権を含む場合でも順位変更の登記はできますか?

回答 : 2

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