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ニンニンさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
① 強制競売とは
強制競売とは、抵当権を持たない債権者が判決書・審判書・公正証書・和解調書などの公文書をもとに、「債務名義」を用いて債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ヌ）第○○号」というように（ヌ）という表記が付きます。
強制競売の一例として、次のようなケースが考えられます。
ケース1：債務者は消費者金融から所有する不動産を担保とせず借金をしたが、その返済を滞納したため、債権者が「返済が期待できない」と判断し強制競売を実施した。
ケース2：債務者は離婚の際に慰謝料を払うという調停や判決を受けていたにも関わらず、その支払いが行われなかったため債権者が慰謝料回収の目的で強制競売を実施した。
なお、対象物件に住宅ローンが残っている場合は抵当権が優先されるため、売却価格よりも残っている住宅ローンの額の方が多い場合などは、裁判所が不動産について強制競売を認めない可能性もあります。その場合、債務者の給与や預貯金が差し押さえられます。
② 担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、不動産に抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている場合に、その「不動産担保権」を実行して債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ケ）第○○号」というように（ケ）という表記が付きます。
なお、担保不動産競売において住宅ローン残高を下回る金額で売却された場合でも、債務者はローン残高から売却価格を引いた差額については支払い続けなければなりません。
また、担保不動産競売には「形式競売」というものもあります。これは債務の返済としての競売ではなく、遺産分割や破産手続き上、不動産を売却し現金化しなければならないときに実施されます。
形式競売の場合の事件番号は性質に応じ（ヌ）または（ケ）という表記となります。
③ まとめ
強制競売は「債務名義」をもとにした競売、担保不動産競売は「不動産担保権」の行使による競売という点が、最も大きな違いです。
強制競売と担保不動産競売のいずれも、債務者による債務の弁済が滞ったときに実施されるものであり、債務者である不動産所有者の意思は考慮されません。
競売が実施される前に、まずは債権者と今後の返済について誠実に話し合いをされることが望ましいでしょう。
2024/09/25 14:46
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
ニンニンさん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
強制競売と担保不動産競売は、どちらも不動産を競売にかけて債権を回収する手続きですが、目的や進行手続きが異なります。以下で違いを詳しく説明します。
1. 強制競売
＜目的＞
強制競売は、金銭債権の強制執行手段として行われます。借金や賠償金の支払いが滞っている場合に、債権者が裁判所を通じて債務者の不動産を差し押さえ、競売にかけて現金化し、その売却代金で債権を回収します。
＜特徴＞
債務の原因は幅広く、借金、損害賠償請求、未払い金などが対象となります。
抵当権や担保の設定がない場合でも、債権者は強制競売を申し立てることができます。裁判所を介して進行し、最終的に不動産が売却されます。
2. 担保不動産競売
＜目的＞
担保不動産競売は、抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている不動産について、債務の返済が滞った際に、その担保権に基づいて競売にかける手続きです。
＜特徴＞
主に住宅ローンや事業融資などで不動産が担保に設定されている場合に利用されます。債務不履行が発生した際に、担保権者（例：金融機関）が担保権の実行として競売を申し立てます。売却代金はまず担保権者に優先的に充当され、余剰があればその後に他の債権者や債務者に返還されます。
〇主な違い
・債権回収の根拠: 強制競売は金銭債権全般に基づく強制執行手続きであり、担保不動産競売は不動産に設定された担保権を実行する手続きです。
・競売の発動要件: 強制競売は担保がなくても実施できるのに対し、担保不動産競売はあくまで不動産に抵当権や根抵当権が設定されていることが前提です。
それぞれの競売手続きには、目的や対象となる不動産の条件に応じた違いがあります。
2024/09/23 18:32
小田 篤史 宅建士
商業土地開発株式会社 | 兵庫県
はじめまして小田と申します。
競売不動産購入視点での補足です。
競売不動産はBITなどのサイトで情報を得ることができますが、物件（事件）番号に（ケ）と書いてあるものは担保不動産競売、（ヌ）と書いてあるものが強制競売と判断して貰えれば良いかと思います。ほとんどは（ケ）ですが、たまに（ヌ）があります。
（ヌ）は家を担保設定したものとは別の借金により競売申し立てがあったものなので様々な事情があります。また、競売取り下げが多いのも（ヌ）です。
比較的（ケ）は落札後の明け渡しまでは昔と違い法整備されておりスムーズなケースが多いのですが、（ヌ）はどのような事情が隠れているか分からないので素人は手を出すのはやめておいた方が良い物件となります。
2024/09/25 12:00
この投稿は、2024年09月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2025/05/25
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回答 : 1
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> 宅建業法・その他法律一般
建物によって、重要事項説明書に築年数の記載が必要な場合と不要な場合があるそうですが、詳しくご解説いただけますと幸いです。
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2023/03/12
Q.農地で固定資産税が免除されるのはどのような場合ですか？
> 固定資産税・その他税金一般
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2023/11/28
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2023/05/27
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こんにちは。
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2023/10/11
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2024/07/08
Q.使用貸借は転貸できるか教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
貸主の承諾を得ずに使用貸借の権利を無断で又貸しした場合、当該又貸しは無効ですか。
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回答 : 1
2024/10/23
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