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小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
ニンニンさん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
強制競売と担保不動産競売は、どちらも不動産を競売にかけて債権を回収する手続きですが、目的や進行手続きが異なります。以下で違いを詳しく説明します。
1. 強制競売
＜目的＞
強制競売は、金銭債権の強制執行手段として行われます。借金や賠償金の支払いが滞っている場合に、債権者が裁判所を通じて債務者の不動産を差し押さえ、競売にかけて現金化し、その売却代金で債権を回収します。
＜特徴＞
債務の原因は幅広く、借金、損害賠償請求、未払い金などが対象となります。
抵当権や担保の設定がない場合でも、債権者は強制競売を申し立てることができます。裁判所を介して進行し、最終的に不動産が売却されます。
2. 担保不動産競売
＜目的＞
担保不動産競売は、抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている不動産について、債務の返済が滞った際に、その担保権に基づいて競売にかける手続きです。
＜特徴＞
主に住宅ローンや事業融資などで不動産が担保に設定されている場合に利用されます。債務不履行が発生した際に、担保権者（例：金融機関）が担保権の実行として競売を申し立てます。売却代金はまず担保権者に優先的に充当され、余剰があればその後に他の債権者や債務者に返還されます。
〇主な違い
・債権回収の根拠: 強制競売は金銭債権全般に基づく強制執行手続きであり、担保不動産競売は不動産に設定された担保権を実行する手続きです。
・競売の発動要件: 強制競売は担保がなくても実施できるのに対し、担保不動産競売はあくまで不動産に抵当権や根抵当権が設定されていることが前提です。
それぞれの競売手続きには、目的や対象となる不動産の条件に応じた違いがあります。
2024/09/23 18:32
小田 篤史 宅建士
商業土地開発株式会社 | 兵庫県
はじめまして小田と申します。
競売不動産購入視点での補足です。
競売不動産はBITなどのサイトで情報を得ることができますが、物件（事件）番号に（ケ）と書いてあるものは担保不動産競売、（ヌ）と書いてあるものが強制競売と判断して貰えれば良いかと思います。ほとんどは（ケ）ですが、たまに（ヌ）があります。
（ヌ）は家を担保設定したものとは別の借金により競売申し立てがあったものなので様々な事情があります。また、競売取り下げが多いのも（ヌ）です。
比較的（ケ）は落札後の明け渡しまでは昔と違い法整備されておりスムーズなケースが多いのですが、（ヌ）はどのような事情が隠れているか分からないので素人は手を出すのはやめておいた方が良い物件となります。
2024/09/25 12:00
ニンニンさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
① 強制競売とは
強制競売とは、抵当権を持たない債権者が判決書・審判書・公正証書・和解調書などの公文書をもとに、「債務名義」を用いて債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ヌ）第○○号」というように（ヌ）という表記が付きます。
強制競売の一例として、次のようなケースが考えられます。
ケース1：債務者は消費者金融から所有する不動産を担保とせず借金をしたが、その返済を滞納したため、債権者が「返済が期待できない」と判断し強制競売を実施した。
ケース2：債務者は離婚の際に慰謝料を払うという調停や判決を受けていたにも関わらず、その支払いが行われなかったため債権者が慰謝料回収の目的で強制競売を実施した。
なお、対象物件に住宅ローンが残っている場合は抵当権が優先されるため、売却価格よりも残っている住宅ローンの額の方が多い場合などは、裁判所が不動産について強制競売を認めない可能性もあります。その場合、債務者の給与や預貯金が差し押さえられます。
② 担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、不動産に抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている場合に、その「不動産担保権」を実行して債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ケ）第○○号」というように（ケ）という表記が付きます。
なお、担保不動産競売において住宅ローン残高を下回る金額で売却された場合でも、債務者はローン残高から売却価格を引いた差額については支払い続けなければなりません。
また、担保不動産競売には「形式競売」というものもあります。これは債務の返済としての競売ではなく、遺産分割や破産手続き上、不動産を売却し現金化しなければならないときに実施されます。
形式競売の場合の事件番号は性質に応じ（ヌ）または（ケ）という表記となります。
③ まとめ
強制競売は「債務名義」をもとにした競売、担保不動産競売は「不動産担保権」の行使による競売という点が、最も大きな違いです。
強制競売と担保不動産競売のいずれも、債務者による債務の弁済が滞ったときに実施されるものであり、債務者である不動産所有者の意思は考慮されません。
競売が実施される前に、まずは債権者と今後の返済について誠実に話し合いをされることが望ましいでしょう。
2024/09/25 14:46
この投稿は、2024年09月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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Q.不動産売買における「違約金」と「損害賠償金」の違いは何？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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「違約金は、賠償額の予定と推定する」
と規定していますが、
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2024/05/24
Q.民法94条2項の類推適用とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
最高裁判例を絡めてご解説いただけると助かります。
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Q.登記済証と登記識別情報の違いとは？
> 不動産契約・不動産登記
教えてください。不動産取引における役割として、登記済証と登記識別情報とでは何がどう違うのでしょうか。
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Q.宅建士さん、司法書士さん、建築士さんなどの職業について
> 不動産契約・不動産登記
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2023/08/14
Q.土地の形質変更とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
土地の形質変更にはどのような行為が該当しますか？形質変更をするには市区町村への届出は必須ですか？
回答 : 2
ベストアンサー
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Q.物上保証人とはどのような保証人ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
物上保証人とはどのような保証人を指す言葉ですか。一般の保証人とは何が違いますか。ご解説いただけると助かります。
よろしくお願いいたします。
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Q.他人の土地に水道管を引くにはどういう手順を踏めばよいですか？
> 宅建業法・その他法律一般
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通行する土地に水道管を引けない場合、隣地から水道管を引くにはどういう手順を踏めば法律的に問題ないか教えてください。
回答 : 1
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2022/10/04
Q.債務整理と自己破産の違いについて
> 宅建業法・その他法律一般
債務整理と自己破産の違いについてご解説願いたいです。
加えて、もし仮に自分が債務整理または自己破産をしたとして、
その後も今借りている賃貸物件を借り続けられるのかについても知りたいです。そのことをもって賃貸人から解約通知を受け取る可能性はあるのでしょうか。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/04/04
Q.売主が付帯設備表を交付しなかった場合の対処方法
> 不動産契約・不動産登記
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2023/03/15
Q.42条2項道路とはどんな道路ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
42条2項道路とはどんな道路ですか。家を建てるための土地を買う際に必要な知識ですか。よろしくお願いします。
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2022/09/04
Q.5000万の新築建売住宅の固定資産税はいくらか？
> その他税金一般
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Q.37条書面に宅建士の記名押印は不要ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 2
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2024/02/28
Q.手取り29万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り29万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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Q.年収700万の住民税はいくらですか？
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個人事業主で年収700万円だと住民税は月々いくらですか？
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Q.近隣商業地域の建ぺい率と容積率について
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近隣商業地域だと建ぺい率と容積率はどんな感じに定まっていますか。
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Q.抵当権抹消手続きを自分で行う際に法務局に提出する必要書類は？
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抹消手続きを自分で行う際に法務局に提出する必要書類について教えてください。
提出する法務局はどの法務局でもいいのか、オンライン提出は可能か、についても教えてください。
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Q.マンションやホテルの建物の両端の階段について気になります
> 宅建業法・その他法律一般
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Q.マンション売却の確定申告で経費計上できる内容について教えてください
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
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どうぞよろしくお願いします。
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2022/09/18
Q.離婚時に住宅ローン付きマンションを贈与すると贈与税はかかる？
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現在夫婦間で離婚について話し合っています。
離婚後はマンションに妻が住むことにして自分所有のマンションと住宅ローンをそれぞれ妻名義に名義変更したいと考えているのですが、このような債務引受的な要素のある負担付贈与の場合でも贈与税は発生しますか？
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2024/03/21
Q.不動産の仮差押えとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産の仮差押えの効力について知りたいです。
債権者は仮差押えを行うとどのような効果を得ますか。
回答 : 1
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Q.売主の契約不適合責任の内容について教えてください
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民法改正で売主の責任が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと制度変更があったそうですが、具体的に何がどう変わったのか教えていただけると助かります。
回答 : 1
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2022/08/07
Q.離婚後もローンが残る家に妻が住む場合に家の名義変更はできる？
> 不動産契約・不動産登記
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よろしくお願いします。
回答 : 2
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2023/10/07
Q.相続した不動産に抵当権が残っていた場合の処理について教えてください
> 抵当権・強制執行・差押え
亡くなった父が保有していた不動産について相続手続きをするために謄本を取得したところ、住宅ローン会社を抵当権者とする抵当権が残っていました。
父は生前、住宅ローンを完済できてよかったと話していたので債務は残っていないはずですが、そのような場合でも抵当権が抹消されずに残ってしまうことはありうるのでしょうか。
債務が残っていなかったとして、このあと私は抵当権を抹消するためにはどうすればいいでしょうか。債務の完済証明書を住宅ローン会社に発行してもらう必要がありますか。
回答 : 1
2022/09/12
Q.私道は無くせる？所有している土地と私道を挟んだ前の土地を買いたい
> 宅建業法・その他法律一般
自己所有の土地と私道の向かい側にある土地を買いたいのですが私道は潰せるのでしょうか？
その奥には家はありません。
回答 : 1
2023/08/16
Q.登記されていないことの証明書とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅地建物取引業者名簿の登載事項の代表者を変更する際に必要な書類のようですが。。
不動産会社の事務職社員が新社長に代わって取得できるものですか？
回答 : 1
2023/11/21
Q.一筆の土地の一部でも時効取得できる？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
隣の空き家の庭の一部を自分の所有と思い15年前から小さな物置を建てて占有していましたが、時効取得できますか？できる場合には必要な手続きはどうなりますか？
回答 : 1
2023/09/02
Q.土地区画整理事業施行地区内の仮換地である土地の購入メリット
> 宅建業法・その他法律一般
土地区画整理事業施行地区内の仮換地である土地に購入メリットがあるとすれば、それはどのようなメリットでしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/28
Q.積立nisaと新nisaの違いは何？
> ファイナンシャルプランニング
現在51歳の者です。積立nisaと新nisaの違いについてと今から始めるならどっちが得かについてアドバイス希望です。よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/04/27
Q.不動産譲渡担保の対抗要件は何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
解説お願いいたします。
回答 : 3
2024/09/19
Q.重説の「下水道法」という項目についてわかりやすく解説希望
> 宅建業法・その他法律一般
重説の「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」の項目の１つに「下水道法」とありますが、下水道法による制限に該当する不動産取引って具体的にどのような場合が該当いたしますでしょうか？？
回答 : 3
2023/08/22
Q.不動産登記には「公信力がない」とは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産登記には「公信力がない」とは具体的にどういうことを意味しますか。逆に、何の場合だと「公信力がある」と言えるのでしょうか。ご解説いただけると助かります。
回答 : 1
2023/04/30
Q.国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違いとは？
> 宅建業法・その他法律一般
宅建業免許の種類には２種類あるそうですが、何が違うのでしょうか？不動産会社を選ぶ際の参考になりますか？
回答 : 2
2022/10/27
Q.増築未登記の場合のリスクやデメリットとは？
> 不動産契約・不動産登記
戸建てが立っている自宅の庭に15坪分の増築を半年前にしたのですが増築部分は未登記のままです。
このまま登記しないとどうなりますか。登記するのであれば誰に頼めばいいですか。
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/11/23
Q.容積率の最低値と最大値はどのくらいですか？
> 宅建業法・その他法律一般
日本の法律で容積率の最低値と最大値はそれぞれどのくらいまで許容されていますか？
ちなみにタワマンは容積率オーバーにはならないのですか？
回答 : 1
2023/08/21
Q.代位弁済で保証会社に抵当権が移転している物件を借りても良いか？
> 抵当権・強制執行・差押え
アパートを借りる際の重説時に、建物登記簿の内容として「代位弁済で保証会社に抵当権が移転している」との説明を受けました。その時はその意味することが分からなかったので念のため重説への署名捺印を見送りました。この物件借りても大丈夫ですか？借りない方がいいですか？
回答 : 1
2023/04/28
Q.避難階段の数って法律で決まっていますか
> 宅建業法・その他法律一般
マンションで、階段が一つのものと、二つ以上のものがあるように思えます。これは、何か法律などでルールがありますか
回答 : 1
2023/03/27
Q.重要事項説明書を電磁的方法により提供するには？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
以下質問です。よろしくお願います。
①電磁的方法により提供するにはあらかじめ相手方から承諾を得る必要があるそうですがこれは絶対ですか？
②相手方からの承諾は口頭でも足りますか？
③電磁的方法とは、具体的にどのような方法を意味しますか？重要事項説明書をPDF化してメール添付でOKですか？
回答 : 1
2023/12/08
Q.住宅手当は給料に含まれますか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
会社からの住宅手当は税金計算上の所得に該当するのでしょうか？？
回答 : 1
2024/08/15
Q.マンションを等価交換したら税金は発生しますか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
投資マンションのオーナー間で保有物件を交換した場合（金銭の授受は一切なし）、何らかの税金は発生しますか？たとえば、時価1億円の物件と時価3000万円の物件を等価交換した場合を例に教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/02
Q.駐車場仲介手数料の宅建業法上での規定が知りたい
> 宅建業法・その他法律一般
駐車場賃貸借契約の仲介手数料が月額賃料の1.5か月分だった。
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2023/04/16
Q.不動産売買の中間省略登記は違法ですか？
> 不動産契約・不動産登記
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登記が取り消されたりペナルティが課されることはあるのでしょうか？
回答 : 1
2023/10/04
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特殊な事情や理由で固定資産税のかからないマンションというのも探せば日本に存在しますか？
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Q.マンションのチラシ面積と登記簿面積が違っているのはなぜですか？
> 不動産契約・不動産登記
駅近くのマンションが気に入って先日中古マンションを購入することを決めました。その際に、チラシの面積と登記簿の面積が違っていることに気づいたのですが、なぜでしょうか？
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ベストアンサー
2022/08/24
Q.「賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約」の利用や有効性について
> 不動産契約・不動産登記
民法第606条1項が規定する賃貸人の修繕義務は任意規定なので、大家さんの意向があれば特約で排除できると知りました。アパートの賃貸借契約でこの特約が利用されることは実務上よくあることですか。
また、特約があれば修繕義務を無制限に排除できるのかや特約の内容が無効になるケースもあるのかについても知りたいです。
どうぞよろしくお願いします。
回答 : 1
2022/12/10
Q.不特法の3号事業者と４号事業者の違いとは？
> 宅建業法・その他法律一般
不特法の3号事業者と４号事業者の違いについてわかりやすくご解説いただきたく。
どうぞよろしくお願いいたします。
回答 : 1
2023/04/07
Q.車庫証明を自分で取るには？寸法の測り方は？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
今住んでいる戸建てで車庫証明書申請時に必要な配置図の書き方についてアドバイスお願いします。
手書きでも大丈夫ですか。寸法の記入は必須ですか。寸法を記入する場合には測り方適当でも大丈夫ですか。
回答 : 1
2024/04/15
Q.専任媒介契約締結中に自分で買主を見つけた場合の売買契約書作成
> 不動産契約・不動産登記
専任媒介契約を締結して別荘を売りに出していたところ古い友人が買いたいと言ってきたので、その友人に媒介依頼中の不動産会社を通さずして直接売りたいと考えています（仲介手数料を節約したいので）。この場合、売買契約書の作成だけを不動産会社にお願いすることは問題ないですか。
ご回答よろしくお願いいたします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/13
Q.隣の家から伸びている樹木の枝が邪魔なので切りたいです
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
隣の家の樹木が伸びて枝が自宅建物にあたっているので、隣の人に「枝を切っていいですか？」と確認したら「今度植木屋さんに頼むから待ってくれ」と言われました。
けれども、それから1ヶ月経っても枝はまだそのままなのでもうこっちで勝手に切ってしまおうかと思っています。
この場合、勝手に枝を切り落としてしまっても良いものでしょうか？？？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/28
Q.根抵当権の「抹消」と「 解除」の違いについて教えてください
> 根抵当権・極度額
根抵当権の債務者が債務を完済しても根抵当権を「抹消」するには債権者である金融機関に根抵当権の「解除」を申し入れる必要があると聞きました。
この場合、債権者が「解除」に同意してくれない場合には根抵当権を「抹消」できないという理解であっていますでしょうか。
また、債権者が根抵当権の「解除」に同意してくれない場合というのは金融取引においてはよくあることなのでしょうか。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/06/26
Q.転付命令と債権譲渡は同じ？違う？
> 抵当権・強制執行・差押え
転付命令と債権譲渡はどう違うのでしょうか？
回答 : 1
2023/05/03
Q.手取り30万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り30万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/06/01
Q.隣地斜線制限と北側斜線制限の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/07/17
Q.避雷針について 一定の高さがあると必要なのは分かりましたが本数は制限はありますか？
> 宅建業法・その他法律一般
マンションなど見てみると一本であったり3本あったりするんですが本数の決まりはあるのでしょうか？
回答 : 1
2023/08/16
Q.宅建業法を学ぶ際オススメのテキストを教えてください
> 宅建業法・その他法律一般
宅建の資格で勉強する際テキストはかなりの数がありますが宅建業法だけを学びたい時の
オススメのテキストを教えてください
回答 : 2
2023/02/23
Q.マンション管理適正化法とはどのような法律ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
質問失礼致します。マンション管理適正化法とは、主に誰のためにどのような目的で作られた内容の法律ですか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/05
Q.時効の更新事由とはなんですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
例を挙げていただく形で網羅的に分かりやすく解説お願いします。
回答 : 2
2024/10/08
Q.不動産契約で民法95条の錯誤無効が適用される場合とは？
> 不動産契約・不動産登記
売買契約でも賃貸契約でもいいので、
実際に民法95条の錯誤無効が適用されるケースもしくはされたケースをご存知であれば、教えてください。
過去の判例とかもし分かればリンクを貼って頂けると助かります。
回答 : 1
2023/03/26
Q.表見代理と無権代理の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産取引で分かりやすい事例があればそれを元に解説お願いします。
回答 : 1
2024/07/17
Q.戸建ての違法建築で取り壊し命令はあるのか？
> 宅建業法・その他法律一般
違法建築の度合いにもよると思いますが、戸建ての違法建築で除去命令が下されるケースって実際あるのですか？
回答 : 2
2023/09/09
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