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ニンニンさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
① 強制競売とは
強制競売とは、抵当権を持たない債権者が判決書・審判書・公正証書・和解調書などの公文書をもとに、「債務名義」を用いて債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ヌ）第○○号」というように（ヌ）という表記が付きます。
強制競売の一例として、次のようなケースが考えられます。
ケース1：債務者は消費者金融から所有する不動産を担保とせず借金をしたが、その返済を滞納したため、債権者が「返済が期待できない」と判断し強制競売を実施した。
ケース2：債務者は離婚の際に慰謝料を払うという調停や判決を受けていたにも関わらず、その支払いが行われなかったため債権者が慰謝料回収の目的で強制競売を実施した。
なお、対象物件に住宅ローンが残っている場合は抵当権が優先されるため、売却価格よりも残っている住宅ローンの額の方が多い場合などは、裁判所が不動産について強制競売を認めない可能性もあります。その場合、債務者の給与や預貯金が差し押さえられます。
② 担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、不動産に抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている場合に、その「不動産担保権」を実行して債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ケ）第○○号」というように（ケ）という表記が付きます。
なお、担保不動産競売において住宅ローン残高を下回る金額で売却された場合でも、債務者はローン残高から売却価格を引いた差額については支払い続けなければなりません。
また、担保不動産競売には「形式競売」というものもあります。これは債務の返済としての競売ではなく、遺産分割や破産手続き上、不動産を売却し現金化しなければならないときに実施されます。
形式競売の場合の事件番号は性質に応じ（ヌ）または（ケ）という表記となります。
③ まとめ
強制競売は「債務名義」をもとにした競売、担保不動産競売は「不動産担保権」の行使による競売という点が、最も大きな違いです。
強制競売と担保不動産競売のいずれも、債務者による債務の弁済が滞ったときに実施されるものであり、債務者である不動産所有者の意思は考慮されません。
競売が実施される前に、まずは債権者と今後の返済について誠実に話し合いをされることが望ましいでしょう。
2024/09/25 14:46
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
ニンニンさん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
強制競売と担保不動産競売は、どちらも不動産を競売にかけて債権を回収する手続きですが、目的や進行手続きが異なります。以下で違いを詳しく説明します。
1. 強制競売
＜目的＞
強制競売は、金銭債権の強制執行手段として行われます。借金や賠償金の支払いが滞っている場合に、債権者が裁判所を通じて債務者の不動産を差し押さえ、競売にかけて現金化し、その売却代金で債権を回収します。
＜特徴＞
債務の原因は幅広く、借金、損害賠償請求、未払い金などが対象となります。
抵当権や担保の設定がない場合でも、債権者は強制競売を申し立てることができます。裁判所を介して進行し、最終的に不動産が売却されます。
2. 担保不動産競売
＜目的＞
担保不動産競売は、抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている不動産について、債務の返済が滞った際に、その担保権に基づいて競売にかける手続きです。
＜特徴＞
主に住宅ローンや事業融資などで不動産が担保に設定されている場合に利用されます。債務不履行が発生した際に、担保権者（例：金融機関）が担保権の実行として競売を申し立てます。売却代金はまず担保権者に優先的に充当され、余剰があればその後に他の債権者や債務者に返還されます。
〇主な違い
・債権回収の根拠: 強制競売は金銭債権全般に基づく強制執行手続きであり、担保不動産競売は不動産に設定された担保権を実行する手続きです。
・競売の発動要件: 強制競売は担保がなくても実施できるのに対し、担保不動産競売はあくまで不動産に抵当権や根抵当権が設定されていることが前提です。
それぞれの競売手続きには、目的や対象となる不動産の条件に応じた違いがあります。
2024/09/23 18:32
小田 篤史 宅建士
商業土地開発株式会社 | 兵庫県
はじめまして小田と申します。
競売不動産購入視点での補足です。
競売不動産はBITなどのサイトで情報を得ることができますが、物件（事件）番号に（ケ）と書いてあるものは担保不動産競売、（ヌ）と書いてあるものが強制競売と判断して貰えれば良いかと思います。ほとんどは（ケ）ですが、たまに（ヌ）があります。
（ヌ）は家を担保設定したものとは別の借金により競売申し立てがあったものなので様々な事情があります。また、競売取り下げが多いのも（ヌ）です。
比較的（ケ）は落札後の明け渡しまでは昔と違い法整備されておりスムーズなケースが多いのですが、（ヌ）はどのような事情が隠れているか分からないので素人は手を出すのはやめておいた方が良い物件となります。
2024/09/25 12:00
この投稿は、2024年09月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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最初は毎月定額しっかりと返済してくれていました。
ところが最近になって返済が数か月連続で滞るようになり、とうとう先週には連絡しても音信不通になってしまいました。
このままだと返済の見通しが立たないので、致し方ないですが、抵当権の実行に踏み切ろうと思います。
ただ、自分自身、抵当権を実行した経験がないのでどのような書類を揃えてどのような手続きを踏めばいいのか手続きの全体像がよくわかっていません。
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2023/09/29
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◾️差異
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回答 : 2
2024/03/28
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回答 : 3
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回答 : 2
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Q.世帯主が死んだら誰が世帯主になりますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 1
2024/11/08
Q.事故物件を売買する際の告知義務は何年で消えますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば20年前に事故があった事故物件を売却する際にも告知義務はありますか？何年経てば時効で告知義務がなくなるか知りたいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/09
Q.工事現場の道路の使用について許可はいるんですか？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
工事している業者さんが、道路まではみ出て工事の荷物や材料を置いていました。じゃまになりそうですが、法律？的に問題ありませんか？
回答 : 1
2023/01/30
Q.マンション購入の申込み、クーリングオフできますか？
> 不動産契約・不動産登記
人気のエリアでマンションの販売会をしていました。いつかはマンションを購入したいと思っていたので、その販売会を見学し、契約書類（購入申込書）にサインをしてしまいました。印鑑は押していません。１日経って冷静に考え、購入を断念することにしました。この場合、クーリングオフは可能でしょうか？
回答 : 1
2022/09/17
Q.不動産売買の中間省略登記は違法ですか？
> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 1
2023/10/04
Q.重要事項説明を宅建士以外の人がした場合に罰則はありますか？
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2024/02/07
Q.売買契約の締結予定日までに重説作成が間に合わないとどうなりますか？
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/02/09
Q.離婚時に住宅ローン付きマンションを贈与すると贈与税はかかる？
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2024/03/21
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> ファイナンシャルプランニング
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参考になりそうな世帯年収と幸福度に関するグラフやデータなどがあればリンクURLで教えてください。
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よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/02/04
Q.不動産売買契約書に印鑑証明書は必要ですか？
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ベストアンサー
2023/09/29
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回答 : 1
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Q.マンションを等価交換したら税金は発生しますか？
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回答 : 1
ベストアンサー
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回答 : 1
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ベストアンサー
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ベストアンサー
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2024/02/27
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ベストアンサー
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回答 : 1
2023/03/12
Q.債務整理と自己破産の違いについて
> 宅建業法・その他法律一般
債務整理と自己破産の違いについてご解説願いたいです。
加えて、もし仮に自分が債務整理または自己破産をしたとして、
その後も今借りている賃貸物件を借り続けられるのかについても知りたいです。そのことをもって賃貸人から解約通知を受け取る可能性はあるのでしょうか。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/04/04
Q.宅建業者同士の賃貸借契約に重説は不要？必要？
> 宅建業法・その他法律一般
貸主：宅建業者
借主：宅建業者
入居者：借主業者の従業員
この場合だと賃貸の重説は免除されますか？
回答 : 1
2023/03/11
Q.建物がない土地の住居表示はどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
空き地や駐車場などの建物がない土地の住居表示はどうなりますか？
回答 : 1
2023/12/06
Q.手付解除はいつまで可能？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の売買契約で買主は手付金を放棄すれば契約解除できるとのことですが、民法の条文や判例とかだと一般的な手付解除期限はいつまでですか？
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/21
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> その他税金一般
つい先日新築マンションを自宅用に購入しましたが、固定資産税がどの程度の金額になるかまだわかりません。
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よろしくお願いします。
回答 : 1
2022/08/11
Q.共有物分割による形式的競売の申立てがされた場合の競売手続
> 抵当権・強制執行・差押え
共有物分割による形式的競売の申立てがされた場合の競売手続は、担保不動産競売の競売手続とどのように異なりますか。
回答 : 1
2022/12/16
Q.手取り73万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り73万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/06/01
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> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 1
2023/11/29
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> 不動産契約・不動産登記
仲介会社に頼めば重要事項説明書を契約日よりも前に貰うことはできますか？契約当日までに一通り目を通しておきたいのですが。。
回答 : 3
2024/11/22
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