名前 | 廣石 倫 |
---|---|
出身地 | |
資格 | 宅建士,行政書士,FP2級 |
仲介業務 開始年月 |
年月 |
オンライン 対応 |
ZOOM,Google Meet,Line,メール |
登録日 | 2024年08月15日 |
廣石行政書士事務所
所在地
千葉県松戸市西馬橋3-14-22
営業時間
09:00~18:00
定休日
宅建免許番号
免許()第号
はじめまして。宅建士・行政書士の廣石倫と申します。
不動産売買仲介営業職や住宅ローン(フラット35)代理店の立ち上げなどを経験した後、現在は相続業務や農地転用などを主とした行政書士業務、住宅ローン・火災保険斡旋を主としたFP業務など、不動産業界の周辺業務を個人事務所にて受任するかたわら、宅建講師としても活動しています。
行政書士としての主業務は「農地の相続」「売れない実家の相続」といった「ちょっと難しい相続」です。一方のFP業務では、フラット35の代理店業務を行いつつ、「永住者でない外国人の住宅ローン」「店舗併用住宅の住宅ローン」など、一般の不動産会社で取り扱いが少ない手続きのご相談に応じています。
マイホームをはじめ、不動産に関する疑問や悩みがあったとしても、「いきなり不動産会社に相談するのはハードルが高い」と感じる方は少なくないのではないでしょうか?
その代わりに「インターネットを活用して情報を収集する」のは、とても有効な手段といえます。
しかしネット上のサイトの中には、そもそも間違った情報や誤解を生む表現なども少なくないのが実情です。不動産の知識に明るくない一般の方が、情報の真偽を見極めるのは極めて困難でしょう。
粗悪な情報を回避する手段の1つとして覚えておいてほしいのが、「匿名のサイトの情報を鵜呑みにしないこと」です。これだけでも、ネットから得られる情報の精度は高まります。
その意味で、実務経験を持つ有資格者がそれぞれの質問に回答するオリビアの仕組みはとても有意義なものと考えています。
ぜひ有効に活用してみてください。
よろしくお願いいたします。
廣石行政書士事務所・FP事務所
行政書士
2022/05-現職
横浜市立大学
商学部
1995年03月卒業
キャンプ、釣り、バイク
青春デンデケデケデケ、リトルダンサー
バディ・ホリー、佐野元春、MONKEY MAJIK
> 不動産用語・その他雑学
2025/01/20
公図の作成者について教えてください。
あと、法務局で閲覧できる公図と現況がずれていたら訂正や更新はされますか。
宅建士,行政書士,FP2級
廣石 倫
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「 公図は誰が作成しますか?」とのご質問、ありがとうございます。
公図とは、本来法務局が備えておくべき「不動産登記法第14条に基づく地図」の代わりに暫定的に備えられているもので、正式名称を「旧土地台帳附属図面」と言います。
「旧」という言葉が示す通り「過去に作成されたもの」であり、14条地図の代用に過ぎません。
このためご質問に端的に回答すれば、「誰も作成しない」が答えになります。
図面に記された土地の形状や大きさが現況と異なることも珍しくはないですが、そうであっても訂正や更新はされません。
参考までに不動産登記法では、以下のように定められています。
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
参考:e-Gov法令検索「不動産登記法」
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/#Mp-Ch_3
ここで規定された地図とは「正確な測量に基づいて、筆の大きさや形状、配置を示した地図」であり、そもそも公図はこの要件を満たしていません。
しかし、正確な地図を作成するには全ての土地の筆界を確定しなければならないため、多大な時間と労力を要します。
このため法に定められた地図が完成していない地域では、この代用品として今も公図が用いられているのです。
法務局で地図を請求すると、対象地に14条地図が整備されている場合は14条地図が、整備されていない場合は代わりに公図が提供されます。
土地が細分化され権利関係が複雑な都市部では地図の整備が進んでおらず公図が提供されるケースが多いのですが、土地区画整理事業を行ったエリアや地方部などでは、14条地図を目にすることもあるでしょう。
> 住宅ローン・金利
2024/12/02
3600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
宅建士,行政書士,FP2級
廣石 倫
ベストアンサー
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「3,600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか」とのご質問、ありがとうございます。
一般的に用いられる固定と変動の金利を想定し、返済シミュレーションや選ぶ際の注意点についてもご説明いたします。
まず固定金利では、国内で最も名の知れた住宅ローンともいえる「フラット35」の利用を想定して解説します。
2024年12月現在、多くの金融機関が採用しているフラット35(35年返済)の金利は1.86%です。
ただしフラット35には、住宅金融支援機構が定める基準をクリアした優良な住宅を取得する場合には一定期間の金利を引き下げる「フラット35S」、子育て世帯や若年夫婦世帯の場合に一定期間の金利を引き下げる「子育てプラス」など仕組みがありますから、こちらが適用された場合も併せてみていきます。
・フラット35を利用した場合
フラット35を利用して金利1.86%で3,600万円を借り入れた場合、月々の支払額は「11万6,684円」です。
この場合の返済総額は4,900万7,216円、利息総額は1300万7,216円です。
フラット35は全期間固定金利の商品ですから、仮に返済途中に経済情勢が大きく変わっても、支払い額は完済まで変わりません。
・フラット35S(Aタイプ)を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める要件をクリアした住宅の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプが適用された場合は当初5年間、金利が0.5%引き下げられます。つまり、フラット35S(Aタイプ)を利用した場合の適用金利は当初5年間は1.36%、6年目から1.86%になる仕組みです。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は10万7,774円で、61回目の支払いから11万5,485円になります。
この場合の返済総額は4,804万1,035円、利息総額は1,204万1,035円です。
・フラット35S(Aタイプ)に子供2人の金利優遇(子育てプラス)が適用された場合
子育てプラスは子どもの人数などに応じて金利が引き下げられる仕組みでフラット35Sとの併用も可能です。
フラット35S(Aタイプ)に加え、子供2人の金利優遇が適用された場合、当初5年間は金利が1.00%引き下げられます。適用金利は当初5年間は0.86%、6年目から1.86%です。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は9万9,290円で、61回目の支払いから11万4,222円になります。
この場合の返済総額は4,707万7,487円、利息総額は1,107万7,487円です。
つまり、フラット35とフラット35S(Aタイプ)では返済額で96万円ほどの差が生じ、子育てプラスではさらに96万円ほど軽減される計算になります。
・変動金利(0.625%)を利用した場合
金利0.625%で3,600万円を借り入れた場合、月々の返済額は「9万5,453円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は4,009万0,056円、利息総額は409万0,056円となり、フラット35通常タイプと比較すると月々の支払額で2万円以上、総額では900万円近い差が生じる計算になります。
しかし、変動金利を利用する際は必ず金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は11万7,756円に跳ね上がり、この時点で固定金利の返済額を上回ってしまいます。
変動金利には、「金利が上がっても5年間は支払額が変わらない」「大幅な金利上昇があっても支払額の変動は1.25倍まで」などのルールがあり、急激な支払い負担の増加から債務者を守る仕組みが設けられていますが、実際には「いくら支払っても元金が減らない」という現象を生むリスクも内包しています。
総じて金利が低いのは変動金利ですが、住宅ローンを選ぶ際にはこのようなリスクを念頭においておくことが大切です。
> 住宅ローン・金利
2024/11/20
単独ローンからペアローンに借り換えすることもできると聞きました。
あえてそうするメリットがある場合としてどのような場合が想定されますか?
このような借り換えによって住宅ローン控除にはどのような影響がありますか?
宅建士,行政書士,FP2級
廣石 倫
ベストアンサー
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか? 」とのご質問、ありがとうございます。
単独のローンからペアローンに借り換えることで影響が生じるものは、主に団体信用生命保険と住宅ローン控除です。
これらは単純にメリットともデメリットとも言い切れませんから、ご自身のケースに当てはめて検討することが大切です。
まず初めにペアローンの仕組みをざっと確認してみましょう。
ペアローンとは、ご主人様と奥様がそれぞれ主債務者となって個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて住宅取得資金の総額を調達する仕組みです。
住宅は共有となり、借入(プラス自己資金)の割合に応じて持分割合を決めるのが原則です。
ご夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むことから、「団体信用生命保険も住宅ローン控除もそれぞれの借入額が上限となる」という影響が生じます。
団信で言えば、ご主人様がお亡くなりになったとしたらご主人様の住宅ローンだけが完済され、奥様の住宅ローンは残ります。
一方の住宅ローン控除も、それぞれの借入額に応じて控除額が決まります。
ご主人様単独の住宅ローンからペアローンに借り換えた場合、「減税分を2人で分け合う形になる」と考えれば分かりやすいでしょう。
これらがご相談者様にとって有効であると考えられるのであれば、それがメリットと言えます。
一例を挙げれば、ご夫婦2人が共働きを続ける想定で住宅を購入する場合です。
単独の住宅ローンは「どちらか片方にしか保険が掛かっていない状況」ですから、もう一方に万が一のことがあった場合のリスクに備えられません。
住宅ローン控除に関しても、一方だけがその恩恵を受けるより2人で分け合った方が、他の節税手法を組み合わせるなどの選択肢が広がります。
今回のご質問は「借り換え」とのことなのであまり関係ありませんが、一般的にペアローンの効果は「借入可能額を増やす」という点ばかりがクローズアップされがちで、確かにそれは大きなメリットと言えます。
しかしそれだけでなく、上記のような特徴を持つことを知った上で検討することが望ましいでしょう。
廣石 倫 宅建士
廣石行政書士事務所
千葉県松戸市西馬橋3-14-22
出身地 | |
---|---|
資格 | 宅建士,行政書士,FP2級 |
仲介業務 開始年月 |
年月 |
オンライン 対応 |
ZOOM,Google Meet,Line,メール |
登録日 | 2024年08月15日 |
はじめまして。宅建士・行政書士の廣石倫と申します。
不動産売買仲介営業職や住宅ローン(フラット35)代理店の立ち上げなどを経験した後、現在は相続業務や農地転用などを主とした行政書士業務、住宅ローン・火災保険斡旋を主としたFP業務など、不動産業界の周辺業務を個人事務所にて受任するかたわら、宅建講師としても活動しています。
行政書士としての主業務は「農地の相続」「売れない実家の相続」といった「ちょっと難しい相続」です。一方のFP業務では、フラット35の代理店業務を行いつつ、「永住者でない外国人の住宅ローン」「店舗併用住宅の住宅ローン」など、一般の不動産会社で取り扱いが少ない手続きのご相談に応じています。
マイホームをはじめ、不動産に関する疑問や悩みがあったとしても、「いきなり不動産会社に相談するのはハードルが高い」と感じる方は少なくないのではないでしょうか?
その代わりに「インターネットを活用して情報を収集する」のは、とても有効な手段といえます。
しかしネット上のサイトの中には、そもそも間違った情報や誤解を生む表現なども少なくないのが実情です。不動産の知識に明るくない一般の方が、情報の真偽を見極めるのは極めて困難でしょう。
粗悪な情報を回避する手段の1つとして覚えておいてほしいのが、「匿名のサイトの情報を鵜呑みにしないこと」です。これだけでも、ネットから得られる情報の精度は高まります。
その意味で、実務経験を持つ有資格者がそれぞれの質問に回答するオリビアの仕組みはとても有意義なものと考えています。
ぜひ有効に活用してみてください。
よろしくお願いいたします。
廣石行政書士事務所・FP事務所
行政書士
2022/05-現職
横浜市立大学
商学部
1995年03月卒業
キャンプ、釣り、バイク
青春デンデケデケデケ、リトルダンサー
バディ・ホリー、佐野元春、MONKEY MAJIK
> 不動産用語・その他雑学
2025/01/20
公図の作成者について教えてください。
あと、法務局で閲覧できる公図と現況がずれていたら訂正や更新はされますか。
宅建士,行政書士,FP2級
廣石 倫
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「 公図は誰が作成しますか?」とのご質問、ありがとうございます。
公図とは、本来法務局が備えておくべき「不動産登記法第14条に基づく地図」の代わりに暫定的に備えられているもので、正式名称を「旧土地台帳附属図面」と言います。
「旧」という言葉が示す通り「過去に作成されたもの」であり、14条地図の代用に過ぎません。
このためご質問に端的に回答すれば、「誰も作成しない」が答えになります。
図面に記された土地の形状や大きさが現況と異なることも珍しくはないですが、そうであっても訂正や更新はされません。
参考までに不動産登記法では、以下のように定められています。
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
参考:e-Gov法令検索「不動産登記法」
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/#Mp-Ch_3
ここで規定された地図とは「正確な測量に基づいて、筆の大きさや形状、配置を示した地図」であり、そもそも公図はこの要件を満たしていません。
しかし、正確な地図を作成するには全ての土地の筆界を確定しなければならないため、多大な時間と労力を要します。
このため法に定められた地図が完成していない地域では、この代用品として今も公図が用いられているのです。
法務局で地図を請求すると、対象地に14条地図が整備されている場合は14条地図が、整備されていない場合は代わりに公図が提供されます。
土地が細分化され権利関係が複雑な都市部では地図の整備が進んでおらず公図が提供されるケースが多いのですが、土地区画整理事業を行ったエリアや地方部などでは、14条地図を目にすることもあるでしょう。
> 住宅ローン・金利
2024/12/02
3600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
宅建士,行政書士,FP2級
廣石 倫
ベストアンサー
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「3,600万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか」とのご質問、ありがとうございます。
一般的に用いられる固定と変動の金利を想定し、返済シミュレーションや選ぶ際の注意点についてもご説明いたします。
まず固定金利では、国内で最も名の知れた住宅ローンともいえる「フラット35」の利用を想定して解説します。
2024年12月現在、多くの金融機関が採用しているフラット35(35年返済)の金利は1.86%です。
ただしフラット35には、住宅金融支援機構が定める基準をクリアした優良な住宅を取得する場合には一定期間の金利を引き下げる「フラット35S」、子育て世帯や若年夫婦世帯の場合に一定期間の金利を引き下げる「子育てプラス」など仕組みがありますから、こちらが適用された場合も併せてみていきます。
・フラット35を利用した場合
フラット35を利用して金利1.86%で3,600万円を借り入れた場合、月々の支払額は「11万6,684円」です。
この場合の返済総額は4,900万7,216円、利息総額は1300万7,216円です。
フラット35は全期間固定金利の商品ですから、仮に返済途中に経済情勢が大きく変わっても、支払い額は完済まで変わりません。
・フラット35S(Aタイプ)を利用した場合
フラット35Sとは、住宅金融支援機構が定める要件をクリアした住宅の取得にフラット35を利用する場合、一定期間金利が引き下げられる仕組みです。
Aタイプが適用された場合は当初5年間、金利が0.5%引き下げられます。つまり、フラット35S(Aタイプ)を利用した場合の適用金利は当初5年間は1.36%、6年目から1.86%になる仕組みです。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は10万7,774円で、61回目の支払いから11万5,485円になります。
この場合の返済総額は4,804万1,035円、利息総額は1,204万1,035円です。
・フラット35S(Aタイプ)に子供2人の金利優遇(子育てプラス)が適用された場合
子育てプラスは子どもの人数などに応じて金利が引き下げられる仕組みでフラット35Sとの併用も可能です。
フラット35S(Aタイプ)に加え、子供2人の金利優遇が適用された場合、当初5年間は金利が1.00%引き下げられます。適用金利は当初5年間は0.86%、6年目から1.86%です。
これを利用して3,600万円を借り入れた場合、当初5年間の支払額は9万9,290円で、61回目の支払いから11万4,222円になります。
この場合の返済総額は4,707万7,487円、利息総額は1,107万7,487円です。
つまり、フラット35とフラット35S(Aタイプ)では返済額で96万円ほどの差が生じ、子育てプラスではさらに96万円ほど軽減される計算になります。
・変動金利(0.625%)を利用した場合
金利0.625%で3,600万円を借り入れた場合、月々の返済額は「9万5,453円」です。
完済まで金利変動がなかったと仮定すると、返済総額は4,009万0,056円、利息総額は409万0,056円となり、フラット35通常タイプと比較すると月々の支払額で2万円以上、総額では900万円近い差が生じる計算になります。
しかし、変動金利を利用する際は必ず金利上昇のリスクを考慮しなければなりません。
仮に5年後に金利が1.5%上がって2.125%になったとすると、月々の支払額は11万7,756円に跳ね上がり、この時点で固定金利の返済額を上回ってしまいます。
変動金利には、「金利が上がっても5年間は支払額が変わらない」「大幅な金利上昇があっても支払額の変動は1.25倍まで」などのルールがあり、急激な支払い負担の増加から債務者を守る仕組みが設けられていますが、実際には「いくら支払っても元金が減らない」という現象を生むリスクも内包しています。
総じて金利が低いのは変動金利ですが、住宅ローンを選ぶ際にはこのようなリスクを念頭においておくことが大切です。
> 住宅ローン・金利
2024/11/20
単独ローンからペアローンに借り換えすることもできると聞きました。
あえてそうするメリットがある場合としてどのような場合が想定されますか?
このような借り換えによって住宅ローン控除にはどのような影響がありますか?
宅建士,行政書士,FP2級
廣石 倫
ベストアンサー
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。
「単独ローンからペアローンに借り換えするメリットはありますか? 」とのご質問、ありがとうございます。
単独のローンからペアローンに借り換えることで影響が生じるものは、主に団体信用生命保険と住宅ローン控除です。
これらは単純にメリットともデメリットとも言い切れませんから、ご自身のケースに当てはめて検討することが大切です。
まず初めにペアローンの仕組みをざっと確認してみましょう。
ペアローンとは、ご主人様と奥様がそれぞれ主債務者となって個別の住宅ローンを組み、2つのローンを合わせて住宅取得資金の総額を調達する仕組みです。
住宅は共有となり、借入(プラス自己資金)の割合に応じて持分割合を決めるのが原則です。
ご夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むことから、「団体信用生命保険も住宅ローン控除もそれぞれの借入額が上限となる」という影響が生じます。
団信で言えば、ご主人様がお亡くなりになったとしたらご主人様の住宅ローンだけが完済され、奥様の住宅ローンは残ります。
一方の住宅ローン控除も、それぞれの借入額に応じて控除額が決まります。
ご主人様単独の住宅ローンからペアローンに借り換えた場合、「減税分を2人で分け合う形になる」と考えれば分かりやすいでしょう。
これらがご相談者様にとって有効であると考えられるのであれば、それがメリットと言えます。
一例を挙げれば、ご夫婦2人が共働きを続ける想定で住宅を購入する場合です。
単独の住宅ローンは「どちらか片方にしか保険が掛かっていない状況」ですから、もう一方に万が一のことがあった場合のリスクに備えられません。
住宅ローン控除に関しても、一方だけがその恩恵を受けるより2人で分け合った方が、他の節税手法を組み合わせるなどの選択肢が広がります。
今回のご質問は「借り換え」とのことなのであまり関係ありませんが、一般的にペアローンの効果は「借入可能額を増やす」という点ばかりがクローズアップされがちで、確かにそれは大きなメリットと言えます。
しかしそれだけでなく、上記のような特徴を持つことを知った上で検討することが望ましいでしょう。