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名前 杉谷(すぎたに) 健悟(けんご)
出身地 大阪府
資格 宅建士,FP2級,証券外務員一種
仲介業務
開始年月
2018年04月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Skype,Line,メール

所属情報

株式会社トムスエージェンシー

所在地

東京都渋谷区神宮前2丁目34番17号

住友不動産原宿ビル 16F

URL

https://toms-agency.co.jp/

営業時間

09:00~17:00

定休日

土,日

宅建免許番号

東京都知事免許(1)第107327号

回答の成績

ベストアンサー数

41

ベストアンサー率:

14.70%

ベストアンサー数:

41件

その他の回答:

238件

回答総数:

279件

Q.賃貸契約時に銀行印は必ず必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/02/12

賃貸契約時に銀行印は必ず必要なのでしょうか?
最近ネットバンクが増えてきて私もネットバンクで口座開設し銀行印が無いのですが
必ず必要なのでしょうか?
実印だけではダメですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

事前確認は必要ですが、
家賃保証会社はネットバンクに対応しているのがほとんどかと思いますので、
そちらはご心配する必要はないと思います。

大家さんとの直接契約で、指定の口座振替用紙などを出してくる方だと、少しご相談かもしれません。
お年を召した大家さんだと、ご理解いただけないことがありますので、、、

Q.宅建士資格を取得するメリット、意味

不動産業界 > 不動産会社

2023/02/09

学生です。宅建士を取ろうか迷っています。就活に有利と聞きますが、本当ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

有利になります!

宅建士は、金融機関(特に銀行や信託銀行)、不動産業界、小売・飲食・学習塾等の店舗業など、幅広な業界で使える資格です。

直接には使えなくとも、宅建士は決してまぐれで取得できるような資格ではないので、一定の学力の証明にもなります。

不動産はビジネスのあらゆる場所で必要な知識ですので、
今のうちに勉強されておくことは、非常にお勧めできます。

Q.マンションでの宅トレなどの騒音対策

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/09

賃貸マンションで宅トレをしたら、苦情が来ました。賃貸マンションでの宅トレはダメなのでしょうか?それとも、何か工夫できますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

フリーウエイトやパワーラックを使っていると騒音が出ますよね。
かくいう私も苦情を受けたことがあります。

ご提案ですが、チョコザップを使ってみてはいかがでしょうか?
https://chocozap.jp/

月額も安いですし、結構どこにでもありますので、
昼休憩や仕事終わりに気軽によれます。

Q.売買契約の締結予定日までに重説作成が間に合わないとどうなりますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2023/02/09

ふと疑問に思ったのですが、何らかの事情で仲介会社側で売買契約の締結予定日までに重説の用意が間に合わなかった場合、取引はどうなりますか?

間に合わなかったことについて、仲介会社は何かしら法的責任を負うのでしょうか?

実際の経験談などがあれば併せてお聞かせください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

重説は法定資料ですので(仲介がいるなら)不動産取引には絶対に必要となりますので、重説の用意が間に合わなければ取引は中止、若しくは延期となります。

間に合わずに無理やりに実行すると業法違反となります。
とはいえ、案件上、急にスケジュールが変更になることはよくあることです。
そのようなときでも、契約のためなら必ず間に合わせるのが良い不動産屋だと、私は思っています。

ちなみに、契約・重説作成で徹夜した不動産営業マンは結構多いはずです(笑)

Q.不動産評価額とは?誰が決めているのか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/02/09

不動産評価額とはなんですか?
またそれは誰が決めているのでしょうか?
またその人にお願いして評価額を下げてもらい
税金を減らせますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

不動産は、”一物四価”なんて言われています。
一つの不動産には、以下の4つの価格があるということです。
①実勢価格
②公示価格
③固定資産税評価額
④相続税評価額

税金を減らしたいということは、
③固定資産税評価額か④相続税評価額を仰っていると推察します。

こちらに関しては国税庁や市町村が決めていることですので、妥当性の判定が難しいですが、
固定資産税の方は間違いがよく取りざたされているので、(https://www.pro-search.jp/blog/property_tax/)
固定資産税の方であれば役所に確認してみるというのはアリです。

Q.一般媒介契約のデメリットとは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/02/09

一般媒介契約だと不動産会社が販売活動になかなか本腰を入れてくれないというのは本当なのでしょうか?物件の種別や魅力にも寄りますか?

そのほか売主視点で一般媒介での売却にはどのようなデメリットがあるかについて、なるべく詳しく教えていただけると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

案件にもよりますが、相談者様のご認識で概ね間違いがないです。
一般媒介では不動産業者はあまり力を入れないことが多いです。

理由は明白で、多くの場合、一般媒介契約は他の業者にも任せることが前提の契約だからです。
業者としても採算を考えてビジネスしなければならないので、本腰を入れづらいですね。

一方、ちょうど物件の間取り・エリアのニーズを持つ買い手を知っている、等々の条件がはまれば、
しっかり動いてくれる業者もありますので、いろいろな不動産屋の話を聞いてみて専任にするかどうか
ご判断ください。



Q.積水ハウスさんのシャーメゾンは何故あそこまで高いのか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/02/07

積水ハウスさんのシャーメゾンは何故あそこまで高いのでしょうか?

大和ハウスさんの物件とは何が違うのでしょうか?
名前だけで基本的には同じ感じがするのですが
プロ目線で教えてください

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

いろいろな要因があるとは思いますが、端的に設備が良いから、だと思います。

シャーメゾンは遮音性や防犯性、水間周りなどの設備グレードに優れており、
内見に行った時も、”良いの使ってるなあ、、”と思う時があります。

大和ハウスのD-roomもいいですが、
こちらは関西圏を主商圏とされている会社です。

東京にもD-roomはたくさんありますが、
他の住宅との差別化をアピールできているかどうかは
正直なところわからないです。

Q.ワンルームで同居禁止物件で同棲はバレますか?又その際のペナルティについて教えてください

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/07

ワンルームは一人暮らしなど同居禁止の物件が大半ですが
その禁止の物件で同棲した場合ばれることはありますか?
又バレてしまった場合ペナルティーとして契約解除や追加で賃金を払う等何かありますでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

会話などの生活音でばれる場合が多いですが、
マンションの設備や形状等によってもばれやすさ?が変わるかと思います。

一般的な話ですが、戸数が多く新しいマンションであれば、住人同士の面識も薄いので、
ばれにくいのかなと思ったりします。

なお、ペナルティに関しては契約書に記載があるはずですので、よくご確認ください。

Q.天井の高さは高い方がいい?低いことのメリットデメリット

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2023/02/06

天井高さが高いと、広々使えそうです。が、デメリットもありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

一概には言えませんが、例えば戸建ての吹き抜けなどは
趣味性の高いものだと思います。
(もちろん採光や換気面での利点もあります。)

戸建ての吹き抜けであれば、
一番のデメリットは遮音性だと、個人的には思っています。
文字通り、下階の雑音は上階に筒抜けですので、
個室で勉強しているとリビングの家族の会話が聞こえる
ということも聞いたことがあります。

Q.重要事項説明書に間違いがあった場合の責任とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2023/02/05

賃貸や購入の時、重要事項説明をされました。よくわからないんですが、これって間違ったらどうなるのかなぁ?と疑問です。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

実は重説の誤りにより仲介手数料が返還や賠償請求をされることは、
まれにですがあります。(宅建士講習で出てくるからです。。)

購入の意思決定に大きな影響を与える誤りだったかどうかなど、
誤りの内容にも軽重があり、

例えば、築年数が1~2年ほど違った等の軽度のものは、仲介者に対する損害賠償請求は難しいかもしれません。

返還請求や損害賠償請求が通ったとして良く聞くのは、
・下水管が引かれていると説明されたのに引かれておらず、工事費数百万円が必要になった
・違法建築、再建築不可だった
・地積の測量ミス
が挙げられると思います。

Q.10年住んだ物件の家賃交渉をするタイミングを教えてください。

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/05

しばらく住むことで時間が経ち家賃が
見合ってない時家賃の交渉は
どのタイミングでするのでしょうか?
いつでもできるものなのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

いつでもできますが、契約更新時等の区切りの良いところを目途に、
丁寧に交渉されると良いと思います。

交渉にもある程度のルールがあるので、
例えば、
周辺の同じようなお部屋で今よりも低い賃料で募集をかけている図面を見せることや、引っ越し先として考えている物件の図面を見せるなどして、交渉してみてはいかがでしょうか。。

Q.間取り図に書いてあったMB・PSの言葉の正式名称と意味を教えてください!

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/03

賃貸の間取りを見た際MB・PSと言うLDKとは別のアルファベットはどう言う意味でしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

MBがメーターボックス、
PSがパイプスペースの略です。

どちらも、内見時の鍵の保管場所として一般的なところですので、
業者間流通用の図面をご覧になられたのではないでしょうか。

Q.ヌックとは?住まい、不動産用語ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/02/03

ヌックがなんとか、、と住まい関連のお仕事やられている方が言ってました。どんなこと?場所?なのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

ヌックは、”こじんまりとした居心地の良い場所”として使われる言葉で、
最近よく聞くようになってきましたが、
住まいの設計思想としては昔からあるものです。

一人で集中したり、ゆったり過ごすための場所で、
大きいところで3畳ほど、
小さいところで、階段下に簡易なデスクとチェアをつけてヌックとしていた家も
私は見たことがあります。

注文住宅に多いイメージですが、最近では建売でもヌックスペースがつけられたものが多くなってきました。(リモートワークスペースや書斎等の名称として販売されているものもあります。)

Q.マスター、逆マスター?不動産用語か建築用語ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/02/01

不動産屋さんが、マスターだか逆マスターだか言ってました。借りる側に何か関係ありますか?意味がわかりません。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

鍵のことだと思います。

マスターキーは、一つのカギですべてのロックを解除できるシステムです。

逆マスターキーは、複数の違う鍵(例えば、301号室の鍵と401号室の鍵)でも、エントランスなどの共用部のロックを解除できるシステムのことを言います。

Q.住宅ローン、つなぎ融資について、教えて下さい

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/02/01

住宅ローンを組むにあたり、つなぎ融資という言葉を聞きました。素人にわかるように教えてください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

家を買う際に、注文住宅を建てたり、
建築条件付き土地を購入したりした時に使われる融資です。

簡潔に言うと、
住宅ローンが実行されるまでに必要な資金需要に対応するための融資で、
つなぎ融資金は、住宅ローン実行金により返済されます。

家を建てる際には
土地取得⇒着工⇒上棟⇒完成
というフローでまとまった資金が必要になってきます。
一方で一般的な住宅ローンですと、引き渡し時にしか融資金は受け取れません。

この資金需要と供給のギャップを埋めるのがつなぎ融資です。

金融機関によって取り扱いがないケースもあれば、
住宅ローンの”分割実行”という手法も取れる金融機関もあり、様々です。

Q.賃貸手数料が高過ぎる!安くならないの?何でこんなに高い?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/01/31

不動産を買うにも借りるにも、、手数料が高いと思います。無料じゃだめなんですかあ?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

高いと思われますよね。。。
ただ、案件にもよりますが、
業者としても結構な稼働をかけていたり、広告に費用も割いていたりします。

専門的な知識や、丁寧な交渉・営業が必要な仕事ですが、
お客様にはなかなか見えないところでもあるので、
難しい問題だなあと感じています。

Q.スーモなど物件情報サイト等で事故物件の見分け方を教えてください!

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/01/29

スーモ やホームズなど物件情報サイトで事故物件の見分け方などありますでしょうか?
事故物件は事故後最初の方には説明が必要だと存じておりますがそれを物件情報サイトで予め見分ける方法などありますか?
例えば事故物件ならタグや注意書きが付いてるなど

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

備考欄に告知事項ありとして記載がある物件は要注意ですが、
全部が全部事故物件というものではないです。

事前の見分け方としては、事故物件として有名なものであれば、
グーグルに物件名を入力すると、検索候補として”物件名 事故物件”、”物件名 事件”等々のような
ワードが検索上位に上がってくるので、こちらを参考にされることをお勧めしています。

Q.事故物件のルームロンダリングとは?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/01/27

事故物件のルームロンダリングは
身内や社員を住まわして安く済ませる以外に
実際に仕事として報酬を払って数ヶ月間住んでもらう等あるのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

昔はあったようですが、今はほとんどないと思います。
私の周りでも聞いたことはありません。
発覚した場合には信用問題ですし、昨今は労働環境の問題にもヒットします。

ちなみに、令和3年10月8日に国交省で策定された”人の死の告知に関するガイドライン”によると、
『事故物件』の告知事項は3年間(賃貸物件)となっていますが、
結構な確率で、皆3年間を過ぎた後も告知事項として記載している印象です。

Q.木造戸建て注文住宅で定評のある住友林業さんでもシロアリのリスクはありますか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2023/01/26

木造戸建て注文住宅を建てる際
業界で定評のある住友林業さんでも
木造という事でやはりシロアリのリスクを懸念してしまいます。実際はどうなのでしょうか?無用な心配でしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

木造住宅である以上、シロアリのリスクは常に存在します。
居住者の努力でリスクは減少させることはできますが、なくすことはできません。

しかしながらシロアリは湿気が多いところを好みますので、
・雨漏りを放置している
・床下の換気口に物を置いており、換気うまくできていない
・庭に樹木や草木が多く、鬱蒼としている
などなど、いかにもいそうだなあ、と思うような家によく出ることが多いと聞きます。

あくまで一意見ですが、参考になれば幸いです。

Q.賃貸物件の、既に付いている照明は捨ててもいいの?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/24

既に、今住んでいる賃貸住宅に照明がついています。捨ててしまってはダメですか?好みのデザインではありません。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

必ず管理会社、若しくは大家さんに確認してからにしましょう。

入居時から備え付けられていたものなら、所有権は大家さんにあるので、
他人の物を勝手に捨てたことになってしまいます。
退去時の原状回復費用請求が怖いですよ。

一般的には、管理会社に言えば回収してもらえることが多いと思います。

Q.なるべく費用を抑えたいので鍵交換代を無くすのは可能でしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/24

なるべく費用を抑えたいのですが
鍵交換代を無くすのは可能でしょうか?
実際そういう人は居るのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

物件によっては鍵交換代が必要ない(=鍵交換しない)物件もありますが、
皆さん鍵交換はされますね。

今まで一人だけ鍵交換しなかった方もいらっしゃいましたが、少数だと思います。

Q.不動産売却を宅建士に一任する際掛かる費用の種類とおよその額を教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/01/24

規模や数など変わってくるかも知れませんが
不動産売却を宅建士に全て一任する際
掛かる費用の種類やおよそ価格を教えてください

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

フィーテーブルは宅建業法によって定められています。

売買価格が400万円を超える場合は、
仲介手数料=売買価格×3%+6万円と定められています。

実際にはほとんどのケースで400万円を超えるので、
”3%+6万円”として覚えておいても良いです。

しかしながらこれはあくまで上限ですので、
下げてもらうことが、交渉次第で可能です。

他、案件によっては司法書士報酬や測量等に数万円~数十万円の費用がかかる可能性があります。

Q.築10年経ち、外壁の汚れが目立つようになってきた場合は、リフォーム?安くて質の高い会社の見つけ方

不動産購入 > リフォーム

2023/01/23

築10年以上たった戸建の外壁の汚れが目立つようになりました。リフォーム?でしょうか。どんなリフォーム会社に連絡すれば、安くクオリティも高い会社を見つけられますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

良い業者と出会える可能性が上がる方法をお教えします。

それは、”たくさん相見積もりを取る”です。

相見積もりを複数とることで、
・業者と話すため、自分の知識が増える
・価格勝負してくれる可能性が高まる
・他の業者と比べて、質の低い(と思われる)業者は排除できる
・セカンドオピニオンや、外壁だけでなく他の部分の提案も受けることができる
等のメリットがあります。

Q.子供が壁をはがした場合の補修、目立たなくする方法

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/22

子供が壁をはがしてしまいました。自分で目立たなくする方法はありますか?それとも、業者さんを呼ぶ必要がありますか?その場合はどこに依頼すればいいのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

実は壁紙は知識のない人でも、結構簡単に貼ることができます。
が、手間と労力がかかりますし、ホームセンターなどで道具をそろえる必要もあります。
また、この道具も貼る壁紙の種類によって微妙に変わってきます。
※費用は諸々で数万円で済みます。

おススメは、近場の工務店屋さんに何社か相見積もりを出して、一番安いところでやることです。
壁紙の貼替えくらいでしたら、よほどの素人でない限り失敗はしません。

Q.賃貸の壁にポスターを貼ってインテリアを楽しみたい

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/22

賃貸でも壁のインテリアを楽しむ方法はありますか?それとも、諦めるしかありませんか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

ポスターであるならば、
画鋲やテープでの取り付けになるのではないでしょうか。

それであれば、一般的には原状回復時にはいわゆる”通常損耗”に当てはまりますので、
問題ないかと思います。

一方で釘や、はがし跡が大きく残る接着剤などは原状回復が必要な”特別損耗”になります。

ご心配であれば、管理会社に一度ご確認することをお勧めします。

Q.新しく部屋を借りる際値引きをして貰うならどのタイミングがいいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/21

新しく部屋を借りる際少しでも家賃を抑えたいそんな時にどのタイミングでその話をすればいいのでしょうか?
例えば
契約書のタイミングなのか
最初店に行った時なのか
いつがベストなんでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

最初店に行ったときがベストです。というかそこしかありません。

また、賃料の減額は一概には言えませんが、結構難しいです。

というのも、物件の価値は経常的な収益で計算(収益還元法といいます)されることが多いので、家賃を下げる=物件価値を下げる、ということに等しくなるため、オーナーとしては家賃減額は最後の手段となります。

一方で敷金、礼金や仲介手数料は交渉が利きやすいので、こちらを交渉されることをお勧めします。

Q.家で楽器をひきたい場合は防音室が必須?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/21

バイオリンなどの楽器をひくのが趣味です。この場合、防音室がなければ、家でひくのは難しいのでしょうか?何か工夫すれば音は漏れませんか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

賃貸では楽器禁止の物件が多いです。
どうしてもというのであれば、電子ピアノや電子ギターにしてヘッドホンで演奏されることも検討してみてはいかがでしょうか。


私の過去担当したお客様では、川や大きな公園のすぐ近くの物件を契約されていました。
休日や朝早くに演奏しに行くそうです。

楽器が趣味の方は、住宅を買われたときに防音室を作ることが多いですね。
メーカーや大きさにもよりますが、50~150万円くらいするようです。

Q.マンションの騒音源は特定できる?騒音の理由は何?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/21

マンションの上の階の住人がうるさいため直接苦情を言いに行ったら、真上の階には誰も住んでいませんでした。何でこの様なことが起こるのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

いろいろなパターンが考えられますが、
一番よくあるケースとしては、騒音源は実は隣の部屋だった、というケースです。

他には、
上の部屋に内見に来ているお客さんがよく話す人が多い、等ですかね。
営業マンも仕事ですので、テンションを合わせて営業トークをしていると
多少うるさくなってしまうのかもしれません。

Q.売買契約書締結後に取引キャンセルを打診された場合の対処法について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/01/20

不動産取引で売買契約書を締結した後に相手方から「やはり契約履行できないからキャンセルしてくれ」と言われたのですが、何か請求できないんでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

締結した契約の内容と、事情によって変わってきます。
契約書の”解除”や”補償”の条項ではどのように定められているでしょうか。
ローン特約のようなものであれば、白紙解除になることもありますので、何とも言えません。

一般的には”本体価格の●%”を違約金として支払う、
というような書き方をされているものが多いです。

Q.SUUMOとHOME’Sのアプリはどちらが使いやすいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/20

CMでしているSUUMOとHOME’Sのアプリを比較した場合、
どちらが使いやすくそれぞれどの様な特徴がありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

都市部であれば、物件掲載数が圧倒的にSUUMO1強ですので、
どちらかのみで言えばSUUMOをお勧めします。

地方ではHOME'Sのみを使っている管理会社などもあるようです。
また、HOME'Sは検索条件もSUUMOより細かく設定可能ですので、
より細かい条件で探したい方に向いています。

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杉谷(すぎたに) 健悟(けんご) 宅建士

株式会社トムスエージェンシー

東京都渋谷区神宮前2丁目34番17号住友不動産原宿ビル 16F

Q.賃貸契約時に銀行印は必ず必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/02/12

賃貸契約時に銀行印は必ず必要なのでしょうか?
最近ネットバンクが増えてきて私もネットバンクで口座開設し銀行印が無いのですが
必ず必要なのでしょうか?
実印だけではダメですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

事前確認は必要ですが、
家賃保証会社はネットバンクに対応しているのがほとんどかと思いますので、
そちらはご心配する必要はないと思います。

大家さんとの直接契約で、指定の口座振替用紙などを出してくる方だと、少しご相談かもしれません。
お年を召した大家さんだと、ご理解いただけないことがありますので、、、

Q.宅建士資格を取得するメリット、意味

不動産業界 > 不動産会社

2023/02/09

学生です。宅建士を取ろうか迷っています。就活に有利と聞きますが、本当ですか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

有利になります!

宅建士は、金融機関(特に銀行や信託銀行)、不動産業界、小売・飲食・学習塾等の店舗業など、幅広な業界で使える資格です。

直接には使えなくとも、宅建士は決してまぐれで取得できるような資格ではないので、一定の学力の証明にもなります。

不動産はビジネスのあらゆる場所で必要な知識ですので、
今のうちに勉強されておくことは、非常にお勧めできます。

Q.マンションでの宅トレなどの騒音対策

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/09

賃貸マンションで宅トレをしたら、苦情が来ました。賃貸マンションでの宅トレはダメなのでしょうか?それとも、何か工夫できますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

フリーウエイトやパワーラックを使っていると騒音が出ますよね。
かくいう私も苦情を受けたことがあります。

ご提案ですが、チョコザップを使ってみてはいかがでしょうか?
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昼休憩や仕事終わりに気軽によれます。

Q.売買契約の締結予定日までに重説作成が間に合わないとどうなりますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

2023/02/09

ふと疑問に思ったのですが、何らかの事情で仲介会社側で売買契約の締結予定日までに重説の用意が間に合わなかった場合、取引はどうなりますか?

間に合わなかったことについて、仲介会社は何かしら法的責任を負うのでしょうか?

実際の経験談などがあれば併せてお聞かせください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

重説は法定資料ですので(仲介がいるなら)不動産取引には絶対に必要となりますので、重説の用意が間に合わなければ取引は中止、若しくは延期となります。

間に合わずに無理やりに実行すると業法違反となります。
とはいえ、案件上、急にスケジュールが変更になることはよくあることです。
そのようなときでも、契約のためなら必ず間に合わせるのが良い不動産屋だと、私は思っています。

ちなみに、契約・重説作成で徹夜した不動産営業マンは結構多いはずです(笑)

Q.不動産評価額とは?誰が決めているのか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/02/09

不動産評価額とはなんですか?
またそれは誰が決めているのでしょうか?
またその人にお願いして評価額を下げてもらい
税金を減らせますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

不動産は、”一物四価”なんて言われています。
一つの不動産には、以下の4つの価格があるということです。
①実勢価格
②公示価格
③固定資産税評価額
④相続税評価額

税金を減らしたいということは、
③固定資産税評価額か④相続税評価額を仰っていると推察します。

こちらに関しては国税庁や市町村が決めていることですので、妥当性の判定が難しいですが、
固定資産税の方は間違いがよく取りざたされているので、(https://www.pro-search.jp/blog/property_tax/)
固定資産税の方であれば役所に確認してみるというのはアリです。

Q.一般媒介契約のデメリットとは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/02/09

一般媒介契約だと不動産会社が販売活動になかなか本腰を入れてくれないというのは本当なのでしょうか?物件の種別や魅力にも寄りますか?

そのほか売主視点で一般媒介での売却にはどのようなデメリットがあるかについて、なるべく詳しく教えていただけると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

案件にもよりますが、相談者様のご認識で概ね間違いがないです。
一般媒介では不動産業者はあまり力を入れないことが多いです。

理由は明白で、多くの場合、一般媒介契約は他の業者にも任せることが前提の契約だからです。
業者としても採算を考えてビジネスしなければならないので、本腰を入れづらいですね。

一方、ちょうど物件の間取り・エリアのニーズを持つ買い手を知っている、等々の条件がはまれば、
しっかり動いてくれる業者もありますので、いろいろな不動産屋の話を聞いてみて専任にするかどうか
ご判断ください。



Q.積水ハウスさんのシャーメゾンは何故あそこまで高いのか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/02/07

積水ハウスさんのシャーメゾンは何故あそこまで高いのでしょうか?

大和ハウスさんの物件とは何が違うのでしょうか?
名前だけで基本的には同じ感じがするのですが
プロ目線で教えてください

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

いろいろな要因があるとは思いますが、端的に設備が良いから、だと思います。

シャーメゾンは遮音性や防犯性、水間周りなどの設備グレードに優れており、
内見に行った時も、”良いの使ってるなあ、、”と思う時があります。

大和ハウスのD-roomもいいですが、
こちらは関西圏を主商圏とされている会社です。

東京にもD-roomはたくさんありますが、
他の住宅との差別化をアピールできているかどうかは
正直なところわからないです。

Q.ワンルームで同居禁止物件で同棲はバレますか?又その際のペナルティについて教えてください

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/07

ワンルームは一人暮らしなど同居禁止の物件が大半ですが
その禁止の物件で同棲した場合ばれることはありますか?
又バレてしまった場合ペナルティーとして契約解除や追加で賃金を払う等何かありますでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

会話などの生活音でばれる場合が多いですが、
マンションの設備や形状等によってもばれやすさ?が変わるかと思います。

一般的な話ですが、戸数が多く新しいマンションであれば、住人同士の面識も薄いので、
ばれにくいのかなと思ったりします。

なお、ペナルティに関しては契約書に記載があるはずですので、よくご確認ください。

Q.天井の高さは高い方がいい?低いことのメリットデメリット

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2023/02/06

天井高さが高いと、広々使えそうです。が、デメリットもありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

一概には言えませんが、例えば戸建ての吹き抜けなどは
趣味性の高いものだと思います。
(もちろん採光や換気面での利点もあります。)

戸建ての吹き抜けであれば、
一番のデメリットは遮音性だと、個人的には思っています。
文字通り、下階の雑音は上階に筒抜けですので、
個室で勉強しているとリビングの家族の会話が聞こえる
ということも聞いたことがあります。

Q.重要事項説明書に間違いがあった場合の責任とは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2023/02/05

賃貸や購入の時、重要事項説明をされました。よくわからないんですが、これって間違ったらどうなるのかなぁ?と疑問です。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

実は重説の誤りにより仲介手数料が返還や賠償請求をされることは、
まれにですがあります。(宅建士講習で出てくるからです。。)

購入の意思決定に大きな影響を与える誤りだったかどうかなど、
誤りの内容にも軽重があり、

例えば、築年数が1~2年ほど違った等の軽度のものは、仲介者に対する損害賠償請求は難しいかもしれません。

返還請求や損害賠償請求が通ったとして良く聞くのは、
・下水管が引かれていると説明されたのに引かれておらず、工事費数百万円が必要になった
・違法建築、再建築不可だった
・地積の測量ミス
が挙げられると思います。

Q.10年住んだ物件の家賃交渉をするタイミングを教えてください。

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/05

しばらく住むことで時間が経ち家賃が
見合ってない時家賃の交渉は
どのタイミングでするのでしょうか?
いつでもできるものなのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

いつでもできますが、契約更新時等の区切りの良いところを目途に、
丁寧に交渉されると良いと思います。

交渉にもある程度のルールがあるので、
例えば、
周辺の同じようなお部屋で今よりも低い賃料で募集をかけている図面を見せることや、引っ越し先として考えている物件の図面を見せるなどして、交渉してみてはいかがでしょうか。。

Q.間取り図に書いてあったMB・PSの言葉の正式名称と意味を教えてください!

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/02/03

賃貸の間取りを見た際MB・PSと言うLDKとは別のアルファベットはどう言う意味でしょうか?

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MBがメーターボックス、
PSがパイプスペースの略です。

どちらも、内見時の鍵の保管場所として一般的なところですので、
業者間流通用の図面をご覧になられたのではないでしょうか。

Q.ヌックとは?住まい、不動産用語ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/02/03

ヌックがなんとか、、と住まい関連のお仕事やられている方が言ってました。どんなこと?場所?なのでしょうか。

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ヌックは、”こじんまりとした居心地の良い場所”として使われる言葉で、
最近よく聞くようになってきましたが、
住まいの設計思想としては昔からあるものです。

一人で集中したり、ゆったり過ごすための場所で、
大きいところで3畳ほど、
小さいところで、階段下に簡易なデスクとチェアをつけてヌックとしていた家も
私は見たことがあります。

注文住宅に多いイメージですが、最近では建売でもヌックスペースがつけられたものが多くなってきました。(リモートワークスペースや書斎等の名称として販売されているものもあります。)

Q.マスター、逆マスター?不動産用語か建築用語ですか?

不動産業界 > 不動産用語

2023/02/01

不動産屋さんが、マスターだか逆マスターだか言ってました。借りる側に何か関係ありますか?意味がわかりません。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

鍵のことだと思います。

マスターキーは、一つのカギですべてのロックを解除できるシステムです。

逆マスターキーは、複数の違う鍵(例えば、301号室の鍵と401号室の鍵)でも、エントランスなどの共用部のロックを解除できるシステムのことを言います。

Q.住宅ローン、つなぎ融資について、教えて下さい

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2023/02/01

住宅ローンを組むにあたり、つなぎ融資という言葉を聞きました。素人にわかるように教えてください。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

家を買う際に、注文住宅を建てたり、
建築条件付き土地を購入したりした時に使われる融資です。

簡潔に言うと、
住宅ローンが実行されるまでに必要な資金需要に対応するための融資で、
つなぎ融資金は、住宅ローン実行金により返済されます。

家を建てる際には
土地取得⇒着工⇒上棟⇒完成
というフローでまとまった資金が必要になってきます。
一方で一般的な住宅ローンですと、引き渡し時にしか融資金は受け取れません。

この資金需要と供給のギャップを埋めるのがつなぎ融資です。

金融機関によって取り扱いがないケースもあれば、
住宅ローンの”分割実行”という手法も取れる金融機関もあり、様々です。

Q.賃貸手数料が高過ぎる!安くならないの?何でこんなに高い?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/01/31

不動産を買うにも借りるにも、、手数料が高いと思います。無料じゃだめなんですかあ?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

高いと思われますよね。。。
ただ、案件にもよりますが、
業者としても結構な稼働をかけていたり、広告に費用も割いていたりします。

専門的な知識や、丁寧な交渉・営業が必要な仕事ですが、
お客様にはなかなか見えないところでもあるので、
難しい問題だなあと感じています。

Q.スーモなど物件情報サイト等で事故物件の見分け方を教えてください!

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2023/01/29

スーモ やホームズなど物件情報サイトで事故物件の見分け方などありますでしょうか?
事故物件は事故後最初の方には説明が必要だと存じておりますがそれを物件情報サイトで予め見分ける方法などありますか?
例えば事故物件ならタグや注意書きが付いてるなど

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

備考欄に告知事項ありとして記載がある物件は要注意ですが、
全部が全部事故物件というものではないです。

事前の見分け方としては、事故物件として有名なものであれば、
グーグルに物件名を入力すると、検索候補として”物件名 事故物件”、”物件名 事件”等々のような
ワードが検索上位に上がってくるので、こちらを参考にされることをお勧めしています。

Q.事故物件のルームロンダリングとは?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2023/01/27

事故物件のルームロンダリングは
身内や社員を住まわして安く済ませる以外に
実際に仕事として報酬を払って数ヶ月間住んでもらう等あるのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

昔はあったようですが、今はほとんどないと思います。
私の周りでも聞いたことはありません。
発覚した場合には信用問題ですし、昨今は労働環境の問題にもヒットします。

ちなみに、令和3年10月8日に国交省で策定された”人の死の告知に関するガイドライン”によると、
『事故物件』の告知事項は3年間(賃貸物件)となっていますが、
結構な確率で、皆3年間を過ぎた後も告知事項として記載している印象です。

Q.木造戸建て注文住宅で定評のある住友林業さんでもシロアリのリスクはありますか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2023/01/26

木造戸建て注文住宅を建てる際
業界で定評のある住友林業さんでも
木造という事でやはりシロアリのリスクを懸念してしまいます。実際はどうなのでしょうか?無用な心配でしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

木造住宅である以上、シロアリのリスクは常に存在します。
居住者の努力でリスクは減少させることはできますが、なくすことはできません。

しかしながらシロアリは湿気が多いところを好みますので、
・雨漏りを放置している
・床下の換気口に物を置いており、換気うまくできていない
・庭に樹木や草木が多く、鬱蒼としている
などなど、いかにもいそうだなあ、と思うような家によく出ることが多いと聞きます。

あくまで一意見ですが、参考になれば幸いです。

Q.賃貸物件の、既に付いている照明は捨ててもいいの?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/24

既に、今住んでいる賃貸住宅に照明がついています。捨ててしまってはダメですか?好みのデザインではありません。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

必ず管理会社、若しくは大家さんに確認してからにしましょう。

入居時から備え付けられていたものなら、所有権は大家さんにあるので、
他人の物を勝手に捨てたことになってしまいます。
退去時の原状回復費用請求が怖いですよ。

一般的には、管理会社に言えば回収してもらえることが多いと思います。

Q.なるべく費用を抑えたいので鍵交換代を無くすのは可能でしょうか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/24

なるべく費用を抑えたいのですが
鍵交換代を無くすのは可能でしょうか?
実際そういう人は居るのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

物件によっては鍵交換代が必要ない(=鍵交換しない)物件もありますが、
皆さん鍵交換はされますね。

今まで一人だけ鍵交換しなかった方もいらっしゃいましたが、少数だと思います。

Q.不動産売却を宅建士に一任する際掛かる費用の種類とおよその額を教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2023/01/24

規模や数など変わってくるかも知れませんが
不動産売却を宅建士に全て一任する際
掛かる費用の種類やおよそ価格を教えてください

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

フィーテーブルは宅建業法によって定められています。

売買価格が400万円を超える場合は、
仲介手数料=売買価格×3%+6万円と定められています。

実際にはほとんどのケースで400万円を超えるので、
”3%+6万円”として覚えておいても良いです。

しかしながらこれはあくまで上限ですので、
下げてもらうことが、交渉次第で可能です。

他、案件によっては司法書士報酬や測量等に数万円~数十万円の費用がかかる可能性があります。

Q.築10年経ち、外壁の汚れが目立つようになってきた場合は、リフォーム?安くて質の高い会社の見つけ方

不動産購入 > リフォーム

2023/01/23

築10年以上たった戸建の外壁の汚れが目立つようになりました。リフォーム?でしょうか。どんなリフォーム会社に連絡すれば、安くクオリティも高い会社を見つけられますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

良い業者と出会える可能性が上がる方法をお教えします。

それは、”たくさん相見積もりを取る”です。

相見積もりを複数とることで、
・業者と話すため、自分の知識が増える
・価格勝負してくれる可能性が高まる
・他の業者と比べて、質の低い(と思われる)業者は排除できる
・セカンドオピニオンや、外壁だけでなく他の部分の提案も受けることができる
等のメリットがあります。

Q.子供が壁をはがした場合の補修、目立たなくする方法

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/22

子供が壁をはがしてしまいました。自分で目立たなくする方法はありますか?それとも、業者さんを呼ぶ必要がありますか?その場合はどこに依頼すればいいのでしょうか。

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

実は壁紙は知識のない人でも、結構簡単に貼ることができます。
が、手間と労力がかかりますし、ホームセンターなどで道具をそろえる必要もあります。
また、この道具も貼る壁紙の種類によって微妙に変わってきます。
※費用は諸々で数万円で済みます。

おススメは、近場の工務店屋さんに何社か相見積もりを出して、一番安いところでやることです。
壁紙の貼替えくらいでしたら、よほどの素人でない限り失敗はしません。

Q.賃貸の壁にポスターを貼ってインテリアを楽しみたい

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/22

賃貸でも壁のインテリアを楽しむ方法はありますか?それとも、諦めるしかありませんか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

ポスターであるならば、
画鋲やテープでの取り付けになるのではないでしょうか。

それであれば、一般的には原状回復時にはいわゆる”通常損耗”に当てはまりますので、
問題ないかと思います。

一方で釘や、はがし跡が大きく残る接着剤などは原状回復が必要な”特別損耗”になります。

ご心配であれば、管理会社に一度ご確認することをお勧めします。

Q.新しく部屋を借りる際値引きをして貰うならどのタイミングがいいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/21

新しく部屋を借りる際少しでも家賃を抑えたいそんな時にどのタイミングでその話をすればいいのでしょうか?
例えば
契約書のタイミングなのか
最初店に行った時なのか
いつがベストなんでしょうか?

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最初店に行ったときがベストです。というかそこしかありません。

また、賃料の減額は一概には言えませんが、結構難しいです。

というのも、物件の価値は経常的な収益で計算(収益還元法といいます)されることが多いので、家賃を下げる=物件価値を下げる、ということに等しくなるため、オーナーとしては家賃減額は最後の手段となります。

一方で敷金、礼金や仲介手数料は交渉が利きやすいので、こちらを交渉されることをお勧めします。

Q.家で楽器をひきたい場合は防音室が必須?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/21

バイオリンなどの楽器をひくのが趣味です。この場合、防音室がなければ、家でひくのは難しいのでしょうか?何か工夫すれば音は漏れませんか。

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賃貸では楽器禁止の物件が多いです。
どうしてもというのであれば、電子ピアノや電子ギターにしてヘッドホンで演奏されることも検討してみてはいかがでしょうか。


私の過去担当したお客様では、川や大きな公園のすぐ近くの物件を契約されていました。
休日や朝早くに演奏しに行くそうです。

楽器が趣味の方は、住宅を買われたときに防音室を作ることが多いですね。
メーカーや大きさにもよりますが、50~150万円くらいするようです。

Q.マンションの騒音源は特定できる?騒音の理由は何?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/21

マンションの上の階の住人がうるさいため直接苦情を言いに行ったら、真上の階には誰も住んでいませんでした。何でこの様なことが起こるのでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

いろいろなパターンが考えられますが、
一番よくあるケースとしては、騒音源は実は隣の部屋だった、というケースです。

他には、
上の部屋に内見に来ているお客さんがよく話す人が多い、等ですかね。
営業マンも仕事ですので、テンションを合わせて営業トークをしていると
多少うるさくなってしまうのかもしれません。

Q.売買契約書締結後に取引キャンセルを打診された場合の対処法について

不動産購入 > その他不動産購入一般

2023/01/20

不動産取引で売買契約書を締結した後に相手方から「やはり契約履行できないからキャンセルしてくれ」と言われたのですが、何か請求できないんでしょうか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

締結した契約の内容と、事情によって変わってきます。
契約書の”解除”や”補償”の条項ではどのように定められているでしょうか。
ローン特約のようなものであれば、白紙解除になることもありますので、何とも言えません。

一般的には”本体価格の●%”を違約金として支払う、
というような書き方をされているものが多いです。

Q.SUUMOとHOME’Sのアプリはどちらが使いやすいですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2023/01/20

CMでしているSUUMOとHOME’Sのアプリを比較した場合、
どちらが使いやすくそれぞれどの様な特徴がありますか?

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宅建士,FP2級,証券外務員一種

都市部であれば、物件掲載数が圧倒的にSUUMO1強ですので、
どちらかのみで言えばSUUMOをお勧めします。

地方ではHOME'Sのみを使っている管理会社などもあるようです。
また、HOME'Sは検索条件もSUUMOより細かく設定可能ですので、
より細かい条件で探したい方に向いています。

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