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名前 奥田(おくだ) 桂太(けいた)
出身地 東京都
資格 宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士
仲介業務
開始年月
2013年03月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet

所属情報

所在地

東京都世田谷区

URL

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

国土交通大臣免許(1)第号

回答の成績

ベストアンサー数

0

ベストアンサー率:

0.00%

ベストアンサー数:

0件

その他の回答:

10件

回答総数:

10件

Q.退去費用で納得いかない場合には払わないというのはアリですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/28

アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか?
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【スネ夫】様

はじめまして。奥田と申します。

【アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか?
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか?】というご質問にお答えいたします。

賃貸物件の解約にあたっては退去費用をめぐるトラブルが多いことから、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてまとめております。
以下、大まかな内容となります。

賃借人負担:「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧」

賃貸人負担:「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用」

居住年数にもよりますが、たとえば壁紙が日当たりにより変色したというのは経年変化とみなされます。
それに対してフローリングに誤って傷をつけてしまったような場合は賃借人側の負担となります。

通常は退去の際に、管理会社ないしは貸主にて立会を行い、そこで承諾を得た内容を請求されますが、そうではなく請求内容に納得がいかないということであれば、まずは管理会社ないしは貸主とあらためて協議することをお勧めします。
協議をせずに請求内容を払わないでいると、家賃保証会社から請求が来たり、連帯保証人へ請求がいくこともあります。
家賃保証会社からの請求を放置していると、場合によっては信用情報に傷がつき今後物件を借りにくくなるという可能性も想定されます。

こうした事例は一般的に時間がたつほどに解決が難しくなりますので、まずはご自身の主張を管理会社ないしは貸主にぶつけて、協議を試みてください。

以上、ご参考になれば幸いです。


Q.賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/06/08

アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要かについて解説お願いします。

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【オレゴン】様

はじめまして。奥田と申します。

「アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要か」について回答いたします。

【結論】

原契約の契約期間内であれば再契約は不要です。
相続に伴う貸主変更の通知兼覚書を新貸主・借主間で取り交わします。
その後、契約期間の更新または再契約のタイミングでは新貸主の名義で契約書を取り交わします。

【手続きの流れ】

新貸主から借主へ、相続に伴い貸主が変更となる旨の通知兼覚書を送付します。
賃料の振込先が変更となる場合はその旨も記載します。
この際、新貸主が権利者であることを証するために、相続登記が完了していれば登記簿の写しを添付することが望ましいです。
可能であれば、通知の送付以外に電話や対面で直接ご挨拶しておくとスムーズかと存じます。
家賃保証会社が入っていれば、家賃保証会社への手続きも必要です。

上記の手続きを、管理会社が入っていれば管理会社を通じて行います。
貸主自主管理であれば新貸主にて手続きを行う必要があります。

その後、契約期間の更新または再契約のタイミングでは新貸主の名義で契約書を取り交わします。

【まとめ】

借主の立場としては確かに貸主が変わったのかどうか、不安になるものです。
貸主側としてはそうした不安を抱かせないように、時間的にも余裕をもって誠実な対応を心掛けることが重要となります。

以上ご参考になれば幸いです。

Q.家賃2年分の前払いを希望する場合でも家賃保証会社への加入は拒めない?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/04/12

家賃2年分を前払いすれば家賃滞納リスクは無くなるので保証会社に入る必要性は無くなると思うのですが、それでも一般的に大家さんは保証会社への加入を免除してくれないのでしょうか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【スーパーくろしお】様

はじめまして。奥田と申します。

「家賃2年分を前払いすれば家賃滞納リスクは無くなるので保証会社に入る必要性は無くなると思うのですが、それでも一般的に大家さんは保証会社への加入を免除してくれないのでしょうか?」についてご回答いたします。

【結論】

募集要項に「保証会社使用必須」との記載がある場合、家賃2年分を前払いすることを条件に保証会社への加入を免除してもらうことは難しいです。

【解説】

賃貸借契約における家賃保証会社は、賃貸人にとっては滞納のリスクが生じないというメリットがあります。
一方、賃借人にとっても連帯保証人となってくれる方を探さなくても物件が借りられるというメリットがあります。
そのため、現在特に都市部においては全体の8割~9割近くが賃貸借契約締結時における保証会社利用を条件としている印象があります。

家賃2年分を前払いするとした場合、確かに賃貸人にとって2年間は滞納のリスクが無くなるとは言えます。
ただ家賃2年間分を一括で納めてしまうと、中途解約する場合に日割り日数分も含めてきちんと返金してもらえるか等、処理が煩雑になったり後々のトラブルに発展する可能性もあります。

また賃貸人にとっては、賃貸経営における経理上において、一括入金があると処理が煩雑になるということも考えられます。

加えて家賃保証会社は、一般的に家賃以外にも解約時の原状回復費用等も保証範囲に含めている場合もあります。

以上のようなことから、賃貸人にとっては家賃滞納リスク以外にも家賃保証会社を付けておくメリットが大きいと言えるため、家賃2年分を前払いしたとしても保証会社への加入を免除してもらうのは難しいと言えるでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.無職でも300万円あれば賃貸の預貯金審査通りますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/04/09

無職の人が預貯金審査に通る目安の金額について教えてください。
宅建士さんの過去のご経験で100万円でも通ったとか500万円でも通らなかったといったお客様事例があれば伺いたいです。

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【びゅう】様

はじめまして。奥田と申します。

「無職の人が預貯金審査に通る目安の金額について教えてください。」についてご回答いたします。

【結論】

まず物件の賃料によって変わります。
また貸主や管理会社、保証会社の有無によっても変わります。
以下は一つの目安としてお考えください。

賃貸入居審査においての一つの目安として、
年収>1年間の賃料×3
という指標があります。

年収400万円の方が賃料10万円の物件を借りる例で考えると、
400万>120万×3
となりますので、基本的に収入面では問題ないという判断となります。

無職の方の場合は上記の年収を預貯金に変えて考えるとして、
10万円の物件を借りる場合は預貯金400万円あればいったん問題ないかという判断になるかと思われます。

ただ入居審査というのは、その物件の貸主や管理会社、保証会社によっても審査基準が異なります。

まずはご自身の現状を正直に申告して、貸主や管理会社と相談していくことをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.家賃滞納1ヶ月遅れを理由に契約解除&強制退去は可能ですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2024/04/04

友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【いーいー】様

はじめまして。奥田と申します。

「友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか?」についてご回答いたします。

【結論】

賃料滞納が1ヵ月であれば、それだけを理由とした契約解除は難しいです。
賃料滞納による契約解除が認められる一つの目安としては3か月以上の滞納となります。

【解説】

契約解除が認められるためには、貸主・借主間の契約関係においての信頼関係が毀損されたと認められる事情が必要となります。

仮に貸主側が賃料1ヵ月の滞納を理由として契約解除の意向を示して、借主側がそれに応じれば問題はありません。
ただそうではない場合は、最終的に明け渡し訴訟を提起して明け渡しの判決を得たうえで強制執行するという流れとなります。

賃料滞納を理由とする明け渡し判決が認められる一つの目安が、賃料3か月以上の滞納と言われています。
もちろん賃料の滞納がそれ以下であっても、その他の事情(迷惑行為等で集合住宅の秩序を乱す等)とあわせて信頼関係が毀損されているとの判断がなされれば、認められる可能性はあります。
一つの目安とお考えください。

以上参考になれば嬉しいです。

Q.賃貸のエアコンは何年で交換してもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/03/23

設置してから10年以上経つ古いエアコンであれば、壊れていなくても交換して欲しい場合には大家さんに言えば通常は交換してもらえますか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【鶴岡】様

はじめまして。奥田と申します。

「設置してから10年以上経つ古いエアコンであれば、壊れていなくても交換して欲しい場合には大家さんに言えば通常は交換してもらえますか?」についてご回答いたします。

【結論】

エアコンの機能上で通常使用に支障がないのであれば、10年以上経過しているという理由だけで交換してもらうことは難しいです。

【解説】

賃貸住宅において、重要事項説明書上で「設備」として明記されているものは、経年劣化等が原因で故障した場合は賃貸人側に修繕義務が生じます。
もともと設置されていたエアコンであっても「残置物」と明記されているものは賃貸人側に修繕義務は生じません。
まずはエアコンが設備であるか残置物であるかをご確認ください。

設備であった場合でも、たとえば明らかに風が弱くなった、冷えなくなった等の機能上の問題が生じていなければ、通常は交換して頂くことは難しいです。
また設備であった場合でも、日常的なフィルター清掃等は賃借人側が行う必要がありますのでご注意ください。

もちろん、大家さんの性格やご事情によっては交換に応じて頂けるケースもあります。
(今年度中に設備交換費を経費として計上したい等)

どうしても気になる場合は、一度ご相談してみることは良いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.不動産屋さんの勤務時間や残業時間はどれくらい?

不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

2024/03/17

不動産仲介会社への就職に関心がある学生です。

一般的な不動産仲介会社の社員さんの勤務時間や残業時間や休日出勤の有無について教えてください。

会社によりけりとは思いますが残業する時は何時まで残業するかについても知りたいです。

よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【足ツボ】様

はじめまして。奥田と申します。

「一般的な不動産仲介会社の社員さんの勤務時間や残業時間や休日出勤の有無について教えてください。
会社によりけりとは思いますが残業する時は何時まで残業するかについても知りたいです。」についてご回答いたします。

【結論】

勤務時間:9:00~18:00、10:00~19:00等(休憩1時間、実働8時間)
残業時間:月間30時間~40時間(1日平均:1.5時間~2時間程度)
休日出勤:お客様の都合や残務の状況による
※個人的な経験による一般的な例です。
※営業職を念頭に置いています。

【解説】

勤務時間は1日の実働8時間が一般的なので、その他の業界と差はないかと思います。

残業時間については、売買仲介か賃貸仲介かによっても異なります。
売買仲介の場合、個人的な経験では月間45時間~60時間ほどは発生するかもしれません。
賃貸仲介の場合、時期によっても大きく変動します。
賃貸の繁忙期と言われる1月~3月の期間においては、売買仲介と同程度かそれ以上発生するケースもあるでしょう。

休日出勤については、あくまで営業職なのでお客様のご都合によっては発生すると考えた方が良いでしょう。
(水曜日が休みだがお客様は水曜日しか時間が取れない等)
これは個人の成績にも影響するので、最終的には自身が判断することになるかと思います。

もちろん近年はどの業界においてもコンプライアンスが重視されるので、無秩序な残業や休日出勤は基本的にはありません。
それでも慣例的には勤務時間は長くなる傾向が強い業界とは言えるかもしれません。

ただ営業職である以上は、頑張った分は報酬として反映されるはずなので、きついだけではなくその分報われる可能性もあると言えます。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.サブリース解約違約金の相場はどのくらいですか?

不動産投資 > アパートマンション経営

2024/03/03

サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある??

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【ビワハヤヒデ】様

はじめまして。奥田と申します。

「サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある??」についてご回答いたします。

【結論】

常識的な相場という意味では月額賃料の6ヶ月以内となるかと思われます。
※個人的な経験によります。

【解説】

サブリース契約はオーナーにとっては安定的な賃料収入が望めるため、長期的な収支計画が立てやすかったり、直接賃借人(転借人)側とやり取りする必要がない等のメリットがあります。
一方でサブリース業者側から一方的に賃料の減額を要請されたり、売却したくてもサブリース契約を解約できない等のトラブルが生じるケースも多いと聞きます。

そうした状況を背景として、2020年12月15日にはいわゆるサブリース新法が施工されて、サブリース業者はサブリース契約前に重要事項説明を実施する義務が課されました。
これにより、以前は暗に横行していたような、所有者にとって不利な内容は説明せずにメリットのみ強調して契約を締結するようなっことは、基本的にできなくなったと言えます。

どのような契約でもメリット・デメリットがあるものです。
そうした内容を総合的に考慮して契約を締結するか否かを判断することが重要かと思います。

サブリースの解約違約金という点でいえば、個人的にこれまで見てきたサブリース契約においては月額賃料の6ヶ月以内に設定されているケースが多い印象です。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.賃貸で借りて住まないのはありですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/03/03

趣味のプラレールを置くためだけにアパートを一室借りたいと考えています。不動産屋さんに物件探しの際にそのような賃貸目的を伝えるべきですか?それとも賃貸契約を終えるまで黙っていても特に問題ないですか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【はまぐり】様

はじめまして。奥田と申します。

「趣味のプラレールを置くためだけにアパートを一室借りたいと考えています。不動産屋さんに物件探しの際にそのような賃貸目的を伝えるべきですか?それとも賃貸契約を終えるまで黙っていても特に問題ないですか?」についてご回答いたします。

【結論】

どのような目的で物件を借りるのかという点は、事前に不動産業者(管理会社)ないし貸主側に伝えてください。
目的を伝えずに契約したり、当初伝えていた内容と異なる運用が発覚すると、不測のトラブルを招く可能性があります。

【解説】

基本的に賃貸借契約を締結するにあたっては、まず入居申込書に物件の使用目的を記載する箇所があるのが通常です。
それをもとにして賃貸借契約書が作成されるので、賃貸借契約書上も使用目的の欄があるかと思われます。

貸主や管理会社としては、どのような方がどのように部屋を使用するのかという点を考慮して審査をしています。
どのように部屋が使われていても、トラブルがなく賃料が滞りなく入ってきていれば良いという貸主もいますが、そうではない貸主もいます。

例えば敷地内に貸主が居住していて、借主さんと日常的に挨拶を交わしたりといった繋がりを重視する方もいます。
契約したけれども借主さんの姿が見えない等の状況があると、心配をかけたり場合によっては契約違反だと主張されてしまう可能性もあり得ます。

ご自身の趣味で使用されるという場合、正直に申告すればそれが理由で敬遠されるということはあまりないかと思われます。
伝えずに契約して、後にいらぬトラブルを招くよりは、正直に申告して双方ともに気持ちよく使用できる状況を作ることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.サブリース状態の投資用マンションに自分で住むのはOK?

不動産投資 > アパートマンション経営

2024/02/26

サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか?サブリース会社に拒絶されてしまいますか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【マチカネフクキタル】様

はじめまして。奥田と申します。

「サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか?サブリース会社に拒絶されてしまいますか?」についてご回答いたします。

【結論】

サブリース契約を締結した状態でオーナー自身が居住することはできません。

【解説】

サブリース契約とは、オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を交わして、サブリース会社が第三者に転貸するものです。
サブリース会社は、一般的に相場の80%~85%ほどの賃料でオーナーと賃貸借契約を交わし、第三者に転貸した賃料の差額を利益としています。
オーナーにとっては賃料は相場より安くなりますが、空室のリスクがないというのが最大のメリットです。

オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を交わすということは、一義的にはサブリース会社が借主という立場になります。
賃貸借契約を交わせば借主に物件の使用権が生じるので、その状態でオーナーが物件を使用することはできません。
サブリース会社としては契約を交わした意味がなくなってしまします。

以上、ご参考になれば幸いです。

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奥田(おくだ) 桂太(けいた) 宅建士

東京都世田谷区

Q.退去費用で納得いかない場合には払わないというのはアリですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/28

アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか?
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【スネ夫】様

はじめまして。奥田と申します。

【アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか?
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか?】というご質問にお答えいたします。

賃貸物件の解約にあたっては退去費用をめぐるトラブルが多いことから、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてまとめております。
以下、大まかな内容となります。

賃借人負担:「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧」

賃貸人負担:「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用」

居住年数にもよりますが、たとえば壁紙が日当たりにより変色したというのは経年変化とみなされます。
それに対してフローリングに誤って傷をつけてしまったような場合は賃借人側の負担となります。

通常は退去の際に、管理会社ないしは貸主にて立会を行い、そこで承諾を得た内容を請求されますが、そうではなく請求内容に納得がいかないということであれば、まずは管理会社ないしは貸主とあらためて協議することをお勧めします。
協議をせずに請求内容を払わないでいると、家賃保証会社から請求が来たり、連帯保証人へ請求がいくこともあります。
家賃保証会社からの請求を放置していると、場合によっては信用情報に傷がつき今後物件を借りにくくなるという可能性も想定されます。

こうした事例は一般的に時間がたつほどに解決が難しくなりますので、まずはご自身の主張を管理会社ないしは貸主にぶつけて、協議を試みてください。

以上、ご参考になれば幸いです。


Q.賃貸借契約で貸主死亡の場合には再契約が必要になりますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/06/08

アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要かについて解説お願いします。

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【オレゴン】様

はじめまして。奥田と申します。

「アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要か」について回答いたします。

【結論】

原契約の契約期間内であれば再契約は不要です。
相続に伴う貸主変更の通知兼覚書を新貸主・借主間で取り交わします。
その後、契約期間の更新または再契約のタイミングでは新貸主の名義で契約書を取り交わします。

【手続きの流れ】

新貸主から借主へ、相続に伴い貸主が変更となる旨の通知兼覚書を送付します。
賃料の振込先が変更となる場合はその旨も記載します。
この際、新貸主が権利者であることを証するために、相続登記が完了していれば登記簿の写しを添付することが望ましいです。
可能であれば、通知の送付以外に電話や対面で直接ご挨拶しておくとスムーズかと存じます。
家賃保証会社が入っていれば、家賃保証会社への手続きも必要です。

上記の手続きを、管理会社が入っていれば管理会社を通じて行います。
貸主自主管理であれば新貸主にて手続きを行う必要があります。

その後、契約期間の更新または再契約のタイミングでは新貸主の名義で契約書を取り交わします。

【まとめ】

借主の立場としては確かに貸主が変わったのかどうか、不安になるものです。
貸主側としてはそうした不安を抱かせないように、時間的にも余裕をもって誠実な対応を心掛けることが重要となります。

以上ご参考になれば幸いです。

Q.家賃2年分の前払いを希望する場合でも家賃保証会社への加入は拒めない?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/04/12

家賃2年分を前払いすれば家賃滞納リスクは無くなるので保証会社に入る必要性は無くなると思うのですが、それでも一般的に大家さんは保証会社への加入を免除してくれないのでしょうか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【スーパーくろしお】様

はじめまして。奥田と申します。

「家賃2年分を前払いすれば家賃滞納リスクは無くなるので保証会社に入る必要性は無くなると思うのですが、それでも一般的に大家さんは保証会社への加入を免除してくれないのでしょうか?」についてご回答いたします。

【結論】

募集要項に「保証会社使用必須」との記載がある場合、家賃2年分を前払いすることを条件に保証会社への加入を免除してもらうことは難しいです。

【解説】

賃貸借契約における家賃保証会社は、賃貸人にとっては滞納のリスクが生じないというメリットがあります。
一方、賃借人にとっても連帯保証人となってくれる方を探さなくても物件が借りられるというメリットがあります。
そのため、現在特に都市部においては全体の8割~9割近くが賃貸借契約締結時における保証会社利用を条件としている印象があります。

家賃2年分を前払いするとした場合、確かに賃貸人にとって2年間は滞納のリスクが無くなるとは言えます。
ただ家賃2年間分を一括で納めてしまうと、中途解約する場合に日割り日数分も含めてきちんと返金してもらえるか等、処理が煩雑になったり後々のトラブルに発展する可能性もあります。

また賃貸人にとっては、賃貸経営における経理上において、一括入金があると処理が煩雑になるということも考えられます。

加えて家賃保証会社は、一般的に家賃以外にも解約時の原状回復費用等も保証範囲に含めている場合もあります。

以上のようなことから、賃貸人にとっては家賃滞納リスク以外にも家賃保証会社を付けておくメリットが大きいと言えるため、家賃2年分を前払いしたとしても保証会社への加入を免除してもらうのは難しいと言えるでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.無職でも300万円あれば賃貸の預貯金審査通りますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/04/09

無職の人が預貯金審査に通る目安の金額について教えてください。
宅建士さんの過去のご経験で100万円でも通ったとか500万円でも通らなかったといったお客様事例があれば伺いたいです。

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【びゅう】様

はじめまして。奥田と申します。

「無職の人が預貯金審査に通る目安の金額について教えてください。」についてご回答いたします。

【結論】

まず物件の賃料によって変わります。
また貸主や管理会社、保証会社の有無によっても変わります。
以下は一つの目安としてお考えください。

賃貸入居審査においての一つの目安として、
年収>1年間の賃料×3
という指標があります。

年収400万円の方が賃料10万円の物件を借りる例で考えると、
400万>120万×3
となりますので、基本的に収入面では問題ないという判断となります。

無職の方の場合は上記の年収を預貯金に変えて考えるとして、
10万円の物件を借りる場合は預貯金400万円あればいったん問題ないかという判断になるかと思われます。

ただ入居審査というのは、その物件の貸主や管理会社、保証会社によっても審査基準が異なります。

まずはご自身の現状を正直に申告して、貸主や管理会社と相談していくことをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.家賃滞納1ヶ月遅れを理由に契約解除&強制退去は可能ですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2024/04/04

友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【いーいー】様

はじめまして。奥田と申します。

「友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか?」についてご回答いたします。

【結論】

賃料滞納が1ヵ月であれば、それだけを理由とした契約解除は難しいです。
賃料滞納による契約解除が認められる一つの目安としては3か月以上の滞納となります。

【解説】

契約解除が認められるためには、貸主・借主間の契約関係においての信頼関係が毀損されたと認められる事情が必要となります。

仮に貸主側が賃料1ヵ月の滞納を理由として契約解除の意向を示して、借主側がそれに応じれば問題はありません。
ただそうではない場合は、最終的に明け渡し訴訟を提起して明け渡しの判決を得たうえで強制執行するという流れとなります。

賃料滞納を理由とする明け渡し判決が認められる一つの目安が、賃料3か月以上の滞納と言われています。
もちろん賃料の滞納がそれ以下であっても、その他の事情(迷惑行為等で集合住宅の秩序を乱す等)とあわせて信頼関係が毀損されているとの判断がなされれば、認められる可能性はあります。
一つの目安とお考えください。

以上参考になれば嬉しいです。

Q.賃貸のエアコンは何年で交換してもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/03/23

設置してから10年以上経つ古いエアコンであれば、壊れていなくても交換して欲しい場合には大家さんに言えば通常は交換してもらえますか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【鶴岡】様

はじめまして。奥田と申します。

「設置してから10年以上経つ古いエアコンであれば、壊れていなくても交換して欲しい場合には大家さんに言えば通常は交換してもらえますか?」についてご回答いたします。

【結論】

エアコンの機能上で通常使用に支障がないのであれば、10年以上経過しているという理由だけで交換してもらうことは難しいです。

【解説】

賃貸住宅において、重要事項説明書上で「設備」として明記されているものは、経年劣化等が原因で故障した場合は賃貸人側に修繕義務が生じます。
もともと設置されていたエアコンであっても「残置物」と明記されているものは賃貸人側に修繕義務は生じません。
まずはエアコンが設備であるか残置物であるかをご確認ください。

設備であった場合でも、たとえば明らかに風が弱くなった、冷えなくなった等の機能上の問題が生じていなければ、通常は交換して頂くことは難しいです。
また設備であった場合でも、日常的なフィルター清掃等は賃借人側が行う必要がありますのでご注意ください。

もちろん、大家さんの性格やご事情によっては交換に応じて頂けるケースもあります。
(今年度中に設備交換費を経費として計上したい等)

どうしても気になる場合は、一度ご相談してみることは良いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.不動産屋さんの勤務時間や残業時間はどれくらい?

不動産業界 > 不動産会社・ハウスメーカー

2024/03/17

不動産仲介会社への就職に関心がある学生です。

一般的な不動産仲介会社の社員さんの勤務時間や残業時間や休日出勤の有無について教えてください。

会社によりけりとは思いますが残業する時は何時まで残業するかについても知りたいです。

よろしくお願いします。

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【足ツボ】様

はじめまして。奥田と申します。

「一般的な不動産仲介会社の社員さんの勤務時間や残業時間や休日出勤の有無について教えてください。
会社によりけりとは思いますが残業する時は何時まで残業するかについても知りたいです。」についてご回答いたします。

【結論】

勤務時間:9:00~18:00、10:00~19:00等(休憩1時間、実働8時間)
残業時間:月間30時間~40時間(1日平均:1.5時間~2時間程度)
休日出勤:お客様の都合や残務の状況による
※個人的な経験による一般的な例です。
※営業職を念頭に置いています。

【解説】

勤務時間は1日の実働8時間が一般的なので、その他の業界と差はないかと思います。

残業時間については、売買仲介か賃貸仲介かによっても異なります。
売買仲介の場合、個人的な経験では月間45時間~60時間ほどは発生するかもしれません。
賃貸仲介の場合、時期によっても大きく変動します。
賃貸の繁忙期と言われる1月~3月の期間においては、売買仲介と同程度かそれ以上発生するケースもあるでしょう。

休日出勤については、あくまで営業職なのでお客様のご都合によっては発生すると考えた方が良いでしょう。
(水曜日が休みだがお客様は水曜日しか時間が取れない等)
これは個人の成績にも影響するので、最終的には自身が判断することになるかと思います。

もちろん近年はどの業界においてもコンプライアンスが重視されるので、無秩序な残業や休日出勤は基本的にはありません。
それでも慣例的には勤務時間は長くなる傾向が強い業界とは言えるかもしれません。

ただ営業職である以上は、頑張った分は報酬として反映されるはずなので、きついだけではなくその分報われる可能性もあると言えます。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.サブリース解約違約金の相場はどのくらいですか?

不動産投資 > アパートマンション経営

2024/03/03

サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある??

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【ビワハヤヒデ】様

はじめまして。奥田と申します。

「サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある??」についてご回答いたします。

【結論】

常識的な相場という意味では月額賃料の6ヶ月以内となるかと思われます。
※個人的な経験によります。

【解説】

サブリース契約はオーナーにとっては安定的な賃料収入が望めるため、長期的な収支計画が立てやすかったり、直接賃借人(転借人)側とやり取りする必要がない等のメリットがあります。
一方でサブリース業者側から一方的に賃料の減額を要請されたり、売却したくてもサブリース契約を解約できない等のトラブルが生じるケースも多いと聞きます。

そうした状況を背景として、2020年12月15日にはいわゆるサブリース新法が施工されて、サブリース業者はサブリース契約前に重要事項説明を実施する義務が課されました。
これにより、以前は暗に横行していたような、所有者にとって不利な内容は説明せずにメリットのみ強調して契約を締結するようなっことは、基本的にできなくなったと言えます。

どのような契約でもメリット・デメリットがあるものです。
そうした内容を総合的に考慮して契約を締結するか否かを判断することが重要かと思います。

サブリースの解約違約金という点でいえば、個人的にこれまで見てきたサブリース契約においては月額賃料の6ヶ月以内に設定されているケースが多い印象です。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.賃貸で借りて住まないのはありですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/03/03

趣味のプラレールを置くためだけにアパートを一室借りたいと考えています。不動産屋さんに物件探しの際にそのような賃貸目的を伝えるべきですか?それとも賃貸契約を終えるまで黙っていても特に問題ないですか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【はまぐり】様

はじめまして。奥田と申します。

「趣味のプラレールを置くためだけにアパートを一室借りたいと考えています。不動産屋さんに物件探しの際にそのような賃貸目的を伝えるべきですか?それとも賃貸契約を終えるまで黙っていても特に問題ないですか?」についてご回答いたします。

【結論】

どのような目的で物件を借りるのかという点は、事前に不動産業者(管理会社)ないし貸主側に伝えてください。
目的を伝えずに契約したり、当初伝えていた内容と異なる運用が発覚すると、不測のトラブルを招く可能性があります。

【解説】

基本的に賃貸借契約を締結するにあたっては、まず入居申込書に物件の使用目的を記載する箇所があるのが通常です。
それをもとにして賃貸借契約書が作成されるので、賃貸借契約書上も使用目的の欄があるかと思われます。

貸主や管理会社としては、どのような方がどのように部屋を使用するのかという点を考慮して審査をしています。
どのように部屋が使われていても、トラブルがなく賃料が滞りなく入ってきていれば良いという貸主もいますが、そうではない貸主もいます。

例えば敷地内に貸主が居住していて、借主さんと日常的に挨拶を交わしたりといった繋がりを重視する方もいます。
契約したけれども借主さんの姿が見えない等の状況があると、心配をかけたり場合によっては契約違反だと主張されてしまう可能性もあり得ます。

ご自身の趣味で使用されるという場合、正直に申告すればそれが理由で敬遠されるということはあまりないかと思われます。
伝えずに契約して、後にいらぬトラブルを招くよりは、正直に申告して双方ともに気持ちよく使用できる状況を作ることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

Q.サブリース状態の投資用マンションに自分で住むのはOK?

不動産投資 > アパートマンション経営

2024/02/26

サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか?サブリース会社に拒絶されてしまいますか?

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宅建士,行政書士,賃貸不動産経営管理士

【マチカネフクキタル】様

はじめまして。奥田と申します。

「サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか?サブリース会社に拒絶されてしまいますか?」についてご回答いたします。

【結論】

サブリース契約を締結した状態でオーナー自身が居住することはできません。

【解説】

サブリース契約とは、オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を交わして、サブリース会社が第三者に転貸するものです。
サブリース会社は、一般的に相場の80%~85%ほどの賃料でオーナーと賃貸借契約を交わし、第三者に転貸した賃料の差額を利益としています。
オーナーにとっては賃料は相場より安くなりますが、空室のリスクがないというのが最大のメリットです。

オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を交わすということは、一義的にはサブリース会社が借主という立場になります。
賃貸借契約を交わせば借主に物件の使用権が生じるので、その状態でオーナーが物件を使用することはできません。
サブリース会社としては契約を交わした意味がなくなってしまします。

以上、ご参考になれば幸いです。

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