【ファングホーン】様

はじめまして。奥田と申します。

【隣の家からの飛来物で窓ガラスが割れたら火災保険は適用されますか？
台風の際に隣の家からの飛来物で自宅の窓ガラスが割れたら火災保険は適用されかについてご存知の事例があれば教えてください。】
というご質問にお答えいたします。

結論から申し上げますと火災保険が適用される余地はあるかと存じます。
台風の際の事故となると、いわゆる「風災による損害」にあたるかと思われますが、住宅を対象とする一般的な火災保険においては補償対象とされていることが多いようです。

もちろんご自身が加入されている保険の種類やプランによって適用対象は変わってきます。
まずはご加入されている保険の証書を参照して、保険会社へ問い合わせの上で確認してみることをお勧めいたします。

なお、隣の家からの飛来物による事故ということであれば、隣の家の方が加入している保険の対象となることも考えられます。
ご自身の保険の確認と合わせて、ご相談ベースで隣の家の方に確認をお願いしてみても良いかもしれません。

以上、ご参考になれば幸いです。

【BE HERE NOW】様

はじめまして。奥田と申します。

【内見でおすすめの時間帯が知りたいです。
不動産屋さん的に賃貸の内見でおすすめの時間帯があれば教えてください。
夕方〜夜の内見は日当たりが分からないので避けた方が無難ですよね？？】というご質問にお答えいたします。

まず、日当たりの確認という意味では夕方～夜の時間帯は避けた方がよろしいかと思います。
また、物件によっては大家さんの意向により、空室期間中は室内の電気を止めているケースもあります。
その場合、日が暮れてから内見に行っても真っ暗で懐中電灯で見なければいけないということもありえます。

一方で夜の時間帯に内見するメリットもあります。
お仕事で通勤されている方は日中部屋を空けているケースが多いかと思いますので、ご自身が部屋にいる時間帯の周りの環境やほかの部屋からの音の響き等を確認できるという視点もあるからです。

昨今ではご自宅でテレワークをされる方も多いかと思いますので、時間の調整がつくのであれば、ご自身が部屋に在宅している時間帯にあわせて内見をしてみるのも良いでしょう。

ただ夜の時間帯に内見する場合は、先にも申し上げた通り部屋の電気が通っているかをあらかじめ不動産業者に確認することをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【BUZZ】様

はじめまして。奥田と申します。

【ペットを飼わない人であれば、騒音や匂いを避けるためにペット可賃貸はやめておいた方が無難ですか？】というご質問にお答えいたします。

一般的にペット可とされている賃貸物件で生じる可能性があるトラブルは、やはり騒音や匂いによる問題が多いかと存じます。
ペット可とされている物件でも、多くは小型犬や猫といった種類に限定されていることが多いですが、小型犬や猫でも鳴き声によるトラブルは多いです。

もちろん常識の範囲を超えるような騒音が生じている場合は、管理会社を通じて飼主側に指導が入るかと思われますが、ペットの鳴き声を止めるのは現実的に難しい側面もありますので、我慢を強いられるケースが多いのが現実です。

また室内で前借主がペットを飼育していた場合も、匂いが染みついて完全には取れないケースが多いので、ペットを飼育されない方にとっては気になってしまう可能性もあるでしょう。

その他、共用部でペットを連れた住人と会うこともあるかと思われますので、気になる方にとってはそうした些細なこともストレスとなるケースもあります。

以上を総合して、ペットを飼育されないのであれば可能な限りはペット可の物件は避けておくことをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【桜子】様

はじめまして。奥田と申します。

【賃貸で火災保険に加入するタイミングはいつがいい？】というご質問にお答えいたします。

賃貸物件の契約に際しては、借主側にて火災保険に加入する必要があります。
タイミングとしては「賃貸契約の契約開始日（賃料発生日）」に合わせることをお勧めいたします。

借主側で火災保険に加入する趣旨としては、賃貸契約中に不測の事態で物件や家財等に被害が生じた場合に、その損害を賠償するためのものとなります。
賃貸契約の契約開始日（賃料発生日）から借主側に部屋を使用する権利が生じますので、火災保険もそこに合わせるのが一般的です。

また賃貸借契約書にも「賃貸契約期間中、借主は火災保険に加入しなければならない」旨の規定が入っていることが多いかと思います。

上記のことから
・賃貸借契約上の借主の義務として
・賃貸借契約期間中の不測の損害に備えるため
に賃貸契約の契約開始日（賃料発生日）に合わせる形で火災保険には必ず加入しましょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

【べロウバック】様

はじめまして。奥田と申します。

【管理費を滞納したらマンション内で公表されることはありますか？
マンション内の掲示板などで管理費滞納を公表されて、マンション内の他の住人に知られるリスクはありますか？】
というご質問にお答えいたします。

結論としましては、管理費滞納を掲示板等に公表されるリスクは無いとは言えないというお答えとなります。

マンションの管理組合ないし管理会社として、滞納管理費分の回収のために公表するという手段をとることはありえます。
ただ、公表することで滞納者側から逆に名誉棄損で訴えられるというケースも実際にあるようです。
そのため何らの予告もなしに公表されるという可能性は薄いとは言えるでしょう。
まずは通常の手段で督促して回収に努めるのが通常かと思われます。

ただし公表はされない場合でも、管理費滞納が続くと管理組合ないし管理会社より公的機関に強制執行の手続きを取られてしまう可能性はあります。

管理費を納められないご事情がある場合には、まずは管理会社にその旨を正直に伝えて、期限の延長や分割支払い等のご相談を入れることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【爆裂の矢】様

はじめまして。奥田と申します。

【不動産のフルコミ営業とは？
フルコミ営業とはどのような営業スタイルですか。】
というご質問にお答えいたします。

フルコミ営業はフルコミッション営業の略となり、完全歩合制の営業となります。
以下、通常の営業職との違いとなります。

・通常の営業
固定給＋歩合給
・フルコミッション営業
歩合給のみ

フルコミッション営業は歩合給のみとなりますが、歩合の率が大きく高く自らのあげた成果がそのまま報酬に反映されるのが特徴です。
営業力に自信があれば、通常では得られないような報酬を得られる可能性を秘めています。
またフルコミッション営業は固定給がないため、会社に時間的・場所的拘束を受けないケースが多いようです。
自分の好きな時間に好きな場所で働けるというのも魅力でしょう。

一方でフルコミッション営業は固定給がないため、最低賃金の関係で社員としての雇用とはなりません。
通常は業務委託契約という形をとることが多いです。
固定給という保障が一切なく、成果があがらなければ報酬ゼロもありうるという点で不安定な要素も大いにあります。

フルコミッション営業はハイリスク・ハイリターンな働き方となるため、人によって向き不向きがはっきり分かれるスタイルと言えます。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ジン】様

はじめまして。奥田と申します。

【賃貸人が修繕繕務を不履行したら家賃を払わなくてもよい？
借りているアパートで雨漏りがするので家主に修繕を希望したのですが１ヶ月経っても直してくれない場合、どうすればいいですか。家賃を支払わない対抗手段に出るのはアリですか。】
というご質問にお答えいたします。

まず、賃貸で入居中に経年劣化等を原因として物件や設備に不具合が生じた場合は、賃貸人側に修繕義務が生じます。
今回の雨漏りという事象も、物件自体の自然損耗が原因かと思われますので、賃貸人側で修繕すべきものとなります。

そのうえで、2020年4月1日以降は、貸室・設備等の滅失によって、通常の居住ができなくなった場合、賃借人に責任がある場合を除き、賃料はその滅失部分の割合に応じて当然に減額される旨が民法に明記されました。
従来は「減額請求できる」とされていましたが、改正民法では「減額される」となっております。
ただ具体的にどの程度減額されるかについては民法上では定められておりません。

この点においては、減額割合の目安となるガイドライン等も作成されておりますが、あくまで指標でありその通りに従わなければならないものではありません。
最終的には賃貸人・賃借人双方の協議に基づき決めるべき事項となります。

今回の雨漏りという事象については、まずは家主さん、あるいは管理会社にいつまでに修理をして頂けるのか、また修理が完了するまでの間の賃料についてはご相談に応じて頂けるのか、確認をしてみることをお勧めいたします。
家主さんとしても修理の意向はあるものの、なかなか修理業者がつかまらなかったり日程を固めることができない事情がある場合もあります。

また賃料のご相談に応じて頂ける場合でも、いったんは正規の賃料を期日までに納めて、修理完了後に精算を求めた方が良いかと思います。
交渉内容が固まらないうちに、家賃を支払わないという対抗手段をとることはお勧めいたしません。
借主側としては義務を果たしているという姿勢を示した方が、その後の交渉もスムーズにいきやすいと思われるためです。

今後も継続してお住まいされるご意向がある場合は、可能な限りもめごとにはせずに、双方が協議して納得できる結論を導ければよいかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ゆめ】様

はじめまして。奥田と申します。

【敷金が全額返ってこないのは普通ですか？
敷金が返ってくるとしたらいくらくらいの金額割合が返ってきますか。戻ってくる金額の相場が知りたいです。】というご質問にお答えいたします。

まず前提としましては、敷金は預かり金という名目となります。
そのため賃貸借契約の終了時には、貸主から借主へ返金されるというのが原則となります。

一方で借主が負担すべき債務がある場合は、賃貸借契約の終了時に敷金から債務の額を控除できるという定めがなされていることが一般的です。
ここでいう債務とは、以下のような場合が想定されます。
・賃料の未払い分がある場合
・入居中に借主の故意、過失に基づく損耗があり原状回復工事が必要な場合
・退去時に室内のクリーニング費用は借主が負担する旨が賃貸借契約書上で定められている場合

現在では多くの賃貸借契約において、退去時のクリーニング費用を借主負担とする特約が定められておりますので、少なくとも解約時に敷金からクリーニング費用は控除される場合が多いです。

またその他にペット飼育をしている場合等は、賃貸借契約上で敷金償却の定めがされている場合もあります。
この場合は償却分の敷金は解約時には返金されません。
敷金償却の定めがないか、あらかじめ賃貸借契約書上の記載を確認しておくことをお勧めいたします。

敷金がどれくらいの割合で返金されるかにつきましては、個々の事例における室内の使い方や損耗状況、契約書上の定めによって異なりますので、一概に相場をご提示することは難しいです。
敷金から控除が発生する場合は、上記のような事例が一般的ですのでご確認くださいませ。

※上記の内容は居住用の物件を想定しております。事業用の物件の場合は異なる定めがされているケースがありますのでご留意ください。

以上、ご参考になれば幸いです。

【スネ夫】様

はじめまして。奥田と申します。

【アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか？
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか？】というご質問にお答えいたします。

賃貸物件の解約にあたっては退去費用をめぐるトラブルが多いことから、国土交通省が妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてまとめております。
以下、大まかな内容となります。

賃借人負担：「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧」

賃貸人負担：「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用」

居住年数にもよりますが、たとえば壁紙が日当たりにより変色したというのは経年変化とみなされます。
それに対してフローリングに誤って傷をつけてしまったような場合は賃借人側の負担となります。

通常は退去の際に、管理会社ないしは貸主にて立会を行い、そこで承諾を得た内容を請求されますが、そうではなく請求内容に納得がいかないということであれば、まずは管理会社ないしは貸主とあらためて協議することをお勧めします。
協議をせずに請求内容を払わないでいると、家賃保証会社から請求が来たり、連帯保証人へ請求がいくこともあります。
家賃保証会社からの請求を放置していると、場合によっては信用情報に傷がつき今後物件を借りにくくなるという可能性も想定されます。

こうした事例は一般的に時間がたつほどに解決が難しくなりますので、まずはご自身の主張を管理会社ないしは貸主にぶつけて、協議を試みてください。

以上、ご参考になれば幸いです。

【オレゴン】様

はじめまして。奥田と申します。

「アパートのご高齢オーナーが亡くなって息子さんに相続された場合、賃貸借契約は再契約が必要か不要か」について回答いたします。

【結論】

原契約の契約期間内であれば再契約は不要です。
相続に伴う貸主変更の通知兼覚書を新貸主・借主間で取り交わします。
その後、契約期間の更新または再契約のタイミングでは新貸主の名義で契約書を取り交わします。

【手続きの流れ】

新貸主から借主へ、相続に伴い貸主が変更となる旨の通知兼覚書を送付します。
賃料の振込先が変更となる場合はその旨も記載します。
この際、新貸主が権利者であることを証するために、相続登記が完了していれば登記簿の写しを添付することが望ましいです。
可能であれば、通知の送付以外に電話や対面で直接ご挨拶しておくとスムーズかと存じます。
家賃保証会社が入っていれば、家賃保証会社への手続きも必要です。

上記の手続きを、管理会社が入っていれば管理会社を通じて行います。
貸主自主管理であれば新貸主にて手続きを行う必要があります。

その後、契約期間の更新または再契約のタイミングでは新貸主の名義で契約書を取り交わします。

【まとめ】

借主の立場としては確かに貸主が変わったのかどうか、不安になるものです。
貸主側としてはそうした不安を抱かせないように、時間的にも余裕をもって誠実な対応を心掛けることが重要となります。

以上ご参考になれば幸いです。

【燃える!お兄さん】様

はじめまして。奥田と申します。

【営業収益と売上高の違いとは？
営業収益と売上高は同じ意味合いですか？
不動産業界では会社の業績を示す際に主にどちらの言葉を使用していますか？】
というご質問にお答えいたします。

営業収益と売上高という表現では厳密には意味合いは異なります。
営業収益は、売上高から原価や販管費を控除した利益幅を指します。
対して売上高という場合には、文字通り純粋な売上の額のみを指すことが多いかと思います。

会社の業績という観点では、最終的な利益幅である営業収益が該当するでしょう。
個々の営業マンの成績という観点では、売上高を指すことが多いかと存じます。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ラオ】様

はじめまして。奥田と申します。

【マンションの火災報知器の点検頻度はどのくらい？
マンションの火災報知器の点検頻度はどのくらいですか？
点検のルールとか法律で決まっていますか？】
というご質問にお答えいたします。

マンションの共用部に設置されている消防用設備につきましては、消防法に基づいて下記の内容で定期点検と報告が義務付けられています。
・機器点検：半年に1回以上
・総合点検：1年に1回以上

点検・報告義務を負うのは、分譲マンションにおいては管理組合、一棟のマンションであればオーナーとなります。
管理会社が管理を請け負っている場合には、管理会社を通じて手配されることが多いかと思います。

なお、マンションの専有部における各居室部分にも住宅用火災報知機の設置が義務付けられておりますが、こちらについては点検義務は設けられてはいません。
ただ住宅用火災報知機も一般的な耐用年数は5～6年かと思われますので、法律上の義務ではありませんが定期的な点検をお勧めいたします。
こちらもマンションのオーナー、もしくは専有部の管理会社に申し出れば対応してくれるケースもあります。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ダブルオーセブン】様

はじめまして。奥田と申します。

【管理に係る重要事項調査報告書とは？
どのような情報が記載されている書類ですか？
取得費用は掛かりますか？
マンションの競売物件を入札する前に取得することは可能ですか？】
というご質問にお答えいたします。

重要事項調査報告書には分譲マンションにおける管理体制やこれまでの修繕の履歴、マンション全体の修繕積立金の額など、そのマンションを取得するにあたってしておくべき情報が記載されております。
管理規約はマンション全体のルールが記載されますが、重要事項調査報告書はその物件の将来的な資産価値や建物の寿命などにも関係する情報が記載されますので、必ず事前に確認する必要があります。

取得にあたってはそのマンションの管理会社に問い合わせて発行してもらう形となり、通常1～2万円ほどの費用が発生します。
管理会社の所定の手続きをふめば競売物件の入札前の取得も可能かと存じます。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ROMA】様

はじめまして。奥田と申します。

【ガソリンスタンド近くの物件だとにおいが気になりますか？
ネットで見つけたガソリンスタンドと道路を挟んで向かいの賃貸物件が気になっています。
ニオイやタンクローリーの出入りの騒音って結構気になりますか？
ご存知の事例があれば教えてください。】
というご質問にお答えいたします。

結論から申し上げますと、ガソリンスタンドの近くの場合は臭いや騒音は発生いたします。

近年は遮音性の高い窓が設置されている物件も多いので、窓を閉めていればさほど気にならないかもしれません。
ただガソリンスタンドは24時間営業のケースも多いので、就寝中にも車の出入りはあると考えた方が良いです。

個人的にはガソリンスタンドの隣の物件に住んでいたことがありますが、臭いは気になりませんでしたが音は昼夜問わず聞こえました。
音に関しては感じ方は人それぞれかと思いますが、静かな環境を好まれる場合にはガソリンスタンドの近くはできるだけ避けた方が無難かもしれません。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ピクニック好き】様

はじめまして。奥田と申します。

【マンションの4階住戸は不人気？
マンションの4階住戸は縁起を気にする人がいて不人気だという話を聞いたのですが実際のところどうなんでしょうか。何かご存知のエピソードがあれば教えてください。】
というご質問にお答えいたします。

結論から申し上げますと、4階が不人気であるということはありません。
縁起の面から避けたいと考える方もいらっしゃるかとは思いますが、気にされないケースの方が多いかと存じます。

個人的な経験では、階数ではなく部屋番号で4を避けるケースはあるかと思います。
物件のオーナーによっては、あらかじめ4のつく号室は設けていない（〇〇3号室の次が〇〇5号室）ことがあり、実際にそうした物件はいくつも見たことがあります。

一方で風水的な観点では4は縁をもたらすという考え方もあるようです。
人によって考え方や感じ方が違うので、あえて4階だから避けるという必要は全くないでしょう。
それよりも部屋の日当たりや眺望など、物件的な観点で選ばれることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【グルコサミン】様

はじめまして。奥田と申します。

【オートロックなのに玄関のチャイム鳴らすnhk集金人は存在する？
マンションのオートロックをすり抜けて玄関のチャイム鳴らすnhk集金人についてのネット記事を読んだのですが、本当にそんな行為が行われているのか知りたいです。】
というご質問にお答えいたします。

個人的な経験に基づいて申し上げますと、オートロックを抜けて直接玄関のインターホンで集金に来られたことはあります。
どのように入ったのかはわかりませんが、おそらくは同マンション内の他の住戸の集金でオートロックを抜けてから、そのまま他の部屋の集金に回ったのでないかと感じました。

上記はあくまでも個人的な経験に基づいた話であり、公にそうした行為が行われていると断言するものではございませんのでご了承くださいませ。

以上、ご参考になれば幸いです。

【侍スピリッツ】様

はじめまして。奥田と申します。

【レントロールとは何ですか？誰が作るものですか？
わかりやすく解説お願いします。】
というご質問にお答えいたします。

レントロールとは英語でrent rollという表記になり、直訳すれば賃貸借料の目録ということになります。
マンションやアパートなどの複数の住戸で形成される不動産に対して、どの部屋がどのような賃貸条件で入居しているかをまとめたものとなります。

主には物件の売買取引時などに参考資料として作成されることが多いかと思います。
物件の管理を管理会社に委託するにあたっての資料として作成されることもあります。

作成するのは物件の所有者・管理会社・仲介業者等になります。
作成に際しての決まった書式や記載事項は定められていないので、どのようなフォーマットでどのような事項が記載されるかはまちまちになります。

以上、ご参考になれば幸いです。

【江戸城本丸】様

はじめまして。奥田と申します。

【スーパーが近い賃貸マンション物件のメリットデメリットについて。
賃貸マンション物件で近くにオーケー、ロピア、西友、サミット、業務スーパー、まいばすけっとといった有名どころのスーパーがある物件のメリットデメリットはどんな感じですか。
宅建士さん的には徒歩何分以内の距離にスーパーがあると「近くにスーパーがある物件」という認識ですか。】
というご質問にお答えいたします。

近くにスーパーがある場合のメリットは端的に言って「買い物に便利」ということになるかと思います。
一度にまとめ買いをする必要がなかったり、買い忘れたものがあってもいつでも買いに行けるという安心感があります。

デメリットがあるとすれば、スーパーの規模にもよりますが人や車の往来が多くなるため、通常よりも騒がしくなったり車や自転車に気を付ける必要が出てくるといったことでしょうか。

基本的には利便性の方が勝るかと思いますので、デメリットというのはあまり無いかとは存じます。

「近くにスーパーがある物件」という場合には、その物件の所在地や周りの環境にもよるところが多いかと思われます。
都市部の鉄道交通網が整備されたエリアであれば「徒歩10分以内」という感覚かもしれないですし、郊外の車移動がメインのエリアであれば「車で10分以内」でも近いという認識になるかもしれません。

いずれにしても「環境的にいつでも気軽に行ける」という感覚によってくるかと存じます。

以上、ご参考になれば幸いです。

【保育士】様

はじめまして。奥田と申します。

【共益費とは何ですか？
管理費とは何が違いますか？英語で何と言いますか？】
というご質問にお答えいたします。

共益費とは、マンションやアパートなどの集合住宅において、廊下やエレベーターなどの共用部分の維持・運営をするための費用となります。
英語で表現するならば「common service expense」となるかと思います。

それに対して管理費は、共用部分の清掃や管理人さんがいる場合の人件費に充てる費用を指すことが多いですが、実務上は共益費と管理費はほぼ同じ意味合いで使われています。

賃貸物件の募集条件において、共益費：〇円、管理費〇円といった表記があることが多いですが、不動産会社によって表現が異なるだけで実際には同じ意味合いとなります。

共益費・管理費には明確な定義はないというのが実際のところですので、賃貸物件の貸主側としては家賃と共益費を分けて募集することで、少しでも家賃が安く見えるような意図で設定されることもあります。
ただし借主側にとっても敷金や礼金、更新料といった項目は家賃に対して掛かってくるため、家賃と共益費を分けてもらうことでのメリットもあります。

一般的には共益費をあまり大きな額に設定することは少ないので、賃貸物件を探される際には共益費の額がいくらであるかという部分はあまり気にせずに、家賃＋共益費の合計額がいくらであるかを基準に選ばれると良いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

【虹村億泰】様

はじめまして。奥田と申します。

【身分証が保険証しかなくても賃貸契約結べますか？
ナイトワーカーです。住民票の写しと保険証のみで賃貸物件の審査申込できますか？】
というご質問にお答えいたします。

結論といたしましては、住民票の写しと保険証があれば賃貸物件の審査申し込みには問題ないケースが多いかと存じます。

賃貸物件の審査においての必要書類というものは、一律で決まっているものではありません。
その物件の大家さんや管理会社によって、求められる資料が変わってきます。

一般的には、
・運転免許証　・保険証　・マイナンバーカード　・住民票
等が本人確認書類として求められるケースが多いですが、すべての提出が必要ということではなく、上記のうちのいずれかを提出すれば足りるというケースが多いでしょう。

現在では家賃保証会社の審査に通過することが条件となっている場合が多いので、上記の資料を提出したうえで家賃保証会社の審査に通過すれば問題なくお部屋を借りられる可能性は高いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

【スーパーくろしお】様

はじめまして。奥田と申します。

「家賃2年分を前払いすれば家賃滞納リスクは無くなるので保証会社に入る必要性は無くなると思うのですが、それでも一般的に大家さんは保証会社への加入を免除してくれないのでしょうか？」についてご回答いたします。

【結論】

募集要項に「保証会社使用必須」との記載がある場合、家賃2年分を前払いすることを条件に保証会社への加入を免除してもらうことは難しいです。

【解説】

賃貸借契約における家賃保証会社は、賃貸人にとっては滞納のリスクが生じないというメリットがあります。
一方、賃借人にとっても連帯保証人となってくれる方を探さなくても物件が借りられるというメリットがあります。
そのため、現在特に都市部においては全体の8割～9割近くが賃貸借契約締結時における保証会社利用を条件としている印象があります。

家賃2年分を前払いするとした場合、確かに賃貸人にとって2年間は滞納のリスクが無くなるとは言えます。
ただ家賃2年間分を一括で納めてしまうと、中途解約する場合に日割り日数分も含めてきちんと返金してもらえるか等、処理が煩雑になったり後々のトラブルに発展する可能性もあります。

また賃貸人にとっては、賃貸経営における経理上において、一括入金があると処理が煩雑になるということも考えられます。

加えて家賃保証会社は、一般的に家賃以外にも解約時の原状回復費用等も保証範囲に含めている場合もあります。

以上のようなことから、賃貸人にとっては家賃滞納リスク以外にも家賃保証会社を付けておくメリットが大きいと言えるため、家賃2年分を前払いしたとしても保証会社への加入を免除してもらうのは難しいと言えるでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

【びゅう】様

はじめまして。奥田と申します。

「無職の人が預貯金審査に通る目安の金額について教えてください。」についてご回答いたします。

【結論】

まず物件の賃料によって変わります。
また貸主や管理会社、保証会社の有無によっても変わります。
以下は一つの目安としてお考えください。

賃貸入居審査においての一つの目安として、
年収＞1年間の賃料×3
という指標があります。

年収400万円の方が賃料10万円の物件を借りる例で考えると、
400万＞120万×3
となりますので、基本的に収入面では問題ないという判断となります。

無職の方の場合は上記の年収を預貯金に変えて考えるとして、
10万円の物件を借りる場合は預貯金400万円あればいったん問題ないかという判断になるかと思われます。

ただ入居審査というのは、その物件の貸主や管理会社、保証会社によっても審査基準が異なります。

まずはご自身の現状を正直に申告して、貸主や管理会社と相談していくことをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【いーいー】様

はじめまして。奥田と申します。

「友人が貸している家に住んでいる住人が先月の家賃を払わなかったらしいのですが、住人を追い出すために契約を解除することはできますでしょうか？」についてご回答いたします。

【結論】

賃料滞納が1ヵ月であれば、それだけを理由とした契約解除は難しいです。
賃料滞納による契約解除が認められる一つの目安としては3か月以上の滞納となります。

【解説】

契約解除が認められるためには、貸主・借主間の契約関係においての信頼関係が毀損されたと認められる事情が必要となります。

仮に貸主側が賃料1ヵ月の滞納を理由として契約解除の意向を示して、借主側がそれに応じれば問題はありません。
ただそうではない場合は、最終的に明け渡し訴訟を提起して明け渡しの判決を得たうえで強制執行するという流れとなります。

賃料滞納を理由とする明け渡し判決が認められる一つの目安が、賃料3か月以上の滞納と言われています。
もちろん賃料の滞納がそれ以下であっても、その他の事情（迷惑行為等で集合住宅の秩序を乱す等）とあわせて信頼関係が毀損されているとの判断がなされれば、認められる可能性はあります。
一つの目安とお考えください。

以上参考になれば嬉しいです。

【みずき】様

はじめまして。奥田と申します。

【賃貸で重要事項説明書に虚偽記載があった場合について】
というご質問にお答えいたします。

前提としまして、重要事項説明書の記載内容は不動産業者が物件を契約するお客様に対して正確な情報を伝える義務があります。
その為、その内容に誤りがあった場合は不動産業者側に何らかの対応を取って頂く必要は出てくるかと考えます。

以下、今回のケースについてのこちらの見解となります。

◾️差異
①エレベーターありと書いてあったがなかった
⇒エレベーターの有無は物件を選定するにあたっての重要な要素かと存じます。
エレベーターがないのであれば入居していなかったということも考えられますので、この点を理由としてお支払いされた初期費用や引っ越し代の返金交渉をするということは出来るのではないかと思われます。

②照明ありと書いてあったが、リビングや洋室のメインとなる照明は付いてなかった（トイレやお風呂の照明のみ）
⇒いわゆるダウンライトのみの状態で、設備としての照明がついていなかった状態かと思います。
通常、重要事項説明書において「照明あり」と記載する際は、居室の照明をさしますので、この点も後から照明を設置して頂くなどの交渉は可能かと思われます。

③エアコンありとあったので、リビングについているのかと思ったら小さい洋室についていた（これは付いてる場所の確認しなかった自身の不備でもあるかもしれません）
⇒「エアコンあり」という記載のみで、設置個所については記載がないのであれば、この点については虚偽記載とはいえないかと思われます。
（通常はどの箇所に合計何基設置されているのかまで記載するケースが多いかとは思われますが。。）

総じてエレベーターの有無の部分が一番重要な誤りになるかと思われます。
まずは重要事項説明を行った不動産業者さんにその点をお伝えして、対応について確認してみることをお勧めいたします。

初期費用や引っ越し代を全額返金して頂けるかどうかは断言できず、最終的には双方の話し合いによる解決を探ることになるかとは思われますが、一般的には何らかの対応は取って頂けるものかとは考えます。

以上、ご参考になれば幸いです。

【鶴岡】様

はじめまして。奥田と申します。

「設置してから10年以上経つ古いエアコンであれば、壊れていなくても交換して欲しい場合には大家さんに言えば通常は交換してもらえますか？」についてご回答いたします。

【結論】

エアコンの機能上で通常使用に支障がないのであれば、10年以上経過しているという理由だけで交換してもらうことは難しいです。

【解説】

賃貸住宅において、重要事項説明書上で「設備」として明記されているものは、経年劣化等が原因で故障した場合は賃貸人側に修繕義務が生じます。
もともと設置されていたエアコンであっても「残置物」と明記されているものは賃貸人側に修繕義務は生じません。
まずはエアコンが設備であるか残置物であるかをご確認ください。

設備であった場合でも、たとえば明らかに風が弱くなった、冷えなくなった等の機能上の問題が生じていなければ、通常は交換して頂くことは難しいです。
また設備であった場合でも、日常的なフィルター清掃等は賃借人側が行う必要がありますのでご注意ください。

もちろん、大家さんの性格やご事情によっては交換に応じて頂けるケースもあります。
（今年度中に設備交換費を経費として計上したい等）

どうしても気になる場合は、一度ご相談してみることは良いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

【足ツボ】様

はじめまして。奥田と申します。

「一般的な不動産仲介会社の社員さんの勤務時間や残業時間や休日出勤の有無について教えてください。
会社によりけりとは思いますが残業する時は何時まで残業するかについても知りたいです。」についてご回答いたします。

【結論】

勤務時間：9:00～18:00、10:00～19:00等（休憩1時間、実働8時間）
残業時間：月間30時間～40時間（1日平均：1.5時間～2時間程度）
休日出勤：お客様の都合や残務の状況による
※個人的な経験による一般的な例です。
※営業職を念頭に置いています。

【解説】

勤務時間は1日の実働8時間が一般的なので、その他の業界と差はないかと思います。

残業時間については、売買仲介か賃貸仲介かによっても異なります。
売買仲介の場合、個人的な経験では月間45時間～60時間ほどは発生するかもしれません。
賃貸仲介の場合、時期によっても大きく変動します。
賃貸の繁忙期と言われる1月～3月の期間においては、売買仲介と同程度かそれ以上発生するケースもあるでしょう。

休日出勤については、あくまで営業職なのでお客様のご都合によっては発生すると考えた方が良いでしょう。
（水曜日が休みだがお客様は水曜日しか時間が取れない等）
これは個人の成績にも影響するので、最終的には自身が判断することになるかと思います。

もちろん近年はどの業界においてもコンプライアンスが重視されるので、無秩序な残業や休日出勤は基本的にはありません。
それでも慣例的には勤務時間は長くなる傾向が強い業界とは言えるかもしれません。

ただ営業職である以上は、頑張った分は報酬として反映されるはずなので、きついだけではなくその分報われる可能性もあると言えます。

以上、ご参考になれば幸いです。

【ビワハヤヒデ】様

はじめまして。奥田と申します。

「サブリース契約の約款に記載されている常識的な相場が知りたい。
悪徳業者だと高額な解約違約金を約款に記載している場合もある？？」についてご回答いたします。

【結論】

常識的な相場という意味では月額賃料の6ヶ月以内となるかと思われます。
※個人的な経験によります。

【解説】

サブリース契約はオーナーにとっては安定的な賃料収入が望めるため、長期的な収支計画が立てやすかったり、直接賃借人（転借人）側とやり取りする必要がない等のメリットがあります。
一方でサブリース業者側から一方的に賃料の減額を要請されたり、売却したくてもサブリース契約を解約できない等のトラブルが生じるケースも多いと聞きます。

そうした状況を背景として、2020年12月15日にはいわゆるサブリース新法が施工されて、サブリース業者はサブリース契約前に重要事項説明を実施する義務が課されました。
これにより、以前は暗に横行していたような、所有者にとって不利な内容は説明せずにメリットのみ強調して契約を締結するようなっことは、基本的にできなくなったと言えます。

どのような契約でもメリット・デメリットがあるものです。
そうした内容を総合的に考慮して契約を締結するか否かを判断することが重要かと思います。

サブリースの解約違約金という点でいえば、個人的にこれまで見てきたサブリース契約においては月額賃料の6ヶ月以内に設定されているケースが多い印象です。

以上、ご参考になれば幸いです。

【はまぐり】様

はじめまして。奥田と申します。

「趣味のプラレールを置くためだけにアパートを一室借りたいと考えています。不動産屋さんに物件探しの際にそのような賃貸目的を伝えるべきですか？それとも賃貸契約を終えるまで黙っていても特に問題ないですか？」についてご回答いたします。

【結論】

どのような目的で物件を借りるのかという点は、事前に不動産業者（管理会社）ないし貸主側に伝えてください。
目的を伝えずに契約したり、当初伝えていた内容と異なる運用が発覚すると、不測のトラブルを招く可能性があります。

【解説】

基本的に賃貸借契約を締結するにあたっては、まず入居申込書に物件の使用目的を記載する箇所があるのが通常です。
それをもとにして賃貸借契約書が作成されるので、賃貸借契約書上も使用目的の欄があるかと思われます。

貸主や管理会社としては、どのような方がどのように部屋を使用するのかという点を考慮して審査をしています。
どのように部屋が使われていても、トラブルがなく賃料が滞りなく入ってきていれば良いという貸主もいますが、そうではない貸主もいます。

例えば敷地内に貸主が居住していて、借主さんと日常的に挨拶を交わしたりといった繋がりを重視する方もいます。
契約したけれども借主さんの姿が見えない等の状況があると、心配をかけたり場合によっては契約違反だと主張されてしまう可能性もあり得ます。

ご自身の趣味で使用されるという場合、正直に申告すればそれが理由で敬遠されるということはあまりないかと思われます。
伝えずに契約して、後にいらぬトラブルを招くよりは、正直に申告して双方ともに気持ちよく使用できる状況を作ることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【マチカネフクキタル】様

はじめまして。奥田と申します。

「サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか？サブリース会社に拒絶されてしまいますか？」についてご回答いたします。

【結論】

サブリース契約を締結した状態でオーナー自身が居住することはできません。

【解説】

サブリース契約とは、オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を交わして、サブリース会社が第三者に転貸するものです。
サブリース会社は、一般的に相場の80％～85％ほどの賃料でオーナーと賃貸借契約を交わし、第三者に転貸した賃料の差額を利益としています。
オーナーにとっては賃料は相場より安くなりますが、空室のリスクがないというのが最大のメリットです。

オーナーとサブリース会社が賃貸借契約を交わすということは、一義的にはサブリース会社が借主という立場になります。
賃貸借契約を交わせば借主に物件の使用権が生じるので、その状態でオーナーが物件を使用することはできません。
サブリース会社としては契約を交わした意味がなくなってしまします。

以上、ご参考になれば幸いです。

【エリーゼ】様

はじめまして。奥田と申します。

【防音マンションでは24時間音をだしても大丈夫ですか？
防音マンションを賃貸すると、24時間楽器を練習しても大丈夫ですか？】
というご質問にお答えいたします。

結論といたしましては、防音のマンションであっても楽器の演奏時間については賃貸借契約書、ないしはマンションの管理規約を確認してください、というご案内となります。
賃貸借契約書や管理規約に該当の記載が見当たらない場合は、マンションの管理会社に問い合わせて確認したほうが良いでしょう。

一般的に防音といっても、遮音性・吸音性・防振性・制振性等の種類があり、それらを組み合わせて「防音構造」と謳っている場合が多いです。
そのため一口に防音構造といってもすべての音や振動を遮断できるものではない場合もあります。
使用される楽器の種類によっても、音や振動の響き方は異なるかと思いますので、防音マンションであるからいつでも演奏して良いとなると周囲の部屋との思わぬトラブルに発展する可能性もあります。

まずは賃貸借契約書や管理規約、ないしは管理会社に確認を取り、問題ないというエビデンスを得たうえで練習されることをお勧めいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。