OlivviA

OlivviA

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名前 西出(にしで) 大和(やまと)
出身地 福岡県
資格 宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士
仲介業務
開始年月
2002年11月
オンライン
対応
ZOOM,Google Meet,Microsoft Teams,Skype,Line,メール

所属情報

所在地

東京都

URL

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

8

ありがとう数

29

ベストアンサー率:

27.59%

ベストアンサー数:

8件

その他の回答:

21件

回答総数:

29件

Q.フリーレント期間中の退去

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/11/09

2ヵ月間のフリーレントが付いたアパートを契約して今フリーレント期間中なのですが、都合により退去することになりました。家賃とか何らかの支払いは発生しますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

契約によります。
通常は賃料が発生していないうちに退去となると、貸主としては収入が入ってこないため良いことはありません。
そのため、「◯月◯日までに退去の場合には違約金として賃料の1ヶ月分を支払う」といった文言が入っていることが多いです。

入っていなければ、理屈の上では支払いは不要となります。
その場合でもオーナーや管理会社によっては、何かしらの支払いを求めてくるかもしれません。

契約書類に記載がないことであれば支払いの義務はありません。
そう言ったことがある場合には消費者センター等に相談されると良いかもしれません。

ただし、あくまでもやむを得ない事情によって、ということが前提です。無料で居住することを目的として、となると悪質なものとみなされる可能性があります。
管理会社やオーナー等へしっかりと事情を説明されることと契約書類の確認をお勧めいたします。

Q.賃貸契約での連帯保証人の収入の審査について

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/28

①審査されるのは連帯保証人の収入だけですか?それとも株式不動産現金などの資産も審査対象ですか?

②収入内容については誰がどのように審査するのですか?

③連帯保証人となる人が審査用に提出した個人情報はどこかに残ったりしませんか?しっかりと保護されますか?


以上、ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

大前提として、入居審査は管理会社やオーナーによって異なるため、この場での絶対的な回答は難しいです。

その上で一般論として申し上げるようにいたします。

まず、連帯保証人に対して貸す側が求めるものは、賃借人が家賃を払えなくなった時にそれを肩代わりしてもらえるかどうか、もしくは退去時の原状回復費用も同様に肩代わりしてもらえるか、ということになります。

そうした観点から見ると、通常は賃借人と同等程度の収入があることは望ましいと言えます。
ただし、上記観点から、賃料の1−2年分の未払い等があったときに対応できるだけの資産があれば、それも考慮には入れられます。
また、賃借人本人が公務員や大手企業勤務等、一般的に安定した収入がある人であれば、連帯保証人に多くを求めない、といったこともあります。

入居審査の際に提出された個人情報は、通常は個人情報保護法に基づき適正に処理されます。入居契約となった場合にはそのまま契約資料と一緒に保管されていることが多く、キャンセルになった場合には申し込み資料と一緒に廃棄されることが多いです。

最近は賃貸借契約を締結する際に、連帯保証人ではなく保証会社の補償契約を加入必須とする場合が多いため、保証人について気になることがあるようであれば、保証会社加入の物件を借りるということも選択肢の一つとしてはあると思います。

Q.賃貸募集で物件ポータルに掲載したくない場合の媒介契約方法は?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/10/28

一軒家を貸し出したいのですが諸事情であまり人目に触れられたくありません。なので、いわゆる物件ポータルサイトへの掲載は厳禁という条件付きで媒介依頼したいのですが、どういった媒介契約方法がふさわしいでしょうか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

広く情報を公開して借り手を募集するということが普通ですが、そういうことは望まず、依頼先の業者の保有顧客(新規来店も含めて)のみの紹介をご希望ということですね。

その旨を特約事項として盛り込み、媒介解約を締結されるとよろしいのではないでしょうか

Q.国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/27

宅建業免許の種類には2種類あるそうですが、何が違うのでしょうか?不動産会社を選ぶ際の参考になりますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

国土交通大臣免許
→二つ以上の都道府県内で事務所を構え、業務を行うことができます。


都道府県知事免許
→一つの都道府県内で事務所を構え、業務を行うことができます。

特にどちらがどうということはないと思います。
国土交通大臣免許の方が規模は比較的大きいということがいえるでしょう。

私たちは、よく免許番号の後の(1)といった数字をみます。
不動産業者は数年単位で更新をするたびにこの番号が増えていきます。
(10)となったりすると老舗で長くやっている不動産業者だな、などと
いう見方はします。数字が少ないと新しい業者ということで、それがもちろん悪いということはないですが、会社としての経験はあまりないということが多いでしょう。

Q.失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/09

はじめまして。失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

あくまでも一般論になってしまいますが、考え方は保険と同じです。
万が一(今回は何らかの理由で働けなくなり、ローンの支払いができなくなる事態)に補償をしてくれるということは、もちろんありがたいですが、その補償のために月々の支払いが著しく増えて、支払い自体に支障をきたすようでは意味がありません。

失業保険特約に限らず、こういった借り手に優位となる特約をつける場合には、ほぼ間違いなく対価が伴います。
具体的には、金利の上乗せ・毎月の支払額の増加です。

万が一の時の補償内容と、それに伴う支払い増加分についてしっかりと
納得された上で決められることをお勧めします。
住宅ローン(及び住宅購入)は一生にそう何度もあるものではないので、
「なんとなく」「よくわからない」で決めることは避けるべきです。

Q.サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際の注意点についてご教授ください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/09

お世話になります。法律上の注意点でも実務上の注意点でも構いません、サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際に予め注意すべき点についてご教授いただけますと幸甚です。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

               回答内容精査中

Q.賃貸の共同仲介で重説作成義務があるのはどちら側の業者? 

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/09

最近宅建の勉強を始めました。勝手ながら学んだ知識の整理のために質問させてください。

客付業者(借り手側)と元付業者(貸し手側)とがいる賃貸の共同仲介で、重要事項説明書の作成義務があるのはどちらの業者の方でしょうか?

よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

特にどちらというわけではない、という認識です。

実務的には「重要事項説明」は借り手側の仲介業者(客付業者)が入居・契約予定者に契約締結前に実施します。

物件の内容については、貸し手側の仲介業者(元付業者)が詳しいので、元付業者にて作成して契約書類と一緒に仲介会社へ郵送等で渡すことが多いです(必ずそう、というわけではありません)。

共同仲介の場合には、客付・元付業者双方の記名・押印が必要です。
客付業者が貸主(サブリース・特定賃貸借や所有者である場合)には客付業社のみの記名・押印が必要です。

Q.不動産領域特化型のクラウドソーシング的なサービスのニーズはあると思いますか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/10/08

宅建士の方々が不動産仲介以外の手段でマネタイズできるwebサービスがあれば便利だと思うのですが、いかがでしょうか。具体的には、たとえば以下のようなメニューからユーザーが固定報酬型の依頼作成をして宅建士ワーカーを募集できるサービスがあればとても便利なのではないかと考えます。

①賃貸及び売買の契約書チェック
②不動産写真撮影代行
③不動産現地調査代行 
④重説作成代行
⑤不動産系記事のライティング業務
⑥オンラインコンサルティング
⑦内見同行依頼
⑧セカンドオピニオン査定

ワーカーの登録条件は、宅建士免許を保有していること。さしづめ、ビザスク&クラウドワークスの宅建士版といったところでしょうか。皆様方のご意見をお聞かせ頂けましたら幸いです。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

宅建士側としては、魅力的だと思います。

不動産業者として独立して働くのであれば、生活費を補うための
収入源として、色々な方法論があることはありがたいことだと思います。

会社員として働いている立場であっても、副業先の一つとして十分に
検討に値すると思います。

依頼する側としては、その人が信頼するに値するかどうかということが重要になると思います。
特に、重要事項説明の作成については、

賃貸借契約書の事前チェックなどは、確認するポイントも
ある程度決まっているので(入居中・もしくは退去時の費用負担及び
その他契約上入居側に著しく不利な特約がないか、等)比較的
容易かつそこまでの責任の重さもないため良いと思います。
内見同行や査定のセカンドオピニオンも同様かと思います。

写真撮影代行等は、他でもあるのであまりここでやる意味は
ないかもしれません。

クラウドソーシングサービス全般に言えることですが、
供給側と需要側をそれぞれどれだけ多く集めてマッチング
させるかが重要かと思います。

Q.団信付き投資ローンを組んでいれば、別に生命保険に加入する必要やメリットはありませんか?

不動産投資 > 節税・各種保険

2022/10/08

団信付きの不動産投資ローンを組んでいても追加で生命保険に加入する必要やメリットがあるようであれば教えてください。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

そもそも、生命保険に加入する目的が何か、ということかと思います。

当該ローンだけに対してであれば、通常は団信加入だけで足りるでしょう。
ご家族がいらっしゃってもその方達に迷惑がかかることはないと思います。
団信の内容を確認する必要はありますが。

その上でご自身に何かあった際にご家族に生活費等残す必要が
あるとお考えであれば、必要と思われる生命保険に加入される
必要があるのではないでしょうか

どちらかというと不動産というよりも、ご自身のライフプランの
話となると思います。

Q.アパートの照明の電球、交換費用を大家さんに負担してもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/10/07

アパートの部屋の設備としてついている照明の電球が切れて交換が必要となったのでとりあえず自分で電球を購入して交換しました。このあと、大家さんに電球代を請求できますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

状況によります。

照明が設備かどうか、入居後どのくらい経っているかという事によって異なります。

大原則としては、入居中の居室における電球等消耗品は入居者負担とされています。

照明が設備である場合、対応してもらえる事もあります。
又入居直後であれば替えてもらえることもあります。

契約書にそうした場合について記載があることもあります。

電球交換の対応はしてくれても、ご自分で買った物については後で支払をしてくれない場合もあります。
貸主側が事前に大量に安く電球を買って持っている場合等です。

一度管理会社かオーナーさんに相談されてはいかがでしょうか

Q.賃貸不動産経営管理士の資格だけで食べていくことは可能ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/10/07

賃貸不動産経営管理士試験には受験資格の制限がないとのことですが、宅建士の資格を持たずに賃貸不動産経営管理士の資格だけ取得して独立して食べていくことは可能ですか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

独立となると厳しいと思います。
賃貸管理だけを行う為には宅建は不要ですが、賃貸管理をする上で、入居中の居室の入れ替わりの際に宅建が必要となるからです。

ちなみに宅建を取得されてから、宅建業登録を行い(個人の宅建免許とは別物です)、業務を行うとしても、それで生計を立てていけるかどうかという事は別の問題となります。

独立されるのであれば、十分に準備等される事をお勧めします。

Q.秀和レジデンスは人気の賃貸物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/06

不動産会社の方から見て秀和レジデンスシリーズは今でも人気の賃貸物件ですか?どのような点が魅力ですか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

物件としては古い建築物になるので、まずはそこが許容できるかということにはなろうかと思います。

都心部に多いので、利便性は良いでしょうし、独特なレトロなデザイン性に関心があるのであれば良いのではないかと思います。

元々は分譲マンションで、これが賃貸に出ていると思いますが、購入まではと抵抗がある人でも賃貸であればお試しという観点からも良いのでは、と思う人が多いのではないでしょうか

Q.戸建ての賃料査定は不動産会社に無料で頼めますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/06

親から相続した木造2階建ての戸建てに1人で住んでいます。掃除が大変なので貸し出したいです。いくらくらいで貸せそうか知りたいのですが、適当にネットで検索して出てきた地元の不動産屋さんに頼めば家の中を見てもらって無料で賃料査定してもらえますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

賃貸管理を行う会社であれば査定はしてくれると思います。

売買がメインのところは断られるかもしれません。

管理査定依頼を一括で頼めるサイトがあるので、そうしたものを利用されると良いのではないでしょうか

Q.賃貸契約期間の途中で黙って入居者変更したらどうなりますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/10/03

2年契約で今のマンションに半年前から入居中ですが、以前から狙っていた人気の物件に空き部屋が出たのですぐさま入居申し込みをしました。

私が引っ越しした後も解約しなければまだ1年半弱この部屋を使えるので今度タイミングよく上京してくる妹に部屋の鍵を譲ろうと思います。管理会社に正直に連絡して契約違反とか言われたりしたら嫌なので黙ってするつもりですが、何か問題ありそうですか。

このまま毎月の賃料や光熱費が私の口座から引き落とされていれば誰かに迷惑をかけるわけでもないですし別にいいかなって思ってます。入居者同士の匿名性は高めのマンションなので入居者が妹になっても誰にもバレない自信あります^^

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

居住中に貸主(オーナー・管理会社)に連絡をしないで
入居者変更をすることはお勧めしません。

現在がどのような経緯でご入居されたかは存じ上げませんが、
通常は入居される方に対して貸主が入居審査を行い、賃貸借契約を
締結し、住んでもらうことになります。

入居中に入居者の方が入れ替わることは時々ありますが、
その場合には改めて新入居者の方に対して入居審査を
行います。

そこで審査が通れば良いですが、通らない場合には
入れ替え自体をお断りすることになってしまいます。
手続き自体はオーナーさん、不動産会社さんによって
変わってきますので問い合わせが必要です。

入居中にバレないかもしれませんが、更新や退去、
入居中不具合対応等にてバレてしまった場合には
違約金等を請求される可能性もあります。

契約書に記載がある場合もありますので、まずは
確認をされてみてはいかがでしょうか

時々遊びにくるというレベルであれば問題はないと
思いますが明らかに入れ替わってしまうとなると
色々と問題が出てくるであろうことが想定されます。

問題なく済む可能性もありますが、問題となる可能性も
高いと思います。

Q.保証会社加入時に記入する緊急連絡先、友人などでも大丈夫ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/01

賃貸保証会社への加入にあたり緊急連絡先の記入が必要なのですが、友人や同僚、上司などでも大丈夫でしょうか。確認や審査などあったりしませんか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

大原則としては、当該予定契約の物件のオーナー、管理会社、保証会社の基準によるので、この場で明確な回答はできません。
そちらに確認をしていただくことが必須です。

その上で、一般論として参考までに回答いたします。

保証会社への賃貸保証契約加入の際に必要となる緊急連絡先は、「原則身内の方」です(三親等以内、といわれることもあります)。ご両親やご兄弟、等でしょうか

この場合の「緊急」は、ご本人に何かあった(怪我・死亡等)ことを指し、こうしたことの連絡のために必要となるからです。
場合によっては債務を保険等で払ってもらうことがあるかもしれず、そうしたことも含めて連絡があることもありえます。
そうした身内の方がいらっしゃらない場合もあるため、
その際にはご友人や会社の方とする場合もあります。
当然その際にはご本人の承諾を得る必要があります。

また、緊急連絡先については本当に連絡が取れるかという意味で
実際に電話をかけて確認する場合もあります。
必ずするわけでもありません。
これも会社や状況によって異なります。

緊急連絡先の審査、というものはありません。
保証会社の審査はあくまでもご本人自身に対して
行われるものだからです。

Q.近隣の太陽光パネルの撤去を求めるにはどうすればよいですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2022/10/01

近隣の空き地に設置してある太陽光パネルに反射する光がリビングにさしこみ、
天気の良い日は眩しくて困っています。

撤去や設置角度を変えるなどの対策を求めたい場合、
どうすればよいでしょうか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

空き地の所有者に言うしかないと思います。
登記簿を法務局等で取得し、所有者を確定してから、
その所有者に話をしにいく必要があると思います。

Q.家賃滞納履歴は確認できますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/09/30

2年ほど前に諸事情で1ヶ月だけアパートの家賃を滞納したことがあります。

このときの滞納履歴が信用情報機関に記録されているかどうか確認することはできますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

家賃の滞納履歴は確認できません。
家賃の滞納履歴は、あくまでも不動産管理会社やオーナーの
記録なので、これは一般の信用情報とはならないからです。

ただし、いわゆる「信販系」の保証会社であれば
家賃滞納に伴い、保証をするので、これについては
信用情報に記録される可能性が高いです。
信販系とは、「ジャックス」「オリコ」「マルイ」などの
クレジットカード会社が母体となっている保証会社です。

保証会社も「独立系」となると
「CASA」や「JID」については、信用情報は利用せず、
独自のデータベースを構築しているため、ここに
ご自身の滞納記録が記載されているかどうかの
確認はできません。

信用情報については、JICCやCICにて
記録されているものについては確認ができます。


株式会社日本信用情報機構(略称 : JICC)
https://www.jicc.co.jp/kaiji/

株式会社シー・アイ・シー(略称:CIC)
https://www.cic.co.jp/mydata/index.html

まずは保証会社がどちらか(そもそも入っているかどうか)
を確認されることが重要です。

Q.俗に言う悪徳不動産会社ってどういう会社でしょうか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/30

ニュースで取り沙汰されたり漫画のネタにされるような悪徳不動産会社って
具体的にどういう手口の不動産会社のことを指して言うのでしょうか?

見分ける方法はあるんでしょうか??

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

いわゆる、仲介会社のことかと思いますが、
賃貸・売買ともに「おとり」広告を使うことで不当に
顧客を店舗へ来店させ、騙したり脅したりをすることで
成約させて手数料を得るような不動産会社のことかと思います。

営業が強い営業社員はそのように見られることもありますし、
そうした方の対応に満足される方もいらっしゃいます。
ネットの口コミにしても、ある程度は参考になりますが、
一部の人から強烈に叩かれる場合は、その一部の人が
悪い場合もありますので、完全に信用はできません。

また、大手企業であれば、担当が悪くとも本部に
報告する、等の対抗手段があるので、そうしたことも
検討材料になるかもしれません。

あとは、いくつか不動産会社を実際に訪問される
ことが結局は良いのかもしれません。
お知り合いの方での紹介があれば良いでしょう。

Q.建物老朽化を理由に立ち退きしてもらえますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/09/29

築50年を経過した木造アパートを保有し貸しています。

老朽化がかなり進んでおり耐震性に不安があるので近いうちに建て替えたいと考えます。

このような事情を踏まえてであれば、立退料なしでも入居者への賃貸借契約の解約申入れは認められるでしょうか。

ご回答よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

一般的には借地借家法により居住者は守られているため、
貸主側の理由での解約は不可となります。

老朽化、ということですが、築年数に加えて、耐震診断等はされていらっしゃいますでしょうか

客観的なデータがあり、それを元に半年前予告の退去であれば
場合によっては立退料の支払いなしで退去をしてもらえる可能性もないことはありません。

個別の案件になりますので、最終的には弁護士等に相談されることをお勧めいたします。

Q.ソーシャルアパートメントってどうなんでしょうか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/09/29

20代会社員です。

テレビ番組でソーシャルアパートメントの取材映像をたまたま見たんですが、家賃が安めな割には住人専用のライブラリーやシアタールーム、ワークスペースが充実していて、次引っ越す先として面白そうだなと思いました。

不動産屋さん視点ではどんな印象ですか。どういう人向けの物件でしょうか。

シェアハウスとの違いについても教えてください。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

ソーシャルアパートメントとシェアハウスは、
どちらも同じようなものだと思います。
共用部が充実しており、専有部は狭め(コンパクトといえば聞こえはよいですが)、住民間での交流を促す、かつ賃料が安め、というところでしょうか

不動産会社としては、運営に独自のノウハウが必要ということと、住民間のトラブルが比較的多い(どういう入居者かにもよるでしょうし、入れ替わりも多いので常に起きるとも思えませんが)、そして賃料が安いので手数料も取りづらい、
という観点からあまり関わりはない、ということが言えると思います。

単身の若い方で、都心(が多いです)でリーズナブルに、かつ色々な人と交流をもちたい(場合によってはトラブルがあることも覚悟した上で)という方であれば、良いのではないでしょうか

ファミリーや比較的年齢層が高い方へはあまりお勧めはできないかもしれません(ファミリー物件自体がないと思いますが)。

Q.バルコニーとベランダ、何が違いますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/09/29

バルコニーとベランダの言葉の違いが知りたいです。

不動産屋さんは普段のお仕事で意識して使い分けていますか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

あまり意識して使い分ける事はありません。
バルコニーという表現の方が多いかもしれません。
建物と一体化しているものと建物建築後に後付けで設置されるものもあります。

また、そこに立つ事ができないものはフラワーボックスと言って、これはバルコニーとは呼びません。

Q.入居前にカーテンサイズを採寸できますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/09/28

内見時にカーテンサイズを採寸し忘れたまま入居申込をして審査が通りました。

賃貸契約書へのサインはまだですが、サインした後であれば不動産屋さんに頼めば入居前でもお部屋に入って採寸できますか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

通常は可能です。鍵の交換やその他現状回復工事、新築物件であれば建築中等である、という理由で入室できない場合もあるので、まずは仲介担当の方に相談されてはいかがでしょうか

ただ、実務的には契約が決まった後の人の内見に時間を割くのは仲介会社としてはあまり喜ばしい事ではないので、そうしたことも念頭においてお話をされる方が良いと思います。

Q.家賃を滞納してしまいました。いつまで支払いを待ってもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/28

アパートの家賃が払えなくて滞納してしまいました。

何ヵ月まで待ってもらえますか?利息などは付くのでしょうか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

①契約書の記載にもよります。通常は遅延損害金が年10-15%程度かかると記載されているとおもいます。

②実務上は2ヶ月以上滞納が続くと「貸主借主の信頼関係の破壊」に繋がるとして、解約や強制退去の手続きに入る事が一般的です。

③担当の管理会社、もしくはオーナーさんにまずは相談してみてください。ご自分から相談される方が無断で滞納されるよりも彼らの心象は良いと思います。

そもそも家賃滞納は行ってはいけません。御自身の信用情報に傷がつく可能性が高いです。

家賃が払えない状況が続くようであれば、家賃が安いところへ引っ越す、ご実家へ帰られる等のご検討をお勧めいたします。

Q.賃貸の法人契約、審査のポイントは?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/26

2年前に独立して飲食のコンサルを自営でやっています。初年度から黒字化できているので、そろそろマンションを法人で借りて自宅兼事務所として利用したいと考えています。

法人で借りる場合の審査のポイントや契約で気をつけるべき点についてご教示頂きたく存じます。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

1番のポイントとしては、「今後継続して賃料の支払いができるかどうか」ということになります。

そのため、事業の内容として(特定の会社と定期契約を結んでいる等)収益が継続的に入ってくるかが書面等にて明確になることが重要だと思います。そうしたものが事前に書面で用意できると良いのではないでしょうか

今回のケースはほぼ間違いなく保証会社の加入が必須になると思いますので、そちらについても受容される心構えが必要です。

当然ながら反社会的勢力でないことも大前提の条件とはなります。

契約については、一般的な話になりますが、契約時の金額(敷金・保証金・礼金等)や退去時の原状回復に関しての規定がどうなっているかを契約書上で確認することが非常に重要だと思います。

Q.マンションの廊下に宅配ボックスを設置するのはセーフですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/26

違うマンションに住む友人から、玄関の外に個人用宅配ボックスを設置すると消防法に抵触するような話を聞いたのですがそうなんですか。このまま置いておいても大丈夫でしょうか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

基本的にはNGです。
共用廊下は避難経路としての役割も果たす為、そこに物を置くと避難の妨げになるとして消防法に抵触する可能性が高いです。

どの場所にどのようなものをつけるかにもよりますし、この機会に建物そのものに設置する事を検討してもらえる可能性もありますのであります、お住まいのマンションが賃貸物件であれば管理会社かオーナーさんへ、分譲マンションであれば、管理組合等に相談されてはいかがでしょうか

Q.賃貸アパートの退去時、壁に空いた画鋲の穴の補修は必要ですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/24

壁にお気に入りの男性アイドルのポスターを貼っているのですが、退去時に壁に空いた画鋲の穴の補修は必要ですか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

通常、画鋲の穴は補修する必要はありません。
一般的に「画鋲はOK、釘はNG」と言われています。

国土交通省のガイドラインでは「退去時の現状回復において通常の利用範囲については入居者が費用負担を行う必要がない」とされています。

具体的には「ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活に おいて行われる範疇のも のであり、そのために使 用した画鋲、ピン等の穴 は、通常の損耗と考えられる」とされているからです。

なおポスターを貼ったところが日焼けをしてクロスが変色してしまった部分も同様です。

注意点としては
1)入居時の賃貸借契約書に「画鋲は不可」等の記載があった場合は入居者様にて費用負担の可能性はあります。

2)一般的な利用方法を超えている場合(画鋲を数百個使う等)には同様に費用請求をされる可能性があります。

これらを踏まえて、それでも退去立会時に過剰だと思われる費用請求があった場合には、その場で同意せず、行政等に相談される事をお勧めします。

東京であれば都庁の不動産相談窓口や消費者センター等が該当します。

Q.賃貸契約中の管理会社の変更についてご意見ください

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/09/23

今の管理会社の管理が杜撰なので新管理会社に変更しようと考えてます。変更にあたり、以下の点についてご意見伺いたいです。

①賃貸借契約は引き継がれるか 

②保証会社は引き継がれるか 

③オーナー側から入居者への管理会社変更の通知のタイミングと通知方法


よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

①引き継がれます。
②保証会社の内容によって変わります(引き継ぎ元・引き継ぎ先によって異なるので都度確認)
③2−3ヶ月前程度、書面による通知となります。
書面は管理会社変更の旨と新管理会社名・連絡先等
及び新管理会社と所有者の捺印があることが一般的です。

管理会社との解約通知予告期間がどのくらいになるかは管理委託(もしくはサブリース・特定賃貸借)契約によって異なりますが、まずはそこにしたがい解約通知を出します。3ヶ月前ということが多いようです。
同時に(あるいはそれより前に)新管理会社との管理委託(もしくは特定賃貸借)契約を締結します。

上記2つが整ってから通知をしますが、賃料回収の関係もあるので、切り替わる2−3ヶ月、もしくは遅くとも1ヶ月前には通知を出すことが重要です。
場合によっては承諾の意味で入居者から返信をしてもらう場合もあります。

Q.賃借人の個人情報を物件の購入検討者に伝えてもよいですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/09/23

2022年4月施行の改正個人情報保護法27条1項では、個人情報取扱事業者は、法令に基づく場合などを除いて、あらかじめ本人の同意を得ないで個人データを第三者に提供してはならないものとされていますが、 

賃貸物件の所有者が、当該物件の購入検討者に対して、売買契約締結前に賃借人の氏名や賃料その他契約内容に関する情報を、あらかじめ賃借人本人の同意得ずして伝えるのは上記法令に抵触しますか。

ご回答よろしくお願いします。 

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

抵触すると思われます。

購入希望者が検討する際には物件の空き状況や入居中の賃料、預かり金等が利回り等を検討する上で必要な項目かと思いますが、これについては「レントロール」という帳票にて確認ができます。
ここに入居者名を掲載する場合もありますが、それはNGなので、号室のみで確認すると良いでしょう。


入居者の性別や年齢、滞納の有無等については個人情報に抵触しない範囲で事前に開示が必要だとは考えます。

Q.家賃保証会社と連帯保証人がいる場合に滞納したら請求はどちらに行きますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/23

家賃保証会社に加入していて連帯保証人もいる場合に家賃を滞納すると、貸主からの請求はどちらに優先的に行きますか。

仮に両方に請求が同時に行ったとしたら、どちらが先に代位弁済するかは法律で決まっていますか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

どちらもあり得ます。

通常保証会社も、連帯保証人となっています。

その場合、保証人と保証会社は同列の扱いなので、貸主としてはどちらへ請求しても良いからです。

とはいえ一般的には保証会社には支払請求を行いやすい(そして回収がしやすい)保証会社へ請求することが多いと思います。

両方に請求を同時に行うこともおかしいことではありません。

そしてその場合は、上述の通り両者は同列の場合なので、どちらかが先に支払を行うべきだという法律の決まりはありません。

余談ですが、保証会社に代わりに賃料支払をしてもらう方が取立ては厳しいです。彼らはビジネスでやっているので当然ですね。

逆に、基本的には連帯保証人にはならない方がいいです。
なるのであれば保証分は貸すのではなく「あげる」と思った方がいいですね。

もっといえば、家賃は滞納しない方がいいです(笑)

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西出(にしで) 大和(やまと) 宅建士

東京都

Q.フリーレント期間中の退去

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/11/09

2ヵ月間のフリーレントが付いたアパートを契約して今フリーレント期間中なのですが、都合により退去することになりました。家賃とか何らかの支払いは発生しますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

契約によります。
通常は賃料が発生していないうちに退去となると、貸主としては収入が入ってこないため良いことはありません。
そのため、「◯月◯日までに退去の場合には違約金として賃料の1ヶ月分を支払う」といった文言が入っていることが多いです。

入っていなければ、理屈の上では支払いは不要となります。
その場合でもオーナーや管理会社によっては、何かしらの支払いを求めてくるかもしれません。

契約書類に記載がないことであれば支払いの義務はありません。
そう言ったことがある場合には消費者センター等に相談されると良いかもしれません。

ただし、あくまでもやむを得ない事情によって、ということが前提です。無料で居住することを目的として、となると悪質なものとみなされる可能性があります。
管理会社やオーナー等へしっかりと事情を説明されることと契約書類の確認をお勧めいたします。

Q.賃貸契約での連帯保証人の収入の審査について

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/28

①審査されるのは連帯保証人の収入だけですか?それとも株式不動産現金などの資産も審査対象ですか?

②収入内容については誰がどのように審査するのですか?

③連帯保証人となる人が審査用に提出した個人情報はどこかに残ったりしませんか?しっかりと保護されますか?


以上、ご回答よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

大前提として、入居審査は管理会社やオーナーによって異なるため、この場での絶対的な回答は難しいです。

その上で一般論として申し上げるようにいたします。

まず、連帯保証人に対して貸す側が求めるものは、賃借人が家賃を払えなくなった時にそれを肩代わりしてもらえるかどうか、もしくは退去時の原状回復費用も同様に肩代わりしてもらえるか、ということになります。

そうした観点から見ると、通常は賃借人と同等程度の収入があることは望ましいと言えます。
ただし、上記観点から、賃料の1−2年分の未払い等があったときに対応できるだけの資産があれば、それも考慮には入れられます。
また、賃借人本人が公務員や大手企業勤務等、一般的に安定した収入がある人であれば、連帯保証人に多くを求めない、といったこともあります。

入居審査の際に提出された個人情報は、通常は個人情報保護法に基づき適正に処理されます。入居契約となった場合にはそのまま契約資料と一緒に保管されていることが多く、キャンセルになった場合には申し込み資料と一緒に廃棄されることが多いです。

最近は賃貸借契約を締結する際に、連帯保証人ではなく保証会社の補償契約を加入必須とする場合が多いため、保証人について気になることがあるようであれば、保証会社加入の物件を借りるということも選択肢の一つとしてはあると思います。

Q.賃貸募集で物件ポータルに掲載したくない場合の媒介契約方法は?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/10/28

一軒家を貸し出したいのですが諸事情であまり人目に触れられたくありません。なので、いわゆる物件ポータルサイトへの掲載は厳禁という条件付きで媒介依頼したいのですが、どういった媒介契約方法がふさわしいでしょうか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

広く情報を公開して借り手を募集するということが普通ですが、そういうことは望まず、依頼先の業者の保有顧客(新規来店も含めて)のみの紹介をご希望ということですね。

その旨を特約事項として盛り込み、媒介解約を締結されるとよろしいのではないでしょうか

Q.国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/10/27

宅建業免許の種類には2種類あるそうですが、何が違うのでしょうか?不動産会社を選ぶ際の参考になりますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

国土交通大臣免許
→二つ以上の都道府県内で事務所を構え、業務を行うことができます。


都道府県知事免許
→一つの都道府県内で事務所を構え、業務を行うことができます。

特にどちらがどうということはないと思います。
国土交通大臣免許の方が規模は比較的大きいということがいえるでしょう。

私たちは、よく免許番号の後の(1)といった数字をみます。
不動産業者は数年単位で更新をするたびにこの番号が増えていきます。
(10)となったりすると老舗で長くやっている不動産業者だな、などと
いう見方はします。数字が少ないと新しい業者ということで、それがもちろん悪いということはないですが、会社としての経験はあまりないということが多いでしょう。

Q.失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2022/10/09

はじめまして。失業保障特約のある住宅ローンはおすすめですか?アドバイスよろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

あくまでも一般論になってしまいますが、考え方は保険と同じです。
万が一(今回は何らかの理由で働けなくなり、ローンの支払いができなくなる事態)に補償をしてくれるということは、もちろんありがたいですが、その補償のために月々の支払いが著しく増えて、支払い自体に支障をきたすようでは意味がありません。

失業保険特約に限らず、こういった借り手に優位となる特約をつける場合には、ほぼ間違いなく対価が伴います。
具体的には、金利の上乗せ・毎月の支払額の増加です。

万が一の時の補償内容と、それに伴う支払い増加分についてしっかりと
納得された上で決められることをお勧めします。
住宅ローン(及び住宅購入)は一生にそう何度もあるものではないので、
「なんとなく」「よくわからない」で決めることは避けるべきです。

Q.サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際の注意点についてご教授ください

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/10/09

お世話になります。法律上の注意点でも実務上の注意点でも構いません、サブリース契約をしたまま収益物件を売却する際に予め注意すべき点についてご教授いただけますと幸甚です。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

               回答内容精査中

Q.賃貸の共同仲介で重説作成義務があるのはどちら側の業者? 

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/09

最近宅建の勉強を始めました。勝手ながら学んだ知識の整理のために質問させてください。

客付業者(借り手側)と元付業者(貸し手側)とがいる賃貸の共同仲介で、重要事項説明書の作成義務があるのはどちらの業者の方でしょうか?

よろしくお願いします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

特にどちらというわけではない、という認識です。

実務的には「重要事項説明」は借り手側の仲介業者(客付業者)が入居・契約予定者に契約締結前に実施します。

物件の内容については、貸し手側の仲介業者(元付業者)が詳しいので、元付業者にて作成して契約書類と一緒に仲介会社へ郵送等で渡すことが多いです(必ずそう、というわけではありません)。

共同仲介の場合には、客付・元付業者双方の記名・押印が必要です。
客付業者が貸主(サブリース・特定賃貸借や所有者である場合)には客付業社のみの記名・押印が必要です。

Q.不動産領域特化型のクラウドソーシング的なサービスのニーズはあると思いますか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/10/08

宅建士の方々が不動産仲介以外の手段でマネタイズできるwebサービスがあれば便利だと思うのですが、いかがでしょうか。具体的には、たとえば以下のようなメニューからユーザーが固定報酬型の依頼作成をして宅建士ワーカーを募集できるサービスがあればとても便利なのではないかと考えます。

①賃貸及び売買の契約書チェック
②不動産写真撮影代行
③不動産現地調査代行 
④重説作成代行
⑤不動産系記事のライティング業務
⑥オンラインコンサルティング
⑦内見同行依頼
⑧セカンドオピニオン査定

ワーカーの登録条件は、宅建士免許を保有していること。さしづめ、ビザスク&クラウドワークスの宅建士版といったところでしょうか。皆様方のご意見をお聞かせ頂けましたら幸いです。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

宅建士側としては、魅力的だと思います。

不動産業者として独立して働くのであれば、生活費を補うための
収入源として、色々な方法論があることはありがたいことだと思います。

会社員として働いている立場であっても、副業先の一つとして十分に
検討に値すると思います。

依頼する側としては、その人が信頼するに値するかどうかということが重要になると思います。
特に、重要事項説明の作成については、

賃貸借契約書の事前チェックなどは、確認するポイントも
ある程度決まっているので(入居中・もしくは退去時の費用負担及び
その他契約上入居側に著しく不利な特約がないか、等)比較的
容易かつそこまでの責任の重さもないため良いと思います。
内見同行や査定のセカンドオピニオンも同様かと思います。

写真撮影代行等は、他でもあるのであまりここでやる意味は
ないかもしれません。

クラウドソーシングサービス全般に言えることですが、
供給側と需要側をそれぞれどれだけ多く集めてマッチング
させるかが重要かと思います。

Q.団信付き投資ローンを組んでいれば、別に生命保険に加入する必要やメリットはありませんか?

不動産投資 > 節税・各種保険

2022/10/08

団信付きの不動産投資ローンを組んでいても追加で生命保険に加入する必要やメリットがあるようであれば教えてください。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

そもそも、生命保険に加入する目的が何か、ということかと思います。

当該ローンだけに対してであれば、通常は団信加入だけで足りるでしょう。
ご家族がいらっしゃってもその方達に迷惑がかかることはないと思います。
団信の内容を確認する必要はありますが。

その上でご自身に何かあった際にご家族に生活費等残す必要が
あるとお考えであれば、必要と思われる生命保険に加入される
必要があるのではないでしょうか

どちらかというと不動産というよりも、ご自身のライフプランの
話となると思います。

Q.アパートの照明の電球、交換費用を大家さんに負担してもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/10/07

アパートの部屋の設備としてついている照明の電球が切れて交換が必要となったのでとりあえず自分で電球を購入して交換しました。このあと、大家さんに電球代を請求できますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

状況によります。

照明が設備かどうか、入居後どのくらい経っているかという事によって異なります。

大原則としては、入居中の居室における電球等消耗品は入居者負担とされています。

照明が設備である場合、対応してもらえる事もあります。
又入居直後であれば替えてもらえることもあります。

契約書にそうした場合について記載があることもあります。

電球交換の対応はしてくれても、ご自分で買った物については後で支払をしてくれない場合もあります。
貸主側が事前に大量に安く電球を買って持っている場合等です。

一度管理会社かオーナーさんに相談されてはいかがでしょうか

Q.賃貸不動産経営管理士の資格だけで食べていくことは可能ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス

2022/10/07

賃貸不動産経営管理士試験には受験資格の制限がないとのことですが、宅建士の資格を持たずに賃貸不動産経営管理士の資格だけ取得して独立して食べていくことは可能ですか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

独立となると厳しいと思います。
賃貸管理だけを行う為には宅建は不要ですが、賃貸管理をする上で、入居中の居室の入れ替わりの際に宅建が必要となるからです。

ちなみに宅建を取得されてから、宅建業登録を行い(個人の宅建免許とは別物です)、業務を行うとしても、それで生計を立てていけるかどうかという事は別の問題となります。

独立されるのであれば、十分に準備等される事をお勧めします。

Q.秀和レジデンスは人気の賃貸物件ですか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/10/06

不動産会社の方から見て秀和レジデンスシリーズは今でも人気の賃貸物件ですか?どのような点が魅力ですか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

物件としては古い建築物になるので、まずはそこが許容できるかということにはなろうかと思います。

都心部に多いので、利便性は良いでしょうし、独特なレトロなデザイン性に関心があるのであれば良いのではないかと思います。

元々は分譲マンションで、これが賃貸に出ていると思いますが、購入まではと抵抗がある人でも賃貸であればお試しという観点からも良いのでは、と思う人が多いのではないでしょうか

Q.戸建ての賃料査定は不動産会社に無料で頼めますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/06

親から相続した木造2階建ての戸建てに1人で住んでいます。掃除が大変なので貸し出したいです。いくらくらいで貸せそうか知りたいのですが、適当にネットで検索して出てきた地元の不動産屋さんに頼めば家の中を見てもらって無料で賃料査定してもらえますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

賃貸管理を行う会社であれば査定はしてくれると思います。

売買がメインのところは断られるかもしれません。

管理査定依頼を一括で頼めるサイトがあるので、そうしたものを利用されると良いのではないでしょうか

Q.賃貸契約期間の途中で黙って入居者変更したらどうなりますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/10/03

2年契約で今のマンションに半年前から入居中ですが、以前から狙っていた人気の物件に空き部屋が出たのですぐさま入居申し込みをしました。

私が引っ越しした後も解約しなければまだ1年半弱この部屋を使えるので今度タイミングよく上京してくる妹に部屋の鍵を譲ろうと思います。管理会社に正直に連絡して契約違反とか言われたりしたら嫌なので黙ってするつもりですが、何か問題ありそうですか。

このまま毎月の賃料や光熱費が私の口座から引き落とされていれば誰かに迷惑をかけるわけでもないですし別にいいかなって思ってます。入居者同士の匿名性は高めのマンションなので入居者が妹になっても誰にもバレない自信あります^^

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

居住中に貸主(オーナー・管理会社)に連絡をしないで
入居者変更をすることはお勧めしません。

現在がどのような経緯でご入居されたかは存じ上げませんが、
通常は入居される方に対して貸主が入居審査を行い、賃貸借契約を
締結し、住んでもらうことになります。

入居中に入居者の方が入れ替わることは時々ありますが、
その場合には改めて新入居者の方に対して入居審査を
行います。

そこで審査が通れば良いですが、通らない場合には
入れ替え自体をお断りすることになってしまいます。
手続き自体はオーナーさん、不動産会社さんによって
変わってきますので問い合わせが必要です。

入居中にバレないかもしれませんが、更新や退去、
入居中不具合対応等にてバレてしまった場合には
違約金等を請求される可能性もあります。

契約書に記載がある場合もありますので、まずは
確認をされてみてはいかがでしょうか

時々遊びにくるというレベルであれば問題はないと
思いますが明らかに入れ替わってしまうとなると
色々と問題が出てくるであろうことが想定されます。

問題なく済む可能性もありますが、問題となる可能性も
高いと思います。

Q.保証会社加入時に記入する緊急連絡先、友人などでも大丈夫ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/10/01

賃貸保証会社への加入にあたり緊急連絡先の記入が必要なのですが、友人や同僚、上司などでも大丈夫でしょうか。確認や審査などあったりしませんか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

大原則としては、当該予定契約の物件のオーナー、管理会社、保証会社の基準によるので、この場で明確な回答はできません。
そちらに確認をしていただくことが必須です。

その上で、一般論として参考までに回答いたします。

保証会社への賃貸保証契約加入の際に必要となる緊急連絡先は、「原則身内の方」です(三親等以内、といわれることもあります)。ご両親やご兄弟、等でしょうか

この場合の「緊急」は、ご本人に何かあった(怪我・死亡等)ことを指し、こうしたことの連絡のために必要となるからです。
場合によっては債務を保険等で払ってもらうことがあるかもしれず、そうしたことも含めて連絡があることもありえます。
そうした身内の方がいらっしゃらない場合もあるため、
その際にはご友人や会社の方とする場合もあります。
当然その際にはご本人の承諾を得る必要があります。

また、緊急連絡先については本当に連絡が取れるかという意味で
実際に電話をかけて確認する場合もあります。
必ずするわけでもありません。
これも会社や状況によって異なります。

緊急連絡先の審査、というものはありません。
保証会社の審査はあくまでもご本人自身に対して
行われるものだからです。

Q.近隣の太陽光パネルの撤去を求めるにはどうすればよいですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

2022/10/01

近隣の空き地に設置してある太陽光パネルに反射する光がリビングにさしこみ、
天気の良い日は眩しくて困っています。

撤去や設置角度を変えるなどの対策を求めたい場合、
どうすればよいでしょうか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

空き地の所有者に言うしかないと思います。
登記簿を法務局等で取得し、所有者を確定してから、
その所有者に話をしにいく必要があると思います。

Q.家賃滞納履歴は確認できますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/09/30

2年ほど前に諸事情で1ヶ月だけアパートの家賃を滞納したことがあります。

このときの滞納履歴が信用情報機関に記録されているかどうか確認することはできますか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

家賃の滞納履歴は確認できません。
家賃の滞納履歴は、あくまでも不動産管理会社やオーナーの
記録なので、これは一般の信用情報とはならないからです。

ただし、いわゆる「信販系」の保証会社であれば
家賃滞納に伴い、保証をするので、これについては
信用情報に記録される可能性が高いです。
信販系とは、「ジャックス」「オリコ」「マルイ」などの
クレジットカード会社が母体となっている保証会社です。

保証会社も「独立系」となると
「CASA」や「JID」については、信用情報は利用せず、
独自のデータベースを構築しているため、ここに
ご自身の滞納記録が記載されているかどうかの
確認はできません。

信用情報については、JICCやCICにて
記録されているものについては確認ができます。


株式会社日本信用情報機構(略称 : JICC)
https://www.jicc.co.jp/kaiji/

株式会社シー・アイ・シー(略称:CIC)
https://www.cic.co.jp/mydata/index.html

まずは保証会社がどちらか(そもそも入っているかどうか)
を確認されることが重要です。

Q.俗に言う悪徳不動産会社ってどういう会社でしょうか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/30

ニュースで取り沙汰されたり漫画のネタにされるような悪徳不動産会社って
具体的にどういう手口の不動産会社のことを指して言うのでしょうか?

見分ける方法はあるんでしょうか??

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

いわゆる、仲介会社のことかと思いますが、
賃貸・売買ともに「おとり」広告を使うことで不当に
顧客を店舗へ来店させ、騙したり脅したりをすることで
成約させて手数料を得るような不動産会社のことかと思います。

営業が強い営業社員はそのように見られることもありますし、
そうした方の対応に満足される方もいらっしゃいます。
ネットの口コミにしても、ある程度は参考になりますが、
一部の人から強烈に叩かれる場合は、その一部の人が
悪い場合もありますので、完全に信用はできません。

また、大手企業であれば、担当が悪くとも本部に
報告する、等の対抗手段があるので、そうしたことも
検討材料になるかもしれません。

あとは、いくつか不動産会社を実際に訪問される
ことが結局は良いのかもしれません。
お知り合いの方での紹介があれば良いでしょう。

Q.建物老朽化を理由に立ち退きしてもらえますか?

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/09/29

築50年を経過した木造アパートを保有し貸しています。

老朽化がかなり進んでおり耐震性に不安があるので近いうちに建て替えたいと考えます。

このような事情を踏まえてであれば、立退料なしでも入居者への賃貸借契約の解約申入れは認められるでしょうか。

ご回答よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

一般的には借地借家法により居住者は守られているため、
貸主側の理由での解約は不可となります。

老朽化、ということですが、築年数に加えて、耐震診断等はされていらっしゃいますでしょうか

客観的なデータがあり、それを元に半年前予告の退去であれば
場合によっては立退料の支払いなしで退去をしてもらえる可能性もないことはありません。

個別の案件になりますので、最終的には弁護士等に相談されることをお勧めいたします。

Q.ソーシャルアパートメントってどうなんでしょうか?

不動産賃貸 > 物件選び・物件比較・市況

2022/09/29

20代会社員です。

テレビ番組でソーシャルアパートメントの取材映像をたまたま見たんですが、家賃が安めな割には住人専用のライブラリーやシアタールーム、ワークスペースが充実していて、次引っ越す先として面白そうだなと思いました。

不動産屋さん視点ではどんな印象ですか。どういう人向けの物件でしょうか。

シェアハウスとの違いについても教えてください。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

ソーシャルアパートメントとシェアハウスは、
どちらも同じようなものだと思います。
共用部が充実しており、専有部は狭め(コンパクトといえば聞こえはよいですが)、住民間での交流を促す、かつ賃料が安め、というところでしょうか

不動産会社としては、運営に独自のノウハウが必要ということと、住民間のトラブルが比較的多い(どういう入居者かにもよるでしょうし、入れ替わりも多いので常に起きるとも思えませんが)、そして賃料が安いので手数料も取りづらい、
という観点からあまり関わりはない、ということが言えると思います。

単身の若い方で、都心(が多いです)でリーズナブルに、かつ色々な人と交流をもちたい(場合によってはトラブルがあることも覚悟した上で)という方であれば、良いのではないでしょうか

ファミリーや比較的年齢層が高い方へはあまりお勧めはできないかもしれません(ファミリー物件自体がないと思いますが)。

Q.バルコニーとベランダ、何が違いますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2022/09/29

バルコニーとベランダの言葉の違いが知りたいです。

不動産屋さんは普段のお仕事で意識して使い分けていますか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

あまり意識して使い分ける事はありません。
バルコニーという表現の方が多いかもしれません。
建物と一体化しているものと建物建築後に後付けで設置されるものもあります。

また、そこに立つ事ができないものはフラワーボックスと言って、これはバルコニーとは呼びません。

Q.入居前にカーテンサイズを採寸できますか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2022/09/28

内見時にカーテンサイズを採寸し忘れたまま入居申込をして審査が通りました。

賃貸契約書へのサインはまだですが、サインした後であれば不動産屋さんに頼めば入居前でもお部屋に入って採寸できますか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

通常は可能です。鍵の交換やその他現状回復工事、新築物件であれば建築中等である、という理由で入室できない場合もあるので、まずは仲介担当の方に相談されてはいかがでしょうか

ただ、実務的には契約が決まった後の人の内見に時間を割くのは仲介会社としてはあまり喜ばしい事ではないので、そうしたことも念頭においてお話をされる方が良いと思います。

Q.家賃を滞納してしまいました。いつまで支払いを待ってもらえますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/28

アパートの家賃が払えなくて滞納してしまいました。

何ヵ月まで待ってもらえますか?利息などは付くのでしょうか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

①契約書の記載にもよります。通常は遅延損害金が年10-15%程度かかると記載されているとおもいます。

②実務上は2ヶ月以上滞納が続くと「貸主借主の信頼関係の破壊」に繋がるとして、解約や強制退去の手続きに入る事が一般的です。

③担当の管理会社、もしくはオーナーさんにまずは相談してみてください。ご自分から相談される方が無断で滞納されるよりも彼らの心象は良いと思います。

そもそも家賃滞納は行ってはいけません。御自身の信用情報に傷がつく可能性が高いです。

家賃が払えない状況が続くようであれば、家賃が安いところへ引っ越す、ご実家へ帰られる等のご検討をお勧めいたします。

Q.賃貸の法人契約、審査のポイントは?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/26

2年前に独立して飲食のコンサルを自営でやっています。初年度から黒字化できているので、そろそろマンションを法人で借りて自宅兼事務所として利用したいと考えています。

法人で借りる場合の審査のポイントや契約で気をつけるべき点についてご教示頂きたく存じます。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

1番のポイントとしては、「今後継続して賃料の支払いができるかどうか」ということになります。

そのため、事業の内容として(特定の会社と定期契約を結んでいる等)収益が継続的に入ってくるかが書面等にて明確になることが重要だと思います。そうしたものが事前に書面で用意できると良いのではないでしょうか

今回のケースはほぼ間違いなく保証会社の加入が必須になると思いますので、そちらについても受容される心構えが必要です。

当然ながら反社会的勢力でないことも大前提の条件とはなります。

契約については、一般的な話になりますが、契約時の金額(敷金・保証金・礼金等)や退去時の原状回復に関しての規定がどうなっているかを契約書上で確認することが非常に重要だと思います。

Q.マンションの廊下に宅配ボックスを設置するのはセーフですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

2022/09/26

違うマンションに住む友人から、玄関の外に個人用宅配ボックスを設置すると消防法に抵触するような話を聞いたのですがそうなんですか。このまま置いておいても大丈夫でしょうか。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

基本的にはNGです。
共用廊下は避難経路としての役割も果たす為、そこに物を置くと避難の妨げになるとして消防法に抵触する可能性が高いです。

どの場所にどのようなものをつけるかにもよりますし、この機会に建物そのものに設置する事を検討してもらえる可能性もありますのであります、お住まいのマンションが賃貸物件であれば管理会社かオーナーさんへ、分譲マンションであれば、管理組合等に相談されてはいかがでしょうか

Q.賃貸アパートの退去時、壁に空いた画鋲の穴の補修は必要ですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/24

壁にお気に入りの男性アイドルのポスターを貼っているのですが、退去時に壁に空いた画鋲の穴の補修は必要ですか?

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

通常、画鋲の穴は補修する必要はありません。
一般的に「画鋲はOK、釘はNG」と言われています。

国土交通省のガイドラインでは「退去時の現状回復において通常の利用範囲については入居者が費用負担を行う必要がない」とされています。

具体的には「ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活に おいて行われる範疇のも のであり、そのために使 用した画鋲、ピン等の穴 は、通常の損耗と考えられる」とされているからです。

なおポスターを貼ったところが日焼けをしてクロスが変色してしまった部分も同様です。

注意点としては
1)入居時の賃貸借契約書に「画鋲は不可」等の記載があった場合は入居者様にて費用負担の可能性はあります。

2)一般的な利用方法を超えている場合(画鋲を数百個使う等)には同様に費用請求をされる可能性があります。

これらを踏まえて、それでも退去立会時に過剰だと思われる費用請求があった場合には、その場で同意せず、行政等に相談される事をお勧めします。

東京であれば都庁の不動産相談窓口や消費者センター等が該当します。

Q.賃貸契約中の管理会社の変更についてご意見ください

不動産賃貸 > 貸主、管理者側の悩み

2022/09/23

今の管理会社の管理が杜撰なので新管理会社に変更しようと考えてます。変更にあたり、以下の点についてご意見伺いたいです。

①賃貸借契約は引き継がれるか 

②保証会社は引き継がれるか 

③オーナー側から入居者への管理会社変更の通知のタイミングと通知方法


よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

西出 大和

ベストアンサー

①引き継がれます。
②保証会社の内容によって変わります(引き継ぎ元・引き継ぎ先によって異なるので都度確認)
③2−3ヶ月前程度、書面による通知となります。
書面は管理会社変更の旨と新管理会社名・連絡先等
及び新管理会社と所有者の捺印があることが一般的です。

管理会社との解約通知予告期間がどのくらいになるかは管理委託(もしくはサブリース・特定賃貸借)契約によって異なりますが、まずはそこにしたがい解約通知を出します。3ヶ月前ということが多いようです。
同時に(あるいはそれより前に)新管理会社との管理委託(もしくは特定賃貸借)契約を締結します。

上記2つが整ってから通知をしますが、賃料回収の関係もあるので、切り替わる2−3ヶ月、もしくは遅くとも1ヶ月前には通知を出すことが重要です。
場合によっては承諾の意味で入居者から返信をしてもらう場合もあります。

Q.賃借人の個人情報を物件の購入検討者に伝えてもよいですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

2022/09/23

2022年4月施行の改正個人情報保護法27条1項では、個人情報取扱事業者は、法令に基づく場合などを除いて、あらかじめ本人の同意を得ないで個人データを第三者に提供してはならないものとされていますが、 

賃貸物件の所有者が、当該物件の購入検討者に対して、売買契約締結前に賃借人の氏名や賃料その他契約内容に関する情報を、あらかじめ賃借人本人の同意得ずして伝えるのは上記法令に抵触しますか。

ご回答よろしくお願いします。 

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宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

抵触すると思われます。

購入希望者が検討する際には物件の空き状況や入居中の賃料、預かり金等が利回り等を検討する上で必要な項目かと思いますが、これについては「レントロール」という帳票にて確認ができます。
ここに入居者名を掲載する場合もありますが、それはNGなので、号室のみで確認すると良いでしょう。


入居者の性別や年齢、滞納の有無等については個人情報に抵触しない範囲で事前に開示が必要だとは考えます。

Q.家賃保証会社と連帯保証人がいる場合に滞納したら請求はどちらに行きますか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2022/09/23

家賃保証会社に加入していて連帯保証人もいる場合に家賃を滞納すると、貸主からの請求はどちらに優先的に行きますか。

仮に両方に請求が同時に行ったとしたら、どちらが先に代位弁済するかは法律で決まっていますか。

agentImg

宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士

どちらもあり得ます。

通常保証会社も、連帯保証人となっています。

その場合、保証人と保証会社は同列の扱いなので、貸主としてはどちらへ請求しても良いからです。

とはいえ一般的には保証会社には支払請求を行いやすい(そして回収がしやすい)保証会社へ請求することが多いと思います。

両方に請求を同時に行うこともおかしいことではありません。

そしてその場合は、上述の通り両者は同列の場合なので、どちらかが先に支払を行うべきだという法律の決まりはありません。

余談ですが、保証会社に代わりに賃料支払をしてもらう方が取立ては厳しいです。彼らはビジネスでやっているので当然ですね。

逆に、基本的には連帯保証人にはならない方がいいです。
なるのであれば保証分は貸すのではなく「あげる」と思った方がいいですね。

もっといえば、家賃は滞納しない方がいいです(笑)

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