サウザンドハンズの寺田です。

おとり物件についてご説明いたします。

おとり物件とは、実際には存在しない物件のことです。
存在しないにも色々パターンがあります。

・その物件（建物）自体存在しない。
・その条件で募集されている物件が存在しない。
・その条件で過去に募集されていたけれど現在は入居中で借りることができない。

三つ目のパターンは、広告の掲載終了作業をうっかり忘れてしまい、過失でおとり物件のようになってしまっているケースも多いです。

おとり物件が存在する理由は、過失の場合は、前述のような、うっかりミスによるものですが、故意による場合もあります。それは集客のためです。

おとり物件は、通常よりお得にみえる条件で広告掲載されます。
それを目にしたお客様は、当然気になるので、その広告を掲載している不動産会社に問い合わせをおこないます。
おとり物件に問い合わせがあっても意味がないように思われるかもしれませんが、「その物件は決まってしまったので、別のこちらの物件はどうですか？」と違う物件に誘導するのです。

不動産会社は、問い合わせがなければ仕事が始まりません。
まずは少しでも問い合わせを多くとるために、モラルの低い業者は、おとり物件の広告を出すのです。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

専任の宅地建物取引士の「専任性」についてお答えいたします。

オジー・スミスさんのケースでは、原則として、不動産会社（子会社）の専任の宅地建物取引士にはなれません。
既に法人の役員である人が、新たに別法人である不動産会社の専任の宅地建物取引士になれるのは、既存法人の役員としての立場が非常勤であった場合のみです。
人材派遣会社（親会社）の常勤の役員を継続する場合は、不動産会社（子会社）の代表取締役にはなれますが、専任の宅地建物取引士は別の方になっていただく必要があります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

「新築プレミアム」についてご説明いたします。

まず、以前は新築マンションを購入後すぐに売った場合、1～2割購入価格より売却価格が下がってしまうと言われていました。
この下がってしまう分を指して、「新築プレミアム」と呼ばれることが多いです。

この1～2割というのは、大体これくらい下がるだろうという想定金額であり、なぜ1～2割なのかというと、新築マンションの販売時にかかる経費や売主不動産会社の利益などの合計が、物件価格の1～2割と言われているからです。
「中古物件となった場合は、これらの含まれない物件本来の評価で取引されるよね」というような考え方です。

注意すべきポイントは、新築マンション販売時にかかる経費や売主不動産会社の利益は、当然に発生するものです。
つまり「新築プレミアム」という項目で別途価格に上乗せされるものではないのです。
高級な物件になればなるほど、販売コストや利益率は高くなりますので、間接的に「新築プレミアム」も高くなっているというように解釈することはできると思われます。

なお現在、「新築プレミアム」という言葉は、都心や郊外でも利便性の高いエリアなどでは、ほぼ死語になっています。
10年前くらいから、立地の良いマンションは、新築購入直後に売却したとしても、そんなに価格が下がらなくなりました。
そしてここ数年は、不動産市況の上昇により、築年数が経過した物件でも、新築購入時の価格よりも高い金額で取引されることが当たり前となっています。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

津波災害警戒区域に指定されたエリアの不動産売却価格への影響についてお答えいたします。

影響が出るか出ないかで言うと、出る可能性はありますが、実際はほとんど影響がないと思われます。
また、現時点ですぐに価格が大きく下がるということはまずないでしょう。

理由としては、まず第一に、津波に限らず、災害系のハザード情報は、それを不動産購入時にどこまで気にされるのか、非常に個人差があります。
特に、平常時は全く気にしない人から、絶対に避けたいという方まで幅広くいらっしゃいますが、不動産売却は、一人の買い手を見つけられれば良いので、ほとんど影響なく売却可能なことが多いのです。

次に、例えば他の災害系ハザード情報である土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域内の不動産の場合は、建物建築時のコストアップや融資が受けづらいことなど、平常時でもデメリットが明確に表れているため、そうでない地域と比べて価格に影響が出てきます。
しかし津波災害警戒区域内に指定されているエリアは、建築規制はほぼありませんし、そこに建物を建築すること自体にコストアップも生じません。また、融資が受けづらいということも私の知る限りはありませんので、影響は低いと考えられます。

今後影響が大きく出る可能性がある場合は、以下のようなケースです。

・津波災害警戒区域内の建築規制などが大きく変わる場合
・万一災害発生時、特に実際に津波が襲ってくるような事態が発生した場合

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ご質問の内容ですが、分譲マンションの所有者が管理組合に支払う「管理費」と、賃貸の入居者が貸主に支払う「共益費・管理費」は似たような性質はありますが、全く同じものではありません。

その理由は、誰がその金額をどういう理由で決めているのかや、お金の流れが異なるからです。

分譲マンションの「管理費」は、そのマンションの日々の管理のために、当初は分譲主の不動産会社が金額を決め、分譲後は、管理組合が金額を決めています。

実際に管理にかかる費用をベースに決定され、分譲マンション所有者が管理組合に支払う管理費は、原則、その建物の管理業務に直接充てられています。

一方で、賃貸の「共益費・管理費」は、貸主（分譲マンションの場合、その一室の所有者）が決めます。
実際にかかる費用をベースに決定されている場合もあると思いますが、必ずしもそうしなければならないわけではなく、特に明確な根拠なく決められている場合もあります。
「共益費・管理費」を賃料に含める場合もあるため、その場合、表向きの「共益費・管理費」は無しとなります。

そして、貸主は、受け取った賃料も「共益費・管理費」も、一旦、まとめて収入として計上します。
借主が支払った「共益費・管理費」は、その後、実際に管理費用に充てられるか、納税資金になるのか、はたまた貸主のディナー代になるのかなど、お金に色が付いていないため、見分けることができません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

戸建て住宅の売却前（仲介依頼前）に、ご自宅の耐震基準適合証明書を取得しておいた方が良いかどうかについて、お答えします。

基本的には不要だと思われます。
買主様が希望すれば買主様の負担で取得する形態でよろしいかと思われます。
ただ、買主様が希望されることもあまりないと思われます。
その理由は、築24年の戸建て住宅において、買主様が耐震基準適合証明書を取得しようと考える最大の理由が、2022年4月以降無くなったからです。

耐震基準適合証明書は、耐震基準に適合しているかどうかの証明自体よりも、主に住宅ローン控除制度や所有権移転登記時の登録免許税減税などの税制優遇を買主様が受けるために取得されてきました。

ただし、税制優遇を受けるために、全ての住宅で耐震基準適合証明書の取得が必要なわけではありません。
もともと、非耐火建築物の場合は築20年以内、耐火建築物の場合は築25年以内であれば、証明書がなくても税制優遇を受けることができたので、戸建て住宅で多い非耐火建築物のケースでは、主に築20年超の物件で、現行の耐震基準に適合しているかどうかを調査し、適合していれば証明書を取得し、税制優遇を受けていました。

そして、2022年4月に税制改正があり、非耐火、耐火にかかわらず、昭和57年以降に建築された住宅であれば、耐震基準適合証明書はなくても税制優遇を受けられるようになりました。

気分爽快さんの物件は、築24年とのことですので、買主様は耐震基準適合証明書がなくても、税制優遇を受けることができます。
そのため、税制優遇面では、買主様がお金をかけて耐震基準適合証明書を取得するメリットがなく、当然、売主様の立場であらかじめ取得しておく意味もないこととなります。

なお、本来の証明書の意味である現行の耐震基準に適合しているという事実は、販売時にアピールできますので、あらかじめ取得しておくことでメリットがあると言えます。
ただ、問題は「取得できれば」という点です。
非耐火建築物の耐震基準は2000年6月以降で改正がされており、それ以前に建築された建物で、耐震基準適合証明書を取得しようとして調査すると「適合していない」という結果が出る場合の方が多いようです。

そのような結果が出た場合、購入を検討するお客様にその事実を伝える必要がありますので、それが良いかどうかは別として、調査しなければ伝えることもなかったことを伝えなければならなくなります。

気分爽快さんの戸建て住宅が非耐火建築物の場合は、このようなことが起こり得ることも踏まえて、事前に耐震基準適合証明書を取得した方が良いかどうか、判断してみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産売買の繁忙期と閑散期についてお答えいたします。

まず繁忙期は、毎年1月～3月と9月～10月と言われることが多いようです。
一方で閑散期は、6月～8月と言われることが多いですが、個人的には12月も閑散期かなと思っています。
これは売買、賃貸ともに同様で、主に引越しが多いシーズンが売買でも賃貸でも繁忙期となります。

違いがあるとすると、年間通しての忙しさ（お客様の量）の差は、売買の方が小さく、賃貸の方が大きいように感じます。
また、売買は、契約しても引越しまでに数か月かかることがありますが、賃貸は契約すれば大抵すぐ入居できるという違いがあります。
そのため、売買と賃貸の繁忙期は若干ずれているかもしれません。
例えば、3月中に引越しを検討する場合では、売買は遅くても2月中くらいには契約できるように探さなければならないのに対し、賃貸なら3月中旬くらいまでに決めれば間に合うというような具合です。
まあ、そのようなものは誤差と思えるくらいに、2月3月は、売買でも賃貸でも忙しいことは事実です。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

奥様へマンションの共有持分を譲渡する場合の譲渡価格について、お答えいたします。

みなし贈与とみなされるみなされないの、明確な基準はありません。

相談をする相手とすれば、不動産会社と税理士が想定されます。

実務的な不動産の売買価格を一番専門的にアドバイスをしてくれるのは不動産会社です。
査定価格を算出してもらい、その際、大抵は2段階や3段階の価格提示があると思いますので、それを参考に決めると良いと思います。

税金に関わることを相談できるのは税理士となります。みなし贈与に関することも、税理士に相談すればアドバイスをもらえる可能性があるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

専任媒介契約中の自己発見取引に関するご質問にお答えいたします。

売買契約書の作成だけを不動産会社に依頼とのことで、媒介契約締結中の不動産会社以外に依頼される想定でお答えいたします。

媒介契約上は、その別の不動産会社が媒介業務に携わらなければ問題はありません。
ただ、売買契約書のみの作成でも、それが媒介業務にあたるとみなされると、スクンビット33さんの契約違反となってしまいます。
その場合は、専任媒介契約を締結している不動産会社から、仲介手数料相当の違約金を請求される可能性があります。

また、専任媒介契約は、契約の内容によっては、自己発見取引の場合には、それまでに不動産会社が広告にかけた費用を請求できると定められていることもありますので、全く費用負担無しで媒介契約を解除できるとも限りません。

そして、売買契約書のみの作成を引き受けてくれる会社があったとして、当然、無料でというわけにはいかないと思われますので、そこでも費用が発生するでしょう。

※売買契約書のみの作成が媒介業務とみなされるのかどうかは、弁護士などの法律の専門家にご確認されることをお勧めいたします。

個人間売買での契約書を、不動産会社ではなく司法書士や弁護士に依頼されれば、他の不動産会社に重ねて媒介業務を依頼してしまうという媒介契約違反を犯すリスクが無くなります。

しかしながら、司法書士や弁護士は、不動産の専門家とは言えませんので、不動産業者としてのポジショントークにもなってしまいますが、そのご友人との取引について、取引の安全性を担保するためにも、そのまま専任媒介契約を締結している不動産会社に媒介業務をお願いすることを推奨いたします。
手数料の減額交渉はしてみても良いと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

物件状況報告書についてお答えいたします。

こちらの書類は、法定で作成義務のある書類ではありません。
売買契約時点で、売主様が売却物件についてご存じであることを、買主様に対してできるだけ正確に申告していただき、その後のトラブル防止に役立てるために作成されます。

この書類で申告した内容は、当然、買主様も理解して購入することになるため、申告していなかった場合と比較して、前述のとおりその後のトラブル防止になりますし、責任追及をされる恐れも無くなります。
そのため、基本的に、記入自体は断らない方が良いです。
何か問題があってそれを隠しているのではないかと、無用な疑いを生んでしまう原因ともなってしまいます。

では相続物件で、実情が全くわからないような場合、どうすれば良いのかと申し上げますと、正直にわからない項目は、「不明」や「発見していない」と申告していただければ良いです。
ご存じのことがあれば、それを正直にご申告ください。

「不明」や「発見していない」と申告をして、もし何か把握していない問題が実はあった場合、責任追及のリスクを負いたくないのであれば、売買契約締結時に、そういった場合でも売主様は免責になるという特約をつけてもらってください。
「契約不適合責任免責特約」と言われるものです。

なお、実は知っていたにもかかわらず、物件状況報告書に記載せず、仲介の不動産会社や買主様にも告知をしていなかったことが判明した場合は、民法第572条の規定による告知義務違反となり、契約不適合責任免責特約があったとしても責任を免れません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

法定耐用年数と建物寿命の違いについてお答えいたします。

法定耐用年数とは、頭に「法定」とついているように、法律で定められた耐用年数です。
その法律とは、税法です。
税法において、建物の構造や用途毎に耐用年数が定められています。
その建物の実際の耐用年数とは異なり、「税務上、建物の評価額や減価償却費を計算するときは、その年数だけ建物に価値があるものとして計算してください」、と一律で定められた基準となります。

【マンションの法定耐用年数】
①鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造
　所有者が居住用で所有している場合70年
　事業用で所有している場合47年
②金属造
　所有者が居住用で所有している場合、骨格材の肉厚によって28～51年
　事業用で所有している場合、骨格材の肉厚によって19～34年
　
建物寿命は、その建物が実際に利用し続けられる期間のことです。
特に定められた基準はなく、建物に使われている素材の質や建築後のメンテナンスによっても変わります。
例えば同じ鉄筋コンクリート造のマンションでも、早ければ50年程度でボロボロになってしまう建物もあれば、100年以上持つと言われているような建物もあります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

遠方の不動産売却についてお答えします。

売却開始から売買代金の決済、所有権移転といった不動産取引一連の流れを、遠方の不動産所在地に一切出向かず、オンラインや郵送等でおこなうことは可能です。

「不動産屋さんに全てを任せて売却」については、物件の所有者である奥様が行わなければならなくて不動産会社が代わりにできないこと（売買契約締結や所有権移転の委任）がありますので、丸投げはできませんが、それに近いことは可能です。

ただし、それには不動産会社や司法書士事務所の協力が不可欠で、どこの業者に頼んでも可能というわけではありません。
また、一概には言えませんが、通常の取引よりも、売買価格が下がったり、諸費用が多くかかったりといったことも起こりえます。

物件の特性や対応してくれる不動産会社によって変わりますので、具体的に不動産会社に相談する際に、ほとんど不動産会社に丸投げすることで何かデメリットがないかどうか聞いてみてください。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ペアローンのご質問にお答えいたします。

質問１　ペアローンのメリットについて

①お一人の収入で借りる場合よりも借入可能額が増えますので、より高価格の物件を検討できるようになります。
※収入合算や連帯債務型住宅ローンでも借入可能額が増えるため、ペアローン独自のメリットではありません。

②住宅ローン控除を受けられる物件を購入する場合、ペアローンを組むと、二人ともそれぞれが住宅ローン控除を受けられるようになります。
※連帯債務型住宅ローンでも同様に受けられるため、ペアローン独自のメリットではありません。

質問２　ペアローンを組んでいる夫婦が離婚した場合

この場合、離婚しても住宅ローンは元夫婦それぞれに残り、それぞれが自らの借入分の返済を続けていく必要があります。
そこで、もっとも現実的で一般的な対処は、物件を売却してペアローンを解消することです。
ただ、どちらかがその物件に住み続けたいと考えるケースもあります。
その際は、住み続けたいどちらか一方が、そうではない一方の住宅ローンも返済していく形になるように貸出金融機関と契約変更をおこないます。
変更に応じてくれない場合もあります。その場合は、別の金融機関で住宅ローンをまとめて借り換えることを検討します。
なおこのとき、物件の名義は、何もしないと共有のままとなっていますので、後から贈与税の問題や権利主張によるトラブルを防ぐためにも、離婚協議の際に、しっかりと住み続ける一方の名義に変更する必要があります。
また、ペアローンも共有名義も解消しないまま、そのまま住み続ける一方が、もう一方の住宅ローンの支払いも続けるパターンもあります。
しかしこの方法は、先ほどと同様、贈与税の問題や後の権利主張トラブルで、将来的に揉める火種を残してしまいますので、必ず離婚時にきれいな権利関係にしておくようにするべきです。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

住宅性能評価に関するご質問にお答えします。

まず住宅性能評価は3種類あります。
設計住宅性能評価、建設住宅性能評価、既存住宅性能評価の３つです。
このうち、新築住宅で実施されるのが、設計住宅性能評価と建設住宅性能評価、中古住宅で実施されるのが、既存住宅性能評価となります。

いずれも、評価後に発行される評価書は、その物件所有者が保有していますので、取得しているか否かを確認するためには、物件所有者に確認することとなります。
ただ、新築住宅で実施された性能評価は、物件所有者があまり認識していないケースもあります。
その場合は、マンションの分譲時パンフレットに、当時、住宅性能評価を取得していたかどうか記載されていることがありますので、チェックしてみてください。
分譲時パンフレットは、不動産会社に頼めば、用意してくれる可能性があります。

取得している場合の確認方法ですが、物件所有者に保存されているか確認をして、されていればそれを見せてもらいましょう。
もし保存されていないようであれば、当時評価をおこなった検査機関がわかれば、評価書の再発行を依頼できる場合があります。
依頼できるのは、大抵は当時の評価依頼者になるので、既存住宅性能評価であれば、物件所有者の可能性が高いですが、新築時の評価書は、分譲主の不動産会社でないと再発行を依頼できない可能性があります。
物件所有者の方を通じて、新築時分譲主に再発行の手続きを依頼することとなります。

住宅性能評価取得の有無を購入の判断材料としてどの程度考慮するかについて、個人的な考えですがお答えします。

まず既存住宅性能評価は、取得されているケースを見たこと自体ありません。
なので、取得の有無は気にされる必要はなく、むしろ気にしてしまうと買える物件が無くなるものと思われます。

新築時の評価書は、取得の有無を気にしても良いかもしれませんが、優先度合いは低いのかなと思います。
マンションの立地や周辺環境、間取りの造りなど、一般的によく重要視される項目とは一切関係のない評価内容ですし、実際の取引の現場でも、取得の有無によって物件の価値が大きく変わるということは起きていないためです。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ご自宅売却時に3,000万円特別控除を利用し、その結果、譲渡所得が計算上マイナスとなる場合でも、譲渡所得は0円として税額計算されるだけで、譲渡損（売却損）が発生するとはみなされません。
よって、自宅売却時に譲渡損が発生した場合に利用できる可能性のある「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は受けられず、所得税や住民税が軽減されることはありません。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

新生銀行の住宅ローンがおすすめかどうかについてご説明いたします。

結論から言うと、最終的におすすめできるかどうかは、住宅ローン借入額、お客様がどのような住宅ローンを求めていらっしゃるか、借入後の返済計画はどのような予定なのか、住み替え計画はあるのかなどによって変わります。

例えば、ご記載のとおり、新生銀行の特徴の一つとして事務手数料が安いプランがあるという点があります。
しかし、当初の事務手数料が安いプランは、他の金融機関の住宅ローンと比べて金利が少し高めに設定されています。住宅ローン借入後から完済までのトータルで考えた場合、当初の事務手数料が安くても、毎月の金利負担が徐々に重くなり、長期的にみるとお得ではなくなります。
つまり、借入額が多く、短期間で売却や繰上返済をおこなう予定の場合はメリットがありますが、そうでなければデメリットにも成り得るのです。

その他、最近の住宅ローン商品は、各金融機関が団体信用生命保険の特約に特徴付けをおこなっているケースも多いです。
新生銀行よりもそこに力を入れている金融機関もありますので、団体信用生命保険の内容にこだわりたい場合は、他の金融機関を選んだ方が良い可能性があります。

以上の前提を踏まえた上で、新生銀行の住宅ローンをおすすめできる人はどのような方なのか例示してみます。

①「金利は少し高いけれど事務手数料が安い」という条件がメリットになる方。
具体的には、住宅ローン借入後（物件購入後）、短期間（10年以内が目安）で売却や大幅な繰上返済をされる方です。
同様な特徴がある住宅ローンは、楽天銀行やソニー銀行が提供しており、手数料額や借入金利条件に違いはありますので、返済シミュレーションをするなどして比較してみましょう。

②変動金利より固定金利で借り入れを検討されている方。
新生銀行にはステップダウン金利プランという他の金融機関では提供していない独特の住宅ローン商品があります。ステップダウン金利とは、借入期間が経過するにつれて、適用される金利が下がっていく仕組みで、2022年9月現在、35年借入の場合、当初1.5％から始まり、最終的に0.75％まで下がります。35年支払いを続けたケースの総支払利息は、全期間固定金利商品としては最高水準（支払い利息が少ない）です。
元来、住宅は、一般的に購入後年数が経つごとに修繕費などの出費が嵩んでいきますので、住宅ローンの支払いが減ることで、住宅に係る支出のバランスが取りやすくなります。そういった観点からもおすすめです。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

住宅ローンの審査に関するご質問にお答えいたします。

まず大原則として、特定の金融機関で審査が通らなかったことを理由に、他の金融機関で審査が通らなくなることはありません。
なぜなら、金融機関同士で審査結果を共有しているわけではないためです。
審査をする金融機関は、お客様が他の金融機関でどのような審査結果だったのか、お客様が申告しない限りわかりません。お客様に申告する義務もありません。

ちなみに、金融機関はお客様が他の金融機関で審査をおこなっているかどうかについては把握できます。
住宅ローンの審査の際に、金融機関（または保証会社）は、個人信用情報登録機関というところに、お客様が現在どのようなお借入があるかや過去に滞納履歴がないかなどを照会します。
その際、その金融機関が照会した履歴が残りますので、それ以降に照会をする別の金融機関は、それまでの履歴を確認し、他の金融機関でも審査をしているのだな、ということを把握できるのです。
この照会履歴が積み上がること（色々な金融機関で審査をすること）で、審査に悪影響を及ぼすと言われることもありますが、何十件も審査するのでなければほぼ影響はないでしょう。
近年は、3～5行程度、事前審査を出されるお客様も多くいらっしゃいます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

メジャーセブンについてお答えします。

メジャーセブンとは、新築マンションの大手分譲会社7社が共同で運営する新築マンション検索サイトのことです。
7社は、住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスです。
本来はポータルサイトのことを意味するのですが、この7社のことを指す言葉としてメジャーセブンが使われる場面も多くなっています。

例えば「メジャーセブンが分譲するマンションは安心だ」というような言葉であれば、「大手不動産会社の分譲するマンションは安心だ」というような言い換えが可能で、具体的な不動産会社についてではなく、抽象的な話をするときによく使われます。
明確な対義語はありませんが、「メジャーセブン以外」や「マイナーデベロッパー」という言葉が使われることがあります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

再建築不可物件での駐車場経営についてお答えいたします。

まず、大前提として、再建築不可物件は、その土地まで車が入っていけないような条件の土地であることが非常に多いです。
そのような物件では、当たり前ですが駐車場経営は成り立ちません。

続いて、車が進入可能な土地であった場合を想定します。
再建築不可物件に投資をするような不動産会社や投資家は、建物が残っている場合は、まずその建物を生かすことを検討します。
その理由は、一般論として、更地で駐車場などに転用するよりも、建物をリフォームして貸し出したり、転売したりする方が利益が上がりやすいからです。

よって、再建築不可物件を買おうとした場合に、前述のような考え方ができる物件を駐車場利用前提で検討しても、同じ価格なら利益率で負けますし、利益率を揃えれば、価格で負けるため、購入することが自体が中々難しいということになります。

つまり、再建築不可物件で、駐車場経営が検討対象となるのは、建物がどうにも再利用できないような物件か、すでに更地になっている物件ということになります。そのような物件であれば、駐車場経営は有効な手段ですが、プロであれば、ごく自然と生まれる発想のため、残念ながら目新しさはあまりないように感じます。

ビジネスの再現性については、再現性自体はありますが、これまで述べたように、適する条件を満たす物件自体が非常に少ないと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

アルシンドさんが直接リフォーム業者に工事を発注した場合はリフォーム業者に連絡していただければ良いですが、リフォーム済の物件を購入されたと記載されていますので、リフォーム業者に工事を発注したのは恐らく不動産会社かと思われます。
その場合は、まずは不動産会社に連絡していただければ大丈夫です。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ご自身で取り付けたエアコンについては、原則取り外して退去となりますが、故障不具合など特にない場合は、相談すればそのまま残置が可能なケースもあります。
エアコンのメーカーや型番、製造年月日を控えて、不動産会社に相談してみてください。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

住宅ローンの繰り上げ返済についてお答えいたします。

まずシミュレーションは、借入金融機関に相談すれば、無料で試算してくれると思います。
金融機関のＨＰ上で、簡単に試算できる場合もありますので、まずはご確認ください。

それ以外で相談できる専門家といえば、ファイナンシャルプランナーの資格保有者（ＦＰ、ＡＦＰ、ＣＦＰ）となります。

基本的に、無料で相談できるファイナンシャルプランナーの方は、その後の保険商品販売などに繋げるために無料であることがほとんどのため、どの程度営業があるかや中立的にアドバイスしてくれるかは、正直相談してみないとわかりません。

お金を払うことで必ず良いアドバイスになるという保証はありませんが、有料相談で保険商品その他の勧誘をしないと前面的にうたっているファイナンシャルプランナーの方に相談した方が、「しつこい営業なし＆中立的に教えてくれる」という目的により近づけるかと思われます。

ファイナンシャルプランナー有資格者の探し方は、日本ＦＰ協会のＨＰから検索するのが最も選びやすいかと思われます。

https://www.jafp.or.jp/

条件を設定して検索絞り込みができるので、色々試してみてください。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

生活保護を受けていらっしゃる状態で、新たなお部屋を借りる際に断られてしまうということですが、生活保護を受けている方の住まい探しにも対応してくれる不動産会社は多くあります。
もう少し色々な会社に問い合わせてみるか、実際に住みたいエリアにある不動産会社に来店して、物件を紹介してもらえないか尋ねてみましょう。

もしくは、インターネット上には、生活保護の方が入居しやすい物件を特集している不動産会社のサイトがいくつかあります。
そのような不動産会社を調べて問い合わせをしてみるのも手でしょう。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

フラット35借り換えによって総返済額を圧縮できる場合があるということについてお答えいたします。

フラット35は、全期間固定金利で、借入中に金利変動はありませんが、借りた時期によって固定される金利が変わります。
現在フラット35を借りると、1％台前半といった水準で借りることができますが、10年以上前に借りた場合は3％前後という金利水準でした。
そこで、例えば住宅ローン借入時の金利が3％で支払いを続けてきた方が、新たに借り換えをすることによって1.3％の金利を支払えば良くなると、その金利差分、総返済額が減るという仕組みとなります。
ただし、借り換えの際には手数料等の諸費用がかかりますので、借りている方の当初借入金利、借入残存年数、借入残高の各条件によっては、借り換えによる総返済額の効果がない、もしくは低いということもあります。
住宅金融支援機構のＨＰで簡単にシミュレーションできるので、借り換えを検討される場合はそこで確認してみましょう。
https://www.flat35.com/simulation/sim2.html

まとめると、メリットは、毎月の返済額と総返済額を減らせることです。ただし、そのメリットがあるかどうかは、お客様の状況によります。
デメリットは、手続きに少し手間がかかることくらいです。
なお借り換えには審査がありますので、現在のお客様の収入などの条件によって、借り換えができない場合もありますのでご注意ください。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

売却した不動産の取得費が不明な場合は、譲渡価額（売却価格）の5％を取得費としてみなし計算することが認められています。

例えば、譲渡価額が5,000万円であれば、5％の250万円を取得費として計算し、申告してください。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

定期借地権付きマンションの将来的な資産価値についてお答えします。

借地権付きマンションの価値は、大きく二つの要素があり、一つは土地を借りて使うことのできる権利と建物そのものの価値があります。

まず権利は、当初設定された借地権の存続期間が終了すると、土地所有者に土地を返還し、権利が消滅しますので、当然価値は無くなります。

建物は、それだけを売却することは物理的に不可能ですし、大抵の定期借地権付きマンションは、土地返還時に建物を解体することが条件になっているため、その時点での資産価値はゼロどころか解体費用分マイナスとも捉えられます。
※実際は、新築時から将来の解体費用をあらかじめ積み立てる定期借地権付きマンションが一般的です。
※土地返還時に建物を現状のまま引き渡せば良いケースも中にはありますが、建物買取請求は認められていないことがほとんどだと思われますので、いずれにしても価値はありません。

50年前後で資産価値が無くなるものになぜ1億円を超える価値が付くのは、前述のとおり、定期借地権付きマンションの価値とは、その土地を借りて建物を建てて使用する権利があるからです。その権利に値段が付きます。
商取引の基本ですが、そこに1億円出してでも住みたいと思う人がいるのであれば、取引が成立し、その瞬間は1億円の価値があるということになります。
また、例えばそのマンションを1億円で購入し、賃貸住宅として貸し出したとします。借地権存続期間、増減はあると思いますが、その賃料を受け取り続けることができます。仮に賃料が25万円だとすると、2063年まで残り41年で受け取れる総賃料は1億2,300万円となります。
最初に支払ったお金より最終的に増えていれば、そこに価値が生まれていると考えられます。

このように将来価値が無くなることがわかっていても、無くなるまでにそのマンションに住めることに価値があったり、投資として収益が生まれることに価値があったりしますので、こういった理由により、ご友人の物件の場合は、1億円超の価格で取引されているということになります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

相続に関するご質問にお答えします。

本来の意味での「相続放棄」は、相続財産の内、部分的におこなうことができず、全体に対してしかできません。
ただ、十津川警部さんのご希望は、土地と建物は相続せずに金銭が欲しいということですので、他の相続人の方と協議をすることによって、「他の相続人の方が土地や建物を相続し、十津川警部さんが金銭を相続する」というような相続をおこなうことは可能です。
ただし、相手方の合意が必要ですので、要求はできますが、その後、実際にその通りになるかどうかは、協議の結果次第となります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

お子様のご誕生おめでとうございます。

どんなに小さな赤ちゃんでも、入居人数に含まれます。
契約書などに特に報告の必要性についてうたわれていない場合でも、管理会社が入居人数や家族構成を把握しておくことは、入居者にとっても大事なことですので、早めに報告をしていただいた方がよろしいかと思います。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

住宅ローンの借入可能額（上限額）についてお答えいたします。

住宅ローンの借入可能額は、各金融機関によって基準が異なりますので、実際に借入申込をする金融機関によって変動します。
よく、年収の7倍とか8倍というような言い方をされることがありますが、これは金融機関の基準とは異なり、かなりざっくりとした目安です。

イサオさんの場合は、30年以上かけてとご質問にありますが、35年返済の場合で、審査条件が厳しいところは6,000万円程度、緩いところであれば8,000万円程度は借入可能になると思われます。
※他にオートローンなど借入がないことが前提です。

将来的に収入アップが見込めるということですが、そのことを考慮して借入額を増やしてくれるということは基本的にはないと思っていた方が良いです。
ただ、例えば、金融機関の基準では6,800万円が借入可能額だけれど、お客様の借入希望額が6,900万円だったような場合など、金融機関によっては希望に沿えるように頑張ってくれることがあります。
その際、将来的に収入アップが見込めることを一つの材料として検討してくれる場合もありますので、不動産会社や銀行の担当者にそういった情報を伝えておいて損はないでしょう。

借入可能額の詳しい計算方法についてご興味があれば続きをご参照ください。

各金融機関は、次のような計算式で、借入可能額を計算しています。

借入可能額＝年収×返済比率÷12か月÷審査金利での100万円あたりの毎月返済額×100万円

この計算式の中で、返済比率と審査金利については、各金融機関が独自に基準を定めているため、金融機関によって借入可能額が変わるということになります。

【返済比率とは】
収入の内、返済に充てる額の割合です。例えば、返済比率40％の基準で計算する金融機関であれば、その金融機関は、年収の内40％までをローンの支払いに充てることを上限と考えている、ということです。
30％～45％の間の金融機関が多く、年収に応じて割合を変えている金融機関もあります。

【審査金利とは】
その名のとおり、審査をする上で基準とされている金利です。住宅ローンは長期的な返済となり、現在は低い変動金利で借りる方が多いですが、将来的に金利が上がる可能性があります。
そこで、実際に借りる低い変動金利よりも高い金利を審査金利とし、金利が将来上がった場合でも返済を継続できそうかチェックするのです。
なお、住宅金融支援機構の住宅ローン商品であるフラット35の場合は、全期間固定金利ですので、将来の金利変動のことを考慮する必要がありません。
そのため、実際の借入金利がそのまま審査金利になっています。
変動金利を取り扱う金融機関の場合は、10年固定金利の数値を審査金利としている金融機関が多いような印象があります。
現在3％～4％の間の金融機関が多いです。
審査金利が決まると、あとは借入年数によって100万円あたりの毎月返済額が決まります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

購入申込書と買付証明書の違いについてご説明いたします。

こちら、言葉は違いますが、意味合いは同じだと思っていただいて問題ありません。
どちらも、購入の意思を対外的に示す書類となります。

無理矢理違いを示そうとすると、個人が購入希望の意思表示をする際は購入申込書が使われ、法人（不動産業者）が購入希望の意思表示をする際は買付証明書が使われるケースが多い印象はありますが、結局、中身の性質は同じです。

その他にも購入証明書や購入希望書、買付申込書など様々な名称が使われる場合があります。

参考になれば幸いです。