サウザンドハンズの寺田です。

買取保証付きの仲介についてお答えします。

まず正直申し上げると、本当に信頼できる業者に依頼できる場合を除き、あらかじめ買取保証を付けた上で、仲介による販売活動を依頼すること自体をお勧めしません。
詳しい状況が不明な状態ですので、実際は難しいのかもしれませんが、少しでも高く売りたいのであれば、まず仲介による売却を目指し、それが難しそうだとなった時点で、初めて買取のことを考えるようにした方が良いです。
※買取金額の目安を聞いておくことは問題なく、始めから買取保証を付けない方が良いという意味です。

買取保証付きの仲介は、一見、お客様にメリットがあるようにみえますが、不動産会社によっては、実際そうではなくなる場合があります。

買取保証付きで媒介契約を結ぶ場合、大抵は専任または専属専任媒介契約（他社に仲介を重ねて依頼できない）の締結が条件で、覚書などで、一定期日までに売却できない場合に買取保証額で買い取る、という契約内容になると思います。
この場合、細かい説明は省略しますが、その不動産会社にとって最も利益が出るのは、仲介によって売買契約が成立させた場合ではなく、仲介では売れずに買取になる場合です。
そのため、仲介に力を入れず、買取となるように操作されてしまうリスクがあります。
信頼できる業者に頼めれば良いのですが、残念ながら信頼できる業者選びが本当に難しいのです。
よく大手不動産会社なら信頼できると思っている方がいますが、実際はそうでない場合もあるのです。

買取保証付きの仲介をどうしても選ばざるを得なかった場合に、不利益を被ることを防ぐ一番の方法は、仲介による販売活動を一般媒介契約で他社にも頼めるようにすることです。この条件に応じてもらえれば、不動産会社は仲介に力を抜けなくなりますので、買取保証付き仲介の本来のメリットをお客様が享受できる可能性が高くなります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

保証会社への加入についてお答えいたします。

保証会社に加入する必要があるかどうかは、法律で定められているわけではなく、物件の大家さんないしは管理会社が決めています。

そのため、保証会社への加入が条件とされている物件は、原則保証会社への加入が必要となりますが、交渉次第で条件変更をできる場合もゼロではありません。
愛の言霊さんがおっしゃるように、その代わりに連帯保証人を付けることで了承していただける場合もあります。
保証会社加入か連帯保証人を付けるか、選べるようになっている物件もあります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ハザードマップの確認の仕方についてお答えいたします。

問い合わせ先の不動産会社に頼めば恐らく送付してもらえると思いますが、手元に準備されておらず、時間がかかる場合もあると思います。

ハザードマップは、その地域の自治体が作成していますので、自治体に確認するのが最も素早くハザードマップを確認する方法です。
昨今では、自治体のホームページ上で、手軽に確認できるようになっている場合も多いので、まずはそちらを確認してみてはいかがでしょうか。

ホームページ上で公開されていない場合は、少し手間ですが、市町村役場まで出向くことでハザードマップを手に入れることができます。
たまに、ハザードマップを管轄している部署が、市町村役場の本庁舎とは別の場所にある場合もあるので、役所に出向くときはあらかじめ問い合わせてから向かうほうが良いかもしれません。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ペット可の物件の、ペットの種類についてお答えいたします。

まず、一般的にペット可となっている場合のペットとは、犬や猫を指すことが多いです。ウサギなどの小動物を含めることもあります。

ご相談内容にある亀や金魚などの水槽で飼育できるペットについては、その一般論からは外れますので、ペット可となっている物件はもちろん、なっていない物件でも飼育可能な場合があります。

ただ、最終的にはその物件によりけりで、亀や金魚を飼育する際の注意事項が別途存在するケースもあります。
もし元アムラーさんが、亀や金魚を飼育したいとお考えであれば、面倒でも、気になる物件毎に担当の不動産会社に確認するようにしていただければと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

リフォームとリノベーションの言葉の違い（使い分け）についてお答えします。

リフォームは、一般的に建物自体や内装、設備等について、経年による不具合や機能低下、摩耗損耗等を部分的にであったり、全体であったりを元の性能に戻す（原状回復）目的で行う改修工事を指します。
「古いものを新しくする」というイメージが強いです。

リノベーションは、一般的に、建物自体や内装、設備等について、現在の性能や使い勝手をより向上させる目的で行う改修工事を指します。
「現在の状態に手を加えて新しい価値を付与する」というイメージが強いです。

リノベーションは、大抵の場合、「古いものを新しくする」作業も発生しますので、リフォームの大枠の中にリノベーションがあると考えて差し支えないでしょう。
この二つの言葉は厳密に使い分けられているものでもないため、同じ行為でも、リフォームと呼ばれたり、リノベーションと呼ばれたりすることもあります。

一方で、リフォームとは言えても、リノベーションとは言えないようなケースは存在します。
例えば、もともとあるトイレの便器を最新の高性能のトイレの便器に取り換えたとして、性能は大幅に上昇しているかもしれませんが、基本的にリノベーションとは呼ばれません。
いずれにしても、呼称の使い分けは、個人や法人（団体）によって多少異なります。言葉のもつ響きの影響もあるのか、リノベーションの方が、より良いものだと受け取られる場合が多いため、本来はリノベーションと呼ぶには相応しくないケースでも、リノベーションと称されている場合もあります。
どちらの言葉が使われている場合でも、実際に行われた工事内容を併せて確認して、誤解がないよう、トラブルにならないよう、気をつけた方が良いですね。

なお、リノベーションに関し「一般社団法人リノベーション協議会」という業界団体があります。
その団体のHPでも違いについて触れられていますので、よろしければご覧ください。
https://www.renovation.or.jp/renovation/about/

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

住宅購入時後にリフォームの予定がある場合、あらかじめ住宅ローンを借りる段階（審査する段階）でリフォーム費用も借り入れたい旨を申し出れば、審査結果次第ですが、リフォーム費用を含めた住宅ローンを借りられる可能性があります。

注意点
・金融機関によってはリフォーム費用を住宅ローンに含められない場合がある
・ローン審査の時点で、ある程度リフォーム内容を決めて、リフォーム会社から見積もりを取って金融機関に提出する必要がある
・信用力のないリフォーム会社でリフォーム予定とした場合、リフォーム費用のみならず、住宅ローン自体が借入不可となるリスクがある

リフォーム用の専用ローンと比べると、住宅ローンとして借りる方が金利や借入期間が良い条件になることが多いので、積極的に検討したいところですね。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

土地の測量費用に関するご質問にお答えします。

①売買前であれば、測量費用は、現所有者である売主が負担することの方が多いです。
なぜなら、そもそも売却する土地の境界をはっきりさせるのは売主の責任（義務）です。ですから、原理原則は売主の責任と負担においておこなうべきことです。
また、買主が負担する予定で測量をおこなった結果、万一、何か問題が発生して買主が購入を見送りたいような場合、買主としては購入しない物件のためにわざわざ測量費用を払いたくない、という心情になることが多く、トラブルの元になります。

②測量費用は、エリアや条件によって変わります。
私の知る限り、地方より都会の方が高くなる傾向があるように思います。
条件については、まず測量にも種類があり、現況で想定される敷地を測るだけであれば、安ければ10万円程度ですが、今回のように境界をはっきりさせたいという目的で測量をおこなう場合は、ただ現地を測るだけではなく、隣接地所有者の立ち合いのもと、境界確認作業もおこないます。
その場合の費用は、安ければ30万円程度、高ければ100万円を超えることもあります。
なぜこのように差があるのかというと、測量費用を左右するポイントが様々あり、例えば次のような要素で費用が増減します。
・土地の面積や形状・・・広大地や複雑な地形は高くなる
・現状確認できる境界標の有無や数・・・境界標がなければない分高くなる
・隣接地所有者の数・・・多ければ多いほど高くなる
・接する道路を含めて、隣接地に公有地が含まれるかどうか・・・公有地が含まれると高くなる
これらを総合的に確認・調査した上で、測量費用は決まってきます。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸仲介手数料が無料になる理由は、借主側からの仲介手数料を無料にする代わりに、貸主側から何らかのお金（代表的なものは貸主から支払われる広告料）を受け取ることで、不動産賃貸仲介業を運営しているからです。

ただ、全ての物件で貸主側から何らかのお金を受け取れるわけではないため、借りたいと考える物件によっては、その物件であれば無料にならないと言われたり、他の物件の方がお勧めだと誘導されたりすることもあります。
そう言われたときは、「ああ、貸主側からお金をもらえない物件なんだな」と思っていただいてほぼ間違いありません。

デメリットがある場合もあります。
上記のようにすべての物件が無料になるわけではないので、仲介手数料無料にこだわると選択肢が狭まってしまいます。
また、そもそも貸主側から何らかのお金を受け取れる物件は、それを支払わなければ借り手がつかないような物件である可能性が高いため、賃料が高いであるとか、競合物件が多くて仕様や立地で勝てない物件であるなどのデメリットが潜んでいる可能性があります。

なお、UR賃貸や公団住宅などは、不動産会社が借主から仲介手数料を取ることを禁止していますので、その場合は、物件の良し悪しとはかかわらず、仲介手数料が無料になります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

所有されているマンションの管理費（その他、修繕積立金等も含む）に関する質問という前提でお答えします。

現在、大変なご状況かと推察されますが、今後起こりうることを理解しておくことは適切な判断を下すために重要かと思われますので、一般的に辿る可能性のある流れをご説明いたします。

3か月滞納が続いていると、すでに管理組合（管理会社）から早く支払うように督促の連絡は来ているかと思います。
マンションによって規定（管理規約に定められている）は異なりますが、大抵はまず遅延損害金が発生する規定となっています。
今後、滞納分を支払うにしても、通常の管理費以上の負担を強いられることになります。

さらに今後も支払いが滞ってしまう場合は、次の段階としては、管理組合から訴訟（少額訴訟）を提起されることになります。
目安としては、滞納開始から6か月以上の経過でしょうか。
管理組合側に特段の非がない限り、最終的に、裁判所から管理費等を支払うようにという判決が出ます。
そのタイミングでも支払いが難しい場合は、財産の差し押さえがおこなわれたり、最悪、所有マンションが競売にかけられて、それらによって滞納分を解消するような流れとなります。

滞納開始から起こりうる出来事は基本的にどのマンションでも同じですが、それに至るまでの時期は、大きく変わります。上記は厳しいケースを想定して記載しております。

いずれにしても、滞納をしてしまった場合は、管理組合や管理会社に対して誠意をもって対応し、今後、経済状況が改善する見込みがあれば、遅れてでも払える分は払うというような姿勢を示されるのが大切かと思われます。

しかし、もし改善する見込が立たない場合は、税金や住宅ローンなど、その他にも支払わなければ最終的に競売に繋がる負担があります。
そのような場合は、住宅にかかる費用を抑える動き、つまり具体的にはマンションを売却して負担の少ない住宅へと転居することを検討する必要があります。
どうしてもそのまま住み続けたいという場合は、リースバックという手法を用い、マンションは売却するけれども、買主と賃貸借契約を結び、引き続き借主として住み続けるという選択肢もあります。
興味がある場合は、リースバックを取り扱える不動産会社に相談してみましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

①競売物件の落札後に鍵を裁判所から貰えるかどうか
基本的に裁判所は競売物件の鍵を持っていないことが多く、新たに鍵を作って渡してくれることもありません。

②占有者への挨拶の仕方
昨今は、よりスマートな形で競売物件の明け渡しを目指す手法の方が主流かと思われますので、まず手紙を送るなど、非対面での接触を計るケースが多いと思われます。
もちろん、いきなり訪問をしてはいけないというルールがあるわけではないので、初手から訪問を選択することも可能です。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

住宅ローンの返済負担率とは、収入に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合のことを指します。
年収は、一般的には所得税等の税金や社会保険料などが差し引かれる前の金額をベースに計算します。

事例①
年収500万円で、住宅ローンの支払いが、毎月10万円、ボーナス時0円の場合
（10万円×12か月＋0円×2回）÷500万円×100＝24％
事例②
年収800万円で、住宅ローンの支払いが、毎月15万円、ボーナス時20万円の場合
（15万円×12か月＋20万円×2回）÷800万円×100＝27.5％

返済負担率は、主に銀行が住宅ローン審査をおこなう際に用いられています。
収入に対する借入額が多すぎないかどうか、一定の基準を設けて判断しています。
その基準は、銀行によって様々です。
年収によって基準を変える銀行もあります。
総じて、概ね30～40％程度を基準にしているケースが多いように思われます。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田と申します。

更新料がない賃貸住宅は、まず２パターンあります。

一つは、公的な機関が貸主となっている賃貸住宅の場合です。
基本的にそもそも更新料の概念がないため、更新料はなしとなります。
有名なのは、URの賃貸住宅ですね。

もう一つは、それ以外の民間の会社や個人の大家さんが貸主となっている賃貸住宅の場合です。
このケースでは、更新料がかかる前提で、そこをあえて更新料のかからない設定としていることがほとんどですので、何らかの意図（デメリット）があることが多いです。
具体的には、更新料がない分、毎月の賃料や初期費用が高い場合や、不人気物件のため更新料をかからない設定にしている、等が考えられます。
逆に、大家さんが、長く住んでもらいたいという気持ちから更新料をかからないようにしている、といったような、借主側が長く住む前提であればデメリットにならない理由もあります。
物件によってその理由は様々で、不動産会社に尋ねて本当の理由を教えてもらえることもあれば、はぐらかされることもあるかもしれません。

狙い目になるかどうかは、ケースバイケースです。
いずれのパターンでも、更新料がかかる物件と比較することが大切です。
お金の話だけであれば、前述のとおり、賃料や初期費用等が割高になっている可能性もありますので、何年住むのか想定期間を設定し、実際にかかる総費用をわかる範囲でシミュレーションしてみてください。
例えば、5年居住予定の場合の簡易計算は次のようになります。
更新料なし物件：初期費用＋賃料共益費×12×5＋退去時費用
更新料あり物件：初期費用＋賃料共益費×12×5＋更新料×2＋退去時費用　※2年更新の場合

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

団信（団体信用生命保険）は、重複して加入できないというような制限は特段ありませんので、住宅ローンで団信に加入している状態でも、新たに投資ローンで団信に加入することは可能かと思われます。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産購入時の手付金に関するご質問にお答えします。

用意する必要のある手付金額ですが、特に法律などで決まっていることではないため、一概には言えません。
基本的には、売主と買主の合意によって決まりますが、新築物件の場合は、売主である不動産会社が、一定のルールを定めている場合が多いです。
売買価格の5％～10％程度の設定が多いかと思われます。
未完成物件の場合、手付金を5％超または1,000万円超預かることで売主に手付金の保全措置義務が発生しますので、あまり大手の会社でない場合は、5％の設定であることが多いような印象があります。

中古物件の場合は、間に介在する不動産仲介業者の考え方によってかなり影響を受けます。
新築物件同様、5％～10％程度が必要とする仲介業者もあれば、パーセンテージではなく、100万円を用意してくださいと案内する仲介業者や、10万円や20万円で大丈夫と案内する仲介業者もいます。

以上のようにケースバイケースですが、新築中古にかかわらず、10％以上を求められることは中々ないため、売買価格の10％が最大で求められる手付金額だと思っていただいて、大きな問題はないと思いわれます。

手付金を住宅ローンで支払えるかですが、残念ながら、手付金は住宅ローンでは支払えません。手付金を支払う必要があるのは、不動産売買契約時で、住宅ローンを借りることができるのは、売買代金決済時です。
事前に手付金分だけ先に借りるということは難しいです。
なお、手付金で先に売主に支払った分を含めて、住宅ローンを借りること（いわゆるフルローン）は可能です。
売買契約時に、手付金分が一時的に手元から出ていきますが、売買代金決済時に戻ってくるイメージです。

参考になれば幸いです。