サウザンドハンズの寺田です。

不動産売却時に売主が広告を負担するケースについてご説明いたします。

まず、compassさんが例に挙げられたようなケース、売り出し価格を下げた場合のチラシの再作成費用は、一般的には不動産会社の負担となることが多いです。

売却を依頼する際に不動産会社と締結する媒介契約書には、このような意味の文言が記載されています。
「依頼者が不動産業者に特別に依頼した広告の料金は依頼者の負担とする」
ポイントは、依頼者側から、不動産業者に対して、何か特別な広告を行ってほしいと依頼した場合である点です。
価格を下げた後に、新価格で広告をするための広告作成費用は、一般的には通常の売却活動の範疇でおこなうものと考えられるということです。

ただ、「特別」というのが、非常に曖昧ですね。何が通常の広告で何が特別な広告かは、実は明確に定まっていません。
後々になってトラブルになるのを避けるためには、媒介契約を締結する前に、その不動産会社がおこなう通常の広告内容を確認しましょう。
もし、そこで予定にない広告手法をお願いしたいと考えるならば、その広告実施の可否、及び別途費用がかかるものなのかヒアリングし、その内容をもって媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶようにするのも一つですね。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が使う営業トークについてお答えいたします。

営業トークにも色々ありますね。
大きくは、物件の特徴に対するものと、取引を進めるためのものに分かれるのでしょうか。

前者であれば、例えば、お墓が部屋の目の前に見えるとき、一般的には気味が悪いので嫌がられることがありますが、「今後そこに建物が建ちにくいので陽当たりも良く明るいですよ」というように、デメリットの印象を薄めメリットを強調するようなトークがあります。

後者であれば、お客様が物件を気に入っているものの、すぐに決断が「他にも検討しているお客様がいて、早く決めないと無くなっちゃいますよ！」でしょうか。

さて「営業トークに惑わされずにしっかりと物件選びをしたい」とのことですが、中々大変かもしれません。
営業トークには、そのまま受け取って全く問題ないものから、全く根拠のないようなものまである可能性がありますが、その見極めは極めて難しいです。
業界内にいるプロでも完璧に見極めることはできません。

惑わされない方が良い営業トークなのかどうかを、このような相談の場所などで一つ一つ聞くことも一つの手段ですが、100％聞き流して良い営業トークだと第三者が判断できることは稀なような気がします。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

マンション管理組合の理事の立場でマンションを売却する際に注意点についてお答えいたします。

特別気を付けなければならないような注意点は特にありません。
売買がおこなわれ、所有権が買主に移転する（マンションの区分所有者でなくなる）と、原則自動的に、理事も退任という形になります。
その後は、管理組合にて新たに区分所有者の中から理事が補充されることが多いと思います。
この辺りは、そのマンションの管理規約の定めによります。

なお、理事会や管理会社に全く伝達せずに売却することも問題ありませんが、スムーズな引継ぎのためにも、特段理由がなければ、売却活動を始める段階で報告しておくと無難でしょう。
正式に契約が成立してから、大抵は引き渡しまで時間が少し空きますので、その間でも良いでしょう。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産会社が加盟している団体、全宅連と全日について、不動産会社選びのポイントとなるかどうかをお答えいたします。

結論から言えば、気にしなくて問題ないでしょう。
昔はちょっとわかりませんが、現在、加盟団体の違いでお客様の不動産取引が有利になったり不利になったりするような事項は思い浮かびません。

些細な違いはありますが、大勢に影響を与えるようなことではありませんので、その他の要素で選ばれた方が良い判断になるかと思われます。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

第三種高度地区についてご説明いたします。

簡単にいうと、建築物の高さの制限です。
その地域において、建てようとしている建物の北側に位置する敷地に対して、一定の日照、通風、採光等を確保するために定められます。

建築物を建てたい敷地があるとします。
その敷地の北方向に向かうにつれて、建てられる高さがどんどん低くなるイメージです。
敷地を横から見ると、南方向が高く北方向が低い斜めの線が引かれることから、建築物の斜線制限の一つに数えられます。

第一種から第三種まであり、第一種が最も制限がきつい高度地区となります。

図があるとより分かりやすいので、参考までにご質問のあったマンション所在地である東京都品川区のＨＰ内で、高度地区について説明されているページリンク（ＰＤＦ）を掲載します。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-kenchiku/3-6[1].PDF

※なお、行政区域が異なっても、制限の条件は同じです。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

未公開物件についてお答えいたします。

不動産屋がなぜ「未公開物件」と未公開を強調するかですが、ＳＳＳさんがご指摘のとおり、お客様に対して、お宝物件のように感じさせることができるから、という点は大きな理由の一つです。
ただ、未公開物件となる理由は様々で、依頼主から大々的に宣伝しないでくれと頼まれているケースの他に、まだ正式に貸したり売ったりすることが確定していない物件を、事前に紹介しているようなケースもあります。

また、条件が良いから未公開となるわけでもありませんので、未公開だと言われても、物件そのものをしっかりと見極めて取引に臨みたいものですね。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産のＣ２Ｃ（個人間売買）についてお答えします。

現在、既に賃貸の取引については、「ジモティー」というサイトなどを通して、個人間取引が行われる件数が増えてきています。
ただし、基本的に低賃料帯の取引に限られていますし、トラブルも絶えないようです。

売買に関しても、低価格帯の不動産取引であれば、個人間取引のプラットホームが生まれる可能性はあります。
その理由は、数百万もしない価格帯の不動産の取引は、不動産会社がその取引にかける労力に対して対価が見合わないという問題が発生しており、不動産会社によっては取引のサポートに入ることを断るケースが増えてきています。
今後、売却をしたいという需要に対し、それに対応できる不動産会社が減る一方であれば、新たな受け皿として誕生する可能性はあると思います。

一方で、高額帯の不動産売買に関しては、中々難しいと思われます。
すでに、例えば「yahoo!オークション」であったり、「おうちダイレクト」といったサイトを通じて個人間売買ができるプラットホームはあることにはありますが、全く普及していません。

認知度の問題もありますが、売買取引には専門的な知識を要しますし、融資を受けるには金融機関との調整や重要事項説明書が必要であったりと、結局のところ、多少なりとも、不動産専門知識をもった者（大抵はこれが不動産会社となります）のサポートに頼らざるを得ないためです。

とは言っても、インターネットやＳＮＳの発達により、不動産会社と一般の方との情報格差はどんどん無くなってきています。
完全に不動産会社をシャットアウトする個人間取引は難しいとしても、個人同士が主体的に取引し、不動産会社はその補完を行うスタイルは、今後増えてくるかもしれません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

ペット禁止の分譲マンションが、ペットを禁止にしている理由についてご説明いたします。

ここでは、ペットとは犬や猫のことを指すものとしてご説明いたします。

ペットの飼育が禁止となっているマンションは、大抵、新築分譲時にペットの飼育が禁止という規約（ルール）で販売されており、それを引き継いでいます。

いまから40～50年前、分譲マンションがこの世に登場した当初は、現在と異なり、ペットを飼育するという文化はまだまだ一般的ではありませんでした。
マンションなどの共同住宅は、他の居住者とのトラブル防止のため、基本的にペットの飼育が禁止されていました。
ペットを飼育しない方の方が圧倒的多数であったからです。

しかし、1980年代後半以降、ペット飼育のブームが沸き起こり、ペットを自宅で飼育する需要が増加しました。
そして、分譲マンションというのは、収入や資産に余裕のある方が購入するもので、ペットを飼育したいと考える方の層と合致します。

トラブル防止のためにペットの飼育は禁止として販売されてきた分譲マンションも、需要に合わせて、ペットを飼育できることを特徴として販売されるように移り変わってきました。

この結果、築年数が浅いマンションは大抵ペット飼育可能であり、築年数が経過しているマンション程、ペット飼育が禁止となっているケースが多いという現象が起きています。

それでは、元々ペット禁止だったマンションでも、飼育できるように規約を変更すれば良いと考える方もいるかもしれません。
実際そのように変更されるマンションもありますが、それが難しい場合も多いのです。

なぜなら、現在、ペット飼育が禁止されているマンションに居住中の方は、その時点でペットを飼っていないのはもちろん、今後もペットの飼育を予定していない方が圧倒的多数である場合がほとんどです。
その中で、ペットを飼育できるように規約を変更したいと提案しても、トラブルの原因となることも多いペット飼育は認めたくない、と考える方の割合が多数となるのは必然ではないでしょうか。
元々、犬や猫などが苦手でペット飼育禁止のマンションを購入されている方も少なからずいらっしゃるので、簡単なことではないのです。

最後に、分譲賃貸マンションの場合についてご説明します。
その分譲マンション自体はペット飼育可能となっていても、部屋のオーナーが賃貸に出す場合、契約条件としてペット飼育禁止となっている場合があります。
これは、室内でペットを飼育すると、飼育しない場合と比べて、部屋の床や壁などが傷みやすいことや、部屋にニオイが染み込むと取れにくいことをオーナーが懸念し、オーナー判断で規定している条件となります。
「マンション内で他の住民が飼っているから自分も飼っても問題ない」とはなりませんので注意が必要です。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

机上査定と訪問査定で、査定額にどのくらい差が出るものなのか、ご説明いたします。

まず、基本的には、そこまで差が出ないことの方が多いです。
不動産会社の営業もプロですので、築年数や階数などから、ある程度部屋の状態や眺望を想定して机上査定をおこなっています。
そんな中で、それでも差がでる要因で最も大きい要素は、室内状態の想定違いです。
訪問査定で室内状態が想定と大きく異なる場合は、査定結果の差が大きくなる可能性があります。
なお、リフォームがしてあるなど、プラス方向に差がつく場合と、想定以上に汚れているなど、マイナス方向に差がつく場合があります。
金額についても、100万円程度のリフォームであれば大した金額差にはなりませんが、1,000万円かけたリフォームであれば、大きな金額差となります。

どちらの査定方法の方が査定価格が高くなるかについては、基本的にその物件次第、ということになります。
前述のとおり、築年数などから一般的に想定される室内状態と乖離が大きければ差が生まれ、その乖離が良い方への乖離であれば、訪問査定の価格の方が高くなりますし、悪い方への乖離であれば、机上査定の方が高くなる結果となります。

このような差を少しでも無くしたい場合は、机上査定の段階で、室内のリフォーム履歴などの状態や、眺望が売りであれば写真を提供するなどの情報提供をあらかじめおこなっておくと良いでしょう。

その他、査定価格というものは、様々な思惑によって提示される場合があります。
一例として、机上査定で価格を高めに提示し、確実に訪問査定に繋げようと考える会社があるかもしれません。
そのような場合、結果的に、訪問査定よりも机上査定の価格の方が低くなりがちになっている、ということもあるでしょう。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

車のローンによるローン借入額への影響について、住宅ローンを前提としてお答えいたします。

結論から言うと、住宅ローン借入後も、引き続き車のローンも借り続けたい場合は、原則、借入上限額が減少します。
住宅ローン借入時までに、車のローンを完済する場合は、借入上限額に影響はありません。

もし、金融機関に申告しなかった場合についてご説明します。
金融機関は、住宅ローンの事前の融資審査の段階で、信用情報機関というところに、審査申込者の過去および現在の借入等の状況について照会をかけます。
車のローンを融資した金融機関が、バンビーノさんの借入情報を信用情報機関に登録している場合、バンビーノさんからの申告が無くても、照会をかけた時点で金融機関側はバンビーノさんの借入を把握することができます。

よって、住宅ローンの融資申込をした金融機関に、車のローンのことを黙ったままでローンを借りられること自体が基本的にあり得ません。
また、結局、金融機関側に把握されることになりますので、「申告しない」という行為が審査結果に悪影響を与えるリスクがあります。

なお金融機関側に把握をされない例外ケースがあるとすれば、住宅ローンを申し込んだ金融機関が照会をかける信用情報機関に、車のローンを融資した金融機関が情報を登録していなかった場合です。
信用情報機関は３つあり、金融機関は、借入情報を３つともに登録するわけではなく、また新規審査時に必ず３つともに照会をかけているわけではないためです。

車のローンを借りている金融機関が情報を登録している信用情報機関に、住宅ローン審査時に照会をかけない金融機関が存在すれば、仕組みとしては車のローンを黙ったままでローンを借りられる可能性があるかもしれません。

少し長くなりましたが、前述のような状況等で、もし仮に金融機関に車のローンについて無申告の状態で、借入が実行されたとします。
その上で、後日、車のローンが金融機関側に発覚した場合どうなるでしょうか。
金銭消費貸借契約の約款次第ですが、大抵は、契約にあたり虚偽の申告をしていたと判断された際は、金融機関は借入者に「借入額全額を直ちに一括完済するよう求められる」というような約款となっている場合が多いようです。

以上のことから、住宅ローンの審査時に、車のローンに限らず何か他の借入がある際は、しっかりと申告していただくのが賢明かと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

重要事項の説明代行に違法性についてご説明いたします。

確かに、宅建業法を隅から隅まで読んでも、宅建業者がおこなう業務（重要事項説明）を、「自社に所属する宅地建物取引士がおこなわなければならない」だとか「自社に所属しない宅地建物取引士がおこなってはならない」などの、違反であることを表す直接的な表現はありません。

私自身も、これは解釈次第で、その会社に所属しない宅地建物取引士が説明代行しても、問題ないのではないかと感じて、以前に一度、東京都都市整備局の管轄部署（免許権者）に確認をしたことがあります。

その結果は、法律の趣旨として説明代行は認められていないというものでした。
重要事項説明をおこなう宅地建物取引士は、その宅建業者に所属していることが前提であるということです。
宅建業法に違反している場合に、監督処分を下せる免許権者がこのような解釈をしていますので、重要事項説明の説明代行は、違法行為とみなされる可能性が高いでしょう。
なお、問合せ時に根拠として説明されたのは宅建業法第48条です。
重要事項説明を含め、業務をおこなう従業員は、従業者証明書を携帯し、さらに業者の従業者名簿に記載されていなければなりません。
フリーの宅地建物取引士では、通常それらの条件を満たすことができないため、宅建業法違反となる理屈です。

ここで一つ、疑問が生じるかもしれません。
仮に、そのフリーの宅地建物取引士と、業務委託契約を別途結んだ上で、説明させた場合はどうなるのでしょうか。
ここからは、私の考えになりますが、宅建業法48条はクリアできそうな気はします。自社の従業員ではなく、外部への業務委託だという理屈です。
ただ、重要事項説明は、宅地建物取引業の根幹の業務と言えますので、これをフリーの宅地建物取引士（宅建業者ではない）がおこなうことは、無免許営業とみなされるリスクがあると思います。無免許営業は宅建業法第12条違反です。
業務委託する宅建業者側も、免許貸しとみなされるリスクがあります。免許貸しは宅建業法第13条違反です。
よって、結局のところ、フリーの宅地建物取引士がリスクなく、説明代行するのは難しいと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸物件の複数同時申込についてお答えします。

正直に事情を話して、それでも受け付けてもらえる場合は問題ありません。
ただ、実際のところ、他に申込があれば、そちらを優先されることになると思います。
「物件を管理する不動産会社には同時申込の事実を伝えずに」という形の同時申込について。これは、不可能ではありませんが、注意点があります。

・物件は異なっていても、同じ不動産会社の管理物件の場合、同時申込ができません。
※または、同時申込が判明することでどちらも審査否決などの不利益を被る可能性があります。

・申込後や審査承認後のキャンセルにキャンセル料のかかる物件があるので、そのような物件を同時申込して、最終的に契約しない物件をキャンセルすると、金銭的なデメリットが発生します。

・不動産会社一社に依頼して物件を案内してもらっている場合で、その会社と、物件を管理する不動産会社が別の物件に申し込むケース。その２社の不動産会社間の関係が悪化することがあるため、仲介会社によっては同時申込を受け付けてくれない場合があります。
※逆に同時申込を推奨する会社もあります。

最後に、抑えの物件を確保しておきたいというお気持ちはわかりますが、管理会社側や物件オーナー側の立場では、審査や契約準備にかける時間や手間が無駄になってしまいますので、控えて欲しい行為となります。

以上を踏まえてご判断いただければと思います。
少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

マンションの一階住戸売却の際の売り（アピールポイント）についてお答えいたします。

1階住戸売却の際は、1階住戸にしかないポイントをアピールすることがやはり王道となるかと思われます。

具体的には、カトウさんがおっしゃるように、下階に住戸がなければ、音や振動をあまり気にせずに生活できる、バルコニーや窓からの落下の心配がない、など、主に子育て世帯に向けてアピールが可能です。
その他、エレベータ待ちをする必要がない（災害時に階段の上り下りが発生しない）もよく言われるメリットですね。

また、物件によっては、専用庭付き、専用駐車場付き、専用駐輪場付きといったメリットがある場合があります。
これらの場合、大抵は、玄関側からだけでなく、庭側からも室内外に出入り可能となっており、正に戸建住宅感覚で住むことができるということで、場合によって、2～3階よりも価格が上がっても売れる要素となることもあります。

ちなみに、カトウさんは「何を売りにすれば良い査定をもらえるでしょうか？」とご質問されていますが、不動産会社の査定により提示される価格には大きく２種類あることにご注意ください。

一つ目は、一般的な仲介による査定価格です。
これは、「実際にその価格で売れる価格」を出してくれるわけではなく、「一定期間の間で、これくらいで売れる可能性が高い価格」です。
本質的には、「良い査定」をもらうことに意味はなく、実際の広告や検討のお客様に対するアピールをうまく行ってもらうことに意味がありますので、ご注意ください。

二つ目は、不動産会社買取による査定価格です。
これは、「まさにその額で買い取る価格」の提示ですので、より高い価格を出してもらうことに意味があります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

多層階住宅のメリット、デメリットについてお答えいたします。

メリット
・土地面積が狭くても、床面積を増やせる
・自宅＋αの部分を作れる（賃貸併用住宅や二世帯住宅も含みます）
・高層化することで陽当たりや眺望の良い部屋を作れる

デメリット
・平屋や二階建住宅と比較して工事費が割高になる
・建物の維持管理コストも上がる（大抵は陸屋根構造のため雨漏りリスクが高い）
・上下の移動が多くなる生活となる

このようなポイントが挙げられるでしょうか。

多層階住宅が建てやすい地域は、用途地域（商業系、住居系、工業系）でいうと、商業系や工業系の地域です。
実際、駅前の商業エリアや、大通り沿いなどで、住居を含む多層階住宅をよく目にできると思います。
住居系の地域は、建築物の絶対高さ制限や斜線制限など、多層階住宅の建築の障害となりやすい制限が強めに規定されていることが多いため、建てられても3階建までで、4階以上の建築物は中々建てづらいです。

容積率に関しては、商業系や工業系の地域であれば、200％あれば3階建は十分に建てられますし、300％、400％と大きくなればなるほど、当然大きな建築物を建てやすくなります。
ただ、基本的に容積率の大きい地域というのは、土地の評価が高く、当然土地の取得費も高くなってしまう可能性があります。
大は小を兼ねますが、容積率を消化しない分はもったいないということになりますので、建てたい建築物の規模が先に決まっている場合は、土地のサイズと容積率のバランスをみておいた方が良いでしょう。

最後に注意すべき点は、多層階住宅といっても、全てが自宅なのか、二世帯住宅なのか、自宅がメインの賃貸併用住宅なのか、店舗や事務所がメインで、最上階ワンフロアを自宅とするようなどちらかと言えばビルと呼ばれる部類の建物なのか、様々です。
それによって、適した立地も変わってきます。
土地が既に決まっている場合は、その立地に合った選択をしないと、将来もし売却をしようとしても需要がなくて売れないなんてことにも成り兼ねません。
逆に土地がまだ決まっていない場合は、どのタイプの建物を希望するのか決めてからそれに合う土地を探すことが重要かと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産小口化商品についてご説明いたします。

不動産小口化商品とは、一言でいえば、高額になりやすい不動産を何らかの方法で小分けにして取得しやすくした不動産投資商品です。

100万円程度といった少ない元手で、都心の一等地の物件や、大型の不動産などに投資ができるという点が最大の特徴となっています。

仕組みは、大きく２パターンあり、一つは、不動産特定共同事業法に基づくものと、信託受益権を利用したものです。

前者はさらに３パターンあり、匿名組合型、任意組合型、賃貸借型と呼ばれています。

それぞれの商品を簡単にご説明いたします。

不動産特定共同事業法に基づく
「匿名組合型」
投資家は、事業者（不動産会社）と匿名組合契約（出資契約）を結び、お金を集めた事業者が不動産を取得し、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

「任意組合型」
投資家は、事業者や他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の持分を事業者に出資します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

「賃貸借型」
投資家は、他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の不動産を共同で事業者に賃貸します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。

不動産信託受益権
事業者が不動産を取得します。その不動産を信託会社に信託します。投資家は、その信託受益権を取得します。事業者の指示で信託会社は、不動産の運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

「あんこ業者」についてご説明いたします。

不動産の売買において、売主と買主の間に入り手続きをサポートする不動産会社のことを、一般的に仲介会社と言います。
この仲介業者が、不動産取引の状況で、とある状態に置かれた場合に「あんこ業者」と呼ばれることになります。

まず一般的な不動産取引の形態をご説明いたします。

仲介会社は、まず売主から物件の売却の依頼を受けて買主を探します。
この売主から依頼を受けた仲介会社をＡ社とします。
この際に、Ａ社が自社で買主を見つけられた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、Ａ社の１社のみとなります。

続いて、買主をＡ社以外の他社が見つけてくる場合があります。
仮にＢ社が見つけてきた場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社は、通常、Ａ社とＢ社の２社となります。

この二つのパターンが、一般で知られているよくある取引の形態です。

では、「あんこ業者」が登場する取引の形態をご説明いたします。

売主から物件の売却の依頼を受けたＡ社が、例えばＢ社に買主となる顧客がいないか尋ねます。
Ｂ社は買主となりそうな顧客はいなかったものの、Ｃ社に買主となりそうな顧客がいることを知っていました。
そこで、Ｂ社はＣ社に物件を紹介します。
その結果、Ｃ社の顧客が物件の買主となることになりました。
この場合、売主と買主の間に入って手続きをサポートする仲介会社が、Ａ社、Ｂ社、Ｃ社と３社になります。
そして、Ｂ社は、物件の取引には関わるものの、売主、買主とは直接関わらない立ち位置となります。
このように、売主、買主と直接関わらず、他の仲介会社の間に挟まれた位置で取引に関わる仲介会社のことを「あんこ業者」と呼びます。

なぜ「あんこ」なのかというと、最中の「あんこ」が由来となっています。
もなかの「あんこ」は、皮と皮に挟まれています。
同じように仲介業者と仲介業者に挟まれているから「あんこ業者」です。
なお、挟んでいる仲介業者を皮業者とは呼びません。笑

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

この物件は購入をやめたほうが良いと感じる収益物件についてお答えいたします。

といっても、テーマが大きく、細かく考えるといくらでも出てくるでしょうし、物件の特性によってケースバイケースの部分もたくさんあると思いますので、最も大切だと感じる根幹の部分についてお話したいと思います。

それは、出口戦略をイメージできない物件です。

その不動産を取得してから、最終的に手放すときまでの一連の流れでどのくらい収益があがるのか、長期でも短期でも、保有している間にかかるコストはどうか、売却するときはどうなりそうなのか、最終的に収益を得られる形で終われそうなのかといったことをしっかりと考えて、それがイメージできる物件を買うべきで、それができない物件は、いくら見た目の利回りが良くても手を出すべきではないと考えます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

債務を完済できない売却価格での任意売却を金融機関が同意してくれるかどうかについてお答えいたします。

結論から言えば、金融機関によってケースバイケースです。
金融機関が、少しでも債権回収したいと考えれば、応じてくれる可能性の方が高いですが、応じず競売手続きを粛々と進めるところもあるようです。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

失業保障特約付の住宅ローンについてお答えいたします。

失業保障特約付の住宅ローンは、まだ取り扱い金融機関が少なく、あまり普及していない種類のローンですが、今後注目のローンになるかと思われます。

ご自身の就労状況や借入予定の住宅ローン内容を踏まえて、万一の失業時に公的な雇用保険だけでは不安が残る場合には、選択する価値があると思います。

ちなみに、現在、住宅ローンの付帯する特約として有名なのは、団体生命信用保険（団信）のオプション保障（死亡や高度障害以外の病気にかかってしまったときや就労不能時の保障）です。
各金融機関が様々な商品を開発しており、団信の違いで住宅ローンを選ぶ方も増えてきました。

仮に失業保障特約付の住宅ローンを選ぶと、団信のオプション保障があまり充実していない可能性もあります。
団信保障の充実した金融機関の住宅ローンと迷うような場合があるかもしれません。
そんなときは、一般的な生命保険でも、団信のオプション保障を代替できる場合がありますので、失業保障特約付の住宅ローンを選び、別途生命保険で保障を補完するという選択肢もあります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

サブリース契約が残ったままの状態で収益物件を売却する際の注意点をご説明いたします。

まず、そもそもですが、サブリース契約を維持したまま売却ができるのかどうか、確認する必要があります。
「売却する場合にはサブリース契約は引き継げない」としているサブリース会社（不動産会社）があります。
※ケースバイケースで判断している会社もあるでしょう。

もし引き継げないとなった場合、契約解除をおこなう必要がありますが、その際に違約金を請求してくるサブリース会社があります。
その場合、売却時の諸経費として考慮しておく必要があります。

この辺りは、サブリースの契約書にどう定められているかもポイントですが、書面に記載されていなかったり、記載どおりでなかったりすることも多いので、実際にサブリース会社に確認する必要があります。


次に、サブリース契約を買い手に引き継げることが確認できた場合の注意点です。

一般的には、実際に入居している賃借人がサブリース会社に支払っている賃料より、大元の貸主がサブリース会社から受け取っている賃料の方が低い賃料となっています。
つまり、仮にサブリース契約がない場合と比べると、収益性が落ちるという見方となり、売却可能な価格が下がってしまう可能性があります。

※サブリース契約が付くことによる安心感が価格に反映され、価格が下がらない、むしろ上がるケースもゼロではありませんが、原則下がると思っていただいた方が良いです。

その他、売却する場合は、サブリース契約自体は引き継げるけれども、譲渡前にサブリース会社に事前通知が必要であるなど、サブリース契約に定めがある場合もありますので、契約書面をよく確認し、いずれにしても、サブリース会社へ売却時の注意事項をヒアリングするようにしましょう。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

賃貸の共同仲介時に借り手側と貸し手側のどちらの業者に重要事項説明書（重説）作成義務があるかお答えいたします。

結論から言うと、重説作成義務はどちらの業者にもありません。

宅地建物取引業法という法律において宅建業者（不動産業者）に義務付けられているのは、重要事項の説明と書面（電子書面）の交付です。
つまりその書面作成自体については義務付けられていないため、第三者が作成した重要事項説明書を利用して説明をおこなっても問題はありません。
なお、説明と書面（電子書面）の交付義務は、関係する宅建業者が共同して負います。

実務上では、例えば不動産会社Ａが貸主の賃貸物件を、元付業者Ｂと客付業者Ｃが共同仲介するケース。
重要事項説明書作成は、Ａがおこない、借主への説明はＣがおこなう、というようなことがあります。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産コンサルティングに関するご質問にお答えいたします。

①不動産コンサルティング業務の報酬体系と仕事内容
報酬体系は、成果報酬型が最も主流だと思われます。
それ以外に、弁護士、税理士などの士業と同様、相談した時間に応じて費用が発生する仕組みや、顧問契約を結び、定期的に相談をできる仕組みになっている場合もあるようです。
仕事内容は、不動産に関することであれば、どのようなことでも業務対象になります。
依頼者が所有する不動産の活用方法や所有物件の組み換え提案などが該当します。

②遠隔地の投資物件購入検討のための現地調査
これについても、業務内容として位置づけられていれば、コンサルティング業務の一環となります。

③コンサルティング内容と宅建業法上の制限
不動産コンサルティング業務と不動産仲介業務の線引きは、曖昧な部分があります。そもそも仲介業務の範疇には、コンサルティング要素が含まれているためです。
注意すべきポイントは、その業務内容自体ではなく、その業務が一連の取引においてどのような役割を果たしているのかどうかです。
例えば、「Ａ物件とＢ物件のどちらを購入した方が良いのか、様々な調査をおこない報告書を作成し、Ａ物件の方が良いというアドバイスをおこなった」という行為が、それだけで完結したのであれば、不動産コンサルティングとなりますし、その後、「Ａ物件の購入の仲介をおこなった」のであれば、最初の行為を含めて、仲介業務とみなされる可能性があります。
仲介業務とみなされる場合は、宅建業法における報酬の上限規定の適用を受けることになります。
そういった意味で、宅建業法は、不動産コンサルティング業務自体を規制する法律ではありませんが、仲介業務と関わってくる場合などにおいて、間接的に影響を与えている、ということになるかと考えられます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

マンション内見時に必要な持ち物（用意しておいた方が良い持ち物）をご説明いたします。

まず、室内を見学するときに役立つものはこちらです。

①メジャー
所有していたり、新規購入を予定していたりする家具・家電などを置けそうかどうかチェックする際に利用します。

②メモ帳と筆記用具（ボールペン）
前述の採寸結果や、何か気になったポイントをメモしておくことで、見学後の検討に役立ちます。

③方位磁石
方位を細かく気にされる場合は、持参しましょう。だいたいの方位がわかれば構わない場合は、不動産会社の用意する間取り図に記載されています。

※上記は全てスマホやタブレットで代用することができます。必要に応じて、事前に該当機能のあるアプリをインストールしておきましょう。
スマホやタブレットがあれば、売主様（または不動産会社）に許可をもらえれば、室内や眺望の写真を撮っておいて、後で確認することもできます。

その他、物件の間取り図を含めた資料は、大抵不動産会社の担当者が用意してくれます。
また室内で使うスリッパも、不動産会社か売主様が大抵は用意してくれています。気になるようであれば、不動産会社の担当者に事前に確認しておきましょう。
持参されても良いです。

続いて、もし具体的に検討を進める際に必要となってくる持ち物はこちらです。

【住宅ローンの事前審査】
・印鑑
・収入証明（源泉徴収票または課税証明書など）直近1年分
　※収入証明は、確定申告の有無や、現在の勤め先での勤続期間などによって
　　変わりますので、詳細は不動産会社の担当者にご確認ください。
・顔写真付きの本人確認資料（運転免許証、マイナンバーカードなど）
・健康保険証
・勤め先の名刺
・返済予定表※何か借入がある場合
・在留カード※外国籍の方の場合
・資格証明書※国家資格などお持ちの場合
・通帳・キャッシュカード※審査する金融機関の口座を保有している場合

※一般的に必要となる持ち物です。審査をおこなう金融機関やお客様の状況によって、不要なものや、その他追加で必要になるものがある場合があります。また、ご夫婦で住宅ローンを借りる予定の場合は、お二人ともそれぞれ必要となります。
詳細は、不動産会社の担当者にご確認ください。

【物件の申込】
・印鑑
・筆記用具（ボールペン）
※共有名義で購入される場合は、印鑑は二つご用意ください。ただし、実際はサインだけでも申込を受け付けてくれることの方が多いです。

中古物件は、大抵、先着順で申込受付です。
気に入った物件が出てきた場合は、スピーディーに手続きを進められるかどうかで、購入できるかできないかの分かれ道となることもあります。

上記記載のものは、実は何一つ持っていなくても内見できますが、真剣に購入を検討される場合は、できるだけ用意しておくようにしましょう。
事前にできる準備をしっかりとおこない、内見に臨んでいただければと思います。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

急傾斜地、いわゆる崖地の境界確定についてご説明いたします。

崖地に限らず、土地の境界確定は、まず現地に境界を記す標識（境界杭、境界標）がないかどうか確認します。
土地の表面上にはなくても、境界ではないかと考える辺りの地中を掘ると、標識が埋まっている場合があります。

併せて、何か境界を示す資料がないかどうか調査します。所有者同士が所有している書類以外に、法務局や市町村役場に保存されている資料で参考になる書類がないかどうか確認します。

その他、所有者からのヒアリングや、現地を実測し、それぞれの登記簿面積に合致しそうな境界線を想定するなど、様々な手段を用いて、最も合理的な境界がどこかを検討します。

こういった流れを辿っても、全く根拠が見つからないような場合は、最終手段として「崖は崖上の土地の所有者のもの」という考え方があります。

この考え方の根拠は、明治時代に定められた「崖地処分規則」によります。
一般国民が土地の所有を許可されたタイミングで、崖地の所有者は、原則、崖上の土地を所有する者だと方針が出されたのです。
しかし、あくまで当時も原則論ですし、現在有効な法律ではありませんので、絶対的なものではありません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んだ場合のメリットをご説明いたします。

この二つの契約形態で明確に生まれる差の内、依頼者にとってメリットがあると考えられることは、２点です。

①定期的な業務経過報告の義務
専任媒介契約の場合は2週間に一度だが、専属専任媒介契約の場合は1週間に一度
つまり、より高頻度で報告をもらえる
※ただし、実際はどちらの契約形態でも、必要な連絡事項がある場合は随時報告をしてもらえますので、あまりメリットとは言えないかもしれません。

②不動産流通機構（レインズ）に情報登録の義務
専任媒介契約の場合は不動産会社が依頼を受けてから7日以内に登録だが、専属専任媒介契約の場合は5日以内
つまり、2日だけ早く登録してもらえる
※基本的にレインズに登録されることで、日本中の不動産会社に売出物件と認識され、情報がより広まります。

正直、明確に決まっている事柄においては、劇的に何かメリットがあるということはありません。

その他、ピーチ姫さんのご相談内容にもあるように、仲介手数料を安くしてくれたり、何かサービスをしてくれたりということも会社によってはあると思いますが、ケースバイケースです。
また、個人的には、専任と専属専任でサービス内容に差をつける会社はあまり少ないのではないかな、と感じております。
※一般媒介契約との間でのみ、サービス内容に差をつけるイメージです。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

三為業者についてご説明いたします。

「さんためぎょうしゃ」と読みます。
「さんため」の言葉の由来は、「第三者の為にする契約」からきています。
この契約を頻繁におこなう不動産業者を三為業者と呼ぶことがあります。

一般の方が、不動産売却時に三為業者と関係するとすれば、①直接買取で買主が三為業者のパターンと、②仲介業者が別にいて、その仲介業者が買主として三為業者を連れてくるパターンがあると思います。

いずれの場合でも、メリットは、不動産会社が買主になりますので、売主の契約不適合責任を免責にしやすいという点です。
ただ、三為業者が買主でなくても、契約不適合責任を免責にできる場合はありますので、絶対的なメリットではありません。

その他、三為業者が取引に関わると、売却価格が安くなると言われることもありますが、前述の②のケースなど、例外的に通常の不動産買取と比べて、高くなることもあります。

一般の方が売主の立場で、わざわざ利用した方が良いと考えられるメリットはありません。
売却相談した不動産会社が、始めから①のパターンのような契約を進めてくる場合は特に注意が必要です。
相場をしっかり理解した上で、広く買い手を募り、その結果、希望する売却条件に見合う買主候補が三為業者であった場合は、前向きに検討しても問題ないかと思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

1年後の決済引き渡しを確実に実行する方法はあるのかというご質問ですが、残念ながら確実な方法はないかと思われます。

契約解除になってしまうリスクや、解除となってしまった場合の損害は、違約金の設定を多めにするなど、契約内容を調整することによってある程度は軽減可能です。

なお、ご相談のケースでは、購入希望者の方はこれから資金を貯める予定のようですので、少なくとも一年後に必要額を用意できる根拠を確認された方が良いと思いますし、もう少し資金計画が具体的な購入希望者を探し、決済引き渡しまでの期間が短い契約を締結できるように努力された方が、取引全体のリスクは減らせると思われます。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

重要事項説明の録音についてお答えいたします。

許可を取るべきかどうかですが、必ず取らなければならないことではありませんが、取られた方が良いでしょう。

録音自体は、正直一般的ではありません。
一般的ではないため、「録音させてほしい」と伝えることで、不動産業者に「あまり信用されていないのだな」というような印象を与えてしまうかもしれませんが、購入者の立場では、録音を取っておきたい気持ちも理解できます。

しかし、もし無断で録音されていて、それに不動産業者が気がついた場合、「隠れて録音をしなければならない事情があるのだろうか」などと変に疑われて、その後の取引に支障が起きる可能性もゼロではありません。

一般的には、プライベートはもちろん、仕事中であっても、無断で録音や撮影をされて気持ちが良い人はいないと考えられますからね。

許可を得ようとして、断られることはないと思います。
逆に断られた場合には、何か問題のある取引だと判断された方が良いかもしれません。
私には、合理的に断る理由が思い当たりません。

少しでも参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

不動産広告の徒歩所有時間の測定に関するご質問にお答えいたします。

①算出方法
現在は、ＰＣで閲覧できる地図上で距離計測機能を使って測るのが一般的だと思われます。
紙面の地図で計測している会社や、現地を実測している会社も、もしかしたらあるかもしれません。

②経路
必ずしも車が通行できる道路とは限りません。一般的に人が自由に通り抜け可能な道であれば、経路として採用されている場合があります。
また、24時間開放されていて通り抜けができる公園なども、経路に含まれている場合があります。

③第三者チェック
第三者にチェックを受けてから不動産会社が広告掲載をする仕組みはありません。基本的には、不動産会社内での自主チェックに委ねられています。
広告を見た消費者や同業他社から指摘が入り訂正されることや、監督官庁から指導が入ることはあります。

参考になれば幸いです。

サウザンドハンズの寺田です。

物上げ業者と買取再販業者の仕事内容の違いについてご説明いたします。

物上げ業者は、不動産所有者に対しアプローチをかけ、売却希望者を見つけられれば、それを商品化して、第三者に売却する仲介をしたり、場合によっては自社で買取をおこなう業者です。

買取再販業者は、売り物件の情報を探し、それを買い取った後に、建物のリフォームや解体再建築などをおこない、再度販売する業者です。
何かしらの付加価値を付けて販売されることが一般的ですが、そうしなければならないルールはないので、安く仕入れられた不動産をそのまま転売するようなケースもあります。

以上の説明でお気づきになられるかもしれませんが、物上げと買取再販は、一つの業者が同時におこなうこともあります。
自社で不動産所有者にアプローチをかけ、直接買い取り、それを再販売すれば、物上げ業者の動きと買取再販業者の動きを両方ともおこなっているということになります。

また、取引毎に対応を変える、または変わる業者もありますので、前回の取引は物上げ業者の動きをしたけど、今回の取引は買取再販業者の動きをしたということもよくある話です。

少しでも参考になれば幸いです。