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Q.不動産売却時の手数料の先払い

不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主に仲介手数料として先払いを要求され、口座に振り込みをさせられました。
のちほど宅建業法に違反していることに気付き、その旨を伝えたところ、説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
※特別にお金が掛かるような広告を出す依頼をのぞきます。

回答 :

man

手持ち物件上がれ さん

回答

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阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

手持ち物件上がれさん、はじめまして。

不動産売買契約前に仲介手数料を支払うことは、宅地建物取引業法(宅建業法)に違反する可能性があります。
宅建業法では、仲介手数料の支払いは原則として不動産の売買契約が成立した後、つまり契約書に署名・捺印された後に行われるべきです。
これは、不動産の取引における消費者保護を目的としています。

仲介手数料の額や支払い時期などの条件は、契約前に明確にされるべきであり、これらの条件(特別費用や広告費等を含む)は、媒介契約書に明記されているはずです。
また、不動産売買契約において停止条件(ローン特約等)が付されている場合は、この条件が成就してからでないと仲介手数料の請求はできません。
今回のように契約前に支払いを求められた場合、その要求の正当性について不動産会社に確認し、その不動産会社の免許を交付している都道府県の宅建指導課に相談することをおすすめします。

2023/12/19 12:49

回答

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鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

手持ち物件上がれさん はじめまして
三協ハウジング鷹野です。

売却時の手数料、との内容からすると、手持ち物件上がれさんは売主様と推測されますが、お間違いないでしょうか。

まず宅建を持っていない、とのことですが、宅建士(宅地建物取引士)の独占業務は「不動産取引における重要事項の説明」「重要事項説明書への記名・押印」「契約書への記名・押印」のみですので、契約時に宅建士ではない個人事業主が物件を紹介することは可能ですし、決済などをすることも可能です。また、不動産会社に在籍をしているとのことなので、無免許には該当しないと思いますので、こちらも問題ないかと思います。

まず、売主様という事なのであれば、売却の依頼をするときに

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

上記のいずれかを締結されていらっしゃるかと思いますが、その媒介契約の中の約款に報酬に関する事項(手数料の支払い時期)が明記されているかと思います。

それと、現時点で既に契約は完了しているのでしょうか?

「売却が成立していない時点」
と記載がありますが、「売却」という単語の捉え方で変わってきてしまうのですが、
手持ち物件上がれさんの記載されている「売却」とは

①売買契約を意味しているのか
②決済(引き渡し時)を意味しているのか

どちらかで意味合いが違ってくると思われます。

不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するのは、合意による売買契約が成立した時点で初めて発生するとされています。
そのため、売買契約前に仲介手数料を請求されることはありませんので、売買契約が成立する前に請求された、ということであれば法律違反となる可能性があります。

①の売買契約はすでに終わっており、②の決済前に、という事なのであれば、法律違反には恐らくならないのではないか、と思われます。

仲介手数料の支払いは、一般的に売買契約時、物件引き渡し時の2回に分けることが多いです。ただ、これはあくまでも「多い」ということであって、契約時に全額支払う、ということもあり得ないわけではないようです。(当社では契約時と決済時で2回に分けるか、決済時に全額頂いております)




相談者様の状況によって変わってしまう内容だと思いますので、ネットで検索をしてあれこれ悩んでしまうより、直接相談窓口にお電話などをしてご相談されるのが一番だと思います。

まずは、媒介契約書をお手元に用意したうえで、

国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

上記に記載の窓口(不動産会社のある地域の電話番号)へお電話をして今回のご相談をするなどが適切ではないでしょうか。

こちらでご相談窓口などがどこになるのかなど、色々と情報を提供してくださると思います。

以上、ご参考になればよいのですが。

2023/12/19 12:57

回答

agentImage

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●説明時に広告費を含むとしていたから違反ではないと言われました。
→通常の広告費は仲介手数料に含みますから、請求の根拠とはなりません

●売却が成立していない時点での手数料または費用の徴収は違法だと考えているのですが、いかがでしょうか。
→民法に規定があり、報酬の請求は売買の成立後です
以上、回答いたします。

【参考資料】
・民法第649条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC649%E6%9D%A1

・公益社団法人不動産流通推進センター
報酬として受領できる範囲
https://www.retpc.jp/archives/25460/

※「不動産会社に在籍している宅建を持っていない個人事業主」について
単に「不動産会社」と表現されないことから、ブローカー的な方と宅建業者を通さない商談なのかと思ってしまいました。
ご売却は安心できる業者さんとお付き合いなさることをおすすめします。
(営業保証金や保証協会等の保護がありません)

2023/12/21 12:55

この投稿は、2023年12月21日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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2023/03/19

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不動産売却 > その他不動産売却一般

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回答 : 2

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2022/12/09

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不動産売却 > 売却査定

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回答 : 2

ベストアンサー

2023/10/10

Q.一般媒介契約のデメリットとは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

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そのほか売主視点で一般媒介での売却にはどのようなデメリットがあるかについて、なるべく詳しく教えていただけると助かります。

どうぞよろしくお願いいたします。

回答 : 3

ベストアンサー

2023/02/09

Q.土地の権利書がなくても売れますか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

土地の権利書をなくしてしまいました。土地を売却することはできるでしょうか。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/11/23

Q.生産緑地は売却できますか?売却する際の流れを教えてください。

不動産売却 > その他不動産売却一般

親の代から農業をしていますが病気で継続できなくなったため生産緑地を売却しようと考えています。
どのように売却できるかや税金面について教えてください。

回答 : 1

2023/07/07

Q.家の権利書がないです。権利書がなくても家は売れますか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

家の土地の権利書を紛失していても家を売却できるかについて教えてください。

回答 : 1

2024/07/24

Q.土地売却時、土壌汚染調査が必要な場合とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

汚染状況がひどいと売却後に契約不適合責任を問われるリスクがあるようなので、
調査してから売り出すべきか悩んでいるところです。

土地の平米あたりどのくらいの費用がかかりますか。
調査すべきかどうかの判断基準があるようであればアドバイスお願いいたします。

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2023/04/01

Q.遺産相続した不動産を売却する場合の仲介業者の選定基準は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

親がかなりの高齢で遺産相続について考えておかなくてはならなくなりました。不動産売却する場合に仲介業者を依頼することになるかと思いますが、どのような基準で選べばいいのでしょうか?

回答 : 2

2023/10/29

Q.私道のみに面した土地を売却する際の注意点は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

私道のみに面した土地を売却する際の注意点や、不動産屋さんに相談する前に予め確認しておいた方が良い点について教えてください。

回答 : 2

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2024/01/22

Q.自己破産申し立て後の任意売却の可否

不動産売却 > その他不動産売却一般

自己破産を申し立てた後に所有不動産を任意売却することはできますか?任意売却するタイミングとしては自己破産前がおすすめですか?

回答 : 2

2022/11/12

Q.不動産売却時の「囲い込み」のリスクについて教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

ネットで不動産売却について調べていると囲い込みに関する記事を見かけます。囲い込みをすることで両手取引がしやすくなるという業者メリットは理解できるのですが、逆に、売主側からすればどのようなデメリットやリスクがあるでしょうか?

また、売主が仲介業者の囲い込みに気づくにはどうすればいいかについても教えてください。

よろしくお願いいたします。

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ベストアンサー

2022/07/29

Q.「更地渡し」と「現況渡し」のどちらを選択すべきですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

こんにちは。木造の古家付き土地の売却を検討中です。解体して更地にして売るかこのまま現況で売ってしまうか迷っています。

売却を急いでいるわけでもないので費用をかけてでも更地化した方が高く売れるのであればそれもありかなと思ったり。。

税金面ではどちらの方が得でしょうか。判断基準など何かアドバイスを頂けると助かります。

回答 : 3

2022/10/21

Q.机上査定と訪問査定でどのくらい差が出ますか?

不動産売却 > 売却査定

中古マンションだと、机上査定と訪問査定で査定額についてどのくらい差が出るかについてやどちらの査定方法の方が査定が高くなる傾向にあるかについて教えていただきたいです。

回答 : 3

2022/11/04

Q.引き渡し猶予特約の期間について

不動産売却 > 住替え

お世話になります。

自宅の買い替えを近いうちにしたいと考えています。
売却の際に特約をつけることで引き渡し日を決済日よりも後にすることができると聞きました。

売却代金を引越し先の物件購入資金としたいので引き渡し特約をつけたいのですが、一般的に引き渡し猶予の期間設定はどのくらいが普通ですか。半年だと長すぎますか。

特約条件は、物件を売り出す際にこちらから明示するのが良いですか、それとも購入希望者が出てきてから個別に交渉する流れの方が良いですか。

アドバイスよろしくお願いします。

回答 : 1

2023/06/09

Q.家を売却する際の火災保険の解約はいつまでにすべき?

不動産売却 > その他不動産売却一般

住んでいるマンションの売却が決まって手付金は買主さんから受け取ったのですが、決済引渡しは1ヶ月後です。火災保険の解約手続きはどのタイミングですればいいですか。

解約にあたっての注意点などありましたらアドバイスいただけますと幸いです。

回答 : 2

2024/08/01

Q.不動産の住み替えるなら売却が先か購入が先か?

不動産売却 > 住替え

自宅を売却して住み替えする場合、売却と購入どちらが先でしょうか。ちなみに残債はありません。

回答 : 3

ベストアンサー

2024/01/07

Q.ホームステージングとは何ですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

ホームステージング、、最近知った言葉です。
家の売却の際に家の中を飾って見せることのことですか?
宅建士さんがホームステージングの仕事を引き受けることもありますか?

回答 : 1

2023/10/27

Q.手付倍返しに必要な現実の提供とは?

不動産売却 > その他不動産売却一般

売主が手付倍返しによる売買契約の解除を行うには現実の提供が必要とのことですが、現実の提供とは何を意味するか教えてください。

回答 : 1

2024/07/01

Q.不動産売却前にインスペクションを実施する必要性は?

不動産売却 > その他不動産売却一般

約30年住んだ木造の2世帯住宅の売却を考えています。売却にあたりインスペクションを実施すべきでしょうか。実施することでどのようなメリットが得られますか。

回答 : 3

ベストアンサー

2022/11/27

Q.被補助人は不動産売却できますか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

被補助人が自分が所有する不動産を売却するにはどうしたらいいですか?
注意点があればアドバイスよろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2023/10/31

Q.不動産売却でマイナンバーの提出義務がある場合について

不動産売却 > その他不動産売却一般

不動産売却でマイナンバーの提出義務がある場合とない場合があると聞きました。
それぞれについてご教示ください。
また、提出義務違反の場合どうなるかについてもご解説よろしくお願いします。

回答 : 1

2023/09/15

Q.専属専任媒介契約を選ぶメリットについて教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

以下のアンケート調査結果では専任媒介契約よりも専属専任媒介契約を選んで売却した割合の方が多い結果になっています。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000058.000014788.html

専任に比して専属専任選ぶことでどのようなメリットが売主側に発生しますか。不動産屋さんによっては専属専任契約を結ぶことで仲介手数料を安くしてくれたりしますか。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/09/24

Q.専任媒介契約中に他の不動産業者に売却相談しても問題ない?

不動産売却 > その他不動産売却一般

専任媒介契約中ですが契約してから5ヶ月経っても自宅マンションが売れないので乗り換え目的で他の不動産屋さんに相談しようと思っています。相談だけなら専任媒介契約中でも問題ないですよね??

ちなみに売出価格の値下げは更新時に一度行っています。

念の為アドバイスよろしくお願いします🙇

回答 : 2

ベストアンサー

2024/05/15

Q.親族の保有する土地の共有持分を勝手に売却しても大丈夫ですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

親の土地を私と妹で持分2分の1ずつ相続しました。私は、妹の持分を含めて土地全てを売却したいのですが妹は土地の売却に乗り気ではありません。聞いたところによると、妹の持分を自分の持分と一緒に売却したければ、民法上は「他人物売買」とかいう規範の元で私が勝手に売却してしまうことも一応認められているらしいのですが、そうなのですか?本当にそんなことしてしまって大丈夫なのでしょうか??

回答 : 3

ベストアンサー

2022/10/19

Q.不動産売買で印紙代は誰が負担しますか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

不動産の売買契約書に貼る印紙代を負担するのは売主買主どちらですか?

回答 : 4

ベストアンサー

2023/09/24

Q.物件調査するのに役所調査は必要なのですか

不動産売却 > その他不動産売却一般

物件調査するのに役所調査をするとか言ってました。何に必要なのですか?

回答 : 4

ベストアンサー

2023/11/01

Q.外廊下の物件と内廊下の物件、どちらの方が売却しやすい?

不動産売却 > その他不動産売却一般

マンションで外廊下の物件と内廊下の物件ではどちらの方が売却しやすいですか?
今まで携わったお客様で「外廊下の物件は購入NG」とか逆に「内廊下の物件は購入NG」とかリクエストするお客様はいらっしゃいましたか?

回答 : 2

ベストアンサー

2022/12/17

Q.根抵当権が設定された不動産の一部を譲渡する場合の手続き

不動産売却 > その他不動産売却一般

根抵当権が設定された不動産の所有権の一部を売却譲渡する場合、どのような手続きが必要ですか?よろしくお願いいたします。

回答 : 1

2023/03/12

Q.マンションを売却するとき、壁紙は張り替えたほうがいいですか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

マンションを売却するとき、壁紙は張り替えたほうが高額で売れるでしょうか。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/02/03

Q.不動産売却時に必要な書類を全て教えてください

不動産売却 > その他不動産売却一般

不動産売却の際には、売却する物件の権利書類や登記簿などの書類をどれくらい用意する必要があるのでしょうか?

回答 : 1

2023/04/04

Q.不動産売買の残金決済日を25日にしても大丈夫?

不動産売却 > その他不動産売却一般

売主側の者です。25日の給料日だと銀行は忙しいと思うのですが、諸々の事情でこういう日に決済日を設定する場合は予め利用する銀行の支店に予約の電話をしておいた方がいいですか?

経験談などがありましたらお聞かせください。

回答 : 3

2024/09/11

Q.専任媒介でレインズに載せない方法はありますか?

不動産売却 > その他不動産売却一般

専任媒介だとレインズへの登録は義務と聞きました。

馴染みの知り合いの宅建業者に専任で土地の売却を任せたいのですが、繁華街にある界隈でよく知られた土地なのでレインズや物件情報サイトに掲載されて世間に知られるようなことは好みません。

専任媒介でも登録しないで済む裏技のような方法はありませんか?

回答 : 2

2023/07/18

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