コットン１００％さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『リフォーム済みの賃貸物件を借りる際の注意すべき点は？』の回答をします。

　物件をリフォームする場合で多いのは、
◎長くお住いいただいたので、床や水廻り設備の劣化
◎今までお住いいただいた方からの不具合の申し出
などいただいたのを、入居者入れ替えの際、時間がかかっても修繕できるメリットがございます。

　間取りによって多少入居者を想定したリフォームを実施しています。
①ワンルームの場合は、大きく変更できないのでフローリングやクロスで、ベースカラーに対して、アクセントクロスで変化をつけております。ことらが意識したカラーでないものに興味を持たれることもございます。

②ファミリータイプですと、生活利便性を重視しています。以前洗面所に大きめの洗濯機が入らず、短期建て替え用として、賃貸していた物件がありました。洗面所を広げるには、浴室部分を狭くする必要がありました。つまりユニットバスの取替工事になります。約１５０万円の費用が発生します。貸主へ説明し理解いただき長期契約に成功しました。1年半でペイしたことになります。

③平屋の戸建てで２Kタイプでした。以前は、洗濯機は物干し側の外に設置されていました。今では寒い中一度外に出て洗濯機を操作することを受け入れていただきずらいと感じておりました。キッチンの取替工事も実施しましたので、土間の部分に洗濯機置き場を設置いただきました。想定入居者は、単身男性かDINKSをイメージしておりました。

　リフォーム物件ですと、貸主としても借主を意識して実施しているつもりですが、物件を内見いただくと住む立場で自分が入居した場合の不便な個所についてご指摘いただくことがあります。貸主も内容を理解いただきましたら、追加工事をしていただける場合がございます。

　ですので全てではありませんが、リフォーム物件ですと、これがあると便利だと感じられましたら、ご意見を是非お願いいただきたいと思います。費用対効果で考える部分もありますが、貸主としても借主側の意見は大きなきずきになります。

　ただし、退去される場合はリフォームでフローリン等や設備が新しくなっておりますので、少しの傷にも敏感になりますので取り扱いにはご注意いただきたいところです。

　参考になるといいのですが。

24Kさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅用家屋証明書があると登録免許税が軽減される場合とは？』の回答をします。

　住宅用家屋の軽減税率の特例に該当する場合に適用されます。住宅用家屋証明書を物件の所在する市区町村役場で取得しますと、新築住宅でも、中古住宅でも軽減されます。

　以前は木造住宅は新築後20年以内、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物は新築後２５年以内の物件しか住宅用家屋証明書は取得できませんでした。

　令和４年４月１日より昭和５７年１月１日以降に建築された物件と範囲が広がりましたので、利用しやすくなったということです。令和６年３月３１日まで適用となっております。

　ただし、適用条件として
①あくまで自己の居住用であること
②個人が受ける登記であること
③家屋の床面積は５０㎡以上あること
④新築または取得後１年以内に登記を受けること
⑤適用条件を満たせば複数回利用ができる

となっております。

　本来新築の場合は、建物が登記されておりませんので、保存登記が必要になります。その際、保存登記の登録免許税は固定資産税評価の4/1000ですが、住宅用家屋証明書を取得することで、1.5/1000になり、特定認定長期優良住宅等に該当すると1/1000に軽減されます。

　中古住宅の場合は所有権移転登記になります。所有権移転登記の登録免許税は建物の固定資産税評価の20/1000のところ、住宅用家屋証明書を取得すると3/1000に軽減され特定認定長期優良住宅等であれば１/1000 に軽減されます。

　もちろんこれだけでも軽減されるのですが、建物の保存登記や所有権移転登記は固定資産税評価に対しての軽減ですが、住宅用家屋証明書の取得で抵当権設定登記も登録免許税が軽減されます。こちらは借入額に対して4/1000が1/1000に軽減されます。借入額が大きい方には有効のようです。

　住宅用家屋証明書は、購入する物件の所在する市区町村役場で取得すると申しました。市区町村によって、必要書類の提出に違いがあるかもしれませんので、事前にホームページで「住宅用家屋証明書の取得の必要書類」をご確認ください。もし購入者が取得するのが難しい場合は、登記を担当される司法書士に依頼して取得してもらってもいいでしょう。取得手数料を支払ってもかなり効果があると思います。

参考になるといいのですが。

Luckyさんこんにちは

ふどうさんFP橋本です。

『アパートの2階はやめた方がいいと言われる理由はなのですか？』の回答をします。

　不動産会社の立場で部屋探しをされている方の希望条件を伺って、アドバイスすると2階に空きがあれば2階をお勧めする方が多いと思いますが、１階をお勧めする場合は、

①足、腰が弱い方であれば、２階がお住いだと部屋までのアプローチとして階段を利用しなければなりませんので、出入りがしやすい１階をお勧めすると思います。

②希望間取り条件を伺うと２階は空室がないので、条件に合う部屋が見つけやすいこともあります。

③希望家賃を伺うと２階家賃の方が高めになることが多いので、１階の方が借りやすいのでお勧めする。

④引っ越し時の運搬が楽である。

　等があげられます。年齢が高くなりますと１階を希望する方が多いのですが、室内での生活時間が長いので、上階の足音、生活音が気になりクレームにつながりやすい面もあります。他人の音に敏感な人は１階に住むのは難しい面もあるようです。

　しかし下階のひとからのクレームで「もっと室内を静かに歩いてほしい」「扉の開閉を静かにしてほしい」等の要望も寄せられることも多く、２階に住んでいても気を使ってしまうこともあるようです。

　つまり家賃が高く、下階への騒音に気を遣うこと、階段を利用することが苦になる方であれば、２階はやめた方がよいのかもしれません。個人差が出る部分です。

　参考になるといいのですが。

ひまつぶしさんこんにちは

不動産FP橋本です。

「駐車場の契約更新料は毎年取られるのがあたり前ですか？』の回答をします。

　アパートなど建物があり、2年毎に更新であれば、売却のため入居者に退去いただくには、時間とコストがかかります。基本的に駐車場として賃貸しているのは、将来相続等で売却しなくてはならなくなった時に、固定資産税はアパートより高めですが解約がしやすい点が貸主にも利点になっておりますので、駐車場とされているケースが多くあります。

　さまざまな契約がありますので、契約書の確認をいただきたいところです。
はじめて駐車場を借りる場合は、仲介手数料として賃料の1ヶ月分＋消費税の支払いはどの契約でも同じです。

①月々の賃料のみで契約期間がなく、保管場所使用承諾書（車庫証明）が必要な場合は賃料の０．５ヶ月＋消費税を支払う契約。不動産会社へ月々の賃料を持参しますので、営業時間内でないと受け付けられないので、この契約は少なくなっています。昔から続いて借りていただいていますので、変えられないというのが実情でしょうか。契約期間がないので、更新料はもちろん不要です。一番費用が少ない契約です。

②敷金1ヶ月分預かりで①の契約内容ですが、指定口座へ月々振り込みする契約。
不動産会社から離れているので、確認するにもすぐに対応できないので敷金を預かっている。この契約も少なくなっています。

①②は契約期間がないので、契約書の更新をしておりませんので、引っ越しした後も借りていただいておりますと、書面を郵送しても届かないことがあり、管理していても不便を感じています。

③契約期間2年で、2年ごとの更新で賃料の1ヶ月分を更新時に支払う契約。更新料も同じ口座へ振り込んでいただくことが多いようです。更新料は貸主へ支払う契約です。

④契約期間2年で、2年ごとに更新事務手数料として賃料の０．５ヶ月＋消費税を更新時に支払う契約。更新事務手数料は管理している不動産会社へ支払う契約です。

⑤契約期間1年で、１年ごとに更新料を１ヶ月分更新時に支払う契約。または更新事務手数料を１年ごとに０．５ヶ月＋消費税を更新時に支払う契約。

　更新料は消費税不要ですが、更新事務手数料は消費税がかかってくる契約です。お住いのエリアに月極駐車場が多くあるかによっても契約の違いがありそうです。利用者は、借りる前に事前に賃貸条件を確認してきます。少しでも借主に有利な条件の駐車場から決まっていきます。駐車しやすく賃料の安さも条件の一つです。駐車場の数が少なければ、条件が借主に不利でも満車になるからです。現在では、③④⑤が主流のようです。

　お住いの近くで現在利用以外の駐車場の賃貸条件を確認してみるのも参考になるのではないでしょうか。

　地域によっての違いがあることをご了承ください。

石狩平野さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『駐車場10台分の面積はどのくらいですか？』の回答をします。

　地形によっても違いが出てきます。もっと狭くても止めやすく取れる場合もありますので、あくまで目安とお考えください。

　５台と５台の間に車路（車の切りかえしなどのスペース）がある設定でお話しします。

　「国土交通省」駐車場設計・施工指針を参考にすると、１台分のスペースとして幅２．５ｍ、長さ６ｍ、その中に車止めを設置して、車路が駐車場の中央の通路になっている場合は５．５ｍ以上あれば利用者間のトラブルはあまり発生しないでしょう。
両端が壁の場合は、両端の駐車スペースは、幅３ｍ確保しておくと安心でしょう。

　計算すると駐車場の広さは、約２３７㎡・約７２坪取れると安心でしょう。

　以前設計されている駐車場は、幅２．５m、長さ５ｍ、車路３ｍ弱の広さも多くあります。現在の車種は、車の長さが長いものもあり、トランクの開閉するスペースも必要になりますのでトラブルが多くありました。両端の１台中側のスペースに大きな車が止まっていると、端のスペースの方から車を止めずらいとのクレームも多くありました。中側が解約になったら、連絡して移動してもらったことも多くありました。

　新たに駐車場経営を検討されるのであれば、トラブルを避けるためにもゆとりのある広さは確保してほしいところです。身体障害者等の配慮を考えるともう少し広さが必要かもしれません。

　よろしくお願いいたします。

鰻屋さんこんにちは
　
　不動産FP橋本です。

『家賃の引き落とし口座用におすすめの銀行はありますか？』の回答をします。

　毎月振り込みをすることになりますので、無料にできれば安心ですね。

　保証会社を利用されるようでしたら、振り込みではなく引き落としとなりますので（契約形態によって一部振り込みがあるようですが）有料となっております。金融機関によって料金の違いはないようです。

　指定の口座に振り込むという契約であれば、指定金融機関と同じ金融機関を利用して振り込みをするのがいいでしょう。指定の金融機関のネットバンキングを利用すると、ほとんど無料で振り込みができるようです。ATMを利用する場合は、金融機関によっては、支店が異なると有料となる場合もありますので、注意したいところです。

　条件なしで他行振込手数料を無料としているのは、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、GMOあおぞらネット銀行、ソニー銀行、SBI新生銀行（インターネットのみ）の5行のようです。auじぶん銀行は月に3回まで無料としているようですが、その他の銀行は月に1回無料のようです。

　現在利用されている金融機関を確認し、利用しやすいネット銀行を選択されるとよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

マグカップさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸で火災保険を安くする方法はありますか？』の回答をします

　本来火災保険契約は任意となっておりますが、賃貸契約を結ぶ際に加入を条件として求められているのが現状です。

　以前の契約書には「貸主の指定する保険等」と記載することもありましたが、途中から「火災保険に加入」と文言を変更した記憶があります。

　契約を結ぶ管理会社によっても異なるかもしれませんが、火災保険には加入いただいております。全てが管理会社の指定する火災保険でなくてもよいのではないでしょうか。ただし、確認をとってから対応くださいますようお願いいたします。

　賃貸の火災保険の補償内容は
①家財保険
②借家人賠償責任保険
③個人賠償責任保険
　があります。

①は火災保険に加入しておりませんと、火災で家財が消失しても家財の補償はありません。

②故意でない火災・破裂・爆発などによって生じた部屋の損害賠償を補償してくれます。

③日常生活で起きた偶然の事故などにより他人の財産に対して損害賠償責任を負ったときに補償してくれます。以前、2階にお住いの方の洗濯機の水漏れで下階の洗面所のヘアドライヤーを故障させたことがありましたが、保険で補償してもらいました。

　補償内容は、保険会社によって違いがあります。先ずは入居されているのでしたら管理会社へ、新規契約の場合は仲介業者へ連絡いただき、補償金額等の確認をしてください。②と③は補償金額が1000万円のネット保険も多く、①の補償金額によって保険料の違いがあるようです。ご自分の家財の補償をどう考えるかは個人差がありそうですので、詳細をご確認ください。

　管理会社が②や③を2000万円と指定された場合は、他の保険を探さなくてはいけませんので、注意が必要です。全般にネット経由ですと、コストを削減できるのかリーズナブルのように感じます。後は契約手続きが簡単にできるか、必要な添付書類等を確認して他社とも比較をして決定されるとよいのではないでしょうか。また物件を変えた場合の保険が継続できるのかも確認が必要です。

　ただし、こちらも管理会社が違った場合は引き継げない場合もありますので、ご了承いただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

ひなさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションを買い替えるタイミングはいつがいいですか？』の回答をします。

　大きく3つのことが考えられるのではないでしょうか。

　１つは子どもの年齢が上がり、個室を与えたいので部屋数を増やしたいとか、子どもが飛び跳ねて下の階に迷惑をかけるので一戸建てを買い替えたいなどの理由がある場合があります。

　２つ目は住宅ローン控除期間が終了したというのも一つのタイミングかもしれません。

　３つ目は住宅ローンの借り替えの年齢です。最初の購入時より年齢が上がっておりますので、８０歳未満完済を意識するより、働ける年齢までに返済を完了することも条件に入れたいところです。

　３つの条件がそろった頃に、一度物件査定をしてもらうのもいいのではないでしょうか。現在のマンション価格は上昇から落ち着いてきていますが、まだ高値の印象です。査定して現在のマンションの価値を算出いただき、売りやすい物件の条件を再確認しておくことも大切です。また価格の目安がわかれば、資金計画が立てやすくなります。

　以前の住宅ローン控除の適用条件が鉄筋コンクリート造の場合、建築後２５年以内でしたが、２０２２年に昭和５７年１月１日以降に建築された建物と適用条件が広がりました。つまり住宅ローン控除が受けやすくなったということです。

　とはいっても、あまり築年数が長くなりますと、修繕積立金や管理費の上昇は避けられませんので、２０年以内には売却したいところです。

　マイホームの譲渡をしたとき、３０００万円の特別控除を受けることができますが、マンション価格の利益がかなり出る方の場合は、所有期間が１０年超であれば、譲渡所得６０００万円以下の部分で、所得税、住民税の優遇があるようです。不動産の場合の所有期間の数え方が１月１日を何回迎えたのかという計算になりますので、注意が必要です。

　買い替えをしなくてはいけないのかを家族で考え、諸条件を慎重に把握して決定していただきたいと思います。

　何を一番に考えるかは、家族形態によっても違いがありそうです。

　参考になるといいのですが。

今年の動向知りたいさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『住宅ローンの変動金利の今後の見通しは？』の回答をします。

　変動金利は上がる可能性がありそうです。

　2024年の米国では、金利上昇の可能性がある見解から一転して、引き下げを示唆しているようです。アルゼンチンやロシアなど大幅な利下げを実施するとみられる影響もあるのではないでしょうか。

　日本に目を向けると、元旦に起きた地震の影響で、マイナス金利の早期解除は難しいと判断した日銀の植田総裁は、春闘の様子を見ながらマイナス金利の解除に向けていくのではないかと思われます。

　マイナス金利解除の話が具体的に聞こえてくるようになれば、変動金利は現在の低い水準から上昇していく可能性があるのではと推察されます。円安が長く続いた日本では、恩恵を受けている業種からの反発も予想されますので、大幅な変動金利の上昇は考えずらく、じわじわと上がっていくのかもしれません。

　2016年の7月・8月にフラット35が0.90％、0.93％と１％を切った時期には、変動金利は0.5～0.6％だったのではないかと思います。

　ネット銀行の台頭で以前より金融機関も力関係が変わっている部分もありますので、企業努力でどこまで金利を抑え込むことができるのか変わり目の年になるかもしれません。

　ただしあくまで予想であって、著しいスピードで動いている現在では、突発的な要因で情勢がガラッと変わってしまうこわさもあることをお含みいただければ幸いです。あくまで私見であることをご理解いただきたいところです。

休憩大事さんこんにつは

不動産FP橋本です。

『エアコン設置用の穴なしの賃貸でエアコンを勝手に設置したらどうなる？』の回答をします。

　入居前で物件を見学後申込むか迷っている際であれば、エアコンを設置してくれれば申し込みをするという交渉は可能かもしれませんが、エアコンなしと分かって入居している場合は、話が違ってきます。

　一般的な契約では、貸主に承諾を得て部屋にエアコンを設置することになります。借主が勝手にエアコンを設置し、退去の際、借主が取り付けたエアコンをそのまま置いていくからと買い取り請求されても、貸主は相談もされていないとトラブルのもとになってしまうからです。

　相談をしてから設置する場合、壁にエアコンスリーブの穴をあけたり、エアコン専用のコンセントが設置されていなかった場合、その費用を貸主が支払ったりするケースがあります。

　相談をしていれば、退去の際も借主に有利に進めてくれる場合もあります。問題がある場合は、管理会社や貸主に事前に相談していれば、方法を考えてくれる場合や困っている実態を理解してくれるケースもあるということです。

　民法の不法行為や刑法違反を意識するより、借りて住んでいる間は、気持ちよく過ごせることが大切だと思いますが、如何でしょうか。

ミネラルさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『賃貸の名義を夫から妻へ変更するには？』の回答をします。

　ご質問のケースはたまに相談いただく内容です。
まず、一人暮らし用の場合は難しく、新たな契約となります。

　新たに追加で入居される方の場合は名義変更は難しいと思いますが、同居している夫から妻への名義変更は、貸主に承諾をいただくことが必要です。勤務先や収入等の詳細を説明の上、問題ないことを理解いただいております。

　まずは、お住いになっている物件の管理会社へ連絡をします。簡単に考えられる方もおられるかもしれませんが、契約者を変更することは、新たな契約となりますので、奥様の勤務先や収入等をお知らせいただき、「契約書」」重要事項説明書」「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を作成して契約しなくてはなりませんので、新規契約と変わらず、賃料の０．５ヶ月から１ヶ月分の手数料をお支払いいただくことになります。

　保証会社を利用の場合は、保証会社にも連絡をする必要がございます。火災保険に関しては、同一家族内の変更ですので、手続きは不要のことが多いのですが、ご心配なら契約者の変更を行ったとしても費用は発生しないことが多いようです。

　大手の管理会社の場合は、契約時に諸手続きの連絡先等を記載した書面をいただいていると思いますので、ご確認いただき連絡されますとスムーズに対応いただけると思います。

　必要書類等を提出いただくことになりますので、早めに管理会社等へ連絡いただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

上島様こんにちは

　不動産FP橋本です。

「年収５５０万円だと住宅ローンはいくら借りれる？」の回答をします。

　考え方も人それぞれで何を基準にするかは、難しいところがあります。
２つの方法をあげてみます。

１つは、単純にフラット３５のシミュレーションでの計算です。フラット３５は、全期間固定金利となりますので、金融機関でいわれる審査金利と借入金利に違いがありません。勿論審査はございます。
自己資金１割以上持っていると仮定して、借入期間３５年、２０２４年１月の金利
１．８７％で試算してみます。

　返済負担率は年収４００万円以上は３５％となっております。
５５０万円×３５％＝1,９２５,０００円となります。
１,９２５,０００円÷１２か月＝１６０,４１６円/月
月々１６０,４１６円を係数で割って求めますと
借入金額約４,９４１万円となりました。

もう１つは、かけていい住宅費の算出で求めてみましょう。
単純に年収に返済負担率の目安２５％で計算してみますと
５５０万円×２５％＝１,３７５,０００円
１,３７５,０００円÷１２か月＝１１４,５８３円/月

　ただし、上記は目安なので家族構成によって支出にも差が出てきます。
①（現在の賃料＋毎月自由に使えるお金）×１２か月＋ボーナス等月収以外の収入
②①の１５％は住宅購入に伴う税金や保険、修繕費等の費用としてストックしておく費用
③学資保険、夫婦のお小遣い、老後への積立金（家族構成によって大きく変わる部分です）

　（①－②ー③）÷１２か月で毎月の返済額上限額とします。
例として
　年収５５０万円　月手取り金２６．７万円　ボーナス７５万円
　家族構成　夫・配偶者・幼児１人で、自由に使えるお金３万円、③は月６万円

　①（１１万円＋３万円）×１２か月＋７５万円＝２４３万円
　②２４３万円×１５％＝３６４,５００円
　③６万円×１２か月＝７２万円

　①－②ー③＝１,３４５,５００円
　１,３４５,０００円÷１２＝１１２,１２５円/月
となり単純計算より少なくなっております。
この数字をフラット３５の係数で計算しますと、
　借入額は約３,４５４万円となります。

２つの算出で１５００万円弱の差額がでております。

　日本は２０２４年以降、マイナス金利解除の可能性も出てきております。固定金利、変動金利の動向も見ながら、ご自身の許容範囲を踏まえて参考にしていただければ幸いです。

青じそさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの残債があっても売却できますか？』の回答をします。

　　住宅ローンの残債があっても、物件を売却することは可能です。ただし、売却する物件の抵当権を抹消できる根拠は必要です。お住い近くに、お知り合いの不動産会社はありませんでしょうか。又は、相談してみたい不動産会社があれば出向いて相談してみるといいですね。ネットで一括査定という制度もあるようですが、
査定額が正しいものなのか、知らない不動産会社から交渉されることに抵抗がある方の場合、相談できる不動産会社があると安心ですね。担当者との相性もありそうです。

　売却金を充当しても不足金が出る場合は、現金の用意が必要ということです。

売却の手順
① 金融機関は慎重ですので、売主より住宅ローンの担当者へまず連絡していただきます。それで、仲介業者から抵当権抹消についての打ち合わせをさせていただきます。

② 買主との売買契約がおわり、決済日等が決まりましたら、買主側の司法書士（この場合が多い）に引き継いでいただき、話を進めていただきます。

③ 決済は買主の住宅ローンを利用する金融機関で行う場合が多いのですが、売主の指定口座への物件の残金の振り込みが確認できれば、司法書士に売主の金融機関に抵当権抹消に必要な書類を受け取り抵当権抹消と所有権移転登記をしていただくことになります。

　ただし最近ではネット銀行を利用する方も増えており、金融機関の場所をお借りすることができず、仲介業者の場所で振込確認をする場合も出てきております。司法書士に売主の金融機関まで書類を取りに行っていただき、対応する方法もあります。

　売却金額から取得費＋仲介手数料を差し引きしますが、購入した時よりも売却益がある場合は、所有期間が5年以下か５年超（１月１日を５回迎えたか）によって譲渡所得税の税率が異なります。１０年超だと６０００万円まで１４.２１％とかなりの減額が期待できそうです。

　売却された後は、買換えされる予定なのか、しばらく賃貸で考えられるので譲渡税に対して３０００万円控除を利用するか、住宅ローン控除を利用するかの選択が必要のようです。

　マイホームを売却した場合、利益が出るとは限りません。不動産価格の下落により、所有期間の短い場合は赤字になることも考えられます。この場合は、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」および「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」という制度により他の所得から差し引き、損益通算によっても引き切れなかった赤字の金額は、翌年以降３年間の所得から差し引くことができる場合があります。

　購入した時期や売却時期によって、さまざまなケースが考えられます。

IRISさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『宅建従業者証明書とは何ですか？』の回答をします。

　宅建の「従業者証明書」とは、宅地建物取引業法に定められた宅地建物取引業者が従業者に対して作成、発行する証明書のことを言います。宅地建物取引業法４８条１項に「宅地建物取引業者は、その従業者に従業者証明書を携帯させなければならない」とされ、第２項に取引の関係者の請求があった時は、この証明書を提示いなければならないとされています。

　有効期間は宅地建物取引士と同じ５年で、証明書の記載事項は以下内容となります。
①従業者証明書番号②従業者の氏名と生年月日③従業者の顔写真④業務に従事する事務所の名称と所在地⑤証明書有効期間⑥免許証番号⑦商号又は名称⑧主たる事務所の所在地⑨代表者氏名

　不動産で賃貸管理の仕事をしていると金融機関とのかかわりが多く、ネットでの振り込み等も増えましたが、まだまだ店舗に出向いて出金することも多くあります。磁気が弱くなりキャッシュカードが使用できなくなりますと、窓口に問い合わせすることになり、このような場合には従業者証明書を携帯しておりますので安心です。最終的な本人確認は代表ではないのでできませんが、その会社に所属している証明書となりますので、窓口で提示すると理解いただけます。個人の住所の記載はありません。

　一方、宅地建物取引士の記載事項は以下の通りです。
① 宅地建物取引士の氏名・生年月日・住所
② 宅地建物取引士登録における登録番号・登録年月日
③ 宅地建物取引士証の交付年月日
④ 宅地建物取引士証の有効期間の満了日

　宅地建物取引士は勤務している会社の５人に１人は取得者が必要で、重要事項説明を行う際は説明の相手方に対して宅地建物取引士証を必ず提示しなければなりません。こちらは勤務している会社情報の記載はありませんが、個人情報である住所の記載がありますので取り扱いに注意したいところです。

　携帯と相手から証明書等を求められたら提示するのは同じですが、役割の違いとしては、会社の従業者を全面に出すのか、個人の宅建士を前面に出すのかではないでしょうか。

今日は月曜日さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸一軒家でも町内会に入る必要性はありますか？』の回答をします。

　町内会に入会されるのも入会されないのも、その世帯の自由で特に決まりはありません。入会されますと、回覧板でその町内会で実施している行事のお知らせやそのエリアで頻発している注意事項や、寄付金等の呼びかけ等の案内があります。

　今では、一戸建てを購入して引っ越してきても、町内会に入会しない世帯も増えております。

　町内会は、昔ながらの行事を継承してきました。
町内会によって催しとして実施している内容は様々です。私の住む町内会は、バスを借りて日帰り旅行をしたり、近くの自治会同士で運動会を実施したり、秋祭りで近くの集合場所（山車が休憩する場所）で、お子さん用にお菓子を配っています。
この場合は、町内会に入っているかなどは気にしておりません。

　以前勤務していた会社近くの町内会では、子どもを引き連れて1年に１回出かける行事をしていたようです。アパートに入居されている世帯の方から町内会に入会したいがどうすればよいかと問い合わせがありました。

　お子さんが通学している学校で、出かけた話を聞いたお子さんが親御さんに参加したいという話しだったようです。入会後、楽しく行事に参加されていたようです。

　通常アパートの契約する際、不動産会社の立場ではあまり積極的に町内会の案内はいたしません。質問されれば、特に入会しなくても問題ありませんと回答しております。

　町内会に興味のある方は、お住いの近くで同じくらいのお子さんがいる家庭にそれとなく何が行事等を実施しているか、確認してみてもいいのではないでしょうか。

　すぐに参加でなくても様子を見て選択してもいいように思います。

　よろしくお願いいたします。

ちゅうさんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『自宅買い替えと賃貸運用して資産を残しつつローン返済、どっちがよい？』の回答をします。

　現在のお住いのマンションを賃貸経営したい場合はリスクが多くなりますが、それでも覚悟をもってちゅうさんさんが取り組めるかということではないでしょうか。

　賃貸物件をおもちとのことですが、空室リスクや修繕費発生についての心得はあるというのは心強いですね。

　私の知人にもサラリーマン大家をやっている人が多くいます。かなり努力されています。購入物件を吟味し、維持していくのも情報収集は欠かせないようです。

　築10年ですと、住宅ローン控除が終わるころで、１つの売り時というのはありますね。コロナが一段落したとはいえ、まだまだマンション価格は高騰から下がった印象ではありません。査定が高かったのは、頷けます。

　金融機関はアパートのように部屋数が多い物件と違って、一戸建てや分譲マンションの場合の空室リスクを厳しく審査します。思ったほど借り入れができない場合はないのでしょうか。最悪マンションの賃貸契約が１年決まらなくても支払いに支障はないのでしょうか。

　また売却メリットとして売却益非課税枠利用を考えているということは、３０００万円控除を利用予定ということですね。３０００万円控除を利用すると、新しく借入する住宅ローンのローン控除は利用できません。選択適用となっております。取得費と仲介手数料を差し引いて２０００万円ほどの利益があるということですね。

　もし分譲マンションを賃貸したい場合の考えること
①借入に問題がないのでしょうか。金融機関の審査が通るかの話です。

②注文住宅ということですと、追加工事が出やすいですが、今の建築費を上回る
　ことはないのでしょうか。

③新しい借入を２５年の固定金利でお考えのようですが、３０年や３５年にして
　も、金利に大きく差が出ないように考えます。賃貸経営が軌道に乗るまで借入
　期間を長くして、余裕が出たら繰り上げていく方法もあるのではないでしょう
　か。３５年返済ですと、最初の１０年間で利息の４割を支払うことになります
　が、そこをどう繰り上げていくかも考えたいところです。

④今お住いの分譲マンションは立地が良く資産価値が高いのでしたら、今売却よ
　り賃貸経営をしばらくして売却する金額の総額が上回ればいいことになります　　　
　。売るタイミングを意識することになります。大規模修繕までには売却は考え　　
　たいですね。分譲マンションは売るタイミングを間違えてしまうと、価値を下　　
　げた価格になる可能性も意識したいところです。

　⑤貸す方法を考えることです。通常の２年契約ですと、居住権が強くなり売却　　　
　　したい時期に退去していただけない可能性があります。定期借家契約という
　　賃貸契約があり再契約することも可能ですが、そのエリアで定期借家契約が
　　利用されているかということです。なじみがないと誤解を招くことにもなり
　　かねません。契約期間が終了すれば契約は終了します。期間が終了しても貸　　　　　　　　
　　主が再契約を希望すれば再契約することができるということです。

　さまざまな問題点を指摘したしましたが、それでもリスク回避ができるお気持ちの準備があるかということではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

マニキュアさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地を相続して名義変更すると多額の税金がかかる？』の回答をします。

　「土地をあげますよ」「ありがとうございます。受け取ります」と生きている親などから土地を子どもが貰った場合には、贈与税は発生するかもしれません。

　　しかし土地を相続するとの話ですと、亡くなった親などから土地を相続するので、贈与税ではありません。

　親の土地をどうしたいのかにもよると思います。一度不動産会社に査定してもらうと目安の金額が分かります。親の相続財産の総額によって相続税の支払いがあるのか決まります。ほかに現金等を多くお持ちの場合は相続税が発生するかもしれません。

　まず被相続人から相続する財産として、土地、建物、現金、株などありましたら、相続税非課税枠として
　３０００万円＋６００万円×相続人の数　　があります。

　その土地と建物以外に現金や株をお持ちであれば、非課税枠をこえた場合に相続税が発生します。

　親の家であれば、小規模宅地の評価減が利用できる場合があります。持ち家のない子どもが相続すれば土地は路線価の８０％減額が利用できますが、家を相続される方もしくはその配偶者が持ち家であれば減額制度は利用できません。

　土地等を相続する場合、相続するエリアの市区町村で土地、建物、私道等の評価証明書を取得します。

　遺産分割協議書及び相続人の印鑑証明書も準備して、管轄の法務局へ相続登記の相談予約をします。必要書類に関しても、確認すると安心でしょう。準備する中で土地等の全部事項証明書であれば、相談中に法務局で指示いただいた地番の全部事項証明書や家屋番号の全部事項証明書を取得します。記入用紙も準備いただきますので、記入して評価証明書の０．４％（相続人の場合）の登録免許税を支払いますが、全部事項発行部署で「〇〇円分の収入印紙を買ってきてください」と教えてくれますので、購入して貼付で相続登記は可能です。

　ご自分で実施するのに不安のある方の場合は、司法書士にお願いするとよいでしょう。司法書士の手数料分の費用が発生しますが、安心かもしれません。

　売却するにも、一度相続登記をしないと売却できません。

　よろしくお願いいたします。

ピカチューさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸一戸建ては古くても大丈夫ですか？』の回答をします。

　昭和５６年５月３１日までに新築された建物は、旧耐震物件と呼ばれ、耐震不足が懸念されております。そのエリアで一戸建て賃貸が不足しており、旧耐震物件でも入居希望者がいればよいのですが、耐震不足を理由に選択されないことも考えられます。耐震に問題なければ、リフォームして賃貸することは、安心でしょう。

　旧耐震物件だから賃貸できない訳ではありません。今でも旧耐震物件を賃貸として貸し出している人もいます。これから購入されるのでしたら、耐震補強も考慮されると入居希望者にも安心でしょう。

　耐震不足でも賃料が抑えめになっているので、立地や間取りが良ければ入居を希望される場合もあるようです。

　旧耐震物件と明示して契約しますので、契約自体に問題はありませんが、契約中に具体的な問題が生じた場合に賃貸人において対応が必要になる場合があることは意識してほしいところです。

　これから購入されるのでしたら、そのエリアの賃貸機能者の現状を事前に確認しておくことが大切です。昭和５６年６月１日以降の新耐震物件が安心なのではないでしょうか？

設備工事さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地に、電気や水道などのライフライン設備があるのか知りたい』の回答をします。

　ライフラインの敷設の確認ですね。従前に建物があったのか駐車場等のように建物がなかったのかによっても違います。広い駐車場として貸していた場合は、ライフライン敷設されていない場合もあります。しかしこの場合は、区画が多くとれますので、売り出しをする前にライフラインだけ敷設して売り出す場合も多いようです。

　電気に関しては、よほど近くに住宅がない場合を除けば、特に考える必要はないでしょう。ご自分で敷地内を探したい場合は、杭の先に緑のガス（Gとか他の場合もあります）の記載があれば、ガスは敷地内まで届いていることになります。上水道の引き込みがある場合は、四角のケースの蓋のようなものがあります。下水道の場合は、下水ますの蓋がありますので、分かりやすいかと思います。

　希望する土地があったということは、不動産業者が売り出しているということになりますので、基本的に募集図面を作成して土地の販売を始めますと、その業者はご心配のライフラインに関して調査をしている筈です。

　ガスは都市ガスかプロパンなので、募集図面に引き込みありの場合は記載され
ています。業者は、東京ガス（東京の場合）へメールで住宅地図にしるしをつけて
ガス管があるかの確認をします。後日、ガスの引き込みがあるかの回答をいただくことになっております。

　下水道は市区町村で確認します。最近では、ネットで電子閲覧が確認できるところも増えておりますので、出向かなくても良くなっております。

　上水道に関しても、管轄の地区によって窓口が異なっております。窓口に行って水道管管理図の閲覧や写しをいただくこともできます。最近では、私のエリアでは電子閲覧か可能となっております。

　上水道の引き込みがない場合は、数十万円の費用が発生しますので、事前に把握したいところです。

　いずれにしましても、大切な内容ですので、事前に不動産業者へ確認すれば、回答をいただけることと思います

　よろしくお願いいたします。

パンプキンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『賃貸契約者と世帯主が違っても問題ないですか？』の回答をします。

　アパートの契約者と世帯主は必ずしも一致していなければならないわけではありません。住民票をアパートに移しているかも重要です。

　転勤が多い方で2～３年で異動がある場合、前の住所を変更されていないケースもあります。ご本人は世帯主です。

　学生で住所は実家のまま住所変更をしていないケースもあります。この場合は、世帯主は学生の親です。

　共働きで世帯主は夫だが、妻の仕事先から住宅補助金が出るので、契約者を妻にしてほしいというケースもあります。

　また離婚をした妻が子どもを連れてアパートを借りたいと来店されることもあります。この場合、本人が仕事をされていれば契約者になれますが、パート収入だけでアパートの賃料が支払えない状態の場合は、本人は契約者にはなれません。

　この場合は複雑ですが、入居者は妻と子どもですが、契約者は妻の親になってもらい、連帯保証人を妻の兄弟になってもらっています。契約者や連帯保証人は、賃料を支払える収入がある人が条件になっているからです。

　ですので、必ずしも賃貸契約者と世帯主は同じである必要はありません。契約者が家賃を支払える能力のある人だと大家が判断すれば物件を借りる人にも部屋を貸してくれることになるわけです。世帯主にはあまりこだわっていないのが実情です。

　よろしくお願いいたします。

小路さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『貸部屋の付属のエアコンが壊れた最低でも何日くらいまでには交換しないといけない？』の回答をします。

　民法改正に伴い、備品の故障は貸主の懸念材料となりました。起きると大変ですが、ありがちなハプニングです。給湯器などですと、もっと大変なことになってしまいます。
　
　国土交通省のホームページを確認しましたが。具体的な日数は表示されておりませんでした。参考になりそうな資料として
　公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会の資料がありましたが、無断転用不可とありました。

　エアコンの場合、免責が３日で、１ヶ月５，０００円とのことでした。
２０日修繕にかかってしまった場合
　　　　　　　　　　
　　５，０００円×（２０－３）÷３０＝約２，８３３円が目安のようです。

　現在では、半導体の部品不足等の納品遅れは出てないようですが、注文しても納品まで１ヶ月以上かかっていた時期もありました。

　とはいえ、季節によっても不便に思う度合いは違うようです。真冬でストーブもなくエアコン1基で生活しているワンルームの入居者の場合、２～3日利用できないだけでも、耐え難い寒さとの戦いになってしまうでしょう。

　まず故障の連絡をいただきましたら、メーカーや型番や症状を細かく確認し、その入居者の修繕業者との立ち合いをしていただく都合の着く日時を２～３あげ
てもらいます。業者の手配をします。

　取り替えが必要なのか部品交換で対応できるのかを見ていただくためです。取り付けした年数がわかって、取り替えで問題ないと分かっていれば新しいエアコンを注文することも可能ですが、いきなりでは、貸主の負担が重くなるからです。

　一度、年末休みに入ってしまった際に、入居者から連絡が入り、業者に確認しても年明けしか対応できないと回答されたことがありました。何とかリセット方法を業者から教えていただき、入居者へ説明しましたが、効果がありませんでした。一度コンセントを抜いて時間をおいてから差し込むようにお願いしたところ、復旧したことがありました。ホットした次第です。

　入居者の状況が分からないので、配慮が必要です。貸主としては入居者に迷惑が掛かる気持ちは理解できますが、早目に対応できる手続きをしている経過は説明したいところです。冬なら代わりの暖房機、夏なら扇風機等を貸し出す等の対応ができればなおよいのですが。

　貸主にとっては大変なことですが、賃貸業を営んでいる以上遭遇する内容です。
あくまで、冷静に対応したいところです。

　よろしくお願いいたします。
　

サンデーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『戸建て住宅を購入しようと考えています。今の金利とおすすめの選び方を教えてください』の回答をします。

　ここのところの固定金利上昇は予想を上回っておりますので、住宅ローンを利用される方には、頭の痛いところですね。

　11月のフラット３５の金利は１．９６％となりました。８月は１.７２％、９月は１.８％、１０月が１．８８％でした。１１月の発表は植田総裁が長期１％を容認すると発表する前に決まった金利ですので、１２月は２％に行く可能性はあるようです。

　１１月の変更金利、借換金利、１０年固定金利の上位３位までを比較しましょう。

変動金利
１位　SBI新生銀行　０.２９％　２位　住信SBIネット銀行０.２９８％　
３位　PayPay銀行　0.３１５％

借換金利
1位　ソニー銀行　０.２９７％　２位　auじぶん銀行０.２９８％
3位 　住信SBIネット銀行　０.３２％

１０年固定金利
１位　三菱UFJ銀行　１.０４％　２位　ソニー銀行１.０９％
３位 SBI新生銀行　１.１％　

他にネットで都市銀行の固定金利３０年から３５年の金利が１１月１日現在で１.６１５％というのもありました。すべてを１つで借り入れした場合を比較してみましょう。

　４０００万円を３５年返済で変動金利０.４％で借りた場合
月々１０２,０７６円　総返済額４２,８７１,９６７円　総利息２,８７１,９６７円

　４０００万円を３５年返済で固定金利１.６１５％で借りた場合
月々１２４,７３９円　総返済額５２,３９０,６０２円総利息１２,３９０,６０２円

　４０００万円を３５年返済でフラット３５固定金利１.９６％で借りた場合
月々１３１,６８５円　総返済額５５,３０７,８９３円総利息１５,３０７,８９３円

　この比較でみてしまうと、全て変動金利が０.４％で続くとは考えずらい点も考えたいところです。もし借入されるのであれば、金融機関が借入期間中に変動金利から固定金利に切り替えが可能か、又費用はかかるのかは確認しておきたいところです。

　あくまで参考ですが
２０００万円を変動金利０.４％残りの２０００万円を固定金利１.６１５％（もっと低い固定金利があればそれを利用）として試算しますと
２０００万円　変動金利０.４％　３５年返済
月々５１,０３８円　　総返済額２１,４３５,９８３円　総利息１,４３５,９８３円

２０００万円　固定金利１.６１５％　３５年返済
月々６２,３６９円　　総返済額２６,１９５,３０１円　総利息６,１９５,３０１円

月々
５１,０３８円＋６２,３６９円＝１１３,４０７円

　余力があれば変動金利上昇に備えて、別に預金をして金利上昇局面で一部又は全て繰り上げ返済できると安心できそうです。

　固定金利が４％もありましたし、変動金利８％の時代もありましたので、そこを基準にすると、まだ低いほうと考えることもできそうです。

　お金に対する価値観の違いもありますので、試算をしながら自分ならどうしたいかで考えていただきたいと思います。

　よろしくお願いいたします。

生田さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産を贈与しても非課税になる場合とは？』の回答をします。

　不動産贈与といわれると、おしどり贈与のことでしょうか。婚姻期間が20年以上の夫婦間で、一定の要件を満たす居住用不動産あるいは居住用不動産購入資金を贈与した場合2000万円の控除と基礎控除分をあわせ最大2110万円まで無税とする方法があります。

　不動産購入に関しての贈与であれば、もう一つの方法があります。
相続時精算課税制度といわれ、原則として60歳以上の父母又は祖父母などから18歳以上の子又は孫などに対し、2500万円まで贈与税を非課税とすることが可能です。
基礎控除１10万円をうまく使用できれば2610万円まで無税とすることができます。

　また住宅取得資金贈与は、祖父母や両親などの直系尊属からマイホームの購入資金を贈与された場合に適用できる制度で2023年12月31日まで適用とされ、耐震、省エネ、バリアフリー等の一定の基準をクリアしていれば1000万円まで非課税とされ、それ以外の住宅の場合は５００万円まで非課税が利用可能です。

　相続時精算課税制度との併用が可能で最大3610万円まで非課税で贈与を行うことができるようです。

　相続時精算課税制度による贈与を受けた人が贈与を受けた翌年2月1日から3月15日の間に申告をすることが必要です。

　2024年1月以降であれば、相続時精算課税制度を利用しても、基礎控除110万円までは無税として贈与できるように変更されました。

　贈与税に関しては、変更点が多いようです。

　よろしくお願いいたします。

やじるしさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『土地にある矢印の標について教えてください』の回答をします。

　土地の境界点に設置される境界標のことですね。隣の敷地との境界や道路との境界にコンクリー杭、金属標、金属鋲、プラスチック杭、石杭などが設置されております。

　矢印のものは、矢印の先が境界と分かりやすいのですが、コンクリート杭の真ん中に＋のマークがついているものもあります。この場合は、＋の交わった点が境界ということになります。コンクリート杭の中には、一本のラインのものもあります。隣とのブロック塀の下にある場合が多いようです。この場合は、1本のラインが境界ということになります。金属標なども＋と矢印があります。金属鋲などは小さく土地に埋まってしまっている場合もありますので、探しずらい場合もあります。

　境界標で一番苦労したのは、ブロック塀の上にへこみがあり、そこに昔は朱色のしるしを入れていたのでしょうが、年数が経過して朱色のしるしが消えへこみだけになって分かりませんでした。地積測量図で確認すると、境界標のしるしはあるのですが、現地を確認しても見つけられませんでした。知り合いの測量士に立ち合っていただくと、ブロック塀の上のへこみを言われました。見ただけですとへこみなのか削られただけなのか、素人には見分けがつきませんでした。朱色を入れていただきましたが、見分けがつきずらい標も昔は存在したようです。

　今では分かりやすいものを使用し、ブロック塀の上など目につきやすい場所に設置しているようです。

　よろしくお願いいたします。

山田さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『月極駐車場を借りているのですが生えてきた草は自分で抜くものか？』の回答をします。

　特に利用者がご自分で除草を実施することはいらないと考えます。隙間などから雑草ということはアスファルト敷の駐車場でしょうか。一般的に月極駐車場に関しては、オーナーと契約をする際、さまざまな契約方法をとっています。

①管理はしており、雑草等の対応を含めて管理会社が実施している。

②管理はしているが、年に1回除草としている。

③管理はしているが雑草等が発生すれば、オーナーが対応する。

④駐車料金を安く抑えて、対応はあまりしない。

　以前は春先に除草剤をまいて、年に１回除草する形式をとっており、左程問題にはなりませんでした。ただ最近の日本の気候の変化を考えますと、年に2回は除草等の対応をしていかないとおいつかない状態になってしまった印象です。いずれにしましても、雑草が育ってしまうと、雨の日の乗降にも支障が出てしまいます。

　まずは管理会社へ連絡して、「現状を確認して対応してほしい」と伝えてみてはいかがでしょうか。管理会社の立場としては、利用者で不便に感じている人が多ければ、オーナーへ連絡を取って、何とか対応したいと考える筈です。

　駐車場に関しては、凹みの問題もあります。雨の日に水たまりができてしまい、車が通るたびに水しぶきが上がってしまうことです。砂利式の場合は、埋めればよいので、連絡をいただければ対応はしやすいのですが、アスファルトの場合は排水の関係で難しい問題があるようです。

　まずは利用者の声を管理会社へ届けて欲しいと思います。声が多ければ、何とか対応したいと考えていただけると思います。難しい問題もありますので、すべてが対応できるとは限りませんので、そこはご理解ください。

　よろしくお願いいたします。

東京タワーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『55歳だと住宅ローンはいくらかりかれますか？』

　借りられる金額というより、返済可能な金額で考えていくと安心でしょう。
現在の年収が650万円ということは、可処分所得は520万円ということになります。

　年収400万円超の年間合計返済額は年収の３５％以下とされておりますが、安全圏として、可処分所得の３５％で試算してみましょう。
　520万円×３５％＝182万円　月額は182万円÷12か月＝１５１,６６６円/月
金融機関の審査金利を３.５％（高めに設定）としますと２,930万円の借り入れが可能です。手付金と諸費用は別途準備していると仮定して進めます。

　２,930万円で支払いが可能か検証してみましょう。

　知るぽると令和４年資料人事院「人事院勧告」で世帯人員数3人家族の標準生活費は月額１９６,０９０円なので、年額は１９６,０９０円×１２か月＝２,３５３,３８８円です。
令和５年の物価はかなり上昇しましたので、１.１倍すると、２,５８８,３８８円となり約２６０万円年額で生活費がかかることになります。
　２,９３０万円の借り入れ、借入期間２４年（満で考えると７９－５５＝２４年）固定金利１.６％で借り入れできたとしますと、月々１２２,５８３円で年額１,４７０,９９６円の支払いです。
火災保険や固定資産税の支払いを考慮しても考えられそうです。

　しかし、６５歳時点での残高が１,８４４万円とかなり高額です。７０歳まで勤務可能と考えても繰り上げ返済が難しい場合は、年金生活での住宅ローン返済が１０年続くことになります。大病してしまったらと考えると対策をしたいところです。またご子息の年齢を考えると、結婚資金の準備を親の負担で考えますと、その費用も捻出しなくてはなりません。

　東京タワーさんが５５歳ということは、奥様もその年齢前後ということを考えますと、パート勤めをはじめても良いのではないでしょうか。
　大学生なら手もかからなくなっていることでしょうし、奥様も社会で人とのかかわりを持っておくことも大切と考えます。
１日２～３時間、週２～３日から始めてみてもいのではないでしょうか。

　お金に余裕が持てると、心の安定にもつながるのではないでしょうか。

JUNJUNさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ハイパーインフレになると、住宅ローン返済はどうなりますか？』の回答をします。

　ハイパーインフレになりますと、株価も上昇しますし、普通預金の金利も上昇しますし給与も上昇しますが、住宅ローンの変動金利も上昇していきます。

　景気がよくなると長期固定金利が上昇しますので、住宅ローンの固定金利が上昇していきます。そのあとで、短期プライムレートに連動する住宅ローンの変動金利が上昇していくことになります。

　住宅ローンの変動金利は、半年ごとに金利の見直しをしますが、支払総額は5年間据え置かれます。しかし、支払額の中身が変わってきてしまいます。たとえば、元金部分が3万円で支払利息が2万円だったとしますと金利上昇に伴い、元金部分が2万円、支払利息が3万円に代わっている可能性もあります。

　金利上昇が続いていけば、支払総額5万円はそのままでも、金利上昇がそのまま上がっていけば、月々支払っている5万円が全て借入利息にしか充当できず、借入元金部分が減っていかない現象も起こりうるということです。

　５年経過後は、支払総額は1.25倍までと決められておりますが元金と借入利息の関係は金利によって変動しますので、借入元金が減っていかないことも考えられます。

　その点固定金利を選択されていれば、借入期間中35年返済で固定金利１．８％の条件であれば、その返済額は変わりません。たとえば現在の給与所得が30万円で月々の住宅ローン返済が8万円だったとしますと、給与所得が50万円に上昇しても月々の住宅ローン返済8万円はそのままかわらないということです。ずいぶん楽になる印象ですね。

　日本のバブル景気は1986年12月から1991年2月ころまでの期間をいい、株価の急上昇、不動産価格の上昇などがあげられた時期です。住宅価格も2倍、3倍と上昇していきました。そのころの会社員は、給与は毎年上がるものという考えを持っていたでしょう。

　このころ、住宅ローンを支払っていた方は、固定金利を勧めるでしょう。苦しい思いをされていますので。現在の変動金利の異常な低さと固定金利がじわじわ上がってきている現状に、住宅購入をされる方は難しい選択を迫られていることでしょう。

　リスクをどうとらえるかは、考え方次第と思われます。慎重に考えて進めていただきたいものです。

　よろしくお願いいたします。

ランドセルさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家を貸すのに賃貸保証会社は必要ですか？』の回答をします。

　賃料の滞納で困った経験のオーナーは、賃貸保証会社は必須と考えるかもしれませんし、今まで困った経験のないオーナーには必須とまではいかないかもしれません。連帯保証人をたてるにもかかわらず、賃貸保証会社利用できれば、安心できるかもしれません。

　私の勤めていた会社でも、保証会社を使用する場合もありましたが、連帯保証人をたてる場合もありました。一つの契約に両方を採用したことはありませんでした。

　どちらにもメリットとデメリットがありますので、どのように考えるかによるのではないでしょうか。

①連帯保証人を利用するケース
　連帯保証人には、誰でもなれるわけではありません。借主が契約する賃貸物件の家賃に対して支払い能力が必要です。安定した収入がない場合は親族であっても認められない場合もあります。年金生活の連帯保証人には、もう一人現役で仕事をされている人を付けれいただく場合もあります。
　このメリットは、賃貸保証会社へ支払う保証料がかからないことです。また親族になってもらっていますので、借主と連絡がつかない場合でも、保証人を通して連絡が可能ということです。

　デメリットとしては、借主が高齢の場合、連帯保証人になってくれる人がいない。借主が滞納しても連帯保証人に支払い能力がない場合や退去の原状回復費用が支払えない等、時間の経過とともに状況が変わる場合があります。（連帯保証人を引き受けた当初は勤めていても、更新して長くなると退職している場合があるということです）

②賃貸保証会社を利用するケース
　メリットとしては、滞納等に関する心配がいらないことです。督促等に関しては全て保証会社が対応してくれますし、機械的な判断をしてくれるということです。
　具体的には、３ヶ月間は、借主の支払いがなくても、賃料等を管理会社やオーナーへ振り込みをしてくれます。その後は、弁護士を利用した訴訟に関する対応をしてくれ、退去の立ち合いが終われば、退去までの支払っていない期間の賃料等の振り込みをしてくれますので、問題が起きた場合は、心強い存在となります。

　デメリットとしては、支払いに関しては問題ないのですが、人的保証がないということです。借主が亡くなった等、部屋にある荷物をどう処分するか敷金の相殺を含めての対応をどうするかは、力になってはいただけないようです。

人的保証を希望されるのでしたら連帯保証人をたてるのがいいでしょうが、賃料の滞納が気になる方は、賃貸保証会社が安心でしょう。学生など明らかに住まう期間が限られている方であれば、連帯保証人でも良いかもしれませんが、ファミリータイプ等で賃料が高く、連帯保証人の年齢が高く、更新が複数回となると賃貸保証会社が安心でしょう。

　賃貸保証会社を利用しつつ、連帯保証人をたてることが可能であれば、オーナーは安心かもしれません。

よろしくお願いいたします。

万博記念公園さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『事務所兼自宅を賃貸で借りたい時、法人契約でするメリットと注意点を教えて欲しい』の回答をします。

　職種による違いがありそうです。不特定多数の人の出入りが頻繁にあるかないのかこれは、オーナーの考え方を左右する大事な内容です。

　一般的なアパートやマンションを事務所として契約することはできません。基本的に法人登記や看板、表札の設置が禁止されているからです。

　事務所兼住宅として法人契約する場合、火災保険契約が住居のみと違いますので、保険会社に確認が必要でしょう。また住まいの住所で法人登記を希望されると思いますので、お住いの期間だけはOKとするのか、法人登記はできないのかオーナーの考え方にもよると思います。認めるとすると、特約で退去の際は住所を移動してもらう記載が必要でしょう。

　法人契約のメリットは、住まい分として一部経費扱いにできることと法人登記ができること、事務所までの移動に時間がかからないこと等があげられます。法人登記ができるのであれば、安心して仕事ができるでしょう。

　不特定多数の人の出入りがある職種の場合は、一般の賃貸ではなかなか許可いただけないのではないでしょうか。他の入居者からクレームがくる可能性が大きいでしょう。

　ネットなどパソコン１台で仕事を受注し、一人で作業する方の住まいとしてSOHOという物件もありますが、こちらの場合も一般的なアパートと同じで法人登記や看板、表札の設置は認めていないようです。

　人の出入りが多い職種は、事務所兼住居はなかなか難しいでしょう。一戸建てで募集条件や管理会社に確認して対応していただける場合があるかもしれません。

　よろしくお願いいたします。

肉汁うどんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『壁が薄い賃貸物件の見分け方とは？』の回答をします。

　一般的な賃貸物件でいえば、鉄筋コンクリート造が壁が厚い印象です。鉄筋コンクリート造は、柱や梁、床、壁が鉄筋とコンクリートでつくられていますので、音は伝わりずらい性質となっております。しかし、最近の鉄筋コンクリート造では石膏ボードの場合も多いようなので、戸堺壁の仕様を確認するといいでしょう。

　軽量鉄骨造と重量鉄骨造は、骨組みに使われる鉄骨の厚みによる重さの違いがあるようです。壁の厚さに関してはあまり大差はないようですが、重量鉄骨造の方がしっかりした壁や柱が建てられているので、多少は防音効果がありそうです。それでも、重量鉄骨造の物件の退去の立ち合いをした際、となりの音に関しての指摘を受けました。

　木造は壁や床が薄い印象なので、となりの部屋の音は聞こえやすいでしょう。

　内見時の注意点としては、
①ベッドを置く位置近く壁を複数箇所軽く叩いてみる。壁の厚さが薄い場合は、
　軽い音がしたり、響くことがありますので確認をする。

②過去に騒音トラブルがなかったか確認する。（空室になった理由が騒音の場合
　もあります。）

　壁との間に収納があると防音効果はあるようです。賃貸物件より分譲型の仕様の方が厚みはありそうです。不安に思う場合は、担当者に気になることを確認するといいでしょう。音に対して敏感な方との印象になり、トラブルがあれば事前に回答いただけるのではないでしょうか。

　ご希望通りの物件に出会えるといいのですが。