新陳代謝さんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸で更新事務手数料と更新料の違いは何ですか？』の回答をします。

　更新料は貸主に支払う費用で、更新事務手数料は管理会社や不動産会社が対応する更新契約に関する諸手続きに対する費用と考えていただきたいところです。

　私の管轄のエリアでは、更新料の一部を更新事務手数料としていただき、更新料のない物件では、借主様から更新事務手数料を支払っていただいておりました。

　築浅の物件では更新料をいただくことが多く、築年数が経過していくと更新料不要で更新事務手数料をいただいていたイメージです。しかし、同じエリアでも、更新料と更新事務手数料両方を募集図面に記載されている物件もありました。慣習によるのかもしれません。

　東京でも都心部では更新料はほとんど支払っていただいているようで、更新事務手数料に関しては記載のある物件やない物件もあるようでした。

　物件を探す際に、募集図面に記載されておりますので必ず確認して欲しいところです。

おにぎり７さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションを３５年ローンの途中で売る場合の注意点が知りたい』の回答をします。

　マンションを売却することによって、住宅ローンの残金の全額を返済することができるのであれば、特に問題ありません。住宅金融公庫で借り入れをしている場合は、解体している関係で住宅金融支援機構を通して抵当権抹消手続きが必要になります。抹消までかかる日数を事前に確認したほうがよいかもしれません。

　売却金で住宅ローンの返済が終了する場合について説明します。売却後の住まいを賃貸にするか、住み替えによる買い替えかによって手順が異なるかもしれません。

　より高い価格で売却できれば問題ありませんが、業者から査定いただいた物件価格が市場価格と差異がないのかを確認する意味でも、複数社に査定価格を依頼してみればよいのではないでしょうか。

　物件価格の査定の根拠を伺い、納得できる業者に依頼して売却してもらえばよいでしょう。

　売り出し時期の相談、引っ越しして内見してもらうか、居住中に内見するかも相談するといいかもしれません。居住中の場合、購入希望者の内見があると居住者にも立ち会っていただくことになります。日程調整が必要になりますので、土日が忙しい方の場合は難しいかもしれません。

　売却をすると、売却価格から売り出し業者へ仲介手数料（物件価格の３％＋６万円と消費税）、抵当権抹消費用、売買契約書への印紙代、一括返済の繰上返済手数料などの費用が発生します。金融機関のホームページに費用が掲載されていることが多いので、費用を確認しておきましょう。

　費用面や物件価格等に問題がなければ、売り出して申し込みが入れば売買契約へ進みます。指値等が入る可能性について考えておきましょう。

　売買契約で特に問題がなければ、金融機関へ連絡を入れます。余裕をもって決済日を決めましょう。１ケ月～２か月くらいをみておきましょう。あとは仲介業者を通してマンションの管理組合へ「組合員資格喪失届」を提出し、新旧組合員の変更を報告することが必要です。

　気になることがありましたら、事前に業者へ確認しておきましょう。

タモンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『レンジフードと換気扇の違いは何ですか？』の回答をします。

　レンジフードを含めて換気扇という総称で呼ばれることもあるようです。

　一般的に思い浮かべると換気扇とはプロペラファンと呼ばれる扇風機の羽根のようなファンを回して室外に直接排気するタイプをイメージします。構造がシンプルなので、油汚れしたら、ファンを洗えばスッキリしますので、故障はあまりなく長持ちするイメージです。ただし室内に充満した煙やにおいを屋外に排気する効率はあまりよくない印象です。

　レンジフードとは、ガス台の真上に配置されているタイプが多いので、煙やにおいを吸い込む力が強く、最近では整流板を利用するものもあり吸引力が強い印象です。配管内にあるシロッコファンという多数の縦長の羽根が円筒状についているファンを通して排気します。以前はブーツ型のタイプが多く、フィルターを利用してお手入れしておりましたが、油やほこりの汚れが溜まりやすく掃除が大変というデメリットがありました。最近ではスリム型やフラット型といった見た目がスッキリしているタイプの利用が増えた印象です。

　どちらを利用するにも、こまめに油汚れを清掃するように心がけたいところです。

かがやきさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン審査で落ちた理由を金融機関は教えてくれますか？』の回答をします。

　ネット銀行ですと、借入する前の事前審査はネットを通して質問事項に回答するのみになりますので、審査に落ちた理由は回答いただけないことが多いでしょう。

　住宅ローンの審査で問題になりますのは
①収入が足りない
②勤続年数が短い
③借入時と完済にの年齢がオーバーになる
④ほかのローンと合わせた総返済負担率が高い
⑤物件の評価が低い
⑥信用情報に問題がある
⑦病気に現在罹患していたり、過去の病歴から期間が浅い　　　など

　本来は個人情報になりますので、審査に落ちた理由は教えてくれません。総合的に判断した結果といわれることが多いです。信用情報に関してはほぼ理由は答えていただけないでしょう。しかし、懇意にしている不動産業の担当者に信用情報以外であれば教えていただくことはありました。

　購入を検討したい物件がある方に、事前審査をネットで実施してもらったことがありました。不可と回答があったようです。あまり問題がなさそうな方だったので、「支払いが遅れたことはありますか」と伺うと、奨学金の返済でお金を銀行間の移動をしなくてはいけないのに、何回が遅れたことがあったようです。店舗のある金融機関で再度審査いただきまいたら、問題なく最優遇の金利を受けることが出来ました。以前では携帯電話の支払い遅れで審査が通らなかった話を耳にしておりましたので、確認するようにしております。


　④については、うっかり申告し忘れることもありますので確認するようにしています。車のローンを返済中だったり、教育ローンを返済中だったりがありますと、全て合計して総返済率を判断するためオーバーしてしまうことがあります。

　⑦について住宅ローンを借りる場合は、フラット35等を除くと、団体信用生命保険に入れることが条件となります。告知事項に病歴や投薬歴などを記載することになりますので期間内に当てはまる項目がありますと、借入ができません。

　審査基準は金融機関によって多少の違いはあるようですが、理由が分かれば事前に対処することができる場合もあります。信用情報に関しましては、ブラックリストに入っているかは「本人開示請求」をして確認もできますし、不動産の担当者も経験上で確認をするようにしています。

祝杯さんこんにちは

不動産FP橋本です

『築３５年のマンションだといつまで住める？』の回答をします。

　購入希望者が住みたいと思える立地の物件があり、予算的にも問題なく購入できるのでしたら、検討する意義はあるのではないでしょうか？

　これから購入されるのでしたら、昭和５６年６月以降の耐震基準に沿ったマンションがおすすめでしょう。管理が行き届けば１００年は住めるといわれております。

　マンションの場合は修繕が適切にされているか、管理等の修繕計画表があり、管理費等の滞納者が多くいるような実態はないかなど意識して確認して欲しいところがあります。規模が小さいと世帯数が限られてしまいますので、管理組合の厳しさがあります。

　重要事項調査報告書を確認することが重要です。資料から修繕一時金などをどのくらいの頻度で徴収しているか、修繕履歴は記載されていると経過も分かりやすく必要な時期に必要な修繕がされていることが確認できると安心できます。長くても１５年周期で大規模修繕はされている傾向にあります。

　検討者様の年齢も関係するかもしれません。それでもご心配でしたらもっと築浅の物件を検討されればよいのではないでしょうか。

菊千代さんこんにちは

不動産FP橋本です

『宅建業法による誇大広告の規制の内容とは？』の回答をします。

　不動産広告を作成する場合に適用されるのは、「宅地建物取引業法」と「不動産の表示に関する公正競争規約」です。また業者自体の自主規制もしています。不動産では１つの取引が高額になることが多く、被害が大きいからです。実際より優良であると誇大に表示して消費者等を誤認させるような表現は禁止されています。

　特に注意する項目
・二重価格表示の禁止
　いかにも割安感を抱かせるため正規価格と割引価格を並記することで、お得感を　　　
　出したい気持ちは理解できますが、「不動産の表示に関する公正競争規約」で禁
　止されています。

・あいまいな表現の禁止
　「日当たり抜群」「公園すぐ」など根拠のない表現は使用せず、「南向き」や「敷
　地南隣に〇〇児童公園」などと表記を心がけております。
　現地から最寄り駅まで徒歩５分など具体的に表記しています。不動産業界では１
　分８０ｍで計算し、端数については切り上げで表記します。分譲住宅で複数の物
　件がある場合は、〇〇駅から一番近い物件と一番遠い物件までの所要時間を並
　記しています。マンションの場合はエントランスを起点としています。

・おとり広告の禁止
　①実在しないため取引できない不動産
　②実在するが取引の対象となり得ない不動産の表示
　③実在するが取引する意思がない不動産の表示　　などが考えられます・

　　繁忙期には物件の動きが早く条件がそろった物件に申し込みあったにも関わらず、そのまま掲載している物件もあり、申し込みがあった場合は違反へとなり得
ますので速やかに削除を心がけておりました。

　折込チラシや売買物件のチラシなどは他の専門業者にチェックしてもらっていました。使い慣れた表現を使いがちですが、業法違反につながってしまう懸念があります関係で。

　誇大広告禁止の規定に違反して誇大広告をした場合の罰則は６か月以下の懲役もしくは１００万円以下の罰則または併科となってしまいますので、注意したいところです。

まる子さんこんにちは

不動産FP橋本です

『ニットの手洗いがめんどくさいです。。』の回答をします。

　私の場合は絞りが弱いのでお天気の良い日に、おしゃれ着用の洗剤を利用し、洗濯機のおしゃれ着洗コースを選択して洗っています。（洗濯機のメーカーによってドライコースが表示されているかもしれません）乾くのに時間がかかるという意味です。

　事前にニットの洗濯表示を確認して何枚かまとめて洗っています。洗濯表示を確認し、「手洗い中性３０」や「ドライマーク」の表示があれば洗濯機を利用して問題ないと考えています。

　洗剤は蛍光剤無配合の中性の洗濯用合成洗剤を利用していますが、縮みもなく特に問題ありません。

　もし心配でしたら、優しく押し洗いをしてもいいでしょうし、クリーニング専門店にお願いするのもいいでしょう。汚れが気になる部分に洗剤を直接塗布してから全体を押し洗いします。

　ゴシゴシと擦ったりすると縮みや風合いの劣化につながりますので注意したいところです。また型崩れしやすい製品の場合は、平干しネットやハンガーで日陰干しをお勧めいたします。

バンドラさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションのリフォーム中はどこに住む？』の回答をします。

　リフォームを依頼した業者に確認してみるのもいいかもしれません。仮住まいが必要なケースを今まで扱っていたでしょうし、短期間を扱う不動産会社をご存知かもしれません。

　自宅近くの不動産会社に確認してみてもいいかもしれません。ファミリータイプのアパートで３～４か月だったら、繁忙期と重複しなければ仮住まいを認めてくれる場合があります。

　ほかには、ウィークリーやマンスリーが便利かもしれません。

　問題なのは、ペットを飼っている場合です。ペット可の物件が増えてはきましたがまだ少ないです。短期の場合は難しく、消毒等で費用がかさむかもしれません。
ペットホテルやペットシッターサービスを探すのも考えられますが、期間が長いと費用も高額になってしまいます。

アニさんこんにちは

不動産FP橋本です

『過去に生活保護をうけていたら住宅ローン審査に影響しますか？』の回答をします。

　金融機関は３５年ローンと長期借入に対して、滞納なく返済可能かという点を慎重に審査しています。収入面だけでなく、住宅ローン利用には団体信用生命保険を利用することになりますので、告知事項でひっかかる病歴や期間についてクリアしていない場合は住宅ローンは組めません。私の経験上では、対応したことはありません。

　自己破産に関しては、信用情報機関に事故情報が登録されてしまいますので、７年程度は住宅ローンは組めないといわれております。しかし、生活保護に関してはエリアの自治体の福祉関係の部署で管理されており、開示されたという話は耳にしたことがありません。

　現在の状況で住宅ローンを組んで無理なく返済ができるかを確認するには家族構成、貯蓄状況、収入に対する生活状況などが事前審査に記入された内容から確認されます。少額でも定期的に貯蓄できいるのであれば堅実な生活を送っていると判断されることになります。

　自己資金が多ければ審査は有利に働くことでしょう。収入が多くても支出が多く、貯蓄が難しければ厳しい見方をされることも考えられます。

　過去についてというより現状での生活で住宅ローンを支払っていっても問題がないと判断されることが大切と考えます。

奈良さんこんにちは

不動産FP橋本です

『相続登記後に遺産分割することはできますか？』の回答をします。

　相続登記後に「遺産分割協議」がまとまれば一人の相続人に登記をすることは可能です。

　相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から１０ヶ月以内にすることとされております。その期間を過ぎてしまうと本来支払うべき税額より高額となってしまうからです。そのため話し合いがまとまらず、法定相続分の共有で登記をすることがありました。

　以前であれば、共有で持っていた登記分を一人の人へ移転登記をする場合は共同申請し、登録免許税も
　移転登記する持分の評価額×４/1000
を支払うことになっていました。

　期間内に話し合いがまとまらなかったにもかかわらず、共同申請しなくてはいけない点がネックになっていました。

　しかし、令和５年４月１日に簡略化されました。法定相続による相続登記を申請した後に遺産分割協議が整い、一人の人が相続する場合、所有権更正登記が単独で申請できることになりました。勿論遺産分割協議書に相続人全員の印鑑証明書は必要ですが、単独で可能になった点が大きな進歩です。登録免許税も不動産
1個につき1000円と経費も抑えられることになっています。

　

チェダーチーズさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『設備故障を理由に家賃減額を請求できますか？』の回答をします。

　もちろん設備故障を理由に家賃減額は請求できます。とはいうものの、修理をしてもらい不便な生活を早く改善することが先決です。

　その方法としては
先ず写真を撮影しておきます。場所が不明の場合特定するには写真が一番わかりやすいところがあります。

電話やメールで状況を説明し使用できず困っていることを伝えます。

　賃貸人や管理会社は、状況を聞きトイレが使用できなかったり、お湯が出なかったりと生活していくうえで支障があることに対して早めに対応したいと思っています。ただし、修理をする場合に入居者に立ち会っていただいたり、休日で業者との連絡が取れなかったりと、すぐに手配できない場合があることはご了解いただきたいところです。

　利用できなかった期間はメモにとっておき、管理会社から賃料減額についてお話がない場合は、具体的に確認するといいでしょう。

　国土交通省から「住宅の賃貸借契約に関する民法改正の概要」という説明書が令和２年４月１日に作成されております。

国土交通省から施行されましたとしております。
参照　　　
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001493379.pdf　

その中の３－５「賃借物の一部滅失等による賃料の減額に関して」で

改正後６１１条第１項は、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが出来なくなった場合においてそれが賃借人の責めに帰することが出来ない事由によるものであるときは賃料はその使用及び収益をすることができなかくなった部分の割合に応じて減額できる」とされています。
　以前は「請求できる」と規定しておりましたので、改正後は当然減額の効果が生じるものとしています。

　それに伴い修繕に関しての免責や賃料減額の目安とされるガイドラインを
公益財団法人　日本賃貸住宅管理協会が作成しております。
利用するうちに不便な個所の訂正があり、令和６年１０月４日より改定を行い運用されております。
参照　　
　https://login-kanri-wp.jpm.jp/wp-content/uploads/2024/10/031818.pdf

本ガイドラインは法的な拘束力はなくあくまで減額の目安を表示しているものとされております。

　業者としても目安となるものから判断することが多いかもしれません。

　状況としては
A群の　 〇電気が使えない
　　　 　〇ガスが使えない
　　　 　〇水が使いえない　　　に該当するか確認して

Ｂ群の　〇トイレが使いえない
　　　　〇風呂が使えない
　　　　〇エアコンが作動しない
　　　　〇テレビ等通信設備が使えない
　　　　〇雨漏りによる利用制限　　
など具体的なものに目を向けているようです。

　とはいえ発生した季節・地域・間取りや設置台数から必要に応じて賃料減額割合を整理したり、代替物や部品等の調達日を考慮して整理したいものです。

ファレルウィリアムスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『印鑑登録していないと住宅ローンは組めない？』の回答をします。

　軽自動車を除いた車を購入した方や相続人となった場合に印鑑証明書が必要なので実印を登録されているかもしれませんが、それ以外で実印を使用する機会がないので住宅ローンを組むことになって実印登録をされる方が多いかもしれません。

　まだ実印登録をされていない方への案内としては、契約の際実印予定の印鑑で押印いただいております。金融機関の事前審査や本申し込みも実印との案内もありますが、あくまで印鑑証明書をこの時点では添付いたしませんので、早目に実印を登録して欲しいと案内しております。

　引き渡し日が決まれば、金融機関と金銭消費貸借契約を結んでいただくことになります。引き渡し日の1週間～１か月前に行われることが多いようです。私の担当では引き渡し日（決済日）の４日～１週間前くらいに契約しておるようです。それまでに実印を登録していただき印鑑証明書を取得いただいております。引き渡し時にも印鑑証明書が必要です。印鑑証明書は本人の委任状が真正であることを証明するため、取得後３ヶ月以内のものに限るとされていることが多いので、あまり早く取得されても利用できないことにも注意したいところです。

　余裕を持っていただくために、購入したい物件が決まれば実印を登録していただければ安心できるようです。

　

TOMFORDさんこんにちは

不動産FP橋本です

『失業保険受給中でも賃貸契約は可能？』の回答をします。

　無職や休職中でも賃貸物件を借りることは可能です。ただし職に就いている方に比べると入居審査は厳しくなる傾向があります。

　管理会社としても滞納を懸念するあまり保証会社の審査が通過すれば貸主への理解が得やすくなりますので、審査の回答を意識することも多くあります。本人確認書類をいただき保証会社への審査で預金の残高の確認を求められることもあります。再就職しやすい職種の場合は、退職理由を伺うことがあります。

　借りやすい物件として
・マンスリーのような契約期間が短くても対応できる物件。
・賃料が安い物件であれば、条件付きで対応できるかもしれません。
・入居者間のトラブルに悩む賃貸人の場合、人柄を重視し親身になって話をきいて　
　相談にのってくれるかもしれません。

　管理会社から就職が決まるまで契約者を親族にする提案や、支払い能力の高い保証人を付ければ認めてくれるかもしれません。賃貸人もリスクがあることを理解して欲しいところです。

大津さんこんにちは

不動産FP橋本です

『土地を先に買う場合の住宅ローンの審査や流れについて教えてください』の回答をします。

　本来住宅ローンは土地のみの購入は利用できません。住宅購入・建築・リフォームなどの資金を借りるためのローンです。しかし大型都市では、住宅に占める土地購入が高額なため土地購入に借入れしないで購入するのは現実的ではありません。

　そこで注文住宅を購入される方は、つなぎ融資を利用することがあります。つなぎ融資は担保がないため利息が高額になります。なるべくつなぎ融資期間を短くして総費用を抑える工夫をしておりました。つなぎ融資は住宅ローン控除が利用できません。

　他に土地を購入する際にローンを組む「土地先行取得住宅ローン」を利用する方法が考えられます。こちらは土地が担保になりますので、つなぎ融資と比べて金利は低めです。ただし取り扱っている金融機関が限られますので、検索して特徴ををとらえておくことが必要です。

　土地残金の支払い、建物の手付金、中間金、建物の残金支払いと支払うタイミングがいくつかに分かれております。すべてに対応できるのか、契約は１本でよいのか２本組むのか、土地ローン実行から建物の着工までの期限はどのくらいかも気になります。事務作業や手続きが多くなることも理解しておきたいところです。

　土地先行融資の流れもありますが、金融機関によっての対応は異なる場合があるようです。

・土地の売買契約
・土地のローンの契約
・土地ローン融資、土地の担保設定
・建物の請負契約
・建物のローン契約
・着工金ローン融資
・中間金分割融資
・完成時の分割融資
・建物の担保設定　　など

　１つの契約の場合は、建物が完成するまで利息のみを返済し、建物完成後に元金と利息を合わせた住宅ローン返済が始まるのが一般的のようですが、土地と建物の２つの契約の場合は土地の決済が終わると土地のローンの支払いが始まるようです。その場合は、今お住いの賃料支払いと並行して土地の支払いが発生します。

　注意したいこと
・土地の広さや間取りの希望を伝え、プランを作成し、見積書を取得

・土地の契約時に建物のプランや見積書の提出を求められる

・その費用は、年収に対して借り入れは可能かの金融機関の確認

　十分な下調べをして、希望の土地が出た場合に申込が出来るように準備が必要と考えます。要望が多すぎて、建物の価格が高額になると再度審査が必要になることも注意したいところです。

西部カレーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『FRK書式とは何ですか？』の回答をします。

　FRK書式とは、一般社団法人　不動産流通経営協会が発行している不動産で使用する契約書や重要事項説明書等の書式をいいます。

　FRKと略され、会員業者は３００弱ですが、大手不動産会社が加盟している団体です。売買の際の添付書類として、売主や買主に不動産の取引の流れや留意いただきたいことや建築基準法のいろいろな形態制限、高さ制限等をまとめた冊子を配布しており喜ばれています。私が以前属していた団体は別でしたが、冊子をいただきうまくまとまっていた印象です。

　FRKが使用する契約書や重要事項説明書等は書式が厳しく訴訟リスクを回避できるようシビアに作成されているのが特徴のようです。

　「一般仲介用」「消費者契約法」「売主宅建業者用」の３種類それぞれ「土地」「土地建物」「区分所有物」等２６種類の「FRK標準売買契約書」、「物件状況報告書」２種、「設備表」２種、建物および設備の修復範囲等を示した「別表」契約書に対応する１２種類の「FRK標準重要事項説明書」「重要事項説明書補足資料」その他の付属書類で構成されているようです。

参照：https://www.re-port.net/article/news/0000005911/

鉄拳さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションでシベリアンハスキーを飼うことは可能ですか？』の回答をします。

　マンションの使用細則を確認いただき、その範囲内であれば飼うことは可能でしょう。最近ではペット可のマンションも増えている印象ですので、確認が必要です。

　シベリアンハスキーは体長約60cm、体重20㎏前後まで育つといわれております。

　先日確認したマンションのペット飼育細則には、体長と何匹まで飼えるかは記入されておりました。平成の中頃建築されたマンションでしたが、体長５０ｃｍ、1匹までと記載されておりました。ただしペットクラブが推薦し、かつ理事会が承認した場合は、1住戸2匹までとする基準となっておりました。

　管理組合に飼育の申請をし、管理組合が発行するラベルを玄関に貼付し、犬の飼育については保健所が発行するラベルも併せて貼付する。2匹飼育となった場合は、しつけ教室を受講し、他の居住者から苦情がない、飼育しても苦情があれば改善しなければならないなどの制約はあるようです。飼い主の姿勢も見られるようです。営利目的の繁殖を行うための2匹飼育は禁止するなど細かく規制しておりました。

　賃貸でもそうですが、近隣からの苦情があると厳しく対応することになりそうです。先ず、ペット飼育細則を確認してみましょう。

鳩サブレさんこんにちは

不動産FP橋本です

『火災保険は年払いと一括払いのどっちがお得？』の回答をします。

　火災保険料は長期契約の一括払いをするほど割安になります。

　以前の火災保険は住宅ローンの借入年数３５年まで一括で支払うことが可能でした。ところが、２０１５年の１０月から最長１０年間となり、２０２２年１０月からは最長５年間に変更されました。

　自然災害が多く発生するようになり保険会社が長期の収支予測をすることが困難となったからです。

　住宅ローンの借入年数と同じであれば、更新をしたかを考えなくても良いので楽でした。１０年や５年となりますと更新についても意識しなくてはなりませんので、注意が必要です。

　費用で考えますと、月払いが一番割高になります。次が年払いで、５年払いが一番保険料を抑えることが出来ます。

　売却することを意識するのであれば、年払いが良いかもしれませんが、途中で解約しても未経過分の保険料は戻ってきます。

　火災保険は構造によって保険料の値段が変わります。M構造（マンション構造）、T構造（耐火構造）、H構造（非耐火構造）と燃えにくい建物ほど保険料は安くなります。木造の一戸建てはH構造に分類されますので保険料は高めです。

　地震保険も併せて利用されるのであれば、契約期間は合わせたほうが更新時期が分かりやすいかもしれません。これからも保険料が上がる可能性もありますので、支払いに問題がなければ少しでも長い方が都合が良いかもしれません。

　最終的には、よく相談し判断して欲しいところです。

朗希さんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸用不動産の固定資産税は必要経費になるとのことですが。』の回答をします。

　お住いの建物の一部を賃貸用として貸しているということで回答いたします。
土地、建物の全てを経費に入れることはできません。賃貸用で貸している部分に関しては必要経費にすることが認められています。

　賃貸用として貸している部分に関しては、家賃収入から経費を引いた不動産所得が年間２０万円を超える場合は確定申告が必要です。サラリーマンでも必要です。

　お住いの市区町村から「固定資産税、土地計画税の支払書が届くと思いますが、事業用と居住部分は区分して計算する必要があり、全体から按分して事業用部分のみ経費として認められています。割合で利用できるということです。

　ほかに事業用として経費として認められるもの
・修繕費
・火災保険
・不動産会社への管理手数料、振込手数料
・減価償却費
・共用部分の水道光熱費
・その他の雑費（掃除、消耗品代等）
・立退料

　管轄の税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出すれば、アパート10室ほどの不動産ではなく、１室でも不動産所得の１０万円の青色申告特別控除を利用できる制度があるようです。もちろん確定申告をすることが条件ですが。

いちごさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションで４LDKだとだいたい何平米くらいですか？』の回答をします。

　現在レインズで募集している売買物件を検索しました。東京都を中心に、神奈川、埼玉、千葉で検索しました。

東京都23区では
約75平米～266平米と広さに幅がありました。港区あたりは広さのある物件も多く募集されていました。
　約75平米ですと、4.5畳×１、６畳×２、6.5畳×１に、LDK約13.3畳の物件

　約80平米ですと、4.5畳×２，5畳×１，6.6畳×１に、LDK約15畳の物件

　約85平米ですと、4畳×１，4.2畳×１，5.1畳×１，7.2畳×１にLDK約15.3畳の　　
　物件

　90平米ですと、4.1畳×１，5.1畳×１，6.5畳×１，7.1畳×１にLDK16.2畳の物
　件　　など

　神奈川県横浜市では
約75平米～約167平米の物件

　千葉県では
約71平米～155平米の物件

　埼玉県では
約66平米～151平米の物件

全体的に80平米～95平米の物件が多い印象でした。

約66平米～約75平米ですと
4畳前半の部屋が2室、5畳代が2室でLDKも11畳～13畳を切るくらいの広さでした。

約80平米～95平米ですと
6畳～7畳くらいの部屋が1室から2室とれ、LDKも14畳～17畳くらいとれている間取りが多かった印象です。

ウォークインクローゼットなども希望すると90平米くらい欲しいところでした。
地域によっては、４LDKの物件は少ないところもありました。100平米以上の物件はどのエリアにもありましたが、東京都は多い印象でした。

メロンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『公課証明書と評価証明書の違いとは？』の回答をします。

　公課証明書と評価証明書は、ともに不動産の売買に必要な書類ですが、利用目的に違いがあります。

　公課証明書の「公課｝とは税額を意味することばで「土地公課証明書」「家屋公課証明書」「償却資産公課証明書」があります。

　土地や家屋の所有者が納める1か年の租税や公共の負担に関する情報を証明する書類です。その年の１月１日現在の所有者に５月ころ郵送で送付される「固定資産税・土地計画税納税通知書」で確認することもできます。

　不動産の売買では、物件の引き渡しの前日までの固定資産税・都市計画税を現在の所有者が支払い、引き渡し日から１２月３１日までの期間分を按分して買主が支払うことが通例です。

　この書類には私道が入っていない場合が多いです。道路には国道・都道・県道・市町村道等のいわゆる公道は「人的非課税」になております。個人が所有する私道でも「公共の用に供する道路」であれば非課税になります。よって私道部分が含まれていないことになります。

　公課証明書は誰でも取得できるわけではありません。原則として所有者本人またはその関係者は取得できますが、所有者から委任状を発行してもらい、持参すれば代理人も取得できます。

　評価証明書は「固定資産評価証明書」といわれ、土地・建物・私道があり売買の際の不動産登記にかかる登録免許税の算定に使用するものです。相続税や贈与税の申告の際や訴訟の手数料の算定にも利用されます。私道にも評価額がついておりますので、必要になるのは、公課証明書との違いです。

　評価証明書も誰でも取得できる訳ではありません。原則として対象となる不動産の所有者本人や所有者からの委任状を持参した代理人、相続人が取得できます。

ハンク・アーロンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン10年固定終了後の１１年目に借り換えはアリですか？』の回答をします。

　住宅ローンは借入をした時期の世相を反映しているところがあり、金融機関が力をいれていた商品に違いが出るものです。２年・３年・５年の固定金利が多く扱われた時期もありました。

　「固定金利選択型」利用中は原則として他の金利タイプに切り替えはできません。１０年固定金利を選択していた場合は、期間満了前には銀行からどうしますかと通知が来るはずです。何もしない場合は、変動金利になるのが一般的です。契約をされた際に変動金利になれば基準金利より〇〇％割引と表示されていたかもしれません。

　借り換えをするかの基準は、借入残高１０００万円以上、金利差１％以上、残りの返済期間が１０年以上といわれたりもします。

　借り入れをされた時の金利が高かった人の場合は借り換えを検討されてもいいかもしれません。ただし、年齢が上がりますと、団信の健康状態が思わしくなく、借り換えが厳しい場合があるかもしれません。

　２０２４年から政策金利の見直しが実施され、２０２５年１月にも政策金利の見直しが実施されました。変動金利の上昇も続くかもしれません。

　住宅ローンは返済期間が長いため、子供の教育費が上昇の時期だったり、子供に手がかからなくなり奥様の仕事復帰が整ってきたりと生活状況が変化していくものです。

　先ずは家族で話し合いをしてみるいい機会かもしれません。

オリビアゆーこさんこんにちは

不動産FP橋本です

『未登記の建物はだれのもの？』の回答をします。

　AさんもBさんも当該土地に住んでいるということですが、その土地に住所があるのはBさんだけということでしょうか？市役所としては固定資産税を徴収しないといけないので、そこに住所があるBさんを指定したということでしょうか？それともBさんは建物がある市役所に「固定資産（未登記家屋）所有権変更届」を提出しているのでしょうか。

　Bさんが固定資産税を全額支払っているということはBさんも家賃収入を得ているのでしょうか。

　一般的には、未登記の建物でも固定資産税を支払っている人の方が権利はありそうですね。

　もともと建物を建設すると、所有権取得から１ヶ月以内に、種類や構造、所有者情報を登記申請しなければならないと不動産登記法で定められています。実際は、借入をしないで建物を建設した際、登記されていない場合も見受けられます。

　知人で未登記だった方に、登記をおすすめし土地家屋調査士に依頼して登記をされた方もいます。理由は相続登記ができなくなってしまうからです。

　ご質問内容に記載がなく、不明部分も多く希望とは異なる回答になっているかもしれません。一度、弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

取捨選択さんこんにちは

不動産FP橋本です

『公図は誰が作成しますか？』の回答をします。

　公図は法務局が管理しており、作成をしています。公図とは法務局に備え付けられている「旧土地台帳付属地図」で、探している土地の地番が分からない時に近隣も含めた位置関係を確認するために取得して利用しています。

　地番が分かればその地番から土地の全部事項証明書を取得して詳細を確認することができます。

　私が扱った土地で現況と登記簿上の広さが異なるものがありました。実際の土地と登記簿上の広さが違っていても、地域や広さによって誤差が示されている範囲内であれば地積更正登記は不要です。また地積更正登記は義務ではありません。

　では広さに違いがある場合の方法は
①実際の広さを土地家屋調査士に依頼して測量をしてもらい、地積更正登記をしていただく。

②その土地の自治体の課税課にて、「現況地積申請書」に地積測量図を添付して申出することにより、現況の地積での課税にする。

　地積更正登記をする場合は、法務局の立会いも必要ですので、費用が３０万円～４０万円くらい（広さや隣接地の数によって費用に差が出る）かかります。

②の測量だけでしたら、土地家屋調査士に支払う費用は抑えられます。

　担当した際の公簿面積は２０坪未満でしたし、３坪以上の差がありました。売却を予定しておりましたので、２０坪以下とされていると土地の価値も下がってしまいます。測量するメリットとして１００万円以上の売却価格の差が出るようでしたので、所有者に話して地積更正登記をしていただきました。

　現在の測量は、個別に測量を必要とします。しかし以前の測量では大きな一つの土地が測量していれば、その土地を５区画に分割をして建物を建設して１区画ずつ分筆して売却する場合に、売却する区画だけ測量をして引き算で残りとしていました。順番に引き算をし、最後の区画の広さが実際より狭くなったわけです。昔に測量したものですと、実際の広さと違いが出ている場合もあるようですが、所有しているだけですとわざわざ広さが正しいのかを調べていない場合もあるようです。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『１８００万円を３５年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

①0.5％の金利の場合
　月々は　46,725円　　返済総額　19,624,654円　　利息分　1,624,654円

②1.2％の金利の場合
　月々は　52,506円　　返済総額　22,052,692円　　利息分　4,052,692円

③1.8％の金利の場合
　月々は　58,342円　　返済総額　24,503,720円　　利息分　6,503,720円

　以前は借換の方が変動金利の場合は金利が低かった印象ですが、最近では新規の方が低いようです。

　auじぶん銀行では以前一般団信でもがん保険５０％がついていましたが、がん保険の特約がない一般団信とがん５０％保障団信とでは金利差を付けているようです。

　フラット35を利用する場合、子育て世帯の子どもの人数や若者夫婦世帯では夫婦どちらが40歳未満の場合、一定期間借入金利を引き下げる制度もあるようです。（2025年3月31日までの申し込み分）

芋焼酎さんこんにちは

不動産FP橋本です

『施工主と施主の違いとは？』の回答をします。

　不動産業界で使用される「施主（せしゅ）」とは、施工を依頼する主のことを指し、請負契約書には「発注者」や「注文者」と記載されることが多いでしょう。必ずしも個人だけではなく、工事を発注した組織の代表者を指すこともあります。

　一般に「お施主様（おせしゅさま）」と呼び、建物への希望や要望、費用の決定権を持っています。

　「施工主（せこうぬし）」とは、「施主」から注文を請け、工事を行う中心となる業者をいいます。施工主である建築会社は設計士や建築士と調整を行って、申請手続きや施工の検査を行い、完成まで責任をもって導いています。

　両者の立場で話し合いをしながら、完成まで協力して進めています。

オグマさんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産登記申請書への押印は認印でもよいのか？』の回答をします。

　本人が不動産登記申請書を作成することもありますが、一般的には司法書士に依頼することが多いでしょう。その場合、認印でいい場合と実印を使用しなければならない場合があります。

　不動産登記申請書を作成していただく司法書士へ委任状を提出するのですが、家を購入して名義人となったり、住宅ローンで完済して抵当権を抹消したり、所有権登記名義人の住所変更をしたりする場合など、本人に有利に働く場合には「認印」で問題ありません。

　それではどういう場合に実印が必要になるかといいますと
①売買などの原因とする所有権移転登記で不動産を売ったり譲る場合

②抵当権設定登記で設定される側

　つまり不動産登記上利益を被る側が登記申請の際に「実印」を押印することになります。不利益というより意思確認の意味合いがありますので、3ヶ月以内に発行された「印鑑証明書」を添付する必要があるということです。

　決済の場合に司法書士に立ち合っていただくことが多いのですが、不動産会社として持ち物で「認印」と「実印」を案内しております。印鑑証明書を提出いただくことも多いのでどちらでもいい場合でも大切な書類として、「実印」で押印いただくこともあります。

芽キャベツさんこんにちは

不動産FP橋本です

『国民負担率とはどういう意味？』の回答をします。

　財務省ホームページに国民負担率が公表されていました。
令和４年度　実績　　４８．４％
令和５年度　見込み　４６．１％
令和６年度　見通し　４５．１％

参照：https://www.mof.go.jp/policy/budget/topics/futanritsu/20240209.html

　計算式は
（税負担＋社会保険料負担）÷国民所得×１００
　で求められます。

　この式のイメージでは、サラリーマンにとって給与に対する税金と社会保険料の合わせたものの割合と受け取る人がいるかと思いますが、実際は分子も分母も本人負担分以外が多く含まれているようです。

　税負担には国税と地方税がありますが、個人で支払う所得税と住民税以外のものも多く含まれています。

①所得課税には法人税や事業税も含めれています。

②資産課税として相続税、贈与税、登録免許税、印紙税、不動産取得税、固定資
　産税等も含まれています。

③消費課税として消費税、酒税、たばこ税、自動車重量税、関税、軽自動車税、
　入場税等も含まれているようです。

　社会保険料負担においても健康保険料や厚生年金保険料において、本人と会社で折半で支払っていますが、会社が負担する費用も含まれています。

　国民所得に関しても、給与以外に会社のもうけも含まれております。

　間接的に支払っているものも含んではおりますが、国民負担率には何が含まれているのか一度確認して欲しいところです。
　

東進さんこんにちは

不動産FP橋本です

『契約書に収入印紙を貼らないとどうなる？』の回答をします。

　不動産の売買契約書に所定の収入印紙を貼付しなかったからといって、契約自体は有効です。契約をするという意思が表示されていれば契約内容においては、何も支障はありません。

　ただし、国税庁の印紙税額の一覧表の第1号文書から第４号文書までの中の第１号文書に該当しますので、貼付しなかった、貼付し忘れた場合は、過怠税等を支払うことになります。
国税庁　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

「国税庁の印紙税を納めなかったとき」を参考にすると
①納付すべき印紙税を課税文書の作成の時に納付しなかった場合は所定の印紙税を
　含め３倍に相当する過怠税が徴収されます。

②課税文書の作成者が所轄税務署長に対し、印紙税を納付していない旨の申出が
　調査があったことにより過怠税の決定があるべきことを予知してされたものでは
　ないときは納付すべき印紙税の１．１倍に軽減されます。

③「貼り付けた」印紙を所定の方法により消印しなかった場合には、消印されてい
　いない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されることになります。

国税庁　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7131.htm

　状況によって罰則が異なるようです。契約自体の問題はありませんが、慎重に対応したいものです。

ワトソンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸一人暮らしで火災保険２年分の相場はどのくらい？』の回答をします。

　通常の賃貸契約では２年に一度更新の契約が一般的です。ただし一人暮らしとファミリーでは、部屋の広さと家族の人数が違ってきますので火災保険料にも違いがあるようです。保険会社によっては、平米数が目安になっている場合もあるようです。

　一人暮らしの２年間の保険料は１２，０００円～２０，０００円が相場といえるでしょう。

　賃貸における火災保険には３つに分かれて補償されるようです。
①家財保険（２５０万円～３００万円）
　部屋の家具や電気用品、洋服等が対象になります。

②借家人賠償責任保険（２，０００万円）
　大家や不動産会社への補償で、水漏れによるフローリングや部屋の一部が焼けた
　場合などの物に対する補償

③個人賠償責任保険（２，０００万円）
　対人に対しての備え

　このほかに災害修理費用保障や死亡時修理費用保障がついているタイプもあるようです。

　不動産会社で部屋の賃貸契約をする際、火災保険も一緒に契約すれば賃貸契約の始期日をそろえることができ、更新の案内も一緒に届きますので更新しそびれることはありません。

　自分で保険会社を選択できる場合もありますので、その場合は管理会社に確認して利用されればよいでしょう。借家人賠償責任保険でいくらまでの保障を付ければよいかも確認したいところです。この場合の注意点は、保険会社から直接更新の案内が届きますので忘れずに更新をするということです。更新し忘れてしまいますと、いざという時に自己負担で賠償することになってしまいます。

遊星さんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸契約の身分証明書はパスポートだけで足りる？』の回答をします。

　以前のパスポートには住所欄があり、本人が書き込みをしなければいけないのですが、身分証明書として利用できておりました。しかし２０２０年の２月４日以降のパスポートには住所欄が廃止されていますので、身分証明書としては使用できません。顔写真があるのはいいのですが、住所がわかる住民票等を併せてご提出いただいております。

　一般的に賃貸契約の際、身分証としてご案内しておりますのは、住民票と運転免許証、学生証、マイナンバーカード等の顔写真のあるものをお願いしております。健康保険証をご提示いただく場合もあります。

　外国籍の方の身分証としては、パスポート、在留カード、ビザ、資格証明書、大学等の合格証明書等をご提示いただくことが多いようです。

　住所の記載がないパスポートでは、身分証明書として扱ってもらえない機関もあるようですので、事前に身分証明書として提出するものを確認したいところです。

　パスポートの顔写真がプラスチック製になるのは、２０２５年３月２４日以降に申請を受理されたパスポートからが対象のようです。偽造や変造防止の強化のため、申請から交付までの期間は２週間程度に延びるようですので、早目の準備が必要のようですので、注意したいところです。（現在お持ちのパスポートは有効期間までは使えるようです。）