あずまっちさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『家賃の口座振替手数料を無料にする方法はありますか？』の回答をします。

　レアなケースですが、契約の違いによって可能な場合があります。

　最近では賃貸契約を締結する場合、保証会社を利用する場合が多いのですが、保証会社とも契約し、保証会社から引き落としされる場合は、手数料はかかってしまいますのでご了承いただきたいところです。

　保証会社との契約の違いによるものですが、保証会社とも契約はするのですが、直接オーナーへ振り込みをするケースがあります。この場合は、オーナーの口座へ賃借人が振り込みをすることになりますので同じ金融機関を利用し、インターネットで振り込みをする場合、手数料を不要とできる場合があります。

　また保証会社を利用しないで連帯保証人を利用する場合は、管理会社やオーナーの口座へ賃借人が振り込みをすることになりますので、同じ金融機関を利用されており、インターネットで振り込みをする場合は、手数料は不要となる場合もあります。

　保証会社を利用して、直接オーナーへ振り込みをする契約は、オーナーにもリスクはあり一般的ではないのですが、私は扱ったことがあります。

　契約方法もさまざまあるということですね。

　よろしくお願いいたします。

平均値さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『元金均等返済と元利均等返済の選び方』の回答をします。

　元金均等返済は、取り扱いの金融機関も少ないのですが、返済総額は元利均等返済より少なくて済むのはメリットです。借入期間中の元金を均等払いにして返済する方法で支払利息が徐々に減っていきますので、月々の支払額は毎月違っています。特に借入した直後は何かと出費が多い時期になりますが、支払額が一番多いので負担を感じることはデメリットとなります。

　元金均等返済は、借入利息を抑えたい方には、おすすめではないでしょうか。また支払いに余裕のある方も考えられます。

　その点、元利均等返済は（元金＋支払利息）が常に一定なので、予定が立てやすいのは、メリットとなります。

　考え方次第かと思われます。借り入れをしないで住宅を購入される方もたまにおられますが、私が対応した方の中で元金均等返済を選択された方が1名いました。

　話をお聞きしますと、今まで欲しいものは先に計画的に貯蓄をしてたまったお金で購入されていたようで、車も即金だったようです。さすがに住宅はそういうわけにいかず、借り入れを検討されました。

　希望する物件が決まり、資金計画につきましてシミュレーションを様々なパターンで実施してみました。一般的な元利均等返済をメインにお話ししましたが、元金均等返済もある話はして、１パターンシミュレーションしてみました。

　最終的には、金融機関で対応いただくことになりますので、お任せしたところ、選択されたのは、元金均等返済の５年固定金利０．５％前後だったように思います。５年前ごろの契約だったので、住宅ローン控除は１０年間　１％還元だったようです。住宅ローン控除を利用するには借入期間１０年以上は契約することになります。

　借入期間につきましては確認しておりませんが、５年固定を選択されたのは、５年経過後は全額繰り上げ返済を予定するようでした。固定金利なので、金利の上昇を考えなくてよいのは安心だったようです。

ここで２０００万円を１５年ローンで金利０．５％で元金均等返済と元利均等返済を比較してみます。
同条件としますと、

元金均等返済は、初回は１１９,４４４円で　総返済額は２０,７５４,１６６円
　元金は全て１１１,１１１円で支払利息が下がっていきますので５年目の最後の支払額は約１１６,７１３円です。

元利均等返済は、月々の支払額は一定なので
　　　　　　　　　月々は１１５,３５２円　総返済額は２０,７６３,５３８円

次は２０００万円を２０年ローンで金利０．５％で元金均等返済と元利均等返済で比較してみます。
同条件としますと、

元金均等返済は、初回は９１,６６６円で　総返済額は約２１,００４,１６６円
　元金は全て８３,３３３円で支払利息が下がっていきますので５年目の最後の支払額は約８９,６１８円です。

　元利均等返済は、月々の支払額は一定なので
　　　　　　　　　　月々８７,５８６円　　総返済額は約２１,０２０,８２６円

　ただし、５年間住宅ローン控除を受けた後返済すると
　２０２３年１０月に借り入れをしたと仮定し
　１５年借入期間の５年間の住宅ローン控除は約８５５,５５４円
　５年間の元金均等返済の支払利息は約４１２,１０８円

　同条件で２０年借入期間の５年間の住宅ローン控除は約８９１,６６５円
　５年間の元金均等の支払利息は約４８８,３０７円

※今回は、住宅ローン控除が全て支払われたと仮定した試算となりますので、ご了承ください。

　実際のところ、元利均等返済で借入金利０．５％を１５年間または２０年間を保証される借り入れは存在しませんので、５年間のみの使用であれば金利上昇リスクは少ないかもしれません。

あくまで一つの試算として参考になるとよいのですが。
　

沢良宜さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『前入居者に原状回復費を貰ったが原状回復せずに次の人に貸すのはいいんでしょうか？』の回答をします。

　退去者は、原状回復にかかった費用の領収証を請求することは特に問題ありません。それを要求されてみては、いかがでしょうか。発行できないとなれば、原状回復をしていないことになりますので、返金要求できるのではないでしょうか。

　原状回復に関しては、契約書と原状回復ガイドラインに沿って対応しています。室内クリーニングに関しては、特約を入れているケースが多いでしょう。最近では、平米単価が示されたり、具体的な目安となる金額を入れている契約書や原状回復ガイドラインが多いのではないでしょうか。

　ペットやタバコに関しては、原状回復ガイドラインにも明記されていますので、個別対応となるケースが多いので、見積書を事前にいただき、退去者にも了解いただき原状回復を実施しておりました。

　住宅設備に関しては、退去者によるのか経年劣化によるのか見極めが問題となることが多いようです。具体的な聞き取りと専門業者に確認することにより、調整しておりました。

　契約をされる時に、契約書や原状回復ガイドラインに関する書類をいただき、目を通してサインされていると思いますので、内容をご確認ください。そこに記載されている内容に関しては、その内容を理解して入居されておりますので、支払い義務は生じます。ただし、管理会社も支払っていただいたのであれば、退去者宛の領収証を要求されれば、発行しなくてはならないと思います。

　私が対応していたのは、敷金からクリーニング費用等を差し引いて、差額分を振り込んでおりました。別便で、差し引いた領収証、敷金を返金した領収証を同封し、入金を確認後敷金返金した領収書をご返送いただいておりました。退去者にも分かりやすかったと思います。

　オーナー管理物件で、「退去時に入居者が清掃のこと、清掃なき場合はクリーニング費用を徴収する」との文言の契約書がありました。この場合は、特に問題なく退去いただければ、敷金は全額返金するケースで、そのように対応しておりました。この場合は、新しい方も原状回復せずの入居ということになります。

　まずは、契約書と原状回復ガイドラインをご確認ください。そこに記載されてない内容であれば、確認されるとよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

シンデレラさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『不動産を売却か賃貸するか？』の回答をします。

　まず、その物件の特性は理解されておりますか。賃貸として価値があるなら賃貸、あまりニーズがないなら売却で考えていますか。

　それでは物件近くの不動産会社に相談されてみてはいかかでしょうか。
賃貸ニーズはあるのか。ある場合はいくらの賃料で貸せるのか。築年数によって、賃貸に出す場合は、リフォームが必要の場合が多いようですが、どのくらい用意するのか、その場合の費用は用意しているのか等。

　賃貸する場合の賃貸期間は考えていますか。賃貸期間が短いとリフォーム費用が回収できない場合があります。給湯器、エアコン、水廻り等修理費用も考えなくてはなりません。

　一戸建ての賃貸の良さは、一度入居していただくと、長くお住いいただけるところです。近くに企業があるエリアであればニーズはありそうですが、専門家である不動産会社に確認してみると安心でしょう。


　売却に関しては、査定額を２～３社に確認するとよいでしょう。そのエリアで物件を探している顧客を持っていると価格が上がるかもせれません。標準の価格が分からないと高いか安いかの比較ができません。

　まとまったお金で運用を考えるのか、月々決まった賃料が入ってくる方が良いのかその方の考え方次第のように感じますが、どのように考えますでしょうか。

　参考になるといいのですが。

　

ダットサンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの繰り上げ返済をしない方がいい人とは？』の回答をします。

　固定金利が低い時期に住宅ローンを組んでおられる方は、金利に変動がございませんので、急いで繰り上げ返済を考えなくてもいいのではないでしょうか。

　また住宅ローンを契約された際に、金融機関の団信に加入されているかと思いますが、その際7代疾病保険などの特約をオプションで付けておられる場合は、繰り上げ返済によって残債がなくなりますと、特約も終了します。団信に特約をつけているので安心され、お子さんが成人する前ですと、他の保険でカバーされているのかが懸念されるところです。

　お時間があるときに、保険等の見直しをしておくと安心ですね。

　よろしくお願いいたします。　　　　　

ありすさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ホームステージングとは何ですか？』の回答をします。

　ホームステージングとは、売却・賃貸予定の不動産の内装を家具やインテリアでコーディネートし、物件の魅力を生かす手法のことです。

　以前新築物件で、家具など何も入っていませんでしたが、リビング階段のある細長いリビングダイニングで、家具などどこにどう配置すればよいか、説明をする立場の人ですら、イメージがつきにくい物件がありました。

　実際に内見する人からの質問も多かったこともあり、インテリアコーディネーターが早速ダイニングセットとソファーをセッティングすると、すぐに申し込みがありました。ダイニングセットとソファーの配置とサイズが絶妙でした。これは、宅建士には真似ができないものでした。

　宅建士が賃貸物件で時々手法として取り入れていたのは、ワンルームです。売買物件と違って費用もあまりかけられませんので、コンパクトなダイニングセットとベッド、洗面所側にアクセントの鉢植え等、レースのカーテンだけでも効果はありました。

　その物件を購入又は賃貸で入居を考える人が便利と感じたり、レイアウトに困ったりするような場合は、効果が出やすく参考になるようです。

　勿論売買の場合、何もないよりホームステージングされたほうが可視化できますので、イメージのしやすさはあるでしょう。コストパフォーマンスをどう考えるかでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

大日モノレールさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『市区町村に土地を買ってもらうと、高く売れると聞いたのですが具体的にどういったときに勝手もらえるのか？』の回答をします。

　土地収用とは、日本国憲法第29条第３項「私有財産は正当な補償の下にこれを公共のために用いることができる」と明記されていますように、公共の利益につながる事業のために使う土地の所有権を民間人から取得することとされています。計画道路などにかかっている世帯に東京では東京都建設局から連絡がくるようです。補償についても、基準がはっきりしているようです。

　私の住むエリアでは現在２本の計画道路が事業決定され進行中です。１本はすぐ近くまでは道路が開通し、用地買収がだいぶ進んでいるようです。

　相談も受けました。まず、現地調査として区画の確認から進めます。境界標や測量図を確認し、境界が確定しているかを確認します。次は、家の構造です。建物内の構造や押し入れのつくりまで確認し、建築費がどのくらいかを算定するためです。この段階までくれば、ある程度の収容価格が見えてきます。

　東京都も年間の予算がありますので、今年度の予算枠を使ってしまうと次の年になってしまいます。ある程度引っ越しを考える人は、東京都へ連絡し、収容価格を確認することになります。

　土地代、植栽費用、建物、賃貸の方は入居者の引っ越し費用等の提示を受け了承されれば、次に進めます。原則更地渡しが条件となりますが、他の土地を購入するための費用についても、取り決めがされます。いくらで売り渡したかについては、他言しないように誓約書を求められます。

　それでも、動きが活発な場合は漏れ聞こえておりました。時間が経つほど金額が上がった印象です。

　建物すべてが土地収用にかかる方は問題ありませんが、２０％～８０％等と様々な世帯が出てきます。

　玄関、キッチン、トイレ、浴室、洗面所等生活にかかせない場所が計画道路にかかる場合は、建物の単価を上げてもらえるようです。建物の一部を壊さなければならない場合でも、耐震等気にされる方も多く現実的には、問題も多いようです。

　私の知り合いの方は、２０％くらい計画道路にかかっていたのですが更地にし、残った部分を業者に買い取ってもらったようです。近くで業者が買い取った区画に建設中だったらしく、声をかけていただいたようです。少し小ぶりですが、十分家が建つ土地が確保されていました。

　確定申告に同行しましたが、土地収用５０００万円までは非課税ですが、利益が出ていたようで、その分譲渡税を支払うことになったようです。詳細は伺っておりません。

　引っ越し時期に年齢が上がっていると大変になるようです。考え方もいろいろのようです。

　よろしくお願いいたします。

千里丘さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『マンションのベランダは何故共用部分なんでしょうか？』の回答をします。

　ベランダは専用使用権はついているものの、いざというときには簡単に壁を突き破って避難経路として利用することも想定しておりますので、共用部分として扱われています。

　消防庁告示第三号　第三の「二方向避難型特定共同住宅等」では、火災が発生した場合に備え、２つの異なった避難経路を確保するように定められており、災害時に共用廊下が使用できない場合は、ベランダのとなりの部屋との仕切り板（蹴破り戸ともいう）を蹴破って、避難ばしごや避難ハッチ等で他の階へ逃げる経路を確保しなくてはなりません。

　　https://www.fdma.go.jp/laws/kokuji/post39/

　ですので、仕切り板は雨風には耐えられなければなりませんが、災害時には簡単に破ることができる素材が使用されています。また、仕切り板の前に植物や物を置いては、いざという時の妨げになります。

　まず、千里丘さんのお住いが、避難用として何が設置されているのか把握しておけば、いざという時に慌てなくて済むようです。

　マンションによっては、洗濯物が外から見えないように、壁より下に物干し等をかけるルールになっているようです。

　植物等についても、一定の制限を設けている場合も考えられますので、事前に管理会社へ確認のうえ、ご利用いただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。
　

南茨木さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ルームシェアをする場合申請はいるのか？』の回答をします。

　物件募集にルームシェア可等の表示してある物件もありますが、ファミリータイプ表記のみの物件もございますので、ルームシェアを希望される場合は、最初にお話しいただけれるとスムーズな対応が可能となります。

　お申し込みをいただく際、以前は圧倒的に代表者１名を契約者になっていただき、入居者各自に連帯保証人を付けていただく契約を採用しておりました。連絡事項が必要な場合に契約者と連絡すればよい点と、最初に「連帯保証人引受承諾書」をいただく際にこの内容は更新後も引き継ぐ等の案内のある書面だったので、更新後の連絡が連帯保証人に関しては不要だった点もあり、管理会社として管理しやすかった部分がありました。

　民法改正に伴い、連帯保証人に極度額、契約期間の表示等のある契約書に署名捺印をいただくことになりましたので、連帯保証人も入居者分の署名捺印いただくことになりました。契約書の特約に「契約者もしくは入居者のうち、一人でも解約した場合は、契約は終了するものとする」等を記載して対応しております。（特約は、以前から入れております）もちろん、更新後も同じ対応をいたします。

　特に大学生同士のルームシェアでは、同等の契約者として対応してほしい等の要望もあり、どちらでも契約は進めておりました。

　とはいうものの、不動産会社、管理会社、オーナー等の考え方もありますので、希望する物件がありましたら、事前に確認して対応いただきたいところです。
場合によっては、今でも代表者1名を契約者としている場合もあるかもしれません。また、違った契約内容とする会社があるかもしれません。火災保険に関しては、入居者全員が対象となります。
　
　よろしくお願いいたします。

すいたさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ペット禁止の賃貸アパートで猫を飼っているが退去費用いくらくらいが相場ですか？』の回答をします。

　ペットに関しては、難しいところです。平均というわけにはいきません。ケースばいケースです。猫については、長い期間だと臭いが問題です。しつけが行き届いていれば、また違ってくる場合も考えられますが。

　以前長くお住いの貸家の退去に立ち合いました。オーナーが直接契約されていたようで、細かい特約はつけておられませんでしたが、ペット可ではなかったようです。

　最近では敷金１ヶ月（ペットの場合は２カ月も多い）の預かりが多いようですが、昔の物件だったので２か月お預かりしておりました。

　部屋としては綺麗に清掃されておりましたが、猫の臭いが気になりました。リビングとキッチンとの間の扉の敷居が腐食しておりましたので、消毒とクリーニングと敷居の交換等とリビングのフローリングの張り替え代の一部（一部シミ込みあり）として、敷金は利用させていただきました。

　今ではフローリング材は既存のうえに重ねて張り合わせします。その方が強度も増すと考えられます。クリーニングと消毒もしていただき、新しい方が入居しました。

　梅雨時になると悪臭で気分が悪くなるとの指摘を受けました。下のフローリングにしみこんだ臭いが上がってくるようです。乾燥した時期は良いようですが、梅雨時や雨の日が続くと臭いに悩まされるそうです。

　猫好きの方には、なほど気にならないかもしれませんが、ペットを飼っていない方には気になるようです。フローリング材を取り除いていただければ、下地の状態が分かりやすかったのでしょうが、経験不足のため業者にお任せしてしまい臭いのことまで気が回りませんでした。

　退去まで、どのように飼育されていたかによっても、変わってくるようです。しつけが行き届き臭いがそこまで気が付かない程度なのか、複数匹飼っており、爪とぎでフローリングの張り替えが必要になるのか等、部屋を見てみないと何とも言えないようです。

　また、アパートの場合、他の部屋の方から通報されて発覚する場合もあります。気を使いながら生活するより、ペット可の物件も増えてきておりますので、新しく探されたほうがいいように思いますが。

　よろしくお願いいたします。

ねーねーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの保証料が返ってくる場合とは？』の回答をします。

　以前の住宅ローンといえば、金融機関に事務手数料１１，０００円から数万円を支払い、金融機関の審査に影響力のある保証会社が借入期間や借入金額に応じて、１００万円単位の係数を基に計算した金額を住宅ローン実行時にまとめて支払う（０～２％が目安）か、借り入れ金利に０．２％（目安）上乗せして支払うかを選択するものが主流でした。

　ネット銀行が台頭し始めたからか、いつの間にか借入時に借入金の２．２％（目安とされている）の融資手数料型を支払うタイプの住宅ローンが普及し始めました。この場合は、保証料は無料です。このタイプを選択すると、借入金利を保証料タイプより低くすることができるようです。途中で借り換えや繰り上げ返済を希望しない方にはメリットがあるようです。また、ここで金利を下げて、団信に特約を付けると金利に上乗せが必要になる金融機関が多いので、特約がつけやすくなったような気もします。

　この融資手数料型で支払う住宅ローンでは、そもそも保証料を支払っておりませんので、早目に元金を全て支払う繰り上げ返済で完済をしても、保証料は戻ってきません。

　保証料を支払う住宅ローンを選択された場合に、３５年の借入期間で契約して２０年目に残りの元金を全て支払う繰り上げ返済をして完済したら、一括完済手数料を支払い振込手数料を差し引きした保証料が戻ってくる仕組みになっているようです。繰り上げ返済をして１か月後くらいには、保証料が戻ってくるようです。
ただし、金利に上乗せタイプを選択された場合は、前払いはしておらず、支払い時に上乗せして支払っておりますので、保証料の戻りはございません。

　保証料は前払いしている場合で、期間短縮して完済した場合に戻ってくることになります。

　よろしくお願いいたします。

COMFORTさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『引越しで住所変更したら戸籍謄本に反映されますか？』の回答をします。

　現在のお住いから県外へ引っ越しの場合や同じ市内への引っ越し、おなじ市内でも区が異なる場合によって、手続きに違いがあるようです。

　県外へ引っ越しをする場合は、今お住いの市区町村へ転出届を提出し、新しい市区町村へ2週間以内に旧住所の役所で発行された転出証明書と転入届を提出する必要があるようです。同一の市区町村内の引っ越しでは引っ越し先の市区町村の窓口へ転居届を提出するだけでいいようです。

　今回は、同じ市内ですが区が異なっており、横浜市内で確認すると、新しい住所の区役所戸籍課の窓口で、転出届と転入届を同時に提出するようです。

　ほかにマイナンバー、運転免許証、国民健康保険、国民年金に加入されているようであれば、そちらの住所変更も必要のようです。児童手当を受給中であれば、忘れずに手続きをお願いします。

　住所変更した場合の戸籍につきましては、戸籍謄本には反映されませんが、転入地市町村から住基ネット回線で戸籍の附票記載事項通知が送信され、本籍地の市町村で戸籍の附票の記載の修正がされるようです。（住民基本台帳法第９条第２項、第19条第1項・第4項）ですので、COMFORTさんの場合は、新しい住所地の区役所から静岡県磐田市へ送信されますので、特にご自分で対応する必要はございません。

　住民票と戸籍を連携させるものとして「戸籍の附票」（住民基本台帳代16条）が存在するようです。相続の際に、よく使用される書類です。

　参考になるといいのですが。

梅ちゃんさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『駐車場の契約期間は最長で何年？』の回答をします。

　最長で言えば契約期間無しで、貸主、借主が解約の連絡をされるまで利用可能とする契約をいいます。

　そもそも駐車場として貸している貸主は、相続用や売却しやすくするために、駐車場として貸していたのが始まりのようです。中には、近くに大企業があり、地主に駐車場を作ってほしいとの要望から駐車場を貸し始めた貸主もおられます。

　アパートや貸家は、一度貸し始めると、居住権が強く、必要な時にすぐに退去していただけませんが、駐車場の場合は契約書に記載する必要はありますが、1ヶ月前や３か月前の連絡で解約することができますので、安心して貸し始めることができました。

　ですので、以前は期間のない契約書が多かったようです。つまり、借りている人も貸している人もやめたいと言うまで更新料のかからない契約でした。借りはじめに、仲介手数料を支払い、あとは月々の使用料を支払い、保管場所使用承諾証明書（俗にいう車庫証明書）を発行する際に手数料をいただいておりました。今でも、この契約を続けている駐車場も存在します。

　この方法は、いいようで困ることも出てきました。契約書の更新がないので利用中に引っ越ししても、新しい住所が分からないので、滞納された場合に連絡手段がつかないことです。携帯番号に連絡しても相手が出てくれなければつながりません。その対策として、敷金をいただく場合もありました。

　事業として進めていくうち、車止めや駐車場位置の区割り線の不鮮明さ、駐車位置の場所の表示、砂利敷の場合の雑草の処理等、維持していくにもコストがかかるようになりました。また、大家が個人の場合、賃貸収入が１０００万円以下の場合は納税義務は免除されますが、規模が大きくなると納税の義務も生じます。

　そこで今のように、１年毎の契約や２年ごとの契約が多くなってきました。貸主によって、消費税をいただく契約と消費税がかからない契約です。管理する立場で考えても、利用者の把握がしやすくなりましたので、問題が起きた場合、すぐに対処できるようになりました。

　どの駐車位置の車は、いつ出かけていつ帰ってくるか把握してその間、勝手に利用する方がたまにおられます。駐車場に空きがあればその間だけでも、契約者には移動いただくことができるのですが、空きがない場合が問題です。

　利用されている方もマナーを守って利用いただいておりますので、契約期間がある契約は管理がしやすいようです。

　よろしくお願いいたします。

すばるさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン控除は遡って申請できますか？』の回答をします。

　入居年に確定申告を忘れても、遡って５年以内なら還付金の請求は可能です。

　たとえば令和５年１２月２５日に住宅の引き渡しを受けた場合は、令和６年２月１６日～３月１５日までの間に確定申告が必要です。しかし確定申告を失念して期間が過ぎてしまった場合は、確定申告期間に関係なく管轄の税務署に申告書の提出は可能です。

　住宅ローン控除は還付金の申告なので特に問題はありませんが、納税を伴う申告の場合は、納税の加算税がありますので、なるべく早目の申告をお忘れないようお願いいたします。

　令和５年１２月の年末までの申告では、平成３０年１２月３１日まで遡れるようです。

　現実的には、仲介に入る不動産会社等からお声がけがあると思うのですが。

　住宅ローン控除を受ける場合、初年度は確定申告が必要です。金融機関からいただく年末残高証明書を添付する必要があります。会社員の場合、２年目からは会社の年末調整時に、金融機関から送られる「年末残高証明書」と税務者から送られる「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を添付する必要があるようです。

　ただし、個人事業主や年収２０００万円以上の会社員など、年末調整をしない人は、２年目以降も確定申告が必要になります。

　よろしくお願いいたします。
　

ピクミンさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン借入２４００万円だと月々の返済額はいくらになる？』の回答をします。

　長期金利が上昇傾向にありますので、１０月の固定金利も上がりそうですね。
４パターンで比較してみました。

①金利1.00％の場合で
借入期間10年：月々210,249円　返済総額25,229,986円
借入期間15年：月々143,638円　返済総額25,854,963円
借入期間20年：月々110,374円　返済総額26,489,912円
借入期間25年：月々 90,449円 返済総額27,134,816円
借入期間30年：月々 77,193円　返済総額27,789,654円
借入期間35年：月々 67,748円　返済総額28,454,398円

②金利1.50％の場合で
借入期間10年：月々215,499円　返済総額25,859,951円
借入期間15年：月々148,978円　総返済額26,816,098円
借入期間20年：月々115,810円　総返済額27,794,615円
借入期間25年：月々 95,984円　総返済額28,795,415円
借入期間30年：月々 82,828円　総返済額29,818,386円
借入期間35年：月々 73,484円　総返済額30,863,391円

③金利1.75％の場合で
借入期間10年：月々218,155円　総返済額26,178,669円
借入期間15年：月々151,694円　総返済額27,305,050円
借入期間20年：月々118,590円　総返済額28,461,819円
借入期間25年：月々 98,829円　総返済額29,648,816円
借入期間30年：月々 85,738円　総返済額30,865,833円
借入期間35年：月々 76,458円　総返済額32,112,621円

④金利2.00％の場合で
借入期間10年：月々220,832円　総返済額26,499,874円
借入期間15年：月々154,442円　総返済額27,799,575円
借入期間20年：月々121,412円　総返済額29,138,880円
借入期間25年：月々101,725円　総返済額30,517,512円
借入期間30年：月々 88,708円　総返済額31,935,122円
借入期間35年：月々 79,503円　総返済額33,391,287円

　住宅ローン控除は、借入期間10年以上が条件となっておりますので、10年未満となってしまいますと、そもそも金融機関から年末残高証明書が発行されませんのでご注意ください。

　参考になりといいのですが。

カラダファインさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『消防設備点検で不在だと部屋に入るこてゃありますか？』の回答をします。

　入居者が不在の場合、勝手に部屋に入ることはありませんし、立ち合いは義務ではありません。

　室内点検が必要ということは、自動火災報知設備がある賃貸住宅ということですね。東京都や横浜市では耐火構造、準耐火構造以外の共同住宅で、２００㎡以上で設置義務があるようですが、消防法では５００㎡以上とあり大きな違いがあるようです。自治体により異なる条例による設置基準があるようです。

　消防法によりますと、消防用設備等はいついかなる時でも、確実に作動する必要があり、半年に１度点検、そのうち1回は総合点検を実施し、3年毎に消防署長に報告が義務付けされています。ただし、店舗がある集合住宅や大規模マンションなどは、特定の建築に関しての消防基準は「特定防火対象物」として分類され、地域や自治体によって異なる場合があるようです。

　ただその規模にない賃貸住宅では、消火器はもともと設置されておりましたが、2011年より火災警報器が設置義務化されました。点検等の消防法はこちらにも適用されます。

　自動火災報知設備のある賃貸住宅にお住いの方の立ち合いは、義務とはされておりません。ただし、実施する際、立ち合いをお願いする書面を送付しておりました。立ち合いいただける方には立ち合っていただいております。室内での発信と受信機との連携がうまくできない場合は、発信機近くに何か障害物が置いてあり受信できない等がある可能性もあります。

　必要な時に作動できないのは、入居者も安心できません。

　参考になればいいのですが。

糸こんにゃくさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『固定資産税を滞納してブラックリストに載ることはありますか？』の回答をします。

　本来、固定資産税の滞納は信用情報に登録されることはありません。しかし、クレジットカード払いにして、クレジットカードの支払いを滞納した場合は、審査に影響する可能性はあります。

　市区町村や日本年金機構などは、信用情報機関に加盟しておりません、個人の信用情報機関は3つあり、銀行や消費者金融などから提供される信用情報を収集し、加盟している会社からの照会に応じて情報提供を行う機関です。

　平成２８年に税法が改正され、固定資産税をクレジットカードで支払うことが可能となりました。ただし、対応している自治体は限られておりますので、お住いの自治体が利用可能なのか事前に確認が必要です。

　つまり、自治体がOKとした場所にお住いの方がクレジットカードで支払いされて滞納された場合は、信用情報にのる場合も考えられます。

　住宅ローンを利用する可能性があれば、奨学金の支払い、携帯電話の支払い等の対応も留意したいところです。クレジットカード使用で、うっかり引き落としができないことが思わぬところに波及する恐れはあるようです。

　よろしくお願いいたします。

焼肉弁当さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『毎月1万円ずつ繰り上げ返済する方法はおすすめですか？』の回答をします。

　繰り上げ返済は金融機関によってルールが異なっておりますが、1万円から返済できることが多いようです。先ずは金融機関に確認し、繰り上げ返済手数料の有無についても問い合わせてみて欲しいところです。手数料がかかるようでしたら、そもそも1万円からの返済の効果にも影響してしまいますので。

　繰り上げ返済のメリットは元金より多めに元金部分を支払うことによって、利息部分の支払いを減らし、返済期間を短縮することです。

　そもそも住宅ローンの返済方法は、元金均等払いと元利均等払いがありますが、元金均等払いは採用していない金融機関が多いのと、住宅ローンの返済額が毎回異なるので分かりずらい点がありますので、今回は省略いたします。

　元利均等払いは、元金＋利息が常に一定の金額支払いになりますので、予定が立てやすいメリットがあります。多くの方はこちらを利用されているようです。

　この元利均等払いの特徴は、借入期間35年として、最初の10年間で総支払利息の４８％を支払う仕組みになっていることです。

　ですので、同じお金を繰り上げ返済に充当しても、繰り上げする時期によって効果に違いがあります。

　3つの時期で比較してみましょう。
前提条件として4000万円を35年間の借り入れ期間　金利0.80％とします。
金利に変更がなかったとして総支払利息約587万円になります。

①毎月1万円ずつ繰り上げ返済すると
　1万円×12か月×35年＝420万円
　利息総支払額は約529万円で約58万円減額で支払い回数は
　35年×12か月＝420ヶ月が380回と40回分短縮できました。

②同じ420万円を借入開始して6年目に入るときに繰り上げ返済すると
　利息総支払額は約482万円で約105万円減額で支払い回数は48回分短縮できました。
　
③同じ420万円を借入開始して11年目に入るときに繰り上げ返済すると
　利息総支払額は約502.1万円で約84.9万円減額で支払い回数は46回短縮できました。

①②③を比較すると、1番効果があったのは、5年経過後のタイミングでまとめて支払うことのようです。なるべく早い時期に繰り上げ返済を始めるのが効果的のようです。変動金利の場合は、いつ金利が上昇するかも分からないので元金を減らしておくと金利が上昇しても、支払額を抑える効果があるようです。

　毎月1万円ずつ繰り上げ返済を考えるのは、定年後の支払いを回避するため支払い回数を減らすことと、まとまったお金が入る予定がないが1万円ずつなら無理なく返済額を増やせるタイプの方でしょうか。

　考え方は人それぞれですので、ご自分のやりやすい返済計画を実施していただければ幸いです。

　よろしくお願いいたします。

ゴンさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『家の名義と住宅ローンの名義を別にすることは問題ない？』の回答をします。

　妻が父親から贈与を受けて５００万円の手持ち金があり、不足金を全て夫が住宅ローンで支払った場合は、共有名義としなくてはなりません。全て夫名義とした場合は、夫に贈与税が発生します。逆の立場で、物件価格を全て夫が支払ったのに、夫と妻を共有名義にする場合も妻に贈与税が発生します。贈与税の基礎控除１１０万円を除いた金額に対して贈与税がかかります。物件価格に対する負担額に応じた持ち分とする必要があるようです。

仮にすべてを妻名義にするのであれば、そもそも住宅ローンの本審査が通りません。金融機関は住宅ローンを利用いただく代わりに土地と建物に抵当権設定登記をしています。夫が持ち分を持っていないということは、物件の売買契約を妻がすることになりますので、不動産会社である仲介業者が契約時に住宅ローンの審査が通らないと指摘し契約へと進めないと思われます。
　
　子どもとの場合は、親子ローンが考えられますが、こちらも子どもが支払っていなければ、贈与とみなされ、贈与税が発生します。

　妻の場合は、婚姻期間２０年で贈与税が２０００万円まで非課税という「おしどり贈与」という制度があります。贈与税の基礎控除とあわせますと、２１１０万円まで非課税とすることが可能となります。土地と建物両方の持ち分としておきましょう。高額な物件の場合は、夫と妻の持ち分がありますと、売却の際それぞれ３０００万円控除が使えるのは有利かもしれません。

　しかし、相続の場合でも、配偶者は税額軽減が大きいので、購入時から持ち分を持たなくても状況に応じて対応すれば問題はないように感じますが。

　よろしくお願いいたします。

モスコミュールさんこんにちは

　不動産FP橋本です。

『土地を売却したらお金はいつ入りますか？』の回答をします。

　土地の地目によっては時間がかかる場合があり、買主が現金で購入か借り入れをして購入かによっても時間に違いがあります。

①土地の地目について
　売却したい土地が生産緑地の場合は、農地転用は原則できません。農地の場合でも、市街化地域内であれば農地転用５条の届け出を農業委員会へ提出します。うまくいけば１ヶ月くらいで、受理証を発行いただけますので、土地家屋調査士に地目変更を１ヶ月以内にしていただく必要があります。それが終われば引き渡しが可能です。この場合は、引き渡しまでに２～３ヶ月みておきたいところです。

　私の以前勤務していた会社は、農家の地主が多かったので、相続用に一部の土地を将来売却できるように準備されている地主もいらっしゃいました。ですので、農地転用５条の届け出は時々実施しておりました。

　市街化調整区域や非線引き区域の場合は、農地転用許可証が必要などハードルが高いようです。

②土地に建物が建っている
　売主が建物を解体して更地渡しが条件の場合は、引き渡しまでに解体業者に依頼して実施し、建物滅失登記が完了していなければなりません。
解体業者のスケジュールによっては、1～2ヶ月みておきたいところです。

③引き渡しまでに確定測量図を実施する
　確定測量図を作成するのが条件の場合は、土地家屋調査士に依頼し引き渡しまでに完了していなければなりません。立ち合いがスムーズにいけばよいのですが、お留守で中々立ち会っていただけない場合は、時間がかかる場合も考えられます。

④買主が現金で購入の場合
　売主が建物解体や確定測量図の作成もなく、土地が宅地の場合は、土地の売買契約終了後、必要書類も順調であれば、売主、買主、司法書士の調整で引き渡しが可能なので一番短い日数でできそうです。1ヶ月以内にはできるのではないでしょうか。

⑤買主が住宅ローンを利用して購入の場合
　土地だけの購入に関しては、住宅ローンは本来使用できません。そこに建物を建てることを条件で住宅ローンの借り入れができることになっています。住宅ローンを利用する場合は、建物の間取り図や建物の工事費用や外構の見積書を添付して金融機関に仮申し込みをします。仮申し込みがOKであれば、土地の売買契約を実施します。この契約時には、手付金として土地価格の５～１０％を支払います。また、契約書に貼付する印紙代もかかります。

　土地の契約をしたら、金融機関に契約書を持参して本申し込みをします。本申し込みの審査がOKとなりましたら、引き渡し日を考えながら、金融機関と金銭消費貸借契約をします。必要書類をそろえて、金融機関で残金精算の引き渡しを実施します。仲介の不動産会社立ち合いのもと、売主、買主、司法書士がそろい残金を振り込んだことを確認の上、司法書士に所有権移転登記と抵当権設定登記を実施していただくことになります。もし、売主の土地に抵当権設定登記があれば、残金を支払い抵当権抹消も同時に実施してもらいます。

　本申し込みから引き渡しまででも、早くて1ヶ月はかかります。余裕を持った引き渡し日の設定をしておきましょう。

　お金が入る期間については、ケースバイケースという感じでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

安心したいさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『瑕疵物件？他の物件より安い場合』の回答をします。

　瑕疵物件の場合は、募集図面に「告知事項あり」と記載することになっております。
　他の物件より安い場合で考えられるのは

①通常アパートですと、契約期間2年で更新できるのですが、期間限定しか住めな　
　い物件
　３年後に取り壊し予定の建物のため、３年間しか住めない。通常の契約では、
　引っ越してきた場合、住み心地がよければ更新をして長く住みたいと思うのです
　が、延長ができない。学生の場合は４年間住みたいが、３年で退去することに
　なると残り１年間を他へ引っ越ししなくてはいけないので、コストがかかってし
　まう。

②バルコニーがない。設計上バルコニーをつくれない物件がある。洗濯物が室内
　干しになる。

③南側に高い建物があり、窓を開けると建物の壁がそびえたっているので、日当た
　リが悪い。募集図面で賃料が安く、間取りもいいのになぜかと思い内見して理解
　したことがありました。

　ほかにも収納が取れないなどもあるようです。

②や③などは、内見してみると理由が分かることが多いでしょう。募集図面に違和
　感があれば、担当者に「瑕疵物件ではないですか？」と確認してみるといいで
　しょう。

　

　参考になるといいのですが。

今泉鶴見さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『火災保険について、最初は加入し更新時に更新せず未加入状態になったら退去させられますか？』の回答をします。

　契約書の条文に記載がある場合と、特約に入っている場合があります。火災保険に入らなくて良いかと聞かれると、「入っておかないと大変なことになりますと」との回答になります。条文等に入っておれば、解除理由になる場合も考えられます。

　賃貸物件の契約者は、借主が物件に対し火災や室内設備等を壊した場合、貸主に対して、賠償責任を負う必要があります。最初に契約をされた際の保険会社のリーフレットをお持ちであれば、入っている保障内容に、「個人賠償責任保険」「修理費用」「借家人賠償責任保険」等の記載があるかと思います。　

　今福鶴見さんへ管理会社から更新の案内は届いておりませんか。管理会社は遅くても、期間満了の1ヵ月前くらいには更新の案内を関係者へ明細入りでご案内しております。

　基本的には、そのまま火災保険会社を利用していただければ、更新もスムーズです。しかし、今では入居者が他の火災保険会社を選択できることを認めている場合もあるようです。

　以前、大学等に入るためにアパートを借りていただいており、学校案内の火災保険に入っている方もいました。契約書写しを提出いただいておりますので、期間が満了した場合は、更新契約書の写しを提出していただいておりました。借家人賠償責任保険１０００万円以上がついていることを条件としておりました。

　昔の契約で火災保険を必須としていない契約もありましたので、加入されていない方もいらっしゃいます。更新の案内では、保険のリーフレットを付けて案内しております。更新に来店され、リスクを説明して加入いただいておりました。
　
　もしもの際の保障が火災保険です。また、管理会社は何度も督促をしてくると思いますが・・・。

　よろしくお願いいたします。

ハリボーさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローン月々１２万円返済だと世帯年収はいくら以上が適正？』の回答をします。

　家族構成によって、違ってきます。教育費があまりかからない世帯とかかる世帯ではかなりの差が生じます。

　世帯年収７００万円と８００万円で比較してみます。
①世帯年収７００万円ですと、手取り額は約７５％になりますので、約５２５万円となります。
　住宅ローン１２万円×１２か月＝１４４万円
　住居費と教育費を除く２人以上の世帯の支出平均
　　　　　　　　　　　　　　　　約３３０万円（総務省　家計調査２０２２）
　車は持たないことを条件にしても、固定資産税や修繕積立金を準備する必要がありますので　　　　　年間約４０万円（固定資産税はエリアによっても違いあり）
　５２５万円ー１４４万円ー３３０万円ー４０万円＝１１万円
火災保険や地震保険等を準備すると、教育費にまわせる費用に余裕はなさそうです。

②世帯年収８００万円とすると、手取り額約６００万円
　上記を参考にすると
　６００万円ー１４４万円ー３３０万円－４０万円＝８６万円
火災保険や地震保険を年払い等を検討して教育費にまわせる費用は多少準備できそうです。

　２つの例から考えますと年収９００万円は欲しいところです。

　あとは、収入を増やすか、支出を減らす工夫が必要のようです。年収の多い世帯でも、支出が多い場合もあります。

　一度家計の見直しをしてみると実態が見えてくるのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

西三荘さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『１日で審査まで完結したい、予約なしで不動産仲介会社に行く時何時に行くのが良い？どれくらい掛かる？』の回答をします。

　スピーディーな対応を希望されるのでしたら、事前に連絡をして来店時間を決めることが必須です。仲介業者は事前に予約や連絡をいただいた方から優先的に対応いていくことになると思います。待ち時間もなく進めたいなら、西三荘さんの予定と業者の予定をすり合わせておくと良いでしょう。

　興味のある物件名まで分かっていれば、下調べもできますので、管理会社と連絡で空きの確認までしていただけれるかもしれません。

　賃貸の築浅物件は、部屋が違っても、室内の設備等に関して問題はありません。
しかし、築１５年以上くらいになりますと、入居者の使用状況によって、フローリングの張り替えやエアコンの交換等、部屋ごとに違っていますので、内見して物件を決めることをお勧めします。

　内見しないで申し込みをされることは、不動産会社としては不安があります。やむを得ない事情で時間が取れない場合、不動産会社が納得する理由があれば可能かもしれませんが、契約した後でこんな部屋だと思わなかったと話されても対応できないからです。

　審査についても、その管理会社と提携している保証会社の状況も分からないからです。審査内容や緊急連絡先の方と連絡が取れないと、審査の回答まで進めない場合もあります。

　西三荘さんが来店された時、内見もスムーズにでき、運転免許証、勤務先情報、年収、勤続年数、緊急連絡先の情報まで全て申込書に記入ができ、保証会社との連絡も順調に進めば、回答がいただけるかもしれません。

　物件やその時の状況によって変わりますので、早く来店したから必ず早い回答というものではありません。ケースバイケースとお考えいただきたいところです。

　よろしくお願いいたします。

シャレオツさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『繰り上げ返済の期間短縮型とは？』の回答をします。

　繰り上げ返済とは、毎月返済している支払いとは別に、元金の一部（または全部）を返済する方法で、借り入れをはじめてなるべく早い時期に実施するほど効果が高いと言われております。

　繰り上げ返済には、期間短縮と返済額軽減型があり、期間短縮型の方が効果があると言われております。

　実際に検討される場合は、繰り上げ返済手数料がどの場合に発生するのか、不要なのかを金融機関に事前に確認しておくと安心です。

　具体的に比較してみましょう。
　3,000万円を固定金利1.50％で30年ローンで借り入れ、その返済が2013年10月から始まったとします。繰り上げ返済金200万円を用意したとします。

①借り入れして5年を前に繰り上げ返済する場合
算出前の借入残高が25,888,136円とすると、28回分として2,026,089円を繰り上げ返済金として入れたとしますと利息軽減額が872,086円で
繰り上げ後返済残高23,861,213円となります。

②借り入れして10年を前に繰り上げ返済する場合
算出前の借り入れ残高が21,456,232円とすると、26回分として2,026,089円を繰り上げ返済金として入れたとしますと利息軽減額が665,847円で
繰り上げ後返済残高19,430,142円となります。

　借り入れを開始して5年経過前のタイミングでは28回分の借入利息872,086円を減額することができますが、借り入れを開始して10年経過前のタイミングでは26回分の借入利息665,847円となります。つまり早ければ同じ金額を繰り上げ金として用意しても2回分の借り入れ利息に差がでることになります。もちろん期間の短縮にも差が出ます。

　繰り上げ返済するタイミングをどう考えるかは考え方次第かと思います。
◎住宅ローン控除期間はそのままにして別に蓄えておき、期間終了後のタイミングで繰り上げ返済する。

◎お子さんの教育費がかさむ時期までに支払いを終えたいと、こまめに繰り上げ返済していく。

◎金利に変動があるタイミングにまとまった金額を繰り上げ返済する。

ただし、期間より早く繰り上げ返済をしますと、団信が早めに終了してしまいますので、団信に特約を多くつけている方の場合は、この点を理解の上、検討されるとよいのではないでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

　

SOMEBODYさんこんにちは

不動産FP橋本です。

『直系尊属と直系卑属、それぞれ誰のこと？』の回答をします。

　相続や贈与の場合、意識する関係性ですね。

　自分を男性とします。
自分の父母、祖父母を直系尊属、自分の子ども、孫を直系卑属といいます。

　自分の妻の父母、祖父母を直系尊属、妻の子ども、孫を直系卑属といいます。この場合の子どもや孫は自分と同じになります。

　つまり、自分より前の世代が直系尊属で、自分より後の世代が直系卑属となります。

　ここで、自分の父が亡くなったとします。この場合自分は父の子どもなので、法定相続人となり相続が発生します。では、自分の妻はどうでしょうか。

　婚姻関係による配偶者の血族又は自分の血族の配偶者は姻族となりますので、相続人にはなれません。遺言書があれば、相続できる場合があるようです。

　血族とは自分の血縁関係にある人をいうようです。

　また贈与税の税率表を確認されたことはありますか。「一般の場合」と「１８歳以上の人が直系尊属から贈与を受けた場合」で、３００万円超から微妙に税率や控除額が違っております。

　参考になるとよいのですが。

天満橋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『ペット可物件に住みたい、前入居者のペット情報は教えてくれる？』の回答をします。

　天満橋さんは、猫アレルギーとありますが、犬を飼いたいと思っているのでしょうか。前入居者のペット情報については、アレルギーということで状況によって教えてくれる会社もあるかもしれませんし、難しい場合もあるかもしれません。

　ペットの種類に制限のない物件の場合、前入居者が猫を飼っていなくても、他の部屋で飼っているかもしれませんし、共用部等で他の部屋の猫と接触があるかもしれません。猫アレルギーがあるのでしたら、他の物件を検討されたほうがよいのではないでしょうか。

　以前勤務していた会社で、猫のみペット可とした物件がありました。物件検討者から「犬は駄目でしょうか」との質問があり、お断りしたことがありました。

　犬の場合は鳴き声で他の入居者とのトラブルが懸念され、犬種によって大きさの違いもあり、条件提示が難しい点とオーナーの理解があげられるのではないでしょうか。

　犬を飼っているオーナーの場合は、犬に対しての理解があるようです。

　管理会社としても、決めたルールには従いたいと思っております。せっかく引越して、アレルギーを懸念して生活するのは、如何なものでしょうか。

　よろしくお願いいたします。

ホルモン焼きさんこんにちは

不動産FP橋本です。

　『駅から徒歩10分の物件は遠いですか？』の回答をします。

　まず、ホルモン焼きさんは、現在駅から徒歩１０分以内にお住まいですか、それともバス便や徒歩１５分くらいの場所にお住まいですか？物件を探されている方は、現在のお住いを基準に考えておられる傾向があります。駅近を探されている方には、そもそもエリアによっては賃料が高めのイメージになるのではないでしょうか。考え方次第かと思いますが。

　２０２２年９月１日に不動産広告、駅からの距離分数表示などに改正がありました。
　不動産公正取引協議会連合会
https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/06/20220601_kiyaku-kaisei_leaflet.pdf

　徒歩１分＝８０mは変わっておりません。問題は、どこからどこまでの距離かということです。

　分譲物件の場合、従来は駅から一番近い住戸からの所要時間のみで良かったのですが、最も遠い住戸からの所要時間も表示することになりました。マンションやアパートについては、物件の起点を建物の入り口と明文化されました。

　各種施設までの距離や電車等の所要時間表示も変更されています。駅からの距離ではなく、物件から最寄り駅等までの所要時間を明示するように変わっております。

　ですので、以前表記から比べると、物件を探している人目線に近くなっております。そこで、ホルモン焼きさんの現在のお住いが関係してくわけです。現在のお住いより近くなれば、駅から１０分は近いと感じるでしょうし、遠くなれば１０分でも遠いという印象に思えるのではないでしょうか。

　一戸建ては最寄り駅から徒歩１０分以内は近い印象ですし、アパートでも駅から徒歩１０分以内を意識して探されている方は多い印象です。

　よろしくお願いいたします。

古川橋さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『相続した建物が未登記と発覚、相続した際必要な手続き等の流れをおしえてください。』の回答をします。

　相続が発生し、税理士に相談すると、物件によって対応が変わるようです。登記をしておいた方が好ましいようです。未登記だと他人に対して、「この未登記建物は自分が所有者です」といえないデメリットがあります。しかし、解体して建て替えを検討する場合は、未登記なので、滅失登記は不要です。建物をどうしたいかによるようです。

　建物を利用するのなら、
未登記物件を相続しましたら、相続した相続人が申請人となって「表題登記」と「所有権保存登記」の２つの登記手続きを実施します。建物も含めて売却の場合は、この手順を踏まないと売却ができません。

　建物の面積や構造等の記載のある図面や資料をお持ちであれば、相続人本人が管轄の法務局で表題登記をすれば、登記費用は不要です。図面等の資料もなく構造も分からない場合は、土地家屋調査士に依頼することになります。構造が複雑だった場合は報酬額が変わるようです。

　所有権保存登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の０．４％がかかります。相続人本人が、管轄の法務局で登記をすれば登録免許税のみで登記できますが、こちらは、司法書士に依頼することが多いでしょう。そうしますと、司法書士に支払う費用も発生します。

　構造にもよるでしょうが、１０万円～２０万円程度は見積もっていた方がよいでしょう。建物敷地面積が広い場合は、もっとかかるケースもあるようです。

　不動産登記法で建物完成後１ヶ月以内に表題登記を行うことと定められており、これを過ぎた場合には、１０万円以下の過料となるとされております。

　それでも、以前は借入をしないで現金で建物を建設した場合、未登記の物件もたまにあったようです。管轄の市区町村は登記されていなくても、エリアごとに担当者がおり、外から概算で計算の上、固定資産税を徴収している関係で所有者本人もよく理解していない場合もあり、相続で発覚するケースもあるようです。

　２０２４年４月１日から相続登記に改正があります。「相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしなければならないこと」と義務化されます。今まで義務化されていなかったことの方が問題かと思いますが。

　よろしくお願いいたします。

安住さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『名寄帳はだれがどのように取得できますか？』に回答します。

　名寄帳は個人が不動産を所有している市区町村で取得できます。取得可能な人は、固定資産税納税義務者・納税義務者が亡くなっている場合はその相続人・利害関係人・代理人です。

　所有者本人であれば運転免許証等の本人確認書類、相続人であれば、相続人であることを証明する戸籍謄本、利害関係人とは借地人や借家人ですが、この場合は賃貸借契約書など、本人や相続人の代理人の場合は、委任状が必要のようです。

　名寄帳には同一の市区町村の不動産がまとめられているので、特定の人が持っている不動産を一覧で確認できますので、相続財産の中でも不動産の全容を明らかにするのに利用します。

　毎年土地、建物の所有者に送られてくる「固定資産税、土地計画税納税通知書」には、課税される土地や建物の記載はありますが、非課税資産（山林、私道、公衆用道路など）は記載されず、名寄帳のみに記載されております。

　資産に関する情報がすべて記載されておりますので、誰でも取得できるわけではなく、特定の人しか取得できなくなっているわけです。

　注意点
①市区町村をまたげないので、不動産をお住いの市区
　町村以外にお持ちの場合は、所有するそれぞれの市
　区町村に出向く必要があるようです。

②法人名義で所有している不動産は個人の名寄帳には
　記載されません。

③1月1日現在の所有者が記載されておりますので、２
　月に取得したり、売却したりした不動産は、名寄帳
　には反映されないようです。

　ですので、宅建士、行政書士、司法書士等の代理人は所有者本人や相続人から委任状をいただければ取得可能のようです。

　参考にしてください。