ライオネルさん

はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、特定空き家ですが、

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態（アスベストやゴミなど）
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱しているなど）

にある空家等のことを言います。

特定空き家は行政が上記４つ等を踏まえ、水道、ガス、電気等を1年以上使用していなかったり、1年以上人の出入りがないといった要素を考慮して判断されるようですが、外部の第三者が判別される方法としては、やはり、上記指針等を踏まえて考慮し、最終的にはその物件のある行政の窓口に相談される方が良いかと思います。

空家等対策の推進に関する特別措置法（いわゆる、空き家対策特別措置法）が施工されたことにより、特定空き家に指定された所有者は、自治体から除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令を受けることになります。

行政の上記措置に従わない場合は、50万円以下の過料が科されるようになったほか、固定資産税額の軽減措置対象から除外されるため、固定資産税額が大幅に上がる（最大6倍）デメリットがあります。

また、要件を満たせば所有者でなくても、行政が、行政代執行の方法により強制執行も可能で解体されることもあります。

ただし、特定空き家として指定されても、流木等の伐採により現地を近隣に悪影響ないように改善すれば、特定空き家の指定が取り消されることも可能です。

全国に800万戸以上あるとされる空き家ですが、倒壊や放火や不審者の侵などにより、近隣住民に迷惑をかけないようにするのが目的です。

なお、空き家の発生を抑制するための特例措置として、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除等があります。
→被相続人が居住していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その家屋（その敷地等を含む。）又は家屋取壊し後の土地を譲渡した場合、一定要件を満たせば、その家屋又はその土地等の譲渡所得から3,000万円までが控除されます。令和5年（2023年）12月31日までの譲渡が対象です。

具体的には、税務署や税理士さんにご確認してみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

EROTICA-7さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私は行政書士資格はございませんが、以前司法試験は勉強していたことはございます。

宅建は、勉強時間が300時間前後、行政書士は800時間前後必要と言われておりますが、独学の場合はやはり宅建の勉強の３倍は勉強された方が、合格の期待値は上がるかと存じます。

行政法は、宅建で勉強する民法とも全然違うので、仮に宅建の素養があっても、それなりに最小は苦労されるかとは存じます。（もちろん、めちゃくちゃ優秀で800時間もかけずに合格される秀才も中にはおりますが）

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

チャングムさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、私も過去何百件とマンションの売買をして参りましたが、結論的には大規模修繕を行うために管理組合が金融機関から借入をすることは普通ではありません。

ただ、具体的には割りと古めのマンションかつ、住居戸数が少なく、修繕積立金を集めるのに苦労しているマンションで、借り入れをされているマンションは何件も見たことはあります。

マンション分譲時に設定された修繕積立金の範囲内で工事予算を組めないのは管理組合の怠慢と言われてしまいますとその通りですが、老朽化したマンションで、住人も高齢化して修繕積立金を増額できないマンションや、空室が目立つマンションで、ただ、修繕が必要な場合で、長期で借り入れが返済可能と判断される様な場合に組まれているのが実情と思われます。

なお、築浅マンションでは、元々長期修繕計画が組まれてそれに応じて修繕積立金も計画されているので、あまり借り入れはないですが、ただ昨今のインフレにより、思わぬ修繕で一時金が発生して、長期修繕計画では間に合わない様な事態も想定されその場合に、修繕積立金の借り入れという選択肢も出てくるかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

明けの明星さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、競売後も住宅ローンの残債の返済は免除されないため、返済を続けなければなりません。
競売後の残債は無担保債権として、債権回収会社（サービサー）に譲渡されます。
サービサーと交渉を行うことで残債より少ない額での返済に応じてもらえるケースもあり、分割払いなどでがんばるのが原則です。

競売後の残債をどうしても返済できない場合は、自己破産の選択肢もありますが、この場合、連帯保証人がいると、その連帯保証人に迷惑をかけることになります。
（時効という裏技もありますが、訴訟を起こされたりすると、時効を援用できなくなりますし、時効を援用すると、個人信用情報に事故として傷がつきます）

競売後に新たに自宅を借りるには、競売後の残債を返しながら自己破産せずに、審査が通る住宅や、保証人を頼んで了承してくれる大家さんの物件を探すのがベターと思われますが、仮に自己破産した場合で職もなくなった場合は、生活保護を受給して、生活保護で借りられる家を探すのも一つかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ICEMANさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、1項5号道路ですが、建築基準法第42条1項5号の道路で、位置指定道路というものです。

位置指定道路とは、建築物を建てることを目的に、土地の所有者が特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から指定を受ける個人が所有する私道のことを言います。

つまり、私道でも建築基準法上の道路となり、接道義務（建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない）を満たし、家が建てられる様になります。

位置指定道路と指定を受けるためには、私道の幅が少なくとも4m（袋地の場合には6m）必要となります。

位置指定道路には、セットバックやすみ切り、舗装構造（排水施設や縦断勾配を12％以下にする等）などについて基準が定められています。

位置指定道路は、その位置指定道路を利用して家を建てて生活する隣地の方たちとの共有名義になることが多く、公道と違い、将来的な排水や舗装のメンテナンスは自分たちでおこなう必要もあり、取り決め等を決めておいた方が将来的な売買をする際にも無難となります。
（行政によっては、寄付等をすることによて、メンテナンスを自分たちで行う必要がないときもありますが、寄付できないことも多いです）

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

スクルージさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、相続税納税が申告期日までに間に合わないと延滞税がかかります。

納税が遅れれば遅れるほど延滞税は高くなります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/osirase/9205.htm

土地売却の場合は、測量が必要になることも多く、納付期限次第では早めに値段を下げたり、場合によっては買い取りをしてもらうことも想定した方が良いかと存じます。

なお、農地を相続したまたは贈与された後継者に対して、農地にかかる相続税または贈与税の納税を猶予する農地の納税猶予の特例というものもありますので、売却予定地が農地でしたら、ご検討されても良いかもしれません。

ただし、この特例の適用は、後継者が農業を続けることや農業を行う人に農地を貸し出すことが条件になります。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

mariko228さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、昔は所謂、保証人が必須の物件も多かったですが、現在は賃貸の場合、借主は保証人をつけずに保証会社に入ってもらうことが多いです。
（なかには、保証会社不要の物件もあります）

保証会社には、保証料が発生します。

保証会社を利用する際にかかる相場は、保証会社によって異なりますが、概ね家賃の50%~100%かかるのと、また1年や2年などで更新料が発生します。

保証料や更新料、万が一延滞した場合に保証料引き上げなどは保証会社によってかわるため、要確認された方が良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Boeing787さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、「小規模宅地等の特例」は

個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等（土地または土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記の「減額される割合等」の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額されるものです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

もう少し、わかりやすくお伝えしますと、

一定要件を満たした小規模な宅地は、評価額を最大で80%も減額できる特例です。

仮に、1億円の土地なら2,000万円の評価額とされるので、相続税額を大幅に抑えることが可能となります。

減税幅が大きい分、要件も厳しいので、税理士とご相談されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

こだわりレモンさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、底地投資ですが、空室リスクの心配なく、家賃の滞納リスクもなく、管理の手間は固定資産税を払うくらいで、建物の修繕をしなくて済むため、ランニングコストも対してかからず楽ではあります。

万が一地代の滞納が発生したら、正当事由として、地主は借地人に対し契約の解除をして、借地を更地として売却することも可能となります。

ただし、底地の売買なので、エリアにもよりますが、ワンルームより高額になる可能性や、融資がつきづらいし、地代も改定しづらく（インフレヘッジしにくい）、利回りも低くなりがちです。

融資がひっぱり辛いので、売却もしづらくなります。

ここらへんのメリット、デメリットおよび資金計画や立地を考えた上で、慎重にご判断されても良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

時の扉さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、既存住宅売買瑕疵（かし）保険は、住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が保険を引き受ける、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。

後日、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が事業者（事業者が倒産等の場合は買主）に支払われます。

ただし、保証対象になるかは、被保険者である住宅事業者、また建築士等の専門家と連携しながら対象住宅を調査し、事故原因や事故状況等から、保険法人である住宅あんしん保証が総合的に「有無責」(保険事故の該当性）の判断を行います。

構造耐力上、主要な部分および雨水の侵入を防止する部分が保証対象となります。
柱や壁、床、基礎、土台、外壁、屋根などで、雨漏りがないか等です。

住宅瑕疵担保責任保険法人は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社です。現在、指定を受けた下記の５法人がいずれも全国を対象に業務を行っており、事業者はこの中から自由に選択して保険契約を締結することができます。

・株式会社 住宅あんしん保証
・住宅保証機構 株式会社
・株式会社 日本住宅保証検査機構
・株式会社 ハウスジーメン
・ハウスプラス住宅保証株式会社

売主が不動産会社の場合は不動産会社が保険に加入しますが、売主が個人の場合は、売主が依頼した検査事業者が売渡住宅の引渡前に住宅の検査を行い、売渡住宅の売主が本来負うべき瑕疵担保責任を肩代わりして、買主に保証を提供する保険に加入します。保険の申し込み前に「事業者登録」が必要です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

アバッキオさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

不動産を売却した際に領収書の発行ですが、必ずしも必要ではありません。

例えば、売主が宅建業者等の場合、不動産売却の金額は通常高額なので、領収書に貼る印紙代金も高額になりがちで、購入者からの振込伝票の控えを領収書の代わりとすることもよくあります。

その際は、売買契約書の特約で、領収書を発行せず、振込伝票の控えをもって領収書とするという様な文言をつけることが多いです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

黒蜜きなこさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

かなり個人的な好みも絡みますが、
目黒不動尊の近くなどはいかがでしょうか？

目黒駅まで歩けて、買い物もできますし、不動前駅も使えて２沿線立地となります。

また、自転車を使えば、祐天寺や中目黒にも遊びに行きやすいです。

個人的な話で大変恐縮ですが、知り合いの女性が目黒不動尊近くに住んでいたこともあり、とても住心地が良かったとのことでした。

近くに林試の森公園もあり、また雅叙園でお茶するのもおすすめです。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

招き猫さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

基本的にはゴキブリの飛行能力的に3階以上ですと、ゴキブリはの発生は１階などに比べて減りますが、とは言え１０階等の高層階でもゴキブリが発生することはあります。

おそらく、エレベーターや宅配時などに紛れ込むからだと思われます。

もちろん上層階の方がゴキブリの出る期待値は下がるので、基本的にはゴキブリが苦手でしたら、上層階が良いかと思います。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

長い光さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴ですが、あくまで私が購入する場合なら避ける物件として
（他の方には例えば近所であるとから、借主がすぐにつく自信があるなど、見方はかわりますので）

■空室率が半分以上
■防水工事を長いことせず雨漏りがあるなど、修繕がされていない
→投資家によってはこういう物件を安値で買って直して、空室率を上げる方もいるのでケースバイケース
■土地が道路や隣地と高低差があり、かつ擁壁が古い
→将来擁壁をやり直す際に大きな費用が発生しそう
■立地が悪い（近くに駅、もしくは大企業の会社か工場があるか）→空室になっても社宅利用含め埋まりやすいため
■利回りが低い→個人の資金計画によりますが

などです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

オイスターさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、債務が残る売却価格でも任意売却が認めらるかは、結論的には金融機関によりケースバイケースです。

以前は、債務が残って、売却後に売主が残債を返していく案件も実際やったことがありますが、金融機関との交渉が必要なのと、金融機関としては（むしろ融資担当レベルの話だとは思いますが…）、任意売却より競売にしてしまった方が楽という話も実際に聞いたことはあります。

なお、一般的には、競売より任意売却の方が高く売れることが多いです。

具体的に任意売却を検討されている場合は、金融機関と信頼できる不動産屋にご相談されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ラマヌジャンさん

覚王山不動産の石原と申します。

さて、失業保険特約の住宅ローンですが、あくまでお客様の月々支払いなどと、失業の可能性の高さ（ご自身のお勤め先の財務状況が、実は良くないなどインサイダーとしてわかっている）などによってケースバイケースと言えますが、例えば楽天銀行ですと、

お借入金額100万円当たり800円（年間）
※100万円単位、超過分は切り上げとなります。
例1：2,000万円お借入の場合、800円×20＝16,000円（年間）
例2：2,020万円お借入の場合、800円×21＝16,800円（年間）
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/insurance/covenant.html

となるようです。
ですので、例えば上記の2,000万円借り入れの場合に、年間16,000円払うに値する期待値があるかどうかを、ラマヌジャンさんの借入額と月々の支払額、失業の可能性（仮に会社が倒産した場合に、すぐ転職できる期待値の高低）などから、総合的にご判断されるのが良いのではと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ナイトライダーさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、すべて金額次第かと存じますが、

①賃貸及び売買の契約書チェック
→親族売買や、宅建業者ではない大家さんが直接借主に貸す際の契約書でニーズはあると存じます。

②不動産写真撮影代行
→相続等で物件所在地が遠い地主に需要はあると存じます。

③不動産現地調査代行　
→こちらも、東京で相続した地主が、愛知県の物件を調べて欲しいなどの場合に需要はあると存じます。写真撮影や現地調査は、ある程度ひな形をクラウドで共通化して、もれ等がないように（宅建士ごとに調査範囲内容がぶれないように）されても良いかもしれません。

④重説作成代行
→親族間売買で、銀行融資を受けるためにという需要はあるので、良いと思われます。

⑤不動産系記事のライティング業務
→私もさせていただきたいです。

⑥オンラインコンサルティング
→セカンドオピニオンや、ただ将来に備えて知りたい、でも店舗に行って強引な営業を受けたくない人などで需要あると思われます。

⑦内見同行依頼
→売主業者が両手取引狙いでその物件をそこの業者からしか買えない（違法ですが）場合やセカンドオピニオンとしてあると思われます。

⑧セカンドオピニオン査定
→十二分にあると思います。とは言え、査定サイトを通常使うと色々な業者が査定額を出すので、差別化としては、先にどこかの不動産屋に強引に媒介契約を結ばされた場合の不安要因解消などであるかもしれません。

いずれも、宅建士のギグワーカー化として面白いサービスかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ハラペーニョさん

はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、不動産担保ローンですが、年齢制限ありの会社となしの会社があります。

完済時の年齢や健康状態と対象不動産の担保評価などが重要要素となり、年齢制限がなくても、いくら借りられるかはケースバイケースです。

収入がなく無職でも借りられる場合もあります。

とは言え、貸す側はデフォルトを避けたいでしょうから、収入があったり、年齢も若い方が良い傾向は間違いないですが、無料査定もありますし、一度どこの借入先が一番条件が良いかを相見積もりされるのが良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

あみなさん

はじめまして。覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、アパートの照明の電球が入居後に切れて交換される場合は、原則は賃貸借契約書の内容次第ですが、入居者であるあみなさんの費用と負担で交換することになります。

ただし、例外的に賃貸借契約書の特約などで、特別の取り決めがある場合は、電球交換費用も大家さんが負担することもありえますが、まずは一度賃貸借契約書を確認の上、ご不明点があれば、管理会社か大家さんに聞かれれも良いかもしれません。

なお、仮に大家さんの費用で交換しても良いという場合でも、電球の領収書等のエビデンスは必要になると思われます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

茶々丸さん

覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、修繕積立金残高が少ないと住宅ローンの審査に通りにくくなるかというご質問ですが、私が今まで数百件ほど扱ってきた中では、住宅ローンで修繕積立金が少ないからという理由でローン審査が通らなかったことはありませんでした。

ただ、もしかすると、銀行によっては、住宅ローンの本審査のときに修繕積立金の総額を見るところもあるかもしれません。
一度融資予定の銀行に直接ご確認されるのが一番良いかと思います。

なお、やはり中古マンションを購入する場合、管理状況や修繕積立金がちゃんと貯まっているかは非常に大事であり、ご購入される場合はその対象マンションの長期修繕計画や修繕積立金の総額（少なくとも大規模修繕後でも数千万円はあった方望ましいかと思われます）を、ご確認されるに越したことはございません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ナマケモノさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

既存不適格物件は立派な合法建築物であり違法ではありません。

さて、既存不適格マンションとは、建築された当時の法令では合法として建築されたマンションのことです。
ただ、建築後の法改正（高さ制限、建ぺい率、容積率の変更等）により、現時点で適用されている法令のもとでは、現行法令上では不適格とされ、現行法令の基準を満たしていない物件に該当します。

ただ、建築時当時は適法に建てられたマンションなので、違法なマンションとはなりません。

既存不適格マンションとされると、仮にマンションを建て替える際に、同規模の大きさのマンションが建て替えられなくなることがあります。
また、住宅ローンが通らないこともあります。

市場では流通しており、私も以前取引したことがありましたが、やはり買主様は既存不適格マンションには住宅ローンは使えず現金購入されました。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

恋する惑星さん

はじめまして。覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、公開空地のあるマンションは仰られる通り、通路や植栽、公園などが設けられ、そのマンションの居住環境の向上が確保されやすいです。

（なお、建築時に敷地内に一定以上の公開空地を有する等の条件を満たす場合、容積率や高さ制限等が緩和され、マンションの延床面積を通常より増やすことができます。）

ただ、公開空地はマンション住人以外の一般の方も自由に通行できることから、一方では近隣の方とも交流しやすくなりますが、反面セキュリティ面でのデメリットもあります。

恋する惑星さんの仰る通り、資産価値は整備された公開空地があることにより、人気のマンションとなれば、中古マンション市場でも売れやすくなり資産価値が増すともいえますが、あとはそこの治安や地域性も大事になってくると存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

わくわくさん

はじめまして。
覚王山不動産販売不動産販売の石原と申します。

さて、家（戸建て）として一般的にかかる諸費用ですが、

・仲介手数料(3％+6万円に消費税)　　　　　　
・登記費用…約2万円前後（住所変更登記や共有名義か等で変わります）
・印紙代金…1万円
・確定測量費用…40～45万円（境界杭や測量図がない場合）

となります。

仮に売却金額が3000万円の場合は、諸費用150万円前後で手取りは95％前後になります。

もちろん、引き渡し後に契約不適合責任（雨漏り、シロアリ、給排水管の故障）などがあった場合、別途費用が発生する場合もあります。

なお、例えば、マイホームを売った年の1月1日で所有期間が5年を超える場合で、【譲渡所得が3,000万円以上】あるならば、約600万円程度（税率20.315％の場合）税額がかかりますが、マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

なお、個人が新規住宅を居住の用に供した日の属する年（居住年）の翌年以後３年以内の各年中に、従前住宅の譲渡をし、その従前住宅の譲渡につき3,000万円控除等の居住用財産の譲渡に係る特例の適用を受けた場合、その居住年以後の各年分につき、住宅ローン特別控除の適用を受けることができません。

なので、居住用の家かどうか等を含め、詳細は税務署もしくは税理士へご相談してみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

リディアさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、戸建ての賃料査定は一般的に、その戸建ての所在する地域の不動産屋さんに依頼すれば、査定額は無料出だしてもらえます。

念のため、数社に聞かれてみるのも一つかもしれません。

賃貸に出される場合、不動産屋からリフォームを提案されることも多いため、リフォーム金額を踏まえた上で、賃料を何年で回収できるかなど、ご検討されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Liverpoolさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、コンパクトマンション投資はワンルームマンションより顧客層（居住用でも投資用でも使いやすい、2人世帯向けの需要等）が広く、融資もつきやすい傾向にあり良い面もあります。

とは言え、結局のところ、ワンルーム、コンパクトマンションに限らずの身も蓋もない話になってしまい大変恐縮ですが、立地（駅の近さ、人口動態、利便性）や築年数を踏まえかつ、利回りから考えて割安であれば買いですし、コンパクトマンションだからといって、ご予算に合わなかったり、周辺の相場や過去の成約事例からいって割高であれば無理して買われる必要はないかもしれません。

Liverpoolさんのご予算や、想定される固定資産税や管理費等を差し引いた実質利回りから総合的に判断されるべきかと存じます。

答えになってないようで、申し訳ございませんが、よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ジローラモさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて売れ残った新築マンションですが、仰れる通り、売れ残ったマンションを不動産業者が買い取ることもありますが、一般的には新築完成後は販売価格を下げて、新築売主業者が売り切ることも多いです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

NO PAIN NO GAINさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、マンション管理適正化法ですが、平成13年8月にマンションの管理の適正化の推進を図るとともに、マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることを目的に作られました。

具体的には、マンションの各部屋の所有者（区分所有者）の管理意識を高め、修繕積立金等が不正利用等されずに適切に管理されるために、マンション管理組合と管理会社で会計を分けて管理会社の財産を守る仕組みを作る必要性等から生まれました。

なお、老朽化したマンションの修繕や建て替えなどを円滑化する目的で令和2（2020）年にマンション管理適正化法が改正されました。

概要として、
（１）マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係
　　［１］ 国による基本方針の策定
　　　　〇 マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
　　［２］ 市区（町村部は都道府県）によるマンション管理適正化の推進
　　　　〇 基本方針に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための計画（マンション管理適正化推進計画）を策定（任意）
　　　　〇 管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等を実施
　　　　〇 マンション管理適正化推進計画を策定した場合に、管理組合が作成する個々のマンションの管理計画を認定
（２）マンションの建替え等の円滑化に関する法律関係
　　［１］除却の必要性に係る認定対象の拡充
　　　　〇 除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、外壁の剝落等により危害を生ずるおそれがあるマンション、バリアフリー性能が確保されていないマンション等を追加
　　［２］ 団地における敷地分割制度の創設
　　　　〇 要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の４／５以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000177.html
国土交通省の資料より引用

というものです。

なお、除却とは固定資産を取り壊したり、廃棄することで、要は老朽化したマンションを解体することです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ギャロップダイナさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、中古マンションの流通量が多くなる時期ですが、賃貸物件ほど偏りはないですが、一般的には、年始～4月上旬の所謂新年度に向けての引越しが多い時期です。

ただ、中古マンションはエリアにもよりますが、年間コンスタントにそれぞれの月で売りに出てくるので、年始～４月上旬の所謂繁忙期を待つよりは、ギャロップダイナさんのご予算やエリア、築年数、㎡などのご条件が合うなら今からお探しされても良いかとは存じます。

仮に３ヶ月入居が遅くなると、現在賃貸に住まわれている場合、３ヶ月の賃料もかかってしまうというのも一つの理由です。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

百花繚乱さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、水道管を隣地から引き込みたい場合ですが

まず、隣地に建築予定のメーカーさん等と一緒にご説明して同意を得ることが一番大事です。
仮に隣地の方が水道管をひいて問題ないということでしたら、

①有償で隣地の土地を水道管のために借りるという賃貸借契約を結ぶ
②隣地の方が無償で利用して構わないということでしたら、使用貸借契約を結ぶ
③隣地に対価を払うなどして、賃貸借契約より強い権利である地役権設定をすることが考えられます。

地役権「設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」（民法第２８０条前段）

なお、隣地の所有者が使わせてくれない場合は、「公道に至るための他の土地の通行権」（民法２１０条）の趣旨を類推適用して、水道やガスの使用を認める判例もあるようですが、仮に隣地と揉めてしまって使わせてくれない場合は、弁護士さんに相談されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

林檎スターさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

＞債務者の債務不履行を証明する書類はどのように作成してどこの裁判所に提出すればいいのでしょうか。

→まず、相手が約束通りの債務の履行をしなかったら、基本的に林檎スターさんは債務不履行を証明せず、損害賠償請求をすることができます。
逆に債務者に故意や過失がないのであれば、債務者側が無過失を立証しなければなりません。

→抵当権の実行ですが、貸付金や売掛金が期限どおりに支払われていなければ、抵当権実行の債務不履行要件を満たします。

具体的に抵当権の実行の流れですが、まずは不動産の所在地を管轄する地方裁判所に担保不動産競売の申立てを行います。
書類については、
■担保権の存在を証する確定判決、家事審判またはこれらと同一の効力を有するものの謄本
■担保権の存在を証する公正証書の謄本
■担保権の登記に関する登記事項証明書
のいずれかの文書を裁判所に提出する必要があり、その後民事執行法の手続きにより不動産競売を申し立ていくことになりますが、具体的には難しい手続きかつ高額な金額が絡むため、まずは弁護士に相談されることをおすすめいたします。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原