ダルシムさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、投資用アパートの物件選びで、「賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標ベスト3」ですが、私が考えますに

1　駅が近いか
→駅が近いと一般的には、特に駅５分以内だと、仮に空室が出ても比較的埋まりやすいのと、駅が近いほど半径的に物件の希少性も上がり、仮に売却するにしても、売りやすいことがあげられます。

２　工場や会社が周りに多いか
→仮に都心でない地方でも、工場や大手企業の会社があると、社宅需要として空室になっても埋まりやすい傾向があります。

３　人口が増えているか
→人口が減っていると空室リスクも増しますが、人口が増えているエリアであれば、リフォームなどちゃんとしていれば空室も埋まりやすいです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ベロニカさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

中古マンションの築年数がローン審査に影響するかは、結論的には銀行によってかわります。

銀行によっては、古いマンションでも35年の住宅ローンを組めることもありますが、銀行によっては、築年数が古いと35年組めないところもあります。

特定の銀行にこだわりがなければ、築年数をローンのために考える必要もないこともありますが、通常は築20～25年以内であれば、ご年齢によりますが35年以上組める銀行がほとんどです。

まずは、借り入れ予定の銀行を考えられるのも一つですね。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原靖也

花丸木さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、車庫証明の件、通常は月極駐車場の管理をしている不動産屋さんや行政書士に頼めば車庫証明を代理で取得もしてもらえます。
しかし、不動産屋に全部お願いすると5000～10,000円かかることもあります。

一方でご自身で取得されれば、各都道府県手数料として3,000円ほどで取得可能ですが、地図の作成や警察署に２回足を運ぶ必要もあります。

書類作成は警察署や不動産屋に聞かれればがんばれば作成は可能です。

普段お仕事がお忙しければ、駐車場管理されている不動産屋さんか行政書士に頼むのも一つかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Mantaさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて中古戸建でのチェックすべきポイントですが、言ってしまうともちろんすべてなのですが、仮に私が中古戸建を買うとしたら特に注目すべき点としては

■築年数
■未登記部分はないか
■リフォーム履歴（必ずしも重要事項説明書に記載されません）
■外壁塗装履歴（必ずしも重要事項説明書に記載されません）
■木造か鉄骨か
■雨漏りシロアリなどの不具合はないか
■契約不適合責任が免責になっていないか
■再建築可能か
■高低差のある物件ではないか
■敷地内に擁壁がないか→あるとしたら状態は？建築確認、検査済みはあるか
■建物自体にも建築確認、検査済みはあるか→ないと銀行によっては融資が通らないこともあります
■付帯設備の確認（通常、付帯設備表で確認します）
■前面道路が私道か公道か
■浄化槽、プロパンガスエリアか

などです。

難しいと存じますが、不動産屋さんに聞けばこれらは回答してもらえるはずです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原靖也

鶴仙人さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、タワマン賃貸の試し住みですが、十分ありかと存じます。

ただし、賃貸にも当然敷金等諸費用が発生するのと、仮に２年住んで賃料が月に
20万円すると想定すると、20万円×24ヶ月＝480万円の賃料が発生します。

仮に今すぐ買うとすると、480万円+諸費用分は、ローン代金に充てられるとも考えられます。

一方私も過去にタワマン買っていただいたお客様で、やはり大変住心地よく満足されている方もいますが、一方でしばらく済んだらもうある程度満足されて売却される方もいらっしゃいます。
仮に奥様が後者の可能性もある場合もあり、まずは一度賃貸で借りてみるのも一つかもしれません。

なお、今まではタワマン相場も右肩上がりですが、最近は豊洲のマンションも高止まりか値下がり傾向もあるようです。
なので、今までは買ってもそれよりも高く売れることも多かったですが、今後は買った値段よりも金利上昇等により下がることも考えると、ローンを組んでいる場合住宅ローン債務が返せず売れないことも想定されても良いかと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原靖也

ダンテさん、はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。
ご質問に対して、ご回答申し上げます。

①代償金の算定にあたってマンションの資産価値をどのように評価すればよいでしょうか。
→基本的には、市場価格で算定することが多いです。市場価格の算定は、マンションの場合は、過去の取引事例、成約価格、現状のそのマンションを含む周辺エリアで同じ築年数、大きさによる現状販売事例、お部屋の状態（リフォーム履歴）を元に査定されるのが通常です。弊社含む、不動産仲介会社に査定を依頼すれば、市場価格を算出できます。
→他には、身内同士であれば固定資産税評価証明書から算出することもありますが、通常は公平感が出るように、上記市場価格で算出することが多いです。

②代償金を支払った場合でも、それとは別に遺留分が発生することはあるのでしょうか。
→マンション以外にも、現金や有価証券等あれば、その合計額から算出し遺留分が、マンションの代償金よりも大きければ、遺留分は発生いたします。
→ダンテさんの場合は、マンションと幾ばくかの現金ということで、現金が多額でなければ、マンションの代償金を支払えば遺留分は発生しないかもしれませんが、詳細は税理士にご相談されても良いかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

Carte Blancheさん、はじめまして。

覚王山不動産販売の石原と申します。

親御さんの住宅ローンを代わりに完済の件ですが、繰り上げ返済の方法として

①110万円までなら、非課税にて、親御さんへ110万円をお渡しして、そのお金で繰り上げ返済は可能です（その場合も、贈与契約書と資金移動がわかる通帳のエビデンス等は取られた方が無難です。）

②110万円を超える金額は、原則贈与税がかかること前提で親御さんに贈与し、そのお金で繰り上げ返済は可能です。

③もしくは、親御さんから住宅ローンの金額分だけ、持ち分として親御さんの住宅をCarte Blancheさんと売買契約をして、名義をCarte Blancheに住宅ローン分だけ移すことで、実質住宅ローンの繰り上げ返済もできますが、その場合念のため住宅ローンの借入先の銀行とも相談された方が良いと思います。
いずれはその住宅を相続する可能性も考えられるので、持ち分移転も一つかもしれません。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

今川焼さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

抵当権と根抵当権の違いですが

【抵当権】
対象となる債権（借金）を借主は貸主へ、いつまでにいくら返済するなど明確に定めらます。
抵当権は、債権者（貸主）が債権を第三者に移す場合に、債務者（借主）の許可は不要です。
抵当権は、連帯債務者がつけられます。

【根抵当権】
対象となる債権（借金）は債務者と根抵当権者（債権者＝貸主）との間で範囲の設定が可能です。
また、元本の確定までは期日も額も決まらないので、極度額（金融機関が融資を行う際の上限借入額の範囲内）でなら何度でも借り入れが可能です。
根抵当権は、債権者（貸主）が債権（借金）を第三者に移す場合に、元本の確定するまでは、債務者（借主）の許可が必要です。
根抵当権は、元本の確定前は、連帯債務者がつけられません。

なお、住宅ローンの場合は、抵当権なので、夫婦共有で連帯債務者をつけることも多いです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

BEHIND THE MASK さん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、古く倒壊するおそれがあるブロックの所有者が隣地のものか不明の場合に勝手に壊してよいかは、原則論としては勝手に壊さないほうが良いと思われます。

仮に隣地のブロックであった場合、器物損壊になってしまうからです。

本来購入時に、境界標をまたぐブロックが、ご自身の物か隣地の物か、共有かを確認しておいた方が良かったですし、購入時の不動産屋に一度確認していただいても良いかもしれませんが、とは言え倒壊のおそれがあるものをそのままにしておけないと思いますので、具体的には

①まず、隣地に確認してみる。隣地の物であれば、倒壊する危険があることをお伝えし、隣地に修復してもらうかあるいは、BEHIND THE MASK さんが壊して良いかを確認する。その場合、後で言った言わないにならないように、覚書等を双方で取り交わした方が良いです。

②仮にブロックが話し合いや過去の経緯や仲介された不動産屋の調査から共有だった場合も、修復するか壊すかを覚書を交わした上で実行された方が良いかと思います。仮にブロックを壊したあと、隣地が新しいブロックを設置して欲しいと言われた場合も考えられ、共有であれば費用を折半するのかBEHIND THE MASK さんが費用負担するかを明確にされた方が良いかと思います。
なお、共有物であれば、民法上保存行為として、修復することも可能です。

民法第252条第5項：各共有者は、前各項の規定にかかわらず、保存行為をすることができる。

③民法の妨害予防請求権により、塀が崩れる前に隣地に予防措置を講ずるよう請求することも考えられますが、この場合は弁護士さんにご相談された方が良いかと思います。

まずは、隣地同士ということで仲良くするのが原則なので、勝手に壊す前に、隣地の方と穏便に話し合いし、話し合いがまとまらないようでしたら、弁護士さんにご相談されても良いと存じます。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

ジャスミンさん

はじめまして。覚王山不動産販売の石原と申します。

さて、原則民法では相続人には内縁関係の人は含まれておりません。
なので、事実婚の奥様は原則法定相続人となることはできません。

ただし、ご相談内容の様に、内縁だった夫様に配偶者、子供、両親、兄弟姉妹等の法定相続人がいなかった場合、要件によっては「特別縁故者」として遺産を受け取れる可能性もあります。
その場合も家庭裁判所へ自身が特別縁故者であることを申し立てる必要があります。この場合、要件に当てはまるかは、家庭裁判所に聞くのも一つですが、難しいこともあると思いますので、司法書士や弁護士にご相談されるのも一つです。

仮に特別縁故者と家庭裁判所に認められたら、相続税の申告が必要です。
「配偶者に対する相続税額の軽減制度」等の相続税の特例を受けることができない上、相続税額の2割に相当する金額が加算されますが、こちらも詳細は税理士か税務署にご確認してみてください。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原

Yamashitaさん

はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。

弟様が音信不通ということですが、まずは遺言書がないかをご確認していただき、
遺言書がなく、どうしても住所や連絡先が辿れない場合等は、

弟様の戸籍の附票を取り寄せて、弟様の住民票上の住所がわかりますが、手間もかかるため、司法書士にお願いするのも一つです。

弟様が調べた住所に住んでいない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらうこともありますが、この場合も司法書士にご相談されても良いと思います。

弟様が７年以上行方不明であれば、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てできますが、
今回は5年なので、失踪宣告にはあてはまらないようです。

よろしくお願い申し上げます。

覚王山不動産販売　石原