ご質問ありがとうございます。宅建士の中谷です。
「年収950万円で4,900物件購入に無理があるか」について検証しました。

＜年収倍率からの検証＞
１　貯蓄を差し引いた実質ローン負担
　　4,900万円－700万円＝4,200万円
２　年収倍率
　　4,200万円÷950万円＝4.42倍＞5倍
　　かつて政府が公表した「生活大国5か年計画」が「住宅価格は年収の
　　5倍以下説」の根拠となっています。フラット35の調査によると、
　　現実には7倍前後といわれており、4.42倍なら余裕のある水準
　　といえます。

＜金融機関ローンシミュレーションからの検証＞
各金融機関は簡易なローンシミュレーションをネット上で提供しています。
ちなみにイオン銀行のサイトでシミュレーションした結果、年収950万円、借入期間35年での借入限度額は5,750 万円 から7,660 万円でした。
4,200万円の借り入れは充分余裕があります。

＜ローン負担率からの検証＞
変動金利0.53％・借入期間35年・手数料定額型で試算すると、毎月返済額は約11万円、年間で11万円×12か月＝132万円です。

ローン負担率は132万円÷950万円＝13.9％となり、余裕のある負担水準といえそうです。

以上の検証から、ご質問の件は無理がないと示唆できます。

前面道路幅員による容積率の上限は、幅員が4m未満の場合は4ｍとみなします。

容積率は、用途地域や地域計画によって定められており（指定容積率）、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合にはさらに制限がかかります。

具体的には、前面道路の幅員×※60％と指定容積率とを比較し、小さいほうが容積率とされます。

※住居系地域：40％（行政指定エリア：60％）
　その他地域：60％（行政指定エリア：40％または80％）

ただし、幅員が4ｍ未満の場合には4ｍとみなして上記計算を行います。

例えば指定容積率200％の第1種低層住居専用地域で幅員が3ｍの場合、容積率は
3ｍ×40％＝120％＜200％⇒120％ではなく、4ｍ×40％＝160％＜200％⇒160％となります。

特定物債権と種類債権は、特定された権利・財物の引渡しを要件とするか否かが異なります。

主な債権には、お金の貸し借りである金銭債権以外にも、物の引渡しを債権とする特定物債権と種類債権が含まれます。つまり売買取引において、商品の引渡しをする約束も債権なのです。

特定物債権とは、特定された物の引渡し、具体的には中古住宅の売買、住まいの賃貸契約、中古車の売買などが該当します。

種類債権とは、特定されない物の引渡し、具体的には卵10個1パックなどの食品販売、新車取引などが該当します。例えば卵は、10個を引渡さなくてはいけないにしても、どの卵か特定されるわけではありません。

諾成契約と要物契約は、実際に目的物の引渡しを契約成立の要件とするかどうかが異なります。

諾成契約では、目的物の引渡しがなくても、当事者双方の合意によって契約が成立します。民法で定められた契約で、消費契約以外はすべてが諾成契約とされています。例えば中古自動車の売買契約では、実際に車の引渡しが完了していなくても契約は成立し、販売者には買主に商品を売らなければならない「債務履行義務」が生じます。

一方で要物契約ですが、唯一の具体例がいわゆる金銭の貸し借り、金銭消費貸借契約です（使用貸借契約や寄託契約も法改正により諾成契約に移行しました）。金銭の貸し借りは、実際に金銭が引渡された事実をもって契約が成立します。ただし、書面や電子契約（定められたものに限る）に関しては諾成契約も認められます。

ホームエレベーターに関しては、法定点検および行政庁への報告義務が免除されています。一方で、建築基準法に基づき、所有者はエレベーターの維持保全に努める義務が課されます。ただしあくまで努力義務であり、保守契約を結ばなかったからといって罰則が科されることはありません。

いわゆる定期検査報告は、建築基準法第12条を根拠法令とする制度です。昇降機の所有者は、有資格者（建築士または建築設備等検査員）による定期的な検査、および特定行政庁への報告を行わなければいけません。

検査又は報告を怠った場合、100万円以下の罰金が科されることもあります。

ただし上記定期点検制度から、ホームエレベーターは除外されています。建築基準法8条に基づく維持保全も、あくまで努力義務です。

一方、エレベーターの点検を怠ると大きな事故を招きかねません。べっそくはないにしても、保守点検契約は結んでおいたほうが賢明です。

特定承継人と一般承継人とでは、引き継ぐ権利・義務の範囲が異なります。

＜特定承継人＞
一番わかりやすい例として不動産取引を取り上げると、特定承継人である買主は売主の債務は引き継がず、物件の所有権だけを引き継ぐことができます。売主の債務に関しては、一部のみ引き継ぐこともできます。

＜一般承継人＞
一般承継人は、包括承継人とも呼ばれます。包括承継は、個人においては相続、法人においては合併や会社分割が該当します。包括承継においては、権利・義務の一切を引き継がねばならず、例えば「被相続人の財産のみ相続して借金は相続しない」といったことは認められません。

一般的に、ロールスクリーンに高い防音性は期待できないようです。

確かに、ロールスクリーンは目隠し目的としては有効です。そもそも、ロールスクリーンの記事はポリエステルなどでできています。

ポリエステル繊維もある程度の厚みがあれば一定の防音性が期待できますが、実際に吸音材としても活用されています。ただし、グラスウールなどに比べると性能はおとり、完全防音は困難です。

さらにロールスクリーンとなると、薄くてスキマがあるので、音はどうしても漏れてきます。防音レベルとしては、歩く音・話し声・テレビの音などの生活音が直には入ってこない水準といえそうです。

宅建士の資格は、小売業の店舗開発業務においてマストであないものの、宅建士として有する知識は有利に働くでしょう。一方で新卒採用の現場では、個別の資格だけでなくより多面的なスキルを重視する傾向が強いのも確かです。

いわゆる宅建業、つまり宅地建物の仲介（売買・賃貸）や業としての物件販売を行う、いわゆる不動産会社では、宅建士資格はマストといえます。その周辺業種、例えば賃貸物件の管理会社、建設会社、商業施設開発を伴う大手小売業でも、不動産建築や再開発計画推進などにおいて宅建士として習得した知識が生きてきます。

一方で企業は、周囲を巻き込む力、困難に挑むチャレンジ力など、資格だけでは測れない多面的な能力を求めています。だからこそ、たとえ資格がなくても、学生時代の経験が光る人物が採用されたりもするのです。

軽量鉄骨造りシャーメゾンの騒音は、一定水準以下に抑えられていると考えられます。

一般的に軽量鉄骨住宅の防音レベルは木造住宅と同じか若干高い水準で、鉄筋コンクリート（RC)建造物よりは落ちるとされています。

一方で積水ハウスでは独自技術「シャイド５５」を導入し、一番問題になる上階の衝撃音を1/2にまで吸収しています。防音レベルは、スラブ厚200mmの鉄筋コンクリートと同じ水準です。さらにプレミアム仕様の「シャイド５５」は衝撃音を1/3にまで吸収します（スラブ厚200mmの鉄筋コンクリートと同水準）。

では隣の部屋の騒音はどうでしょう。特別な遮音対策が取られているわけではないので、ある程度の生活音はやむを得ないかもしれません。個人差はありますが、少しの音も我慢できないのであれば軽量鉄骨住宅は避けるべきでしょう。

東京都の住宅地で基準地価の高いエリアは、港区（溜池山王・広尾・白金台・麻布十番・六本木一丁目）に集中しており、千代田区（四谷・半蔵門・九段下）、渋谷区（代官山）と続きます。

一方で、閑静な高級住宅地が並ぶお屋敷に限っていえば、全く違った結果となってきます。トップは渋谷区（猿楽町・西原・富ヶ谷）、品川区（上大崎・東五反田）、文京区（白山・西片）、目黒区（自由が丘・碑文谷）と続きます（第1種・第2種低専に限る）。

ちなみに富ヶ谷は安倍元首相の私邸があったことで知られ、大山はファーストリテイリングの総帥である柳井正が2,600坪もの大豪邸を構えています。

鉄筋工の仕事にとくに資格は必要ありません。

鉄筋工は、鉄筋コンクリート（SRC)や鉄骨造り（S)・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC)の建築物において、骨組みとしての鉄筋を縦横に組み立てていくのが仕事です。


仕事は、事前準備（施工図作成・材料準備・加工場への発注など）から始まり、鉄筋加工・配筋・結束と進みます。ハッカ・スケール・押し切りといった道具を状況に応じて使いこなしながら、効率的かつ安全に作業を行います。

鉄筋工の仕事は資格こそ必要ないものの、体力だけでなく高い知力も求められます。だからこそ、必須資格ではありませんが、鉄筋工としてのスキルを評価する鉄筋技能士という制度も整備されているのです。

「継手」も「仕口」もともに建築部材の接合方法を指す用語ですが、継手は水平方向なのに対し仕口は垂直方向の接合を意味します。

継手は、長手（水平方向）に柱・梁や羽柄材を継ぎ足します。従来の日本建築では、腰掛あり継・追掛大栓継といった凝った継手が施されてきました。

仕口は部材が交差する場所に用いられます。代表的な仕口としては、ほぞ接ぎとダボ接ぎが知られています。

最近では接合部の強度を高めるため、金具を用いることが一般的になってきました。

「老後」に関して明確な年齢の定義はありませんが、一般的には65歳以上を指すケースが多いようです。ただし近年では、見直しの動きも出ています。

内閣府が公表している「高齢社会白書」においては、65歳以上の人口が占める割合を高齢化率と定義しています（ちなみに令和6年の高齢化率は29.1％）

一方で同じ高齢者でも、65歳から74歳までの層はおおむね健康で公私ともに元気で活動している方が少なくありません。働いている高齢者も大勢います。こうした老後生活の実態をふまえ、「75歳以上」に見直そうとの機運も盛り上がりつつあります。

蜜柑さん、はじめまして
滞納処分の執行停止について、税金を滞納した場合を事例として説明します。

＜滞納処分＞
税金を滞納した場合、税務署などの徴収部門はまず督促状などを発信します。その後10日以上に支払いがない場合、徴収部門は滞納者の財産を差し押さえなければいけません。

＜執行停止＞
ただし、滞納処分執行が何らかの事情により停止されている場合、差し押さえは猶予されます。

まず滞納者に財産がない場合は、執行しようがありません。仮に財産があったとしても、差し押されたら滞納者の生活がひっ迫する場合も同様です。

そして執行停止の状態が3年以上続いた場合、その税金の納付義務が消滅する場合もあります。

年齢も若いですし、世帯年収2300万円で9640万円の中古マンションなら、充分に購入は現実的です。

通常は年収の5倍以内とされているので、2300万円×5＝11,500万円までなら射程範囲です。

メガバンクで35年ローンを組んだ場合、総返済額は約12300万円で、年間返済額は292万円、年間の管理費等が約50万円で、あわせて350万円といったところです。年収に占める割合は15％ですから、家計を大きく圧迫する負担ではありません。

将来の年収アップを見込まなくても、問題ありません。

不動産譲渡担保の対抗要件は、所有権移転登記です。

譲渡担保とは、抵当権・質権と同じく物的担保の一類型です。譲渡担保契約が取り交わされると、債権者へ一時的に動産・不動産が譲渡されます。約定期日までに債権が弁済されれば、譲渡担保契約は解除されます。

動産の場合は引渡、不動産の場合は登記により所有権が債権者に移転します。債権者は所有権移転登記により、他の債権者に優先して債権の回収が図れるのです。

建築基準法上、サイクルポートは建蔽率の計算で建築面積に加算されます。建築基準法第2条1項4号において、「自転車の停留または駐車のための施設の用途に属する部分」は建築面積に含めるものとされています。

一方でただし書きにおいて「国交大臣が高い開放性を有すると認める指定構造の建築物」については、その端から1ｍ以内の水平投影面積は建築面積に算入しないとされています。

国交省告示によれば、地階を除く階数が1・外壁の無い部分が連続4ｍ以上・柱間隔は2ｍ以下・天井高さ2.1ｍ以上の要件を満たせば、緩和の適用を受けることができます。

ご質問の件について、２つのケースで説明します。

＜ビルトインガレージを考慮しない＞
建築面積30㎡・３階建の住宅を建てようとした場合を想定します。
A:建ぺい率上の制限：30㎡÷建ぺい率50％＝60㎡
B:容積率上の制限：30㎡×３階÷容積率100％＝90㎡
A＜Bで、最低90㎡の敷地面積が必要です。

仮に15㎡のカーポートを設置するとした場合には90㎡+15㎡＝105㎡の敷地面積が必要です。

＜ビルトインガレージを考慮する＞
建築面積30㎡・３階建の住宅に15㎡のビルトインガレージを設置しようとした場合を想定します。

A:建ぺい率上の制限：30㎡÷建ぺい率50％＝60㎡
B:容積率上の制限：（30㎡×３階－ガレージの緩和措置15㎡※）÷容積率100％＝75㎡
※90㎡×1/5＞15㎡

A<Bで最低75㎡の敷地が必要です。

デザイン面での発信力が高く、耐熱性・耐水性などに優れるレンガですが、やはりコストが一番のネックのようです。

よくいわれる耐震面での弱さはどうでしょう。たしかに石積みしただけのレンガ造り（組構造）だと、地震に弱いのは確かです。一方で最近はレンガ建築工法も進化し、レンガ同士のすき間をモルタルで埋めると同時に、鉄筋を通したり木材による柱・梁で二重構造にしたりすることで、耐震性は問題ないレベルまでクリアしています。

反面、こうした耐震補強のためコストは大幅にアップします。材料であるレンガ自体も比較的高価であり、材料費・加工費ともにコストプッシュ要因として働き、レンガづくりの普及を妨げているのです。

10m2以下の増築は、原則として建築確認申請不要ですが、いくつか例外があります（ちなみに離れや小屋を新築する場合は、10ｍ2以下でも申請が必要です）。

具体的には、増築物件が防火地域・準防火地域に該当する場合には申請が必要です。防火地域・準防火地域は都市計画法8条を根拠法令として用途地域などとともに設置するものとされています。「市街地における火災の危険を防除」するための地域ですから、増築に対しての申請もシビアなのです。

たとえ鉄筋コンクリートであっても、シロアリは発生します。シロアリは主に柔らかい紙や木材を好み、コンクリートはどちらかといえば苦手です。コンクリートをかみ砕いて侵食するようなこともないし、シロアリが吐き出すギ酸でコンクリートは溶けません。

一方で、コンクリートには必ずヒビやすき間が生じます。シロアリは、ここから侵入し鉄筋コンクリートの建物床下に入り込みます。そして建物内部の木材等を食い荒らすのです。

中古マンション購入後に鍵交換しないのは、基本的に「なし」です。私が知っている不動産会社によると、売買仲介物件の買主は例外なく鍵交換を実施しているようです。

理由は、セキュリティーです。不動産売買は、不特定多数の買主・売主が取引します。相手がどんな人物かわかりません。鍵交換費用数万円を惜しんだために、犯罪に巻き込まれるリスクを抱えることになるのです。

ちなみに賃貸に関しては、大家が鍵交換をしないで物件を引き渡したことが原因で盗難事故が起きた場合、大家に賠償義務が生じます。

督促状そのものに強制力はなく、督促に基づき直ちに差し押さえなどができるわけではありません。ただし、督促による法的効力はあります。住人は督促状を無視していると、管理会社は簡易裁判所の書記官に督促を申し立てることができます。そうすると今度は、裁判所より支払督促が発せられます。さらにこれを無視、２週間が経過すると、今度は給与等の差し押さえ処分に移行します。裁判所は、管理会社の申し立てに基づき、勤め先などに差し押さえ命令を送達します。

加えて督促状発送は民法上の催告とみなされ、債券消滅時効の完成を猶予します。

いずれも、自己の権利（所有権・賃借権等）を守るのに必要な要件として、登記を求めているという点では同じです。ただし対抗要件の目的が第三者に対する自己の権利の主張であるのに対し、権利保護要件は契約解除における権利保護を目的としています。

対抗要件の事例としてよく引き合いに出されるのが、二重譲渡です。アがイおよびウ双方と同じ物件に関する譲渡契約を取り交わした場合、移転登記をした方が相手方に対し所有権を主張できます。

一方でアからイに譲渡された土地がウが転売されたケースで、アが代金未払を理由に売買契約を解除したとしても、ウが移転登記を済ませていればウの所有権は保護されます。これが権利保護要件としての登記です。

トラス構造の建物としては、青森県にある八戸美術館、海外ではコーネル大学の見るスタインホールや台湾のアジア美術館が有名です。

トラスは三角形で構造体をくみ上げる建築方式であり、細い部材で強度を保てることから鉄橋やタワーなどで多用されています。エッフェル塔や東京タワーは代表的な建築物です。

一方で、コストや手間の問題から建物に採用されることはあまり多くありません。美術館や体育館などで使われることがあるのは、大きなスペースルームを設けるのにトラス構造の強度が有効だからです。

地図上の北が「真北（しんぼく）」、磁石での北が「磁北（じほく）」です。真北が変わることはなく、常に北極点の方向です。

建築基準法上では、真北が北を意味します。例えば北側斜線規制における北側とは真北を指します。

一方で「磁北」を指す磁針は、時間と場所によって変化します。つまり真北と磁北は常にずれているわけで、建築実務にあたってはこのズレ（偏角）の補正がついて回ります。

おとり物件の通報先としては、複数考えられますが、一番おすすめなのは許可官庁です。

①大手ポータルサイトの通報窓口
大手では「通報110番」といったおとり物件の通報窓口を設けています。おとり物件の削除に応じてくれるほかにも悪質業者の場合は広告掲載禁止にすることもあるようです。ただし、行政ではないのでペナルティー措置はどうしても限界があります。

②消費者庁
消費者庁は、告示「不動産のおとり広告に関する表示」に抵触する場合には、課徴金を含めた措置命令を下すことできします。

③許可官庁
各都道府県の許可監督部局（宅建指導課など）は、業者が最も恐れる営業停止や免許取り消しといった強力な裁量権をふるうことができます。

国土交通大臣告示により、家主・入居者の双方より不動産仲介業者が受け取ることのできる賃貸仲介手数料の上限は、家賃の1.1か月相当（消費税込み・以下同じ）とされています。

かつ賃貸物件が住宅の場合は、仲介依頼者のいずれかから了解を得た場合を除き、それぞれから受け取ることができる手数料の上限は、家賃の0.55か月相当とされています。

なお空き家に関しては、仲介業者の積極的参入促進を目的として、一定の条件のもと上限を増額する特例措置が設けられています。

住居表示も家屋番号も、施設の所在を示すことを趣旨としている点では同じです。ただし、家屋番号は登記制度で用いられる独自の仕組みであり、「住所」として一般生活に浸透している住居表示と違って日常で目にすることはめったにありません。

家屋番号は通常地番と同じ番号が用いられますが、地番は住居表示と異なることが少なくありません。地番はあくまで登記を目的としており、広い一団の土地が一筆で登記されていれば、その土地は一つの地番で表記されます。

また、一筆の土地に複数の建物が所在する場合は、家屋番号に-1といった支号が付番されます。

不動産質権と抵当権との違いは、担保対象となる物件と担保への占有権、設定期間にあります。

＜担保＞
民法369条において、不動産および地上権・永小作権に対して抵当権者は抵当権を設定できるとしています。ですから、上記以外の物件（動産等）に対しては抵当権を設定できません。

一方で質権は、不動産だけでなく動産にも設定できます。

＜占有＞
抵当権は占有が認められていません。質権は対象物件を占有し、使用による利益を享受できます。


＜設定期間＞
不動産質権の設定期間は10年を上限としています。一方で抵当権に設定期間の縛りはありません。