植草さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。仮登記を命ずる処分について、解説します。

仮登記の処分は、登記権利者の申し立てを受けて、不動産の所在地を管轄する地方裁判所が実行します。登記は通常、登記義務者の同意がなければ実行できませんが、仮登記の処分を受けた場合は、登記権利者単独での登記も可能となります。ただし申し立てにあたっては、登記義務者が仮登記に協力しない場合など一定の理由が求められ、申立人は疎明しなければいけません。なお、仮登記の処分は不動産権利に大きな影響を及ぼすため、裁判所の判断は慎重になりがちです。

ナマケモノさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。事業用不動産の賃貸借契約における権利金について、賃料・礼金との違いを含めて解説します。

権利金は、借地・借家などの不動産を契約期間中賃借することができる権利の対価と考えられています。契約期間中に借主が解約しても、権利金は返還されません。賃料は、不動産の賃貸というサービスへの対価であり、権利金とは異なります。

では、礼金はどうでしょうか。礼金と権利金は、対象となる物件が居住用（礼金）・事業用（権利金）と異なるだけで、「賃借権の対価」としての根本的性質はどちらも一緒と考えられます。それに解約しても返金されない点、税務上の取り扱い（原則として「償却期間5年の繰延資産」）も共通しています。

たにしさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。未登記建物の建築年月日の調べ方について、解説します。

通常の登記されている物件であれば、登記情報の表題部「原因及び日付」欄にて建築年月日が確認できます。一方で未登記物件の場合は、物件購入時に交付される「重要事項説明書」に記載されている建築年月で確認できます。

その他、所管の特定行政庁に「建築物等台帳記載事項証明申請書」を提出し、検査済証に記載されている建築年月を確認することもできますが、個人情報にも抵触するので、ハードルは高いです。

未登記物件の所有者であれば、市町村に固定資産の名寄帳閲覧を申請することも可能です。

勝四郎さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。第一種特定工作物と第二種特定工作物の違いについて、解説します。

都市計画法では、建物や特定工作物を建築するための「土地の区画形質の変更」を開発行為として許可制度を適用しています。

特定工作物は、周辺環境への影響度に応じ、一種と二種に分けられます。第一種は、コンクリートプラント・危険物貯蔵処理施設など、環境に大きな影響を与える施設が対象です。

第二種は、1ヘクタール以上の野球場や動物園などで構成されます。

第一種の新設に伴う開発行為に対しては、開発許可権者（知事や政令指定市長）の許可が必要なのに対し、第二種の新設に伴う開発行為で許可が求められるのは、市街化調整区域のみです。

菊千代さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。宅建業法による誇大広告の規制および過去の違反事例について解説します。

宅建業法では不動産広告につき、おとり広告を含めた誇大広告の禁止・広告開始時期の制限および取引態様の明示を求めています。誇大広告禁止の法令に違反した場合は、免許停止や指示などの行政処分、さらには100万円以下の罰金もしくは6か月以下の懲役またはその両方の刑事罰を受けることがあります。

過去事例としては、契約済みになった物件をいつまでもポータルサイトに載せておく事例が、業界団体である不動産公正取引協議会で紹介されてます。罰則は違反件数・広告掲載期間によりますが、厳重注意と違約金支払いを求めるケースが多いようです。

島田勘兵衛さん、はじめまして。　宅建士の中谷と申します。宅建業者の免許が取り消される事由について解説します。


<必ず取り消される場合＞
●不正手段による免許取得
●業務停止処分に違反
●業務停止事由に抵触し情状が重い
◎欠格事由に該当
◎免許更新を怠る
◎免許取得後1年以上にわたり事業不開始・休止
なお、●の場合は取り消された日から5年は免許が取得できません。

ちなみに欠格事由には、破産・心身障害の他、刑罰を受けた場合が含まれます。法人の場合は、役員が欠格事由に該当する場合も抵触します。禁固・懲役は実刑・執行猶予にかかわらず取消、暴力・宅建業に係わる法令違反の場合は罰金刑でも取り消し処分を受けます。

＜取り消されるかもしれない場合＞
〇宅建業免許取得時に付された条件に違反した場合

はりきゅうさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。工事請負契約書の必須記載項目について解説します。

工事請負契約については、建築業法第19条の定めにより、書面による契約が義務付けられています。
電子契約も認められています。

あわせて同条では、契約書に記載すべき16の項目も定めています。具体的には、工事代金・工事着手と歓声の時期、前受金・中間払いの定め、工期や設計変更があった場合の請負代金変更・損害賠償額に関する定めなどです。

一方で民法は口頭での契約も認めており、工事請負契約書に抜け漏れがあった場合でも、契約自体が無効となるわけではありません。

ピークさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。商業地域で建ぺい率100パーセントの建物が建築可能か、検証します。


建ぺい率は、都市計画法に定める用途地域別に定められています。なお、商業地域の場合は80/100です。なお、交番・公衆トイレ・公園施設内の建物に、建ぺい率制限は適用されません。防火地域内にある耐火建築物も適用対象外です。

もう一つ忘れていけないのは、建ぺい率の緩和措置です。特定行政庁が指定する角地を有する宅地や、準防火地域内にある耐火建築物・準耐火建築物は、それぞれ10/100が用途地域別の建ぺい率に加算されます。つまり、双方の条件を満たす場合、建ぺい率は80/100+10/100+10/100＝100/100となります。

ジークさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。地番から住居表示を調べる、またはその逆パターンの方法について解説します。

＜地番から住居表示を調べる＞
ゼンリンのブルーマップまたは自治体の地番図がメジャーなツールです。
ブルーマップは、マップ上からの検索が可能で、たとえ地番がわからなくても大体の場所さえわかれば地番と住所両方の検索も可能です。ただし料金は高く、ただ住居表示が知りたいだけでの活用はもったいないです。

一方の地番図はどうでしょう。市町村は固定資産税を地番単位で賦課してます納税管理のためにも地番図は必須です。


＜住居表示から地番を調べる＞
前述の地番図は、地番を調べるにも役立ちます。法務局に問い合わせる、地番検索サービスや各種ビューアーといった選択肢もあります。

永平寺さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。外国人が不動産購入をするための条件について解説します。

外国人が不動産を購入するにあたっての法的規制は、原則としてありません。日本では、何人であっても不動産の購入は可能です。なお2022年施行のの重要土地調査規制法も、特別注視区域の購入にあたって（日本人・外国人の別にかかわらず）届け出を求めるだけで、購入自体を制限しません。


ただし手続きにあたっては、非居住者であれ居住者であれ、日本人とは異なった手続きが求められるので、専門の仲介業者を介したほうが賢明です。

ポカリさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。高圧電線付近だと建築制限を受けるかについて考察します。


送電線の電圧によって、建築制限は異なります。送電線は、電圧によって低圧線（直流750V・交流600V以下）、高圧線（交流600V超7000V以下）特別高圧線（交流7000V超）に区分されます。

そして、建築制限の対象となるのが特別高圧線です。電圧が17万V超の場合、外側線より3ｍ以内の下地に建物は建築できません。17万V以下の場合は、建築物を送電線から最低でも3ｍ（35000Vを超える場合は1万Vごとに15ｃｍ加算）以上離すことが義務付けられます。

ただし上記規制はあくまで原則であり、土地所有者と電力会社の契約により変わる場合があります。

COZZYYさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。家庭用天井埋め込みエアコンの寿命について考えてみます。

国税庁が定める「減価償却資産の耐用年数表」によると、家庭用エアコンは「器具備品　冷房用・暖房用機器」に該当し、耐用年数は6年とされます。ダクト配管を備えたような業務用タイプは１５年ですが、埋め込み用エアコンとは仕様が異なります。

ただし、実際の寿命はもう少し長いようです。ちなみに各メーカーはそれぞれ最低保有期間を定めており、たとえば大手メーカー・代金の場合は１０年です。つまり１０年たつと、メーカーでは修理部品の取り置きをやめるかもしれないのです。今は故障していなくても、いきなり動かなったら大変です。

１０年以上経過しているなら、そろそろ買い替えのタイミングかもしれません

ファレルウィリアムスさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。住宅ローンと実印の関係についてご説明します。

まず住宅ローン契約には、実印と印鑑証明が必ず必要です。一般的には、仮審査通過後の本審査申込時に、本人確認のため求められます。ただし実印・印鑑証明を求めない金融機関もあるので、予め問い合わせておいたほうがいいでしょう。

本審査が終わり、いよいよ契約を結ぶ時点では、実印・印鑑証明は必須です。申し込む本人だけでなく、連帯保証人・連帯債務者・物上保証人に対しても、実印・印鑑証明が求められます。ちなみに印鑑証明書は、発行時期を3か月以内など期限を切っている金融機関が多いようです。

LIFE IS A PARTYさん、こんにちは。宅建士の中谷と申します。仮換地指定の目的、効力発生日と有効期間、仮換地の売買について解説します。

＜目的＞
仮換地指定は、土地区画整理事業等の一環として行われます。従前土地の所有者には、新たに使用就役できる土地として仮換地が指定されます。つまり、別の土地への移転が求められるわけです。事業等においては道路を含めた公共施設用地捻出のため、一般的に仮換地が従前土地より狭くなるケースが多いようです。

＜指定の有効期間＞
通常の効力発生日は指定の日ですが、施行者は別に効力発生日を定めることができます。そして換地が公告される日まで仮換地で使用収益できます。

＜仮換地の売買＞
換地処分前においては、従前土地に所有権が残ります。ですので、仮換地の使用収益をする者が売却できるわけではありません。

スパンコールさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。宅建業者同士の売買取引においては、通常手付金等の保全措置は必要ないと考えられています。では、必要となるケースがあるのか…について考察します。

手付金等の保全措置とは、手付金・内金といった名目にかかわらず、物件引渡し前に支払われる金銭に対し、第三者への保証委託契約等を通じて流用を防ぐことをいいます。本措置は8種規制（売主が宅建業者・買主が業者以外に適用されるルール）の1つであり、買主が宅建業者の場合は適用されません。8種規制は、あくまで立場の弱い一般消費者の安全性確保を目的としています。

ナラさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。土砂災害特別警戒区域に家を新築する場合の、許可要件について解説します。

土砂災害防止法においては、土砂災害から国民を守るため、土砂災害のリスクが高いエリアを指定し、避難体制の整備を図ることとしています。

特に災害リスクの著しく高い土砂災害特別警戒区域においては、開発行為制限を定めています。

具体的には、住宅（自己の居住用を除く）を建築するにための土地の区画形質変更を行う場合には、都道府県知事の許可が必要です。つまり、土地の区画形質変更を伴わないなら、または自分の土地に自宅を新築するなら、許可は必要ありません。

シンバさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。
不動産の積算価格について、解説します。

不動産の積算価格とは、不動産を土地と建物に区分し、それぞれ違った算定式に基づいて評価額をはじき出し、最後に合算して求めた不動産の価格です。土地に関しては、国土交通省による公示地価、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額が基本となります。建物の場合、一般的には再調達価格が使われます。

建物は部材や構造により新築価格が大きく異なります。多くの場合「建築価額表」を用いて新築価格を積み上げたうえで経年劣化を加味して再調達価格をはじき出します。

積算価格に使われる路線価は実勢価格の8割前後、固定資産税評価額は7割前後とされており、実勢に近い積算価格を算出するには一定の補正が有効です。

カフェインレスさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。普通地上権と区分地上権の違いや変更登記の可否について考察します。

地上権とは、工作物や竹木を所有するために他人の土地を使用する権利を指します。いわゆる普通地上権は、駐車場・ソーラーパネル・私道など地上にある工作物等の所有を目的とします。一方で区分地上権は、送電線・トンネル・地下鉄など、地上そのものではなく、敷地の地下や上空を使用するための権利を指します。普通地上権と区分地上権は全くの別物であり、一つの土地に双方の権利を設定することも可能です。また双方の権利を変更登記することも、理論的にあり得ません。。

伊右衛門さん、はじめまして。マンションの避雷針設置基準について解説します。

建築基準法33条には「20ｍ以上の建物には避雷針を設置しなければならない」とされています。ですので、20ｍ未満のマンションなら避雷針の設置義務はありません。ちなみに、5階建てのマンションだと高さはおおむね15ｍ前後とされています。

ただし20ｍ未満の建物でも、雷が落ちるリスクはもちろんあります。法的にクリアーしたとしても、安全上の問題がないとは限りません。たとえば山や丘陵など雷が多いエリア、周囲に避雷針を設置するような高い建物がないエリアなどは要注意です。

BIOTOPさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。根抵当権設定仮登記にかかわる必要書類と登録免許税について解説します。

仮登記にあたっては、抵当設定権者が印鑑と身分証明書、さらに法人の場合は商業登記事項証明書を用意します。一方で抵当権設定者は、印鑑証明書（3か月以内のもの）、法人の場合は商業登記事項証明書、身分証、実印を用意します。

不動産の登記識別情報（または権利済証）は、仮登記の時点では不要です。

登録免許税は、登記する１の不動産につき1,000円です。登記の際は、設定額の4/1000相当額が課されます。

eclipseさん、はじめまして　宅建士の中谷と申します。生命保険料控除と個人年金保険料控除について解説します。

広義の生命保険料控除は、国民の医療・老後・遺族といった福祉保障の促進を趣旨に国が設けている税制優遇措置です。控除の対象は、遺族補償を目的とした狭義の生命保険料控除、疾病・介護を目的とした介護保険料控除、老後保障を目的とした個人年金保険郎控除の３つで構成されています。

生命保険・介護保険・個人年金保険はそれぞれ目的が違うので、ご自身の人生設計に適した保険を選べばよいと思います。

各制度とも所得控除額の上限は４万円とされ、差はありません。そして３つの制度とも併用が可能で、所得控除額の合計は４万円×3＝１２万円です。

小川さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。利鞘の意味について解説します。

利鞘は、江戸時代の米相場で限月における買値と売値の価格差を「差也」と呼んでいたのが語源ともされています。小売業では、売値と仕入の価格差を利鞘と呼びます。利鞘から従業員への給料・店舗の家賃・光熱費などを引いた残りが「利益」です。

銀行業では、利鞘のことを「預貸」と呼んだりしています。顧客に貸し出す利息から預金の利息を差し引いた残りが「預貸」です。

銀行の利鞘は利息だけではありません。最近はさまざまな名目で手数料を徴収しますが、これも利鞘の一つです。

大麦若葉さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。譲渡所得の取り扱いと個人年金保険料控除の関連について説明します。

総合課税で控除しきれなかった所得控除は、譲渡所得などの分離課税から控除されます。もし大麦さんの総合課税がゼロだとすると、個人年金保険料は最大4万円控除されます。大麦さんの取引が長期・短期のどちらか不明ですが、仮に長期とすると税率は20.315%ですから、戻ってくる税金は4万円×20.315％＝8126円となります。短期の場合は税率39.63％ですから、戻ってくる税金は4万円×39.63％＝15852円となります。

オリビアゆーこさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。未登記の建物に関する所有権について解説します。

そもそも建物の登記は、法律で義務付けられています。建物を建築したら、1か月以内に表題部に登記しなければいけません。売買により未登記の建物を取得した場合も、登記が求められます。

ところが実際には、とくに古い建物には未登記のものが少なくありません。

こうした未登記建物の所有権をどうやって証明するのか。その方法は、売買契約書、建築確認書、固定資産税の納付通知書の3つとされています。

お問い合わせの件では、Ｂさんが固定資産税を納付しています。この状況では所有権に関してＢさんに分がありそうです。Ｂさんが所有者であることを行政が認めているから、納付通知書をＢさんに送付してくるのですから。Ａさんは家賃収入を得ていますが、所有権を主張する根拠としては苦しいです。

ちなみに固定資産税は登記簿に記載された建物に課税するのが原則ですが、登記されている建物だけが対象というわけではありません。市町村の税務課職員は、担当エリア内をしらみつぶしに歩き回り、増改築を含めた未登記建物を見つけ出し、家屋補充課税台帳に登録します。そして台帳をもとに未登記建物にも課税するのです。

パークさん、はじめまして　宅建士の中谷です。駐車場賃借権の対抗要件について解説します。

いわゆる建物賃借権の場合、賃借人の権利は借地借家法により保護されます。賃借人は建物の引渡しをもって対抗要件を備えているとされます。つまり建物が第三者に売却され、新しい所有者から明け渡しを要求されても、所有者の要求に正当事由がない限り賃借人は拒否できます。

一方で駐車場賃借権の対抗要件は、民法の定めにより「賃借権の登記」とされています。当期には賃貸人の合意が不可欠なうえ、実際に登記がされるケースは少ないのが実情です。
つまり明け渡しを要求されたら応じざるを得ず、明け渡しに伴う補償金を要求することもできません。

MARCさん、はじめまして　宅建士の中谷と申します。断熱等級7のマンションについて、断熱等級とは何かに触れつつ、メリット・デメリットを考えます。

＜断熱等級とは＞
国土交通省が、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき定める、断熱性能を評価する基準であり、1から7の等級に区分されています。断熱等級7は最上級レベルの水準であり、ZEH（（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の水準をも上回ります。

＜メリット＞
高い断熱性能により光熱費を抑え、かつ、温暖化防止に寄与します。

＜デメリット＞
国土交通省のレポート「合理的な等級の選択の周知・高断熱化に対応した設計について」によると、「一定レベル以上に等級を高めると、他の住宅性能に支障をきたすことがある」とされています。つまり、いたずらに断熱性能だけを高めるのではなく、他の住宅性能とのバランスが大切なのです。

東進さん、はじめまして、宅建士の中谷と申します。不動産売買契約書等に印紙を貼らない場合の影響について、印紙を貼る目的を交えて解説します。

＜なぜ収入印紙を貼るのか＞
ずばり、印紙税という税金の徴収です。印紙は、市役所や法務局といった行政機関で購入しますが、料金はそのまま国の金庫に入ります。

一定の契約書や領収書といった文書には一定金額の印紙貼付が法律で義務付けられています。国は、売買契約といった取引行為に着目し、契約書作成に印紙税を課しているのです。ちなみ、電子契約書には課税されません。

＜もし貼らなかったら＞
税務署などの調査が入って見つけられると、貼ってない分の印紙税だけでなく過怠税というペナルティを課されます。

エスティローダさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。特定街区とは何か、都内におけるエリアはどこかについて解説します。

＜特定街区とは＞
特定街区とは、都市計画法に定める地域地区の一つです。都市計画区域内においては、一般的に用途地域別に基づく建築制限によりまちづくりを促します。
一方で、高層ビルなどを核とした再開発実施にとっては、用途地域による杓子定規の縛りが足かせとなることも少なくありません。
そこで、1961年に新設されたのが特定街区です。街区内は用途地域等の規制に縛られず、独自の容積率や高さ規制を決めることができ、メリハリの利いた再開発が可能となります。

＜都内の特定街区＞
23区内の特定街区は65地域（うち6地域は廃止）、街区面積は101haにおよびます。ちなみに、最も古いエリアは霞が関ビル（昭和39年）です。

ゼロイチさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。宅建業者がレインズへの成約登録義務に違反した場合の罰則について、登録義務や違反の背景交えてご説明します。

＜レインズへの成約登録義務とは＞
売主と専任または専属媒介契約を取り交わした宅建業者（いわゆる元付け業者）は、レインズに掲載している物件の売買が成立したら、遅滞なく「売買価格・取引が成立した年月日・登録ナンバー」をレインズに報告しなければいけません。

レインズへの売買情報蓄積を通じ、豊富な取引事例に基づく適正な価格形成につながるのです

＜罰則＞
物件の取引状況に関し事実と異なる報告をすると、監督官庁より指示処分を受ける可能性があります（度重なると免許停止につながります）。

ボルシチさん、はじめまして。宅建士の中谷です。「着手金」と「着工金」の違いについて解説します。

まず着工金は、建築工事代金の前払いです。建築工事は一定の時間がかかり、その間も工事業者は職人さんに手間賃を払い、建築資材を購入しなければなりません。だからこそ建築工事に関しては、取引慣行として着工時（場合によっては中間時）そして完工時に分けて代金を払うのが一般的です。

一方、着手金は弁護士などに仕事を依頼するときに支払う代金です。建築の世界で、着手金という用語を使うことはありません。ちなみに着工金とは違い、着手金は仕事の内金や手付金としての性格は持っていません。