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名前 中谷(なかたに) (ゆたか)
出身地 東京都
資格 宅建士,FP3級
仲介業務
開始年月
2024年03月
オンライン
対応

所属情報

所在地

東京都荒川区

URL

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

6

ベストアンサー率:

5.77%

ベストアンサー数:

6件

その他の回答:

98件

回答総数:

104件

Q.新築物件を購入した場合でも物件状況報告書は交付されますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/11/03

ご回答いただけますと幸いです。

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宅建士,FP3級

1111さん、こんにちは 宅建士の中谷と申します。新築物件を購入した場合に物件状況報告書が交付されるかどうかは、売主の業者または仲介業者によって対応が異なります。


宅建業法35条により、宅建業者は買主に対し、重要事項を事前に告知しなければいけません。重要事項とは、物件が受ける法令上の制限、代金や契約解除に係る事項といった取引条件、供託所に関する説明などです。告知事項は重要事項説明書に記載し、専任宅建士が買主に説明します。

一方で物件状況報告書には、告知事項以外、たとえば土地の境界が確定しているか、騒音・振動など周辺環境に問題は無いかなど、物件の現況を報告します。

ただし、物件状況報告書は法的に義務づけられたものではなく、あくまで任意に作成されます。

Q.69平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/11/02

登記簿面積69平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP3級

登記簿面積69平方メートルのマンションについて、どの程度の広さかを解説します。

<正方形に換算した一辺の長さ>
69の平方根はおよそ8.3ですので、約8.3mです。

<坪数>
69㎡÷400×121=20.8725坪です。

ちなみに坪は尺貫法の単位であり、現在は取引・証明などで用いることが禁止されています。

<畳>
国内において畳は様々なサイズが流通していますが、中京間を基準とすれば「1坪=畳2枚」であり、20.8725坪×2=41.745畳となります。


<フィート>
69㎡÷0.0929030=約742平方フィートとなります

Q.第三種高度地区とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/10/27

購入検討中の収益アパートの物件情報の注意事項として高度地区(第三種高度地区)との記載があったのですが、これはネガティブ要素ですか?気にする必要はないですか?

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宅建士,FP3級

中谷 豊

ベストアンサー

ミカサさん、はじめまして 宅建士の中谷と申します。
高度地区(第三種高度地区)の概要と、収益物件に対する影響についてまとめました。

<高度地区とは>
高度地区とは、都市計画法8条に基づく地域地区の1つあり、都市計画によって定められます。
建築基準法58条の定めにより、高度地区においては、建物の高さが都市計画に基づき制限されます。そして制限の水準は、都市計画によって異なります。この高さ制限には、最高を制限する場合と最低を制限する場合の2種類があります。

第三種高度地区とは、最高の高さを制限するタイプです。

<収益アパートへの影響>
高い建物が規制されるため、直接的には第三種高度地区は収益アパートにネガティブ影響を与えます。一方で、高さ制限により近くに高い建物がないため、住まいに適した環境が提供されます。建てようとするアパートの高さによっては、ポジティブ影響と捉えることもできます。

Q.仮登記担保における受戻権とは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/25

ご解説お願いいたします。

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宅建士,FP3級

多様性さん、こんにちは 中谷と申します。仮登記担保における受戻権について、解説します。

<仮登記担保とは>
仮登記担保とは、債務者が金銭債務を期日までに弁済できないときには、担保物件を弁済に充当することを事前に取り決めておく仮登記のことです。仮登記された時点では、債権者に所有権などは移転せず、債務弁済が終了した時点で仮登記は消滅します。


<受戻権とは>
受戻権とは、債務者が支払債務に相当する金銭を債権者に提供し、担保物件の受戻しをすることができる権利をいいます。

抵当権との違いは、抵当権の場合は競売にかけられて代金の一部が弁済に充てられるのに対し、仮登記担保は不動産の所有権すべてを債権者が取得できます。これではあまりに不公平なので、受戻権を認めているのです。

Q.世帯年収950万円で4900万円の物件を購入するのは無理がありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/10/21

タイトルのとおり、世帯年収が950万円の家庭で、
4900万円の新築マンションを購入しようか検討しています。
私:29歳、公務員、年収500万円
妻:29歳、公務員、年収450万円
2人とも仕事は定年まで続ける予定
子ども:今のところなし(1人は欲しい)
車なし、ローンなし
貯蓄:約700万円
です。
不動産営業の方や、不動産会社と提携してるFPの方が言うには、35年ローンで無理なく返済できるとおっしゃるのですが、
第三者の先生方のご意見を伺いたくて質問させていただきました。
よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

ご質問ありがとうございます。宅建士の中谷です。
「年収950万円で4,900物件購入に無理があるか」について検証しました。

<年収倍率からの検証>
1 貯蓄を差し引いた実質ローン負担
  4,900万円-700万円=4,200万円
2 年収倍率
  4,200万円÷950万円=4.42倍>5倍
  かつて政府が公表した「生活大国5か年計画」が「住宅価格は年収の
  5倍以下説」の根拠となっています。フラット35の調査によると、
  現実には7倍前後といわれており、4.42倍なら余裕のある水準
  といえます。

<金融機関ローンシミュレーションからの検証>
各金融機関は簡易なローンシミュレーションをネット上で提供しています。
ちなみにイオン銀行のサイトでシミュレーションした結果、年収950万円、借入期間35年での借入限度額は5,750 万円 から7,660 万円でした。
4,200万円の借り入れは充分余裕があります。

<ローン負担率からの検証>
変動金利0.53%・借入期間35年・手数料定額型で試算すると、毎月返済額は約11万円、年間で11万円×12か月=132万円です。

ローン負担率は132万円÷950万円=13.9%となり、余裕のある負担水準といえそうです。

以上の検証から、ご質問の件は無理がないと示唆できます。




Q.前面道路幅員が4m未満の場合の容積率計算方法について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/18

詳しめにご解説お願いします。

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宅建士,FP3級

前面道路幅員による容積率の上限は、幅員が4m未満の場合は4mとみなします。

容積率は、用途地域や地域計画によって定められており(指定容積率)、前面道路の幅員が12m未満の場合にはさらに制限がかかります。

具体的には、前面道路の幅員×※60%と指定容積率とを比較し、小さいほうが容積率とされます。

※住居系地域:40%(行政指定エリア:60%)
 その他地域:60%(行政指定エリア:40%または80%)

ただし、幅員が4m未満の場合には4mとみなして上記計算を行います。

例えば指定容積率200%の第1種低層住居専用地域で幅員が3mの場合、容積率は
3m×40%=120%<200%⇒120%ではなく、4m×40%=160%<200%⇒160%となります。

Q.特定物債権と種類債権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/12

具体例つきで分かりやすく解説ください。

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宅建士,FP3級

特定物債権と種類債権は、特定された権利・財物の引渡しを要件とするか否かが異なります。

主な債権には、お金の貸し借りである金銭債権以外にも、物の引渡しを債権とする特定物債権と種類債権が含まれます。つまり売買取引において、商品の引渡しをする約束も債権なのです。

特定物債権とは、特定された物の引渡し、具体的には中古住宅の売買、住まいの賃貸契約、中古車の売買などが該当します。

種類債権とは、特定されない物の引渡し、具体的には卵10個1パックなどの食品販売、新車取引などが該当します。例えば卵は、10個を引渡さなくてはいけないにしても、どの卵か特定されるわけではありません。

Q.諾成契約と要物契約の違いについて

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/12

具体例つきで分かりやすく解説ください。

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宅建士,FP3級

諾成契約と要物契約は、実際に目的物の引渡しを契約成立の要件とするかどうかが異なります。

諾成契約では、目的物の引渡しがなくても、当事者双方の合意によって契約が成立します。民法で定められた契約で、消費契約以外はすべてが諾成契約とされています。例えば中古自動車の売買契約では、実際に車の引渡しが完了していなくても契約は成立し、販売者には買主に商品を売らなければならない「債務履行義務」が生じます。

一方で要物契約ですが、唯一の具体例がいわゆる金銭の貸し借り、金銭消費貸借契約です(使用貸借契約や寄託契約も法改正により諾成契約に移行しました)。金銭の貸し借りは、実際に金銭が引渡された事実をもって契約が成立します。ただし、書面や電子契約(定められたものに限る)に関しては諾成契約も認められます。

Q.ホームエレベーターを設置して保守点検しないのは問題あり?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/10/09

メンテナンス業者と保守契約を結び定期的に点検したもらうのは法定の義務ですか?

必要とされる点検頻度について法律で規定されていますか?

保守契約を結ばず点検を怠った場合に罰則はありますか?

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宅建士,FP3級

ホームエレベーターに関しては、法定点検および行政庁への報告義務が免除されています。一方で、建築基準法に基づき、所有者はエレベーターの維持保全に努める義務が課されます。ただしあくまで努力義務であり、保守契約を結ばなかったからといって罰則が科されることはありません。

いわゆる定期検査報告は、建築基準法第12条を根拠法令とする制度です。昇降機の所有者は、有資格者(建築士または建築設備等検査員)による定期的な検査、および特定行政庁への報告を行わなければいけません。

検査又は報告を怠った場合、100万円以下の罰金が科されることもあります。

ただし上記定期点検制度から、ホームエレベーターは除外されています。建築基準法8条に基づく維持保全も、あくまで努力義務です。

一方、エレベーターの点検を怠ると大きな事故を招きかねません。べっそくはないにしても、保守点検契約は結んでおいたほうが賢明です。

Q.「特定承継人」と「一般承継人」の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/10/05

ご解説よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

特定承継人と一般承継人とでは、引き継ぐ権利・義務の範囲が異なります。

<特定承継人>
一番わかりやすい例として不動産取引を取り上げると、特定承継人である買主は売主の債務は引き継がず、物件の所有権だけを引き継ぐことができます。売主の債務に関しては、一部のみ引き継ぐこともできます。

<一般承継人>
一般承継人は、包括承継人とも呼ばれます。包括承継は、個人においては相続、法人においては合併や会社分割が該当します。包括承継においては、権利・義務の一切を引き継がねばならず、例えば「被相続人の財産のみ相続して借金は相続しない」といったことは認められません。

Q.ロールスクリーンに防音性はある?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/10/01

こんにちは。

母を自宅で介護していて日中は比較的人の出入りがあるので主に目隠し目的でリビングに間仕切りとしてロールスクリーンを設置しようかと考えています。

それで参考までにお伺いしたいのですが、ロールスクリーンの防音効果は一般的にどの程度あるのでしょうか。遮音性にはあまり期待しない方が良さそうですか。


よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

一般的に、ロールスクリーンに高い防音性は期待できないようです。

確かに、ロールスクリーンは目隠し目的としては有効です。そもそも、ロールスクリーンの記事はポリエステルなどでできています。

ポリエステル繊維もある程度の厚みがあれば一定の防音性が期待できますが、実際に吸音材としても活用されています。ただし、グラスウールなどに比べると性能はおとり、完全防音は困難です。

さらにロールスクリーンとなると、薄くてスキマがあるので、音はどうしても漏れてきます。防音レベルとしては、歩く音・話し声・テレビの音などの生活音が直には入ってこない水準といえそうです。

Q.店舗開発の業務内容とは?宅建士資格保有だと有利な職場?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/09/30

大学生1年生です。就活対策の一環で宅建士合格を目指してます。

ドラッグストアやスーパーやニトリなどの小売業の店舗開発部門だと宅建士資格を持っていると活躍しやすいという話を聞きました。具体的にどういったイメージで宅建士の資格が活きてくるか知りたいです。

ご経験談大歓迎です。よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

宅建士の資格は、小売業の店舗開発業務においてマストであないものの、宅建士として有する知識は有利に働くでしょう。一方で新卒採用の現場では、個別の資格だけでなくより多面的なスキルを重視する傾向が強いのも確かです。

いわゆる宅建業、つまり宅地建物の仲介(売買・賃貸)や業としての物件販売を行う、いわゆる不動産会社では、宅建士資格はマストといえます。その周辺業種、例えば賃貸物件の管理会社、建設会社、商業施設開発を伴う大手小売業でも、不動産建築や再開発計画推進などにおいて宅建士として習得した知識が生きてきます。

一方で企業は、周囲を巻き込む力、困難に挑むチャレンジ力など、資格だけでは測れない多面的な能力を求めています。だからこそ、たとえ資格がなくても、学生時代の経験が光る人物が採用されたりもするのです。

Q.シャーメゾンの軽量鉄骨の評判が知りたい

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2024/09/30

シャーメゾンの軽量鉄骨造だと隣の部屋がうるさいと騒音って気になりますか?
評判が知りたいです。

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宅建士,FP3級

軽量鉄骨造りシャーメゾンの騒音は、一定水準以下に抑えられていると考えられます。

一般的に軽量鉄骨住宅の防音レベルは木造住宅と同じか若干高い水準で、鉄筋コンクリート(RC)建造物よりは落ちるとされています。

一方で積水ハウスでは独自技術「シャイド55」を導入し、一番問題になる上階の衝撃音を1/2にまで吸収しています。防音レベルは、スラブ厚200mmの鉄筋コンクリートと同じ水準です。さらにプレミアム仕様の「シャイド55」は衝撃音を1/3にまで吸収します(スラブ厚200mmの鉄筋コンクリートと同水準)。

では隣の部屋の騒音はどうでしょう。特別な遮音対策が取られているわけではないので、ある程度の生活音はやむを得ないかもしれません。個人差はありますが、少しの音も我慢できないのであれば軽量鉄骨住宅は避けるべきでしょう。

Q.東京の住宅街で超の付く一等地といえばどこですか?

不動産購入 > 住環境・街評判

2024/09/26

住宅街限定で丁目込みで複数挙げて頂き、それぞれに最近の坪単価相場やコメントを記載頂けますと幸いです。

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宅建士,FP3級

東京都の住宅地で基準地価の高いエリアは、港区(溜池山王・広尾・白金台・麻布十番・六本木一丁目)に集中しており、千代田区(四谷・半蔵門・九段下)、渋谷区(代官山)と続きます。

一方で、閑静な高級住宅地が並ぶお屋敷に限っていえば、全く違った結果となってきます。トップは渋谷区(猿楽町・西原・富ヶ谷)、品川区(上大崎・東五反田)、文京区(白山・西片)、目黒区(自由が丘・碑文谷)と続きます(第1種・第2種低専に限る)。

ちなみに富ヶ谷は安倍元首相の私邸があったことで知られ、大山はファーストリテイリングの総帥である柳井正が2,600坪もの大豪邸を構えています。

Q.鉄筋工の仕事に資格は必要ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/09/26

鉄筋工は資格がなくてもできる仕事ですか。

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宅建士,FP3級

鉄筋工の仕事にとくに資格は必要ありません。

鉄筋工は、鉄筋コンクリート(SRC)や鉄骨造り(S)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)の建築物において、骨組みとしての鉄筋を縦横に組み立てていくのが仕事です。


仕事は、事前準備(施工図作成・材料準備・加工場への発注など)から始まり、鉄筋加工・配筋・結束と進みます。ハッカ・スケール・押し切りといった道具を状況に応じて使いこなしながら、効率的かつ安全に作業を行います。

鉄筋工の仕事は資格こそ必要ないものの、体力だけでなく高い知力も求められます。だからこそ、必須資格ではありませんが、鉄筋工としてのスキルを評価する鉄筋技能士という制度も整備されているのです。

Q.「継手」と「仕口」とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/22

両者の違いについても解説お願いします。

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宅建士,FP3級

「継手」も「仕口」もともに建築部材の接合方法を指す用語ですが、継手は水平方向なのに対し仕口は垂直方向の接合を意味します。

継手は、長手(水平方向)に柱・梁や羽柄材を継ぎ足します。従来の日本建築では、腰掛あり継・追掛大栓継といった凝った継手が施されてきました。

仕口は部材が交差する場所に用いられます。代表的な仕口としては、ほぞ接ぎとダボ接ぎが知られています。

最近では接合部の強度を高めるため、金具を用いることが一般的になってきました。

Q.「老後」って何歳から??

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/21

ふと思ったのですが、世間では「老後の住まい」「老後のための貯蓄」なんて言葉をよく耳にしますが、「老後」って具体的に何歳以降を指しての意味合いなのでしょうか。

人や企業の主観で適当に使われてそうな言葉なので実体が気になります。

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宅建士,FP3級

「老後」に関して明確な年齢の定義はありませんが、一般的には65歳以上を指すケースが多いようです。ただし近年では、見直しの動きも出ています。

内閣府が公表している「高齢社会白書」においては、65歳以上の人口が占める割合を高齢化率と定義しています(ちなみに令和6年の高齢化率は29.1%)

一方で同じ高齢者でも、65歳から74歳までの層はおおむね健康で公私ともに元気で活動している方が少なくありません。働いている高齢者も大勢います。こうした老後生活の実態をふまえ、「75歳以上」に見直そうとの機運も盛り上がりつつあります。

Q.滞納処分の執行停止とは?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/20

事例を挙げて頂きわかりやすく教えてください。

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宅建士,FP3級

蜜柑さん、はじめまして
滞納処分の執行停止について、税金を滞納した場合を事例として説明します。

<滞納処分>
税金を滞納した場合、税務署などの徴収部門はまず督促状などを発信します。その後10日以上に支払いがない場合、徴収部門は滞納者の財産を差し押さえなければいけません。

<執行停止>
ただし、滞納処分執行が何らかの事情により停止されている場合、差し押さえは猶予されます。

まず滞納者に財産がない場合は、執行しようがありません。仮に財産があったとしても、差し押されたら滞納者の生活がひっ迫する場合も同様です。

そして執行停止の状態が3年以上続いた場合、その税金の納付義務が消滅する場合もあります。

Q.世帯年収2,300万円で9,640万円の中古マンション購入は現実的でしょうか。

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/19

こんにちは。
結婚を機に中古マンション購入を検討しています。

以下条件での購入計画が現実的か、客観的なアドバイスをいただきたいです。

●物件
物件価格 9,640円
管理費 2.5万円/月
修繕積立金 1.6万円/月
築 8年

●購入者
夫 33歳 年収1,500万円 外資系ベンチャー企業勤務4年
妻 29歳 年収800万 プライム上場企業勤務4年
夫婦とも、今後の賃金上昇は緩やかな予想(夫 2,000万円、妻1,000万円程度が上限)

金融資産 2,000万円(夫婦合計。預貯金とNISA, iDeCoの保有商品の現在評価額を合計)
頭金 1,300万円(夫婦合計)

●将来の希望
子ども2人希望。
私立中高大に進学する余裕、数年に一度海外旅行に行く余裕を残したい。


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宅建士,FP3級

年齢も若いですし、世帯年収2300万円で9640万円の中古マンションなら、充分に購入は現実的です。

通常は年収の5倍以内とされているので、2300万円×5=11,500万円までなら射程範囲です。

メガバンクで35年ローンを組んだ場合、総返済額は約12300万円で、年間返済額は292万円、年間の管理費等が約50万円で、あわせて350万円といったところです。年収に占める割合は15%ですから、家計を大きく圧迫する負担ではありません。

将来の年収アップを見込まなくても、問題ありません。

Q.不動産譲渡担保の対抗要件は何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/19

解説お願いいたします。

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宅建士,FP3級

不動産譲渡担保の対抗要件は、所有権移転登記です。

譲渡担保とは、抵当権・質権と同じく物的担保の一類型です。譲渡担保契約が取り交わされると、債権者へ一時的に動産・不動産が譲渡されます。約定期日までに債権が弁済されれば、譲渡担保契約は解除されます。

動産の場合は引渡、不動産の場合は登記により所有権が債権者に移転します。債権者は所有権移転登記により、他の債権者に優先して債権の回収が図れるのです。

Q.サイクルポートは建ぺい率の計算に不算入でOK?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/16

自宅の敷地にサイクルポートを設置する場合、建ぺい率の計算にどう影響しますか?

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宅建士,FP3級

建築基準法上、サイクルポートは建蔽率の計算で建築面積に加算されます。建築基準法第2条1項4号において、「自転車の停留または駐車のための施設の用途に属する部分」は建築面積に含めるものとされています。

一方でただし書きにおいて「国交大臣が高い開放性を有すると認める指定構造の建築物」については、その端から1m以内の水平投影面積は建築面積に算入しないとされています。

国交省告示によれば、地階を除く階数が1・外壁の無い部分が連続4m以上・柱間隔は2m以下・天井高さ2.1m以上の要件を満たせば、緩和の適用を受けることができます。

Q.建ぺい率50容積率100の土地に3階建てを建てるに必要な敷地面積は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/09/16

建ぺい率50容積率100の土地に3階建ての注文住宅を建てるとしたら、敷地面積は最低どのくらいあれば足りますか。

ビルトインガレージの「容積率の緩和措置」を考慮した場合と考慮しない場合に分けてご教示いただけますと幸いです。

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宅建士,FP3級

ご質問の件について、2つのケースで説明します。

<ビルトインガレージを考慮しない>
建築面積30㎡・3階建の住宅を建てようとした場合を想定します。
A:建ぺい率上の制限:30㎡÷建ぺい率50%=60㎡
B:容積率上の制限:30㎡×3階÷容積率100%=90㎡
A<Bで、最低90㎡の敷地面積が必要です。

仮に15㎡のカーポートを設置するとした場合には90㎡+15㎡=105㎡の敷地面積が必要です。

<ビルトインガレージを考慮する>
建築面積30㎡・3階建の住宅に15㎡のビルトインガレージを設置しようとした場合を想定します。

A:建ぺい率上の制限:30㎡÷建ぺい率50%=60㎡
B:容積率上の制限:(30㎡×3階-ガレージの緩和措置15㎡※)÷容積率100%=75㎡
※90㎡×1/5>15㎡

A<Bで最低75㎡の敷地が必要です。

Q.日本でレンガの家が少ない理由は何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/15

レンガ造りの家っておしゃれだと思うのですがヨーロッパの街並みのような雰囲気は日本ではなかなかイメージしづらいです。

建築基準法の影響ですか。
または耐震性などが理由でレンガ造りの家は避けられやすいからですか。

そもそも対応しているハウスメーカーが少ない気もしますが。。

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宅建士,FP3級

デザイン面での発信力が高く、耐熱性・耐水性などに優れるレンガですが、やはりコストが一番のネックのようです。

よくいわれる耐震面での弱さはどうでしょう。たしかに石積みしただけのレンガ造り(組構造)だと、地震に弱いのは確かです。一方で最近はレンガ建築工法も進化し、レンガ同士のすき間をモルタルで埋めると同時に、鉄筋を通したり木材による柱・梁で二重構造にしたりすることで、耐震性は問題ないレベルまでクリアしています。

反面、こうした耐震補強のためコストは大幅にアップします。材料であるレンガ自体も比較的高価であり、材料費・加工費ともにコストプッシュ要因として働き、レンガづくりの普及を妨げているのです。


Q.10m2以下の増築は建築確認申請不要でOK?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/13

このような認識で合っていますか?例外があれば教えてください。

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宅建士,FP3級

10m2以下の増築は、原則として建築確認申請不要ですが、いくつか例外があります(ちなみに離れや小屋を新築する場合は、10m2以下でも申請が必要です)。

具体的には、増築物件が防火地域・準防火地域に該当する場合には申請が必要です。防火地域・準防火地域は都市計画法8条を根拠法令として用途地域などとともに設置するものとされています。「市街地における火災の危険を防除」するための地域ですから、増築に対しての申請もシビアなのです。

Q.鉄筋コンクリートのマンションでもシロアリが発生することはありますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/09/08

ご存知の方がいらっしゃいましたら解説お願いします。

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宅建士,FP3級

たとえ鉄筋コンクリートであっても、シロアリは発生します。シロアリは主に柔らかい紙や木材を好み、コンクリートはどちらかといえば苦手です。コンクリートをかみ砕いて侵食するようなこともないし、シロアリが吐き出すギ酸でコンクリートは溶けません。

一方で、コンクリートには必ずヒビやすき間が生じます。シロアリは、ここから侵入し鉄筋コンクリートの建物床下に入り込みます。そして建物内部の木材等を食い荒らすのです。

Q.中古マンション購入後に鍵交換しないのはあり?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/09/08

費用も時間もかかるので、鍵交換をしないという選択肢もありですか?

(前の所有者の方しか持っていないのであればセキュリティ的に気にしなくても良いような気もしますが。。)

しない人よりもする人の方がやはり割合的には多いですか?

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宅建士,FP3級

中古マンション購入後に鍵交換しないのは、基本的に「なし」です。私が知っている不動産会社によると、売買仲介物件の買主は例外なく鍵交換を実施しているようです。

理由は、セキュリティーです。不動産売買は、不特定多数の買主・売主が取引します。相手がどんな人物かわかりません。鍵交換費用数万円を惜しんだために、犯罪に巻き込まれるリスクを抱えることになるのです。

ちなみに賃貸に関しては、大家が鍵交換をしないで物件を引き渡したことが原因で盗難事故が起きた場合、大家に賠償義務が生じます。

Q.督促状に法的効力や強制力はありますか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理会社・委託業務)

2024/09/06

マンションの住人が管理費を滞納した際に管理会社から送る督促状に法的効力や強制力があるかについて知りたいです。

新民法における時効の完成猶予に該当するか否かについても気になります(民法150条が規定する「催告による時効の完成猶予」には該当しますか?)。


ご解説よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP3級

督促状そのものに強制力はなく、督促に基づき直ちに差し押さえなどができるわけではありません。ただし、督促による法的効力はあります。住人は督促状を無視していると、管理会社は簡易裁判所の書記官に督促を申し立てることができます。そうすると今度は、裁判所より支払督促が発せられます。さらにこれを無視、2週間が経過すると、今度は給与等の差し押さえ処分に移行します。裁判所は、管理会社の申し立てに基づき、勤め先などに差し押さえ命令を送達します。

加えて督促状発送は民法上の催告とみなされ、債券消滅時効の完成を猶予します。

Q.「権利保護要件としての登記」とはどういう意味?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/03

「対抗要件としての登記」との意味的な違いについて解説お願いします。

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宅建士,FP3級

いずれも、自己の権利(所有権・賃借権等)を守るのに必要な要件として、登記を求めているという点では同じです。ただし対抗要件の目的が第三者に対する自己の権利の主張であるのに対し、権利保護要件は契約解除における権利保護を目的としています。

対抗要件の事例としてよく引き合いに出されるのが、二重譲渡です。アがイおよびウ双方と同じ物件に関する譲渡契約を取り交わした場合、移転登記をした方が相手方に対し所有権を主張できます。

一方でアからイに譲渡された土地がウが転売されたケースで、アが代金未払を理由に売買契約を解除したとしても、ウが移転登記を済ませていればウの所有権は保護されます。これが権利保護要件としての登記です。

Q.トラス構造の建物で有名なものについて教えてください

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/02

日本でも世界でも構いません、有名なトラス構造の建物をいくつかご教示ください。

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宅建士,FP3級

トラス構造の建物としては、青森県にある八戸美術館、海外ではコーネル大学の見るスタインホールや台湾のアジア美術館が有名です。

トラスは三角形で構造体をくみ上げる建築方式であり、細い部材で強度を保てることから鉄橋やタワーなどで多用されています。エッフェル塔や東京タワーは代表的な建築物です。

一方で、コストや手間の問題から建物に採用されることはあまり多くありません。美術館や体育館などで使われることがあるのは、大きなスペースルームを設けるのにトラス構造の強度が有効だからです。

Q.真北と磁北の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/01

真北と磁北は違うそうですが何がどう違うのか解説お願いいたします。あと、建築基準法的にはどっちがどうとかありますか。

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宅建士,FP3級

地図上の北が「真北(しんぼく)」、磁石での北が「磁北(じほく)」です。真北が変わることはなく、常に北極点の方向です。

建築基準法上では、真北が北を意味します。例えば北側斜線規制における北側とは真北を指します。

一方で「磁北」を指す磁針は、時間と場所によって変化します。つまり真北と磁北は常にずれているわけで、建築実務にあたってはこのズレ(偏角)の補正がついて回ります。

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中谷(なかたに) (ゆたか) 宅建士

東京都荒川区

Q.新築物件を購入した場合でも物件状況報告書は交付されますか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/11/03

ご回答いただけますと幸いです。

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宅建士,FP3級

1111さん、こんにちは 宅建士の中谷と申します。新築物件を購入した場合に物件状況報告書が交付されるかどうかは、売主の業者または仲介業者によって対応が異なります。


宅建業法35条により、宅建業者は買主に対し、重要事項を事前に告知しなければいけません。重要事項とは、物件が受ける法令上の制限、代金や契約解除に係る事項といった取引条件、供託所に関する説明などです。告知事項は重要事項説明書に記載し、専任宅建士が買主に説明します。

一方で物件状況報告書には、告知事項以外、たとえば土地の境界が確定しているか、騒音・振動など周辺環境に問題は無いかなど、物件の現況を報告します。

ただし、物件状況報告書は法的に義務づけられたものではなく、あくまで任意に作成されます。

Q.69平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/11/02

登記簿面積69平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP3級

登記簿面積69平方メートルのマンションについて、どの程度の広さかを解説します。

<正方形に換算した一辺の長さ>
69の平方根はおよそ8.3ですので、約8.3mです。

<坪数>
69㎡÷400×121=20.8725坪です。

ちなみに坪は尺貫法の単位であり、現在は取引・証明などで用いることが禁止されています。

<畳>
国内において畳は様々なサイズが流通していますが、中京間を基準とすれば「1坪=畳2枚」であり、20.8725坪×2=41.745畳となります。


<フィート>
69㎡÷0.0929030=約742平方フィートとなります

Q.第三種高度地区とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/10/27

購入検討中の収益アパートの物件情報の注意事項として高度地区(第三種高度地区)との記載があったのですが、これはネガティブ要素ですか?気にする必要はないですか?

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宅建士,FP3級

中谷 豊

ベストアンサー

ミカサさん、はじめまして 宅建士の中谷と申します。
高度地区(第三種高度地区)の概要と、収益物件に対する影響についてまとめました。

<高度地区とは>
高度地区とは、都市計画法8条に基づく地域地区の1つあり、都市計画によって定められます。
建築基準法58条の定めにより、高度地区においては、建物の高さが都市計画に基づき制限されます。そして制限の水準は、都市計画によって異なります。この高さ制限には、最高を制限する場合と最低を制限する場合の2種類があります。

第三種高度地区とは、最高の高さを制限するタイプです。

<収益アパートへの影響>
高い建物が規制されるため、直接的には第三種高度地区は収益アパートにネガティブ影響を与えます。一方で、高さ制限により近くに高い建物がないため、住まいに適した環境が提供されます。建てようとするアパートの高さによっては、ポジティブ影響と捉えることもできます。

Q.仮登記担保における受戻権とは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/25

ご解説お願いいたします。

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宅建士,FP3級

多様性さん、こんにちは 中谷と申します。仮登記担保における受戻権について、解説します。

<仮登記担保とは>
仮登記担保とは、債務者が金銭債務を期日までに弁済できないときには、担保物件を弁済に充当することを事前に取り決めておく仮登記のことです。仮登記された時点では、債権者に所有権などは移転せず、債務弁済が終了した時点で仮登記は消滅します。


<受戻権とは>
受戻権とは、債務者が支払債務に相当する金銭を債権者に提供し、担保物件の受戻しをすることができる権利をいいます。

抵当権との違いは、抵当権の場合は競売にかけられて代金の一部が弁済に充てられるのに対し、仮登記担保は不動産の所有権すべてを債権者が取得できます。これではあまりに不公平なので、受戻権を認めているのです。

Q.世帯年収950万円で4900万円の物件を購入するのは無理がありますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/10/21

タイトルのとおり、世帯年収が950万円の家庭で、
4900万円の新築マンションを購入しようか検討しています。
私:29歳、公務員、年収500万円
妻:29歳、公務員、年収450万円
2人とも仕事は定年まで続ける予定
子ども:今のところなし(1人は欲しい)
車なし、ローンなし
貯蓄:約700万円
です。
不動産営業の方や、不動産会社と提携してるFPの方が言うには、35年ローンで無理なく返済できるとおっしゃるのですが、
第三者の先生方のご意見を伺いたくて質問させていただきました。
よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

ご質問ありがとうございます。宅建士の中谷です。
「年収950万円で4,900物件購入に無理があるか」について検証しました。

<年収倍率からの検証>
1 貯蓄を差し引いた実質ローン負担
  4,900万円-700万円=4,200万円
2 年収倍率
  4,200万円÷950万円=4.42倍>5倍
  かつて政府が公表した「生活大国5か年計画」が「住宅価格は年収の
  5倍以下説」の根拠となっています。フラット35の調査によると、
  現実には7倍前後といわれており、4.42倍なら余裕のある水準
  といえます。

<金融機関ローンシミュレーションからの検証>
各金融機関は簡易なローンシミュレーションをネット上で提供しています。
ちなみにイオン銀行のサイトでシミュレーションした結果、年収950万円、借入期間35年での借入限度額は5,750 万円 から7,660 万円でした。
4,200万円の借り入れは充分余裕があります。

<ローン負担率からの検証>
変動金利0.53%・借入期間35年・手数料定額型で試算すると、毎月返済額は約11万円、年間で11万円×12か月=132万円です。

ローン負担率は132万円÷950万円=13.9%となり、余裕のある負担水準といえそうです。

以上の検証から、ご質問の件は無理がないと示唆できます。




Q.前面道路幅員が4m未満の場合の容積率計算方法について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/18

詳しめにご解説お願いします。

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宅建士,FP3級

前面道路幅員による容積率の上限は、幅員が4m未満の場合は4mとみなします。

容積率は、用途地域や地域計画によって定められており(指定容積率)、前面道路の幅員が12m未満の場合にはさらに制限がかかります。

具体的には、前面道路の幅員×※60%と指定容積率とを比較し、小さいほうが容積率とされます。

※住居系地域:40%(行政指定エリア:60%)
 その他地域:60%(行政指定エリア:40%または80%)

ただし、幅員が4m未満の場合には4mとみなして上記計算を行います。

例えば指定容積率200%の第1種低層住居専用地域で幅員が3mの場合、容積率は
3m×40%=120%<200%⇒120%ではなく、4m×40%=160%<200%⇒160%となります。

Q.特定物債権と種類債権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/12

具体例つきで分かりやすく解説ください。

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宅建士,FP3級

特定物債権と種類債権は、特定された権利・財物の引渡しを要件とするか否かが異なります。

主な債権には、お金の貸し借りである金銭債権以外にも、物の引渡しを債権とする特定物債権と種類債権が含まれます。つまり売買取引において、商品の引渡しをする約束も債権なのです。

特定物債権とは、特定された物の引渡し、具体的には中古住宅の売買、住まいの賃貸契約、中古車の売買などが該当します。

種類債権とは、特定されない物の引渡し、具体的には卵10個1パックなどの食品販売、新車取引などが該当します。例えば卵は、10個を引渡さなくてはいけないにしても、どの卵か特定されるわけではありません。

Q.諾成契約と要物契約の違いについて

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/10/12

具体例つきで分かりやすく解説ください。

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宅建士,FP3級

諾成契約と要物契約は、実際に目的物の引渡しを契約成立の要件とするかどうかが異なります。

諾成契約では、目的物の引渡しがなくても、当事者双方の合意によって契約が成立します。民法で定められた契約で、消費契約以外はすべてが諾成契約とされています。例えば中古自動車の売買契約では、実際に車の引渡しが完了していなくても契約は成立し、販売者には買主に商品を売らなければならない「債務履行義務」が生じます。

一方で要物契約ですが、唯一の具体例がいわゆる金銭の貸し借り、金銭消費貸借契約です(使用貸借契約や寄託契約も法改正により諾成契約に移行しました)。金銭の貸し借りは、実際に金銭が引渡された事実をもって契約が成立します。ただし、書面や電子契約(定められたものに限る)に関しては諾成契約も認められます。

Q.ホームエレベーターを設置して保守点検しないのは問題あり?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/10/09

メンテナンス業者と保守契約を結び定期的に点検したもらうのは法定の義務ですか?

必要とされる点検頻度について法律で規定されていますか?

保守契約を結ばず点検を怠った場合に罰則はありますか?

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宅建士,FP3級

ホームエレベーターに関しては、法定点検および行政庁への報告義務が免除されています。一方で、建築基準法に基づき、所有者はエレベーターの維持保全に努める義務が課されます。ただしあくまで努力義務であり、保守契約を結ばなかったからといって罰則が科されることはありません。

いわゆる定期検査報告は、建築基準法第12条を根拠法令とする制度です。昇降機の所有者は、有資格者(建築士または建築設備等検査員)による定期的な検査、および特定行政庁への報告を行わなければいけません。

検査又は報告を怠った場合、100万円以下の罰金が科されることもあります。

ただし上記定期点検制度から、ホームエレベーターは除外されています。建築基準法8条に基づく維持保全も、あくまで努力義務です。

一方、エレベーターの点検を怠ると大きな事故を招きかねません。べっそくはないにしても、保守点検契約は結んでおいたほうが賢明です。

Q.「特定承継人」と「一般承継人」の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/10/05

ご解説よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

特定承継人と一般承継人とでは、引き継ぐ権利・義務の範囲が異なります。

<特定承継人>
一番わかりやすい例として不動産取引を取り上げると、特定承継人である買主は売主の債務は引き継がず、物件の所有権だけを引き継ぐことができます。売主の債務に関しては、一部のみ引き継ぐこともできます。

<一般承継人>
一般承継人は、包括承継人とも呼ばれます。包括承継は、個人においては相続、法人においては合併や会社分割が該当します。包括承継においては、権利・義務の一切を引き継がねばならず、例えば「被相続人の財産のみ相続して借金は相続しない」といったことは認められません。

Q.ロールスクリーンに防音性はある?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/10/01

こんにちは。

母を自宅で介護していて日中は比較的人の出入りがあるので主に目隠し目的でリビングに間仕切りとしてロールスクリーンを設置しようかと考えています。

それで参考までにお伺いしたいのですが、ロールスクリーンの防音効果は一般的にどの程度あるのでしょうか。遮音性にはあまり期待しない方が良さそうですか。


よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

一般的に、ロールスクリーンに高い防音性は期待できないようです。

確かに、ロールスクリーンは目隠し目的としては有効です。そもそも、ロールスクリーンの記事はポリエステルなどでできています。

ポリエステル繊維もある程度の厚みがあれば一定の防音性が期待できますが、実際に吸音材としても活用されています。ただし、グラスウールなどに比べると性能はおとり、完全防音は困難です。

さらにロールスクリーンとなると、薄くてスキマがあるので、音はどうしても漏れてきます。防音レベルとしては、歩く音・話し声・テレビの音などの生活音が直には入ってこない水準といえそうです。

Q.店舗開発の業務内容とは?宅建士資格保有だと有利な職場?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/09/30

大学生1年生です。就活対策の一環で宅建士合格を目指してます。

ドラッグストアやスーパーやニトリなどの小売業の店舗開発部門だと宅建士資格を持っていると活躍しやすいという話を聞きました。具体的にどういったイメージで宅建士の資格が活きてくるか知りたいです。

ご経験談大歓迎です。よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

宅建士の資格は、小売業の店舗開発業務においてマストであないものの、宅建士として有する知識は有利に働くでしょう。一方で新卒採用の現場では、個別の資格だけでなくより多面的なスキルを重視する傾向が強いのも確かです。

いわゆる宅建業、つまり宅地建物の仲介(売買・賃貸)や業としての物件販売を行う、いわゆる不動産会社では、宅建士資格はマストといえます。その周辺業種、例えば賃貸物件の管理会社、建設会社、商業施設開発を伴う大手小売業でも、不動産建築や再開発計画推進などにおいて宅建士として習得した知識が生きてきます。

一方で企業は、周囲を巻き込む力、困難に挑むチャレンジ力など、資格だけでは測れない多面的な能力を求めています。だからこそ、たとえ資格がなくても、学生時代の経験が光る人物が採用されたりもするのです。

Q.シャーメゾンの軽量鉄骨の評判が知りたい

不動産賃貸 > 物件選び・物件レビュー

2024/09/30

シャーメゾンの軽量鉄骨造だと隣の部屋がうるさいと騒音って気になりますか?
評判が知りたいです。

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宅建士,FP3級

軽量鉄骨造りシャーメゾンの騒音は、一定水準以下に抑えられていると考えられます。

一般的に軽量鉄骨住宅の防音レベルは木造住宅と同じか若干高い水準で、鉄筋コンクリート(RC)建造物よりは落ちるとされています。

一方で積水ハウスでは独自技術「シャイド55」を導入し、一番問題になる上階の衝撃音を1/2にまで吸収しています。防音レベルは、スラブ厚200mmの鉄筋コンクリートと同じ水準です。さらにプレミアム仕様の「シャイド55」は衝撃音を1/3にまで吸収します(スラブ厚200mmの鉄筋コンクリートと同水準)。

では隣の部屋の騒音はどうでしょう。特別な遮音対策が取られているわけではないので、ある程度の生活音はやむを得ないかもしれません。個人差はありますが、少しの音も我慢できないのであれば軽量鉄骨住宅は避けるべきでしょう。

Q.東京の住宅街で超の付く一等地といえばどこですか?

不動産購入 > 住環境・街評判

2024/09/26

住宅街限定で丁目込みで複数挙げて頂き、それぞれに最近の坪単価相場やコメントを記載頂けますと幸いです。

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宅建士,FP3級

東京都の住宅地で基準地価の高いエリアは、港区(溜池山王・広尾・白金台・麻布十番・六本木一丁目)に集中しており、千代田区(四谷・半蔵門・九段下)、渋谷区(代官山)と続きます。

一方で、閑静な高級住宅地が並ぶお屋敷に限っていえば、全く違った結果となってきます。トップは渋谷区(猿楽町・西原・富ヶ谷)、品川区(上大崎・東五反田)、文京区(白山・西片)、目黒区(自由が丘・碑文谷)と続きます(第1種・第2種低専に限る)。

ちなみに富ヶ谷は安倍元首相の私邸があったことで知られ、大山はファーストリテイリングの総帥である柳井正が2,600坪もの大豪邸を構えています。

Q.鉄筋工の仕事に資格は必要ですか?

不動産業界 > 不動産ビジネス・不動産系資格

2024/09/26

鉄筋工は資格がなくてもできる仕事ですか。

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宅建士,FP3級

鉄筋工の仕事にとくに資格は必要ありません。

鉄筋工は、鉄筋コンクリート(SRC)や鉄骨造り(S)・鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)の建築物において、骨組みとしての鉄筋を縦横に組み立てていくのが仕事です。


仕事は、事前準備(施工図作成・材料準備・加工場への発注など)から始まり、鉄筋加工・配筋・結束と進みます。ハッカ・スケール・押し切りといった道具を状況に応じて使いこなしながら、効率的かつ安全に作業を行います。

鉄筋工の仕事は資格こそ必要ないものの、体力だけでなく高い知力も求められます。だからこそ、必須資格ではありませんが、鉄筋工としてのスキルを評価する鉄筋技能士という制度も整備されているのです。

Q.「継手」と「仕口」とは何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/22

両者の違いについても解説お願いします。

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宅建士,FP3級

「継手」も「仕口」もともに建築部材の接合方法を指す用語ですが、継手は水平方向なのに対し仕口は垂直方向の接合を意味します。

継手は、長手(水平方向)に柱・梁や羽柄材を継ぎ足します。従来の日本建築では、腰掛あり継・追掛大栓継といった凝った継手が施されてきました。

仕口は部材が交差する場所に用いられます。代表的な仕口としては、ほぞ接ぎとダボ接ぎが知られています。

最近では接合部の強度を高めるため、金具を用いることが一般的になってきました。

Q.「老後」って何歳から??

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/21

ふと思ったのですが、世間では「老後の住まい」「老後のための貯蓄」なんて言葉をよく耳にしますが、「老後」って具体的に何歳以降を指しての意味合いなのでしょうか。

人や企業の主観で適当に使われてそうな言葉なので実体が気になります。

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宅建士,FP3級

「老後」に関して明確な年齢の定義はありませんが、一般的には65歳以上を指すケースが多いようです。ただし近年では、見直しの動きも出ています。

内閣府が公表している「高齢社会白書」においては、65歳以上の人口が占める割合を高齢化率と定義しています(ちなみに令和6年の高齢化率は29.1%)

一方で同じ高齢者でも、65歳から74歳までの層はおおむね健康で公私ともに元気で活動している方が少なくありません。働いている高齢者も大勢います。こうした老後生活の実態をふまえ、「75歳以上」に見直そうとの機運も盛り上がりつつあります。

Q.滞納処分の執行停止とは?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/20

事例を挙げて頂きわかりやすく教えてください。

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宅建士,FP3級

蜜柑さん、はじめまして
滞納処分の執行停止について、税金を滞納した場合を事例として説明します。

<滞納処分>
税金を滞納した場合、税務署などの徴収部門はまず督促状などを発信します。その後10日以上に支払いがない場合、徴収部門は滞納者の財産を差し押さえなければいけません。

<執行停止>
ただし、滞納処分執行が何らかの事情により停止されている場合、差し押さえは猶予されます。

まず滞納者に財産がない場合は、執行しようがありません。仮に財産があったとしても、差し押されたら滞納者の生活がひっ迫する場合も同様です。

そして執行停止の状態が3年以上続いた場合、その税金の納付義務が消滅する場合もあります。

Q.世帯年収2,300万円で9,640万円の中古マンション購入は現実的でしょうか。

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/09/19

こんにちは。
結婚を機に中古マンション購入を検討しています。

以下条件での購入計画が現実的か、客観的なアドバイスをいただきたいです。

●物件
物件価格 9,640円
管理費 2.5万円/月
修繕積立金 1.6万円/月
築 8年

●購入者
夫 33歳 年収1,500万円 外資系ベンチャー企業勤務4年
妻 29歳 年収800万 プライム上場企業勤務4年
夫婦とも、今後の賃金上昇は緩やかな予想(夫 2,000万円、妻1,000万円程度が上限)

金融資産 2,000万円(夫婦合計。預貯金とNISA, iDeCoの保有商品の現在評価額を合計)
頭金 1,300万円(夫婦合計)

●将来の希望
子ども2人希望。
私立中高大に進学する余裕、数年に一度海外旅行に行く余裕を残したい。


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宅建士,FP3級

年齢も若いですし、世帯年収2300万円で9640万円の中古マンションなら、充分に購入は現実的です。

通常は年収の5倍以内とされているので、2300万円×5=11,500万円までなら射程範囲です。

メガバンクで35年ローンを組んだ場合、総返済額は約12300万円で、年間返済額は292万円、年間の管理費等が約50万円で、あわせて350万円といったところです。年収に占める割合は15%ですから、家計を大きく圧迫する負担ではありません。

将来の年収アップを見込まなくても、問題ありません。

Q.不動産譲渡担保の対抗要件は何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/19

解説お願いいたします。

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宅建士,FP3級

不動産譲渡担保の対抗要件は、所有権移転登記です。

譲渡担保とは、抵当権・質権と同じく物的担保の一類型です。譲渡担保契約が取り交わされると、債権者へ一時的に動産・不動産が譲渡されます。約定期日までに債権が弁済されれば、譲渡担保契約は解除されます。

動産の場合は引渡、不動産の場合は登記により所有権が債権者に移転します。債権者は所有権移転登記により、他の債権者に優先して債権の回収が図れるのです。

Q.サイクルポートは建ぺい率の計算に不算入でOK?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/16

自宅の敷地にサイクルポートを設置する場合、建ぺい率の計算にどう影響しますか?

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宅建士,FP3級

建築基準法上、サイクルポートは建蔽率の計算で建築面積に加算されます。建築基準法第2条1項4号において、「自転車の停留または駐車のための施設の用途に属する部分」は建築面積に含めるものとされています。

一方でただし書きにおいて「国交大臣が高い開放性を有すると認める指定構造の建築物」については、その端から1m以内の水平投影面積は建築面積に算入しないとされています。

国交省告示によれば、地階を除く階数が1・外壁の無い部分が連続4m以上・柱間隔は2m以下・天井高さ2.1m以上の要件を満たせば、緩和の適用を受けることができます。

Q.建ぺい率50容積率100の土地に3階建てを建てるに必要な敷地面積は?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/09/16

建ぺい率50容積率100の土地に3階建ての注文住宅を建てるとしたら、敷地面積は最低どのくらいあれば足りますか。

ビルトインガレージの「容積率の緩和措置」を考慮した場合と考慮しない場合に分けてご教示いただけますと幸いです。

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宅建士,FP3級

ご質問の件について、2つのケースで説明します。

<ビルトインガレージを考慮しない>
建築面積30㎡・3階建の住宅を建てようとした場合を想定します。
A:建ぺい率上の制限:30㎡÷建ぺい率50%=60㎡
B:容積率上の制限:30㎡×3階÷容積率100%=90㎡
A<Bで、最低90㎡の敷地面積が必要です。

仮に15㎡のカーポートを設置するとした場合には90㎡+15㎡=105㎡の敷地面積が必要です。

<ビルトインガレージを考慮する>
建築面積30㎡・3階建の住宅に15㎡のビルトインガレージを設置しようとした場合を想定します。

A:建ぺい率上の制限:30㎡÷建ぺい率50%=60㎡
B:容積率上の制限:(30㎡×3階-ガレージの緩和措置15㎡※)÷容積率100%=75㎡
※90㎡×1/5>15㎡

A<Bで最低75㎡の敷地が必要です。

Q.日本でレンガの家が少ない理由は何ですか?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/15

レンガ造りの家っておしゃれだと思うのですがヨーロッパの街並みのような雰囲気は日本ではなかなかイメージしづらいです。

建築基準法の影響ですか。
または耐震性などが理由でレンガ造りの家は避けられやすいからですか。

そもそも対応しているハウスメーカーが少ない気もしますが。。

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宅建士,FP3級

デザイン面での発信力が高く、耐熱性・耐水性などに優れるレンガですが、やはりコストが一番のネックのようです。

よくいわれる耐震面での弱さはどうでしょう。たしかに石積みしただけのレンガ造り(組構造)だと、地震に弱いのは確かです。一方で最近はレンガ建築工法も進化し、レンガ同士のすき間をモルタルで埋めると同時に、鉄筋を通したり木材による柱・梁で二重構造にしたりすることで、耐震性は問題ないレベルまでクリアしています。

反面、こうした耐震補強のためコストは大幅にアップします。材料であるレンガ自体も比較的高価であり、材料費・加工費ともにコストプッシュ要因として働き、レンガづくりの普及を妨げているのです。


Q.10m2以下の増築は建築確認申請不要でOK?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/13

このような認識で合っていますか?例外があれば教えてください。

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宅建士,FP3級

10m2以下の増築は、原則として建築確認申請不要ですが、いくつか例外があります(ちなみに離れや小屋を新築する場合は、10m2以下でも申請が必要です)。

具体的には、増築物件が防火地域・準防火地域に該当する場合には申請が必要です。防火地域・準防火地域は都市計画法8条を根拠法令として用途地域などとともに設置するものとされています。「市街地における火災の危険を防除」するための地域ですから、増築に対しての申請もシビアなのです。

Q.鉄筋コンクリートのマンションでもシロアリが発生することはありますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

2024/09/08

ご存知の方がいらっしゃいましたら解説お願いします。

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宅建士,FP3級

たとえ鉄筋コンクリートであっても、シロアリは発生します。シロアリは主に柔らかい紙や木材を好み、コンクリートはどちらかといえば苦手です。コンクリートをかみ砕いて侵食するようなこともないし、シロアリが吐き出すギ酸でコンクリートは溶けません。

一方で、コンクリートには必ずヒビやすき間が生じます。シロアリは、ここから侵入し鉄筋コンクリートの建物床下に入り込みます。そして建物内部の木材等を食い荒らすのです。

Q.中古マンション購入後に鍵交換しないのはあり?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/09/08

費用も時間もかかるので、鍵交換をしないという選択肢もありですか?

(前の所有者の方しか持っていないのであればセキュリティ的に気にしなくても良いような気もしますが。。)

しない人よりもする人の方がやはり割合的には多いですか?

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宅建士,FP3級

中古マンション購入後に鍵交換しないのは、基本的に「なし」です。私が知っている不動産会社によると、売買仲介物件の買主は例外なく鍵交換を実施しているようです。

理由は、セキュリティーです。不動産売買は、不特定多数の買主・売主が取引します。相手がどんな人物かわかりません。鍵交換費用数万円を惜しんだために、犯罪に巻き込まれるリスクを抱えることになるのです。

ちなみに賃貸に関しては、大家が鍵交換をしないで物件を引き渡したことが原因で盗難事故が起きた場合、大家に賠償義務が生じます。

Q.督促状に法的効力や強制力はありますか?

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理会社・委託業務)

2024/09/06

マンションの住人が管理費を滞納した際に管理会社から送る督促状に法的効力や強制力があるかについて知りたいです。

新民法における時効の完成猶予に該当するか否かについても気になります(民法150条が規定する「催告による時効の完成猶予」には該当しますか?)。


ご解説よろしくお願いいたします。

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宅建士,FP3級

督促状そのものに強制力はなく、督促に基づき直ちに差し押さえなどができるわけではありません。ただし、督促による法的効力はあります。住人は督促状を無視していると、管理会社は簡易裁判所の書記官に督促を申し立てることができます。そうすると今度は、裁判所より支払督促が発せられます。さらにこれを無視、2週間が経過すると、今度は給与等の差し押さえ処分に移行します。裁判所は、管理会社の申し立てに基づき、勤め先などに差し押さえ命令を送達します。

加えて督促状発送は民法上の催告とみなされ、債券消滅時効の完成を猶予します。

Q.「権利保護要件としての登記」とはどういう意味?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/09/03

「対抗要件としての登記」との意味的な違いについて解説お願いします。

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宅建士,FP3級

いずれも、自己の権利(所有権・賃借権等)を守るのに必要な要件として、登記を求めているという点では同じです。ただし対抗要件の目的が第三者に対する自己の権利の主張であるのに対し、権利保護要件は契約解除における権利保護を目的としています。

対抗要件の事例としてよく引き合いに出されるのが、二重譲渡です。アがイおよびウ双方と同じ物件に関する譲渡契約を取り交わした場合、移転登記をした方が相手方に対し所有権を主張できます。

一方でアからイに譲渡された土地がウが転売されたケースで、アが代金未払を理由に売買契約を解除したとしても、ウが移転登記を済ませていればウの所有権は保護されます。これが権利保護要件としての登記です。

Q.トラス構造の建物で有名なものについて教えてください

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/02

日本でも世界でも構いません、有名なトラス構造の建物をいくつかご教示ください。

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宅建士,FP3級

トラス構造の建物としては、青森県にある八戸美術館、海外ではコーネル大学の見るスタインホールや台湾のアジア美術館が有名です。

トラスは三角形で構造体をくみ上げる建築方式であり、細い部材で強度を保てることから鉄橋やタワーなどで多用されています。エッフェル塔や東京タワーは代表的な建築物です。

一方で、コストや手間の問題から建物に採用されることはあまり多くありません。美術館や体育館などで使われることがあるのは、大きなスペースルームを設けるのにトラス構造の強度が有効だからです。

Q.真北と磁北の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語・その他雑学

2024/09/01

真北と磁北は違うそうですが何がどう違うのか解説お願いいたします。あと、建築基準法的にはどっちがどうとかありますか。

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宅建士,FP3級

地図上の北が「真北(しんぼく)」、磁石での北が「磁北(じほく)」です。真北が変わることはなく、常に北極点の方向です。

建築基準法上では、真北が北を意味します。例えば北側斜線規制における北側とは真北を指します。

一方で「磁北」を指す磁針は、時間と場所によって変化します。つまり真北と磁北は常にずれているわけで、建築実務にあたってはこのズレ(偏角)の補正がついて回ります。

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