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名前 中谷(なかたに) (ゆたか)
出身地 東京都
資格 宅建士,FP3級
仲介業務
開始年月
2024年03月
オンライン
対応

所属情報

所在地

東京都荒川区

URL

営業時間

09:00~17:00

定休日

宅建免許番号

免許()第号

回答の成績

ベストアンサー数

2

ベストアンサー率:

7.14%

ベストアンサー数:

2件

その他の回答:

26件

回答総数:

28件

Q.家賃30万円のマンションを借りるには収入いくら必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/07/13

どんな人なら入居できますか。おおよそ必要な世帯年収月収の目安について額面と手取り両方教えてください。家族構成が何人かによって目安も変わると思いますので適当な形で条件設定してシミュレーション頂けますと幸いです。

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宅建士,FP3級

貸主にとっては新規契約時において「継続して家賃を支払えるか」が大きな関心事であり、通常は年収によって判断します。

<世帯年収>
通常は家賃のおよそ3年分が年収の目安です。ですので家賃30万円ですと、30万円×12か月×3年=1,080万円が入居にあたって求められる世帯年収水準です。

<手取り>
前提条件で世帯人員4人で稼いでいるのが世帯種のみとすると年収1,080万円で手取りは
以下の通りとなります。
A給与所得控除額190万円
B社会保険料1,080万円×14.75%=約160万円
C各種所得控除180万円
D課税所得 1080-A-B-C=550万円
E所得税額 D×20%-43万円=67万円
F住民税額 D×10%=55万円

手取り=A-B-E-F=約800万円

Q.隅田川花火大会が見えるおすすめのマンションはどこ?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/07/13

部屋のバルコニーから隅田川花火大会が見えるマンションに家族で住みたいと思っています。

3LDK中古で7000万〜1億円程度の価格帯の眺望の良いマンションがあれば教えてください(現在売り物件があるかどうかは問いません)。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

隅田川花火の打ち上げ会場は、第一が桜橋から言問橋周辺、第二が駒形橋から厩橋周辺です。最近は一帯にタワーマンションが建築されたため、会場に近いからといって必ずしも花火が見れるとは限らないようです。

会場に近いタワマン浅草タワーですが、ベランダから花火が見れるのは東側と南側の高層階です。

現在都区部マンション特にタワマンの市況が高騰しているせいもあり3LDKでは厳しいですが、2LDKなら高層階で9000万円台の物件が出ています。

Q.家賃と物件価格の関係について知りたい

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/07/12

家賃から不動産の適正売却価格を計算することは可能ですか?
たとえば家賃収入月100万円が今後10年間保証されているような収益物件があったとしたらその物件の市場価格はいくらが適正ですか?

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宅建士,FP3級

不動産の評価手法には、原価法・取引価格事例法・収益還元法の3つがあり、当該物件の利用目的によって選ぶ評価手法も変わります。

収益還元法は、賃貸とか店舗といった事業用物件から得られる収益に焦点を当てた評価方法です。家賃収入が月100万円で諸経費が5万円、賃貸物件の還元利回り5%とすると、ざっくりで評価額は(100万円―5万円)×12月÷5%=約2.3億円となります。

ただし実際の不動産実務では、取引価格事例法の方が用いられることが多いようです。とくに都区部人気エリアでは周辺地域の取引価格が高騰していることもあり、収益価格と実際の売買価格が乖離することも少なくありません。

Q.固定資産税を滞納してから差し押さえまで期間は?

法律と税金 > 固定資産税・その他税金一般

2024/07/12

固定資産税を滞納してから家が差し押さえられるまで期間はおおよそどのくらいですか?

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宅建士,FP3級

地方税法において、固定資産税など地方税の滞納処分は、国税徴収法に準ずるとされています。固定資産税を納期限までに納付しなかったからといって、直ちに差し押さえ処分が実行されるわけではありません。

まず税金未納が発生すると、市町村は督促状を滞納者に送りつけます。地方税法では納期限から20日以内とされていますが、自治体によっては条例により期限を延ばしています。

国税徴収法では「督促状発送起算日から10日以内に納付しないときは差し押さえ処分することができる」とされていますが、通常はその前に文書や電話での催告を行う自治体が多いようです。

滞納者が催告に応じない場合は差し押さえ処分にすすみますが、まずその前に自治体は財産調査を行います。そして調査が終わったらいよいよ差し押さえの実行に入ります。

最初の納期限から差し押さえ処分までの期間は最短で2か月程度、通常は3か月前後かかるようです。

Q.晴海フラッグはなぜ転売ヤーに人気なのですか?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2024/07/10

都内では新築マンションは毎年たくさん出ているのに、なぜ晴海フラッグばかり転売ヤーに人気なのですか?

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宅建士,FP3級

「都内では新築マンションは毎年たくさん出ているのに、なぜ晴海フラッグばかり転売ヤーに人気なのか」



理由として考えられるのは、



〇デベロッパーへの信頼感・立地の魅力

〇供給数の多さ

〇分譲価格の割安さ



の3つです。



まず本物件は、大手マンションデベロッパー「メジャー7」に名を連ねる三井不動産が手掛けています。さらに、立地は海外投資家からも注目度の高い湾岸エリアです。



供給戸数の少ない物件では、投資機会も制約されます。一方で晴海フラッグの総供給戸数は5,632戸にもおよびます。それだけに転売ヤーにとってもチャンスが多いのです。



一方で晴海フラッグは地下鉄駅からのアクセスが悪いのが難点で、駅近の周辺物件に比べると見劣りします。ところが分譲価格は5000万円台からと低く抑えられました。最終的には「価格」が人気を呼んだ最大の魅力といえそうです。

Q.13坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/10

13坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)

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宅建士,FP3級

坪は、東アジアで広く普及していた尺貫法の面積単位です。現在の不動産取引においても、併記での利用は認められています。

13坪の土地が何平方メートル・畳・平方フィートに相当するか、正方形だと一辺の長さは何メートルかについて解説します。



<平方メートル>

400/121平方×13坪=約43平方メートルです。

43平方メートル1辺の長さは√43=約6.5メートルです。

<畳>

もともと畳は、旧度量衡法により畳2枚分に相当すると定義されてきました。ですので、13坪×2=26畳に相当します。ちなみに畳のサイズも地域によってばらつきがあり、度量衡法では中京間基準を用いています。

<平方フィート>

国際フィート法を基準とすると、43平方メートル÷(0.3048×0.3048)=462平方フィートとなります。

Q.認定長期優良住宅と長期優良住宅の違いは何?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/10

言葉の定義の違いについて教えてください。

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宅建士,FP3級

長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」により、「長期にわたり良好な状態での使用に耐えうる構造・設備を備える住宅」と定義されています。同法では、長期優良住宅の普及を促進するため、さまざまな措置を講じています。

長期優良住宅を建てると、助成や税減免などさまざまな優遇制度を受けることもできますが、そのためには行政官庁の認定を受けなければなりません。この「認定」を受けた長期優良住宅のことを「認定長期優良住宅」と呼びます。

Q.1ldk賃貸の退去費用相場はどのくらいですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/07/08

1LDK賃貸マンションの退去費用相場は一般的にどのくらいですか?

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宅建士,FP3級

1lDK賃貸マンションの退去費用は通常7万円前後とされています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、退去に伴う原状回復費用のうち、経年劣化の復旧は貸主、入居者の故意・過失・善管注意義務違反による劣化の復旧は借主負担と定められています。

1LDK40平方メートルのマンションなら、
・耐用年数前のクロス張替え1万円(@1500円×20㎡×0.3)
・クッションフロア張替1万円(@2800円×6㎡×0.6)
・クリーニング費用5万円(@1200円×40㎡)
といったところです。クリーニング費用は経年劣化の復旧なので本来は貸主負担ですが、多くの賃貸借契約では特約により借主負担としています。

なお、上記退去費用はあくまで目安であり、喫煙などに伴うクロス汚れ復旧、フローリング床の傷などが生じているとなると費用は跳ね上がります。

Q.白金ザ・スカイに住む人ってどんな職業ですか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/07/08

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_1002559487/ 

大手商社勤務のエリートサラリーマンでも手が届かない価格だと思うのでどのような職業の人が買っているのか疑問に思いました。

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宅建士,FP3級

白金ザ・スカイに住む人の推定属性について考察してみました。

白金ザ・スカイの売買相場(単身世帯向けの1LDKを除く)は、おおよそ18,000万円から36,000万円です。年収5倍を住宅購入額の限度目安とすると、18,000万円の物件を買えるのは18,000万円÷5=年収3,600万円以上の層といえます。総合商社トップである三菱商事のの平均年収は2,000万円ですからとても手が届きません。ちなみに部長クラスでも3,000万円とされているので厳しめです。一部には「芸能人御用達」とも囁かれる当マンション、住民は中小企業経営者・医者や弁護士がコア層と推定できそうです。

Q.高基礎と深基礎の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/08

高基礎と深基礎の違いについて解説お願いいたします。

どちらの方が工事費用が高くつくかについても解説お願いいたします。

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宅建士,FP3級

高基礎とは、通常の基礎にくらべて地盤面から高く出ている基礎を指します。地盤と家屋床に距離をとることができるため防水面でこうかてきです。豪雪・豪雨さらに高湿なエリアで役に立つのが高基礎といえます。

深基礎は地盤面より低い位置に基礎を打ちます。道路と敷地など地面に高低差がある場合に、深基礎は用いられます。基礎を埋めるような工法を採用するためどうしても手間はかかり、コストは高基礎よりかさみます。

Q.北側斜線制限と日影規制の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/07/08

それぞれの趣旨目的の違いについて教えてください。
土地によっては両方が適用される場合はあるかについても教えてください。

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宅建士,FP3級

北側斜線制限と日影規制について、趣旨・目的の違いおよびダブル適用の可能性を解説します。

建築基準法の「高さ制限」は、絶対高さ・道路斜線・隣地斜線そして北側斜線の4つで構成され、さらに条例によって日影規制が上乗せされます。

北側斜線規制は、北側に建つ建物の採光確保を目的として、建物の高さに制限を設けます。

さらに自治体の判断でより厳しい規制を設けるのが日影規制です。

北側斜線規制が適用される用途地域は、第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域・第1種中高層住居専用地域・第2種中高層住居専用地域ですが、このうち北側・日影双方の適用を受ける可能性があるのは第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域です。

Q.年収1700万円で、1億5000万円の住宅ローンは厳しいでしょうか。

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/07/07

都区内でマンション購入を検討しています。
諸経費を含めて15,000万円弱です。
単独ローンで事前審査は通っていますが、大きな額ということもあり、今後の生活に不安があります。

本人:37歳 年収1,700万円(会社員)
妻:37歳 年収300万円
子供1人(予定)

2,000万円程度の準備資金を用意していますが、低金利から頭金とするのはもったいないとの意見もよく聞きます。
是非とも率直なご意見をいただきたく、よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

年収1,700万円で1億2,000万円の住宅ローンが厳しいかどうか、審査が通るか、無理なく返せるかと、2つの側面から検証します



<審査が通るか>

某大手メガバンクの住宅ローンシミュレーションサイトでは、年収その他の条件(ペアローンの要否・他借入の有無)などを入れると、借入限度額をはじき出してくれます。



試してみた結果、年収1,700万円の借入限度額は13,630万円との答えがはじき出されました。希望額12000万円より多少の余裕があります



その他条件にもよりますが、上記結果から金融機関の審査は無理なく通りそうです



<無理なく返せるか>

年収1,700万円×返済期間30年÷累積利子負担割合(1+0.1)×26%(返済負担率)=12,054万円



(前提条件)

融資期間:ほば最長とされる35年より多少余裕のある30年

返済負担率:頑張って返せる上限とされる30%より低い26%

金利負担:最優遇金利プラスアルファとして0.5%



以上の結果から、多少の余裕をもっての返済は可能なようです

Q.87平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/06

登記簿面積87平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP3級

登記簿面積87平方メートルのマンションについて、坪・畳・平方フィートへの換算式、正方形辺の長さ、さらに間取りイメージについて解説します。東アジアにおいて広く用いられてきた尺貫法の面積測定単位であり、中京間基準に基づき「1坪=2畳」とされています。メートル法との対比では、「1坪=400/121平方メートル」と定義されています。

フィートは英米を中心に普及したヤード・ポンド法に基づく長さの測定単位であり、現在では1フィート=0.3048メートルとされています。

<1辺の長さ>
√87=約9.3メートルになります。

<坪>
87÷400*121=約26坪です。

<畳>
26×2=約52畳です

<平方フィート>
87÷0.3048÷0.3048=約936平方フィートです。

Q.マンション修繕積立金の値上げ決議について

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2024/07/06

マンション修繕積立金の値上げ決議の流れや決議要件について教えてください。

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宅建士,FP3級

マンション修繕積立金は、通常は普通決議により値上げできます。ただし規約に積立金が定められている場合、値上げは規約改定にあたり特別決議が必要です。

普通決議は、マンション区分所有者の過半数かつ議決権の過半数の賛成を要件としています。一方で特別決議は、区分所有者の3/4かつ議決権3/4の賛成を要件とし、よりハードルが上がります。

決議を取るにあたっては、集会を開く必要があります。集会は開催一週間以上前に、区分所有者に対し通知します。通知内容は開催場所・日時・議案概要の3つです。出席者だけではなく、集会に出席できない区分所有者からも書面により決議を募ります。

Q.住宅ローンの金額は本審査後に減額変更できますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/07/06

ご解説よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

結論
住宅ローンの本審査後出会っても、融資額の減額はなんら問題ありません。

一方で、増額変更は簡単ではありません。

再審査に至る可能性も拭えません。

住宅ローンの審査項目は、年収と返済比率からはじまり、勤務する会社、勤続年数、年令もふくまれます。さらに担保となる物件の適法性も対象です。

審査には金融機関だけではなく保証会社も絡んできます

ですので本審査後に融資額を増やすのは、ハードルが高いのです

Q.重要土地等調査法とはどのような法律ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/07/04

重要土地等調査法の目的や概要についてわかりやすく解説お願いします。
重要事項説明書における説明義務についても解説お願いします。

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宅建士,FP3級

重要土地調査法の目的・概要・重説における説明義務について解説します



<目的>

外国人による防衛施設周辺の土地所有に関しては、たとえば「丘の上から基地の様子が丸見えになる」「外国資本に地元の水資源を抑えられてしまう」といった懸念が、メディアでも取り上げられてきました。



そこで、まずは土地所有・活用の現状を把握するため、同法が制定されました。



<概要>

国が指定する注視区域・特別注視区域の土地等を取引する場合で一定の要件に該当するときは、内閣総理大臣に一定の届け出が必要になります。さらに不適切利用について、行政は勧告・命令を下すことができます。



注視区域とは重要施設の周囲1kmや国境付近における離島が対象です。特別注視区域は注視区域のうち重要性のより高いエリアです。



なお重要施設とは、自衛隊・米軍の基地、海上保安庁施設、原子力関連施設、空港をさします。



ちなみに内閣府ホームページには、注視区域・特別注視区域の一覧が記載されています。



<重説における説明義務>

特別注視区域内で敷地面積(建物にあっては床面積)200平方メートル以上の物件を売買するときは、届け出が必要になります。



ただし届け出の要否にかかわらず、不適切利用に対する勧告・支持のリスクがあることを考えると、注視区域・特別注視区域内における物件の売買にあたっては、重説に「重要土地調査法の制約を受ける恐れ」を記載すべきと考えます。

Q.認定長期優良住宅かは何を見ればわかる?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/07/03

気になる物件が認定長期優良住宅かどうかの確認方法が知りたいです。
どこに記載してあるか教えてください。

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宅建士,FP3級

中谷 豊

ベストアンサー

認定長期優良住宅に該当する物件については、「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」をはじめとした不動産ポータルサイトにその旨が記載されています。



その探し方ですが、ポータルサイト内のキーワード検索で「長期優良住宅」で絞り込めば、該当物件がヒットします。「認定長期優良住宅」で絞り込むとヒットの確率がぐっと下がります。物件によっては、「長期優良住宅認定対象」と記載しているケースが多いからです。



その他、ポータルサイトで「認定長期優良住宅」の特集記事を掲載していることがたまにあるので、目ざとくチェックしましょう。

Q.1億2000万円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/07/02

資産がない人がローンを組んで1億2000万円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?
家族構成が何人かによっても変わるとは思いますが適当な形で毎月の支出条件を設定頂いた上でシミュレーションによるサンプル事例をお示しください。

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宅建士,FP3級

<資金なしで1億2000万円のいえを買える人の年収は>

そもそも自己資金ゼロでは住宅ローン審査に通らない可能性も高いのですが、そのあたりには目をつぶって回答します。



<シミュレーション結果>
目安となる年収は、約1,500万円です
12,000万円÷返済期間35年÷(1+0.1(総金利負担割合))÷35%(返済負担率)÷信用リスク指数0.7=1,538万円



ちなみに某大手金融機関の借入限度額シミュレーションを試したところ、年収1,500万円で借入限度額が12,020万円との結果がはじき出されました



<前提条件>

融資期間がほぼMAXの35年、返済負担率が審査上限とされる35%、金利負担が変動預金最優遇の若干プラスアルファで0.5%、将来の年収増減は織り込まない前提でシミュレーションしています。



もちろん上記はモデルケースで、年収条件が満たしても年齢・勤め先などによって12,000万円の融資が受けられないケースも充分考えられます。

Q.都内マンションでldk16畳なら標準的な広さですか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/07/02

家族4人で住む都内の3LDKのマンションでldk16畳なら標準的な広さですか?

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宅建士,FP3級

家族4人が住む3LDKマンションで、LDK16畳は標準的といえそうです



不動産鑑定の東京カンテイでは、マンション価格情報を70平方メートル換算で提供しています。なぜかといえば、3LDK・70平方メートルが一般的にはマンションの標準的なサイズとされているからです。ターゲット顧客は、これまでマンション業界で「標準世帯」とされてきた夫婦2人と子供2人の4人家族です。※もちろん充分かといえば賛否両論ありますが、少なくとも標準的とはいえそうです。



※例:誘導居住面積水準(国交省)によれば、都市部でも家族4人で95平方メートルが求められる広さとしている



そして3LDK・70平方メートルのマンションでは、13から16畳をLDKの間取りとして設計するのが一般的です。広いといえるかは人それぞれの価値観ですが、食事・料理・団らんといった4人の生活動線に必要なスペースは確保されています。

Q.手取り50万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2024/07/01

サラリーマンで月収手取り50万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか?

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宅建士,FP3級

「手取り50万円だと額面年収はいくらか」についてお答えします



算定結果としては、年収858万円ほどになります

算定式・前提条件は以下を参照ください



<算定式>

手取り月額  500,000 料率等

住民税      60,900  10.00%

所得税      48,750     源泉徴収月額表より

保険料控除後収入 609,650

厚生年金保険料  65,435     9.15%

健保料(全国平均 35,757   5.00%

雇用保険料   4,291 0.6%

額面月収  715,132

額面年収12月分  8,581,584



<前提条件>

扶養義務者の有無・年齢・所得控除等の有無などによっても異なりますが、ここでは「独身・年齢40歳未満・健康保険は協会健保加入・所得控除等は社会保険料控除のみ・給与所得以外の収入無し・年収は前年と同じ」の前提に計算させていただきます。

Q.宅建士証の更新を忘れたら宅建士登録は消除されますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/29

都道府県知事より宅地建物取引士の登録を受けた場合には、氏名、生年月日、住所その他国土交通省令で定める事項並びに登録番号及び登録年月日が宅地建物取引士資格登録簿に登載されますが(宅建業法第18条第2項)、宅建士証の更新を忘れたらこの資格登録簿から消除されるのかについて教えてください。

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宅建士,FP3級

中谷 豊

ベストアンサー

5年に一度とされる宅建士証の更新を忘れたとしても、宅建士登録は消除されません。



<宅建士登録と宅建士証の有効期間>

宅地建物取引業法第22条の2では、宅建士証明についてその有効期間を5年にとさだめています。そして、22条の3に基づき更新の手続きをとることとされています。



一方で、宅建士の登録に有効期限の定めはありません。つまり宅建士証の更新手続きは宅建士登録と直接関係しないわけです。



<宅建士登録が消除される場合>

宅建士登録が消除されるのは、死亡した場合と一定の欠格事由に該当した場合に限られます。欠格事由は宅建業法18条に列挙されており、法令違反や反社会行為があった場合が該当しますが、更新切れはこの中に含まれておりません。

Q.年収1000万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/28

小学生の子供が1人いて世帯年収1000万円で組める住宅ローンの ①最大借入可能額、②世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額、③生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額 についてそれぞれいくらくらいか教えてください。

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宅建士,FP3級

ご質問者の年齢・勤め先・物件担保評価額さらには融資元の貸し出し姿勢によてっも姿勢によっても変わってきますが、一般論としてのおおよその目安をお伝えします。

①最大借入可能額
年収1,000万円×返済負担上限35%×返済期間35年÷(1+金利負担率0.2)=約10,200万円となります

②世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額
年収1,000万円×返済負担上限20%×返済期間35年÷(1+金利負担率0.2)=約5,800万円となります

③生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額
年収1,000万円×返済負担上限25%×返済期間35年÷(1+金利負担率0.2)=約7,300万円
となります

<前提条件>
住宅ローン借入限度額は、以下の算式によって求めます
年収×返済負担率×返済期間=総返済額
総返済額-総金利負担額=融資限度額


●返済負担率
年収に対する年間返済額の割合です。率が高いほど生活のゆとりがなくなります。金融機関の審査では、たとえばフラット35の場合、年収400万円未満で30%、年収400万円以上で35%が上限の目安とされているようです。ただし、この上限は相当高めです。

一般的に余裕のある生活を送るのならば20%、多少背伸びして25%が上限の目安でしょう。

●返済期間
金融機関や年齢によっても異なりますが、最長のフラット35で35年です

●総金利負担額
金利は変動・固定、年収・勤め先によってさまざまですが、フラット35での疾病保障付きローン10年固定金利ですと最低で0.73%(2024年6月末現在)とされています。
仮に金利1%、返済期間35年とすると、総金利負担額は融資額のおよそ2割となります。


Q.退去費用で納得いかない場合には払わないというのはアリですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/28

アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか?
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか?

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宅建士,FP3級

スネ夫さん

はじめまして

宅建士の中谷です。ご質問の件にお答えします。

<納得がいかない退去費用を支払わなければいけないか>
「請求された退去費用に納得がいかないから支払わない」のは、基本的に「ナシ」です。

<払わないとどうなるか>
払わないでいると、貸主(一般的には管理会社)側は、対抗手段をとってきます。具体的には督促⇒連帯保証人への立替催促⇒内容証明郵便による法的手段予告⇒法的措置と進みます。最終的には少額訴訟⇒給与債権などの差し押さえ等が執行され、結局支払わざるを得ません。

債務不払いは、CIC(信用情報機構)や全銀協の信用情報に登録される可能性があります。そうなると、住宅ローンの申請やクレジットカード発行に支障をきたしかねません。

<どうすればよいのか>
だからといって、泣き寝入りする必要はありません。国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を制定、トラブルの未然防止を促します。ガイドラインは、入居者が負担すべき費用を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、通常使用の範囲を超える損耗・毀損の復旧」に限っています。

一方で現実の退去にあたっては、入居者の無知に付け込んでガイドラインを逸脱した退去費用を請求するケースも少なくありません。そんな場合は、「ガイドラインの範囲を超える部分は支払わない」と主張すべきです。具体的には、内容証明付き郵便等で通告するのがベターです。

賃貸アパート・マンションの退去時における原状回復費用をどちらが負担するか…
家主と入居者でトラブルになる事例も少なくありません。仮に理不尽な請求を受けても、だまって踏み倒すような愚行は避け、法令やガイドラインに沿って主張すべきは主張するのが賢明な策といえそうです。

Q.23坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/27

23坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)

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宅建士,FP3級

坪の換算法を、平方メートル・畳・平方フィートの別に説明します。

<坪→平方メートル>
1坪は、400/121平方メートルと定義されます。これを小数点8位まで展開すると、3.30578512 平方メートルに換算されます。ですから23坪は、23×400/121=76.03305785平方メートルとなります。正方形1辺の長さは、√76.03305785=8.71969368メートルとなります。

<坪→畳>
1坪は2畳に換算されます。
したがって、23坪は46畳となります。

<坪→平方フィート>
国際フィート法によると、1フィート=3.048メートルと定められています。1平方フィートは、3.048×3.048=9.290304平方メートルです。
つまり23坪は、23×400/121÷9.290304=8.18413023平方フィートとなります。

Q.2500万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/24

住宅ローン2500万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

はじめまして、宅建士中谷です。「住宅ローン2500万円を35年で借りた場合の月々の支払い額」についてお答えします。

<例1> ※金利0.345%・ボーナス割合ゼロの場合
毎月返済額は6.4万円、返済総額は2,655万円、金利相当額の割合は155万円となります。

<例2> ※金利1.25%(10年経過後1.55%)、ボーナス割合ゼロの場合
毎月返済額は当初10年が7.4万円(経過後7.7万円)、返済総額は3,168万円、金利相当額の割合は668万円となります。


※金利については、三菱UFJ銀行の最優遇金利を参考としました。変動型で0.345%、固定10年型で1.25%(固定期間終了後1.55%)です。実際は、年収・年齢・勤務先等の条件によって金利が変動します。

Q.停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/23

停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方についてご存知であれば教えてください。

ちなみに私は「停止発生、解除消滅」という呪文のような暗記フレーズで覚えるようにしています。

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宅建士,FP3級

停止条件と解除条件のいずれも法律上の概念です。何かを達成することににより法的な効果が発生するなら、その何かが停止条件です。逆に達成によって法的な効果が消滅するなら、その何かが解除条件です。

わかりやすい覚え方としては、事例による記憶がおすすめです。停止条件の事例なら、たとえば「停止条件付贈与」。具体的には「大学を卒業出来たら車をプレゼントする」をいったものです。

一方で解除条件なら、不動産取引における「ローン特約」。ローンが成立しなかったら自動的に売買契約を解除できる。とするものです。

Q.法定担保物権と約定担保物権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/22

法定担保物権と約定担保物権の違いについて解説ください。よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

担保物件とは、債権の弁済保全を図る目的で債権者に提供される動産・不動産の一定の権利を指し、法定担保物件と約定担保物件に大別されます。

約定担保物件は当事者間の合意により成立する担保物件であり、質権・抵当権がこれにあたります。

法定担保物件は、当事者間の合意がなくても当然に発生する担保物件であり、先取特権・留置権がこれにあたります。

質権は質屋への質入れなどが該当します。債務不履行が生じた場合、質屋は優先して当該担保物件の所有権を取得します。

抵当権は、不動産取引で頻繁に利用されます。金融機関から住宅ローン融資を受けたら、取得した住宅に抵当権が設定されます。

先取特権は優先的に弁済を受けることができる権利で、未払いの給料などが該当します。

留置権は、債権の弁済があるまで占有し続ける権利ですが、所有権は移転しません。例えば靴の修理屋さんは、修理代を受け取るまで靴を占有し続けることができます。

Q.マンションで天井高が3000ある場合のデメリットとは?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/06/15

マンションで天井高が3000あると逆に後悔する可能性やデメリットは何か思い浮かびますか?(素人感覚では天井が高いほど開放感があって部屋が広く感じられて良いように思うのですが。。)

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宅建士,FP3級

マンションで天井高が3000(3メートル)あるお部屋…開放感にあふれ一見良いことづくめのように思えますが、当然デメリットもあります。

まずコスト、標準的な2400(2.4メートル)のマンションより当然施工コストがかさみます。2400なら石膏ボード・外壁・柱も大量に出回っている資材を調達でき、さらに建築スタッフも施工に慣れているので工賃も抑えられます。3000となるとそうはいきません。

その他にも、冷暖房効率の悪化・照明取りつけと交換しづらさなどがデメリットといえそうです。

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中谷(なかたに) (ゆたか) 宅建士

東京都荒川区

Q.家賃30万円のマンションを借りるには収入いくら必要ですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/07/13

どんな人なら入居できますか。おおよそ必要な世帯年収月収の目安について額面と手取り両方教えてください。家族構成が何人かによって目安も変わると思いますので適当な形で条件設定してシミュレーション頂けますと幸いです。

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宅建士,FP3級

貸主にとっては新規契約時において「継続して家賃を支払えるか」が大きな関心事であり、通常は年収によって判断します。

<世帯年収>
通常は家賃のおよそ3年分が年収の目安です。ですので家賃30万円ですと、30万円×12か月×3年=1,080万円が入居にあたって求められる世帯年収水準です。

<手取り>
前提条件で世帯人員4人で稼いでいるのが世帯種のみとすると年収1,080万円で手取りは
以下の通りとなります。
A給与所得控除額190万円
B社会保険料1,080万円×14.75%=約160万円
C各種所得控除180万円
D課税所得 1080-A-B-C=550万円
E所得税額 D×20%-43万円=67万円
F住民税額 D×10%=55万円

手取り=A-B-E-F=約800万円

Q.隅田川花火大会が見えるおすすめのマンションはどこ?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/07/13

部屋のバルコニーから隅田川花火大会が見えるマンションに家族で住みたいと思っています。

3LDK中古で7000万〜1億円程度の価格帯の眺望の良いマンションがあれば教えてください(現在売り物件があるかどうかは問いません)。

よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

隅田川花火の打ち上げ会場は、第一が桜橋から言問橋周辺、第二が駒形橋から厩橋周辺です。最近は一帯にタワーマンションが建築されたため、会場に近いからといって必ずしも花火が見れるとは限らないようです。

会場に近いタワマン浅草タワーですが、ベランダから花火が見れるのは東側と南側の高層階です。

現在都区部マンション特にタワマンの市況が高騰しているせいもあり3LDKでは厳しいですが、2LDKなら高層階で9000万円台の物件が出ています。

Q.家賃と物件価格の関係について知りたい

不動産売却 > その他不動産売却一般

2024/07/12

家賃から不動産の適正売却価格を計算することは可能ですか?
たとえば家賃収入月100万円が今後10年間保証されているような収益物件があったとしたらその物件の市場価格はいくらが適正ですか?

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宅建士,FP3級

不動産の評価手法には、原価法・取引価格事例法・収益還元法の3つがあり、当該物件の利用目的によって選ぶ評価手法も変わります。

収益還元法は、賃貸とか店舗といった事業用物件から得られる収益に焦点を当てた評価方法です。家賃収入が月100万円で諸経費が5万円、賃貸物件の還元利回り5%とすると、ざっくりで評価額は(100万円―5万円)×12月÷5%=約2.3億円となります。

ただし実際の不動産実務では、取引価格事例法の方が用いられることが多いようです。とくに都区部人気エリアでは周辺地域の取引価格が高騰していることもあり、収益価格と実際の売買価格が乖離することも少なくありません。

Q.固定資産税を滞納してから差し押さえまで期間は?

法律と税金 > 固定資産税・その他税金一般

2024/07/12

固定資産税を滞納してから家が差し押さえられるまで期間はおおよそどのくらいですか?

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宅建士,FP3級

地方税法において、固定資産税など地方税の滞納処分は、国税徴収法に準ずるとされています。固定資産税を納期限までに納付しなかったからといって、直ちに差し押さえ処分が実行されるわけではありません。

まず税金未納が発生すると、市町村は督促状を滞納者に送りつけます。地方税法では納期限から20日以内とされていますが、自治体によっては条例により期限を延ばしています。

国税徴収法では「督促状発送起算日から10日以内に納付しないときは差し押さえ処分することができる」とされていますが、通常はその前に文書や電話での催告を行う自治体が多いようです。

滞納者が催告に応じない場合は差し押さえ処分にすすみますが、まずその前に自治体は財産調査を行います。そして調査が終わったらいよいよ差し押さえの実行に入ります。

最初の納期限から差し押さえ処分までの期間は最短で2か月程度、通常は3か月前後かかるようです。

Q.晴海フラッグはなぜ転売ヤーに人気なのですか?

不動産業界 > 業界ニュース・市況

2024/07/10

都内では新築マンションは毎年たくさん出ているのに、なぜ晴海フラッグばかり転売ヤーに人気なのですか?

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宅建士,FP3級

「都内では新築マンションは毎年たくさん出ているのに、なぜ晴海フラッグばかり転売ヤーに人気なのか」



理由として考えられるのは、



〇デベロッパーへの信頼感・立地の魅力

〇供給数の多さ

〇分譲価格の割安さ



の3つです。



まず本物件は、大手マンションデベロッパー「メジャー7」に名を連ねる三井不動産が手掛けています。さらに、立地は海外投資家からも注目度の高い湾岸エリアです。



供給戸数の少ない物件では、投資機会も制約されます。一方で晴海フラッグの総供給戸数は5,632戸にもおよびます。それだけに転売ヤーにとってもチャンスが多いのです。



一方で晴海フラッグは地下鉄駅からのアクセスが悪いのが難点で、駅近の周辺物件に比べると見劣りします。ところが分譲価格は5000万円台からと低く抑えられました。最終的には「価格」が人気を呼んだ最大の魅力といえそうです。

Q.13坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/10

13坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)

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宅建士,FP3級

坪は、東アジアで広く普及していた尺貫法の面積単位です。現在の不動産取引においても、併記での利用は認められています。

13坪の土地が何平方メートル・畳・平方フィートに相当するか、正方形だと一辺の長さは何メートルかについて解説します。



<平方メートル>

400/121平方×13坪=約43平方メートルです。

43平方メートル1辺の長さは√43=約6.5メートルです。

<畳>

もともと畳は、旧度量衡法により畳2枚分に相当すると定義されてきました。ですので、13坪×2=26畳に相当します。ちなみに畳のサイズも地域によってばらつきがあり、度量衡法では中京間基準を用いています。

<平方フィート>

国際フィート法を基準とすると、43平方メートル÷(0.3048×0.3048)=462平方フィートとなります。

Q.認定長期優良住宅と長期優良住宅の違いは何?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/10

言葉の定義の違いについて教えてください。

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宅建士,FP3級

長期優良住宅とは、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」により、「長期にわたり良好な状態での使用に耐えうる構造・設備を備える住宅」と定義されています。同法では、長期優良住宅の普及を促進するため、さまざまな措置を講じています。

長期優良住宅を建てると、助成や税減免などさまざまな優遇制度を受けることもできますが、そのためには行政官庁の認定を受けなければなりません。この「認定」を受けた長期優良住宅のことを「認定長期優良住宅」と呼びます。

Q.1ldk賃貸の退去費用相場はどのくらいですか?

不動産賃貸 > その他不動産賃貸一般

2024/07/08

1LDK賃貸マンションの退去費用相場は一般的にどのくらいですか?

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宅建士,FP3級

1lDK賃貸マンションの退去費用は通常7万円前後とされています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、退去に伴う原状回復費用のうち、経年劣化の復旧は貸主、入居者の故意・過失・善管注意義務違反による劣化の復旧は借主負担と定められています。

1LDK40平方メートルのマンションなら、
・耐用年数前のクロス張替え1万円(@1500円×20㎡×0.3)
・クッションフロア張替1万円(@2800円×6㎡×0.6)
・クリーニング費用5万円(@1200円×40㎡)
といったところです。クリーニング費用は経年劣化の復旧なので本来は貸主負担ですが、多くの賃貸借契約では特約により借主負担としています。

なお、上記退去費用はあくまで目安であり、喫煙などに伴うクロス汚れ復旧、フローリング床の傷などが生じているとなると費用は跳ね上がります。

Q.白金ザ・スカイに住む人ってどんな職業ですか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/07/08

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_1002559487/ 

大手商社勤務のエリートサラリーマンでも手が届かない価格だと思うのでどのような職業の人が買っているのか疑問に思いました。

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宅建士,FP3級

白金ザ・スカイに住む人の推定属性について考察してみました。

白金ザ・スカイの売買相場(単身世帯向けの1LDKを除く)は、おおよそ18,000万円から36,000万円です。年収5倍を住宅購入額の限度目安とすると、18,000万円の物件を買えるのは18,000万円÷5=年収3,600万円以上の層といえます。総合商社トップである三菱商事のの平均年収は2,000万円ですからとても手が届きません。ちなみに部長クラスでも3,000万円とされているので厳しめです。一部には「芸能人御用達」とも囁かれる当マンション、住民は中小企業経営者・医者や弁護士がコア層と推定できそうです。

Q.高基礎と深基礎の違いとは?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/08

高基礎と深基礎の違いについて解説お願いいたします。

どちらの方が工事費用が高くつくかについても解説お願いいたします。

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宅建士,FP3級

高基礎とは、通常の基礎にくらべて地盤面から高く出ている基礎を指します。地盤と家屋床に距離をとることができるため防水面でこうかてきです。豪雪・豪雨さらに高湿なエリアで役に立つのが高基礎といえます。

深基礎は地盤面より低い位置に基礎を打ちます。道路と敷地など地面に高低差がある場合に、深基礎は用いられます。基礎を埋めるような工法を採用するためどうしても手間はかかり、コストは高基礎よりかさみます。

Q.北側斜線制限と日影規制の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/07/08

それぞれの趣旨目的の違いについて教えてください。
土地によっては両方が適用される場合はあるかについても教えてください。

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宅建士,FP3級

北側斜線制限と日影規制について、趣旨・目的の違いおよびダブル適用の可能性を解説します。

建築基準法の「高さ制限」は、絶対高さ・道路斜線・隣地斜線そして北側斜線の4つで構成され、さらに条例によって日影規制が上乗せされます。

北側斜線規制は、北側に建つ建物の採光確保を目的として、建物の高さに制限を設けます。

さらに自治体の判断でより厳しい規制を設けるのが日影規制です。

北側斜線規制が適用される用途地域は、第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域・第1種中高層住居専用地域・第2種中高層住居専用地域ですが、このうち北側・日影双方の適用を受ける可能性があるのは第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・田園住居地域です。

Q.年収1700万円で、1億5000万円の住宅ローンは厳しいでしょうか。

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/07/07

都区内でマンション購入を検討しています。
諸経費を含めて15,000万円弱です。
単独ローンで事前審査は通っていますが、大きな額ということもあり、今後の生活に不安があります。

本人:37歳 年収1,700万円(会社員)
妻:37歳 年収300万円
子供1人(予定)

2,000万円程度の準備資金を用意していますが、低金利から頭金とするのはもったいないとの意見もよく聞きます。
是非とも率直なご意見をいただきたく、よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

年収1,700万円で1億2,000万円の住宅ローンが厳しいかどうか、審査が通るか、無理なく返せるかと、2つの側面から検証します



<審査が通るか>

某大手メガバンクの住宅ローンシミュレーションサイトでは、年収その他の条件(ペアローンの要否・他借入の有無)などを入れると、借入限度額をはじき出してくれます。



試してみた結果、年収1,700万円の借入限度額は13,630万円との答えがはじき出されました。希望額12000万円より多少の余裕があります



その他条件にもよりますが、上記結果から金融機関の審査は無理なく通りそうです



<無理なく返せるか>

年収1,700万円×返済期間30年÷累積利子負担割合(1+0.1)×26%(返済負担率)=12,054万円



(前提条件)

融資期間:ほば最長とされる35年より多少余裕のある30年

返済負担率:頑張って返せる上限とされる30%より低い26%

金利負担:最優遇金利プラスアルファとして0.5%



以上の結果から、多少の余裕をもっての返済は可能なようです

Q.87平米のマンションは何坪?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/07/06

登記簿面積87平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか(計算式の記載もお願いします)。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。

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宅建士,FP3級

登記簿面積87平方メートルのマンションについて、坪・畳・平方フィートへの換算式、正方形辺の長さ、さらに間取りイメージについて解説します。東アジアにおいて広く用いられてきた尺貫法の面積測定単位であり、中京間基準に基づき「1坪=2畳」とされています。メートル法との対比では、「1坪=400/121平方メートル」と定義されています。

フィートは英米を中心に普及したヤード・ポンド法に基づく長さの測定単位であり、現在では1フィート=0.3048メートルとされています。

<1辺の長さ>
√87=約9.3メートルになります。

<坪>
87÷400*121=約26坪です。

<畳>
26×2=約52畳です

<平方フィート>
87÷0.3048÷0.3048=約936平方フィートです。

Q.マンション修繕積立金の値上げ決議について

不動産管理 > 分譲マンション管理(管理組合運営)

2024/07/06

マンション修繕積立金の値上げ決議の流れや決議要件について教えてください。

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宅建士,FP3級

マンション修繕積立金は、通常は普通決議により値上げできます。ただし規約に積立金が定められている場合、値上げは規約改定にあたり特別決議が必要です。

普通決議は、マンション区分所有者の過半数かつ議決権の過半数の賛成を要件としています。一方で特別決議は、区分所有者の3/4かつ議決権3/4の賛成を要件とし、よりハードルが上がります。

決議を取るにあたっては、集会を開く必要があります。集会は開催一週間以上前に、区分所有者に対し通知します。通知内容は開催場所・日時・議案概要の3つです。出席者だけではなく、集会に出席できない区分所有者からも書面により決議を募ります。

Q.住宅ローンの金額は本審査後に減額変更できますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/07/06

ご解説よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

結論
住宅ローンの本審査後出会っても、融資額の減額はなんら問題ありません。

一方で、増額変更は簡単ではありません。

再審査に至る可能性も拭えません。

住宅ローンの審査項目は、年収と返済比率からはじまり、勤務する会社、勤続年数、年令もふくまれます。さらに担保となる物件の適法性も対象です。

審査には金融機関だけではなく保証会社も絡んできます

ですので本審査後に融資額を増やすのは、ハードルが高いのです

Q.重要土地等調査法とはどのような法律ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/07/04

重要土地等調査法の目的や概要についてわかりやすく解説お願いします。
重要事項説明書における説明義務についても解説お願いします。

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宅建士,FP3級

重要土地調査法の目的・概要・重説における説明義務について解説します



<目的>

外国人による防衛施設周辺の土地所有に関しては、たとえば「丘の上から基地の様子が丸見えになる」「外国資本に地元の水資源を抑えられてしまう」といった懸念が、メディアでも取り上げられてきました。



そこで、まずは土地所有・活用の現状を把握するため、同法が制定されました。



<概要>

国が指定する注視区域・特別注視区域の土地等を取引する場合で一定の要件に該当するときは、内閣総理大臣に一定の届け出が必要になります。さらに不適切利用について、行政は勧告・命令を下すことができます。



注視区域とは重要施設の周囲1kmや国境付近における離島が対象です。特別注視区域は注視区域のうち重要性のより高いエリアです。



なお重要施設とは、自衛隊・米軍の基地、海上保安庁施設、原子力関連施設、空港をさします。



ちなみに内閣府ホームページには、注視区域・特別注視区域の一覧が記載されています。



<重説における説明義務>

特別注視区域内で敷地面積(建物にあっては床面積)200平方メートル以上の物件を売買するときは、届け出が必要になります。



ただし届け出の要否にかかわらず、不適切利用に対する勧告・支持のリスクがあることを考えると、注視区域・特別注視区域内における物件の売買にあたっては、重説に「重要土地調査法の制約を受ける恐れ」を記載すべきと考えます。

Q.認定長期優良住宅かは何を見ればわかる?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/07/03

気になる物件が認定長期優良住宅かどうかの確認方法が知りたいです。
どこに記載してあるか教えてください。

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宅建士,FP3級

中谷 豊

ベストアンサー

認定長期優良住宅に該当する物件については、「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」をはじめとした不動産ポータルサイトにその旨が記載されています。



その探し方ですが、ポータルサイト内のキーワード検索で「長期優良住宅」で絞り込めば、該当物件がヒットします。「認定長期優良住宅」で絞り込むとヒットの確率がぐっと下がります。物件によっては、「長期優良住宅認定対象」と記載しているケースが多いからです。



その他、ポータルサイトで「認定長期優良住宅」の特集記事を掲載していることがたまにあるので、目ざとくチェックしましょう。

Q.1億2000万円の家を買える人の年収はどのくらいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

2024/07/02

資産がない人がローンを組んで1億2000万円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか?
家族構成が何人かによっても変わるとは思いますが適当な形で毎月の支出条件を設定頂いた上でシミュレーションによるサンプル事例をお示しください。

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宅建士,FP3級

<資金なしで1億2000万円のいえを買える人の年収は>

そもそも自己資金ゼロでは住宅ローン審査に通らない可能性も高いのですが、そのあたりには目をつぶって回答します。



<シミュレーション結果>
目安となる年収は、約1,500万円です
12,000万円÷返済期間35年÷(1+0.1(総金利負担割合))÷35%(返済負担率)÷信用リスク指数0.7=1,538万円



ちなみに某大手金融機関の借入限度額シミュレーションを試したところ、年収1,500万円で借入限度額が12,020万円との結果がはじき出されました



<前提条件>

融資期間がほぼMAXの35年、返済負担率が審査上限とされる35%、金利負担が変動預金最優遇の若干プラスアルファで0.5%、将来の年収増減は織り込まない前提でシミュレーションしています。



もちろん上記はモデルケースで、年収条件が満たしても年齢・勤め先などによって12,000万円の融資が受けられないケースも充分考えられます。

Q.都内マンションでldk16畳なら標準的な広さですか?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/07/02

家族4人で住む都内の3LDKのマンションでldk16畳なら標準的な広さですか?

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宅建士,FP3級

家族4人が住む3LDKマンションで、LDK16畳は標準的といえそうです



不動産鑑定の東京カンテイでは、マンション価格情報を70平方メートル換算で提供しています。なぜかといえば、3LDK・70平方メートルが一般的にはマンションの標準的なサイズとされているからです。ターゲット顧客は、これまでマンション業界で「標準世帯」とされてきた夫婦2人と子供2人の4人家族です。※もちろん充分かといえば賛否両論ありますが、少なくとも標準的とはいえそうです。



※例:誘導居住面積水準(国交省)によれば、都市部でも家族4人で95平方メートルが求められる広さとしている



そして3LDK・70平方メートルのマンションでは、13から16畳をLDKの間取りとして設計するのが一般的です。広いといえるかは人それぞれの価値観ですが、食事・料理・団らんといった4人の生活動線に必要なスペースは確保されています。

Q.手取り50万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

2024/07/01

サラリーマンで月収手取り50万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか?

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宅建士,FP3級

「手取り50万円だと額面年収はいくらか」についてお答えします



算定結果としては、年収858万円ほどになります

算定式・前提条件は以下を参照ください



<算定式>

手取り月額  500,000 料率等

住民税      60,900  10.00%

所得税      48,750     源泉徴収月額表より

保険料控除後収入 609,650

厚生年金保険料  65,435     9.15%

健保料(全国平均 35,757   5.00%

雇用保険料   4,291 0.6%

額面月収  715,132

額面年収12月分  8,581,584



<前提条件>

扶養義務者の有無・年齢・所得控除等の有無などによっても異なりますが、ここでは「独身・年齢40歳未満・健康保険は協会健保加入・所得控除等は社会保険料控除のみ・給与所得以外の収入無し・年収は前年と同じ」の前提に計算させていただきます。

Q.宅建士証の更新を忘れたら宅建士登録は消除されますか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/29

都道府県知事より宅地建物取引士の登録を受けた場合には、氏名、生年月日、住所その他国土交通省令で定める事項並びに登録番号及び登録年月日が宅地建物取引士資格登録簿に登載されますが(宅建業法第18条第2項)、宅建士証の更新を忘れたらこの資格登録簿から消除されるのかについて教えてください。

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宅建士,FP3級

中谷 豊

ベストアンサー

5年に一度とされる宅建士証の更新を忘れたとしても、宅建士登録は消除されません。



<宅建士登録と宅建士証の有効期間>

宅地建物取引業法第22条の2では、宅建士証明についてその有効期間を5年にとさだめています。そして、22条の3に基づき更新の手続きをとることとされています。



一方で、宅建士の登録に有効期限の定めはありません。つまり宅建士証の更新手続きは宅建士登録と直接関係しないわけです。



<宅建士登録が消除される場合>

宅建士登録が消除されるのは、死亡した場合と一定の欠格事由に該当した場合に限られます。欠格事由は宅建業法18条に列挙されており、法令違反や反社会行為があった場合が該当しますが、更新切れはこの中に含まれておりません。

Q.年収1000万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/28

小学生の子供が1人いて世帯年収1000万円で組める住宅ローンの ①最大借入可能額、②世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額、③生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額 についてそれぞれいくらくらいか教えてください。

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宅建士,FP3級

ご質問者の年齢・勤め先・物件担保評価額さらには融資元の貸し出し姿勢によてっも姿勢によっても変わってきますが、一般論としてのおおよその目安をお伝えします。

①最大借入可能額
年収1,000万円×返済負担上限35%×返済期間35年÷(1+金利負担率0.2)=約10,200万円となります

②世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額
年収1,000万円×返済負担上限20%×返済期間35年÷(1+金利負担率0.2)=約5,800万円となります

③生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額
年収1,000万円×返済負担上限25%×返済期間35年÷(1+金利負担率0.2)=約7,300万円
となります

<前提条件>
住宅ローン借入限度額は、以下の算式によって求めます
年収×返済負担率×返済期間=総返済額
総返済額-総金利負担額=融資限度額


●返済負担率
年収に対する年間返済額の割合です。率が高いほど生活のゆとりがなくなります。金融機関の審査では、たとえばフラット35の場合、年収400万円未満で30%、年収400万円以上で35%が上限の目安とされているようです。ただし、この上限は相当高めです。

一般的に余裕のある生活を送るのならば20%、多少背伸びして25%が上限の目安でしょう。

●返済期間
金融機関や年齢によっても異なりますが、最長のフラット35で35年です

●総金利負担額
金利は変動・固定、年収・勤め先によってさまざまですが、フラット35での疾病保障付きローン10年固定金利ですと最低で0.73%(2024年6月末現在)とされています。
仮に金利1%、返済期間35年とすると、総金利負担額は融資額のおよそ2割となります。


Q.退去費用で納得いかない場合には払わないというのはアリですか?

不動産賃貸 > 借主、保証人側の悩み

2024/06/28

アパートの退去費用で請求金額や請求内容に納得いかない場合には払わないというのはアリですか?
仮に払わないとなるとその後どのような経過を辿るのが一般的ですか?

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宅建士,FP3級

スネ夫さん

はじめまして

宅建士の中谷です。ご質問の件にお答えします。

<納得がいかない退去費用を支払わなければいけないか>
「請求された退去費用に納得がいかないから支払わない」のは、基本的に「ナシ」です。

<払わないとどうなるか>
払わないでいると、貸主(一般的には管理会社)側は、対抗手段をとってきます。具体的には督促⇒連帯保証人への立替催促⇒内容証明郵便による法的手段予告⇒法的措置と進みます。最終的には少額訴訟⇒給与債権などの差し押さえ等が執行され、結局支払わざるを得ません。

債務不払いは、CIC(信用情報機構)や全銀協の信用情報に登録される可能性があります。そうなると、住宅ローンの申請やクレジットカード発行に支障をきたしかねません。

<どうすればよいのか>
だからといって、泣き寝入りする必要はありません。国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を制定、トラブルの未然防止を促します。ガイドラインは、入居者が負担すべき費用を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、通常使用の範囲を超える損耗・毀損の復旧」に限っています。

一方で現実の退去にあたっては、入居者の無知に付け込んでガイドラインを逸脱した退去費用を請求するケースも少なくありません。そんな場合は、「ガイドラインの範囲を超える部分は支払わない」と主張すべきです。具体的には、内容証明付き郵便等で通告するのがベターです。

賃貸アパート・マンションの退去時における原状回復費用をどちらが負担するか…
家主と入居者でトラブルになる事例も少なくありません。仮に理不尽な請求を受けても、だまって踏み倒すような愚行は避け、法令やガイドラインに沿って主張すべきは主張するのが賢明な策といえそうです。

Q.23坪の土地の広さはどのくらい?何平米?何畳?何平方フィート?

不動産業界 > 不動産用語

2024/06/27

23坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。(計算式の記載もお願いします)

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宅建士,FP3級

坪の換算法を、平方メートル・畳・平方フィートの別に説明します。

<坪→平方メートル>
1坪は、400/121平方メートルと定義されます。これを小数点8位まで展開すると、3.30578512 平方メートルに換算されます。ですから23坪は、23×400/121=76.03305785平方メートルとなります。正方形1辺の長さは、√76.03305785=8.71969368メートルとなります。

<坪→畳>
1坪は2畳に換算されます。
したがって、23坪は46畳となります。

<坪→平方フィート>
国際フィート法によると、1フィート=3.048メートルと定められています。1平方フィートは、3.048×3.048=9.290304平方メートルです。
つまり23坪は、23×400/121÷9.290304=8.18413023平方フィートとなります。

Q.2500万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

2024/06/24

住宅ローン2500万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。

返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

はじめまして、宅建士中谷です。「住宅ローン2500万円を35年で借りた場合の月々の支払い額」についてお答えします。

<例1> ※金利0.345%・ボーナス割合ゼロの場合
毎月返済額は6.4万円、返済総額は2,655万円、金利相当額の割合は155万円となります。

<例2> ※金利1.25%(10年経過後1.55%)、ボーナス割合ゼロの場合
毎月返済額は当初10年が7.4万円(経過後7.7万円)、返済総額は3,168万円、金利相当額の割合は668万円となります。


※金利については、三菱UFJ銀行の最優遇金利を参考としました。変動型で0.345%、固定10年型で1.25%(固定期間終了後1.55%)です。実際は、年収・年齢・勤務先等の条件によって金利が変動します。

Q.停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方について

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/23

停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方についてご存知であれば教えてください。

ちなみに私は「停止発生、解除消滅」という呪文のような暗記フレーズで覚えるようにしています。

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宅建士,FP3級

停止条件と解除条件のいずれも法律上の概念です。何かを達成することににより法的な効果が発生するなら、その何かが停止条件です。逆に達成によって法的な効果が消滅するなら、その何かが解除条件です。

わかりやすい覚え方としては、事例による記憶がおすすめです。停止条件の事例なら、たとえば「停止条件付贈与」。具体的には「大学を卒業出来たら車をプレゼントする」をいったものです。

一方で解除条件なら、不動産取引における「ローン特約」。ローンが成立しなかったら自動的に売買契約を解除できる。とするものです。

Q.法定担保物権と約定担保物権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

2024/06/22

法定担保物権と約定担保物権の違いについて解説ください。よろしくお願いします。

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宅建士,FP3級

担保物件とは、債権の弁済保全を図る目的で債権者に提供される動産・不動産の一定の権利を指し、法定担保物件と約定担保物件に大別されます。

約定担保物件は当事者間の合意により成立する担保物件であり、質権・抵当権がこれにあたります。

法定担保物件は、当事者間の合意がなくても当然に発生する担保物件であり、先取特権・留置権がこれにあたります。

質権は質屋への質入れなどが該当します。債務不履行が生じた場合、質屋は優先して当該担保物件の所有権を取得します。

抵当権は、不動産取引で頻繁に利用されます。金融機関から住宅ローン融資を受けたら、取得した住宅に抵当権が設定されます。

先取特権は優先的に弁済を受けることができる権利で、未払いの給料などが該当します。

留置権は、債権の弁済があるまで占有し続ける権利ですが、所有権は移転しません。例えば靴の修理屋さんは、修理代を受け取るまで靴を占有し続けることができます。

Q.マンションで天井高が3000ある場合のデメリットとは?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

2024/06/15

マンションで天井高が3000あると逆に後悔する可能性やデメリットは何か思い浮かびますか?(素人感覚では天井が高いほど開放感があって部屋が広く感じられて良いように思うのですが。。)

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宅建士,FP3級

マンションで天井高が3000(3メートル)あるお部屋…開放感にあふれ一見良いことづくめのように思えますが、当然デメリットもあります。

まずコスト、標準的な2400(2.4メートル)のマンションより当然施工コストがかさみます。2400なら石膏ボード・外壁・柱も大量に出回っている資材を調達でき、さらに建築スタッフも施工に慣れているので工賃も抑えられます。3000となるとそうはいきません。

その他にも、冷暖房効率の悪化・照明取りつけと交換しづらさなどがデメリットといえそうです。

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