【恩田】様

はじめまして朝倉でございます。

【専任媒介契約を結んだ不動産屋から報告がない場合どうする？専任媒介契約の報告義務違反に罰則はありますか？不動産屋さんからの報告がない場合どう対処すればいいですか？】について


【結論】

罰則はありません。
但し、契約の解除ができます。


【専任媒介とは】

仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。自分で売買相手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。
媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報をレインズに登録。業務処理状況の報告も2週間に1回以上となる。

依頼者にとって拘束力が強い契約であるため、有効期間は3か月以内です。


【専属専任媒介とは】

仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で売買相手を見つけてきた場合でも直接売買ができない。

媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報をレインズに登録する義務を負います。1週間に1回以上業務処理状況の報告を行う。

依頼者にとって拘束力がかなり強い契約であるため、有効期間は3か月以内となる。


【一般媒介契約とは】

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で売買相手を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。

レインズへの登録は任意、業務処理状況の報告も任意となります。

比較的自由度が高い契約です。

【まとめ】

不動産会社が報告義務を怠るなど契約違反の場合は不動産会社に対して催告したうえ解除できる規定があります。催告（ちゃんとやってくれないと解除します）をし猶予期間を3日〜7日間で改善が認められなかったら「契約解除通知書」を送りましょう。



以上参考になれば嬉しいです。

【フィレオフィッシュ】様

はじめまして朝倉でございます。

【住宅ローンの利用を考えてはいるがフラット35の利用はやめたほうがいい人がいるとすればどのような属性の人ですか？
宅建士さんが知っているフラット35を実際に利用した人の失敗談などがあれば聞きたいです。】について


【結論】


収入の不安定な人
（長期間返済するため）
ライフスタイルの変動がありそう
（転職・結婚など）
物件の購入価格が低い場合
（低い借入の場合は手数料が割高）
住宅の所有期間が短い場合
（数年で売却する予定）
金利が上昇している場合
（変動金利がお得なこともある）
フラット35の基準の条件に合わない物件

【失敗談】

35年の返済のため定年後も返済することになり生活が苦しくなる
←繰り上げ返済する

フラット35は固定金利だから安心だと思ったら変動の方が低金利だった。
←将来のことはわかりません。固定がお得、変動がお得など
だれも答えはわからない。

思わぬ転職で返済が苦しくなる
←将来のことは分からないので余裕をもって返済を考える




【まとめ】

頭金がなくてもローンを組める営業がありますが、家を購入するにあたって頭金がゼロやあまりにも低いのはともて危険です。

家を購入するにあたって住宅ローンを組むのは一般的なイメージがありますがあくまでも借金になります。その認識は忘れないようにしましょう。

借金を返済できないと担保のマイホームは取られてしまいます。

ご利用は計画的にしましょう。

以上参考になれば嬉しいです。

【まるおさん】様

はじめまして朝倉でございます。

【宅建士試験合格後に宅建士登録するための申請費用はいくらかかりますか？
また、登録している人が免許更新する際の更新費用はいくらかかりますか？】について


【結論】

＜実務経験2年以上、試験合格後1年以内に宅建士証の交付を受ける場合＞
受験料：8,200円
資格登録手数料：37,000円
宅建士証交付申請手数料：4,500円
宅建士証の更新は5年に1度、16,500円


＜実務経験2年未満、試験合格後1年を超えて宅建士証の交付を受ける場合＞
受験料：8,200円
登録実務講習受講料：20,000円
資格登録手数料：37,000円
法定講習受講料：12,000円
宅建士証交付申請手数料：4,500円
宅建士証の更新は5年に1度、16,500円


【まとめ】

合格してからもお金はかかりますね。
また自分で独立して開業するとなると
協会に加入：約400万～1,000万円
協会に加入しなかい：約1,110万～1,800万円

お金はかかりますよ〜

以上参考になれば嬉しいです。

【べっこう飴】様

はじめまして朝倉でございます。

【可処分所得と給与所得は違いますか？可処分所得と給与所得の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。】について


【給与所得とは】

雇用や労働によって得られる収入。雇用者からの給与や賞与、ボーナス、手当などに関連する所得です。

収入金額(源泉徴収される前の金額) - 給与所得控除額 ＝ 給与所得の金額


【可処分所得とは】

収入のうち、税金や社会保険料などを除いた所得で、自分で自由に使える手取り収入のこと。

給与収入金額－（社会保険料＋所得税・住民税の額）




以上参考になれば嬉しいです。

【減塩しょうゆ】様

はじめまして朝倉でございます。

【マンションを借りるのに保証会社に加入する必要がありますか？賃貸の申し込みで、保証会社に加入するよう勧められました。保証人がいるのに保証会社に加入する必要はありますか？】について


【結論】

契約書に必須と書いてあれば拒否できません。なぜなら入居条件だから。連帯保証人を用意できる場合でも、保証会社の利用が優先されます。


【保証会社と連帯保証人に入る理由】

2020年4月の民法改正で、連帯保証人の責任の上限(極度額)を定めるルールができたため。大家さんにとっては、極度額を先に決めると保証される金額が不足するリスクがあります。



【保証会社を外すことはできるか】

契約に保証会社必須とあれば外すことはできないです。
交渉するなら
・収入の安定した連帯保証人を用意する。
・家賃を2年分一括払いする
・勤め先が大手企業であると伝える
・空室が多いアパートで交渉する

ただ非常に難しいです。


【まとめ】

保証会社のプランには大家さんは家賃以外の退去時の原状回復費用や明け渡しを要求する裁判費用などを保証してくれるため利用する大家さんが多くなりました。

以上参考になれば嬉しいです。

はじめまして小舟ガーデンの朝倉でございます。

雪舟 様

【過去の固定資産税評価替えの情報を知るには？任意の都道府県市区町村の固定資産税評価替え情報を過去に遡って調べることはできますか？】について

【調べ方】

・税務局や市町村役場のウェブサイトを確認する

一部の地方自治体では、固定資産税評価額や不動産に関する情報をオンラインで提供しています。役場のウェブサイトを調べ、オンラインで検索可能なデータベースがあるかどうか確認してください。


・直接問い合わせる

役場や税務局に電話やメールで問い合わせ、過去の固定資産税評価額に関する情報をリクエストします。通常、役場の税務部門や土地管理部門などが関連情報を提供してくれます。

・必要な書類を提出する

役場や税務局から要求される場合、個人情報や不動産の詳細を提供することが必要になるかもしれません。提出された情報に基づいて、過去の評価額を提供してもらえます。



・資産評価システム研究センターのホームページ(全国地価マップ)閲覧

過去3年分が公開されています


【まとめ】

※各税目ごとに証明が過去何年分まで取得できるのかは異なります。
※公簿の保存年限を経過した年度分については証明を発行することができません。
※現年度分に加え、公簿の保存年限までさかのぼって証明を発行することができます。

≪固定資産評価証明≫
●土地・家屋について
過去１０年分まで
●償却資産について
過去７年分まで


以上、参考になれば嬉しいです。

【チリクラブ】様

はじめまして朝倉でございます。

【不動産を売却したら確定申告は必要ですか？不動産を売却して売却益がでた場合、確定申告をしますが、マイナスになっても必要ですか？
】について


【結論】

赤字の場合は不要です。ただし、損益通算するためには必要です。


【損益通算とは】

損失（赤字）と利益（黒字）を相殺すること。

不動産売却で発生した損失は、他の種類の所得と通算することができる場合があります。他の収入から得た利益に損失を相殺して、最終的な課税対象所得を軽減することができます。そういった計算を税務機関がおこなうため

【不動産売却時にかかる税金の種類】

* 所得税
* 住民税
* 消費税
* 固定資産税
* 都市計画税
* 不動産取得税
* 登録免許税
* 印紙税



【まとめ】


確定申告のなかには赤字の場合は不要な時がありますが必要な時もあります。一定の条件を満たす場合には課税対象から除外されることがあることも考慮されます。これらの税金は複雑であり、具体的な状況や国・地域の法律によって異なります。不動産の売却に際しては、税務の専門家や地元の税務機関に相談することが重要です。

以上です。

【バゲット】様

はじめまして朝倉でございます。

【物件の固定資産税評価額を知りたいのですが、どのような計算方法でしょうか。また評価額は定期的に変動するのでしょうか。】について

【調べ方】

* 固定資産税評価明細書を確認する
（毎年4月初旬頃おくられてくる）
* 固定資産評価証明書を入手する
（不動産が所在する市町村役場の窓口、もしくは郵送での取得が可能です。資産に関する個人情報であるため原則として不動産の所有者や関係者に限られています。）
* 固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する
（固定資産のある市区町村の税務課窓口などで閲覧できます。個人情報を保護するため、固定資産課税台帳は固定資産の所有者や関係者でないと閲覧でない。）



【計算方法】


家屋の固定資産税評価額の計算方法

評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率

土地の固定資産税評価額

土地の面積×路線価


家屋の固定資産税

家屋の評価額×固定資産税税率1.4%（標準税率）
※固定資産税の税率は各自治体のホームページをご覧ください。
※家屋に対する固定資産税評価額は、登記後にどんな家なのかを自治体の担当者が一軒ずつ訪問し、確認したうえで決められている立地や広さや構造などさまざまな要素で変わるので自分では出せない。

【決め方】

土地と家屋では別々に評価を市町村が総務大臣が定める「固定資産評価基準」による基準で決めます。


【流れ】

1. 用途地域や状況が類似しているものごとに地域の区分けを行う
2. 区分けした地域において指標となる街路を選ぶ
3. その街路に隣接する宅地から標準宅地を選ぶ
4. 標準宅地に地価公示価格の7割を目途として時価を設定する
5. 標準宅地の時価に基づいて、主要な街路、その他の街路の路線価を設定する
6. 路線価を基に、個々の宅地に対して奥行価格補正等の計算を適用する
7. 宅地ごとの評価額が決定する

【固定資産税評価額とは】
固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことを言います。この評価額は３年に一度見直される

【まとめ】

固定資産課税台帳を閲覧・綜覧した上で近隣の毎年4月1日から最初の納期限の日までの間、固定資産税の納税者が自分の土地や家だけでなく、他の納税者の土地や家屋の固定資産税評価額を見ることができる「縦覧制度」が設けられており、固定資産縦覧帳簿（台帳）で確認できる。同じエリアのほかの土地や家屋と比較してみて、あまりに大きな違いがある場合、自分の土地や家屋が適正に評価されているかの審査の申し出をすることできます。



以上です。

【Eri】様

はじめまして朝倉でございます。

【家賃の支払いが1日でも遅れたら保証会社に連絡が行く？家賃の支払いが1日でも遅れたら保証会社に連絡が行って代位弁済されることはありますか？】について

【結論】

賃貸契約書・保証会社との契約書に基づいて決まる。契約書の内容によっては代位弁済されることあります


【賃貸保証会社とは】

入居者が何らかの事情により家賃が払えなくなったとき、入居者に代わって大家さんに家賃を立て替え払いする

賃貸保証会社を利用するかどうかは、基本的に大家さんや不動産会社が決めます。



【賃貸保証会社の保証内容】

家賃滞納時の賃料
訴訟費用
残置物処理費用
原状回復費用
など。
ただし、会社によって賃料保証の限度額は異なります。


【賃料未払いの場合】

※一般的の契約内容

滞納期間の規定

保証会社は通常、家賃がいくつかの日数または期間遅れた場合に対応するかを契約書で規定しています。

通知

家賃の支払いが滞った場合、賃借人に通知が行われ、一定期間内に滞納を解消しない場合に、保証会社が関与する可能性があります。

代位弁済手続き

保証会社が代位弁済を行うためには、通常は滞納が規定期間を越えた場合に手続きが開始されます。

※契約書によって異なるため、具体的な条件を確認する

条件の変更

一部の契約では、保証会社が代位弁済を行う前に、賃借人との協議や条件変更の機会が与えられる場合があります。

【まとめ】

まずは契約書を確認しましょう。
遅れた、遅れそうな時はまずは管理会社（大家さん）に連絡しましょう。

参考になれば嬉しいです。

明日香 様

【プレミストの評判はどうですか？ダイワハウスのマンションブランド「PREMIST（プレミスト）」の評判や特徴について解説お願いします。】について



【ダイワハウスのマンションブランド「PREMIST（プレミスト）」の評判や特徴】

品質と信頼性
信頼性の高い高品質な住宅ブランド

デザインと機能性
洗練されたデザインと機能性を兼ね備えていて、使いやすい間取りや快適な生活をサポートする設備が特徴

施工技術と耐久性
地震に強い構造や防音性の向上など、住み心地の良さに配慮され優れた施工技術と耐久性を持っている

設備とサービス
快適な生活を支える設備やサービスが充実しておりセキュリティシステムや共用施設、管理体制などが整備されており、住民の安心と快適さを提供している

環境への配慮
省エネ設備の導入や環境に配慮した建材の使用など、持続可能な住環境の実現に向けた取り組みが行われている


＜ダイワハウスのマンションブランド「PREMIST（プレミスト）」のデメリット＞

価格
他の一般的な住宅に比べて価格が、品質や施工技術の高さのため高めである場合があります。

場所の限定
一部の地域や都市に集中しているため、希望する地域にPREMISTの物件がない場合や、アクセスが不便な場所にあることがあります。

選択肢の制限
特定のデザインやスタイルにフォーカスしたブランドであるため、他の一般的なマンションに比べて選択肢が制限される

管理費等の費用
高品質な住環境を提供するためには、管理費や共用施設の維持費などがかかる場合がある



【まとめ】

「値段重視」「防犯重視」「意匠（デザイン）重視」「公共交通機関重視」など人それぞれの価値観があるのでご自身のニーズにあわせて判断しましょう。


以上、参考になれば嬉しいです。

【SHIN】様

はじめまして朝倉でございます。

【相続と遺贈の違いが知りたい「相続させる」旨の遺言と「遺贈する」旨の遺言だと意味合いが異なるそうですが具体的に何がどう異なるのでしょうか。相続に関わる税金の計算にも違い出てくるそうですが。。】について

【相続とは】

遺言によって、特定の相手に財産を譲ること
※相手は誰でも良い
相続人に対しては「遺贈」も使えますが、遺贈をあえて選択してしまうと手続きが煩雑になるため、できれば「遺贈する」ではなく「相続させる」と書くようにしましょう

【遺贈とは】

相続人（配偶者や子など）に財産を譲ること
※相手は相続人に限られる

【税金の違い】

遺贈
遺贈した相手には、受け取った金額（評価額）によっては相続税を支払う義務が発生します。

相続
相続税には基礎控除という考え方があり、
【基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）】を超えなければ、相続税はかかりません。


【まとめ】

トラブルを避けるためにも元気なうちに遺言書を作成しましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【富士急】様

はじめまして朝倉でございます。

【地積測量図と境界確定図は何が違う？地積測量図と境界確定図の違いについて教えてください！】について

【結論】

地積測量図→土地の基本的な形状や面積を示すもの

境界確定図→その土地の法的な境界や関連する法的権利を確定するためのもの



【地積測量図とは】

目的: 土地の面積や形状などを正確に計測し記載する

内容: 土地の境界線や隣接地との関係、地勢、地目（用途地域）、地積（面積）などが記載される

使用: 不動産の登記や売買、建築計画などで使用され、土地の基本的な情報を提供する

作成: 測量士が測量を行いその結果を基に作成される


【境界確定図とは】

目的: 地積測量図で示される土地の境界を法的に確定する

内容: 法的な境界線や権利関係、地役権（道路、水路などの通行権や利用権）、隣地との関係などが詳細に示される

使用: 土地の所有権の確定や法的な問題の解決、不動産取引において法的な安定性を確保するために使用される。

作成: 登記簿や法的な手続きに基づき土地の境界が確定した時に作成されます。


【まとめ】

それぞれの目的が違いますね。
境界確定は近隣との境界を確定するものなのでとても重要な資料ですね。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【湯舟】様

はじめまして朝倉でございます。

【特定路線価とは何ですか？路線価との違いや特定路線価の調べ方や使用用途について教えてください。】について


【特定路線価とは】


路線価がない場合に、税務署へ申請して特別に価格を設定してもらった道路の価格のこと

【路線価】

一般的な土地の相場価格を示す指標で、特に都市部での土地の価値を評価します。都道府県や市区町村ごとに毎年公表され、税金などに利用されます。


【特定路線価の調べ方】


都道府県の国土交通省や各市区町村のホームページなどで公表されます。地方税の窓口で問い合わせることができる

【路線価の調べ方】

国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で調べることができる。

【特定路面価、路面価の用途】

・不動産の固定資産税や都市計画税などの課税対象となる基準として使用される

・都市計画や公共事業の計画立案において、土地の価値を考慮する際の指標としても利用される

・不動産の売買や賃貸取引において、土地の相場を知るための参考情報として利用


【まとめ】

土地の値段はその場所によって大きく変わります。
そのために土地の価値などをわかりやすくしたものです。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【アロマ】様

はじめまして朝倉でございます。

【マンション内で民泊経営してもよいのですか？
マンション内で無断に民泊をしている人が見つかりました。資産価値や安全性の問題で理事会で問題になっています。新たに規定をつくって辞めさせる方法はありますか？】について


【結論】

民泊営業の申請や届出があり、マンションの管理規約で禁止してなければ営業できてしまいます。
管理規約の変更をするれば辞めさせることは可能です。


【民泊営業の申請・届出とは】

2018年に施行されたこの民泊新法。届出を行うだけで営業ができるようになりました。ただ、年間営業日数は180日以内という制限があります。


【民泊営業の申請・届出の流れ】

「住宅宿泊事業届出書」に記入と添付資料の提出
※建物の所在地を管轄する都道府県知事などに提出する。

（1） 商号、名称、または氏名および住所

（2） 法人である場合、役員の氏名

（3）未成年である場合、法定代理人の氏名住所
（4）住宅の所在地

（5）営業所または事務所を設ける場合、その名称および住所

（6）住宅の管理を委託する場合、住宅宿泊管理業者の商号、名称または氏名

（7）住宅の図面

届出の際に申請料はかかりません。

【規約に民泊の禁止を追加させるためには】

総会で「区分所有者数の4分の3以上」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成が必要となります。

【管理規約に違反した場合】

管理規約で民泊を禁止している場合、いくら民泊新法や旅館業法にもとづく許認可を得たとしても民泊は実施できません。

①管理会社などを通じて確認・注意してもらう
②行政に相談する。
※管理規約に民泊禁止していると民泊はできないため


【まとめ】

民泊はトラブルが多発しています。
なるべく早目に管理規約において禁止をし民泊の許可がおりないようにしましょう。

許可がでるのはマンションにおいては「規約で禁止してない」ことが前提となります。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【ハンドクリーム】様

はじめまして朝倉でございます。

【不動産を賃貸する場合、敷金礼金の相場は何か月分ですか？マンションを賃貸に回す場合、敷金礼金はどのくらいを設定すればよいですか？敷金礼金ゼロの賃貸マンションもありますが。】について

【結論】

敷金→賃料の1～3ヶ月分
礼金→賃料の1ヶ月分


※地域や物件の種類、所有者の想いによって異なる


【敷金とは】

入居者が物件を傷つけた場合や家賃の滞納があった場合などに、その補償として使われる

【礼金とは】

入居を許可するためのお礼として支払われる金額で基本的には返還されない


【まとめ】

近隣の相場など調べたり地元の不動産会社に相談するのが良いでしょう。

敷金は、退去の際に入居者とトラブルにならない為にも近隣の相場で預かりましょう。

入居者が家賃の支払いなど滞った時に大家さんはそれを充当でき、退去の際の修繕費にも使えます。

礼金は、とりあえず誰でもいいから入居してほしい場合は0円設定でも良いと思いますが、マンション・アパートで住民同士など心地よい環境で生活していただくためには入居者に一定のハードルを作ることによって環境が変わってきます。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【水島あすか】様

はじめまして朝倉でございます。

【雨水を側溝に放流するのは自由ですか？雨水を家の前の側溝に流すことについて法律でルール決めされてますか？】について


【結論】

各自治体によって異なり雨水の排水に関する法律や規制は、地域の降雨パターン、治水対策、環境への影響などを考慮して設けられていることがあります。

一般的に、雨水を側溝に放流することは、一定の範囲で許可されていることが多いですが、それ以外の場合は下水管を通って下水処理場に集められ雨水の汚れを処理して川や海に流します。


【側溝とは】

道路にたまった雨水などを排水する為や、民地の用水路・排水路として設置されるもの

【下水管とは】

雨水および汚水を、地下水路などで集めた後に公共用水域へ排出するための施設・設備。多くは浄化などの水処理を行う。


【まとめ】

それぞれの地域や地形によって変わるので各自治体に相談してください。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【レインボー】様

はじめまして朝倉でございます。

【不動産の賃貸管理にはサブリース契約がいいですか？転勤が決まり、自宅を賃貸に出そうと考えています。安定収入が入るサブリース契約を進められたのですが、賃貸管理契約とどちらがよいですか？】について


【結論】

デメリットとメリットを確認して決めましょう。


【サブリース契約とは】

不動産管理会社がアパートのオーナーからアパートをまるごと借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に転貸（又貸し）をするアパート管理形態。不動産管理会社が空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証します。


【サブリース契約のメリット】

* 管理事務はすべて任せられる
* 空室、滞納リスクの回避　安定収入
* 広告料・原状回復費の負担軽減
* 相続税対策



【サブリース契約のデメリット】

* 収益性が下がる
* 一定期間ごとの賃料見直し
* 免責期間の存在
* 入居者を選べない

【自主管理】

アパートのオーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態です。管理費用などが抑えられますが、自分ですべてのアパート管理業務を行う


【一般的な管理委託】

アパート管理業務を不動産管理会社に依頼するものです。アパート管理業務の一部もしくは全部を依頼する

【まとめ】

サブリース契約は大家さんにとても有利に聞こえますが契約内容の重大なトラブルが絶えません。しっかりと内容を理解したうえで判断しましょう。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【Knock】様

はじめまして朝倉でございます。

【専任媒介でレインズに登録しない場合に罰則はありますか？専任媒介契約を結んだ業者が物件情報をレインズに載せないのは違法とのことですが、そのようなレインズ登録義務違反についての罰則は法律上規定されているのでしょうか？
もしくは所属する宅建協会からペナルティを受けることになるのでしょうか？】について


【結論】

宅建業法違反で是正勧告・注意・戒告をうけます。

【専任媒介とは】

1社とのみ契約を締結することができ、自分で買主を見つけて売買取引することも可能です。


【専任専属媒介とは】

依頼者が1つの宅地建物取引業者としか契約できず、契約期間中は他の不動産会社とは契約することが出来ない
自分で買主は見つけれない。

【一般媒介とは】

依頼者(売主や貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。 依頼者は、1業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手(顧客)を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。

【レインズとは】
国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営している、コンピューターネットワークシステムのこと

レインズには、現在、売却や賃貸に出されている家やマンション、土地などの不動産の情報が掲載されています。さらに、過去に取引された不動産の成約価格などの情報も調べることができる。一般人は閲覧できない。



【レインズ登録義務】

　専属専任媒介契約なら5日以内
　専任媒介契約なら7日以内

　一般媒介契約の場合は登録義務はない

【宅建業法違反とは】

土地・建物の取引を規制する法律。 宅地や建物の取引の公正さを確保し、宅地や建物の流通の円滑化を図るために、宅地建物取引業者の免許制度など規制を整えています。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【サマンサ】様

はじめまして朝倉でございます。

【賃貸に回しているマンションのリフォーム会社を探しています。賃貸に回しているマンションのリフォームを検討していますが、リフォーム会社がありすぎて決められません。高額請求や欠陥住宅など、変なリフォーム会社を選ばないためにはどこに注意すればよいですか？？】について


【確認事項】

・建設業許可や保険などの確認

・施工例の確認で自分のイメージと合うか

・アフターサービスの確認

・地元の業者

・真剣に話を聞いて丁寧にアドバイスをしてくれるか

・過剰な値引きをしないか

・気になる業者のお客様の声を聞く



【ポイント】

1.ネットや広告などで業者をいくつか探す3〜5社

2.免許・許可・保険・保証・アフターサービスなどに入ってるか（ネットなどに記載してあるか確認する）

3.業者の評判を直接聞く（ネットの口コミだけでなく直接聞けるといい）
※その為にも地元の業者だと聞きやすい

4.見積依頼をする
※1社だけでなく3社から5社ぐらい必ず。
その際に営業担当者の人柄など確認する


【まとめ】

リフォームなどの業者探しはとても難しいです。
建築関係においては紹介パターンが比較的安全だと思いますが、必ず複数から見積をとるようにしてください。また紹介してもらっても自分の価値観と違うこともありますので気を付けましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【ナシゴレン】様

はじめまして朝倉でございます。


【借主でも管理規約を守るべきですか？賃貸でマンションに住んでいます。所有者でなくても管理規約に従うべきですか？】について


【理由】
そもそも管理規約は、建物や住人の安全を守るために設けられています。住人全員が同じルールに従うことで、共同生活の円滑さやトラブルの防止のためにあります。賃貸の入居の際にはこの管理規約について説明が必ずあります。


【管理規約を守らない場合】

・管理会社や所有者から注意喚起や警告が届く

・ 罰則金を支払う

・重大な違反や繰り返しの違反がある場合、所有者や管理会社は契約を解除する権利を持つことがあります。

・訴訟や法的な手続きが行われる可能性がある

【まとめ】

管理規約は所有者だけでなく賃貸の方もみんなが快適に安心して住みやすい環境のために守りましょう。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【まっち】様

はじめまして朝倉でございます。


【37条書面の交付に宅建士証の提示は必要ですか？
理由つきでご回答よろしくお願いします。】について


【結果】

買主から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない

【理由】

重要事項説明の際に提示するため


【35条書面とは】

土地や建物の取引において重要となる説明事項が書かれた書面のこと。契約を締結する前に交付される。取引内容や注意点を相手にしっかりと説明することで、後になって「聞いていない」「話が違う」等のトラブルを未然に防ぐため。相手からの請求の有無に関係なく、宅建取引士証を提示する義務がある。提示を忘れてしまった場合は「提示義務違反」となり罰則として、10万円以下の過料が課せられる


【37条書面とは】

「契約書面」または「契約内容記載書面」のこと
35条書面交付と同日に37条書面交付をする

【まとめ】

35条を別名「重要事項説明」とよばれるように契約するうえでとても重要なことに対して「資格保持者」が責任をもって調査して作成したというものです。
内容が理解しにくい部分もありますが不動産はとても大きな買い物です。分からないことは分からないと質問をしましょう。納得、理解できない時は一度持ち帰って改めて37条に署名・捺印をしましょう。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【かえで】様

はじめまして朝倉でございます。

【震災で被災したら住宅ローンはどうなりますか？
地震で住んでる持ち家や分譲マンションが壊れて住めなくなっても住宅ローンだけ残ることはありますか？そのようなリスクがあるなら、将来的に首都直下地震があると言われる中で地震が怖くて家が買えない気持ちになりそうです。心配しすぎでしょうか。】について


【結果】

震災の際の住宅ローンに関してはいくつかの選択肢があります。具体的な対応は金融機関や保険の条件、地域の法律によって異なることをご考慮してください。



原則として
『住宅ローンはそのまま残ります。』



【ポイント】

震災の際の住宅ローンの選択肢

・住宅ローンに付帯している地震保険の利用
（加入している人のみ）
・政府が提供する支援制度の利用で住宅ローンの一時的な免除や減免が行われることもある
（必ずではない）
・金融機関が住宅ローンの一時停止や猶予を設けることがある
（必ずではない）
・ 被災で住宅が大きな損傷を受けた場合、再建や修理に必要な資金を確保するために、金融機関と協力して住宅ローンのリファイナンスや再建築融資を検討（必ずではない）


【気を付けること】


地震保険に加入することで、被災時にはどれくらいの保険金が支払われる金額について
実際の修理費が支払われるわけではなく、設定した保険金額と建物等の損害の程度によって支払われる金額が変わってきます。

修繕費が全て戻ってくるわけではありません。

【まとめ】

私もこの記事を書きながら不安になりました。地震保険に入ってるから問題ないと言える状況でもなさそうです。住宅ローンが悪いわけでもないですが、やはり購入の際のリスクもしっかり考えて慎重に組まなくてはいけませんね。



参考になれば嬉しいです。

以上です。

【カピバラ】様

はじめまして朝倉でございます。

【土地の建蔽率と容積率の調べ方について。不動産屋さんはどのようにして土地の建蔽率と容積率を調べていますか？ネットだけで確認可能ですか？】について


【結果】

各自治体によって違いますが

①市区町村のHP
②都市計画課や建築行政窓口へ電話にて問い合わせ
③不動産情報サービスのHPにて確認

をしたうえで不動産業界の方ならば再度役所調査の際に窓口で直接確認をします。（緩和などある為）

【建蔽率とは】

敷地面積に対する建築面積の割合
（建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100％）


【容積率とは】

延べ床面積の敷地面積に対する割合
延べ床面積は建物各階の床面積の合計
（容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100％）



【守らなかったら】

「違法建築」に該当になる。
・行政による是正措置に従わなければならない

・建て替えの際に以前と同じ規模の建物を建てることができない

・「違法建築」であることを不動産広告や契約書類に明記しなければならない

・住宅ローンが通りづらくなる



【建蔽率と容積率が必要な理由】

都市の健全な発展や住環境の維持向上を図るため


都市の構造調整
（健全な都市開発を促進し適切な建物の配置や高さの制限が設けられ、都市全体のバランスが保たれる）

住環境の向上
（建築物同士の距離や高さの制限を設けることで、日光の取得や風通しを確保し、住民の生活環境を良くします）


公共施設の確保
（公共のためのスペースや施設を十分に確保する）

防災対策
（建物同士の距離を確保することで、火災や地震などの災害時における建物間の連鎖的な被害を最小限に抑えること）

景観の保全
（高層建築物が適切な位置に建設され、周囲の景観と調和するように規制が行われ）


【まとめ】

私が最初に市区町村のHPのサイトで確認をした上で市町村に問い合わせその場所の緩和などがあるため確認をします。
建蔽率や容積率はとても大切なことなのでとことん調べます。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【ドル円】様

はじめまして朝倉でございます。


【マンションの地震保険料の相場はいくらくらい？マンションの地震保険料の相場はいくらくらいか知りたいです。地震保険料を安くするテクニックがあればそれについても知りたいです。
よろしくお願いします。】について


【結論】

マンションの地震保険料は、複数の要因によって影響を受けるため、一概には特定できません


【保険料金の要因】

* 建物の価値（建物の価値が高いほど高い）
* 構造の強さ（建物の耐震性が高いほど、地震保険料が低くなることがあります)
* 地域の地震リスク(地震リスクが高い場合、保険料も高くなる）
* 保険の内容(地震保険のカバレッジの範囲や金額も保険料に影響）
* 保険会社の特徴(保険会社ごとに異なる)

【地震保険料の相場】

地震保険に加入できる金額は、火災保険で設定した金額の30％から50％まで。

【地震保険の金額】

地震保険料の金額は全国一律です。
地震保険は国と損害保険会社が共同運営


【地震保険が安くなる条件】

●割引条件1　建築年割引（10%引き）
昭和56年6月1日以降に建築確認がされている建物。建築基準法改正後の「新耐震」の建物なら保険料が10%安くなります。

●割引条件2　免震建築物割引（50%引き）
「住宅性能表示制度」に規定されている免震建築物の基準を満たしたもの。

●割引条件3　耐震等級割引（10%〜30%引き）
耐震等級が1から3の住宅に割引が適用

●割引条件4　耐震診断割引（10%引き）
地方公共団体などによる耐震診断または、耐震改修の結果、新耐震基準を満たした建築物に適用されます。



【まとめ】

様々な要因で変わってくるのでいくつかの保険会社からお話を聞きましょう。


参考になれば嬉しいです。
以上です。

【エルモ】様

はじめまして朝倉でございます。

【不動産の住み替えるなら売却が先か購入が先か？自宅を売却して住み替えする場合、売却と購入どちらが先でしょうか。ちなみに残債はありません。】について


【結果】

購入先行→手持ち資金に余裕がある
同時進行→すでに欲しい物件がある
売却先行→しっかりと資金計画を立てたい

【購入先行の長所短所】

長所
* じっくりと新居を探すことができる
* 仮住まいの心配がない
* 内覧時は空き家になるので、気持ち的に余裕が持てる

短所
* 売却を早めようとして、希望よりも売値を下げ過ぎてしまうかもしれない
* 場合によっては、住宅ローンを二重に返済しなければいけなくなる


【売却先行の長所短所】

長所
* 新居の購入資金を確保できるので、計画が立てやすい
* 売却代金は、これまで住んでいた家の住宅ローンの返済に充てることができる
* 売り急ぐ必要がないので、余裕を持って買主と交渉できる

短所
* 購入物件が見つからない、新居が完成しない場合は、賃貸の仮住まいが必要
* 場合によっては、二度の引っ越し費用がかかる


【まとめ】

一概にどっちがいいのかはそれぞれの状況によって変わってくるのでどちらかを決めることができないので長所・短所を確認してください。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【スノーマン】様

はじめまして朝倉でございます。


【築年数の古いアパートについて。引っ越しを考えています。古くても家賃が安くてアクセスのいいアパートを探していますが、築年数はどれくらい古くても大丈夫でしょうか】について


【結果】

* 建物の状態
* 耐震性
* リフォームの有無
* 周辺環境

など総合的な視点から判断すると良いでしょう。


【建物の状態】

築年数が古い場合でも、適切なメンテナンスが行われていれば、安全で快適な住環境が提供されます。逆にメンテナンスなど行われていないのに築浅な物件もあります。

しっかり自分の目で判断しましょう

【耐震性】

「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり2016年(平成28年)4月14日に発生した熊本地震では「旧耐震基準」の建物が倒壊率が高くなってます。

「旧耐震基準」
1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準

「新耐震基準」
翌日の1981年(昭和56年)6月1日から適用されている基準

【リフォームの有無】
　古い建物でも、キッチンやバスルームなどの施設が定期的にリフォームされてます。


【周辺環境】

　治安や生活便利施設の有無などを確認し、自分の生活スタイルに合った場所かどうか

【まとめ】

　賃貸においてはオンラインで契約までできてしまい便利になりました。優先順位を把握して短所・長所をしっかり目の耳と肌で感じて決めていただくことをお勧めします。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【カレンダー】様

はじめまして朝倉でございます。

【賃貸管理会社の選び方について。今度マンションを賃貸に出す予定です。初めてなので賃貸管理会社がどこがよいか分かりません。選ぶときの決め手は何でしょうか。】について


【結果】

・希望の業務内容か
※全て任せるのか一部のみか
・管理費が相場とかけ離れていないか
※「月額家賃×5％」
・集客力があるかどうか
※集客もお願いしている場合
・管理して欲しい物件の地域に他にも管理している物件がある
　※管理が行き届いているのか確認できる
・トラブルに早急に対応してくれるか
・管理物件数
※多い方がいい
・管理会社の場所がアクセスに近いかどうか
※クレーム対応が早い


【管理の種類】

①不動産会社と管理会社が一緒の会社
仲介と管理を行ってくれる

②管理のみを行う
仲介はしない（入居の募集はしない）



【まとめ】

管理会社が現在管理している物件の管理状況を足を運んで確認していただくことでゴミ捨て場や共有スペースの清掃状況や入居状態など確認をすることをお勧めします。

参考になれば嬉しいです。

以上です。

【迷える中年】様

はじめまして朝倉でございます。

【土地の相場を手軽に知りたい。自分が所有する土地の相場を知りたいです。ただし、すぐに売買するわけではないので調べた直後から営業がかかってしまうようなサイトへの登録などは敬遠したいです。そのような都合の良いサイトや調査方法があれば教えてください】について


【結果】

・ポータルサイトで調べる
・その地域の不動産会社に問い合わせる
・ネットで検索する


【ポータルサイトで調べる】

「アットホーム」
「スーモ」などのポータルサイトに同じ地域の物件がいくらぐらいで売り出されているか確認する
※売出し価格で取引価格ではない。


【その地域の不動産会社に問い合わせる】

自分の住んでいることは伝えずに
「この地域で家・土地が欲しいけど今は相場はいくらですか？」と聞く
※不動産業者は地元の相場はある程度知ってます。

【ネットで検索する】

ネットで「ウチノカチ」「トチノカチ」などでその地域の取引相場がある程度掲載されている


【まとめ】

土地や家の値段は決まっているわけではなく、その場所、その時期によって大きく変わるのではっきりとした金額を出すことは難しいです。
ただ、過去の事例や現在のその地域の状況の値段を調べてある程度の金額を決めます。
私は上記のやり方で値段をお客様に提案してます。


参考になれば嬉しいです。

以上です。

【又兵衛】様

はじめまして朝倉でございます。

【マンションの総会で特別決議が必要となる例について分譲マンションの管理組合の集会で特別決議が必要となる例について、根拠条文付きで教えてください。】について


【特別決議になる事項】

1．管理規約の設定・変更・廃止
（同法第31条）

2．管理組合法人の成立
（同法第47条）

3．共用部分等の変更
（同法第17条・第21条）

4．大規模滅失における建物の復旧
（同法第61条第5項）

5．建物の建替え
（同法第62条）

6．専有部分の使用禁止の請求
（同法第58条）

7．区分所有権の競売の請求
（同法第59条）

8．占有者に対する引渡し請求
（同法第60条）


【特別決議とは】


分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、特に重要な議案について特別多数の賛成により可決すること


【どうして特別決議なのか？】

重要度が高いため

（所有者や居住者にとって大きな影響を与える可能性があります。例、共有施設の設置や改修、管理組合の設立、大規模な修繕工事の実施などが挙げられます。これらの決定は、個々の所有者や住民の利益や権利を考慮する必要があり、より慎重な審議と合意が求めらるため）

複数の利害関係者が関わるため

（ 複数の所有者や居住者が共有施設や共通の利益に関わります。そのため、決定が個々の所有者や住民だけでなく、全体のコミュニティに影響を及ぼす可能性があります。特別決議とすることで、より広範囲の関係者の意見や利益を考慮した決定がなされるようになります。）

法的規制の遵守

（所有者間の権利や責任を定めた法的規制が存在します。法的な問題や紛争を未然に防ぐことができます。関係者の利益や権利を保護し、公正かつ透明な決定が行われることを確保するために特別決議とされます。）



【まとめ】

同じマンションに住んでる人が快適に生活できるように
重要度が高いものに関しては「特別決議」になります。


以上参考になれば嬉しいです。

【別所】様

はじめまして朝倉でございます。

【ペアローンで片方が審査に落ちることはありますか？たとえば、妻が消費者金融から借金をしていたらそれを理由に妻だけ審査落ちすることはありますか？】について


【結果】

どちらかが審査の条件にあてはまらないければ
審査に落ちます。


【ペアローンのメリット】

借入できる金額が単独のときよりも増える
夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる
夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できる


【ペアローンのデメリット】

諸費用の負担が2倍（印紙税などが2倍）
収入が減少しても毎月の返済額は変わらない
片方が退職した際に住宅ローン控除を受けられない
離婚した場合は双方に返済義務が生じる


【ペアローンのそれぞれが必要な条件】

※金融機関によって異なる

・20歳以上65歳以下、かつ完済時年齢が80歳未満
・連続した就業が2年以上、かつ前年度税込み年収300万円以上
・雇用形態が正社員または契約社員
・団体信用生命保険に加入できる健康状態であること

【まとめ】

審査はそれぞれなのでそれぞれが金融機関の条件にあてはまらないと審査は通りません。

参考になれば嬉しいです。

以上です。